臺灣彰化地方法院民事判決 101年度訴字第621號原 告 劉 昌 明
劉 育 勝共 同訴訟代理人 洪 錫 爵 律師被 告①詹 麗 娟
②曾 加 福③張 月 櫻④周 玉 梅⑤曾 微 筑兼上列一人法定代理人⑥羅 沛 淳上 列六 人訴訟代理人 陳 建 良 律師複 代理 人 林 永 貹 律師被 告⑦陳 思 宏訴訟代理人 陳 聖 章被 告⑧王 友 培訴訟代理人 王 瑞 堯上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國102年4月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文㈠被告陳思宏應將坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地上，
如附圖即彰化縣員林地政事務所民國101年8月23日土地複丈成果圖所示、面積14.90平方公尺之1層建物拆除，並將該部分土地返還原告。
㈡被告王友培應將坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地上，如前項附圖所示、面積8.57平方公尺之土地返還原告。
㈢原告其餘之訴駁回。
㈣訴訟費用由被告陳思宏負擔百分之8，由被告王友培負擔百分之5，餘由原告負擔。
㈤本判決第1、2項得假執行。但被告陳思宏、王友培如各以新台幣43,210元、新台幣24,853元預供擔保，分別得免為假執行。
㈥原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、被告陳思宏、王友培經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰准原告之聲請由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：
㈠、聲明：⑴被告詹麗娟應將坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○ ○號土地上
，如附圖即彰化縣員林地政事務所民國101年8月23日土地複丈成果圖所示、面積40.39平方公尺之1、3 層建物拆除，並將該土地返還原告。
⑵被告曾加福、張月櫻、曾微筑、羅沛淳應將坐落彰化縣○○
鄉○○段○○○○○○號土地上，如附圖所示、面積34.29平方公尺之1、2層建物拆除，並將該土地返還原告。
⑶被告周玉梅應將坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○ ○號土地上
，如附圖所示、面積27.79平方公尺之3層建物拆除，並將該土地返還原告。
⑷被告陳思宏應將坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地上
，如附圖所示、面積14.90平方公尺之1層建物拆除，並將該土地返還原告。
⑸被告王友培應將坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地上，如附圖所示、面積8.57平方公尺之土地返還原告。
⑹訴訟費用由被告負擔。
⑺原告願供擔請准宣告假執行。
㈡、原因事實及訴訟標的：坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○ ○號土地，均為原告二人共有。被告均無合法正當權源，分別在該等土地上建屋使用，各自無權占用情形如附圖所示（787-7地號土地上建物之共有人曾如錫已於93年4月9日死亡，其繼承人為被告曾微筑、羅沛淳），其中被告詹麗娟建物之門牌號碼為彰化縣○○鄉○○路○○○ 號，被告曾加福、張月櫻、曾微筑、羅沛淳（下稱曾加福等4人）共有建物為同路438號，被告周玉梅建物為同路436號，被告陳思宏建物為同段432號，被告王友培使用之部分則為同路430 號屋後空地。原告爰依民法第767條、第821條之規定，訴請被告拆屋還地。
