臺灣彰化地方法院民事判決 101年度訴字第495號原 告 劉珈宇訴訟代理人 黃茂松律師
謝豐明被 告 李元董
邱淑惠上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，本院於民國101年12月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告邱淑惠將坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號、地目田、面積
698.81平方公尺、權利範圍全部之土地所有權，及其上坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號（門牌彰化縣○○鄉○○路○○○○○號）、權利範圍全部之建物所有權，返還移轉登記予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告邱淑惠負擔。
事實及理由
一、原告聲明求為判決：被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號、地目田、面積698.81平方公尺、權利範圍全部土地及其上建物即坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號、建物門牌彰化縣○○鄉○○路○○○○○號、鋼筋混凝土造農舍、總面積
139.68平方公尺、權利範圍全部（下稱系爭土地及建物）之所有權全部移轉登記予原告。其主張略以：
㈠緣原告於民國（下同）100年9月8日，與被告李元董訂立不
動產買賣契約書（下稱系爭不動產買賣契約書），由被告李元董向原告購買系爭土地及建物。被告李元董指定將系爭土地及建物之所有權登記予訴外人陳志祥（即金主）之配偶即被告邱淑惠所有。
㈡根據系爭不動產買賣契約書第一條價款給付：⒌載明：「尾
款（買方需貸款）：如買方須透過金融機構辦理貸款以作為尾款之給付時，買方應於完納稅捐前確定貸款金額，並辦妥核貸、對保及抵押權設定契約書用印手續，交由承辦代書送件，買方並應於所有權移轉登記完成權狀核發後10個工作日（即指扣除國定例假日以外之上班時間）內付清尾款，賣方同時交屋予買方。但賣方如有貸款需買方代償時，買方應於前述期間內撥款代償，待賣方貸款塗銷後三日內付清尾款，並同時交屋。」等語。又根據系爭不動產買賣契約書第九條違約責任，載明：「⒉買方如未依本契約之約定履行（給付延遲、給付不能、不為給付）每逾一日（自逾期日起至完全給付日止）買方應按每日未付買賣價款萬分之五計算之違約金給付賣方，於補交時一併繳清，如經賣方催告限期履行，逾期仍不履行時，賣方得解除本契約，並沒收買方已給付之價款作為違約賠償，買賣標的物及內部物品任憑賣方處理，買方不得異議。而已移轉登記於買方名義或其指定登記人之不動產，買方應無條件配合辦理回復登記予賣方並負擔因此衍生之所有費用。」等語。本件被告李元董至今未依上開約定，在100年10月21日取得員林地政事務所核發之土地及建物所有權狀起10個工作日內（即被告於100年10月21日取得員林地政事務所核發之土地及建物所有權狀，權狀字號為：100彰員資字第013805號及100彰員資字第002273號起十個工作日內）付清尾款400萬元（即向彰化縣永靖鄉農會清償原告之貸款），明顯違反系爭不動產買賣契約書第一條⒌及第九條之約定，損害原告之權益。
㈢原告委託其配偶謝豐明告知被告李元董、邱淑惠二人，請求
渠等將系爭土地及建物之所有權全部移轉登記予原告。之後，兩造同意由原告返還前所交付之買賣價金700萬元，被告邱淑惠並指定匯入被告邱淑惠之配偶陳志祥（金主）所有彰化縣田尾鄉農會溪畔分行，帳號：00000000000000帳戶內。
