臺灣彰化地方法院民事判決 101年度訴字第456號原 告 財團法人真耶穌教會臺灣總會法定代理人 車富銘訴訟代理人 柯開運律師被 告 黃藝
謝國洲上 二 人訴訟代理人 謝中興
謝定助莊國禧律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國102年3月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告謝國洲應將坐落彰化縣○○鎮○○段○○○號土地如附圖即彰化縣和美地政事務所101年8月29日複丈成果圖所示編號A部分面積4平方公尺之騎樓、編號B部分面積36平方公尺之一層磚造平房、編號C部分面積11平方公尺之一層磚造鐵皮瓦平房及a-b連線之圍牆拆除，並將各該部分土地交還原告及其他共有人全體。
被告黃藝應自前項編號A、B、C部分之騎樓、平房及a-b連線之圍牆遷出。
被告謝國洲應給付原告新台幣143,345元，及自民國101年6月6日起，至清償之日止，按週年利率5%計算之利息，並至交還第1項土地之日止，按日給付原告新台幣78.5元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告等負擔10分之9，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新台幣60,2000元供擔保後，得為假執行；但被告等如以新台幣1,804,380元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)坐落彰化縣○○鎮○○段○○○號土地為原告與訴外人黃鴻儀、楊愛珍等人所共有，原告之應有部分為3840分之1920，詎被告謝國洲、黃藝等二人未經原告及共有人同意，亦無任何正當權源，被告謝國洲竟於該土地上如彰化縣和美地政事務所101年8月16日複丈成果圖所示編號A部分面積4平方公尺、B部分面積36平方公尺、C部分面積11平方公尺、D部分面積6平方公尺建造騎樓、一層磚造平房、一層磚造鐵皮瓦平房、一層磚造平房，及於a-b連線搭築圍牆，並與被告黃藝居住於上開建物內，無權占用上開土地，原告自得依民法第767條第1項及第821條規定，請求被告謝國洲拆除上開建物及圍牆，將土地返還原告及其他共有人全體，並請求被告黃藝自上開建物及圍牆遷出。又被告謝國洲無權占有系爭土地，獲得相當於租金之利益，原告亦得依不當得利之規定，請求其返還自起訴日回溯5年內即自民國96年6月1日起至101年5月
23 日止以申報地價總額年息10%計算之相當於租金之利益。查系爭土地之99年申報地價為每平方公尺新台幣8,076元，則原告得請求被告謝國洲返還起訴日前之不當得利金額為143,345元（8,076×35.5×10%×5＝143,345元），被告謝國洲每日應返還原告之不當得利金額為78.5元（8,076×35.5×10%÷365＝78.5）。
(二)上開被告謝國洲所有占用系爭土地上之建物，係屬越界加建之違章建築，非屬原建房屋之整體，且經本院勘驗結果，業已老舊，依最高法院67年台上字第800號判例及86年度台上字第813號判決意旨，並無民法第769條規定之適用。又依該條規定，被告謝國洲亦須舉證證明其於建築房屋時，係非因故意或重大過失逾越地界，以及鄰地所有人知其越界而不即提出異議之事實，否則，仍難認其占有系爭土地有何正當權源。查被告謝國洲既未舉證證明系爭土地何所有人於何時知悉被告謝國洲或其父越界建築而不提出異議等事實，其空言所辯，自屬無據。況依原告所提72年1月31日真台總字第066號函及台灣台中郵局第31支局第29號存證信函各1件，也已足以證明被告等係惡意越界占用原告所有系爭土地，則依民法第796條第1項第1項但書規定，原告仍得訴請被告謝國洲拆屋還地，此屬權利之正當行使，不得妄指為權利濫用。至於72年1月31日函所指浴廁，乃為複丈成果圖所示C部分一層磚造鐵皮瓦平房，另存證信函所稱增建磚壁，則指騎樓磚壁而言。
