臺灣彰化地方法院民事判決 102年度簡上字第162號上 訴 人 洪林日春
洪良雄洪中夫洪中立洪中亨洪李味（即洪秋錦之承受訴訟人）洪熯信（即洪秋錦之承受訴訟人）洪錫銘（即洪秋錦之承受訴訟人）洪文琳（即洪秋錦之承受訴訟人）洪士菊（即洪秋錦之承受訴訟人）共 同訴訟代理人 黃振源律師被上訴人 ①洪文淇訴訟代理人 洪主雯律師被上訴人 ②洪文峰
③洪文俊④洪文煜⑤洪炳煜⑥洪鉦富⑦洪浩荃（原名洪志芳）⑧洪志南⑨洪文吉（即洪文盛之承受訴訟人）⑩洪至勝（原名洪文彬，即洪文盛之承受訴訟人）⑪許洪芬慧（即洪文盛之承受訴訟人）⑫洪舜献⑬洪錦才⑭洪永平⑮彭清女⑯洪坤德⑰洪志宏⑱洪舜輝⑲莊洪明玉⑳洪明蘭㉑洪明如㉒洪美玲㉓洪美良㉔彭美慧㉕洪秀文㉖張洪招治㉗林洪素琴㉘周洪素珍㉙洪秀鈺㉚洪于琁㉛洪彩蓁㉜洪琪玲（原名洪慧君）㉝黃詠婕㉞洪睿泰㉟洪沛詩㊱楊洪惹㊲李景權㊳洪李彩鶴㊴施李彩彬㊵李彩喬㊶李彩玉㊷李彩美㊸李彩眉㊹曾新落㊺洪曾碧蝦㊻蔡曾碧春㊼林明錫㊽林明政㊾林 淑㊿林玉霞林玉純林玉寬黃舜陽黃舜賢黃翠香黃翠琴黃昭純黃昭媛黃昭薰曾國明曾國周曾嬿娥曾鳳桃曾鳳滿林士俊林素眞林素玲林佑城簡孜宇簡孜同簡正織洪哲欽（即洪慶昌之承受訴訟人）洪哲俊（即洪慶昌之承受訴訟人）洪哲雄（即洪慶昌之承受訴訟人）洪瓊華（即洪慶昌之承受訴訟人）洪瓊暖（即洪慶昌之承受訴訟人）陳錫桐（即曾鳳鈴之承受訴訟人）陳永得（即曾鳳玲之承受訴訟人）陳淨苡（即曾鳳鈴之承受訴訟人）陳永峰（即曾鳳鈴之承受訴訟人）上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國102年8月28日本院彰化簡易庭第一審判決（99年度彰簡字第518號）提起上訴，本院於民國104年5月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於後項部分及訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人向上訴人所承租如附表一所示土地，其中面積1,726平方公尺之租金，應自民國99年11月10日起調整為如附表一「應調整每年租金」欄所示數量之在來米稻穀（軟秈）。
上訴人其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人連帶負擔百分之70，餘由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序事項：
壹、被上訴人曾鳳玲於二審訴訟程序進行中之民國102年10月23日死亡，上訴人具狀聲明被上訴人曾鳳玲之繼承人（即被上訴人陳錫同、陳永得、陳淨苡、陳永峰）承受訴訟；及上訴人洪秋錦於二審訴訟程序進行中之104年2月19日死亡，其繼承人即上訴人洪李味、洪熯信、洪錫銘、洪文琳、洪士菊等人具狀聲明承受訴訟等情，有其等相關戶籍資料、繼承系統表、死亡證明書在卷可參，均核無不合，應予准許。
貳、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項但書第2款、第446條第1項定有明文，該規定依同法第436條之1第3項規定於簡易程序之上訴準用之。
查上訴人於原審，原僅依民法第442條本文規定，訴請調整兩造間就坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號（面積3,731平方公尺，重測前地號為○○○鄉○○○段○○○○號），其中面積1,726平方公尺土地租約之租金，嗣於上訴審追加依民法第227條之2（情事變更原則）規定請求調整租金，核與其於原審主張調整租金之租約係屬同一租約，且目的均係為請求調整租金，主要爭點具共通性，原請求之訴訟及證據資料亦得在相當程度範圍內於上訴審理程序中利用，尚無礙於訴訟之終結，並有利於紛爭一次性解決及訴訟經濟，倘不許上訴人提出，乃顯失公平，堪認上訴人上訴審請求之基礎事實與原訴同一，符合前揭二審訴之追加要件，核屬合法，應予准許。被上訴人洪文淇抗辯以不同意上訴人上開訴之追加及提出新的攻擊、防禦方法等語，尚難採認。
參、本件除被上訴人洪文淇以外之其餘被上訴人均未於最後一次言詞辯論期日到場，核其等均無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體事項：
壹、上訴人起訴及上訴主張略以：
