臺灣彰化地方法院民事判決 101年度訴字第708號原 告 黃滿紅訴訟代理人 曾錦源律師被 告 何培碩訴訟代理人 何文華上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記事件，本院於民國101年10月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣貳萬肆仟零陸拾柒元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：本件言詞辯論終結後，原告具狀表示被告於民國101年10月16日言詞辯論期日提出之答辯狀未當庭給予原告繕本，違背辯論主義，請求本院再開辯論，惟查被告提出之答辯狀，本院已當庭提示給原告之訴訟代理人閱覽(見當日筆錄第4頁)，原告之訴訟代理人閱覽完後，亦表示法律適用問題部分請本院斟酌，故並未違背辯論主義。又原告於言詞辯論終結後，雖提出新攻擊防禦方法，請求本院再開辯論，惟原告提出之內容經本院審酌後，尚無法改變本院之心證，故本院認無再開辯論之必要，合先敘明。
貳、原告起訴主張：
一、緣原告黃滿紅與訴外人黃信介、許丕模、許如瑩等人公同共有坐落彰化縣彰化市○○段○○○○號、權利範圍3分之1之土地及其地上建物彰化縣彰化市○○里○○街○○號、39號、權利範圍全部之房屋（下稱系爭不動產），惟訴外人黃信介、黃隆豐、許丕模、許如瑩等人於99年5月11日，未得公同共有人即原告之同意，逕將系爭不動產以其4人之名義處分出售予被告何培碩，並於99年8月25日為移轉登記。
二、按民法第828條第3項規定，公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。原告於訴外人黃信介等公同共有人向原告告知欲出售系爭不動產時，已明白表示不同意出售系爭不動產，故訴外人黃信介等人與被告間所為之買賣契約及處分行為均因未得原告同意出售而無效，被告就系爭不動產無權占有，無法律上原因受有利益致公同共有人受有損害。基此，原告請求被告應塗銷系爭不動產之所有權移轉登記，回復為全體公同共有人之名義。
三、次按土地法第34條之1第1項規定，共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。同條第5項規定，前四項規定，於公同共有準用之。民事，法律所未規定者，依習慣；無習慣者，依法理，民法第
1 條定有明文。
四、祖產為祖先留傳之產業，係延續家族之歷代所努力之心血與成果，傳承予子子孫孫，維繫家族世代之情感。就因祖產背後所代表的意義與感情非金錢得以比擬、衡量之。故世代相傳祖產之公同共有，依從習慣，公同共有人不得僅以多數人同意變賣祖產，避免造成因部分公同共有人變賣系爭祖產，破壞家族間之氛圍與家族團結之凝聚。基此，土地法第34條之1第1項所定公同共有物之多數決處分，於公同共有物恰為公同共有人世代相傳之祖產者，不應適用之。
五、雖民法為普通法即一般廣泛事項適用之法律，土地法為特別法即特別事項適用之法律，兩者間適用特別法優於普通法原則。惟祖產之變賣部分，應限縮解釋，不適用土地法第34條之1第1項多數決同意處分之部分。則已無特別法優於普通法原則之適用，逕回歸普通法即民法第828條第3項之規定，變賣祖產時應得全體公同共有人同意，方得處分祖產。
六、本件，系爭不動產係黃氏家族所留傳之祖產，惟部分公同共有人即訴外人黃信介、黃隆豐、許丕模、許如瑩，未得公同共有人即原告之同意，逕將系爭不動產以其4人之名義處分出售予被告，原告知悉渠等與被告簽立買賣契約後，亦立即表達不同意出售系爭不動產，則該買賣契約及不動產移轉之物權行為皆為無效。被告就系爭不動產既為無權占有，無法律上原因受有利益至公同共有人受有損害，原告理得請求被告應塗銷系爭不動產之所有權移轉登記，回復為全體公同共有人（即原告及訴外人黃信介、黃隆豐、許丕模、許如瑩）之名義。
七、就土地法第34條之1，應採目的性之限縮解釋，只適用於「整筆土地」之處分，而不適用「部分土地」之處分，茲論述如下：
㈠ 適用土地法第34條之1可能之型態有下：
1.整筆土地皆為分別共有。
2.整筆土地皆為公同共有。
3.整筆土地雖為分別共有，但其中應有部分為數人公同共有。
