臺灣彰化地方法院民事判決 101年度重訴字第44號原 告 洪蔡碧蒓
蔡碧緗蔡問津蔡禹鋒蔡雅玲蔡敏雄蔡碧霞蔡碧桂蔡珠如共 同訴訟代理人 許盟志律師複代 理 人 江銘栗律師被 告 林仁義
林榮權即林宥權林榮秋林胡丁心盧林養盧榮豐林陳阿領盧榮楠共 同訴訟代理人 吳文虎律師複代 理 人 林婉婷被 告 林映岑
林園婷林慶旺林泳儀林炎明黃林瓊烟林勝樺林清香盧寶春盧彩合盧榮坤上列當事人間請求調整地租等事件，本院於民國101年12月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告向原告承租坐落彰化縣彰化市○○段○○○○○○○○○○○○號土地之租金，應自民國101年12月7日起調整為每月新台幣13,792元。
被告應自民國101年12月7日起，按月給付原告新台幣13,792元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔27%，餘由原告負擔。
事實及理由
一、本件被告林映岑、林園婷、林慶旺、林泳儀、林炎明、黃林瓊烟、林勝樺、林清香、盧寶春、盧彩合、盧榮坤經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：㈠坐落彰化縣彰化市○○段○○○○○○○○○○○○號，面積各22.14
平方公尺、603.86平方公尺、800.8平方公尺共1426.8平方公尺等3筆土地（下稱系爭土地，重測前為彰化縣彰化市○○段○○○○段00號土地，後另分割出30之1、30之2地號土地）原為蔡鏡秋、蔡鏡清、蔡篤共有。原告之曾祖父蔡城於日據時代昭和12年（民國26年）3月11日，將系爭土地一部與林進添、林漏、盧某分別為設定地上權之約定，期限為6年，限於搭建茅葦竹造房屋，均未辦理地上權設定登記，期滿後林進添、林進福、盧昭鴻仍繼續為土地之使用，蔡鏡清及蔡鏡秋亦繼續收取租金。蔡鏡秋於民國94年9月6日死亡，原告洪蔡碧蒓、蔡碧緗、蔡問津、蔡禹鋒、蔡雅玲、蔡敏雄、蔡碧霞、蔡碧桂及訴外人蔡碧珠為蔡鏡秋之繼承人，蔡碧珠於98年9月30日將其應有部分160分之9贈與原告蔡碧霞，並將租賃權利讓與原告蔡碧霞。蔡鏡清於99年7月14日死亡，其繼承人為原告蔡珠如及蔡滄明，蔡滄明於100年9月3日死亡，除原告蔡珠如以外之繼承人均拋棄繼承，原告蔡珠如為其繼承人。被告林泳儀、林榮秋、林炎明、黃林瓊烟、林胡丁心、林勝樺、林清香為林進添之繼承人；被告林陳阿領、林映岑、林園婷、林仁義、林榮權、林慶旺為林進福之繼承人；被告盧林養、盧榮楠、盧寶春、盧榮豐、盧彩合、盧榮坤為盧昭鴻之繼承人。兩造間就系爭土地有不定期限租賃關係存在，業經本院96年度訴字第818號、台灣高等法院台中分院98年度上字第299號拆屋還地事件民事判決確認。
㈡原告之先人與被告之先人雖於40年間口頭約定，將系爭土地
全部出租，租金為每年稻穀三百台斤，嗣亦改以稻穀換算現金之方式計算每年租金。惟當時之約定迄今已逾60年之久，僅以上開約定之稻穀數量換算成現金亦不過新台幣（下同）4,680元（依行政院農委會100年第1期作公糧稻穀收購價格種稻穀為每公斤26元計算）。惟系爭土地之價值於此60年間已有所增漲，上開租金數額及計算標準顯與土地之實際利用價值有所不符。又依據社會通念，土地價值之調漲實足以表徵土地之生活機能性、交通便利性與工商繁榮性均有所增益，被告利用土地之用途縱未改變，然被告使用系爭土地之利益，應隨土地之生活機能性、交通便利性與工商繁榮之增加，而有所增加。
㈢系爭土地經永慶不動產公司估價之結果，認為月租金之合理
計算標準，約在每坪100元至150元之間；另經大台中不動產房屋機構估價之結果，認為以月租金每坪120元為當。查系爭土地面積為431坪，如以月租金每坪120元之標準計算，則原告所得請求增加調整後之系爭土地租金應為每月51,720元。爰依民法第442條、第227條之2規定，訴請調整租金如為51,720元。又被告依民法第439條有按期給付租金之義務，請求被告應自起訴狀繕本送達翌日起，依調整後之租金數額，按月給付原告每月租金51,720元等語。並聲明：㈠被告向原告承租坐落系爭土地之租金，應自起訴狀繕本最後送達被告翌日起調整為每月51,720元。㈡被告應自起訴狀繕本最後送達被告之翌日起，按月給付原告51,720元。
