臺灣彰化地方法院民事判決 101年度訴字第326號原 告 益誌科技有限公司法定代理人 謝文椋訴訟代理人 蔡汶勳被 告 地球村公寓大廈管理委員會法定代理人 黃明容訴訟代理人 林達祥
簡汝誼律師上 一 人複 代理人 王俊凱律師上列當事人間請求給付保養費等事件，本院於民國102年1月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰柒拾萬伍仟貳佰元，及自民國一百零一年六月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣伍拾陸萬捌仟肆佰元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰柒拾萬伍仟貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項
一、本件被告主張其原法定代理人許智峻，任職至民國100年10月31日止，嗣由黃明容當選新任法定代理人等情，並提出彰化縣彰化市公所100年11月10日彰市工務字第0000000000號函為證（見本院101年度訴字第326號卷第5頁），復經證人許智峻證述在卷（見本院101年度訴字第326號卷第97頁背面），堪信屬實，是原告於101年2月17日具狀聲請核發支付命令前，被告法定代理人業已變更，尚無承受訴訟問題，而原告已於101年6月13日當庭陳明將原民事支付命令聲請狀所載法定代理人更正為黃明容（見本院101年度訴字第326號卷第46頁背面），經核並無不合，自應准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴原聲明第1項為「被告應給付原告新臺幣（下同）1,705,200元，及自起訴狀繕本送達日（即101年6月8日）起至清償日止，按年息5％計算之利息」，嗣於102年1月9日當庭更正聲明第1項為「被告應給付原告1,705,200元，及自101年6月14日起至清償日止，按年息5％計算之利息」（見本院101年度訴字第326號卷第109頁背面），核屬減縮應受判決事項之聲明，與前揭民事訴訟法第255條第1項第3款規定相符，應予准許。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：㈠兩造於100年7月25日簽訂停車設備保養合約（下稱系爭合約
），期間自100年10月1日起至105年9月30日止，約定由被告委託原告就地球村公寓大廈社區98個停車設備進行整修、結構補強、油漆等，使停車設備恢復正常運轉，每月費用29,400元。原告依約完成98個停車位設備之整修、結構補強、油漆等，使停車位設備恢復正常運轉功能，並於100年10月27日、100年11月25日、100年12月27日定期保養，及於100年9月12日、100年11月5日、100年11月13日、100年12月12日進行維修，惟被告僅支付原告100年10月、11月工程款，並於101年1月18日拒絕原告進入地球村公寓大廈社區，原告始於101年1月19日發存證信函予被告，要求被告履行系爭合約，並應給付100年12月保養費，然被告卻置之不理。原告遂於101年2月2日再發存證信函，告知被告片面毀約顯有詐騙原告修繕費之虞，被告仍置之不理。
㈡依系爭合約第4條約定，被告如有1期未依約定給付，並經原
告催告後仍不支付者，則原告在本契約之維修保養責任即告終止並追償至合約截止日期間之全部期款」，兩造合約期間自100年10月1日起至105年9月30日止，共計60個月工程款，扣除被告已給付2個月保養款，則被告共積欠原告1,705,200元（計算式：29,400×58＝1,705,200）。為此，原告爰依法提起本件訴訟，請求被告給付原告上開保養維修費及修繕工程款。
㈢觀諸地球村公寓大廈管理委員會住戶管理公約第3章管理委
員會、第7條管理委員之執掌㈤規定「共有部分之清潔、維護、保存、修繕及設備改良。」是本件機械停車位修繕及設備改良係屬共有部分，此範圍有授權被告管理委員會。又系爭合約約定停車設備每月保養費為29,400元，並未超過10萬元，依地球村公寓大廈社區管理委員會住戶管理公約第9條規定，授權由管理委員會進行決議。又依被告提出之100年7月22日會議記錄，其上明確記載「主委報告：…機械車位全責保養合約。本合約生效日為機械式車位修復日。待會決議。」、「決議事項：機械車位全責保養合約、經決議：」，是被告辯稱系爭合約未經提案於被告管理委員會討論云云，並不實在。
㈣公寓大廈管理條例第29條規定，主任委員對外代表管理委員