㈢、對被告答辯之陳述：
1.被告所提劉華源同意書上之簽名，並非劉華源本人所為，其印文亦與被告詹麗娟等人所提被證三之印文顯有不同，原告否認該文書之真正。另劉華源當時合建所分配者為編號Ｂ17、Ｂ18二間房屋（即門牌號碼瑚璉路442號、444號）。故即便該同意書為真正，劉華源同意使用、移轉者，顯係上開二間房屋使用重測前永靖段173-1 地號土地之基地部分，並非出具交給被告詹麗娟的前手。被告等人均非該二間房地之買受人，其所有建物均非購自劉華源，且增建占用位置亦非上開同意書略圖紅線所示位置，被告抗辯彼等為有權占有，自無可採。
2.重測分割前永靖段173-1 地號土地，地目為田，使用分區為農業區，被告等人所有之永北段794、795等地號土地，地目為建，使用分區為住宅區，無可能提供作為794 等地號土地上建物之法定空地，此由兩筆土地興建房屋之建蔽率分別為百分之60及百分之五，亦可明瞭。土地登記謄本上並無法定空地編定之記載，益徵該土地並非法定空地。況即使當時係作為該等建物基地之法定空地，亦不准任何人在其上營造建物。被告等人在該土地上建屋使用，有違建築法令關於法定空地之規定，原告自得請求拆屋還地。況由被告所提竣工圖，可知該筆土地屬於法定空地者，係指劉華源分得之編號Ｂ17及Ｂ18建物而言。
三、被告之抗辯
㈠、詹麗娟、曾加福等4人及周玉梅部分：
1.原告之被繼承人劉華源於67年8月間，提供重測前永靖段173、173-1 地號土地，與建商黃文慶合建房屋，約定使用為建築基地之土地為該二筆土地之全部。黃文慶在房屋完成後，其中坐落永北段794、795地號土地其上281建號房屋(門牌號碼○○路000號，以下合稱281建號房地），由訴外人詹長庚買得，又轉售訴外人詹秋爽，其後被告詹麗娟再向詹秋爽購買；坐落永北段796、797地號土地及其上280建號房屋(門牌號碼瑚璉路438號，以下合稱280建號房地），由訴外人黃莊玉燕買受，再轉賣給曾文椅，嗣後曾文椅及其繼承人部分死亡，目前由彼等之繼承人即被告曾加福等4 人共有；坐落永北段798、799地號土地及其上16建號房屋（門牌號碼瑚璉路436號，以下合稱16建號房地)，則由訴外人張蕭慧美買得，轉手數人後再由被告周玉梅買受。而如附圖所示坐落永北段787-6、-7、-8 號土地上之建物，依序為281、280、16建號房屋之增建。
2.查詹長庚、黃莊玉燕或張蕭慧美，均係向建商黃文慶購買前開合建房屋，並於房屋取得使用執照前以變更起造人名義方式，取得房屋所有權及辦理保存登記。而該等房屋之基地，依使用執照及竣工圖所示，為重測及分割前永靖段173、173-1地號土地全部，因後者為農業區土地，依當時法令無法分割，詹長庚、黃莊玉燕、張蕭慧美向劉華源、黃文慶購買房屋時，即約定系爭○○段00000地號等3筆土地同在買賣範圍，因無法分割移轉，劉華源應於日後得分割移轉時，將各該位置之土地分割並移轉所有權予取得房屋所有權之人，此有劉華源出具交給詹長庚，再由詹長庚轉交詹秋爽、詹秋爽轉交被告詹麗娟之同意書可證，劉華源更早在70年間，即將該等土地交付詹長庚等買受人占有使用。茲被告詹麗娟等人之前手係基於買賣契約而向原告之被繼承人劉華源買受系爭土地，並受讓占有，原告基於繼承關係，應受該買賣契約拘束，不得對自劉華源受讓土地占有之買受人主張無權占有。被告詹麗娟等人或因買賣或因繼承而自有權占有之前手受讓土地之占有，原告主張被告為無權占有土地，即非有理由。
3.退言之，縱使不能認為詹長庚等人與劉華源間有買賣系爭787-6地號等3筆土地所有權之合意，依其出具同意書之記載，可知劉華源與黃文慶間之合建契約，確有將該等土地所有權分配給黃文慶之合意，黃文慶依合建契約占有土地，自屬有權占用，被告詹麗娟等人或其被繼承人購自向黃文慶購屋之詹長庚等人，亦屬有權占有。再者，黃文慶以建屋出售為目的與劉華源訂定合建契約，劉華源並同意重測前永靖段173-
