臺灣彰化地方法院民事判決 101年度重訴字第159號原 告 張淑貞訴訟代理人 黃鋒沺被 告 詹素熠訴訟代理人 鄭志明律師複代理人 蕭隆泉律師訴訟代理人 黃有財上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國102年10月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○號、面積12381平方公尺土地，其分割方法如附圖二所示：即編號A部分、面積6950.50平方公尺，分由原告取得；編號B部分、面積6950.50平方公尺，分由被告取得。
原告應給付被告新台幣11萬7535元。
訴訟費用由兩造各分擔50%。
事實及理由
一、原告主張：坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○號、面積12381平方公尺土地(下稱系爭土地)，為兩造所共有，應有部分各2分之1，系爭土地為特定農業區之農牧用地，於民國89年前即已存在共有關係，且未訂立不可分割之期限，亦無物之使用目的不能分割之情形，原告曾商請被告協議分割，惟均無結果，為避免土地使用紛爭，爰提出如附圖二所示之分割方案等語。並聲明：如主文所示。
二、被告則稱：
（一）系爭土地原係黃凉鞍（即被告公公）與黃古元（二人係叔姪）因繼承而共有，並協議由黃凉鞍、黃古元各分管如附圖所示D、E部分土地（見附圖），且以田埂為界。嗣黃凉鞍於75年8月7日將系爭土地應有部分移轉登記予被告所有，被告則於85年間將系爭土地分管之範圍租予訴外人胡黃趘英（被告大姑）耕種葡萄樹迄今，胡黃趘英及其子成立品牌行銷葡萄迄今，而承租人所種植之葡萄樹樹齡至少15年以上，已屬老欉，每株價值不斐，移株不易，加之為葡萄葉藤攀附而雇工施作之強化鐵絲網，承包價超過百萬元以上，其材質特殊，即便部分裁剪，該設備亦將全部報廢，投入之成本勢將付諸流水。原告則於76年12月22 日向黃古元購買並登記取得系爭土地應有部分權利，並依前手協議之分管土地範圍，自行蓋建豬舍使用，嗣將地上物改建後部份自住、部份出租予第三人使用迄今。以是，原告既以低於當時市場價格購入系爭土地應有部分，事前應知或可得而知系爭土地讓與人與其他共有人間存在分管契約之事實，兩造亦從無干涉他方各自管領之土地及使用收益情形，今原告竟違反於分管約定及土地利用實情，恣意請求鈞院依其所繪位置分配圖而為分割裁判，其主張顯非妥適，更屬不公。原告起訴前，亦未曾商請被告協議分割。
（二）系爭土地地勢北面低、南面高，附圖D部分（靠西側、鄰五通南路），現為訴外人胡黃趘英耕種葡萄樹，附圖E部分（靠東側），原告將地上物出租第三人使用，附圖D、E土地之間，有田埂及鐵絲網作圍籬為界。又系爭土地西臨五通南路，東、南側無聯外道路；北臨訴外人彰化縣埔心鄉公所所有系爭1051、1054地號土地，其中系爭1054地號土地部分，現供灌溉排水使用之溝渠，系爭1051地號土地部份，訴外人彰化縣埔心鄉公所與黃凉鞍之間因租佃爭議事件，雙方曾於81年2月19日於台灣高等法院台中分院達成訴訟上和解，系爭1051地號土地其中判決附圖C部分全部由黃凉鞍承租、B部分應有部分二分之一由黃凉鞍承租，其後由胡黃趘英承租前開C部分全部及B部分應有部分二分之一迄今。原告則承租B部分應有部分二分之一及A部分（編號E之北側部分）全部迄今，嗣後因彰化縣埔心鄉公所無故終止前開B部份之租賃契約，胡黃趘英遂對訴外人彰化縣埔心鄉公所就前開B部分提起確認租賃權存在之訴，更經鈞院判決勝訴確定，亦即，系爭1051地號土地現由原告與胡黃趘英分別向訴外人彰化縣埔心鄉公所承租供農路使用，路寬六公尺以上，會車綽綽有餘，出入適宜，若系爭土地依附圖所示分割方案即D部分歸被告單獨所有、E部分歸原告單獨所有，不僅符合系爭土地多年來使用情況、出入情形及地利地勢，更能確保系爭土地農作物（葡萄老欉）及地上物完整保存之經濟效益，顯屬可採；反之若採原告所提方案，不僅枉顧系爭土地歷來使用情形，被、原告勢必需要各自移除葡萄老欉及拆除地上物，乙部分土地排水困難，不利耕作，此均明顯違反經濟效益及公平性，洵不足採。
