臺灣彰化地方法院民事判決 101年度訴字第729號原 告 鹿豐不動產經紀有限公司法定代理人 林忠志訴訟代理人 梁儒顯被 告 黃建順訴訟代理人 楊振裕律師上列當事人間請求給付報酬金事件，本院於民國101年11月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）緣原告居間被告之不動產（標的坐落：彰化縣○○鄉○○段1163、1164地號土地，以每分地新台幣(下同)235萬元為其出售開價）與第三人楊育蓁間之交易媒介機會，原告業已達成被告所委託交易底價，並積極同買受人磋商爭取中。詎被告竟罔顧誠信，明知有給付居間報酬之義務，卻逕自與楊育蓁以每分地228萬元價格，私下簽訂系爭不動產買賣契約，以規避其給付居間報酬義務，原告爰提起本件訴訟，請求居間報酬等語。並聲明：1.被告應給付原告521,200元，及自101年4月24日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。2.訴訟費用由被告負擔。
（二）對被告答辯內容之陳述：
1、原告為被告仲介服務出售系爭不動產，業已耗費達1年多，所付出之廣告設計規劃、刊登報稿、人員帶看、產權調查、協尋買主、回報狀況、磋商議價、調整價差、發稿待客、要約帶看、所投入之人力、物力、勞力、心力、管銷成本等，僅只為了等待真正有誠意之準買主出價，而順利完成居間服務，故其實際交易價格於未成交前，尚屬於磋商議價、調整價差之浮動狀況。揆諸居間之立法目的性質、及其不動產仲介服務報酬標準及收費方式，居間報酬係以不動產實際成交價金之4%定其服務報酬，可得而知。況原告係以仲介不動產為業，不可能免費服務！
2、原告所提要約書上所載之日期，係指承買要約人對於出賣承諾人是否應答之期日約束，並非終止兩造居間契約之意思表示；又訴外人黃榮根係楊育蓁之翁親，登記名義人黃振原、黃振甫分別楊育蓁之夫婿及小叔。被告所稱之黃瑞元，為被告之親兄弟，亦無法得知該人是否為合法之不動產經紀業從業人員。被告所為，顯然係為了規避仲介報酬。況被告就系爭不動產之交易存在通謀虛偽意思表示，楊育蓁已坦承上情，並與原告達成和解，更堪認兩造間之居間法律行為應為存在。
二、被告辯稱：
（一）被告僅簽訂要約書，願意以每分地235萬元售出，堪認兩造尚未就居間契約達成合意，且該要約書亦未明定原告所得請求之報酬。況據該要約書所載，有效期間至101年4月7日24時止，足見至該時後，兩造即無任何權利義務關係。被告出售系爭不動產，乃係訴外人黃瑞元於101年4月23日前2、3日，居間介紹黃榮根與被告洽談土地買賣事宜，並於談妥買賣條件後，於101年4月23日簽訂不動產買賣契約書，自不能認為被告出售系爭不動產與原告之居間有任何關係，遑論原告得對被告主張給付報酬。況原告與楊育蓁間達成居間合意時，都會正式簽訂居間契約書，何以兩造間並無任何書面契約存在？
（二）原告與楊育蓁從未謀面，也不知黃榮根與楊育蓁之間關係。原告對兩造要約書之說明，僅為其對定型化契約之片面解釋，惟無論如何，均不能證明兩造有成立居間契約，也未有報酬多少之記載。至於黃瑞元是否為被告親兄弟、有無取得不動產經紀業從業人員資格，更與本案無關等語。並聲明：1. 原告之訴駁回。2.訴訟費用由原告負擔。3.如受不利判決，被告願供擔保請准免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民法第565條、民事訴訟法第277條前段定有明文。又民法第529條規定，關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。居間契約係指當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介：他方給付報酬之契約而言。是居間契約為勞務給付契約之一種，其與委任契約不同者：(一)居間之內容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則。