臺灣彰化地方法院民事判決 101年度重訴字第106號原 告 洪允文訴訟代理人 陳隆律師
蕭智元律師複代理人 周軒毅律師被 告 李莊秋薇上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國101年11月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣捌佰萬元及自民國101年2月1日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新台幣捌萬零貳佰元由被告負擔。
本判決於原告以新台幣貳佰陸拾陸萬柒仟元供擔保後得假執行。
但被告如以新台幣捌佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
一、本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者不在此限，被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款及第2項分別定有明文。本件原告起訴原係以民法第359條、第259條第2款規定請求被告返還價金新台幣(下同)800萬元及遲延利息，嗣於民國101年9月11日當庭追加民法第92條，被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論，視為同意變更或追加，原告又於101年11月2日具狀追加民法第179條、第182條第2項定請求返還價金，本院認請求之基礎事實同一，核於前項法律規定，應予准許，合先敘明。
貳、原告起訴主張：
一、緣原告洪允文於101年1月30日與被告李莊秋薇簽訂不動產買賣契約書，約定買賣標的為被告有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號、地目建、面積69.12平方公尺、權利範圍全部之土地及門牌號碼彰化縣○○鄉○○段○○路4段110號之建物，買賣總價1000萬元整，原告於101年2月1日已交付800萬元予被告，並完成系爭土地之所有權移轉登記。詎原告於交付被告800萬元，並先完成系爭土地所有權移轉登記之後，始發現系爭房屋面臨道路出入之正面部分建物及樓內面積竟有無權占用鄰地即彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地的情形，而造成系爭房屋無法直接臨路使用的權利瑕疵及嚴重減損使用價值之情形，且二、三樓的雨遮、陽台等建物亦有占用鄰地之情形。而就原告所購房屋占用他人土地情形，已遭被占用人出面通知除非以220萬元將占用土地買下否則將拆屋還地，且鄰地所有權人已經用烤漆板將界址圍起來。經原告於101年7月11日以彰化西門郵局第55號存證信函通知被告於函到7日內出面處理該紛爭並完成後續交屋手續，惟被告拒絕出面處理，又原告復於101年7月31日(發文日期101年8月1日為誤載，因101年7月31日下班前製作完成，原預計助理隔日上班寄送，但助理於該日下班時順道寄送，因此產生誤差)以律師函通知被告解除契約之意思，被告迄今仍拒絕出面。
二、按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」民法第354條定有明文。衡諸一般交易觀念，房屋買受人通常均會期待其所購買之房屋具有合法占用基地之權源，蓋如其無合法使用房屋基地之權利，將可能遭他人請求拆屋還地，致減損所購房屋之價值及經濟效用，是以房屋買受人通常會就此與出賣人達成一定之約定，將該等風險轉由出賣人承擔，由此系爭建物無權占用他人所有土地乙事，應屬物之瑕疵無疑。
三、復按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」民法第359條、第259條第2款分別訂有明文。而因系爭房屋越界部分為面臨道路出入之正面部分建物及部分樓內面積，一旦拆除，勢必損及房屋整體結構及外觀，使系爭房屋應具備之價值及效用大幅減損，已構成出賣物之重大瑕疵，原告先前已向被告為解除契約之意思表示，茲再以起訴狀繕本送達被告作為解除契約意思表示之通知。則本件買賣契約既經解除，原告自得依民法第259條第2款之規定，請求被告返還已受領之買賣價金800萬元及自受領時起之法定利息。