（三）原告經年累月使用系爭土地北鄰1051地號土地，通行於坐落乙部份之住家與五通南路之間，在本件訴訟前從無爭議，而查該通行道路最窄寬4.5公尺，最寬可達6公尺，會車綽綽有餘，出入適宜。又系爭1051地號土地雖為訴外人彰化縣埔心鄉公所所有，且訴外人彰化縣埔心鄉公所與黃凉鞍之間曾因租佃爭議事件生訟，但雙方已於81年2月19日於台灣高等法院台中分院達成訴訟上和解，系爭1051地號土地其中C部份全部由黃凉鞍承租（現況為葡萄園）、B部份應有部份二分之一由黃凉鞍承租，而A部分本來就由原告持續承租迄今，並供原告通行，從無爭議。其後胡黃趘英承租前開C部分全部及B部分應有部分二分之一迄今，原告則承租B部分應有部份二分之一及A部分全部迄今，嗣因彰化縣埔心鄉公所無故終止胡黃趘英對前開B部分之租賃契約，胡黃趘英遂對訴外人彰化縣埔心鄉公所就前開B部分提起確認租賃權存在之訴，更經鈞院判決勝訴確定。易言之，系爭1051地號B部分、A部分土地現由原告與胡黃趘英分別向訴外人彰化縣埔心鄉公所承租供農路使用，該事實，業經前開台中高等法院台中分院及鈞院判決確定，依法訴外人彰化縣埔心鄉公所應受前開確定判決之拘束，日後原告與胡黃趘英均得持續承租供通行使用。
（四）被告提出如附圖三所示之分割方案，得以維持系爭土地現況使用，符合系爭土地76年至今兩造一向之分管方式，使被告得以繼續出租供葡萄園種植使用，原告得以繼續作為住家、儲物間及工廠使用，應為可採。此外，以兩造所提方案計算系爭土地之價值各為3906萬9546元、3850萬5564元，相差金額為56萬3982元，故採被告方案對於系爭土地價值之影響，與原告方案差異並不大，且不論採取何案，兩造均須補償金錢予他造，非原告所述價差極大，被告亦願意以前開鑑定報告意見，補償原告分割後土地價值之價差84萬8916元。且依原告所提甲案之分割方法，因系爭土地西南側之1057地號土地現為分別共有，土地現況為部分道路、部分農地及部分有建物，被告並非系爭1057地號土地之所有權人之一，系爭1057地號雖為交通用地，但因1057地號所有權人得依民法第765條主張其所有權，被告日後對於系爭土地出入恐有影響；此外，若採取原告方案之分割方法，系爭土地南高北低，恐不利於被告日後分得南面土地之葡萄園之排水；再者，因採取原告方案之分割方法，現有葡萄園之設備必須拆除及重設，花費估計至少117萬1800元【計算式：葡萄架費用，每分地約8.1萬元，8.1萬×6.6 (分)＝53.48萬，拆除費用6.7萬，合計60.18萬；自動濆灑農藥設備15萬、電燈照明設備7萬、自動水管灌溉設備含抽水馬達10萬及採收車道設備5萬，工寮設備20萬……等，合計超過117.18萬以上】，而現有葡萄園每年農作物生產價值約198萬元【計算式：葡萄老欉每季每分地產量3,000台斤，每台斤50元，每年產值約50元×3,000(台斤)×6.6 (分)×2(每年收成2次)＝1,980,000元，以上係實際狀況及詢問埔心鄉當地葡萄產銷班之資料】，且若考量甲案之分割方法，而迫使被告必須將葡萄老欉移植栽種，葡萄樹仍否存活？何時可結實採收？均是未定數，故被告之損失顯然過鉅，且被告承受之風險亦難以估計；何況，若採取甲案之分割方法，原告原有位於東側供作住家、儲物間及工廠使用之地上建物、面積多達1248.2平方公尺至少一半以上必須拆除搬遷，而被告亦將損失對於彰化縣埔心鄉公所所有系爭1051地號B部分應有部分二分之一、C部分土地承租之權利（見被告101年12月6日答辯狀附圖及被證一、二），故遷移所費成本不貲，對兩造均有不利。從而，原告主張甲案之分割方法，顯然損人不利己，尤不符合經濟效用及共有人之利益，實難採認。
（五）原告雖陳稱系爭土地北側1051地號土地係彰化縣埔心鄉公所所有，且對其中B部分土地已無承租權等語。然依被證