(三)被告謝國洲所有建物既已老舊，其價值不足20萬元，本應拆除，則縱予拆除，其損失極微。反之，依土地登記謄本所示，系爭土地之公告現值每平方公尺35,380元，被告謝國洲占用57平方公尺，該部分土地價值2,016,660元，如以整筆土地面積71平方公尺而論，價值高達2,511,980元，若以目前市價每坪22萬元計算，其價值更高達4,725,600元之鉅，足見系爭土地如不能收回，原告所受之損害甚大。且因該土地為原告所有興建於毗鄰同段104號土地上建物（教堂）之法定空地，故系爭土地倘不能收回，該興建於毗鄰同段104號土地上建物亦將無法辦理所有權第一次登記，此有土地登記謄本、彰化縣政府建設局核發75彰建都 (使)字貳貳玖壹陸號使用執照及和美鎮公所核發陸參和鎮建字第壹參參貳參號使用執照可憑。又被告謝國洲所有占用系爭土地上之建物拆除後，其西側仍有房屋可供被告等使用，並不影響被告等居住。是以，經斟酌公共利益及當事人利益後，可知被告等並無保護之必要，且又係故意逾越地界，當無民法第796條之1第1項規定之適用。況原告無出售系爭土地之義務，且該土地另有其他共有人，原告並無處分權。是被告等主張依民法第796條之1規定免為全部或一部之移去或變更，並請求價購土地，顯無理由。
(四)爰依法提起本訴，求為判決：⑴被告謝國洲應將坐落彰化縣○○鎮○○段○○○號土地上如彰化縣和美地政事務所101年8月16日複丈成果圖所示編號A部分面積4平方公尺之騎樓、編號B部分面積36平方公尺之一層磚造平房、編號C部分面積11平方公尺之一層磚造鐵皮瓦、編號D部分面積6平方公尺之一層磚造平房及a-b部分之圍牆拆除，並將該土地交還原告及其他共有人全體。被告黃藝應自上開編號A、B、C及a-b部分之地上建物遷出。⑵被告謝國洲應給付原告143,345元，及自起訴狀繕本送達之翌日起，至清償之日止，按週年利率5%計算之利息，並至交還上開土地之日止，按日給付原告78.5元。⑶願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告等則辯稱：
(一)系爭土地上建物係被告謝國洲單獨繼承取得所有，由被告謝國洲及黃藝居住，該屋乃建造於民國46年之前，於原告在62年間取得系爭土地之前即已存在，原告主張被告等未經其同意擅自在系爭土地上搭建地上物一節，顯非有據。又上開房屋之主要支柱及牆面皆位在系爭土地上，若遭拆除，勢將導致房屋全毀，且系爭106號土地半數以上為既成道路及排水溝，縱使原告收回為被告等越界建築部分之土地，依現行法規亦無法作為其他用途。況且為使土地利用最大化及促進經濟效益，被告等已多次提出以合理價格向原告購買越界部分之土地，然原告皆予推脫。由上情觀之，原告提起本訴，行使其權利，於自己所得利益極小，而於被告等損害甚大，且違反經濟用途及社會目的，顯係損人不利己之行為，應屬權利濫用，且違反誠實信用原則。依民法第148條規定及最高法院71年台上字第737號判例、89年度台上字第855號判決、
86 年度台上字第1840號判決、70年度台上字第3283號判決之意旨，原告之主張顯無理由，不足採取。
(二)系爭土地上房屋既於46年以前即已建造，且房屋之建造須相當時間，而系爭土地之原地主當時又居住在附近，該地主顯係可得而知被告越界建築之情形，然未表示異議。又原告於62年2月1日與原地主交換取得系爭土地之持分時，係位於鄰地，依常理言，斷無可能不知被告有越界建築之情事，但原告於當時亦未曾提出異議。再者，由原告所提72年1月31日真台總字第066號函記載：「鄰居謝糸臣熱先生等係本會和美教會之右鄰，自數年前竊佔本會所有上述土地建築房屋，日前又在該二筆土地上構築浴室廁所工事，妨害本會土地所有權之行使。」等語，益證其早於62年交換系爭土地時即知悉被告越界建築而不為異議之事實。此外，被告謝國洲之父於建造上開房屋之時，根本不知有越界之事實，且當時既無地主異議，亦可見被告並無惡意之情事。依最高法院71年度台上字第164號判決意旨，被告自得主張民法第796條之規定無疑。
