臺灣彰化地方法院民事判決 101年度訴字第57號原 告 溫堂鈞訴訟代理人 陳清華律師被 告 張春花被 告 福農住商有限公司兼 上一人法定代理人 林綵淳共 同訴訟代理人 陳世煌律師
黃俊昇律師上列當事人間請求返還定金等事件，本院於民國101年9月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告聲明求為判決：被告等應給付原告新台幣（下同）100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起清償日止按年息百分之五計算之利息，其中任一被告清償，另一被告於清償範圍內免除責任；併願供擔保請准宣告假執行。其主張略以：
㈠原告與被告張春花經被告福農住商有限公司（下稱福農公司
）即二十一世紀不動產溪州寶斗加盟店之居中仲介，訂立不動產買賣契約，約定買賣標的為坐落彰化縣○○鄉○○段64、410地號土地及其上之建物，於民國100年08月06日簽定不動產買賣契約書，約定買賣價金為980萬元，原告於簽約時先行給付100萬元定金，並附條件約定由被告福農公司為原告辦理貸款，至少得貸款買賣價金之五成以上即490萬元，原告始同意購買。被告福農公司之承辦人員即被告林綵淳即當場表示：「應沒問題，現行銀行貸款至少均為交易金額五成，能力好者其貸款成數甚可達六、七成，甚得提高交易金額向銀行辦理相對較高之貸款成數」等語，原告旋即要求將上開條件記明於合約書，被告林綵淳即表示：「買賣合約書為定型化契約，屬固定格式，無需另記載，雙方對此條件均知悉即可。」，原告遂將辦理貸款資料交付予被告公司，惟經銀行評估系爭買賣土地，僅得貸款210萬元，明顯無法達成條件之要求。嗣雙方即因條件無法成就而發生糾紛，後經彰化縣政府消費爭議調解委員會調解，內容略以：「買賣金額降為九百四十五萬元，另福農公司應另協助原告申請四百九十萬元之貸款金額。」。足見是否得貸款490萬元以上，為雙方之買賣條件，然該條件迄今能無法達成，買賣契約即屬不成立，被告張春花應回復原狀，返還已收受之定金。
㈡本件不動產買賣契約書除買方（即原告）親簽外，其餘內容
均由被告福農公司之承辦人員填載及蓋用印文，足見被告福農公司為被告張春花之代理人，此另徵雙方於貸款時另成立之買賣契約所使用之印文，或於彰化縣政府消費爭議調解委員會調解時，由被告林綵淳即可同意變更買賣契約之價金及條件，益明之。本件買賣契約之內容，雖於簽約時未將條件載明於內容中而生爭議，惟契約既經雙方於彰化縣政府消費爭議調解委員會調解時有所變更，兩造自應依變更後之新契約內容履行，是以已客觀、確定本件條件無法成就，契約未生效力，被告張春花自應返還定金。
㈢倘法院於審理後認被告福農公司非張春花之代理人或貸款金
額非本件契約之條件，則被告福農公司及林綵淳，為提供服務受有報酬之企業經營者與原告間具有消費關係，依消費者保護法第7條第1項、第3項分別明文規定「…企業經營者，於提供服務時，應確保服務，符合專業水準，可合理期之安全性」、「企業經營者違反前二項規定，致生損害於消費者時，應負連帶賠償責任」。是以本件倘契約係因被告公司或執行業務者之故意、或過失，未將貸款條件明確告知賣方，或未受有合法代理權之授予，致令原告無法請求返還定金而受有損害者，則依上開規定，被告福農公司應與被告林綵淳應負連帶賠償責任等語。
二、被告則聲明求為判決原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請求免為假執行。答辯略謂：
㈠被告否認本件為附條件之買賣：
⑴原告向被告張春花購入系爭土地與建物，買賣契約首重原
告應將買賣價金交付被告張春花、被告張春花則應將土地及建物之所有權移轉登記予原告，究原告買賣價金有無需要辦理貸款以及貸款是否經金融機構所核准，所核准額度為何？有無達到原告之資金需求，貸款部分均與出售人即被告張春花無涉，此可由原告與被告張春花之買賣合約書第二條第1項第2款「賣方同意買方得以金融機構所能核准之最高額度貸作為尾款，如賣方之貸款額度不足支付尾款時，不足部份應於完稅款前以現金一次補足。」，於貸款有所不足之情況下，原告亦應就不足部份於完稅款前以現金一次補足更可佐證，是貸款與出售人即被告張春花無關，原告稱系爭買賣契約附有以貸款為條件之約定，與事實不合。
