臺灣彰化地方法院民事判決 101年度訴字第660號原 告 林仲衝訴訟代理人 洪錫爵律師被 告 賴炳榮
賴炳祥賴銅河賴貴賴銅謀賴正一賴玉峯上七人共同訴訟代理人 劉豐綸律師被 告 賴樹讚訴訟代理人 賴樹芳上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國102年7月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落彰化縣○○鎮○○段○○○號、地目建、面積一九‧０四平方公尺，分歸被告賴正一取得【註：附圖二甲案18地號記載賴正一(19/20)係誤載，應為全部】。兩造共有坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○號、地目建、面積三三０‧三０平方公尺，同段25地號、地目建、面積九二七‧二四平方公尺之二筆土地應合併分割如附圖二甲案所示，即編號A部分，面積四二七‧六四平方公尺分歸被告賴正一、賴玉峯按應有部分分別為19/20、1/20之比例維持共有；編號B部分，面積四三三‧四０平方公尺分由原告取得；編號C部分，面積一二七‧六八平方公尺分歸被告賴銅謀、賴貴、賴樹讚按應有部分分別為42/100、24/100、34/100之比例維持共有；編號D部分，面積二六八‧八二平方公尺分歸被告賴銅河、賴炳祥、賴炳榮按應有部分分別為40/100、30/100、30/100之比例維持共有。
兩造間應相互補償之金額如附表二所示。
訴訟費用由兩造依附表三所示之比例負擔。
事實及理由
壹、本件被告賴樹讚經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、原告起訴主張：
一、如附表一所示坐落彰化縣○○鎮○○段○○○號、地目建、面積19.04平方公尺，同段24-1地號、地目建、面積330.
30 平方公尺，同段25地號、地目建、面積927.24平方公尺之3筆土地為兩造所共有，且系爭3筆土地無因物之使用目的不能分割之情形，兩造亦未有不分割之約定，爰依民法第823條第1項規定請求分割系爭3筆土地。
二、查准予土地共有人合併分割所考量及規範意旨，無非係欲增加土地利用之最大效益與發揮增進社會經濟之良性發展。又按民法第824條第5項及第6項之所以增訂，無非以共有人相同之數筆土地常因不能合併分割，致分割方法採酌上甚為困難，且因而產生土地細分，有礙社會經濟之發展，爰增訂第5項，以資解決。又為促進土地利用，避免土地過分細分，爰於第6項增訂相鄰各不動產應有部分過半數共有人之同意，即得請求法院合併分割。系爭18地號土地面積19.04平方公尺，若以原物分割，則每位共有人按應有部分所分得之面積極小（分得最多者僅8.33平方公尺），而系爭24-1地號土地面積330.30平方公尺，雖較18地號土地大，然多數共有人之應有部分為16分之1，有的僅
24 分之1，所分得之面積僅20.64平方公尺或13.76平方公尺。另系爭25地號土地面積雖達927.24平方公尺，面積最小部分共有人分得之土地為38.63平方公尺，且因地行呈三角形狀，分得之土地亦勢將無法方整而成畸零地，故系爭3筆土地若以原物分割，不是面積小即為不方整之畸零地，將無從運用分得之土地，為利土地之繼續使用，並使得系爭土地共有關係單純化，宜採合併分割方式。
三、查系爭25地號土地毗鄰之同段17、19地號土地為原告林仲衝所有，甚至再往東之同段14、11、9、12地號土地亦為原告及原告之配偶即訴外人林許彩繡及原告經營之鍵發塑膠工業股份有限公司（下簡稱鍵發公司）所有。上述同段
17、19、14、11、9地號等土地上已蓋滿鍵發公司廠房及員工宿舍。因鍵發公司有意擴建廠房，故原告主張如附圖中乙案示編號A部分分歸原告取得，無論在擴建廠房之花費及廠區之完整性（不致被割裂）及利用空間上，可更加便捷更有效率，如附圖一所示A部分與上開17地號等土地合併使用可大幅提昇土地之價值及經濟效用。依上揭說明，採原告所主張之分割方法，除可減少共有人之損失外，分歸被告賴正一、賴玉峯維持共有之編號B部分，因該土地面臨路面部分較寬，且較A部分方正，有利於使用與建築，土地價值可提高，且可省去購買系爭18地號土地之費用及手續。再者，被告賴正一、賴玉峯與其他被告間為宗親關係，日後B部分土地苟有意整體開發需與C、D部分土地合併者，彼此亦較能溝通達成目的，如此亦可增加土地之使用效能及價值，對被告等人當屬有利，對兩造而言亦不失為公正。同時就被告賴正一分得之土地，相較原告分得之土地，臨路面之部分除較寬外、且更方正，更適於日後建築與利用，對其而言更屬有利，即分得土地所得產生之經濟利益，將大大超過現舊有房屋之價值，同時亦可兼其他共有人之利益，堪稱公平公正。而被告賴正一反對原告主張分案其中一個理由，係以原告公司平時作業產生即大之噪音，故如採其主張分割方法適可阻止原告擴廠、興建辦公室或員工宿舍產生噪音危害鄰居安寧云云，惟該事實並非實在，此有彰化環境保護局之函覆可證。