一、二即台灣高等法院台中分院和解筆錄及彰化地方法院民事確定判決所示，系爭1051地號土地雖為訴外人彰化縣埔心鄉公所所有，然訴外人彰化縣埔心鄉公所與黃凉鞍之間租佃爭議事件訴訟，雙方已於81年2月19日於台灣高等法院台中分院達成訴訟上和解，系爭1051地號土地其中C部分全部由黃凉鞍承租、B部分應有部份二分之一由黃凉鞍承租，而A部分及B部分應有部分二分之一，由原告持續承租，並供原告與黃凉鞍通行，從無爭議，其後胡黃趘英承租前開C部分全部及B部分應有部分二分之一迄今，原告則承租B部份應有部份二分之一及A部分全部迄今，嗣因彰化縣埔心鄉公所無故終止胡黃趘英對前開B部份之租賃契約，胡黃趘英遂對訴外人彰化縣埔心鄉公所就前開B部分提起確認租賃權存在之訴，更經鈞院判決勝訴確定（見被證二），執是，縱使原告確實於99年1月28日遭彰化縣埔心鄉公所終止B部分應有部分二分之一之承租權，然此係原告自願放棄調處及訴訟權利，否則，依鈞院前開判決認定結果，原告本有權繼續承租前開B部分應有部分二分之一土地，原告亦得持前開判決結果，重新向彰化縣埔心鄉公所申請承租，原告捨此不為，復又繼續向彰化縣埔心鄉公所承租A部分土地，繼之於本件訴訟主張其現況分管之東側土地對外無通行權等語，其心態頗為可議，何況不論鈞院現場履勘或前述不動產估價師事務所前往現場鑑定時，系爭土地北側現況確實有一路寬4至5米私設巷道，通行並無阻礙，而系爭1051地號B部分應有部分二分之一、C部分土地現由胡黃趘英向訴外人彰化縣埔心鄉公所承租供農路使用，若定乙案為分割方法，並無礙於原告日後之通行等語。
三、得心證之理由：
（一）查兩造共有系爭土地，其所有權應有部分各二分之一，該土地為特定農業區之農牧用地，於民國89年前即已存在共有關係，且未訂立不可分割之期限，亦無物之使用目的不能分割之情形，原告曾商請被告協議分割卻無結果等情，業據原告提出土地豋記第二類謄本、地籍圖謄本、土地登記簿、異動索引為證，此部分堪信為真正。又本院會同彰化縣溪湖地政事務所派員進行勘測，系爭土地東半部目前由原告所使用，其於該地搭蓋鐵皮波浪板建物作為住家與工廠；西半部土地則由被告用於種植葡萄，並於其上搭建一小間葡萄園及鐵皮工寮，此有勘驗筆錄可按及複丈成果圖（附圖一現況圖所示）可稽，並有兩造提出照片供參。
（二）按共有物除因物之使用目的不能分割，或共有人間契約訂有不分割之期限者外，各共有人，得隨時請求分割共有物。再共有物分割之方法，共有人不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，以原物分配或變價分配之，民法第823條第1項、第824條第2項規定甚明。查系爭土地為特定農業區之農牧用地，屬農業發展條例第3條第11款規定之「耕地」。按「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限：…
四、本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。…」農業發展條例第16條第1項第4款已有明定。查原告於76年12月22日因買賣取得系爭土地持分，被告則於75年8月7日因買賣取得系爭土地持分，此有原告提出土地登記第二類謄本、異動索引附卷可參。且於本案進行分割後之土地筆數，並未超過共有人人數，依上開規定，分割合於上開農業發展條例第16條第1項、2項規定，故本件分割不受農業發展條例規定不得分割之限制。又本件兩造間未訂有不分割之特約，核與民法第823條第1項規定相符。被告雖稱原告未與其協商分割方法，即提起本件訴訟等語。然觀諸原告於本案提出分割方案後，兩造仍未於訴訟中達成協議分割，應認本案仍有進行裁判分割之必要，故原告本於土地共有人之分割請求權，訴請判決分割，於法有據。
（三）查系爭土地略呈方形狀，北側鄰1051地號土地（彰化縣埔心鄉公所所有）現由訴外人黃趘英（被告大姑）向埔心鄉公所承租，部分種植葡萄園、部分供作農路（未舖設水泥或柏油路面）使用；西側鄰彰化縣○○鄉○○○路，為系爭土地唯一出入之道路，西南側則鄰有1057地號土地，現供為道路使用。被告主張應依兩造使用現況分割，並提出如附圖三所示之分割方案，惟觀之該被告分割方案圖，將原告分於東側如該附圖三所示編號B之位置，將使原告分得之土地無法臨路，日後將衍生道路通行之問題。被告雖稱原告可由1051地號土地行走云云。惟查，該土地之地目田、為農牧用地，並非屬道路，且非被告所有或擁有使用權，僅因現由訴外人黃趘英承租並部分用於種植葡萄，基於農用現況始能將該地部分作為農用道路使用，此有被告提出本院99年度訴字第710號民事判決、彰化縣溪湖地政事務所99年11月26日復丈成果圖、民事判決確定證明書附卷可參。