四、兩造於101年1月30日簽訂系爭契約後，原告旋於101年1月31日以匯款方式給付100萬元，又於101年2月1日代償被告積欠彰化第五信用合作社的借款1,645,054元，再經代書結算扣除原告前已陸續代墊的手續費、稅金等規費16,730元後，於101年2月1日以匯款方式給付5,338,216元，故原告合計於101年2月1日完成給付被告8,000,000元之買賣價金。此外，被告於其寄發之芬園郵局第45號存證信函內，亦承認受領原告交付800萬元買賣價款的事實。
五、兩造於系爭契約簽訂後，被告即一再催促付款及要求代償其彰化五信欠款，原告於101年2月1日完成給付800萬買賣價款，旋委由代書辦理後續過戶登記事宜。詎原告於同年2月底，竟在鄰里間，經由占用鄰地所有權人之親屬告知本件所購買之房屋面前有占用其土地之情形，原告起先不相信，且兩造簽約過程中被告亦從未提過，故向承辦代書詢問，並委請其向地政機關申請系爭房屋坐落土地鑑界之結果，始確認所購買的建物確實有占用周遭鄰地等事實，並要求被告應出面解決，詎被告竟置之不理，僅於所寄發上開存證信函內承認所出售本件建物確有占用鄰地的事實，並同意自尾款扣除20萬元作為與鄰地地主處理購買之費用補償，原告不得已只好拜託民意代表出面瞭解占用鄰地地主的意思，經協調結果，鄰地地主堅持要以220萬元出售否則即要依法行使權利，如此業已嚴重損害原告購買系爭房地得合法使用的權利。
六、依鈞院調閱之鈞院執行處100年度司執字第37181號有限責任彰化第五信用合作社與被告李莊秋薇間清償債務強制執行事件卷宗，可見彰化地政事務所100年11月8日就系爭門牌號碼彰化縣○○鄉○○段○○路4段110號建物測量結果業已顯示：「…本建物佔用鄰地497地號，三層雨遮佔用
3.64平方公尺；499地號，三層雨遮佔用0.05平方公尺；500地號，二、三層陽台各佔用0.19平方公尺，三層雨遮佔用8.04平方公尺；501地號，一、二、三層各佔用1.51平方公尺，三層雨遮佔用0.11平方公尺，二、三層陽台各佔用4.54平方公尺；502地號，一、二、三層各佔用0.01平方公尺，二層、三層陽台各佔用0.22平方公尺，三層雨遮佔用0.05平方公尺；508地號，三層雨遮佔用0.06平方公尺；510地號，二層、三層陽台各佔用8.18平方公尺，三層雨遮佔用10.07 平方公尺，四層陽台佔用6.62平方公尺」等。嗣鈞院執行處於100年12月31日寄發函文予被告李莊秋薇等人，該函內附表業已載明前揭建物上開佔用鄰地情形，是被告對於前揭建物有佔用鄰地情形，自應知之甚詳，被告稱其出售系爭土地及建物予原告前，不知建物有佔用鄰地情形，自不足採。則被告既知系爭建物有佔用鄰地情形，然於出售系爭土地及建物予原告時卻未告知，衡情建物是否有無權佔用他人土地為買受人是否購買之重要因素之一，被告故意隱瞞未告知，自屬詐欺。原告訴訟代理人已於鈞院101年9月11日開庭時當庭向被告依民法第92條規定為撤銷系爭買賣契約之意思表示。則系爭買賣契約既經撤銷，被告自無繼續保有原告給付買賣價金之法律上原因。原告除依起訴時主張之民法第359條、第259條第2款提起本件訴訟外，爰於同一基礎事實追加依民法第179條、182條第2項不當得利法律關係提起本件訴訟。
七、另系爭建物除佔用他人之同段501地號土地外，並佔用他人之同段499、500、502、508、510地號土地，佔用關係複雜，且佔用他人501地號土地部分係系爭建物臨路之正面部分，自屬重大瑕疵，如所有被占用之鄰地所有權人均向原告主張權利，原告將不堪其擾，且此瑕疵為被告所明知卻故意隱瞞不告知，原告據此解除契約，自無顯失公平情形。被告抗辯原告解除契約顯失公平，僅得主張減少價金云云，亦不足取。原告尚未使用系爭房屋，因尾款尚未給付故未交屋。原告不同意被告之解決方式，因原告已交付800萬元且利息均為原告繳納，而鄰地所有權人似不容易解決，目前解決與否亦沒有下文等語。並聲明：除假執行擔保金額外，如主文所示。
參、被告未於最後言詞辯論期日到場，惟據以前到庭之聲明及陳述則以：