四、另查本件無論就被告或原告主張之分割方法，勢必會有少部分之建物坐落在原告分得之土地上，無可避免者，即會有部分之建物會因此而遭請求拆除。但比較兩者之分割方法，以被告者其實應僅係被告賴正一個人主張之分割方案，如附圖三101年9月19日複丈成果圖所示F、G、M、N等建物會坐落於原告分得之土地上，而上開建物為磚造牆鐵皮頂造、水泥板牆瓦頂造、磚造牆瓦頂造房屋，該等建物目前均有人居住、使用。反觀原告主張之附圖一分割方案，雖有被告賴正一、賴玉峯所有之B、C、D、E等建物，然其等並未在此設籍居住此由建物周圍雜草叢生，且被告賴正
一、賴玉峰亦非以此為通訊住址等情觀之可明，兩組建物相較，除B、C、D、E等建物較為殘破、老舊外、價值亦明顯不及F、G、M、N等建物。故本件採原告之分割方法者，則有B、C、D、E等建物勢非拆遷不可，採被告賴正一之分割方法者，則F、G、M、N等建物亦會被拆除。易言之，本件無論採何人之分割方案，同樣會面臨之問題，就是有一組建物是無法保留的。惟兩害相權取其輕，採原告主張之分割方法，雖會造成被告賴正一等二人之損失，然將使現有人居住使用之建物得以保留，一則可以解決現使用多數共有人其等之住之問題外，另亦兼顧所有共有人之利益損失降到最低。因此，不失係一公正、公平且適當之分割方法。
五、系爭土地上之房屋均無保存登記。被告賴炳榮並無住在如101年9月19日複丈成果圖所示編號G部分，去現場勘驗時，該房屋已經很破舊，沒有人居住，被告等長久沒有住在那裡。被告賴正一的太太當鄰長是90幾年的事，系爭土地上所有的房子都是14號。系爭土地上的房子已經蓋了100年，顯然已經老舊，土地有三筆，原告否認有分管約定，請被告拿出證據。本件不是只有拆房子的問題，還有土地利用之問題。再者，員林184公頃公辦市地重劃結果出爐，原告重劃分配為同段第1168號土地，而系爭土地在重劃地號1169、1170的上方，如未採原告主張之分案，將無法合併利用，勢必成為畸零地，此有市地重劃分配圖可證等語。
六、查本件原告主張之分割方案，僅有被告賴正一等二人持反對意見，顯示原告主張之分割方法仍得到多數共有人之贊同。又本件被告等人之所以主張系爭24-1、25地號2筆土地應採合併分割方式為之，即係避免採單筆分割之方式，將造成每人分得之土地，過度細分而無法利用，致有礙社會經濟之發展。簡言之，其等同意主張合併之目的，即係為促進土地之利用，而有前項所述之意旨與功能，此觀民法第824條第5項、第6項之修正理由亦可明暸。查與系爭土地相鄰之西面與南面之土地，均為原告與原告配偶所有，此有土地謄本與相關資料在卷可稽。雖上開土地與系爭土地之分割無涉，然茍採附圖一乙案之分割方法，將該些土地能與原告分得之土地合併使用，因而得以促進土地之利用與社會經濟之發展，此亦符合上開法條修正之意旨。反之，採附圖二甲案之分割方法者，將使原告市地重劃分得1168號土地成為畸零地而無法利用。同樣之情形，被告賴炳祥、賴炳榮等二人，市地重劃分得1170地號與1171地號土地，因本件其等分得之代號Ｄ土地，故能與之合併利用，得以發揮土地利用之最大效益。故基於公平性，誠應採附圖一乙案之分割方法為宜。
七、又本件分割共有物之標的係系爭土地而非建物。因此，本件分割主要考量之分割方法，自應以是否得與共有人鄰旁之其他土地合併利用，俾使相鄰土地之關係得以發揮，而達地盡其用地步，至於土地上之建物，應屬能保留則儘量保留之範疇，茍因保留致有礙社會經濟之發展，而與土地利用之效益相衝突，而無法保留者，這亦基於上述考量，不得已之作法，更與設籍之地點無關。另按民法第八百十八條所稱各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權者，係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，按其應有部分行使用益權而言，至共有人對共有物特定部分之使用收益，仍須徵得其他共有人全體之同意，非謂共有人對於共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利，此有最高法院86年台上字第3020號判決前段可資參照。查被告等人未經全體共有人之同意即在系爭土地之特定位置建蓋房屋，對原告而言，該些建物要非不屬無權占有，依法就無保留之餘地。再觀系爭房屋，不是屋齡很久就是造價不是很高，因此拆遷對於所有權人應不致會造成太大之損失。
八、另依被告賴正一等人於102年4月12日之陳述意見狀，可知多數共有人之房屋所占用之面積，實際上均已超過其持分，顯示長久以來這些人所得利益實已超過其能使用收益之範圍，對同屬共有人之原告無任何房屋在系爭土地上而言，已屬不公平。竟又表示採附圖二甲案者，坐落在原告分得之代號Ｂ之土地上之房屋，如拆除要原告補償其房屋損失等與語，則更顯唐突無理。換言之，本件被告就系爭土地之使用收益已占盡便宜。則再考量不合法建蓋之房屋必需保留，否則即屬不公平為由而採甲案，捨棄分割後土地得以發揮最大之經濟效益與促進社會經濟之發展之乙案者，無異係鼓勵共有人先占先贏，其非妥適不言可喻。