(三)按土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。前條第一項但書及第二項規定，於前項情形準用之，民法第796條之1定有明文。又按在私法領域，權利人本得自由決定如何行使其權利，除權利人就其已可行使之權利，在相當期間內一再不為行使，並因其行為造成特殊情況，足以引起相對人之正當信任，以為權利人不欲行使其權利，如斟酌權利之性質，法律行為之種類，當事人間之關係，社會經濟情況及其他一切因素，認為權利人忽又出而行使權利，足以令相對人陷入窘境，有違事件之公平及個案之正義時，本於誠信原則發展而出之權利失效原則，應認此際權利人所行使之權利有違誠信原則，而不能發生應有之效果（最高法院101年度台上字第126號判決參照）。查系爭越界建築部分之土地乃被告謝國洲所有房屋之主要梁柱牆垣所在，該部分房屋如予拆除，將導致房屋全部毀損，且系爭土地之現況為既成道路，原告縱予收回，亦不能作為建築或其他使用，況且系爭土地上之房屋於46年之前即已建造，原告教會位於鄰地，於62年間交換取得系爭土地之時，已知悉被告越界建築之情形，竟於經過近40年後始訴請拆屋還地，顯係長期不主張其權利，依上開法條及最高法院判決之意旨，自不得請求被告拆屋還地。另複丈成果圖所示D部分，被告等並未占有使用。此外，原告主張系爭106號土地為坐落同段104號土地上建物之法定空地等語，亦非實在等語，並聲明駁回原告之訴，如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
(一)坐落彰化縣○○鎮○○段○○○號土地為原告與訴外人黃鴻儀等共有，原告之應有部分為3840分之1920，鄰地即坐落同段107號土地為被告黃藝所有，另鄰地即坐落同段112號土地則為被告謝國洲及黃藝所共有。
(二)如彰化縣和美地政事務所101年8月29日複丈成果圖所示編號A部分面積4平方公尺騎樓、編號B部分36平方公尺磚造平房、編號C部分磚造鐵皮瓦平房及ab連線之圍牆為被告謝國洲所有，占用上開原告所有106號土地。
(三)原告於72年1月31日以真台總字第066號函請彰化縣警察局和美分局阻止謝糸臣熱竊佔其所有坐落彰化縣○○鎮○○段○○○號、106號土地之行為。並於說明稱謝糸臣熱先生等係該會和美教會之右鄰，自數年前竊佔本會所有上述土地建造房屋，日前又在該二筆土地上構築浴室廁所工事，妨害本會土地所有權之行使。
(四)原告於83年12月10日發函於被告謝國洲稱：台端現住房屋東側部份土地明知為本財團法人所有。今發現台端私自在本財團法人所有土地上增建磚壁，加裝電動鐵捲門，此構成嚴重侵權行為。為敦親睦鄰，希台端於收到文後十天內，自行拆除，甚為感謝等語，被告於同年月12日收到該函。原告復於84年1月9日發存證信函於被告謝國洲稱：台端現住房屋坐○○○鎮○○段112、106地號上，東面之店面一半延至後面部分土地為106地號，多年來已鑑界多次，係本會所有，並為台端所確知，台端為擴大店面營業場私自於83年年底在本會所有土地上增建磚壁並加裝電動鐵捲門，此侵權行為雖當面制止，仍不予理會，特於83年12月10日寄上存證信函請自行拆除，未見善意回應，僅以電話要求過年後再拆，實有故意迤延之嫌，希台端收到文後十天內自行拆除還地，否則將依法強制拆除等語，被告謝國洲亦有於84年1月間收到該存證信函。
(五)上開兩造不爭執事項，並有土地登記謄本、地籍圖謄本、原告總會函、存證信函及掛號函件收據等件附卷可稽，且經本院履勘現場，囑託彰化縣和美地政事務所派員測量明確，製有勘驗筆錄、略圖及附圖所示之土地複丈成果圖在卷足憑，應認為真正。又被告黃藝於系爭106號土地上建物（不包括附圖所示編號D部分）居住之事實，為其所自認，亦應信為實在。至於原告主張附圖所示編號D部分面積6平方公尺之一層磚造平房亦為被告謝國洲所建造，並與被告黃藝同住於上開建物內一節，則為被等所否認，原告又未舉證以實其說，尚難認為真正。
四、被告等辯稱系爭土地上房屋（不包括附圖所示編號D部分，下同）於46年間建造一節，業據提出台灣電力公司彰化區營業處書函及房屋稅籍證明書等件，分別記載門牌彰化縣○○鎮○○路○○○號房屋之裝表供電年月係46年10月，房屋之折舊年數為55年等字為證，而系爭土地上房屋之門牌為彰化縣○○鎮○○路○○○號，有原告提出之房屋照片附卷可參，並經本院勘驗現場查明無訛，是系爭土地上房屋（指附圖所示編號A、B部分）於46年間建造，應可認定。又被告等辯稱上開房屋係逾越地界而建築之事實，為原告所不爭，亦堪採信。惟被告等辯稱系爭土地上房屋越界之事實，為居住於附近之系爭土地原地主及於62年2月1日取得該土地持分之原告所知悉，但原地主及原告均未提出異議等情，則為原告所否認。按民法第796條第1項前段既規定土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋，則主張鄰地所有人知其越界而不即提出異議者，應就此項事實負舉證之責任（最高法院45年台上字第931號判例參照）。