1 地號土地全部供黃文慶作為建築基地使用，其使用同意並無期限，不僅係以繼續供房屋基地使用為目的，並且及於向黃文慶購買合建房屋之後手，否則黃文慶如何出售合建房屋？原告為劉華源之繼承人，應受此土地使用同意之拘束，不得向黃文慶及其後手主張無權占有該筆土地。
4.再觀諸合建後劉華源分得之竣工圖所示編號17、18之房地，建築基地明顯跨越重測前永靖段173、173-1地號土地，其上第384、383建號房屋，分別於87年、82年間出售予訴外人詹文助、王邱雪娥時，顯然同時約定買賣及移轉所有權範圍包括由重測前永靖段173-1地號分割出來之永北段787-4、-5地號土地。否則原告豈會於100年8月間將其所有權分別移轉予詹文助之後手凃佳妙及王邱雪娥，足認劉華源與黃文慶間就173-1 地號之使用，確有約定均係供各該位置土地前方之房屋所有人各別占有使用無疑。被告詹麗娟等人各自占有系爭土地使用，並無違反劉華源與黃文慶間合建契約關於該土地分配及使用之合意，均為有權占有。尤其，劉華源早於70年間即將系爭土地之占有使用權讓與他人，輾轉由被告等繼受，原告繼承取得土地所有權，其權利之行使應受限制，否則原告縱得請求拆除建物，卻不得請求占有移轉，其權利行使顯係以損害被告為主要目的，自己卻毫無獲利等語，資為抗辯。並聲明原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡、陳思宏部分：未於最後言詞辯論期日到場，據其先前辯論略以：原告取得系爭土地係繼承自其父劉華源而來，而劉華源與訴外人黃文慶合建房屋完成後，曾於71年1 月22日概括方式立下同意書，表明當○○○鄉○○段○○○○○○號(即系爭土地重測分割前地號）內，略如紅線所示部分（即系爭土地），分別讓渡於前面房屋所有者（即本案共同被告）。惟因當時礙於該部分土地屬農業區，無法辦理土地分割物權登記，因此以同意書聲明日後農地開放時，願無條件備齊登記文件移轉予前面土地上之房屋所有人。原告為劉華源之繼承人，當然承擔此項債務，應本於誠信原則將土地移轉予被告，其請求拆屋還地為無理由等語，資為抗辯。並聲明原告之訴及假執行聲請駁回。
㈢、王友培部分：未於最後言詞辯論期日到場，據其先前辯論略以：伊是向建商買受房屋（即坐落永北段805、806地號、門牌號碼瑚璉路430號)，購買時即為現狀，如原告願意出售，而其價格合理就會買等語，資為抗辯。並聲明原告之訴駁回。
四、原告主張前揭○○段0000000000000000000 地號土地，均為其二人共有，並為被告詹麗娟、曾加福等4 人（其中曾微筑、羅沛淳皆為建物原共有人曾如錫之繼承人）、周玉梅、陳思宏所有或共有之違章建物所占用（各該違章建物依序為281、280、16、278建號房屋之增建部分)，及為被告王友培作為屋後空地使用，其等分別占用情形如附圖即員林地政事務所101年8月23日土地複丈成果圖所示，其中虛線所示為整體接續建造而成之磚造圍牆，牆內（往東）與系爭永北段787-6 等地號地籍線構成之區域為被告各自占用範圍之事實，有所提土地登記謄本、地籍圖謄本、戶籍謄本、281、280等建號房地登記謄本及員林地政事務所101年9月12日函檢送之建物測量成果圖為證，並經本院會同員林地政事務所派員勘測屬實，分別製有勘驗筆錄及如附圖之複丈成果圖可稽，被告對此亦無異詞，自堪信為真實。
五、原告主張被告均無合法正當權源，分別無權占有前開土地，為被告詹麗娟、曾加福等4 人、周玉梅（以下合稱詹麗娟等
6 人）、陳思宏否認，辯稱：該等土地前經原告之被繼承人劉華源提供作為與建商黃文慶合建房屋之基地，並將土地交付合建房屋買受人占有使用，且出具同意書，表明願於將來農地開放後無條件辦理土地分割移轉登記予取得房屋之人，伊等輾轉買受取得建商黃文慶合建分配取得之房地，為有權占有等語。被告王友培則陳稱：伊向建商購買瑚璉路430 號房屋時，使用情形即與現狀相同等詞。經查：