九、若採原告的方案，原告願意不向被告請求補償的費用，被告說原告要蓋工廠，原告也未必會蓋工廠。原告一開始主張變價是因為土地很小，原告不能確定被告是否同意合併，並非被告所說的原告要買下所有的土地，原告當時只有一個人怎麼主張合併分割。原告之方案，只有24-1、25地號合併分割，並聲明：兩造共有坐落彰化縣○○鎮○○段○○ ○號、地目建、面積19.04平方公尺，同段24-1地號、地目建、面積330.30平方公尺，同段25地號、地目建、面積927.24平方公尺之三筆土地准分割如附圖一乙案所示，即同段18地號土地、面積19.04平方公尺分歸原告取得；編號A部分，面積427.65平方公尺分歸原告取得；編號B部分面積433.40平方公尺分由被告賴正一、賴玉峯維持共有；編號C部分，面積127.68平方公尺由被告賴銅謀、賴貴、賴樹讚維持共有；編號D部分，面積268.82平方公尺由被告賴銅河、賴炳祥、賴炳榮維持共有。
參、被告方面：
一、被告賴正一、賴玉峯、賴銅謀、賴貴、賴銅河、賴炳祥、賴炳榮等七人則以：
㈠ 按依98年7月23日施行之新修正民法第823條第1項規定「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限」，同法第824條第5項規定「共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。」，同法第824條第6項規定「共有人部分相同之相鄰不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。」，第824條立法理由「六、為促進土地利用，避免土地過分細分，爰於第6項增訂相鄰各不動產應有部分過半數共有人之同意，即得請求法院合併分割。」本件，系爭3筆土地既屬相鄰。系爭18地號土地地目建、使用分區為特定農業區、使用地類別為甲種建築用地，次查系爭24-1、25地號土地使用分區及使用地類別，雖記載為空白，然依彰化縣員林地政事務所102年1月22日員地四字第0000000000號函可證，系爭24-1、25地號土地現已補辦理編定為「特定農業區甲種建築用地」，被告等主張和平段24-1、25地號土地合併分割。○○段00地號土地單獨分割予被告賴正一。又系爭3筆土地均為建地，且公告土地現值均為每平方公尺新台幣（下同）8,800元。被告等為避免土地細分，保留現有建物及公廳，避免被告等之建物將來遭拆除，且為整體土地利用價值，發揮土地之最大經濟效益，被告等主張並同意（被告等8人之持分加起來，已符合「不動產應有部分過半數共有人之同意」）系爭24-1、25地號土地應合併分割。
㈡ 不同意原告分割方案之理由：被告賴正一、賴玉峯為父子關係，其等之祖先於1年1月即定居於系爭土地，被告賴正
一、賴玉峯生於斯、長於斯，對系爭土地上之祖先所留建物及一草一木多有感情。再者，被告賴正一、賴玉峯之房屋，依內政部89年台內營字第0000000號函釋「實施建築管理前已建造完之合法建築物，可檢附下列證明文件之一:……(六)繳納自來水費或電費證明。…」及台灣自來水公司裝置證明（賴石生為被告賴正一之父）可證為合法房屋，69年以前房屋可以接水電，就算合法房屋。地政事務所丈量，被告賴正一、賴玉峯房屋面積沒有超過土地面積，房屋是一人一半，有繳房屋稅但無保存登記。被告賴正
一、賴玉峯對神明廳之維護不遺餘力。原告所提方案，非為公共利益，僅為一已之私造成被告賴正一、賴玉峯所有房屋及神明廳全數遭拆除，被告賴正一、賴玉峯所受損失實鉅（拆除費經估計就要64,000元，神明廳才於數年前重建，當時花費20多萬元)。被告等所提如附圖二甲案所示之分割方案，就被告賴正一、賴玉峯部分，大致上保留被告賴正一、賴玉峯所有房屋。再者，被告賴正一已70歲，無資金重建房屋及神明廳。重建房屋經費估計要花400多萬元。被告等之老祖宗神主牌位靈位，勢必流浪街頭，情何以堪！
㈢ 再者，依原告之方案，被告賴正一、賴玉峯分得之土地上有其他被告房屋（被告等均為同宗親戚），被告賴正一、賴玉峯將來若要拆除渠等房屋，將面鄰親情之壓力。被告等所提上開方案，尊重現況，避免拆遷幅度過大，有利於被告等人，且經大部分共有人同意而提出。而原告所分得部分如附圖二所示編號B部分空地較多，房屋較少，將來遭拆除之房屋較少，損害較輕。被告等所提上開方案，被告等及原告分得土地均面臨馬路，土地完整，無畸零地之問題。再者，原告購買土地之際，即知土地共有人間占有現況及建築房屋之現況，不應拆除其他共有人之房屋。原告稱其方案有利於「鍵發公司擴建廠房」及「廠區之完整性」。鍵發公司與原告係不同法律人格，非同一人。再者，系爭土地非工業區，也不適合蓋工廠。原告以有利自己之私，造成被告賴正一、賴玉峯財產損失甚鉅，實在不公平。工廠擴廠最好到工業區去，噪音對居民不好，被告賴正一、賴玉峯不同意跟原告換位置。