會。系爭合約係原告與被告簽訂，被告係由當時之法定代理人許智峻簽約。又被告於100年9月25日召開區分所有權人會議，並於100年10月9日重新推選主任委員及管理委員職務，100年10月30日辦理新、舊管理委員會交接。而被告支付第1次保養維修費及修繕工程款為101年1月5日，被告支付第2次保養維修費及修繕工程款為101年2月1日，均為新任（第4屆）管理委員會任內所支付款項。再原告於100年8月4日進場維修至同年9月底完成，共維修98個機械車位，維修費用預估1,938,300元，給付方式為被告從10月1日起按月給付29,400元，共應給付60期，總計1,764,000元，實際上為維修費用，按月保養僅係附加之服務，保養保固5年。系爭合約第4條規定「追償至合約截止日期間之全部款項」，實係追償100年8月4日起至9月底止維修停車位之費用，該條規定係類似損害賠償預定性違約金。被告抗辯依系爭合約第4條規定，其僅須負擔100年10月至12月共計3個月保養費云云，並不合理，蓋原告為地球村公寓大廈修繕機械停車位，已花費100餘萬元，豈有可能只要求3個月保養費？㈤被告辯稱曾多次要求原告提出系爭合約，原告均未提出予被告審視云云，請被告舉證證明。
㈥並聲明：⒈被告應給付原告1,705,200元，及自101年6月17
日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒉訴訟費用由被告負擔。⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠地球村公寓大廈社區管理委員會住戶管理公約第9條明文規
定：「金額10萬元內，授權由管理委員會進行決議，超出該金額上限則須送住戶大會審議」，查系爭合約約定被告應給付原告之價金逾180萬元，遠遠超出授權管理委員會進行決議之金額，卻未曾送與住戶大會審查決議。又簽訂系爭合約之前主任委員許智峻，亦未曾於其擔任主任委員期間，將系爭合約提案於管理委員會討論，此有委員會會議紀錄23 份可證。足認系爭合約之要約根本未向被告提出，被告亦未曾為承諾之意思表示，系爭合約顯無被告之意思表示存在，系爭合約不成立。
㈡訴外人許智峻是否為有權代理被告與原告訂立系爭合約，應
以訴外人許智峻是否先行於管理委員會討論並經決議，再提出於住戶大會表決通過，即是否已依地球村公寓大廈社區管理委員會住戶管理公約第9條之規定取得授權而定。惟訴外人許智峻從未於每月召開管理委員會之會議中提案表決，亦未取得住戶大會之同意授權，竟擅以被告之名義於100年7月25日與原告簽訂系爭合約。又被告多次要求原告提出系爭合約，原告均未提出與被告審視，迄至101年1月間原告寄發存證信函與被告，被告始查覺有系爭合約，嗣被告亦明確表示拒絕承認系爭合約。是訴外人許智峻簽訂系爭合約之行為顯係無權代理，依民法第170條第1項規定，系爭合約對被告並不生效力。
㈢觀諸原告與訴外人許智峻簽訂之系爭合約第3條，約定機械
車位之保養費用單價竟高達300元，坊間公寓大廈所簽訂一般機械式車位之全責保養費用僅100元至150元，原告提出之系爭合約竟逾一般市場行情價格有一倍之餘。益證原告與訴外人許智峻間所為之合意明顯不利益於被告，是原告始遲未提供系爭合約，訴外人許智峻亦不敢將系爭合約提出於委員會中討論，被告發覺此情，當亦決然否認系爭合約。
㈣原告以切割方式主張每月保養費29,400元，並未超出10萬元
，無須經區權人會議決議通過云云，則地球村公寓大廈社區管理委員會住戶管理公約豈非形同具文？區權人最高意思表示機關形同虛設，是原告此部分主張無理由。
㈤原告主張其有保養停車位至100年12月底乙節，被告並無意
見，惟依據系爭合約第4條規定「追償至合約截止日期間之全部款項」，應係指被告終止維修保養責任之日，故被告僅須負擔100年10月至12月共計3個月保養費。並為答辯聲明：
⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。⒊如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：㈠原告主張兩造於100年7月25日簽訂系爭合約即停車設備保養
合約，期間自100年10月1日起至105年9月30日止，約定由被告委託原告就地球村公寓大廈社區98個停車設備進行整修、結構補強、油漆等，使停車設備恢復正常運轉，每月費用29,400元，原告已依約履行，並於100年10月至同年12月定期保養，惟被告迄今僅支付100年10月、11月之費用，原告並已寄發存證信函通知被告支付，被告迄未支付，原告依系爭合約第4條約定，得向被告追償至105年9月30日合約截止日期間之全部期款共計1,705,200元等情，並提出系爭合約書、郵局存證信函、地球村機械車位整修進度表、地球村機械車位整修第2期進度表、現場照片、定期保養檢查表、維修單、報價單等件為證（見本院101年度司促字第2103號卷第3頁至第11頁、101年度訴字第326號卷第23頁至第42頁）。被告則以系爭合約給付價金逾180萬元，已超出授權管理委員會進行決議之金額，卻未曾送住戶大會審查決議，且簽訂系爭合約之前任主任委員許智峻未曾將合約提交管理委員會討論，是被告並無承諾之意思表示，系爭合約並不成立，又訴外人許智峻擅自訂約，亦屬無權代理，被告拒絕承認，故系爭合約對被告亦不生效力云云資為抗辯。經查：