㈣對被告抗辯所為之陳述：
1.系爭土地位在彰化市重點文教區域，舉凡南郭國小、彰化藝文高中、彰化高商、彰化高中、建國科技大學，均在5至10分鐘即可抵達，自校區至彰化文化局、彰化縣政府均只需5分鐘車程即可抵達，何來被告所言偏僻之有哉？且系爭土地環境係屬寧靜住宅區，旁邊緊臨「龍涎居」透天別墅社區，自系爭土地出發過自來水公司至OK便利商店約600公尺，再往前行約350公尺同側即有7-11超商，再前行左轉至旭光路即為華陽市場（含市場攤販、4層樓之停車場、閱讀中心）（實際測量約1.8公里；車程共計5分鐘，含紅綠燈時間），同一交叉路口即為南郭路一段，由此路段僅短短350公尺（步行時間為3至4分鐘），實際計算即有92家店面，其中包含彰化六信華陽分社、彰化百貨、早餐店、自助餐店、書局、美髮店、牙醫診所、藥局、麵食館、滷味、雞排、米店、洗衣店、眼鏡公司、相館、機車修理店、飲料店等等，密集因素主要為學區設立於此；自華陽市場起算往前行（旭光路）約150公尺即為彰化基督教醫院，附近之店家更為臨立，舉凡星巴克、85度C、全聯、醫療用品店、全家、7-11便利商店等等，綜上所述，系爭土地之環境實屬鬧中取靜，避開車水馬龍之煩雜，又能快速進入學區及市區之生活機能圈，現行生活中戶戶均以車輛代步，生活用品之補充更以車輛搬運為主，由系爭土地向上行駛20餘分鐘又可連接中彰快速道路及139線道，若由自來水公司旁行駛即有生活美學館、八卦山風景區（車程為3分鐘不到），景觀餐廳隨即可見，小吃攤位更是遍佈，由於彰化地形特殊形同八卦地形，系爭土地由自來水公司起算有坡度之視覺差，雖常使人誤以為偏僻但其實不然，綜前所述及實際測量，如此之生活機能、交通實為便利。
2.原告就系爭土地於101年度繳交地價稅共27,239元，蔡篤後人蔡鏡秋於95年度繳交之地價稅為5,418元。倘依被告之主張謂系爭土地之年租金應依稻穀折合新台幣之方式計算，則原告就系爭土地所得收取之使用對價即租金亦不過每年數千元而已，惟系爭土地之地價稅，每年即須繳交35,747元，倘扣除蔡篤持分部分，仍須繳納27,329元，兩者相差實為懸殊，足見被告所辯不合理亦不盡公允，殊未可採。
三、被告方面：㈠被告林仁義、林榮權、林榮秋、林胡丁心、盧林養、盧榮豐、林陳阿領、盧榮楠（下稱被告林仁義等8人）則以：
1.依原告起訴狀所提之系爭土地登記謄本記載，尚有蔡篤為共有人且各有持分，是否屬公同共有不無審酌之餘地。另依原告起訴狀所稱：被告之先祖向原告之祖先蔡城於日據時代所承租，但據民國以後之土地登記謄本所載，其有三人即蔡鏡秋、蔡鏡清及蔡篤，原告未就該三人是否均為蔡城之繼承人說明，且忽略此項繼承關係牽涉是否有連帶之債問題，亦有未當。再本件租金係屬可分之債權，並非連帶債權，被告應向何人支付租金及支付多少金額，原告亦未為敘明。
2.民法第227條之2所謂情事變更原則，係指非當時所得預料，依一般觀念認為如依其原有效果，顯然有失公平而言，才得以適用，並且適用時應斟酌當事人因情事變更，一方所受不相當之損失，他方所得不預期之利益及彼此間之關係，為公平之裁量（最高法院47年台上字第1771號判例意旨參照）。
查早年兩造祖先訂立不定期限租約時，已約定租金係以稻穀計算即每年稻穀300台斤，嗣後改以稻穀換算現金之方式計算每年租金，即能得知當時已能預料未來物價之波動，其計算方式已含有租金調整之機制，隨著行政院農委會每年訂出之公糧稻穀收受購價格為依據，與原告所引用民法第227條之2有間。故原告以情事變更為由，再次主張更改租金計算方式，顯無理由。況系爭土地為山坡地，被告在此耕作開墾投入心血勞力，而原告坐享成果，亦有失公平。而本件於10
1 年11月27日上午10時至系爭土地現勘土地之使用狀況及周圍環境後得知，系爭土地係坐落於30度以上之山坡地上，由被告之祖先在半山腰之部份土地開墾成平地、辛苦建築土角厝倚山而居已數十年，房屋本身簡陋，後方係大片樹林、附近住家少許。山腳下原有8米寬之產業道路，後加鋪成柏油路面，然周圍環境並不發達，若以系爭土地為中心，需花費15分鐘以上路程始到達北方彰化國中，亦需花費半小時以上路程始至南方南郭國小。故由前述觀之，其系爭土地使用狀況簡單、周圍並不繁榮。故原告以租賃物價值昇降而為調整租金之請求，並無理由