原告委託訴外人陳美燁、陳美蓉二人分別於101年3月2日及101年3月5日，將款項600萬元及100萬元匯入被告邱淑惠之配偶陳志祥所有彰化縣田尾鄉農會溪畔分行，帳號：00000000000000帳戶內，此有聯邦銀行匯款通知單二份為憑。被告李元董、邱淑惠二人在收到上開買賣價金700萬元後，並要求原告在系爭房地產權過戶時，要繳納奢侈稅，以致雙方無法達成共識，不歡而散。之後，原告以解除買賣契約恢復原狀等為由，向鈞院北斗簡易庭遞入聲請調解狀，惟被告於調解期日均不到庭，以致雙方調解不成立在案，迭經原告一再請求被告二人盡速出面協商解決，惟被告二人均置之不理，損害原告之權益。
㈣按「買受人對於出賣人，有交付約定價金之義務。」民法第
367條定有明文。又按，契約當事人之一方遲延給付者，除當事人另約定得不經催告逕行解除契約及依契約之性質或當事人之意思表示非於一定時期為給付不能達其契約之目的外，必經他方當事人定相當期限催告其履行而不於期限內履行時，始得解除其契約，此觀民法第254條及第255 條規定自明。另依民法第254條規定：「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」，可見債權人並非因債務人之遲延給付當然取得契約解除權，必須定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，始得解除契約。又債務人在履行期屆至前，尚無給付之義務，因此，在債務人遲延給付以前，債權人所為請求給付之催告，並不生催告之效力，必俟債務人遲延給付，債權人再定相當期限，催告其履行，而債務人於期限內猶不履行時，債權人始得解除契約（最高法院90年度台上字第1352號判決參照）。本件被告未在100年10月21日取得員林地政事務所核發之土地及建物所有權狀起10個工作日內付清尾款400萬元（即向彰化縣永靖鄉農會清償原告之貸款），違反系爭不動產買賣契約書第一條⒌及第九條之約定。本件不動產買賣契約既因可歸責被告之事由（即遲延給付及不為給付尾款），亦不願出面解決。原告不得已於101年6 月4日以員林中正路郵局第163號存證信函，解除系爭不動產買賣契約。原告再以本起訴狀繕本之送達被告，作為解除契約之意思表示。系爭契約既經解除，被告二人依系爭不動產買賣契約書第九條後段之約定，應無條件配合辦理回復登記，將系爭土地及建物之所有權全部移轉登記予原告，於法有據。
㈤財政部台灣省中區國稅局員林稽徵所101年9月14日中區國稅
員林三字第0000000000號函覆：「…財政部於101年8月31日以台財稅字第0000 0000000號令釋揭示：『不動產經銷售並完成移轉登記後，買賣雙方合意解除契約，買方返還不動產與賣方並辦竣移轉登記者，非屬特種貨物及勞務稅條例規定應課稅之銷售行為。』」，據此，倘若當事人之間同意解除契約，一方交還價金，他方移轉登記回復為原所有人，即無課徵奢侈稅之問題。是被告於原告返還買賣價金後，以原告未一併支付奢侈稅為由，拒絕將該系爭不動產移轉登記予原告，顯無理由。又，如由法院裁判解除契約回復原狀，則有無課徵奢侈稅的問題？雖無相關單位之函釋足供參照。惟查：財政部於100年10月19日台財稅字第00000000000號函釋：
「土地所有權人銷售經法院調解取得原出售與他人之不動產應將原所有權人原持有該不動產期間與調解移轉登記後之持有期間合併計算」。準此以解，倘若當事人之間，經法院調解後，同意解除契約，一方交還價金，他方移轉登記回復為原所有人。則由法院裁判解除契約回復原狀，則有無課徵奢侈稅的問題，亦應「類推適用」土地所有權人銷售經法院調解取得原出售與他人之不動產，除應將原所有權人原持有該不動產期間，與調解移轉登記後之持有期間合併計算之外，若由法院裁判解除契約回復原狀，即無課徵奢侈稅之問題。再者，關於系爭土地（農地）及建物（農舍）如非供農業使用，則在是否課徵奢侈稅上，有無不同之問題？