1.訴外人劉華源於67年8 月間，提供重測前永靖段173、173-1地號土地，與建商黃文慶合建房屋20戶，房屋建造完成後，其中281建號房地(竣工圖編號Ｂ16）由訴外人詹長庚買得後轉售訴外人詹邱爽（為被告詹麗娟之母），再由詹麗娟於84年間向詹邱爽買受；280建號房地(竣工圖編號Ｂ15）由訴外人黃莊玉燕買受後轉賣給曾文椅，嗣後曾文椅及其部分繼承人於繼承後死亡，目前由彼等之繼承人即被告曾加福等4 人共有；16建號房地（竣工圖編號Ｂ14），由訴外人張蕭慧美買得轉手數人後，再由被告周玉梅於94年間買受；278 建號房地(即坐落永北段803、804地號土地上、278建號房屋，門牌號碼為瑚璉路432 號，竣工圖編號Ｂ12）由訴外人陳水本買得，嗣後再由被告陳思宏於93年間購得；277 建號房地（即坐落永北段805、806 地號土地上、277建號房屋，門牌號碼瑚璉路430 號，竣工圖編號Ｂ11）則由訴外人王邱珍珠買受，嗣由被告王友培於81年間繼承取得；78年間重測後，永靖段173-1地號土地編為永北段787地號土地，原告為劉華源之繼承人，並於87年8月3日與訴外人黃劉碧雲、劉美雲、劉吳翠霞等3 人共同繼承劉華源之應有部分，其後該筆土地再於100年8月間分割出永北段787-1～12 等地號之事實，有土地及建物登記或登記簿謄本(卷一第6～10、34～43、81～88、106～159頁）、建物測量成果圖（卷一第52～55頁）、彰化縣永靖鄉公所101年7月24日永鄉建字第0000000000號函檢附之70年永鄉建字第8755號使用執照之原始資料影本（含使用執照申請書、證明書、使用執照及附表、基地示意圖，參卷一第89～96頁)及彰化縣永靖鄉公所101年7月3日永鄉建字第0000000000號函檢附之70年永鄉建字第8755號使用執照及竣工圖影本（卷一第97～103頁)可參，兩造對此亦無爭執，此部分事實，堪認為真實。
2.被告詹麗娟等6 人所有之前開281、280、16建號房屋，與另3戶（即竣工圖編號Ｂ13、Ｂ17、Ｂ18）房屋合計共6戶，其建築基地均為重測前永靖段173、173-1地號土地，面積合計1,466.57平方公尺（騎樓地94.5平方公尺、住宅區319.07平方公尺、農業區1,053平方公尺)，實際建築面積244.09平方公尺（住宅區建蔽率60％、191.44平方公尺、農業區建蔽率5％、52.65平方公尺），法定空地面積住宅區127.63平方公尺、農業區1,000.35平方公尺，即其建築基地就重測前永靖段173-1 地號土地，係使用該筆土地全部，有前開70年永鄉建字第8755號使用執照附表、竣工圖影本（卷一第94、98、99頁，並參照卷一第105 頁竣工圖彩色翻拍照片之同意使用位置及空地之標示）可資參證。經本院函詢彰化縣永靖鄉公所，亦函復稱：該6 戶使用執照係合照申請，其建蔽率、容積率及法定空地係共同檢討、計算，每戶建物並無特定位置之法定空地等語，有該公所101年12月18日永鄉建字第0000000000號函（卷二第24頁)可稽。由此可見，自重測前永靖段173-1地號土地分割出來之重測後永北段787-6、-7、-8地號土地，均為上開281建號等6戶房屋基地法定空地之一部分，甚為明確。原告主張重測前永靖段173、173-1地號土地，使用分區分別為住宅區、農業區，不可能提供作為前開建物之法定空地使用，且土地登記謄本亦無關於法定空地之記載，或否認該等土地為該6 戶建物基地之法定空地，或陳稱屬於法定空地者，係劉華源因合建而分得之編號Ｂ17、Ｂ18建物而言，要與事實不符，自不足採。