㈡ 處分上開型態3.之部分土地，應排除於土地法第34條之1之適用：土地法第34條之1之立法意旨，係在於兼顧共有人之權益範圍內，排除民法第819條第2項、第828條第2項規定之適用，以便利不動產所有權之交易，解決共有不動產之糾紛，促進共有物之有效利用，增進公共利益。就上開型態3.而言，若只將焦點集中於該「公同共有之應有部分」，則適用土地法第34條之1第5項之規定時，似乎可簡化該應有部分之所有權人；惟若將目光擴大於「整筆由多人分別共有之土地」上，則縱使該公同共有之應有部分已依土地法第34條之1第5項準用同條第1項之規定處分、變更及設定之，仍無由簡化該「整筆由多人分別共有之土地」，並無法達到土地法第34條之1「為簡化共有關係，使所有權單一，促進不動產之有效利用」之目的。是故，土地法第34條之1應採目的性之限縮解釋，宜解為：只適用於處分「整筆土地」之情形，而若係處分「部分公同共有之土地」之情形，則不適用之。
㈢ 雖大法官釋字第562號與上述型態3.類似，然該釋字與土地法第34條之1「為簡化共有關係，使所有權單一，促進不動產之有效利用」之立法目的不符，是不應適用於本件，故應回歸適用民法第828條第3項之規定，處分系爭土地應得「全體公同共有人」之同意。
㈣ 是本件公同共有人黃信介、黃隆豐、許丕模及許如瑩等人處分系爭土地，自應適用民法第828條第3項之規定，得全體公同共有人之同意方為適法，然本件之其他公同共有人黃信介、黃隆豐、許丕模及許如瑩等人處分系爭土地，並未得公同共有人黃滿紅之同意即任意處分之，已違反民法第828條第3項之規定，是該處分即為無效。並請鈞院審酌本件是否有脫法行為。
㈤ 至於原告前狀所稱「遺產不適用土地法第34條之1之規定」云云，經仔細推敲準確之意念，應係「本件系爭土地為遺產，繼承人公同共有者為持分之土地，而非整筆土地，應不適用土地法第34條之1之規定」，併此敘明。
八、按土地登記規則第57條第1項第3款之規定：「登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者，登記機關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請。」是以，登記機關在此情形，即有駁回之義務，合先敘明。
㈠ 惟查，系爭不動產原由黃成業（系爭不動產之被繼承人）出租管理，黃承業過世後，應由原告依應繼分4分之1繼承黃成業此部分遺產，惟系爭房屋仍由林月霞(黃成業之配偶)延續管理將系爭房屋出租收取租金，後林月霞於93 年5月19日過世，其繼承人應為原告依其應繼分3分之1之部分收取租金，惟訴外人黃信介等人自林月霞過世後，均未將系爭土地上所收取之房屋租金給付原告，侵害原告所繼承之黃成業遺產，故原告於訴外人黃信介等人與被告申請辦理過戶登記，地政事務所完成登記之前兩天，至彰化縣彰化地政事務所，向該所登記課課長口頭表示所申請登記之法律關係尚有爭執，應予駁回登記，然彰化地政事務所卻未為理會，而逕自完成登記系爭土地及地上物予被告，已違反上開土地登記規則第57條第1項第3款「應駁回登記申請」之規定。
㈡ 綜上所述，因前揭地政機關所為之登記不合法，故訴外人黃信介等人依土地法第34條之1所為之多數決處分系爭不動產自連帶受影響。
九、系爭房屋原本為原告之父黃成業所有，後來之所有權人為黃滿紅、黃衡舟（繼承人黃隆豐、黃隆惠、黃隆裕）、林淑美（繼承人許丕模、許如瑩）、黃信介。原告既然是共有人本有優先承買權，被告與其他公同共有人間之買賣，應該將契約的內容以書面通知原告，以利原告詳細考慮，決定是否優先承買。原告係於99年7月13日收到存證信函，原告有到訴外人黃信介居所閱覽契約，然原告卻遭受訴外人黃信介拒絕，又到仲介之處閱覽遭拒絕，原告才報警，原告報警時間為8月23日收到彰化地政事務所通知以後，大約在99年8月25日(後具狀改稱為99年9月12日)，警察說這是民事糾紛要原告提起訴訟。本件原告請求交付契約，卻遭拒絕，以致無法行使優先承買權，影響本件法律行為效力。提存書的部份，系爭房屋是未辦保存登記的房子，如何區分3分之1，因為系爭房屋是公同共有無法區分所有權，所以提存3分之1不合法等語。