⑵再者，系爭買賣契約如係以貸款與否為條件，則何以契約
中均未載明，此與常理不合。又原告另謂被告林綵淳稱「買賣合約書為定型化契約，屬固定格式，無須另記載，雙方對此條件均知悉即可。」，系爭買賣契約買方為原告溫堂鈞、賣方為被告張春花，被告福農公司列見證人、被告林綵淳列承辦人，被告公司及林綵淳為仲介並非買賣契約之當事人，契約內容之增減、條件之約定、異動等均係由買賣雙方之當事人商議決定，至多仲介於契約中扮演協調之角色，契約條文是否增刪被告林綵淳無權決定，被告怎可能代原告及被告張春花二人決定契約之內容，又系爭契約書第十三條，原告與被告張春花亦就地上物之拆除另有磋商並將該約定登載為契約之一部，更可證契約內容雙方均可磋商議定並非不能增加，就原告所稱被告稱「定型化契約，屬固定格式」，被告否認之。
⑶原告看地、議價至訂約之過程中，原告自始未向被告林綵
淳表明有貸款需求，更遑論曾就貸款額度與被告進行討論，簽約當日承辦代書亦曾就貸款與否與原告確認，原告稱 不足額部分，自己會想辦法，並無提出貸款之需求，有代書莊豐彰為證。
⑷又系爭買賣契約簽定後，原告始主動提出要求再製作一份
買賣價額高的契約書要提供予銀行，以提高貸款額度，被告林綵淳於徵求被告張春花之同意後乃又製作買賣價金為1380萬元之買賣契約供雙方用印後交付原告用以辦理貸款，故始有二份買賣價額不同之契約書，原告要求製作買賣價格高之契約書為辦理貸款之用，其時間係在訂約之後且告知該契約之用途為貸款，可徵貸款為原告自行辦理，於訂約前或訂約當時貸款均未被提起，本件更不可能為附條件之買賣。
⑸系爭契約並無以「至少貸款買賣價金之五成以上」為條件
，原告所稱本件為附條件之買賣，被告等否認之，是原告請求返還定金並無理由。
㈡系爭買賣契約於100年8月6日簽定後，就貸款事宜原告稱欲
自行辦理，嗣至9月間轉要求被告林綵淳協助，被告林綵淳10月間經與多家銀行接洽，最終合作金庫願意核貸750萬元，然原告卻反以諸多理由推託遲未辦理，甚向銀行稱有貸款壓力等語，本件買賣於8月6日簽定後原告僅交付定金，嗣後應再交付之價款均未給付，甚就請求被告林綵淳尋找之貸款銀行亦不辦理貸款，反要求賣方即被告張春花降低買賣價金，100年11月23日原告聲請彰化縣消費者爭議調解委員會協調，為得順利解決本買賣糾紛，被告等均釋出最大善意，最終協調結果「相對人降低簽約金額至新台幣945萬元（包括仲介費1%），另相對人協助申請人信用貸款達到五成額度新台幣490萬元，雙方和平解決爭議，調解成立」，該調解協議之當事人申請人為溫堂鈞、相對人為二十一世紀不動產股份有限公司（溪州寶斗加盟店），被告等並非相對人，該調解協議被告既非調解之當事人，對被告等是否生效，實有疑慮，且退步言，調解結果係「相對人協助申請人信用貸款」，被告為協助，並非「負責辦理」，調解成立後被告林綵淳亦協助原告向合作金庫送交貸款申請，然銀行政策改變致原本允諾之貸款額度無法核貸，被告依調解結果「協助申請人申請信用貸款」，已盡協助之責，實係銀行不願核貸，非被告未提供協助。按民法所謂條件，係當事人以將來客觀上不確定事實之成就或不成就，決定法律行為效力之發生之一種附款，彰化縣政府消費調解委員會之調解結果「相對人協助申請人申請信用貸款」應非為附停止條件之法律行為。
㈢被告福農住商有限公司所營項目為「不動產仲介經紀業、不
動產代銷經紀業、一般廣告服務業、租賃業、除許可業務外，得經營法令或限制之業務」，被告福農公司依所營項目為仲介業者，非貸款業務，買賣交易不動產不一定買方均需貸款，按常態仲介業遇有貸款需求之買方可代為介紹銀行與買方接洽，然買方是否向之貸款亦或另向其他銀行貸款，其中貸款條件、貸款金額、貸款利率等均買方與貸款行自行磋商，此非仲介業所能干涉，貸款部分並非被告福農住商有限公司所提供之服務及經營項目，原告依據消保法第7條之規定請求損害賠償，於法不合。