一、上訴人之被繼承人即訴外人洪清木（洪清木為上訴人之父或祖父）於民國17年（即昭和3年）4月20日，將其所有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地（該土地面積3,731平方公尺，重測前地號為○○○鄉○○○段○○○○號。下稱系爭土地）面積2分之1即1,865.5平方公尺土地，出租予被上訴人之被繼承人即訴外人洪清江（洪清江為被上訴人之父或祖父或曾祖父），洪清木與洪清江並簽訂「覺書」作為租約（下稱系爭租約），約定租金為每年在來米稻穀（即現今之在來米稻穀軟秈）500台斤，且未約定租賃期限，即為不定期租賃。嗣洪清木、洪清江相繼亡故，系爭租約之權利義務關係乃由兩造繼承之。系爭土地已從農地，變更為建地，價值自最初出租時起迄今，更昇漲數十倍，其鄰近主要交通幹道及國道交流道，於交通上甚為便利，鄰近區域已開發繁華，然租金迄今卻均未曾調整過，從前約定之租金亦已不敷上訴人繳納稅金，符合民法第442條本文規定之情形，且核有情事變更情形，爰就被上訴人目前實際使用系爭土地其中之1,726元平方公尺土地部分（係依據本院59年度訴字第660號解除合約等事件和解筆錄所附測量成果圖為憑），依民法第442條本文、第227條之2規定，訴請調整系爭租約就系爭土地其中面積1,726平方公尺部分之租金，並請參考土地法第105條準用同法第97條第1項規定，以系爭土地申報總價百分之10之計算標準及行政院農業委員會農糧署（下稱農糧署）彰化縣99年11月糧價情形調查表資料（99年11月3日之在來軟秈稻穀為每百公斤1,845元《即每公斤18.45元》），調整租金為每年給付在來米稻穀（軟秈）9,730公斤【調整租金為每年新臺幣（下同）179,504元（計算式：1,726平方公尺《請求之系爭土地租賃面積》×1,040元/平方公尺《系爭土地99年1月申報地價》×10％＝179,504元）。又本件租金給付種類為在來米稻穀（軟秈），依上述農糧署調查表資料核算，故應調整為每年給付在來米稻穀（軟秈）9,730公斤（計算式：179,504÷18.45＝9,730）。9,730公斤經換算約是16,217台斤（9,730÷0.6，小數點以下四捨五入）】。
二、對被上訴人答辯則以：㈠系爭土地面積是3,731平方公尺，按照覺書記載洪清木將系
爭土地2分之1出租於洪清江，即為1,865.5平方公尺，但上訴人只請求以被上訴人實際使用面積1,726平方公尺計算之租金調整，超過1,726平方公尺部分之租金不請求調整，對被上訴人有利，被上訴人並無理由反對。
㈡系爭土地鄰近主要交通幹道及國道交流道，於交通上甚為便
利，鄰近區域併已開發繁華，左近茄荖段94地號之農地（非建築用地），其土地租金每坪每月約200元，約為上訴人請求金額之8倍；左近芬園農會茄荖辨事處之建地，其土地租金每坪每月約666元，以上約為上訴人請求金額之之8或26倍，而系爭土地係「建地」，可供合法建築使用，礙於土地法第105條準用同法第97條之相關規定，上訴人請求調整之租金每坪每月僅約25元，已顯然偏低，並無過高可言。
㈢若依原審判決之推測「立約人係為達維繫兩造親族間之和睦
圓滿、凝聚宗族之團結力量，使兩家親族在系爭土地上開枝散葉、繁延子孫、生生不息之目的，故於成立系爭土地租賃契約之初，已達成『永久租賃』、『租金數額恆定』之合意」，然在社會變遷、經濟活動頻繁情況下，出租人（即訴外人洪清木）之繼承人所取得之「恆定租金」金額，竟無法負擔國家稅捐，無法改善自己生活，亦不能透過法院依衡平方式予以調整或補救，則將造成後代子孫間糾紛不斷，顯無法存在有「親族間之和睦圓滿、凝聚宗族之團結力量」現象。
貳、被上訴人答辯略以：
Ⅰ、於原審答辯：㈠被上訴人洪文淇、彭清女、洪坤德、洪美玲、洪美良、彭美慧部分：
1.上訴人主張調漲租金云云，然自系爭「覺書」內容可知，締約雙方即兩造之祖先「洪清木」、「洪清江」二人已約明「每年租粟永遠尪斗五石分作兩季完納」等語，即係為避免後代子孫產生租金紛擾，始訂定「租金永遠不變」之特約，如今上訴人竟枉顧及此提起本件訴訟，實為無理。
(1)按不動產租賃契約未定有存續期間，業主對於租戶要求增租，除依法令規定或訂有特約應受限制外，本不禁止。但應增與否及增加若干，自得由法院斟酌該地經濟狀況定之。（最高法院18年度上字第2812號判例參照）
(2)實則本件系爭土地，初始係由洪清江及洪清木兄弟共同購買並共同出資興建三合院居住， 嗣後兄弟2人各自開枝散葉遂協議分家，惟秉持「分家不分灶」之家族觀念，希冀雙方之後代子孫均可永久共同居住於系爭土地，遂達成「取得土地所有權之一方，須永久出租予未取得土地所有權之他方使用」之共識，並以「抽籤」方式決定系爭土地「所有權」及「租賃權」之歸屬，並為避免後代子孫徒增紛爭，而於昭和3年書立「覺書」將2人約定內容予以明文化。
(3)承上足知，系爭「覺書」所約定之「永遠使用」「租金永遠…」等內容，均係秉承上開契約精神所為之特別約定，自與一般租賃契約之商業性不可相提並論。