十、爰依民法第821、828、767、179條規定請求被告塗銷系爭不動產所有權移轉登記。並為訴之聲明：㈠被告應將坐落彰化縣彰化市○○段○○○○號、地目建、面積72平方公尺、權利範圍3分之1之土地，於99年8月25日，以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷，回復為原告及其他公同共有人名義。㈡被告應將門牌號碼彰化縣彰化市○○里○○街○○號、39號、權利範圍全部之房屋返還原告及其他公同共有人。
參、被告方面：
一、被告與訴外人黃信介、黃隆豐、許丕模、許如瑩就系爭房地所簽立之不動產買賣契約均屬合法，原告主張無效至無理由：
㈠ 按被告與訴外人黃信介、黃隆豐、許丕模、許如瑩就系爭房地所簽立之不動產買賣契約，乃依據土地法第34條之1之規定，並依該條規定通知原公同共有人即原告行使優先購買權，至原告逾期未行使優先購買權時，始依法提存原告應分得之買賣價金，並依法移轉系爭房地所有權。
㈡ 次按系爭土地原為訴外人黃信介、黃隆豐各共有3分之1，另訴外人黃信介、許丕模、許如瑩與原告則公同共有另3分之1。故被告既與訴外人黃信介、黃隆豐、許丕模、許如瑩簽立之不動產買賣契約，則不論應有部分合計或人數，均符合土地法第34條之1之處分規定，故鈞院亦依法提存上開價金，並駁回原告對鈞院准予提存上開買賣價金之異議，並經臺灣高等法院台中分院（簡稱：台中高分院）駁回原告對該異議之抗告並已確定在案。而不論鈞院或台中高分院之裁定，均認上開交易合法而駁回原告之抗告，可認本件不動產買賣悉屬合法有效，原告主張其無效，殊無理由。
二、土地法第34條之1規定乃民法之特別法，自應優先適用，原告主張系爭房地係屬祖產，有限縮解釋而不適用，實屬無據而毫無理由：
㈠ 按土地法第34條之1規定適用於公同共有情形，非但有該條第5項規定可據，更有最高法院68年台上字第2857號判例可供參照。而本件訴外人黃信介、黃隆豐各共有3分之1，合計已逾3分之2以外，另訴外人黃信介、許丕模、許如瑩與原告則公同共有另3分之1，即便系爭房屋為違章建築係屬公同共有，亦屬該法條適用之建築改良物範圍，自受該法條之規範，故不論應有部分合計或人數，均符合土地法第34條之1之處分規定，實不待言。
㈡ 今被告依法簽立本件不動產買賣契約，並依約交付價金，並依法受讓所有權，自受善意第三人保護，並有土地法登記絕對之效力保障。原告空言「祖產之變賣部分，因限縮解釋，不適用土地法第34條之1第1項之規定，則已無特別法優於普通法之原則適用，逕回歸民法第828條第3項之規定」等云云，實屬無據而毫無理由。
㈢ 綜上所述，被告所簽立之不動產買賣契約自屬合法有效。原告主張其無效而請求塗銷系爭土地所有權移轉登記（系爭房屋為違章建物並無登記），回復為原共有人即原告與訴外人黃信介、黃隆豐、許丕模、許如瑩之名義，實至無理由而不應准許。
三、系爭房地是被告向訴外人黃信介購買，是合法買賣，當初有代書及仲介。原告說去找仲介看契約書被拒絕的事，被告不清楚。訴外人黃信介有寄存證信函給原告，裡面有告知價格，也有詢問原告是否要優先承買，經過一個多月代書、仲介及訴外人黃信介說原告沒有消息，才將系爭土地過戶。這是原告及訴外人黃信介等人的家裡糾紛與本案無關。原告之前已經告很多次了，都不起訴等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
肆、兩造不爭執之事項：
一、坐落彰化縣彰化市○○段○○○○號土地，原共有人為訴外人黃信介(應有部分1/3)、黃隆豐(應有部分1/3)、原告、黃信介、許不模、許如瑩(上4人公同共有應有部分1/3)。
二、系爭房屋係未辦保存登記之建物，所有權人原為黃承業，其過世後，由原告、訴外人黃衡舟、林淑美、黃信介所共有。黃衡舟死亡後，繼承人為訴外人黃隆豐、黃隆惠、黃隆裕。林淑美死亡後，繼承人為訴外人許丕模、許如瑩。故目前共有人為原告、黃信介、黃隆豐、黃隆惠、黃隆裕、許丕模、許如瑩等人。
三、訴外人黃信介、黃隆豐、許丕模、許如瑩等4人於99年5月11日將系爭房地出賣予被告，簽訂不動產買賣契約書，並於99年8月25日以買賣為登記原因，將系爭房地所有權移轉登記予被告。
四、訴外人黃信介、黃隆豐、許丕模、許如瑩等4人出賣並處分系爭房地予被告，係未得原告之同意。
五、訴外人黃信介於99年7月9日寄發彰化永安街郵局第46 號存證信函通知原告優先承購系爭房地，原告已於99年7月
13 日收受該存證信函。
伍、兩造之爭點：