3.再退而言之，即便該租賃契約租金得依情事變更原則有所調整，然原告請求調整的比例過高，亦不合理。按土地法第97條規定「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。」。原告雖以大台中不動產房屋機構估價之結果，以月租金每坪120元調整租金，將租金調整至51,720元，惟系爭土地申報地價之百分之10，每月租金至多為27,585元。且依國稅局訂定彰化縣當地一般租金標準：土地之當地一般租金標準為依土地申報地價之百分之5計算，每月租金至多13,792元。況系爭土地為位置偏僻之山坡地，租金金額更在前述之下。甚者，蔡篤未於原告之列請求調整租金，扣除蔡篤對系爭土地權利範圍20分之14，其租金應再按其權利範圍比例調降，調降之後依申報地價百分之10計算金額應在22,068元以下（2,320元×10%×1426.8平方公尺÷12月×4/5）。依國稅局訂定彰化縣當地一般租金標準，以土地申報地價百分之5計算金額應在11,034元以下（2,320元×5%×1426.8平方公尺÷12月×4/5）等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈡其餘被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明陳述。
四、查原告主張系爭土地原為蔡鏡秋、蔡鏡清、蔡篤共有。原告之曾祖父蔡城於日據時代昭和12年（民國26年）3月11日，將系爭土地一部與林進添、林漏、盧某分別為設定地上權之約定，期限為6年，限於搭建茅葦竹造房屋，均未辦理地上權設定登記，期滿後林進添、林進福、盧昭鴻仍繼續為土地之使用，蔡鏡清及蔡鏡秋亦繼續收取租金。蔡鏡秋於94年9月6日死亡，原告洪蔡碧蒓、蔡碧緗、蔡問津、蔡禹鋒、蔡雅玲、蔡敏雄、蔡碧霞、蔡碧桂及訴外人蔡碧珠為蔡鏡秋之繼承人，蔡碧珠於98年9月30日將其應有部分160分之9贈與原告蔡碧霞，並將租賃權利讓與原告蔡碧霞。蔡鏡清於99年7月14日死亡，其繼承人為原告蔡珠如及蔡滄明，蔡滄明於100年9月3日死亡，除原告蔡珠如以外之繼承人均拋棄繼承，原告蔡珠如為其繼承人。被告林泳儀、林榮秋、林炎明、黃林瓊烟、林胡丁心、林勝樺、林清香為林進添之繼承人；被告林陳阿領、林映岑、林園婷、林仁義、林宥權、林慶旺為林進福之繼承人；被告盧林養、盧榮楠、盧寶春、盧榮豐、盧彩合、盧榮坤為盧昭鴻之繼承人，兩造間就系爭土地有不定期限租賃關係存在，業經本院96年度訴字第818號、台灣高等法院台中分院98年度上字第299號拆屋還地事件民事判決確認等事實，業據其提出土地登記謄本、異動索引、民事判決、戶籍謄本、讓渡證明書、台灣台北地方法院函等為證（本院卷第10至43頁、第165、166頁），並經本院調取上開民事卷及台灣台北地方法院100年度繼字第1713號拋棄繼承卷宗查明。且為未到場之被告所不爭執。至於被告林仁義等8人雖辯稱原告未證明其為蔡城之繼承人云云，惟此業經原告提出繼承系統表、戶籍登記謄本、戶籍謄本為憑（本院卷第99至125頁），其等所辯，尚無可採。故原告主張之上開事實，應堪認為真實。
五、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。又契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第442條、第227條之2第1項分別定有明文。查系爭土地依公告現值計算之價值為21,402,000元（1426.8平方公尺×15,000元），有原告所提土地登記謄本可稽，顯較系爭土地於出租之初價格升值甚多。而系爭土地之租金，於40年間原約定按每年稻谷三百台斤即180公斤計算，嗣後改以稻谷換算現金之方式計算每年租金，亦為兩造所不爭執。被告林仁義等8人雖辯稱系爭土地於約定租金當時已能預料未來物價之波動，其計算方式已含有租金調整之機制云云。惟依兩造所提本件起訴日即101年3月9日之糧食價格表，其中稻穀價格最高之長糯為每百公斤2,425元，即每公斤24.25元（本院卷219頁、第224頁），按兩造原約定計算之年租金僅為4,365元，對照系爭土地之價值，顯有過低情形，而有調整之必要。