(4)稽此，系爭「覺書」既已約明「租金永久不變」之約定，則依最高法院18年度上字第2812號判例意旨及「私法自治、契約自由」原則，自無任契約當事人亦或其繼承人嗣後翻異之理！是上訴人依民法第442條規定請求增加租金，不僅於法不合，亦違反契約約定及精神。
2.自手抄謄本所載可知，本件系爭土地實乃被上訴人之祖先洪清江，於大正年間分3次購買，而終於取得全部之土地所有權，直至大正12年（民國12年）間，兄弟以抽籤方式進行分割財產時，基於兄弟情誼、互不計較，而將系爭土地亦納入分產之範圍，嗣並由上訴人之祖先洪清木抽籤取得後，二人遂共同出資興建三合院，而於昭和3年（民國17年）書立系爭覺書，最後於昭和15年（民國29年）辦理移轉登記。
3.稽此，上訴人之祖先洪清木，並未支出任何對價，即因抽籤而取得洪清江長期積蓄購置之系爭土地，嗣後兄弟二人並於系爭土地上共同蓋屋居住，當時兄弟二人均已年約40歲上下（洪清江為民國前00年0月00日生），各自娶妻並育有子女，則兄弟二人於房屋興建完成、已有合意佔用土地之情形下，尚且委人書立「覺書」並白紙黑字載明「永久出租土地2分之1」、「租栗永久不變」等內容，足見二人為確保各自將來於系爭土地上之權利義務，以免後代子孫因無字據而徒生紛爭，特立「覺書」以為表彰、憑證之慎重之情。
4.是以，上訴人既為洪清木之法定繼承人，而繼承系爭土地所有權，惟竟不願繼承上開土地之負擔及義務，實令被上訴人甚為不解！倘依上訴人所述，系爭土地上之負擔及義務僅及於「洪清江與洪清木之間」，不及於後代子孫，則被上訴人可否以相同之邏輯，主張系爭土地之權利即家產之分割協議，亦僅及於「洪清江與洪清木之間」，而不及於後代子孫，故上訴人應將所有權移轉登記返還予被上訴人？
5.次查，上訴人以「茄荖段94地號土地租約」及「芬園農會茄荖辦事處租約」，據而主張本件租金過低云云，然查：
(1)自網路下載地籍圖觀之， 本件「○○段000地號」土地之對外交通，僅一極為狹隘之既成巷道，其寬度僅足供單向車輛行駛，故一旦有來車，則需其中一部車退至較為寬闊之路段後，再於該路段會車。
(2)惟自上開地籍圖可知，「茄荖段94號土地」乃位於「光華路」旁，光華路乃一「4線道」且有獨立機車道之大馬路，其交通之便利不言可喻，顯非系爭土地所能比擬。
(3)又「芬園農會茄荖辦事處」位於芬草路上，而芬草路可謂係「茄荖村」之主要道路，其上有「國術館」、「小吃攤」、「中藥房」、「雜貨店」等商家，且為彰化客運行經路段，故以該土地之地理位置及附近繁榮程度，再加上承租人「農會」乃對外營業之社團法人，其租金自不得與被上訴人作為居住之用、且位於偏壤內部之系爭土地相比。
6.末查，上訴人主張被上訴人佔用土地面積為1,726平方公尺，雖係以其等與洪慶昌間之另案訴訟中所提面積1,726平方公尺，做為本件請求調整租金之計算基準。惟自上訴人100年4月25日陳報狀所附「本院88年度訴字第153號判決」之「複丈成果圖」可知，該案件之被上訴人洪文淇於起訴時，乃略為估算佔用面積約為1,706平方公尺，惟經該案承審法官現場履勘測量後，認定實際佔用面積僅為1,581平方公尺。
足見兩造間實際使用面積，因人為因素而逐漸變化，並非一成不變。是上訴人依據其等於59年間與洪慶昌間之訴訟資料，作為本件佔用面積之依據，實屬無據。況依系爭「覺書」之約定，上訴人本應將系爭土地之1/2即1,865.5平方公尺交予被上訴人使用，惟實際交予被上訴人占用面積僅1,581平方公尺，顯未達上開租賃面積之半數。然被上訴人仍本於契約精神，而按期支付相當於1/ 2土地之租金，足見上訴人尚有不當得利之情。
7.本件上訴人起訴請求「調整租金」，則有關租金計算基準之「承租面積」，本應以其據以起訴之租賃契約即「覺書」為基準。而依據「覺書」之約定，本件被上訴人之承租範圍乃系爭○○段000地號土地之「ㄧ半」，稽此，上訴人所為「不符覺書約定租賃範圍」之主張，不僅違反契約約定，且被上訴人亦否認上訴人所主張之租賃範圍，故依法亦應由上訴人自負舉證責任！至上訴人自承「未依約交付半數土地予被上訴人使用收益」之事實，乃上訴人另涉債務不履行之情，惟顯無礙於本件租賃契約所定租賃範圍之事實。是上訴人是否未依約交付一半面積土地予被上訴人承租使用，乃將來另案「債務不履行」之爭點，應無由被上訴人於本案聲請測量之理。
8.至上訴人洪秋錦於勘驗當日主張「以59年和解筆錄之承租面積為準」云云，然查：
(1)上訴人於99年11月8日起訴狀中主張本件請求權依據乃「民國17年4月20日之覺書」，並提出「原證1-覺書」為憑，如今翻異前詞再行主張依據「民國59年之和解筆錄」，其主張顯前後矛盾。