3.按「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。」「應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用。」建築法第11條第1 項前段、第3 項前段分別定有明文。此項法定空地為建築房屋依法所應保留一定比例面積之空地，旨在使建築物便於日照、通風、採光及防火等，以增進建築物使用人之舒適、安全與衛生等公共利益，具有增益建築物及其本身所占地面之效用，以增進建物使用人之使用效益。是法定空地屬於建築基地之一部分，不論法定空地與建築物本身所占地面之土地是否為同一人所有，均不影響其為建築基地之性質。又主物之處分及於從物，為民法第68條第2 項所規定，此所謂「處分」，包括債權行為及物權行為在內。主物從物之關係，於主物與從權利之關係，亦可適用（最高法院92年度台上字第2775號判決意旨參照）。系爭永北段787-6、-7、-8 地號土地，前經原告之被繼承人劉華源提供作為與建商黃文慶合建之281、280、16建號等6戶房屋建築基地之法定空地使用，已如前述。該等法定空地之使用權，乃足以幫助發揮此等建號房屋及其本身所在建築基地合法圓滿使用之通常效用，性質上即為該等房地之從權利。而劉華源與黃文慶合建房屋，依約分配建造完成後之房屋及其基地再出售，其處分合建房地之效力，自及於依建築法規留設有助於主物即281 建號等房屋本身及其主要結構所在建築基地效用之法定空地之使用權之從權利在內。被告詹麗娟等6人輾轉買受(或於買得後繼承）而分別取得281、280、16建號房地之所有權，當然亦取得前手處分該等主物所及於建物基地之法定空地使用權之從權利，與是否直接向劉華源買受房地，並無必然關聯。而原告為劉華源之繼承人，因繼承關係亦應承受劉華源基於合建契約，提供土地作為建築基地使用之義務，自不得對於受讓取得基地使用權之人，行使排他的物上請求權。故詹麗娟等6 人，本於281 等建號房地之買賣契約，取得為其從權利之建築基地使用權，其占用永北段787- 6、-7、-8地號土地，即屬有法律上之正當權源，而非無權占有。否則，原告之被繼承人劉華源一方面因合建獲致分配房屋之對價及利益，另方面則在合建房屋土地輾轉出售後，將作為建築基地一部分之法定空地收回，致使該建築基地不足，顯屬違反建築基地法定空地不得重複使用之規定意旨。原告雖主張被告詹麗娟等6 人在該法定空地建屋使用，有違建築法令規定，伊得本於所有權作用，請求拆屋還地云云。惟詹麗娟等人於該等土地是否依規定作為空地使用，屬主管建築機關之行政權責事項，無礙彼等已享有之既存民事實體法上正當占有權源之繼續存在（相同見解，參前揭最高法院92年度台上字第2775號判決，卷二第99頁）。原告主張詹麗娟等6 人無權占有其土地，請求拆屋還地，於法即屬無據。至於原告主張劉華源生前曾阻止被告周玉梅於○○段00000 地號土地興建房屋，並聲請訊問證人曾繁坪。然證人曾繁坪證稱：伊不認識周玉梅，不知道周玉梅在房屋後面蓋房子，約在1、20 年前曾聽劉華源說瑚璉路後面的空地屋主沒有跟他買地，就將房子蓋起來，有一次劉華源與他人爭吵，劉育勝有找伊去看能不能阻止不要興建等詞（卷二第71、72頁），參酌劉華源於87年間死亡，證人曾繁坪聽聞劉華源說起瑚璉路屋主未向其購買後面的土地，或見到劉華源與人爭吵，至少是在87年間以前。但被告周玉梅係於94年間始購買16建號房地，原告劉育勝於劉華源生前，顯然並無阻止被告周玉梅建屋之可能。尤其被告周玉梅為有權占用該土地，即使劉華源死後有知並前來阻止，亦不生任何效力。