又所謂知其越界，須鄰地所有人事實上知悉越界建築，方足當之。倘鄰地為法人所有者，須其代表人或管理人知其情事，始能認為已知。據此，本件被告等就其所辯原告及原地主知悉其越界而不即提出異議之事實，即應負舉證之責任，然其等並未舉證予以證明。雖原告所提72年1月31日真台總字第066號函記載：「鄰居謝糸臣熱先生等係本會和美教會之右鄰，自數年前竊佔本會所有上述土地建築房屋，日前又在該二筆土地上構築浴室廁所工事，妨害本會土地所有權之行使。」等語，然此無原告何時知悉，以及知悉後並無異議之記載，參以原告就被告謝國洲之浴室廁所越界興建之事即函請警局阻止，且其所提84年1月9日存證信函又敘及曾對被告謝國洲增建磚壁並加裝電動鐵捲門當面制止，可見原告倘知悉被告謝國洲逾越地界建築，應不致於不提出異議等情，自難僅據前揭72年1 月31日函載內容，即得證明原告未就越界之事提出異議。因此，被告等辯稱系爭土地之原地主及原告知悉該土地上房屋越界，但均未提出異議等語，不足採信，自不得依民法第796條第1項前段規定，主張原告不得請求移去或變更系爭土地上之房屋。
五、按權利人於相當期間內不行使其權利，並因其行為造成特殊情況，足以使義務人正當信任權利人已不欲行使權利時，經斟酌當事人間之關係、權利時空背景及其他主客觀等因素，依一般社會通念，可認其權利之再行使有違誠信原則者，自得因義務人就該有利於己之事實為舉證，使權利人之權利受到一定之限制而不得行使，此為權利失效原則。則權利失效，除權利人於相當期間內消極不行使其權利外，並須因其行為造成特殊情況，足以使義務人正當信任權利人已不欲行使該項權利者，始足當之。是權利人僅於相當期間內消極不行使其權利時，當無權利失效原則之適用。否則，即無從與消滅時效之情形相區別。查系爭土地上房屋固於46年間建造，原告亦早於62年2月1日取得該土地之應有部分，且於72年1月間發函於彰化縣警察局和美分局時即知悉系爭土地為被告之房屋占用，但迄至101年5月間始提起本件拆屋還地訴訟，惟原告除有此長期不提起拆屋還地訴訟之消極情事外，被告等並未舉證證明原告有何行為造成特殊情況，足以使其等正當信任原告已不欲行使物上請求權，況如兩造不爭執事項所述，原告亦曾於83年12月10日發函於被告謝國洲，請其拆除系爭土地上之騎樓磚壁，復於84年1月9日發存證信函於被告謝國洲，表明被告謝國洲所有店面房屋之一半延至後面占用原告所有系爭土地之事實，並請其自行拆除還地，足見原告曾向被告謝國洲行使權利，請求被告謝國洲拆屋還地，無使被告等正當信任原告已不欲行使權利之情況，即難認原告之物上請求權有權利失效原則之適用，而不得向被告等行使。被告等辯稱原告長期不主張其權利，不得請求被告等拆屋還地等語，無從憑採。
六、次按土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更，民法第796條之1第1項前段定有明文。本條項乃土地所有人行使物上請求權應符合同法第148條第1項規定之具體化，故所稱公共利益，即得與第148條所定，作相同之解釋，且所謂當事人利益，自係包括鄰地所有人及土地所有人雙方之利益。而上開利益衡量之比較，依最高法院71年台上字第737號判例意旨，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。必於鄰地所有人請求移去或變更逾越地界之房屋結果，其自己所得利益極少，而土地所有人及國家社會所受之損失甚大者，方可視為以損害他人為主要目的，而得免為全部或一部之移去或變更。查系爭土地之地目為祠，公告現值每平方公尺35,380元，其南側面臨彰化縣○○鎮○○路，東側鄰接中正路159巷，現況為被告謝國洲所有如附圖所示編號A、B、C部分之騎樓、平房及ab連線之圍牆所占用，非被告等所辯稱之既成道路，而被告謝國洲所有如附圖所示編號A、B、C部分之騎樓、平房及ab連線之圍牆，其中圍牆係以木頭、磚塊所疊成，房屋部分則為磚造，已屬老舊，編號C部分於72年間建造，屋齡已30年，編號A、B部分於46年間建造，屋齡達56年，已超過房屋耐用年數，此有附圖、房屋照片、土地登記謄本及房屋稅籍證明書在卷可憑，並經本院勘驗現場屬實。據上觀之，再參以卷附房屋稅籍證明書記載上開房屋之現值約為每平方公尺224元（18,900元÷8