一、訴外人黃信介、黃隆豐、許丕模、許如瑩等人未得原告同意，出售系爭共有土地及房屋是否無效？本件共有土地出售應依土地法第34條之1第1項規定或民法第828條第3項之規定？
二、本件原告有無優先承買權？
三、原告得否依767、179條規定請求被告塗銷所有權移轉登記並返還房屋？
陸、得心證之理由：
一、查如第肆點兩造不爭執之事項所示之六項事實，有卷附土地登記謄本、不動產買賣契約書、彰化縣地方稅務局函、房屋稅籍證明書、房屋稅繳款書、存證信函、回執等影本為證，且為兩造所不爭執，堪認此部分之事實為真實。
二、原告主張黃信介、黃隆豐、許丕模、許如瑩等人未得原告同意，出售系爭共有土地及房屋應屬無效，祖產之變賣部分，因本件系爭土地為遺產，繼承人公同共有者為應有部分之土地，而非整筆土地，應限縮解釋，不適用土地法第
34 條之1第1項多數決同意處分之部分等語。被告則否認原告之主張，辯稱本件出售已符合土地法第34條之1之處分規定，原告主張不適用土地法第34條之1毫無根據等語。按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。前四項規定，於公同共有準用之。又按公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意，土地法第34條之1第1項、第5項、民法第828條第3項分別定有明文。查民法第828條第3項乃係就一般共有物之處分及其他之權利行使所作之規定，惟共有物之種類繁多，若其他法律有特別規定者，應先適用其他法律之規定。而關於共有之土地或建築改良物，其處分或其他之權利行使，土地法第34條之1既然有特別規定，依特別法優於普通法之法理，則自應優先適用土地法第34條之1的規定。從而系爭共有土地及房屋之處分，自應適用土地法第34條之1的規定。原告主張依民法第1條，民事，法律所未規定者，依習慣；無習慣者，依法理，祖產之變賣部分，依從習慣，公同共有人不得僅以多數人同意變賣祖產，避免造成因部分公同共有人變賣祖產，破壞家族間之氛圍與家族團結之凝聚，應限縮解釋，不適用土地法第34條之1第1項多數決同意處分之部分，則已無特別法優於普通法原則之適用云云，惟土地法第34條之1既然有特別規定，即無民法第1條所謂法律所未規定者，依習慣之情形，且土地法第34條之1並未將所謂之遺產或祖產排除適用，故原告此部分主張尚屬無據。
三、原告雖又主張整筆土地雖為分別共有，但其中有應有部分為數人公同共有之情形，應排除於土地法第34條之1之適用，然按土地法第三十四條之一第一項規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」同條第五項規定：「前四項規定，於公同共有準用之。」其立法意旨在於兼顧共有人權益之範圍內，促進共有物之有效利用，以增進公共利益。同條第一項所稱共有土地或建築改良物之處分，如為讓與該共有物，即係讓與所有權；而共有物之應有部分，係指共有人對共有物所有權之比例，性質上與所有權並無不同。是不動產之應有部分如屬公同共有者，其讓與自得依土地法第三十四條之一第五項準用第一項之規定。內政部七十七年八月十八日臺（77）內地字第六二一七六七號函頒修正之土地法第三十四條之一執行要點第十二點規定：「分別共有土地或建物之應有部分為數人所公同共有，公同共有人就該應有部分為處分、變更或設定負擔，無本法條第一項之適用」，於上開範圍內，就公同共有人公同共有不動產所有權之行使增加土地法上揭規定所無之限制，應不予適用，司法院大法官會議第562號解釋可資參照，故原告之主張顯與上開大法官會議解釋相違。原告雖又主張上開釋字與土地法第34條之1「為簡化共有關係，使所有權單一，促進不動產之有效利用」之立法目的不符，是不應適用於本件，惟查本件系爭土地及2筆建物本屬共有情形，且兩造對於系爭土地及建物應如何利用，租金應如何分配，均另有訟爭，故依土地法第34條之1出售結果，使土地及建物之所有權人單純化，正符合土地法第34條之1「為簡化共有關係，使所有權單一，促進不動產之有效利用」之立法目的，又何來原告所謂不符合立法目的之說，故原告此部分主張本院認顯屬無據。