(2)次查，上訴人所陳「59年間之本院和解筆錄」，實則早經本院67年度訴字第853號民事判決認定「洪慶昌、陳蔡盞以外之其餘『洪清江』繼承人，均不受59年度訴字第660號和解筆錄之效力所拘束」，此均為係前案之當事人或訴訟代理人之上訴人所均知，此自上訴人100年4月25日陳報狀所附「本院59年度訴字第660號和解筆錄」、「最高法院71年度台抗字第65號裁定」、「最高法院71年度台聲字第116號裁定」以及「鈞院67年度訴字第853號判決」觀之即明！如今上訴人又提出「59年和解筆錄」欲混淆鈞院視聽，實至為無理！又上訴人嗣持上開該和解筆錄，向本院執行處聲請強制執行返還土地，惟經被上訴人洪文淇提出異議，嗣經最高法院裁定認「部分繼承人所為之和解筆錄，不足拘束其餘未為訴訟當事人之法定繼承人」，始致上訴人之強制執行因執行名義不合法而未果！故上訴人洪秋錦於勘驗當日陳稱「執行多次仍未點交」云云，實有避重就輕、掩飾真相之嫌。嗣後上訴人仍不死心，再度以「本院59年度訴字第660號和解筆錄」，對「洪慶昌、陳蔡盞」提起「交還土地」之訴訟，惟仍經本院以67年度訴字第853號民事判決認定：本院59年度訴字第660號和解筆錄，乃一當事人不適格之和解，該和解筆錄之當事人固應受拘束，然其餘繼承人應不受該和解效力之拘束！且上訴人雖拒絕被上訴人洪文淇之給付租金，然被上訴人洪文淇已依法提存租金並無欠租等情，該案因上訴人未提起上訴，而一審判決確定。稽此，「59年度訴字第660號和解筆錄」已無足拘束被上訴人。
9.又查，自本件兩造之祖先洪清江、洪清木所簽立之「覺書」文義觀之，兩造間之「租賃」約定，實乃包含「分割財產」之協議，此自「覺書」中所載「弟願將兄弟分家所粘得（抽籤）下茄荖573番提供作敷地」等語即明。是以，系爭土地乃因洪清江、洪清木兄弟欲分家時，約定以「抽籤」使「一人分割取得所有權」「一人分割取得承租權」，作為二人分割財產之方式！是以，上訴人之祖先「洪清木」因抽籤而取得系爭土地之所有權，其分割取得之財產內容，顯較被上訴人之祖先「洪清江」為優，故而約明負有「永久出租一半土地予洪清江自由使用」「租粟永遠九斗五石」之義務！上開義務實與「洪清木」取得「土地所有權」之優勢權利，具有對等、衡平之關係，並無依其約定顯失公平之情形！況最高法院18年上字第2812號判例意旨亦明揭「當事人訂有特約者應受其拘束，不可主張調整租金」等旨。故本件上訴人之請求，無異違反系爭「具有分割財產協議」之覺書簽立真意，實屬無理。並聲明：上訴人之訴駁回。訴訟費用由上訴人共同負擔。
㈡被上訴人洪文峰、洪文俊及洪文煜部分：
1.被上訴人三人自始即未曾對系爭土地或房屋為管理、使用、處分及分配，亦自始即未曾使用及占用系爭土地，事實上，其上建物係由被上訴人洪文淇等人一直占有使用，土地上之房屋亦非由被上訴人三人繼承，故與其等無關，亦不生不當得利問題。
2.按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。系爭土地範圍位於小巷內，不能作為店舖使用，僅能作為一般住宅使用，對外出入不便，四周環境雜亂不堪，且後方地勢低漥，下雨易積水，價值較低，系爭土地之位置並非屬於市場商圈、環境商業亦不聚集、交通並不便利，系爭土地之建物作為住家使用，其利用基地之經濟價值、所受利益及土地公告現值之多寡等情，上訴人認本件租金以申報地價年息百分之10計算，極不合理，亦屬顯然偏高之情形。並聲明：上訴人之訴駁回。訴訟費用由上訴人負擔。如不利於被上訴人之判決，願供擔保，請宣告准免予假執行。
㈢被上訴人洪哲欽、洪哲俊、洪哲雄、洪瓊華及洪瓊暖之被繼承人洪慶昌陳述：
以前有共同承租之情事，系爭土地上有伊等之房屋，但伊等並未住居該處房屋。並聲明：請求駁回上訴人之訴。訴訟費用由上訴人負擔。
㈣被上訴人洪炳煜部分：
本件系爭租金應以覺書上記載之內容為準，以前稻穀價格較現今為低，故應認系爭租金已為調整。簽立契約者為洪清江、洪清木，才會在洪清木之田地上蓋屋，80幾年前田地並無價值，兄弟間感情良好共同建屋，故本件係基於身分關係而成立之特殊租賃契約，自與一般租賃契約有別。並聲明：駁回上訴人之訴。訴訟費用由上訴人負擔。
㈤被上訴人洪于琁、洪秀玉、洪彩蓁、洪慧君部分：
其等並未居住於系爭土地上之建物，並未辦理拋棄繼承，亦未過問系爭租賃情事，其等皆係交租予被上訴人洪鉦富、洪浩荃即洪志芬、洪志南等，系爭租賃契約之租金應以覺書上記載之內容為準。並聲明：請求駁回上訴人之訴。訴訟費用由上訴人負擔。
㈥被上訴人洪鉦富、洪浩荃即洪志芬、洪志南部分：
其等雖對於系爭土地上之建物有使用之權利，惟皆未使用系爭土地上之建物，系爭租賃契約之租金應以覺書上記載之內容為準。並聲明：請求駁回上訴人之訴。訴訟費用由上訴人負擔。
㈦被上訴人林士俊、林素真、林素玲、林佑城部分：
其等雖繼承自先祖洪清江所承租之系爭租約，然因自幼即跟隨先母林曾玉盆居住他鄉，並未享受承租土地之利益。系爭租約屬於繼承所生之契約，今承租人既已死亡，依民法第452條之規定，繼承人仍得終止租約，為此，依民法第450條第2項之規定，聲明終止終止系爭租約，並將本件權利拋棄與地主。