㈣ 被告賴正一、賴玉峯同意維持共有，被告賴同謀、賴貴同意與被告賴樹讚維持共有於編號C部分，被告賴銅河、賴炳榮、賴炳祥同意維持共有於編號D部分。
㈤ 原告稱被告賴正一未設籍居住在系爭土地，然查，被告賴正一及太太詹秀蘭均設籍在員林鎮○○里○○巷00號即附圖三編號N、O部分，此有身分證及被告之戶籍謄本在卷為憑。被告賴正一太太詹秀蘭且是員林鎮南平里第17鄰鄰長，從90幾年做到現在，有相片及彰化縣員林鎮公所聘書為證。且被告於101年9月3日所呈之相片17(賴正一、賴玉峯所有磚造牆瓦頂房屋)有晾曬衣服，顯見被告賴正一不僅有設籍於該處，且該房屋現在有人居住，原告所述不實在。
㈥ 原告所提之方案，就其方案代號A、B部分上之房屋均需拆除。而被告等所提方案，就方案代號A、B部分上房屋，可保留代號A部分上房屋。(即大致上保留被告賴正一、賴玉峯所有房屋。)被告等所提方案代號A部分保留之房屋面積依附圖三編號A、面積8．05平方公尺;編號B、面積50．34平方公尺;編號C、面積3．6平方公尺;編號D、面積37．88平方公尺;編號E、面積約38平方公尺(鐵皮公廳)，編號N、面積約38平方公尺(77‧24平方公尺除以2)編號O、約12平方公尺(24平方公尺除以2)，合計約132．87平方公尺。
而代號B部分上賴銅謀房屋編號F、面積42．38平方公尺，編號M、65．47平方公尺，編號P、7．81平方公尺，合計
115．66平方公尺。已超過賴銅謀所有權狀面積53．2平方公尺。就超過部分，原本就需拆除(惟賴銅謀希望拆其房屋能獲補償)。而賴炳榮房屋編號G、面積40．11平方公尺;編號I、面積44．43平方公尺;編號J、面積16．7平方公尺;編號Q、面積27．44平方公尺;編號R、面積26．45平方公尺，合計155．13平方公尺。已超過其所有權狀79．78平方公尺。是故編號G部分之房屋理應拆除。是故原告102年1月30日準備書稱「兩組建物相較，除B、C、D、E等建物較為殘破、老舊外、價值亦明顯不及F、G、M、N等建物。」其比較方式實不得體。且原告非建築師、鑑價師，其擅自推測被告賴正一、賴玉峯所有上開編號B、C、D、E價值不及編號G、M、N，毫無道理。
㈦ 最高法院84年台上字第1361號判決「按定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但亦須以其方法適當者為限。將原物分割予各共有人，似為兩造所同意。惟應如何按其成分，劃分地區分配於各共有人，或對不能按其應有部分受分配者，如何酌以金錢補償之，在審理事實之法院，非不能定一適當之方法以為分割。若遽將土地予以變賣，則兩造在系爭土地上建築居住之房屋，勢非拆遷不可，其方法自非適當。」是故，本件應採被告所提方案，因被告所提方案，尊重現況，避免拆遷幅度過大，有利於被告等人，且經大部分共有人同意而提出。而原告所分得部分(代號B)空地較多，房屋較少，損害較輕(如前所述上開賴銅謀房屋編號F、編號M、編號P及賴炳榮房屋編號G，因已超過其所有權狀面積原本就應拆除)。而代號A分給被告賴正一及賴玉峯，可保留被告賴正一及賴玉峯房屋(約132．87平方公尺)。
㈧ 原告主張「員林184公頃公辦市地重劃結果出爐，原告重劃分配之和平段第1168號土地，如未採原告主張之分案，將無法合併利用，勢必成為畸零地，此有市地重劃分配圖可證」然查、有關重劃結果是否為畸零地，為重劃之問題，不應與本件分割連結。原告所有1168地號土地面寬約15公尺，且臨道路，可謂得天獨厚。(原告如不滿意可向重劃單位變更換地)，且原告現已圍圍牆，再者，該重劃區為住宅區，不宜設工廠。
㈨ 另據原告所提出彰化縣環境保護局函(發文日期98年8月28日發文字號彰環空字第0000000000號)，有關「鍵發生技工業股份有限公司」自96年8月21日至98年7月29日止，即遭民眾陳情噪音案計28次。顯見當地民眾對其噪音已困擾受害很深。該函雖載「本局派員測量12次(含晚間時段1次)，量測結果均符合噪音管制標準。」然從陳情案28次，環保局僅測12次，顯然未盡責。
㈩ 被告賴炳祥之房屋是60幾年蓋的。以被告等所提的方案是損害比較少，拆除比較少房子，只要拆除原告所分得的部分即可，也不會受到親情的壓力所影響，又可以保留被告賴正一的房子，而且被告賴正一不用去告自己的親屬。被告賴銅謀現在住在別的地方，被告賴炳榮目前住在如101年9月19日複丈成果圖所示編號G部分，因該處設有冷氣機，也有人在晾衣服，公廳也有人使用，明顯有人住在該處。原告說當初蓋房子沒有經過全體共有人的同意，被告否認，當初有分管協議，共有人一定是同意，房子從100年前開始蓋，中間又經過翻修，分管協議的證據就是房子已經蓋了那麼久，都沒有人去拆除。兩造之分割方案，未按照應有部分比例分割，應予鑑價，又兩造的方案只有合併24-1、25地號，18地號沒有。