一、本件原告向被告購買系爭土地及房屋，然原告於辦理完成土地及建物所有權移轉登記後，始知悉系爭房屋臨道路出入之正面部份及樓內面積占用同區段501號土地。原告認前開情事已屬物之瑕疵，故主張解除雙方買契約並請求被告返還已收受800萬元價金，然此主張顯不合理。
二、按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。本件被告出賣予原告之建物占用他人土地此對系爭不動產之利用確屬一瑕疵，依民法第359條雖規定物之通常效用減少，出賣人應負瑕疵擔保責任，惟同條但書亦明定依情形解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。
三、按「查系爭房地及停車位買賣契約之總價金高達一千二百五十萬元，惟上訴人僅主張錫城公司將供公共用之消防設施設置於系爭房屋內一項瑕疵……加以上訴人尚有價金餘款八百四十七萬元迄未給付，自八十四年二月被上訴人委託律師函催迄今已一年半有餘，被上訴人資金之積壓及利息之損失均難以計數，是若本件房地買賣契約若經解除，則被上訴人因此所受損害與上訴人所謂之生活上不便相較，則有失平衡而顯失公平，上訴人就此抗辯並未否認，其主張被上訴人無何損害自不足採，而上訴人又未能舉證因前項瑕疵所受之損害大於被上訴人之損害，是衡諸上開情形，上訴人主張系爭房地因有前揭瑕疵其得解除上開房地及停車位買賣契約，對被上訴人顯失公平，應不足採。」（台灣高等法院85年上字第657號民事判決參照），復按「依一般通常交易觀念，已核屬俗稱之『中古車』，而『中古車』必有折舊，且折舊之市價已非新車價格可比。據此，系爭車輛既已由原告授權被告○○公司辦理新領牌照，且系爭車輛雖有上開瑕疵，然究非屬重大瑕疵，倘原告得以解除系爭車輛買賣契約，被告○○公司勢必受有系爭車輛因瑕疵減少之價值及再轉售成為『中古車』之折舊雙重損害，遠較原告不得解除契約僅受有系爭車輛因瑕疵減少價值之損害重大，顯然系爭車輛之瑕疵對原告所生之損害，與原告解除系爭車輛買賣契約對被告○○公司所生之損害相比，確有失衡平。」（台灣新竹地方法院96年訴字第834號民事判決參照）。
四、參照上開判決理由所示，若請求解除契約知結果對其中一方明顯不公平時，該解除契約之請求應不予准許，應以創造雙方最大為優先考量。核本件兩造簽訂之系爭契約，其中並未明定買賣標的占用他人土地之解決規範，顯見雙方自始即未考量此可能性發生，被告亦係直至接獲原告存證信函始知悉自身建物占用他人土地，認被告具重大過失殊不合理。且系爭不動產占用他人土地之瑕疵顯非無法補正，實未達得解除雙方契約之程度，原告卻以此為由要求解除買賣契約並請求返還已支付之800萬元價金實難以認同。
五、且本件被告實有意願處理本件建物占用他人土地之問題，然與訴外人501號土地地主接洽買賣事宜尚需時日，若由被告買受占用之土地本件系爭不動產之瑕疵自得補正，其餘雨遮、陽台部分應以減價方式解決，亦無解除雙方買賣契約之必要。
六、原告主張詐欺部分，被告當初不知系爭房屋有占用鄰地
0.4坪。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告假執行。
肆、兩造不爭執之事項：
一、兩造於101年1月30日簽訂不動產買賣契約書，約定買賣標的為被告有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號、地目建、面積69.12平方公尺、權利範圍全部之土地及門牌號碼彰化縣○○鄉○○段○○路4段110號之建物，買賣總價1000萬元整，原告於101年2月1日已交付800萬元予被告，並完成系爭土地之所有權移轉登記。
二、兩造於101年1月30日簽訂系爭契約後，原告旋於101年1月31日以匯款方式給付100萬元，又於101年2月1日代償被告積欠彰化第五信用合作社的借款1,645,054元，再經代書結算扣除原告前已陸續代墊的手續費、稅金等規費16,730元後，於101年2月1日以匯款方式給付5,338,216元，故原告合計於101年2月1日完成給付被告8,000,000元之買賣價金。