4.況且，原告之被繼承人劉華源因與建商黃文慶合建房屋，提供包括系爭永北段787-6 等地號在內之土地，作為竣工圖編號Ｂ13～18合建房屋之建築基地使用，因而得以申領合建房屋之建造及使用執照，並分配及出售該等合法建造之房屋及基地，獲取合建房屋之實質報酬及利益。依其與黃文慶訂立合建契約之目的探求當事人之真意，劉華源於合建之初，即明知合建房屋及基地，將來必定直接或輾轉受讓於第三人，並有同意取得各該合建房地所有權之人繼續使用土地作為建築基地使用之意，即其對於得使用系爭土地作為建築基地者，僅注重是否為該等房屋及其基地所有人，並不以合建契約之相對人黃文慶或直接向其購買合建房屋者為限，其他任何受讓或輾轉取得合建房地所有權之第三人，亦均包括在內。此觀劉華源在房屋合建完成後，對於沿系爭土地西北側地籍線偏左建造如附圖虛線所示磚造圍牆內之土地，確實由前面相對應之合建房屋所有權人各自使用，並無異議即明。再徵諸被告周玉梅所有之16建號房地，在建造之初由建商黃文慶售與張蕭慧美登記為所有權人，隨後於71年11月間轉賣給詹大維（土地及建物登記簿謄本參卷一第153～171頁）。據證人詹大維具結證稱：伊曾經購買瑚璉路436號房屋(即16建號房屋），買的時候房屋後面有磚造圍牆，與隔壁房屋也是以圍牆區隔，當時是透過太平洋房屋仲介股份有限公司向前手買的，房屋仲介人員說圍牆裡面的土地前手告知可以使用（有使用權），但是沒有產權，因土地是農地，無法分割過戶，後來伊按照使用現狀再委託該房屋仲介公司出售等語（卷二第69頁背面～71頁），並提出轉售房屋時簽訂之不動產買賣契約書（卷二第73～76頁）為憑。而該不動產買賣契約特別約定第1 項確實明白約定：「本買賣標的物後面圍牆內所含概（蓋）之空地，經賣方承諾確定本空地之使用權隨主建物移轉予買方。」等語。可見劉華源在合建房屋完成後，不僅同意將重測前永靖段173-1 地號土地供合建當事人黃文慶分得之建物基地使用，對於向黃文慶買受合建房屋或再輾轉受讓房地產權之第三人，亦有同意其繼續使用土地作為建築基地之事實。故劉華源依合建契約提供土地作為建築基地使用，顯具有利他之性質，與民法上使用借貸契約，係基於特定人間之關係，重在當事人間之信賴，性質上非得當事人之同意不許讓與或允許第三人使用借貸物者，尚屬有別。參照民法第269條第1項利益第三人契約之規定意旨，劉華源對於受讓取得依合建契約建造之房屋及其基地所有權之第三人，仍負有提供土地作為其建築基地使用之給付義務。原告主張被告詹麗娟等6人為無權占用土地，自難謂合。
5.再者，民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有特別規定外，前者於特定人間發生法律上效力，後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力。如其法律事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力（最高法院101年度台上字第437號裁定參照）。尤其特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有或使用該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知或可得而知者，縱未經以登記為公示之方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於債權物權化法理所衍生之結果，此觀諸民法第425條第1項買賣不破租賃規定揭示「租賃物交付後，承租人占有中」等公示作用之文字，並參照司法院釋字第349號解釋文、 理由書及最高法院48年台上字第1065號判例意旨即明（最高法院97年度台上字第1729號判決意旨參照）。本件原告之被繼承人劉華源與建商黃文慶簽訂之房屋合建契約，固為債權契約之性質，原則上僅於特定人間發生法律上效力。然被告詹麗娟等6人所有之281建號等房地，係因劉華源提供與黃文慶合建房屋，始得合法申請建造及使用執照，並因此得以辦理所有權登記。而房屋建築基地，除供建築物本身占用之地面外，依法應留設法定空地，殆為具有一般知識或經驗之第三人所能知悉者。劉華源與黃文慶合建房屋，並將系爭土地提供作為合建房屋建築基地之法定空地，並已交付取得合建房地所有權之人使用，隱含有使其一方繼續使用該土地作為法定空地之目的，甚為顯然。