㈧被上訴人曾新落部分：對於上訴人之請求無意見。
Ⅱ、於上訴審答辯略以：
一、被上訴人洪文淇：㈠伊實際使用面積不到1,726平方公尺，此乃上訴人涉及債務
不履行之問題，除非兩造間嗣後就租賃面積另有合意，否則上訴人既係依「覺書」請求，其面積即應依「覺書」約定之出租面積1865.5平方公尺來請求。上訴人繼承「覺書」而以出租人身分提起本件訴訟，自應繼承「覺書」一切權利義務，豈有切割契約內容，只繼承出租人地位，卻不繼承租金金額等重要契約條款之理。洪清木、洪清江兄弟二人白紙黑字約定「覺書」，係為後代子孫長久同居共財，絕非僅為了渠二人「本人」始簽立，且簽立「覺書」後，洪清江、洪清木即於系爭土地共同建屋，依常理，房屋可保存數十年，保存良好甚至可達上百年，豈有可能將租賃契約之效力，僅侷限渠兄弟二人生存之年，致令後代子孫不受「覺書」拘束徒生糾紛之理，渠二人係為避免將來後代子孫衍生權利義務糾紛，始於「覺書」約明。
㈡最高法院18年上字第2812號判例意旨，係指：未定期限之不
動產租賃契約，出租人、承租人固得依民法第442條規定，向法院聲請調整租金，然倘「當事人間已有不得調整租金」之特約，亦即當事人於締約時，即已達成「租金永遠不變動」之共識，則基於「私法自治，契約自由」原則，於當事人之特約未違反強行規定、善良風俗之情形下，自應尊重當事人之約定，而不得強行介入、逕行變更契約內容。上訴人主張該判例意旨係指當事人間有明文約定『出租人不得依民法第442條之規定調整租金』之情形，始有適用，當事人須有明文排除民法第442條之約定等語，顯有曲解，當事人不具法律專業，豈有強求當事人締約時必須於契約中載明法律條文之理。
㈢上訴人主張所收取之租金，無法負擔稅捐，原收租金額無法改善生活等語，均不可採：
系爭土地自簽立「覺書」以來，其上即存有三合院及晒穀場，因有晒穀場，故依法可認定係「作農業使用」，系爭土地乃為「與農業經營使用不可分離」之土地，故雖為建地，仍無須課徵地價稅，此亦為上訴人所明知（上訴人雖數十年來未曾繳納地價稅），上訴人數十年來亦均係以此為由申請減免地價稅，至上訴人所附洪中上、洪中立二人之地價稅繳款書，實係因渠等嗣均未居住於系爭土地，無法認定有農作事實，故遭課徵地價稅，上訴人遭課地價稅，係因上訴人「個人行為」所致，絕非系爭土地有「週遭環境工商繁榮、土地利用等變遷，非當時所能預料」之情事所致。且上訴人主張每年須繳納稅金17,950元乙節，復與彰化縣地方稅務局公函及其附件所示「土地中供與農業經營不可分離之使用者，由農業機關受理申請，會同有關機關勘查認定後，編造清冊，送稅捐稽徵機關」、系爭土地「各共有人課稅情形表：各共有人自90年至103年均係按與農業經營不可分離改課田賦」等內容不符，而田賦自77年起即已停徵迄今，是上訴人並未繳納任何田賦，更遑論地價稅。又被上訴人洪文淇數十年來，均有繳納租金，且均係提存於提存所，係上訴人多年來因不肯接受「被上訴人有承租權」之事實，並始終拒絕收取租金，始致被上訴人洪文淇每年均須催告上訴人受領租金，待上訴人拒絕受領後，再將租金提存，此為不爭之事實，足見上訴人根本無須仰賴本件租金而生活，何有原收租金額無法改善生活之情？㈣上訴人主張以土地法所定之最高租金額度為本件調整租金之金額，顯屬過高：
系爭土地位於「鄉村區」，上訴人以「城市地方基地之租金」，且「以土地申報總價年息百分之10」作為調整租金之計算基準，顯屬無理！況系爭土地之臨路狀況，一側為三合院晒榖場之出入口，僅能以步行、或騎乘機車進出，自小客車無法進出；另一側之聯外道路，僅有2米寬度，僅足一部自小客車行駛，連會車都極為困難，則以現今日常生活中，自小客車為0般人賴以代步之交通工具而言，系爭土地之交通條件顯然相當不足。依最高法院81年度台上字第3062號判決意旨，租金係使用、收益租賃物之對價，故應特別審酌「承租人利用該租賃物之經濟價值、及所得之利益」。伊自60幾年起，即住居於系爭土地之三合院平房，並供奉祖先、神明於三合院之公廳，其間歷經九二一地震、三一三地震，惟為了一家五口得以繼續住居於祖先所遺留、極具紀念價值之祖厝，伊仍竭盡心力修繕三合院，並居住迄今是伊使用系爭土地，僅供全家人遮風避雨、祭祀祖先、神明之用，並未為任何營利行為，40年來始終如一，遑論有獲得任何經濟價值及利益，顯無調整租金之理由，上訴人以附近租金行情主張調整租金，實屬無理。另否認上訴人所提鄰近土地租約內容之真正。
㈤民法第442條規定於債篇第二章各論，係規定於債篇第一章
通則之民法第227條之2情事變更原則規定之特別規定，依特別法優於普通法原則，自應優先適用民法第442條之規定，無再同時適用民法第227條之2情事變更規定之餘地，上訴人於上訴審所提該條請求權基礎，並無理由。