被告稱「被告等人未經全體共有人之同意即在系爭土地特定位置建蓋房屋，對原告而言，該些建物要非不屬無權占有，依法就無保留之餘地。再觀系爭房屋，不是屋齡很久就是造價不是得高，因此拆遷對於所有權人應不致會造成太大之損失。」「另依被告賴正一等人於102年4月12日之陳述意見狀，可知多數共有人之房屋所占用之面積，實際上均已超過其持分，顯示長久以來這些人所得利益實已超過其能使用收益之範圍，對同屬共有人之原告(無任何房屋在系爭土地上)而言，已屬不公平。」「則再者考量不合法建蓋之房屋必需保留，否則即屬不公平為由而採甲案，捨棄分割後土地得以發揮最大之經濟效益與促進社會經濟之發展之乙案，無異係鼓勵共有人「先占先贏」，其非妥適不言可諭。」然查：
1、按最高法院民事判決100年度台上字第2103號「又共有物分管之約定，不以訂立書面為必要，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。再所謂默示同意，除表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沈默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（參看本院二十一年上字第一五九八號及二十九年上字第七六二號判例意旨）。」本件、被告等人在系爭土地上興建房屋，係經共有人間之同意(該房屋均以一「三合院」形式羅列)。從原共有人數十年來對各共有占有使用位置不曾異議，且互相容忍，即可知至少有默示分管契約存在。原告向原共有人買得系爭土地持分，且明知系爭土地上有各共有人之房屋，原告即知有「分管契約」之存在，原告依法「繼受」前共有人與其他共有人間「分管契約」，原告即受原「分管契約」之拘束。是故，原告主張「被告等人未經全體共有人之同意即在系爭土地特定位置建蓋房屋，對原告而言，該些建物要非不屬無權占有，依法就無保留之餘地。」實不可採。
2、又原共有人間如何協議使用，為原共有人間之合意，原告謂「可知多數共有人之房屋所占用之面積，實際上均已超過其持分，顯示長久以來這些人所得利益實已超過其能使用收益之範圍，」實言重。(況且被告賴正一、賴玉峯之房屋所占用之面積小於被告賴正一、賴玉峯應分得之土地)因原告是在100年1月11 日登記買賣，被告等人之前之使用是否超過「利益」與原告無關。原告當初既知原共有人間「分管契約」，原告願意購買，無非其能以較低之價格購買系爭土地持分。且原告於101年7月27日即訴請本件分割，顯見被告等上開房屋占有系爭土地，縱使有超過應分得土地面積，對原告而言沒有損失，更無不公平。
3、本件被告等在系爭土地上建築房屋數十年，被告等之房屋均是合法建築，並非「不合法建築」。被告等沒有先占先贏之意。被告主張盡量依原共有人所蓋房屋位置分配土地，主要是考量原分管契約之事實;考量共有人之經濟利益，避免房屋遭拆除，蒙受不利益。被告所提分割方案，考量「盡量避免拆除各分得人之房屋」及「分割後使各分得人能充分發揮所分得之土地」。且被告八人均認同被告所提方案。原告也認同被告方案之精神，否則原告也不會依被告所提之分割方案，稍加修改。是故，原告稱「無異係鼓勵共有人「先占先贏」，」其言實不可採。
4、被告之房屋雖已數十年，然仍堅固可供居住。現目前也有很多位被告及其家屬在上開房屋居住。從被告所提出之相片，很多房屋有冷氣機、鐵窗、車庫、衣架、晾曬衣服等可佐證。原告為經濟強勢者，在其眼中而言，該房屋被視為不值錢、再造不高。然就被告等而言，該房屋均足以提供舒適的居住空間，若貿然拆除，尚需另外再建屋，需花很多錢。原告可不購買系爭土地，既然購買就需受原共有人間「分管契約」之拘束。原告為不受「分管契約」拘束，強行訴請分割，主張拆除被告等人房屋「應不致會造成太大之損失。」，實是經濟強勢者，視上開房屋為「草芥」，令人無法認同。
5、本件，若採甲案，僅需拆除原告所分得土地上房屋。若採乙案，需拆除原告、被告賴正一、賴玉峯所分得土地上房屋。則採甲案所需拆除房屋較少，損害最輕，不可言諭。
原告於102年3月11日陳報狀主張「原告主張之分割方法理由係以分歸原告取得之土地得以原告所有及原告配偶(林許彩繡)與經營之鍵發公司所有之同段之第14、第11、第9、第12地號等土地合併利用，俾便發揮土地利用之極大化。」「再者、員林184公頃公辦市地重劃結果出爐，原告重劃分配之和平段第1168 號土地，如未採原告主張之分案，將無法合併利用，勢必成為畸零地。」然查：
1、系爭土地與原告所主張合併利用之同段第14、第11、第9、第12地號土地並沒有相接連，如何合併使用？且和平段第11地號土地，地目為田，使用分區為特○○○區○○○段第12、14地號土地，地目為田。原告將之做工廠，已違反農地農用之規定。