㈣原告與被告張春花於民國100年8月6日訂立之不動產買賣契
約書，見證人「21世紀不動產溪州寶斗加盟店福農住商有限公司」，其情形係「福農住商有限公司」加盟為「21世紀不動產」仲介集團之寶斗經營據點，故其主體仍是「福農住商有限公司」。而福農公司99年3月29日變更董事（執行業務並代表公司）為陳定勝，嗣於100年11月23日又變更董事為林綵淳。因此，在100年8月6日訂立不動產買賣契約時，福農公司之代表人為陳定勝。又100年8月6日雙方所訂立之買賣契約書上，賣方張春花簽名，確為被告張春花自己親身簽立，在買賣中均親自處理，並無委任代理人。原告於101 年3月1日言詞辯論時稱21世紀寶斗加盟店在契約中是被告張春花之代理人云云，並無任何證據足以證明，被告亦鄭重否認。
㈤被告張春花於100年11月9日以台中向上郵局001018號存證信
函，催告履行契約，否則將解除契約並依約沒收簽約金；100年11月23日又到彰化縣消費爭議調解委員會調解，減少價金；100年12月24日又以台中南屯路郵局790號存證信函，再催告履行，否則將解除價金並沒收已收價金，詎原告仍拒不履行，被告張春花復於101年2月13日以台中法院郵局325號存證信函通知原告表示解除契約並沒收已付之價金。由以上所述，系爭買賣契約於101年2月14日送達原告時，已告解除。
㈥證人莊豐彰於鈞院證稱：「（法官問：所以如果雙方有要特
別約定的款項，就算契約本文沒有，只要雙方認為有必要就可以記載在第十三條裡面？）證人答：是的，都可以增加，，就算簽約之後，如果有附加條款，只要雙方同意都可以追加。」等語，原告雖一再稱本件為附條件買賣，系爭買賣契約附有以貸款為條件之約定，若原告所稱屬實，則何以未列入第13條之約定？證人亦證稱：「（被告訴代問：原告在簽證物一買賣契約時，有無提出一定要仲介協助貸款才願意購買系爭不動產？）證人答：並沒有特別講到這一點，如果要有這一點的話，必須要得到賣方同意，如果有這項約定，我們會記載在13條以下的特別約定條款。」，足證原告所述為附條件買賣與事實不符。再者證人莊豐彰證稱：「（法官問：原告有無說尾款680萬元，需要由代書或者福農住商有限公司來幫忙向銀行貸款？）證人答：據原告轉述，原告在簽約之後有去向溪州農會、埤頭農會、上海或玉山銀行不知那一家銀行去問過貸款的事情。」，若本件買賣契約如原告所稱為附條件約定由被告福農公司為原告辦理貸款，則何以原告會自己向證人稱在簽約後仍需自己向多家行庫詢問貸款事宜？顯然原告起訴狀所稱與事實不符。證人另證稱：「（法官問：是否知道原告不去合庫辦貸款的原因？）證人答：據合庫的襄理轉述說，原告有去洽談，但是原告沒有同意信用貸款的條件，所以沒有辦成。」，則顯然於調解後，被告福農公司確有協助原告辦理貸款事宜，未辦成係原告不同意信用貸款的條件方未辦成，而非福農公司未協助。末查證人證稱：「（被告訴代問：依照你在辦理本件證物一買賣契約簽訂過程，你有沒有逐條跟買賣雙方解釋契約內容，然後他們才簽名？）證人答：在程序上代書都會將相關的產權證明文件及票據等都附在契約書裡面，整個契約都擬好以後，再逐條說明，最後再請他們簽名蓋章。（被告訴代問：請你看證物一買賣契約書第二條第四期尾款最後一點有寫賣方同意買方得以金融機構所能核准之最高額度貸款作為尾款，如買方之貸款額度不足支付尾款時，不足部分應於完稅款前以現金一次補足。這個部分你是否有跟原告講過？）證人答：有的，條文內都會闡述。（被告訴代問：當時原告有無表示不同意見？）證人答：當時沒有。」，則由前揭簽約歷程及條文約定內容約定可知，當時原告同意以金融機構所能核准之最高額度貸款作為尾款支付，如其之貸款額度不足支付尾款時，不足部分其願於完稅款前以現金一次補足，則更加可證本件尾款應由原告自行負責貸款支付，與被告無關等語。