二、被上訴人洪炳煜：未於最後言詞辯論期日到場，然其前稱：上訴人權利是繼承而來，應該依照原契約即「覺書」之約定，「覺書」出租系爭土地的2分之1，以現在系爭土地面積來算，出租面積為1,
865.5平方公尺，但伊實際使用面積僅1,726平方公尺（嗣改稱實際使用面積不到1,726平方公尺），惟若上訴人請求有理由，請上訴人依「覺書」出租面積1865.5平方公尺來請求。又土地法規定的百分之10是城市地方租金，系爭土地是在鄉下，以百分之10計算租金，亦屬過高，以申報地價1,040元計算，也過高，應該依照稻米目前彰化縣米糧的市價來調整。
三、被上訴人洪志南、洪于琁：未於最後言詞辯論期日到場，然其等前稱：上訴人權利是繼承而來，應該依照原契約即「覺書」之約定，本件出租面積為系爭土地的2分之1，以現在系爭土地面積來算，出租面積為1,865.5平方公尺，但我們實際僅使用1,726平方公尺（嗣被上訴人洪志南改稱：伊實際使用面積不到1,726平方公尺），惟若上訴人請求有理由，請上訴人依「覺書」出租面積1865.5平方公尺來請求。
四、其餘被上訴人：均未於言詞辯論期日到場，於上訴審均未提出書狀作何答辯。
參、原審駁回上訴人在原審之訴，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人向上訴人承租系爭土地，租金自民國99年11月10日起調整為每年在來稻穀（軟秈）9,730公斤。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人洪文淇、洪炳煜、洪志南、洪于琁則均答辯聲明：上訴駁回。上訴費用由上訴人負擔。
肆、本院得心證之理由：
一、上訴人起訴主張其等被繼承人即訴外人洪清木生前（洪清木為上訴人之父或祖父）於民國17年（即昭和3年）4月20日，將其所有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號之系爭土地（該土地面積3,731平方公尺，重測前地號為○○○鄉○○○段○○○○號）面積2分之1即1,865.5平方公尺土地，出租予被上訴人之被繼承人即訴外人洪清江（洪清江為被上訴人之父或祖父或曾祖父），洪清木與洪清江並簽訂「覺書」作為租約（即系爭租約），約定租金為每年在來米稻穀（即現今之在來米稻穀軟秈）500台斤，且未約定租賃期限，即為不定期租賃。嗣洪清木、洪清江相繼亡故，系爭租約之權利義務關係乃由兩造繼承之。系爭租約之租金自簽約後迄今，均未曾調整過等情，有上訴人提出系爭土地登記謄本、地籍圖謄本、覺書、繼承系統表、相關戶籍謄本、戶籍登記簿資料及被上訴人提出之土地登記簿資料在卷可參，且為到庭之被上訴人所不爭執，堪予認定。
二、按民法債編施行前所定之租賃契約，於施行後其效力依民法債編之規定，民法債編施行法第24條第1項定有明文。經查，本件系爭租約即兩造之被繼承人洪清木與洪清江簽立之「覺書」，立約時間係昭和3年（即民國17年）4月20日，而民法債編係國民政府於民國18年11月22日公佈，並定自民國19年5月5日施行，系爭租約乃係民法債編施行前所定，依前揭規定，其效力依民法債編之規定，故本件仍有民法債編之適用。次按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。民法第442條本文固定有明文，惟不動產租賃契約未定有存續期間，業主對於租戶要求增租，除依法令規定或訂有特約應受限制外，本不禁止。但應增與否及增加若干，自得由法院斟酌該地經濟狀況定之，最高法院亦著有18年度上字第2812號判例要旨可供參照。是在法令特別規定或當事人間訂有特約限制之情形下，即難認得依民法第442條本文規定，請求調整租金。經查，依系爭租約即兩造之被繼承人洪清木與洪清江所簽立之「覺書」所載：右因舊厝夾隘兄弟協議願將分家所粘得下茄荖五七參番田參分八厘八毛提供作敷地共同均分建築新居對本土地貳分之壹永久贌與尊兄每年租粟永遠尪斗五石分作兩季完納不可拖欠該土地付與自由使用不得異議口恐無憑為後日之証作成本覺書付執存照等內容，可知兩造之先祖洪清江及洪清木兄弟二人訂立系爭租約，係將洪清木因兄弟分家所分得之系爭土地提供予雙方共同均分建築新居，並由洪清木將系爭土地之2分之1永久出租與洪清江，且定有「每年租粟永遠尪斗五石分作兩季完納」之特約，衡諸該租約內容，立約人當係為達維繫兩造親族間之和睦圓滿，希冀兩家親族後代在系爭土地上永久和睦居住，故於系爭租約成立時，達成「永久租賃」、「租金數額恆定」之合意，足認洪清木、洪清江就租金之數額，業以特約限制調整，意即特約約定永久不調整租金，本件兩造既分別係洪清木、洪清江之繼承人，繼承系爭租約之權利、義務關係，依照前揭判例意旨所示，自應受該特約之拘束，是上訴人依民法第442條本文請求調整系爭租約租金，難認有據，洵無可採。
