臺灣彰化地方法院民事裁定 101年度重訴字第63號原 告 宋玉琪訴訟代理人 朱清雄律師
蘇勝嘉律師複代理人 洪煌村律師被 告 沈存訴訟代理人 沈峰穀
林世祿律師複代理人 江欣鞠上列當事人間返還土地等事件，本院裁定如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
理 由
一、本件原告起訴意旨略以：緣坐落彰化縣○○鄉○○段280、
281、282、283、284、285號地號等6筆土地（下稱系爭6筆土地）原為原告之前手即訴外人丁施純英於民國（下同）81年3月20日出租予被告，此有丁施純英與被告所簽立之土地租賃契約書（下稱系爭租賃契約）影本1份附卷可參；而系爭6筆土地另經丁施純英於99年6月1日出售予原告，並於99年9月27日向地政機關辦理登記而取得上開280、281、282、
284、285號地號等5筆之土地所有權，僅餘上開283號地號土地因故尚未辦理登記，然斯時，原告已因買賣同時而繼受取得系爭6筆土地之出租人權利，此由丁施純英與原告所簽立之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）第5條第2款之約定內容即可知悉。又系爭租賃契約所約定租賃期間雖為30年，然依民法第499條第1項規定應縮短為20年，即於101年3月20日歸於消滅，復經原告於100年10月4日以鹿港郵局第307號存證信函通知被告並表示原告已自丁施純英處受讓系爭6筆土地之系爭土地租賃契約之事，及系爭租賃契約至101年3月20日消滅等情，復由被告於100年10月5日收受該存證信函。又農業發展條例第3條既已明定：「…十一 耕地：指依區域計劃法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。」，顯見只有依「區域計劃法」劃定為「特定農業區」、「一般農業區」、「山坡地保育區」、「森林區」等4區內之農牧用地才是「耕地」；且參照最高法院88年台上字第1號判例及91年度台上字第2445號判決意旨，及參酌農業發展條例及平均地權條例規定，系爭6筆土地之地目為養殖用地，應屬「農業用地」，而非耕地，自無耕地三七五減租條例適用之餘地。再依區域計劃法第15條第1項規定所訂頒之「非都市土地使用管制規則」第2條亦規範：「非都市土地得劃定為特定農業、一般農業、工業、鄉村、森林、山坡地保育、風景、國家公園、河川、特定專用等使用分區。」，則系爭六筆土地，均為依區域計劃法劃定為「特定專用區」，此有系爭6筆土地之土地登記謄本在卷可證，足證系爭6筆土地並非屬依區域計劃法劃定為「特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區」者。另經原告訪查得知，○○○鄉○○段○○○○○○○號土地係屬「特定農業區」之「農牧用地」之「田」地目○○○鄉○○段314地號土地則屬「一般農業區」之「農牧用地」之「田」地○○○鄉○○段361、361-1地號均屬「一般農業區」之「農牧用地」之「旱」地目，足認現況中即有「特定農業區」及「一般農業區」之存在，明顯與系爭6筆土地之「特定專用區」之分區不同；況且，在分割共有物案件或拍賣土地時，法院之見解均認為「特定專用區」之農牧用地不受「耕地」分割之限制，或適用「耕地」之規定，則系爭6筆土地既為「養殖用地」，揆諸前開說明，系爭6筆土地應屬農業用地，而非耕地，自無耕地三七五減租條例之適用。故原告本於出租人及所有權人之權利，請求被告返還租賃物，及相當租金損失之不當得利，並願意提供擔保請准宣告假執行等語。
二、按原告起訴不合程式或不備其他要件者，法院應以裁定駁回之，民事訴訟法第249條第1項第6款定有明文。又按，出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；經調解、調處成立者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會給予書面證明。耕地三七五減租條例第26條定有明文。是有關承租人與出租人間因耕地租佃所發生爭議，應先經該管鄉（鎮市區）公所調解及縣（市）政府調處，於調處不成立之後，始得由縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關。如未經調處而逕行提起訴訟者，法院即應依民事訴訟法第249條第1項第6款以起訴不備要件為由，裁定駁回原告之訴（最高法院54年度台上字第2981號判決要旨參照）。
三、經查：㈠參照司法院（74）廳民一字第524號研究意見：「甲鄉公所