2、和平段17地號土地與○○段00地號土地雖相連，然相連地方很小，因○○段00地號土地很小，沒有合併使用之實益。
3、和平段19地號土地雖與系爭25地號土地相連，然和平段19號為田，使用分區:特定農業區。原告將之做工廠，已違反農地農用之規定。
4、系爭土地與和平段第1168地號土地是否連接？若有也只是一小部分連接，沒有合併使用之實益。
綜上，原告之工廠大部分蓋在農地上，違反農地農用等相關法律之規定，被告為已私益公然違反公益，其行為已違法。原告主張系爭土地將來分割後可與上開蓋工廠之土地合併利用，若應其要求，豈不鼓勵非法，實不可行。原告一開始主張變價方案，想要整個買下來，後來又主張現在的分割方案，要發揮經濟效益是以系爭三塊土地為考量，而非考量原告其他的土地。即便採原告方案，原告同意不請求補償，被告賴正一仍不同意採原告方案等語。並聲明：如主文所示。
二、被告賴樹讚未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以前到庭之聲明及陳述則以：同意與被告賴銅謀、賴貴維持共有，並同意其他被告等7人所提之分割方案。並聲明：如主文所示。
肆、得心證之理由：
一、本件原告主張彰化縣○○鎮○○段○○○號、地目建、面積
19.04平方公尺之土地，同段24-1、地目建、面積330.30平方公尺之土地及同段25地號、地目建、面積927.24平方公尺之土地為兩造所共有，兩造之應有部分詳如附表一所示，系爭3筆土地皆屬特定農業區之甲種建築用地，兩造並未訂有不分割之特約，亦無因物之使用目的有不能分割之情形，經兩造協商分割均無結果，業據原告提出地籍圖謄本、土地登記謄本、彰化縣政府102年1月29日函文為證，經核相符，且為被告所不爭執，是以原告依民法第823條第1項之規定，請求分割上開3筆土地，於法有據，應予准許。
二、按共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之，民法第824條第5、6項分別定有明文。經查，系爭24-1、25地號2筆土地皆屬特定農業區之甲種建築用地，且地界均相連，又系爭2筆土地之共有人均有原告及被告賴正一、賴銅謀、賴銅河、賴炳祥、賴炳榮等人，僅24-1地號多了被告賴玉峯、賴貴、賴樹讚等3人，因兩造全部同意系爭24-1、25地號2筆土地合併分割，故兩造請求將系爭24-1、25地號合併分割，為有理由，應予准許。
三、系爭3筆土地經本院會同彰化縣員林地政事務所測量員勘驗結果，目前系爭18地號土地上有被告賴正一、賴玉峯所有烤漆板頂鐵架車庫；系爭25地號土地上有被告賴銅謀所有之水泥板漆瓦頂平房、瓦頂磚造平房（部分位於24-1地號）；被告賴炳榮所有之石棉頂鐵架造車庫、瓦頂磚造平房、烤漆板磚造平房；被告賴炳祥所有之鐵架車庫、二樓鋼筋造房屋、瓦頂磚造平房；被告賴正一、賴玉峯所有之瓦頂磚造平房（部分位於24-1地號）、烤漆板鐵架造公廳、鐵架車庫及廁所，上開18、25地號土地均北臨擺塘巷；系爭24-1地號土地上有被告賴炳榮所有之瓦頂磚造平房、烤漆板頂一面磚造一面烤漆板建物；被告賴炳祥所有之2層樓鋼筋造平房（部分位於25地號），被告賴銅河所有之石棉瓦頂磚造平房、烤漆板磚造平房，南面面臨同段24地號土地出入等情，此有勘驗筆錄、卷附照片可憑，詳細建物占用情形則如附圖三彰化縣員林地政事務所101年9月
19 日複丈成果圖所示，且為兩造所不爭執。
四、本件原告主張依附表一乙案請求分割，被告等人皆主張依附表二甲案分割，查系爭18地號之面積僅19.04平方公尺，已不宜再細分，故兩造之分割方案均係將系爭18地號單獨分配給一個人，另外系爭24-1及25地號再合併分割，應屬適當。又查，被告賴正一、賴玉峯同意維持共有，被告賴同謀、賴貴同意與被告賴樹讚維持共有於兩造方案編號
C 部分，被告賴銅河、賴炳榮、賴炳祥同意維持共有於兩造方案編號D部分。而原告主張系爭25地號土地毗鄰之同段17、19地號土地為原告林仲衝所有，同段14、11、9、
12 地號土地亦為原告及原告之配偶即訴外人林許彩繡及原告經營之鍵發公司所有。上述同段17、19、14、11、9地號等土地上已蓋滿鍵發公司廠房及員工宿舍，而員林184公頃公辦市地重劃結果出爐，原告重劃分配為同段第1168號土地，而系爭土地在重劃地號1169、1170的上方，如未採原告主張之分案，將無法合併利用，勢必成為畸零地等情，業據原告提出地籍圖、土地登記謄本及市地重劃分配圖為證，被告對上開證物亦不爭執。查兩造之分割方案關於編號C部分均是分給被告賴貴、賴銅謀、賴樹讚，D部分均係分給被告賴銅河、賴炳祥、賴炳榮，兩造分割方案最大之差異點在於編號A及系爭18地號部分要分給原告，或如被告附圖二所示，系爭18地號分給被告賴正一，編號A部分分給賴玉峯及賴正一。本院審酌賴正一、賴玉峯二人為父子關係，系爭18地號及兩造方案編號A部分，目前有被告賴正一、賴玉峯如附圖三編號A、B、C、D、E、N、O之建物位於其上，被告附圖二之方案將系爭18地號分給被告賴正一，編號A部分分給賴玉峯及賴正一，可使被告賴正一、賴玉峯如附圖三編號A、B、C、D、E、N、O之建物獲得最大的保留。而原告附圖一之方案，將編號A及系爭18 地號部分分給原告，雖可使原告與同段17、19、