原告即曾因將該地變更用途，充為道路使用而遭彰化縣埔心鄉公所終止對該地之租約，此亦有彰化縣埔心鄉98年12月31日、99年1月28日函覆原告之函文在卷供憑。1051地號土地之北端靠西處（被告所稱編號B部分，西端為五通南路）係訴外人黃趘英所承租(本院99年度字第710號租佃爭議事件民事判決所認)，該1051地號南端靠西處(被告所稱台灣高等法院台中分院80年度上字第510號租佃爭議和解筆錄編號C，為訴外人黃凉鞍(被告公公)租用），被告就該地並無任何使用權限，自無權逕行同意原告可通行於1051地號土地，並作為道路使用，縱然訴外人黃趘英同意讓原告通行該地，然原告通行該地既非基於農用，且日後如果訴外人黃趘英與埔心鄉公所終止就1051地號土地之租約，不啻陷原告分得之土地再次面臨無路通行之危險，形成袋地，只得再次向被告就分得之土地，請求通行至連接之五通南路，徒增兩造之訴訟。故被告提出附圖三之分割方案，本院認為尚不足採。
（四）另查原告提出附圖二所示之分割方案，將其分於如該附圖二所示編號A部分，被告則分於B部分，依該分割方案，雖B部分之土地與西側五通南路間尚隔一細微之1057地號土地，惟該地地目為「道」，屬交通用地，現亦供為道路使用，通行使用上無變化之虞，即並無阻隔B部分土地無法臨路之問題，原告固為共有人之一（持分二分之一），惟伊當庭表示，不會阻撓被告通行；況被告之至親黃有財，亦為公同共有人之一，故被告就通行上尚不成問題。且依使用現況，被告係將土地出租予訴外人黃趘英種植葡萄用，系爭土地西南側有抽水站，東南側有溝渠可供排水，將被告分於南側之B部分土地，應較分於北側之A部分適宜。
被告雖辯稱兩造於七十幾年間，取得系爭土地應有部分時，即依現況分管迄今，且原告係以較低價格取得系爭土地持分，又依原告之分割方案，將使被告必須拆除部份葡萄老欉及地上物，花費百萬元云云。然土地之分割，固應參酌使用現況，但更應考量將來各共有人各自分得土地之完整性、便利性與使用價值性。兩造縱然於先前各自使用系爭土地，形成默示之分管合意，亦不代表應以該分管合意作為日後分割土地之唯一依據，蓋分管契約如經終止，兩造實際使用系爭土地之部分，即屬於無權占有狀態，共有人非不得請求占用人拆除，是以共有人就土地之使用現況，僅為法院審酌分割方案之考量因素之一，並非具有拘束分割之效力。分割後，因各共有人實際上取得所有權位置，與原先占用位置不同，需拆除該占用部分地上物，時有所見。況土地共有人在未經分割前，各自占有土地使用時，本可預知日後上述可能之風險，要無謂以信賴保護原則，作為抗辯原告方案不可採之理由。
（五）綜上所述，本院斟酌系爭土地形狀、日後使用狀況、出入道路等情節，認原告所提如附圖二所示之分割方案，較被告所提之附圖三分割方案，更符合土地分割之終局目的，並避免兩造分得土地後，再因道路通行問題而再生訟爭，故判決如主文第一項所示。又系爭土地各區段單位價值，並非全然相同，依原告所示之分割方案，將使原告分得之土地總價值，高於被告所分得土地之總價值，應有鑑價計算有無找補之必要，經依華聲科技不動產估價師事務所所作成之鑑定報告結果，原告尚應補償被告計新台幣11萬7535元，資以平衡分割後差價，爰判決如主文第二項所示。
四、按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件係因分割共有物事件涉訟，被告之行為，可認係按當時之訴訟程度為伸張或防禦權利所必要。故諭知由兩造按其原應有部分比例（兩造應有比例各二分之一），分擔本件訴訟費用（包含鑑價費用）
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第80條之1。中 華 民 國 102 年 11 月 14 日
民事第一庭 法 官 王鏡明以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 11 月 14 日
書記官 陳佳宏附圖一：彰化縣溪湖地政事務所於102年1月18日複丈之土地複丈
成果圖（現況圖）附圖二：彰化縣溪湖地政事務所於102年3月26日複丈之土地複丈
成果圖（原告提出之分割方案圖）附圖三：彰化縣溪湖地政事務所於102年5月21日複丈之土地複丈
成果圖（被告提出之分割方案圖）