三、原告主張其與被告張春花雙方經被告福農公司之承辦人即被告林綵淳仲介，於100年8月6日簽定不動產買賣契約書，由原告向被告張春花購買坐落彰化縣○○鄉○○段64、410地號土地全部，及坐落其上之建物，買賣總價金為980萬元，簽約時已給付定金100萬元之之支票（支票號碼LD000 0000，發票日期100年8月6日，面額71萬元，付款銀行合作金庫商業銀行竹分行；支票號碼LD0000000，發票日期100年8月6日，面額29萬元，付款銀行合作金庫商業銀行竹分行）予被告張春花等語，為被告所不爭執，且有不動產買賣契約書可證，堪信為真實。
四、又原告主張簽訂系爭買賣契約時並附條件約定由被告福農住商有限公司為原告辦理貸款，至少貸款買賣價金之五成以上即四百九十萬元，原告始同意購買等語，則為被告所否認，辯稱：貸款部分均與出售人即被告張春花無涉，原告自始未向被告林綵淳表明有貸款需求，簽約當日承辦代書亦曾就貸款與否與原告確認，原告稱不足額部分自己會想辦法，且於買賣契約簽定後，原告主動提出要求再製作一份買賣價額高的契約書要提供予銀行，以提高貸款額度，被告林綵淳於徵求被告張春花之同意後乃又製作買賣價金為1380萬元之買賣契約供雙方用印後交付原告用以辦理貸款，貸款為原告自行辦理，系爭買賣契約如係以由被告福農公司貸款為條件，則何以契約中均未載明，此與常理不合等語。經查：被告上開所辯，業據證人即處理系徵買賣契約之代書莊豐彰到庭結證稱：「（問：原告在簽證物一買賣契約時，有無提出一定要仲介協助貸款才願意購買系爭不動產？）並沒有特別講到這一點，如果要有這一點的話，必須要得到賣方同意，如果有這項約定，我們會記載在13條以下的特別約定條款。」、「（問：證物二的契約是何人要求製作？）是原告要求要記載交易的金額，因為系爭標的成交價為980萬元，因為土地當中田地部分有做改良，而增加土地效用，而且農舍又有增建，增加土地效用及增建部分在貸款的實務上銀行比較不會增加貸款的額度，所以以五成貸款來算，原告應該是可貸款到約490萬元，因為原告的尾款需要680萬元，所以才將金額提高，以利貸款核准的額度。」等語明確，且有買賣價款不同之兩件不動產買賣契約書可佐，均核與被告所辯情節相符，堪認系爭買賣契約中，並無以被告福農住商有限公司為原告辦理貸款且至少貸款490萬元以上為條件之約定。況且，依系爭買賣契約書第二條所載：「…【第四期：尾款】產權移轉登記完成七日內，買方應支付尾款新台幣陸佰捌拾萬元整。尾款支付後，賣方應即辦理交屋。賣方同意買方得以金融機構所能核准之最高額度貸款作為尾款，如買方之貸款額度不足支付尾款時，不足部分應於完稅款前以現金一次補足。…」，由此觀之，亦可認並無原告所主張系爭買賣契約以原告貸款貸款四百九十萬元以上為停止條件。故原告上開主張，既乏積極證據可佐，更與上開事證有違，難以採信。
五、原告雖又主張系爭買賣發生糾紛後，經彰化縣消費者爭議調解委員會調解，內容為買賣金額降為948萬元，被告福農公司應另協助原告申請490萬元之貸款金額，足見是否得貸款490萬元以上，為雙方之買賣條件等語，然此亦為被告所否認，辯稱：貸款事宜原告稱欲自行辦理，嗣至9月間轉要求被告林綵淳協助，被告林綵淳10月間經與多家銀行接洽，最終合作金庫願意核貸750萬元，然原告卻反以諸多理由推託遲未辦理，反要求賣方即被告張春花降低買賣價金，原告聲請彰化縣消費者爭議調解委員會協調結果「相對人降低簽約金額至新台幣945萬元（包括仲介費1%），另相對人協助申請人信用貸款達到五成額度新台幣490萬元，雙方和平解決爭議，調解成立」，該調解協議之當事人申請人為溫堂鈞、相對人為二十一世紀不動產股份有限公司（溪州寶斗加盟店），被告等並非相對人，且相對人係協助申請人信用貸款，並非「負責辦理」，調解成立後被告林綵淳亦協助原告向合作金庫送交貸款申請，然銀行政策改變致原本允諾之貸款額度無法核貸，已盡協助之責等語。經查：被告上開所辯，業據證人莊豐彰結證稱：「（問：是否知道原告的尾款是以證物二的契約書向何家銀行申辦？）原告向先前所述的金融機構申請貸款的額度並沒有達到預期的金額，所以林綵淳小姐建議原告向合庫的北斗分行辦理貸款。（問：就你所知林綵淳有無告訴你合庫可以貸款多少？）據林綵淳所講可以貸款到680萬元以上，還說要貸到750萬元的話必須要不動產搭配用信用貸款，才可以貸款到750萬元，因為信用貸款僅能短期貸款。（問：是否知道原告不去合庫辦貸款的原因？）據合庫的襄理轉述說，原告有去洽談，但是原告沒有同意信用貸款的條件，所以沒有辦成。」等語明確，雖然原告與二十一世紀不動產股份有限公司溪州寶斗加盟店代表人林綵淳於100年11月23日經彰化縣消費者爭議調解委員會調解結果：