三、惟按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定，於非因契約所發生之債，準用之。民法第227條之2定有明文。又民法第442條規定固係債篇分則之規定，民法第227條之2係債篇通則之規定，然前者係於民國18年間即已制定，後者則係民國88年間始新增定，觀諸二者規定內容，非謂除前者情形外，於有其他之情事變更，非契約成立當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人亦不得聲請法院增減其租金。故未定期限之不動產租賃契約，倘契約成立後，如有土地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等情事已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定顯失公平者，出租人自得依民法第227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金（最高法院93年度台上字第2446號判例亦同此見解可資參考）。
是被上訴人洪文淇辯以民法第442條係民法第227條之2的特別規定，適用前者即不能適用後者等語，要無可採。經查，系爭租約訂立於日據時代昭和3年間（民國17年間），距上訴人起訴時（民國99年間）業已長達82年之久，衡酌日據時代台灣社會普遍以農業生活為主，兄弟家族後代多有同財共居之情，生活、情感及財務關係密切，然隨時代演進變遷，現今社會多從事工商業，兄弟親戚家族大多分家分居，各謀事職，獨立財務，生活、情感及財務關係已不若從前緊密，此由被上訴人雖均為洪清江之後代繼承人，然亦未全部同財共居一處，及兩造間（或兩造之前代人之間）固為親戚關係，亦曾訟爭多年等情可明，核與洪清木、洪清江當初立約時為和睦之美意的時空背景已有差距，且系爭土地之申報地價，於民國66年10月間為每平方公尺300元，99年1月則為每平方公尺1,040元，已調高近約3.5倍（計算式：1,040÷300），此有彰化縣彰化地政事務所103年11月12日彰地三字第0000000000號函在卷可稽（見本院卷一第193頁），地價向上波動已有相當幅度，週邊環境亦較諸系爭租約甫簽訂時之人口及工商業活動增加，且如下開四、所述之附近交通環境，復較諸日據時代更為便捷，以上凡此種種情事變更，當均非洪清木、洪清江當初簽約時所能預料，且系爭租約原約定之租金每年500台斤在來米稻穀（軟秈）【換算現金每年租金計僅6,261元，每平方公尺年租金計僅3.36元（以上均以99年在來米稻穀（軟秈）之平均價格核算，計算方式詳如附表一所示）】，亦顯已過低而有失公平，是上訴人依民法第227條之2第1項情事變更原則之規定，聲請調整租金，核有必要且屬有據，應予准許。
四、查系爭土地地目為「建」，使用分區為「鄉村區」，使用地類別為「乙種建築用地」，有其土地登記謄本可參，其臨2米巷道，該巷道接二線道之芬草路，芬草路上商店林立，往來車輛人潮普通，往南芬草路上有彰化客運站，並接芬園交流道，往北芬草路上有芬園農會茄荖辦事處，在距系爭土地約12公里處接快官交流道。系爭土地上建物為三合院磚造平房、鐵皮屋，供作被上訴人洪文淇居住目的使用，已屬老舊，未作營業使用，並有車棚、涼亭、雞舍為被上訴人洪文淇管理使用，整體得使用之空間非小，相鄰之土地上有3層建物之民宅坐落，繁榮熱鬧程度中等，然往來連外之公路尚稱便利等情，業經原審會同彰化縣彰化地政事務所測量人員到場勘驗屬實，製有勘驗筆錄、現場略圖，並有現場照片附卷可佐（見原審卷二第70至73、44至46、原審卷一第35至39頁），參酌系爭土地99年1月之申報地價、基地位置、工商繁榮程度及承租人利用基地之經濟價值後，認上訴人請求系爭土地（面積1,726平方公尺）之租金，以99年1月當期申報地價計算總價年息7％為適當。準此，上訴人本件請求自其起訴後之民國99年11月10日起，以農糧署彰化縣99年11月量價情形調查表資料所示在來米稻穀（軟秈）價格為計算基準（原審卷一第15頁），請求調整系爭租約就系爭土地其中面積1,726元平方公尺土地部分之租金，為如附表一「應調整每年租金」欄所示數量之在來米稻穀（軟秈），即屬有據，應予准許（調整租金計算方式詳如附表一所示）；然其逾此數額之請求，則為無理由，應予駁回。