六、次按租用基地建築房屋，依土地法第105條準用同法第97條規定，其租金不得超過基地申報價額年息百分之10，此所稱土地申報價額，係指土地所有權人依土地法申報之地價而言（土地法施行法第25條、土地法第148條參照）。經查：系爭土地位在彰化縣彰化市，其上有本院96年度訴字第818號拆屋還地事件判決所附複丈成果圖所示之建物，其餘為道路及空地，系爭土地位在住宅區，周圍無商店，開車約5至10分鐘有市區商店及學區等情，有另案訴訟之複丈成果圖可參，並經本院勘驗在卷（本院卷第29至31頁、第228至229頁），另有原告所提周邊環境地圖及照片可佐（本院卷第233至240頁）。又依101年3月2日所列印之系爭土地登記謄本記載，系爭土地於99年1月之申報地價為每平方公尺2,320元。本院審酌系爭土地之位置、四周環境、繁榮情形、土地利用之情形、經濟價值、所受利益及土地之公告現值等情，認應調整為按申報價額年息百分之5，即每月13,792元【1426.8平方公尺×2,320元×5%=165,508元。165,508元÷12月=13,792元（小數點以下四捨五入）】。至於原告主張系爭土地每坪為租金為50,000元云云，固據其提出永慶房屋估價單、大台中房屋彰化店估價報告為證（本院卷第45、46頁）。然該等文書均未經簽名或蓋章，且未記載估價之標準，自無可採。又系爭土地之租金既有法定之計算依據，原告聲請鑑定系爭土地租金行情，亦無調查證據之必要，附此敘明。
七、末查，被告林仁義等8人雖辯稱系爭土地尚有共有人蔡篤，，是否屬公同共有不無審酌之餘地，且蔡篤未於原告之列請求調整租金，應扣除蔡篤對系爭土地權利範圍20分之14計算租金云云。惟按租賃契約為債權契約，出租人不以租賃物所有人為限。查系爭土地係因被告之被繼承人林進添、林進福、盧昭鴻於約定之地上權期滿後繼續為土地之使用，原告之被繼承蔡鏡清及蔡鏡秋亦繼續收取租金，而成立不定期限租賃關係，已如前述，則兩造係就系爭土地全部成立不定期限租賃契約，被告自應給付全部租金，至於蔡篤或其繼承人與其他共有人間就系爭土地之使用管理情形，係其等間之內部關係，並不能因此扣除蔡篤之應有部分而計算租金。故被告林仁義等8人所辯應按原告應有部分計算租金乙情，自無可採。另被被告林仁義等8人雖辯稱原告未就蔡鏡秋、蔡鏡清及蔡篤是否均為蔡城之繼承人說明，且忽略此項繼承關係牽涉是否有連帶之債問題，本件係屬可分之債權，並非連帶債權，被告應向何人支付租金及支付多少金額，原告亦未為敘明云云。惟按「數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之；其給付本不可分而變為可分者亦同。」，民法第271條定有明文。本件依系爭土地登記謄本記載，原告均已辦理繼承登記，各有其應有部分，堪認原告間無遺產之公同共有關係存在，則原告請求被告給付租金，於法並無不合，被告林仁義等8人上開辯，亦無可取。
八、綜上所述，原告依民法第442條、第227條之2第1項等規定，請求將系爭土地之租金，自起訴狀繕本最後送達被告翌日起調整為每月13,792元；並請求被告自起訴狀繕本最後送達被告之翌日即101年12月7日起，按月給付原告13,792元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，毋庸逐一論述，併此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。
中 華 民 國 102 年 1 月 16 日
民事第三庭 法 官 羅秀緞以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 1 月 16 日
書記官 楊筱惠