四、又查，系爭土地之原共有人為黃信介(應有部分1/3)、黃隆豐(應有部分1/3)、原告、黃信介、許不模、許如瑩(上4人公同共有應有部分1/3)，此有卷附土地登記謄本可稽，而依卷附不動產買賣契約書，除原告不同意外，其餘共有人均同意出售系爭土地，故同意之共有人數已超過1/2，且同意人之應有部分已逾2/3。而系爭37號、39號建物之公同共有人目前為原告(潛在應有部分1/4)、黃信介(潛在應有部分1/4)、黃隆豐、黃隆惠、黃隆裕(以上三人公同共有潛在應有部分1/4)、許丕模、許如瑩(以上二人公同共有潛在應有部分1/4)等人，此有卷附彰化縣地方稅務局函、房屋稅籍證明書、房屋稅繳款書影本可參，而公同共有人黃信介、黃隆豐、許丕模、許如瑩等人均同意出售系爭2筆建物，故同意之共有人數已超過1/2，且同意人之潛在應有部分亦已逾1/2，故依土地法第34條之1，縱使原告未同意出售系爭土地及2筆建物，其餘共有人與被告就系爭土地及2筆建物所訂立之買賣債權契約及物權移轉契約，已屬合法生效，原告主張無效云云，顯無足採。又本件買賣契約既屬合法有效，則地政機關有無違反登記，屬行政程序上之問題，與本件實體上有無合法無涉，原告不得倒果為因，主張地政機關登記不合法，故本件買賣契約效力連帶受影響。又原告主張本件有脫法行為部分，未舉證以實其說，本院認亦無足採。
五、原告又主張原告既然是共有人本有優先承買權，然本件原告請求交付契約，卻遭黃信介及其仲介拒絕，以致無法行使優先承買權，影響本件法律行為效力等語。被告則否認原告之主張，辯稱之前已依該條規定通知原告行使優先購買權，至原告逾期未行使優先購買權時，始依法提存原告應分得之買賣價金，依法移轉系爭房地所有權等語，並提出存證信函及回執為證。查原告亦不否認已於99年7月13日收受上開存證信函，而依上開存證信函之內容，已記載共有人欲以總價585萬元出售系爭房地予被告，原告若願行使優先承買權，應於十日內回函表示，並於十日內至黃信介之住所簽訂買賣契約及支付價金，逾期視為放棄優先承買權等語，而原告雖又主張其請求交付契約，卻遭黃信介及其仲介拒絕，有報警，以致無法行使優先承買權，然查原告自認報警的時間為8月23日收到彰化地政事務所通知以後，大約在99年8月25日(後具狀改稱為99年9月12日)，故原告應係99年8月23日以後始請求交付契約，顯已超過上開存證信函所訂之十日期限，則原告自不得再主張其有優先購買權，進而主張本件買賣無效。且退步言，被告即便未合法通知原告行使優先承買權，惟按土地法第三十四條之一第四項之優先購買權，係屬債權性質，此由該條項用語，與同法第一百零四條第二項及耕地三七五滅租條例第十五條第三項用語不同，可以知之。被上訴人相互間就系爭土地應有部分之買賣，既經辦畢所有權移轉登記，則上訴人本於土地法第三十四條之一第四項規定之優先承購權，請求塗銷被上訴人間之所有權移轉登記及將該應有部分出賣並移轉登記於伊，即無可准許。土地法第一百零四條第二項，係就基地租賃，其地上權人、典權人、承租人及基地所有人之優先承買權而為規定，於同法第三十四條之一第四項所定共有人之優先承購權，無其適用(最高法院66年台上字第1530號判例及71年度台上字第4943號判決要旨可資參照)。故依前揭最高法院判例及判決要旨，原告不得以未受合法通知，而主張系爭買賣契約無效應予塗銷，故原告此部分主張同屬無據。
六、綜上所述，訴外人黃信介等人依土地法第34條之1規定，就系爭土地及2筆建物出售予被告所為之買賣債權契約及物權移轉契約既屬有效，被告自為合法之所有權人，則原告主張被告無權占有系爭土地及建物，無法律上原因受有利益至公同共有人受有損害，依民法第821、828、767、
179 條規定，請求被告應將坐落彰化縣彰化市○○段○○○○號、權利範圍三分之一之土地，於99年8月25日，以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷，回復為原告及其他公同共有人名義，及被告應將門牌號碼彰化縣彰化市○○里○○街○○號、39號、權利範圍全部之房屋返還原告及其他公同共有人，即屬無據，應予駁回。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 101 年 10 月 30 日
民事第一庭 法 官 詹秀錦以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 10 月 30 日
書記官 范鳳月