14、11、9地號及原告重劃分得之土地合併利用，惟原告之方案，除使被告賴正一、賴玉峯之建物不能保留外，附圖一被告賴正一、賴玉峯分得之B部分上又有被告賴銅謀、賴炳榮、賴炳祥等人如附圖三編號F、M、P、G、H等建物坐落其上，被告被告賴正一、賴玉峯屆時又得對自己之親族提出拆屋還地訴訟，故以原告之方案，附圖三編號A、B、C、D 、E、F、G、H、M、N、O、P等建物均無法保留，或須面臨部分拆除之命運，而被告之方案，被告賴正一、賴玉峯分得自己建物所在之位置，屆時須拆除者僅有被告賴銅謀、賴炳榮、賴炳祥等人如附圖三編號F、M、P、G、H及被告賴正一、賴玉峯之N、O等建物，故被告之方案造成之傷害較小，且原告之方案並無任何被告支持。至於原告之方案雖可與其所有同段17、19、14、11、9地號及原告重劃分得之土地合併利用，惟分割共有物，應以分割該筆土地之全體共有人之最大利益為考量，至於共有人之一能否與相鄰土地合併使用，雖不失為分割時考量之依據，惟該合併結果，若可能造成其他共有人之損害，本院認應以其他共有人之利益為優先考量。原告雖又主張被告賴正一、賴玉峯並未在其所有如附圖三之B、C、D、E等建物設籍居住，此由建物周圍雜草叢生，且被告賴正一、賴玉峯亦非以此為通訊住址等情觀之可明，且B、C、D、E等建物較為殘破、老舊等語，惟查，被告賴正一、賴玉峯之公廳勘驗時確實有在使用，被告賴正一、賴玉峯之建物外面亦有衣物晾晒，且被告賴正一及其配偶詹秀蘭目前仍設籍於彰化縣員林鎮○○里○○巷00號，被告賴正一之配偶詹秀蘭目前仍為當地鄰長，此亦有被告提出之身分證正反面影本、照片、鄰長聘書影本可稽。至於建物較為殘破、老舊，此乃被告賴正一、賴玉峯之事，以原告身為鍵發公司之老闆而言，該等建物固無價值，但對被告賴正一、賴玉峯而言，恐未必如此。原告雖又主張多數共有人之房屋所占用之面積，實際上均已超過其持分，顯示長久以來這些人所得利益實已超過其能使用收益之範圍，對同屬共有人之原告無任何房屋在系爭土地上而言，已屬不公平，且共有人未經全體共有人同意蓋屋云云，然查，依卷附土地登記謄本，原告係於100年1月11日始因買賣始取得系爭3筆土地之應有部分，原告在買賣之前，系爭土地上之建物即早已存在，無所謂建屋之時，未取得原告同意之問題。且系爭房屋在原告買之前均已存在，若原告認為不公平，當初又為何要買賣系爭3筆土地之應有部分？再者，本件依被告附圖二之方案，亦有部分被告之房屋須遭拆除，並非全部皆能保留，無原告所謂先占先贏之問題，故本院認原告此部分主張尚屬無據。此外，本件經囑託華聲企業發展鑑定顧問有限公司鑑定結果，採原告之方案，須補償之總價格達457,104元，採被告之方案，須補償之總價格為334,060元，此有鑑定報告附卷可參，足見被告之方案，所造成共有人間之利益差距較小。綜上所述，本院認被告之方案較屬適當，爰判決如主文第1項所示。
五、又分割共有物之訴，以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。查依附圖二方案分割結果，系爭18地號土地僅分給被告賴正一，其他共有人並未分得，自應予補償。又系爭24-1、25地號部分各共有人分得之土地其實際價值，與其按應有部分就系爭土地之總價值所應分配之價值，尚有差距，自應依民法第824條第3項之規定，互為補償，始符公允。至於補償之價金，經本院囑託華聲企業發展鑑定顧問有限公司鑑定結果，兩造依附圖二所示方案為分割，其分割後實際分得之土地價值，相較於分割前應有部分價值，確有增減之情形，被告賴玉峯、賴銅謀、賴貴、賴銅河、賴炳祥、賴炳榮應補償原告及被告賴正一之情形如附表二所示，此有鑑定報告可稽，兩造對上開鑑定報告亦不爭執，爰宣告各共有人應互為補償之金額如附表二所示。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，以及系爭土地上究竟有有無分管契約存在，均與本院前揭判斷無違，毋庸一一再予論述，附此敘明。
伍、訴訟費用之依據：民事訴訟法第80條之1、第85條第1項但書。
中 華 民 國 102 年 7 月 26 日
民事第一庭 法 官 詹秀錦以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 7 月 26 日
書記官 黃國源附表一：