⒈原告主張系爭合約係其與時任被告主任委員之許智峻簽訂乙
節，並提出系爭合約為證（見本院101年度司促字第2103號卷第7頁至第11頁），且參以證人許智峻於本院審理時亦證稱：大廈停車設備保養是我與原告簽約，好像是從100年的7月起簽約等語明確（見本院101年度訴字第326號卷第97頁背面），被告對此亦不爭執，堪信屬實。
⒉依地球村公寓大廈社區管理委員會住戶管理公約第7條第5款
規定：「管理委員會之職掌：…㈤共有部份之清潔、維護、保存、修繕及設備改良。…」是地球村公寓大廈機械停車位之維護、保存、修繕及設備改良，自屬被告職掌之範疇無訛。又依上開管理公約第6條第1項規定：「管理委員會由住戶大會選舉之管理委員所組成…，共推選委員7名…」、第2項規定「管理委員會內置主任委員乙名、副主任委員乙名…」、第8條第1項規定「主任委員：主任委員為當然之法定代理人，綜理社區管理、興革事宜、執行管理委員會決議，並督導推行。主任委員有權裁決未及開會決議之管理事項或金額小於5仟元之開支，但事後須經管委會追認同意並通告全體住戶」，且觀諸系爭合約之立約人係記載兩造，足見許智峻係以被告之法定代理人身分與原告簽約無疑。再據被告所提出之地球村公寓大廈管理委員會100年7月22日會議記錄（見本院101年度訴字第326號卷第80頁），主委報告部分亦有「機械車位全責保養合約。本合約生效日為機械式車位修復日。待會決議。」等語之記載，核與證人許智峻證稱：管委會共7人，我們當時有講要跟原告簽約，這個約管委會都知道等語相符（見本院101年度訴字第326號卷第99頁），益證許智峻代表被告與原告簽訂系爭合約之前，已將簽約之事告知管理委員會，是被告所辯：簽訂合約前許智峻未曾將合約提交管委會討論云云，難以憑採。
⒊又依地球村公寓大廈社區管理委員會住戶管理公約第9條第1
項規定：「金額10萬元內，授權由管理委員會進行決議，超出該金額上限則須送住戶大會審議」，查系爭合約第3條規定，保養費用每月29,400元，全年費用352,800元，合約自100年10月1日起，至105年9月30日為止，共5年，故總費用應為1,764,000元【計算式：352,800×5＝1,764,000】，顯已超出上開規定之10萬元，是以，系爭合約自應送住戶大會審議。再經本院對證人許智峻質以「被告與原告簽立的合約已經超出10萬元的金額，依規定當時有送住戶大會審議？」，證人許智峻並未直接回答，卻稱：如果要以這樣來講，第20條規定重大建設或重大改良要由管委會作主，當時地球村社區跟廢墟沒有兩樣，如果任何東西都要送住戶大會，1 個月就要開1次，當時是非常時期，所以才有第20條的規定，我們簽約的不只是原告簽約，還有電梯的部分，還有鐵捲門的維修還有監視器都超過這個金額。」等語（見本院101年度訴字第326號卷第99頁），堪認系爭合約並未依地球村公寓大廈社區管理委員會住戶管理公約第9條第1項之規定，送住戶大會審議。
⒋公寓大廈之區分所有權人會議，係以該大廈之區分所有權人
為構成員，其本質上與社團法人之總會參與者，須有社員資格無異，而有人合之性質，因此在性質上區分所有權人會議與社團總會之性質相近，自得類推適用民法第56條第1項規定，即對區分所有權人會議之決議方法有爭執之區分所有權人，應於決議後3個月內訴請法院撤銷其決議，經過此3個月期間以後，即不得再對該決議予以爭執。公寓大廈管理條例雖未如他國立法例（例如日本建物區分所有法第26條第3項）明定對代理機關權限之限制，不得對抗善意第三人，惟區分所有權人之決議或規約，核其性質，不外為區分所有人間之團體協約，除法有得對抗應有部分受讓人之若干物權效力規定外，仍不失其債之約定性質，對於區分所有權人及其繼受人以外之善意第三人，法理上當然不得對抗。是以區分所有權人自不得以其規約或決議，否認管理委員會執行其管理職務，而對外與善意之第三人所為法律行為之效力，以維公寓大廈之正常運作及社會活動之交易安全。又上開地球村公寓大廈社區管理委員會住戶管理公約第9條第1項之規定，自屬對被告及主任委員權限之限制，許智峻行使職務縱使逾越職權，乃其受內規規範之問題，對外不得對抗善意第三人。再本件被告未能舉證證明原告有知悉地球村公寓大廈社區管理委員會住戶管理公約第9條第1項規定之情事，則地球村公寓大廈社區管理委員會住戶管理公約第9條第1項之規定，自不得對抗原告，亦即被告不得以此規定抗辯系爭合約為無效。
⒌綜上所述，系爭合約既係由被告之前任主任委員許智峻代表