三、系爭房屋面臨道路出入之正面部分建物及樓內面積有無權占用鄰地之情形，二、三樓的雨遮、陽台等建物亦有占用鄰地之情形，占用情形詳如附件建物測量成果圖所示。
四、原告於101年7月11日以彰化西門郵局第55號存證信函通知被告於函到7日內出面處理，並於101年7月31日以律師函通知被告解除契約。
伍、兩造之爭點：
一、原告解除契約有無顯失公平？或僅能請求減少買賣價金？
二、被告有無詐欺原告？原告得否依民法第92條規定主張撤銷買賣契約？
陸、得心證之理由：
一、查如第肆點兩造不爭執之事項所示之四項事實，業據原告提出不動產買賣契約書、地籍圖、建物測量成果圖、原告存證信函、律師函、回執、彰化第五信用合作社匯款申請書、彰化第五信用合作社取款憑條、被告存證信函等影本為證，且為被告所不爭執，堪認原告此部分之主張為真實。
二、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項、第359條分別定有明文。查依附件之建物測量成果圖，系爭建物於出賣前即存有占用鄰地同段497、499、500、501、502、508、510等地號之瑕疵，尤其房屋主體建物一、二、三樓部分已占用鄰地501地號及502地號，占用其餘地號者，大部分為陽台及雨遮，而雨遮部分，依被告所提出之照片，因屬鐵架造，固可輕易拆除，惟房屋主體部分及陽台，均屬水泥磚造，均不容易拆除，且一旦拆除，嚴重影響系爭建物之整體外觀及方正性，顯已減少系爭建物通常之效用，亦同時減少其價值，本院認已構成重大瑕疵，被告自應負民法第354條第1項之瑕疵擔保責任。又本件房屋雖尚未交付，且被告雖抗辯原告解除契約，顯失公平，願與訴外人501號土地地主接洽買賣事宜，系爭不動產之瑕疵自得補正，其餘雨遮、陽台部分願以減價方式解決等語。惟按物之出賣人，對於買受人所負之瑕疵擔保責任，係以其物依民法第三百七十三條規定危險移轉於買受人時有瑕疵存在為要件。在危險移轉前，買受人雖已發覺其物有瑕疵，如出賣人未確定的拒絕擔保，買受人尚不得依民法第三百五十九條規定主張解除契約或減少價金是有關買賣標的物瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉（物之交付）後，方有其適用。僅在出賣人確定無法給付無瑕疵之物或拒絕負瑕疵擔保責任時，始例外允許買受人於危險移轉前主張解除契約或減少價金(台灣高等法院90年度上易字第188號判決要旨參照)。查本件迄言詞辯論終結為止，被告並未提出已向鄰地購買土地之證明，且被告已經拒絕陽台、雨遮部分要向鄰地購買，而要以減價方式處理，而陽台部分若以減價方式處理，陽台部分占用多筆鄰地，原告嗣後亦可能面臨多筆鄰地地主請求拆屋之問題，再者陽台部分一拆除，仍會影響系爭建物之整體外觀及方正性，本院認系爭瑕疵應屬重大，難以補正，被告已無法給付無瑕疵之物，故本院認原告仍得依民法第359條規定主張解除契約，且無顯失公平之情形，被告此部分抗辯尚屬無據。
三、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第2款定有明文。查本件既經原告於101年7月31日以律師函通知被告解除契約，此為被告所不爭執，則被告自應返還原告所給付之買賣價金800萬元。又原告係於101年2月1日完成給付被告800萬元之行為，故系爭契約解除後，原告主張被告應返還800萬元自受領時之利息，即屬有據。從而原告依民法第359條、第259條第2款規定，請求被告應給付原告800萬元及自受領時起即101年2月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
四、本件原告依民法第359條、第259條第2款規定，請求被告返還買賣價金部分既有理由，則原告另依民法第92條、第179條、第182條第2項不當得利法律關係，請求被告返還買賣價金部分，即毋庸再予審酌，併此敘明。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 101 年 11 月 16 日
民事第一庭法 官 詹秀錦以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 11 月 16 日
書記官 范鳳月