┌─┬───────┬───────┬────────┐│編│共有土地地號 │ 共有人姓名 │ 應有部分比例 ││號│ │ │ │├─┼───────┼───────┼────────┤│1 │彰化縣員林鎮和│ 賴炳榮 │ 16分之1 ││ │平段18地號 ├───────┼────────┤│ │ │ 賴炳祥 │ 16分之1 ││ │ ├───────┼────────┤│ │ │ 賴銅河 │ 24分之1 ││ │ ├───────┼────────┤│ │ │ 賴銅謀 │ 24分之1 ││ │ ├───────┼────────┤│ │ │ 賴正一 │ 16分之7 ││ │ ├───────┼────────┤│ │ │ 林仲衝 │ 48分之17 │├─┼───────┼───────┼────────┤│2 │ 彰化縣員林鎮 │ 賴炳榮 │ 16分之1 ││ │ 和平段24-1地 ├───────┼────────┤│ │ 號 │ 賴炳祥 │ 16分之1 ││ │ ├───────┼────────┤│ │ │ 賴銅河 │ 1872分之379 ││ │ ├───────┼────────┤│ │ │ 賴銅謀 │ 24分之1 ││ │ ├───────┼────────┤│ │ │ 賴貴 │ 1872分之167 ││ │ ├───────┼────────┤│ │ │ 賴樹讚 │ 8分之1 ││ │ ├───────┼────────┤│ │ │ 賴正一 │ 16分之1 ││ │ ├───────┼────────┤│ │ │ 賴玉峯 │ 16分之1 ││ │ ├───────┼────────┤│ │ │ 林仲衝 │ 24分之7 │├─┼───────┼───────┼────────┤│3 │ 彰化縣員林鎮 │ 賴炳榮 │ 16分之1 ││ │ 和平段25地 ├───────┼────────┤│ │ 號 │ 賴炳祥 │ 16分之1 ││ │ ├───────┼────────┤│ │ │ 賴銅河 │ 24分之1 ││ │ ├───────┼────────┤│ │ │ 賴銅謀 │ 24分之1 ││ │ ├───────┼────────┤│ │ │ 賴正一 │ 16分之7 ││ │ ├───────┼────────┤│ │ │ 林仲衝 │ 48分之17 │└─┴───────┴───────┴────────┘附表二┌─────┬─────────────────┐│應補償人及│ 受補償人及補償金額 ││補償金額 ├─────┬─────┬─────┤│ │ 賴正一 │ 林仲衡 │ 合 計 ││ │(-315,300)│(-18,760) │ │├─────┼─────┼─────┼─────┤│ 賴玉峯 │ 5,860 │ 349 │ 6,209 ││ (+6,209) │ │ │ │├─────┼─────┼─────┼─────┤│ 賴炳榮 │ 68,423 │ 4,071 │ 72,494 ││ (+72,494)│ │ │ │├─────┼─────┼─────┼─────┤│ 賴炳祥 │ 68,423 │ 4,071 │ 72,494 ││ (+72,494)│ │ │ │├─────┼─────┼─────┼─────┤│ 賴銅河 │ 96,395 │ 5,735 │ 102,130 ││(+102,130)│ │ │ │├─────┼─────┼─────┼─────┤│ 賴銅謀 │ 11,199 │ 666 │ 11,865 ││ (+11,865)│ │ │ │├─────┼─────┼─────┼─────┤│ 賴貴 │ 23,805 │ 1,417 │ 25,222 ││ (+25,222)│ │ │ │├─────┼─────┼─────┼─────┤│ 賴樹讚 │ 41,195 │ 2,451 │ 43,646 ││ (+43,646)│ │ │ │├─────┼─────┼─────┼─────┤│ 合 計 │ 315,300 │ 18,760 │ 334,060 ││ │ │ │ │└─────┴─────┴─────┴─────┘
附表三┌──┬─────┬────────┐│編號│共有人姓名│訴訟費用負擔比例│├──┼─────┼────────┤│ 1 │賴炳榮 │ 100分之6 │├──┼─────┼────────┤│ 2 │賴炳祥 │ 100分之6 │├──┼─────┼────────┤│ 3 │賴銅河 │ 100分之8 │├──┼─────┼────────┤│ 4 │賴銅謀 │ 100分之4 │├──┼─────┼────────┤│ 5 │賴貴 │ 100分之3 │├──┼─────┼────────┤│ 6 │賴樹讚 │ 100分之3 │├──┼─────┼────────┤│ 7 │賴正一 │ 100分之34 │├──┼─────┼────────┤│ 8 │賴玉峯 │ 100分之2 │├──┼─────┼────────┤│ 9 │林仲衝 │ 100分之34 │└──┴─────┴────────┘