故系爭○○段00000地號等筆土地，係作為281等建號房屋建築基地法定空地之法律事實，雖未經地政機關登記作為公示之方法，但已具備使第三人明知或可得而知該狀態之公示作用。依上開說明，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在。故被告詹麗娟等6 人雖非劉華源與黃文慶合建契約之相對人，亦應認為基於該債權契約得使用建築基地之權利，對於詹麗娟等人仍然繼續存在，原告為劉華源之繼承人，當然亦應受其拘束，始足以維持法律秩序之安定性與公共利益（最高法院98年度台上字第1424號判決亦採此見解）。是從此項法律觀點言之，原告主張被告詹麗娟等6 人無占用前開土地之正當權源，亦非的論。
6.此外，依被告詹麗娟所提劉華源於71年1 月21日出具之同意書（卷一第104頁)，明確約定：「立同意書人劉華源茲同意願將所有土○○○鄉○○段第173-1 地號之內割出略圖紅線所示部份同意讓渡與前面房屋所有者承受是實。此土地係房屋合建人黃文慶與同意人訂立合建契約應分配之土地，因農業區無法處理分割及產權登記，俟日後開放時無條件備齊登記文件移轉台端取得，所需過戶費用一切由房屋所有者負擔，概與同意人無關，特立同意書是實」等詞。可知劉華源同意日後將同意書略圖紅線標示之特定土地，分割移轉予前方合建房屋之所有人。原告雖否認該同意書之真正。惟該同意書乃詹麗娟自前手屋主即其母親詹邱爽取得，除有劉華源之印文外，並經張啟雄（代書）、黃文敬於立會人欄署名蓋印。而據證人詹進恭（詹長庚之父）具結證稱：伊當時有用詹長庚名義向劉華源買一間房屋，是由代書辦理，已經30年，門牌號碼已忘記，當時劉華源有說後面有一些農地不能辦理登記，等到可以登記的時候無條件辦理登記，房屋買了之後還沒點交就轉賣給詹麗娟的父親，用什麼人名義登記，伊不知道，因為尚未交屋就轉賣，不知道劉華源有沒有寫同意書，被告詹麗娟所提詹邱爽買賣房屋契約（即卷二第53頁、買主詹邱爽與賣主詹長庚於71年1月6日簽立之出賣店舖標示，會同簽訂之代書為張啟雄），其上印章是詹長庚的沒錯，但因為契約書是代書寫的，詳細內容伊不能確定，而且伊也沒有看過被告詹麗娟所提劉華源出具之同意書等情（卷二第50、51頁)，可以證明281建號房地在合建後是由劉華源所分得，並且出售給詹進恭（使用詹長庚名義訂約及辦理產權登記）。原告雖以詹進恭忘記向劉華源購買房屋的門牌號碼，主張其證稱房子是向劉華源買的為不實在。然證人詹進恭就前開合建房屋，僅買如竣工圖編號Ｂ16之房地1 戶，而該戶即為詹麗娟所有之281 建號房屋，此參照申請使用執照內附建築師承包商出具之證明書（卷一第91頁）及該建號房地之登記謄本甚明。原告以詹進恭忘記門牌號碼為由，主張其證言不實在，顯不足取。另證人詹進恭既能確定詹邱爽與詹長庚簽立之房屋買賣契約（即出賣店舖標示），其上詹長庚之印文屬實，而詹邱爽則為詹麗娟之母，足認該契約為真正無疑。參酌其契約第1項記載：○○○鄉○○段第173-20地號(即重測後永北段794、795地號）面積五八平方公尺即一七坪五五，另後尾空地係農業區亦賣渡在內由賣方交涉原地主出具賣渡證付買方收執。」可知被告詹麗娟之前手詹邱爽向詹長庚（詹進恭）買受房地時，詹進恭所委託辦理之代書，確實有要求房屋後方空地之原地主劉華源出具賣渡證明文件。綜此事實，顯足以推認被告詹麗娟所提劉華源出具之前開同意書，乃係詹進恭出售房地時透過代書要求地主劉華源出具，因此代書張啟雄除在出賣店舖標示署名蓋印外，亦於劉華源同意書立會人欄蓋印，該同意書上劉華源之印文為真正，洵堪認定。原告以該同意書非經劉華源簽名，其印文亦與使用執照不同，否認其真正，亦不可採。故從劉華源同意書係交給向其後手詹進恭購買房屋的詹麗娟父親來看，該同意書所稱日後願割出略圖紅線所示部分土地無條件移轉予前面房屋所有者，即為281建號房屋後方之○○段00000地號土地，並不含曾加福等4人、周玉梅及陳思宏之438、436、432建號房地（該3戶應均係建商黃文慶所分得)，亦非劉華源另分得之竣工圖編號Ｂ17、Ｂ18房地後方之土地。原告主張劉華源出具之同意書，並非交給被告詹麗娟之前手，要與實情有違。被告詹麗娟主張其基於劉華源所出具之同意書，對於系爭○○段00000 地號土地有正當使用權源，堪值採信。至其餘被告曾加福等4 人、周玉梅及陳思宏，並非該同意書之持有者，即非劉華源表示原無條件分割移轉土地之相對人，尚不得援引為有權占有土地之證明資料。