(二)居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限。(三)所支出之費用非經約定，不得請求償還（參照最高法院79年度台上字第579號裁判要旨）。本件原告指稱其居間被告之不動產（標的坐落：彰化縣○○鄉○○段1163、1164地號土地，以每分地235萬元為被告出售開價）與第三人楊育蓁間之交易媒介機會，原告業已達成被告所委託交易底價，並積極同買受人磋商爭取中，詎被告竟罔顧誠信，逕自與楊育蓁以每分地228萬元價格簽訂系爭不動產買賣契約，規避、拒絕應給付原告報酬等情，固據其提出要約書、權益確認書、影音光碟、存證信函、不動產仲介服務報酬標準及收費方式、土地登記第二類謄本在卷為證。
（二）惟查，據原告所提出之前揭事證，尚無從證明兩造確實有訂立居間契約。觀之原告提出之要約書，其上僅記載承買人楊育蓁所欲承購之價格，以及出賣人被告願意出售之價格。實際上，乃楊育蓁與原告公司間簽定之要約書，被告僅於要約書右下角處簽名，並表示願以每分地235萬元售出。至於居間契約成立之必要條件，即：1、為報告訂約機會之報告居間，或為訂約之媒介居間；2、報酬之約定等，均附之闕如。尤以不動產居間報酬動輒數十萬元以上，若未明文約定，豈有憑據？至原告提出之不動產仲介服務報酬標準及收費方式，僅為其不動產經紀業內部訂定之參考，對被告並無任何拘束力。雙方實際之報酬金額，仍應以居間當事人明文約定內容為準。況被告與楊育蓁間另簽「權益確認書」，其上約有被告得求償之金額計算式。若兩造間確有居間，其報酬為何原告不要求被告書面簽立、載明清楚？況現行不動產交易實務上，約定賣方之居間報酬給付金額，在實際成交價金之分之四以下者，在所多有，更足證居間契約之報酬額約定，不能僅憑原告單方提出之報酬標準及收費方式為依據。另原告固稱被告不願意與原告公司簽定居間書面，原告公司係以仲介收費為業，不可能免費服務云云。惟查，如上所述，報酬既為立居間契約要件之一，訂約時即應明示，並得釐清雙方權利義務，此為以居間為業之原告公司所明知。是以，原告既未提出確切證據，證明兩造確有約定成立居間契約，原告亦無法證明，兩造就報酬金額之給付標準與收費方式有達成任何合意，揆諸前揭說明，自無從認定兩造間有成立居間契約。至於楊育蓁與原告公司以8萬元和解，乃其簽立上述之要約書、權益確認書受拘束之故，此和解亦不能推論原告與被告間確有居間報酬約定。原告主張，尚不可採。
（三）再者，原告陳稱其為了被告所有之系爭不動產居間，投入廣告設計規劃、刊登報稿、人員帶看、產權調查、協尋買主、回報狀況、磋商議價、調整價差、發稿待客、要約帶看、所投入之人力、物力、勞力、心力、管銷成本等，卻均未提出任何證據，證明被告有委託原告為上揭之勞力付出，或原告確有為被告提供勞力之給付，而適用關於委任報酬支付之規定。且縱認兩造間得適用委任之規定，然委任契約並不以有償為必要。兩造既未約定報酬，復原告亦未提出任何證據證明其實際支出之花費。則原告究是免費所為（原告自稱不可能免費服務），亦不得而知？或因同業競爭下，所用行銷手段：初則故意不明講報酬、費用，待有買主欲買時，才要求賣方給付報酬？其作為均有可商榷之處。即便被告所辯稱其與黃榮根締約之過程真偽尚待確認、黃榮根與楊育蓁親屬關係之巧合令人起疑、黃瑞元是否具有不動產經紀業從業人員之資格等，均與兩造是否成立居間或委任契約，以及原告可得向被告請求給付之報酬金額為何無涉。故原告上揭之主張，洵屬無據。
四、綜上，原告之主張與法不合。其請求被告應給付居間報酬52萬1200元，及自101年4月24日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 101 年 11 月 15 日
民事第一庭 法 官 王鏡明以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 楊美芳中 華 民 國 101 年 11 月 19 日