出租原野地與乙以耕作為目的種植芒果、洋蔥等農作物應認屬耕地租佃，有耕地三七五減租條例之適用。以乙說為當。（乙說：甲起訴不合法。理由：按耕地三七五減租條例第一條所謂耕地之租佃，係指自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之土地者而言。又所謂耕地，則係指現供耕作之土地而言，與土地之地目無關，地目縱非「田」、「旱」，而現供耕作之用者，如有租賃關係存在即為耕地之租佃（參照最高法院71年度台上字第3055號判決），又公有耕地租賃亦應適用耕地三七五減租條例之規定（參照最高法院51年度第4次民刑庭總會決議（三）及內政部59年11月16日台內地字第379240號函），且耕地三七五減租條例第6條第1項規定，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記始能生效（最高法院51年度台上字第2629號判例），本件某乙承租既以耕作為目的，且現亦作為耕地使用，即有耕地三七五減租條例之適用，甲公所未經調解調處而起訴，其起訴為不合法。」。及司法院（82）廳民二字第13106號研究意見：「按平均地權條例第76條第1項規定：「出租耕地經依法編為建築用地者，出租人為收回自行建築或出售作為建築使用時，得終止租約」。係指出租人為收回自行建築或出售作為建築時，可不受耕地三七五減租條例第17條及第19條之限制，得終止租約而言。至出租之耕地，在租賃關係存續中，雖經政府依都市計畫編列為住宅用地，惟在其所定之使用期限前，依土地法第83條之規定，承租人仍得繼續為從來之使用，本題執行法院所拍賣訂有三七五租約之耕地，如出租人並未終止租約，承租人即得繼續為從來之使用，自仍有耕地三七五減租條例第15條之適用，（最高法院64年4月22日、64年度第2次民事庭庭推總會決議意旨參照)。研討結果採甲說，尚無不合。」。則所謂耕地係指現供耕作之土地而言，而與土地之地目無關，故系爭6筆土地之地目雖均屬「養」，然與系爭租賃契約是否有耕地三七五減租條例之適用無關，合先敘明。
㈡又按本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前已依耕地
三七五減租條例，或已依土地法及其他法律之規定訂定租約者，除出租人及承租人另有約定者外，其權利義務關係、租約之續約、修正及終止，悉依該法律之規定，農業發展條例第20條第2項定有明文。經查，系爭租賃契約係於81年3月20日由丁施純英與被告所訂立，此有系爭租賃契約影本1份在卷可稽（見本院卷第8至14頁），則參照上開規定，系爭租賃契約自無89年1月26日修正公佈施行後相關農業發展條例規定適用之餘地，而應依雙方所簽立之租約分別適用耕地三七五減租條例，或土地法及其他法律之規定。
㈢又耕地三七五減租條例第一條規定：耕地之租佃，依本條例
之規定；本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定。此所謂耕地之租佃即土地法第四章所稱耕地租用。依土地法第一百零六條規定：以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者，為耕地租用。前項所稱耕作，包括漁牧。是故凡租耕他人之農地（田地、旱地）或雖非農地，而其租用目的係種植甘蔗、蕃薯、茶、桑等一般農作物者，固均為耕地租用，而租用他人之農地，或雖非農地，其租用目的係從事漁牧者，亦同為耕地租用，此有最高法院著有76年度台抗字第415號裁定可資參照。則參照系爭租賃契約第3條、第4條分別約定：「租金：1.每公頃年租金以八萬元計，合計年租金捌拾萬元正。…」、「使用租賃物之限制：1.本土地屬特定專用區，養殖用地，限開闢養殖池田，養殖魚蝦貝類之用。…」等語，復對照原告於101年5月21日民事陳報狀所檢附附圖一衛星照片之下方註記：「注意：本圖資僅供本鄉『農地』勘查使用…」、及附圖二地籍圖謄本所標示粉紅色部分係屬砌石池田堤岸及『自用農地』，暨彰化縣二林地政事務所101年8月28日二地二字第0000000000號函及所附土地複丈成果圖暫編地號A之現況記載為『自用農路』（見本院卷第53、54、115頁）等情況，本件系爭租賃契約符合土地法第106條關於「耕地租用」之定義規範，從而，應有耕地三七五減租條例之適用。
㈣故本件核屬耕地租佃爭議事件，則依上開說明，自應先經調
解、調處之程序，然本件原告未經調解、調處程序，即逕行起訴，其起訴要件即有欠缺，原告起訴不合法，自應依上開規定，予以裁定駁回，爰為裁定如主文第1項所示。
四、依民事訴訟法第249條第1項第6款、第95條、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 103 年 4 月 15 日
民事第四庭 法 官 郭玄義以上正本證明與原本無異。
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1000元。
中 華 民 國 103 年 4 月 15 日
書記官 陳文新