經查：按「作農業使用之農業用地移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。」、「農業用地經依法律變更為非農業用地，不論其為何時變更，經都市計畫主管機關認定符合下列各款情形之一，並取得農業主管機關核發該土地作農業使用證明書者，得分別檢具由都市計畫及農業主管機關所出具文件，向主管稽徵機關申請適用第37條第1項、第38條第1項或第2項規定，不課徵土地增值稅或免徵遺產稅、贈與稅或田賦：一、依法應完成之細部計畫尚未完成，未能准許依變更後計畫用途使用者。二、已發布細部計畫地區，都市計畫書規定應實施市○○○○區段徵收，於公告實施市○○○○區段徵收計畫前，未依變更後之計畫用途申請建築使用者」。此觀農業發展條例第37條第1項、第38條之1規定甚明。次按，「有下列情形之一，非屬本條例規定之特種貨物…經核准不課徵土地增值稅者。…」及「本條例第5條第4款所稱經核准不課徵土地增值稅者，指符合農業發展條例第37條第1項、第38條之1或其他依法得申請不課徵土地增值稅之規定，並經地方稅稽徵機關核准或認定者。」，特種貨物及勞務稅條例第5條第4款及本條例施行細則第11條分定明文。從而，倘若上開農地及農舍非供農業使用，依上開條文之規定即無課徵奢侈稅等語。
二、被告均聲明求為判決駁回原告之訴。答辯略以：㈠被告李元董辯稱：
⑴按所謂「當事人適格」，係指具體訴訟可為當事人之資格
，得受本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主體通常為適格之當事人。雖非訴訟訟的之主體，但就該訴訟標的之權利或法律關係、有管理或處分權者，亦為適格之當事人，此有最高法院96年台上字第1780號判決可資參照。查：姑無論原告於本件起訴狀所指稱者真實與否，被告李元董於本宗買賣中，雖係買受人，然並非登記名義人。是縱原告所訴為有理由，被告李元董就原告所主張之所有權移轉登記請求權，實無訴訟實施之權。即便原告就本件獲勝訴確定，亦無從持該判決請求被告李元董為所有權移轉登記。執是，被告李元董於本件訴訟應屬「當事人不適格」，依法鈞院應以民事訴訟法第249條第1項之規定，以判決駁回之。
⑵原告起訴書第三頁第四點所述，原告委託其配偶謝豐明告
知要返還登記系爭土地及建物予原告的條件是謝豐明表示願意返還所有的款項並支付包含規費及奢侈稅在內。當初不是說要解除契約回復原狀，當初是因為原告的配偶謝豐明希望再去設定抵押權的第二順位，當時是透過柏華地政士事務所蘇宏裕要去設定，當時不知道要設定給誰等語。
㈡被告邱淑惠辯稱：被告邱淑惠係借用被告李元董之名義，以
買受人之地位與原告就在系爭土地及建物訂立不動產買賣契約，並將系爭土地及建物之所有權登記予被告邱淑惠之名下。買賣價金為1,100萬元，其中700萬元業已由被告邱淑惠依約給付完畢，另400萬元部分，因原告曾向彰化縣永靖鄉農會以系爭土地及建物為抵押貸款400萬元，故此部分之買賣價金則由被告邱淑惠以代原告按月向上揭農會清償貸款及利息之方式以為給付。是被告邱淑惠並無有如原告所述遲付買賣價金之情事。原告因故反悔不願將系爭土地及建物售予被告邱淑惠，故原告商請其友人借貸700萬元，以之返還予被告邱淑惠。惟兩造就系爭土地及建物再次移轉予原告是否應另行再納奢侈稅及若需課徵則應由誰負擔等情，皆有疑慮，是以系爭土地及建物在上開疑慮未達成共識前，自無法再移轉登記予原告，此實非被告邱淑惠之過也。據此，若再為移轉所生之費用、稅捐，原告願全數負擔，被告邱淑惠自當全力配合所有權移轉登記事宜。在原告不願負擔前述費用、稅捐前，原告所提之本件訴訟，實無有理等語。
三、得心證之理由：㈠原告主張其於100年9月8日，與被告李元董訂立系爭不動產