被告與原告簽訂，縱有逾授權範圍之情事，亦不得對抗原告，因此系爭合約應屬合法有效，對兩造均生效力。至被告抗辯許智峻無權代理其與原告簽訂系爭合約，依民法第170條第1項規定，被告拒絕承認，系爭合約對被告並不生效力云云，然許智峻係以被告法定代理人之身分代表被告為意思表示，與原告簽訂系爭合約，並非受被告之個別授與代理權而代理被告為意思表示，故無論許智峻有無逾越主任委員權限，均無民法無權代理規定之適用，附此敘明。
㈡系爭合約第4條第2項約定：「甲方應於乙方保養後次月15日
前，將前月之保養費1次支付乙方（以現金或匯款或即期票1次支付）」、同條第4項約定：「上項保養費如有1期甲方（即被告）未依約定給付，並經乙方（即原告）催告後仍不支付者，則乙方在本契約之維修保養責任即告終止並追償至合約截止日期間之全部期款，且甲方不得有異議，保養終止後停車設備如有任何事故發生，一切後果由甲方全部負責。」本件原告主張已依系爭合約進行100年10月至同年12月定期保養，惟被告迄今僅支付100年10月、11月之費用，原告先於101年1月19日寄發存證信催告被告付款，仍未獲給付，再於101年2月2日寄發存證信函向被告表示終止維修保養責任等情，業據其提出存證信函、中華郵政掛號郵件回執各2份為證，復為被告所未爭執，堪信屬實，則原告依據系爭合約第4條第2項、第4項之約定，向被告請求給付100年12月之保養費用，及至合約截止日期間即至105年9月30日止之全部期款，自非無憑。又所謂「追償至合約截止日期間之全部期款」，稽其「合約截止日」之文義，明顯與「維修保養責任終止之日」不同，應係指合約原最後期限末日即105年9月30日，否則倘若僅指維修保養責任終止之日，依契約本文即可請求，何須特為該條約定？是被告抗辯其僅須負擔100年10月至12月共計3個月保養費云云，核無足採。再原告主張系爭合約第4條第4項約定「追償至合約截止日期間之全部款項」，實係追償100年8月4日起至9月底止維修停車位之費用，按月保養僅係附加之服務等語，業據其提出地球村機械車位整修進度表、地球村機械車位整修第2期進度表、現場照片、定期保養檢查表、維修單、報價單等件為證（見本院101年度司促字第2103號卷第3頁至第11頁、101年度訴字第326號卷第23頁至第38頁、第42頁），堪信為真，故核系爭合約第
4 條第4項約定原告得請求被告給付至合約截止日止之全部期款，顯係原告視被告因未履約所生之損害預定其數額，以填補其於100年8月4日起至9月底止所支出維修停車位之費用，其性質應屬賠償性違約金。從而，系爭合約總費用為1,764, 000元，扣除被告已支付2期費用，原告尚得依系爭合約第4條第2項、第4項之約定，請求被告給付第3期費用及追償至合約截止日期間之違約金共計1,705,200元【計算式：29,40 0＋（1,764,000－〈29,400×3〉）＝1,705,200】。
㈢末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；而遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項定有明文。本件被告依系爭合約第4條第2項之約定，應對原告給付第3期費用部分，自次月15日之翌日即101月1月16日起負遲延責任；依系爭合約第4條第4項之約定，應對原告給付違約金部分，因未約定確定給付期限，此為兩造所不爭執，是依上開規定，自受催告時起，負遲延責任。從而，就第3期費用及追償至合約截止日期間之違約金部分，原告請求被告給付於依督促程序送達支付命令後之101年6月14日起，按法定利率5％計算之遲延利息，自非不能准許。
四、綜上所述，原告本於系爭合約之約定，請求被告給付1,705,200元，及自101年6月14日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。
五、兩造陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行及免為假執行，核無不合，茲酌定相當之擔保金額予以准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經本院審酌後認與判決結果無影響，爰不另一一論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 1 月 23 日
民事第一庭 法 官 黃楹榆以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須附繕本）並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 1 月 24 日
書記官 翁美珠