「相對人降低簽約金額至新台幣945萬元（包括仲介費1% ），另相對人協助申請人信用貸款達到五成額度新台幣490 萬元，雙方和平解決爭議，調解成立」一節，有彰化縣消費者爭議調解委員會消費爭議調解案件會議記錄在卷可憑，然二十一世紀不動產股份有限公司溪州寶斗加盟店所負之義務為協助原告申請信用貸款，並非保證可為原告得貸款490萬元，更無以此作為原系爭買賣契約附款之約定，是以原告嗣後無法貸得490萬元，就本件系爭買賣契約之效力而言，並無所謂附停止條件之情形。故原告主張上開條件無法成就，系爭契約未生效力，被告張春花應返還定金等語，核屬無據，為無理由。
六、另被告所辯被告張春花於100年11月9日以台中向上郵局001018號存證信函，催告履行契約，否則將解除契約沒收簽約金；100年12月24日又以台中南屯路郵局790號存證信函，再催告履行，否則將解除價金沒收已收價金，原告仍拒不履行，被告張春花復於101年2月13日以台中法院郵局325號存證信函通知原告表示解除契約並沒收已付之價金，系爭買賣契約於101年2月14日送達原告解除等語，已據其提出存證信函暨郵政掛號收件回執為證，且為原告所未爭執，則被告張春花依據契約第7條第3款沒收原告已給付之100萬元，即屬有據，原告請求被告返還簽約款100萬元，無為理由，不能准許，應予駁回。
七、原告另主張被告福農公司及林綵淳，因故意或過失，未將貸款條件明確告知賣方，致令原告無法請求返還定金而受有損害，依消費者保護法第7條第1項、第3項規定應負連帶賠償責任等語，為被告所否認，辯稱；貸款條件、貸款金額、貸款利率等均買方與貸款銀行自行磋商，非仲介業所能干涉，貸款部分並非被告福農住商有限公司所提供之服務及經營項目，原告依據消保法第7條之規定請求損害賠償，於法不合等語。查：被告福農公司為不動產經紀業者，以提供房地仲介之服務為營業之人，屬於消費者保護法第2條第2款之企業經營者；被告福農公司係立於居間地位，協調買賣雙方之供給需求，並覓得買賣雙方都能接受之條件，待雙方簽訂契約，契約成立之際，始得請求報酬，此參照系爭不動產買賣契約書第11條、第12條之約定即明，是被告福農公司所提供之上開服務，雖有消費者保護法適用，然查本件系爭買賣契約係因原告債務不履行，致被告張春花解除契約並依據契約第7條第3款沒收原告已給付之100萬元，已如前述，此外，原告並未能舉證證明被告福農公司及林綵淳有何原告所指未將貸款條件明確告知賣方，致令原告無法請求返還定金之情形，故原告主張依消費者保護法第7條第1項、第3項規定請求被告福農公司及林綵淳負連帶賠償等語，亦無理由，不能准許，應予駁回。
八、綜上所述，原告請求被告給付原告100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起清償日止按年息百分之五計算之利息，其中任一被告清償，另一被告於清償範圍內免除責任，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
九、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，無庸一一論列，併此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 101 年 10 月 11 日
民事第二庭 法 官 陳弘仁以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 10 月 11 日
書記官 梁高賓