買賣契約書，由被告李元董向原告購買系爭土地及建物，被告李元董指定將系爭土地及建物之所有權登記予訴外人陳志祥（即金主）之配偶即被告邱淑惠所有等語，業據其提出不動產買賣契約書、土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本為證，且為被告李元董所自承其係買受人等語，應堪信為真實。按第三人利益契約，乃當事人之一方與他方約定，由他方向第三人為一定之給付，第三人因此取得直接請求他方給付權利之契約。此觀民法第269條第1項規定自明，本件原告與被告李元董定立系爭不動產買賣契約，並約定原告將其所有之系爭不動產移轉登記予被告邱淑惠所有，被告邱淑惠雖非該契約之當事人，依據前開規定，被告邱淑惠得逕向原告請求移轉登記系爭不動產。因此，兩造間之法律關係，當係要約人李元董與債務人劉珈宇間以契約訂定向第三人邱淑惠為給付之第三人利益契約，應可認定。至於被告邱淑惠另辯稱伊借用李元董之名義與原告訂立不動產買賣契約等語，則有關是否有借名契約一節，即應由被告邱淑惠負舉證責任，然據證人蘇宏裕到院結證稱不知道為何要將不動產指名登記給邱淑惠等語，此外，亦無證據足以證明有借明契約一事，則被告邱淑惠此部分所辯，尚屬乏據，未能採信。
㈡原告又主張其委託配偶謝豐明告知被告李元董、邱淑惠二人
，請求渠等將系爭土地及建物之所有權全部移轉登記予原告，兩造同意由原告返還前所交付之買賣價金700萬元，被告邱淑惠並指定匯入被告邱淑惠之配偶陳志祥所有彰化縣田尾鄉0000000號：00000000000000帳戶內，訴外人陳美燁、陳美蓉二人分別於101年3月2日及101年3月5日，將款項600萬元及100萬元匯入陳志祥上開帳戶，被告收到上開買賣價金700萬元後，並要求原告在系爭房地產權過戶時，要繳納奢侈稅，以致雙方無法達成共識等語，被告李元董則答辯略謂：返還登記系爭土地及建物予原告的條件是謝豐明表示願意返還所有的款項並支付包含規費及奢侈稅在內，當初不是說要解除契約回復原狀等語；另被告邱淑惠則辯稱：原告因故反悔不願將系爭土地及建物售予被告邱淑惠，故原告商請其友人借貸700萬元返還予被告邱淑惠，惟兩造就系爭土地及建物再次移轉予原告是否應另行再納奢侈稅，及若需課徵則應由誰負擔等情皆有疑慮，上開疑慮未達成共識前，無法再移轉登記予原告等語。經查：
⑴有關兩造間協議法律關係後續如何處理一節，業據證人蘇
宏裕證稱：「（問：是否知道邱淑惠在取得不動產權狀後，為何原告將700萬元匯還給邱淑惠之夫陳志祥？那是何時的事？）當時是說原告劉珈宇有欠被告即反訴原告邱淑惠的錢，據我所知他們是因為雙方有私下的借貸，所以才會過戶給邱淑惠，後來原告劉珈宇就還了七百萬元給邱淑惠的先生，邱淑惠這邊要將不動產再過戶給原告劉珈宇，當時設定抵押時的所有權人是邱淑惠，由邱淑惠來提供系爭不動產作為擔保，債務人是原告劉珈宇及其先生謝豐明。（問：當時你是否了解原告將700萬元匯還給邱淑惠之夫陳志祥、邱淑惠將不動產登記給原告，為何會這樣？當時是哪些人協商此事？是何時的事？）因為謝先生有向邱淑惠他們借款700萬元，將不動產直接轉到邱淑惠名下，向我們代書事務所借款七百萬元，並且設定抵押權給數個債權人，所以借到錢之後，謝先生就將七百萬元匯款給邱淑惠的先生。（問：為何原告將700萬元匯給陳志祥後，邱淑惠仍未將不動產移轉登記給原告之原因？）因為有卡到奢侈稅的問題，所以雙方口頭上有承諾此奢侈稅部分由謝先生這邊來支付。…（問：就你聽到我要負擔奢侈稅是在何時何處聽到的？）是於匯款之前的三、五天左右在證人巫美絨的房屋仲介事務所聽到的，當時是在這邊簽約，700萬元款項由陳美燁、陳美蓉會給陳志祥，是由我們直接以此二人的名義來匯款。（問：解除契約是否要繳納奢侈稅？）我不知道。」等語，核與原告所提出之聯邦銀行匯款通知單二件相符，故由以上事證可知，兩造嗣後於101年2月底在巫美絨之事務所達成之協議，應包括以下三部分內容：①合意解除契約：解除之對象包括原告與被告李元董間的補償關係、被告李元董與邱淑惠間的對價關係；②縮短給付：原告將應返還之700萬元直接給付至被告邱淑惠之配偶陳志祥帳戶內，被告邱淑惠將系爭不動產直接返還登記予原告；③如有發生應課徵奢侈稅時，應由原告方面負擔。