7.至於被告陳思宏、王友培所有之278、277建號房地（即竣工圖編號Ｂ12、Ｂ11)，其建築基地為重測分割前永靖段173地號土地，不含重測前同段173-1 地號土地，使用執照分別為70永鄉建字第7080號及70永鄉建字第7072號，有前開竣工圖（卷一第99頁）及彰化縣永靖鄉公所函送之使用執照存根影本（卷二第25、26頁）可證，渠二人對系爭永北段787-10、-11 地號土地，即難謂有合法占用之正當權源。被告陳思宏援引被告詹麗娟執有之前開同意書，執為劉華源曾同意將土地無條件移轉之論據，委無可採。
六、綜上所述，原告共有之系爭永北段787-6、-7、-8 地號土地，前經原告之被繼承人劉華源與建商黃文慶合建房屋，而提供作為被告詹麗娟等6 人分別所有之281、280、16建號房屋建築基地法定空地之一部分，就該法定空地之使用權，性質上為該等房地之從屬權利，應隨主物之處分而併同移轉由受讓房地之被告詹麗娟等6 人取得。且依該合建契約之目的探求當事人真意，劉華源顯有同意任何受讓或輾轉取得合建房地所有權之第三人，均得繼續使用上開法定空地作為建築基地之意，而具有利益第三人之性質，對於受讓取得合建房屋及其基地所有權之人，即負有繼續提供土地作為其建築基地使用之義務。再者，劉華源提供系爭永北段787-6、-7、-8地號土地作為合建房屋建築基地之法定空地，因此得合法申辦建造及使用執照，並已將土地交付取得合建房地所有權之人使用，其法律事實，具備使第三人明知或可得而知該狀態之公示作用，被告詹麗娟等6 人雖非為合建契約之相對人，亦應認為基於該債權契約得使用建築基地之權利，對於詹麗娟等6 人仍然繼續存在。況且劉華源在被告詹麗娟之前手詹邱爽買受房地時，更出具同意書，表明願於日後農地可分割時，無條件將土地移轉予房屋所有人，被告詹麗娟有占用土地權利，委無疑義。故被告詹麗娟等6 人對於為281、280、16建號等房屋建築基地法定空地之永北段787-6、-7、-8 地號土地，有正當使用權源，甚為顯然。至於渠等實際上將該法定空地作為違章建物基地使用，乃屬建築主管機關是否取締之行政權責，無礙於其私法上占用權源之存在。原告主張被告詹麗娟等6 人為無權占有土地，本於所有權之作用，請求拆屋還地，於法無據，自應予駁回；其就該部分假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。另被告陳思宏、王友培占用之永北段787-10、-11 地號土地，並非合建房屋之建築基地，原告主張其二人為無權占有，本於所有權之物上請求權，請求被告陳思宏拆屋還地及請求被告王友培交還土地，於法則屬正當，應予准許。
七、本判決第1、2項命被告陳思宏、王友培給付之價額均未逾50萬元，應依職權宣告假執行。本院另依職權定相當擔保金額，准被告陳思宏、王友培各得預供擔保免為假執行。
據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第85條第1項但書、第390條第2 項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 5 月 10 日
民事第四庭
法 官 陳 瑞 水以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 5 月 16 日
書記官 蕭 美 鈴