4.3平方公尺＝224元），可知系爭土地與道路相接，交通便利，其公告現值約達180萬元（51×35,380＝1,804,380），
得與原告所有同段104號土地合併使用；而上開被告謝國洲所有之圍牆，已幾無價值，房屋則屬老舊，且大部分皆超過耐用年數，殘餘價值亦未達12,000元（51×224＝11,424），主觀上被告等對之或有感情，但客觀上價值不高，保留之實益不大。兩相比較，原告取回系爭土地所得之利益較大，被告等拆屋所受之損失較小。因此，原告請求被告謝國洲拆屋還地，尚無其自己所得利益極少，而被告等及國家社會所受之損失甚大之情形，自非以損害他人為主要目的。雖原告行使物上請求權之結果，被告謝國洲之房屋占用系爭土地部分將被拆除，但因現今拆屋技術精良，且被拆除部分約等於謝國洲東側房屋之一半，故拆除結果，應不致損及另一半而使該屋全毀。被告等辯稱系爭土地上房屋若遭拆除，勢將導致房屋全毀，且該土地半數以上為既成道路及排水溝，原告收回後無法作為其他用途，實有民法第769條之1第1項前段所定情形等語，尚難採取。
本院自無從依該條項規定，免為系爭土地上房屋全部或一部之移去或變更。
七、被告謝國洲所有如附圖所示編號A、B、C部分之騎樓、平房及ab連線之圍牆占用系爭土地，被告黃藝亦居住於上開房屋，占有系爭土地，然其二人均未能舉證證明有何法律上正當權源，且其等亦無民法第796條及第796條之1所定得免予移去或變更其房屋之事由，則原告主張被告等為無權占有，即屬可採。從而，原告依民法第767條第1項及第821條規定，請求被告謝國洲將系爭106號土地如附圖所示編號A部分面積4平方公尺之騎樓、編號B部分面積36平方公尺之一層磚造平房、編號C部分面積11平方公尺之一層磚造鐵皮瓦平房及a-b連線之圍牆拆除，並將各該部分土地交還原告及其他共有人全體；請求被告黃藝自前項編號A、B、C部分之騎樓、平房及a-b連線之圍牆遷出，洵屬正當，應予准許。惟原告請求被告謝國洲將系爭106號土地如附圖所示編號D部分面積6平方公尺之一層磚造平房拆除，並將該土地交還原告及其他共有人全體，以及請求被告黃藝自上開編號D部分平房遷出，則屬無據，應予駁回。
八、被告謝國洲無權占有使用系爭土地，應認係無法律上原因而受有相當於租金之利益，致原告受有損害，自應依不當得利規定，將所受相當於租金之利益返還原告。惟相當於租金之利益，應受土地法第105條、第97條第1項規定之限制，即以不超過土地申報總價年息10%為限。查系爭土地之地目為祠，其四週多為商店，尚屬繁華之處，其96年1月間及99年1月間之申報地價均為每平方公尺8,076元，此經本院履勘現場查明，並有地價第二類謄本在卷可稽，是原告主張相當於租金之利益，以土地申報地價年息10%計算，稍嫌過高，應以年息9%計算為適當。又依土地登記謄本記載，原告自62年2月1日起迄今，對於系爭土地之應有部分均為3840分之1920，是其請求被告謝國洲返還96年6月1日以後相當於租金之利益，亦屬有據。據此計算，被告謝國洲自96年6月1日至起訴日即101年5月24日所受相當於租金之利益合計為184,693元（51×8076×9%＝37,069。37,069×4＝148,276。37,069×﹝11/12＋24/365﹞＝36,417。148,276＋36,417＝184,693），其於101年6月1日以後每日所受相當於租金之利益即為102元（37,069÷365＝102）。則原告請求被告謝國洲給付143,345元，及自101年6月6日（起訴狀繕本送達翌日）起，至清償之日止，按週年利率5%計算之利息，並至交還系爭土地之日止，按日給付原告78.5元，即有理由，應予准許。
九、原告勝訴部分，兩造各陳明願供擔保聲請宣告假執行，或免為假執行，核與民事訴訟法第390條第2項、第392條第2項規定並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所依據，應予駁回。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。
中 華 民 國 102 年 4 月 22 日
民事第二庭 法 官 廖國佑以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 4 月 24 日
書記官 吳曉玟