至於被告李元董所辯當初不是說要解除契約回復原狀等語，然此已與被告邱淑惠於101年8月9日民事答辯暨反訴狀中自承解除買賣契約等語（見該書狀第2頁第四點記載：「至原告返還700萬元予被告邱淑惠以解除買賣契約時止」）不符，又倘若被告李元董上開所辯為真，則何以被告李元董未繼續按原契約之內容繼續給付剩餘價金？反而是原告匯700萬元至被告邱淑惠之配偶陳志祥帳戶內？顯然與事實有所矛盾，更與上開事證不符，故被告李元董此部分所辯，難以採信。
⑵而原告已依據上開協議第①、②部分，將700萬元匯至被
告邱淑惠之配偶陳志祥帳戶內一節，已有前揭聯邦銀行匯款通知單可證，而被告邱淑惠尚未將系爭不動產返還等登記予原告之事實，亦為被告所不爭執，則依據上開協議被告邱淑惠自應負有移轉系爭不動產予原告之義務。對此，被告邱淑惠雖辯稱：是否應另行再納奢侈稅及應由誰負擔等情，皆有疑慮，無法再移轉登記予原告等語，被告李元董辯稱：返還登記系爭土地及建物予原告的條件是謝豐明表示願意返還所有的款項並支付包含規費及奢侈稅在內等語，然有關被告邱淑惠將系爭不動產登記予原告是否須課奢侈稅一節，經本院向財政部台灣省中區國稅局員林稽徵所函詢結果，該所101年9月14日中區國稅員林三字第0000000000號函覆略以：「…納稅義務人銷售持有期間在2年以內之房屋及其坐落基地或依法得核發建照執照之都市土地，除有本條例（按：即特種貨物及勞務稅條例）第5條規定之情形外，均應依法課徵特種貨物及勞務稅……。三、有關『不動產經銷售並完成移轉登記後，買賣雙方合意解除契約，買方返還不動產與賣方並辦竣移轉登記者，非屬特種貨物及勞務稅條例規定應課稅之銷售行為。』，業經財政部於101年8月31日以台財稅字第00000000000號令釋在案…」，由此可知，當事人之間「合意解除契約」，買方返還不動產與賣方並「辦竣移轉登記」，並無課徵「奢侈稅」（正確名稱為「特種貨物及勞務稅」）之問題，是以被告邱淑惠仍應先將系爭不動產返還登記予原告之義務，待辦竣移轉登記後，始發生有無課徵特種貨物及勞務稅之問題，倘若須課徵特種貨物及勞務稅，則依兩造之間前揭協議，即應由原告方面負擔此等款項，然兩造間係合意解除契約，已如前述，則依上開說明，亦非必然會有課徵特種貨物及勞務稅之問題。故被告以原告未給付奢侈稅為由，拒絕將系爭不動產移轉登記予原告，顯屬無據，為無理由。
⑶從而，原告請求被告應將系爭不動產移轉登記予原告，依
據上開說明，因兩造間之協議係由被告邱淑惠將系爭不動產直接返還登記予原告，故原告請求被告邱淑惠將系爭不動產移轉登記予原告，為有理由，應予准許；至於原告請求被告李元董將系爭不動產移轉登記予原告，則與兩造間之協議有違，不能准許，應予駁回。
㈢綜上所述，原告請求被告邱淑惠將坐落彰化縣○○鄉○○段
○○○○號、地目田、面積698.81平方公尺、權利範圍全部之土地所有權，及其上坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號、門牌彰化縣○○鄉○○路○○○○○號、權利範圍全部之建物所有權，返還移轉登記予原告，為有理由，應予准許。其餘逾此範圍之請求。則屬無據，為無理由，不能准許，應予駁回。㈣兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院斟酌後，認不足影響本判決之結果，毋庸逐一論列，併此敘明。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條，第85條第1項。中 華 民 國 101 年 12 月 27 日
民事第二庭 法 官 陳弘仁以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 12 月 27 日
書記官 梁高賓