五、至被上訴人洪文淇、洪于璇、洪志南、洪炳煜（下統簡稱為被上訴人洪文淇等人）雖均辯以依系爭租約，兩造租賃面積乃為1,865.5平方公尺，且其等實際占用系爭土地僅有或不到1,726元平方公尺等語，而主張上訴人僅請求就系爭土地其中面積1,726平方公尺部分為調整租金為無理由。然查，上訴人請求調整租金之租賃面積，並未逾系爭租約約定之出租面積1,865.5平方公尺，其係租金債權人，本即可自由擇定主張權利之全部或一部，是其本件僅請求一部分租賃面積為租金調整，於法尚無不合，又被上訴人洪文淇等人既承認兩造間存有有效之系爭租約權利義務關係存在，則上訴人主張系爭租約之一部分租金調整，即核與被上訴人洪文淇等人實際占用系爭土地面積之多寡無涉。被上訴人洪文淇等人上開所辯，要無可採。另查，被上訴人林士俊、林素真、林素玲及林佑城等（下統簡稱為被上訴人洪士俊等人）雖於原審主張終止系爭租約，並將本件權利拋棄與地主等語，惟按公同共有物之處分及其他權利之行使，除其公同關係所由規定之法律或契約另有規定外，應得公同共有人全體之同意，非任何一人所得私擅處分。又租賃權之拋棄係處分行為之一種，公同共有人中一人未得全體共有人同意，向他人為拋棄租賃權之意思表示者，依法即非有效。本件被上訴人全體均為系爭土地原承租人洪清江之繼承人，依法共同繼承系爭租約之租賃關係，而公同共有該租賃權，被上訴人洪士俊等人僅為部分公同共有人，其等終止系爭租約及拋棄租賃權之意思表示，既未得其他公同共有人全體之同意，自不生終止或拋棄之效力，併此敘明。
六、綜上所述，本件上訴人雖依民法第442條規定訴請調整租金，為無理由，然其依民法第227條之1規定，請求系爭租約就系爭土地其中面積1,726平方公尺部分土地之租金，應自民國99年11月10日起調整為如附表一「應調整每年租金」欄所示數量之在來米稻穀（軟秈），則為有理由，是其此部分上訴請求，即應予准許；至其逾此範圍之上訴，乃無理由，應予上訴駁回。原審判決核與本院上揭認定不符之部分，容有未洽，應由本院予以廢棄及另為改判如主文第1、2項所示；至於其他與本院上揭認定相符之部分，即無不當，上訴意旨就此部分指摘原判決不當而求予廢棄改判，即屬無理由，應予駁回其上訴。
伍、本件事證已臻明確，兩造所為其他攻擊、防禦方法，於判決結果不生影響，爰不逐一論述，併予敘明。
陸、據上論結，本件上訴人之上訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第385條第1項前段、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 6 月 24 日
民事第三庭 審判長法 官 王鏡明
法 官 蕭文學法 官 吳芙如以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 104 年 6 月 25 日
書記官 謝志鑫附表一┌───────────────────────────────────────────────────┐│㈠系爭承租土地：彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地（99年1月申報地價為每平方公尺1,040元，有彰化縣彰化地政事 ││ 務所103年11月12日彰地三字第0000000000號函可參，見本院卷一第193頁） ││㈡單位換算：1甲＝9,699平方公尺；1台斤＝0.6公斤 ││㈢99年在來米稻穀（軟秈）之平均價格：每百公斤2,087元（即每公斤20.87元，有行政院農業委員會農糧署中區分署││ 103年11月14日農糧中產字第0000000000號函附卷可按《見本院卷一第196至197頁》，則上訴人以卷附該署資料所 ││ 示99年11月在來米稻穀（軟秈）每百公斤1,845元《即每公斤18.45元，見原審卷一第15頁》，作為本件請求之計算││ 基準，尚可採認） │├──┬───────┬─────────┬───────┬─────┬─────┬─────┬────┤│編號│ 承租人 │ 面積 │系爭租約原約定│應調整每年│應調整每年│應調整日期│ 備註 ││ │ │ │每年應給付之租│租金（新臺│租金（換算│ │ ││ │ │ │金（在來軟秈稻│幣） │為在來米稻│ │ ││ │ │ │穀/台斤） │ │穀《軟秈》│ │ ││ │ ├────┬────┼───────┤ │數量/台斤 │ │ ││ │ │原承租面│上訴人請│以原承租面積核│ │） │ │ ││ │ │積 │求之面積│算 │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │├──┼───────┼────┼────┼───────┼─────┼─────┼─────┼────┤│ 1 │被上訴人（即洪│系爭土地│1,726平 │500台斤（換算 │125,653元 │11,351台斤│自民國99年│ 無 ││ │清江之被繼承人│的1/2（ │方公尺 │每年每平方公尺│（計算式：│（計算式：│11月10日起│ ││ │） │即1,865.│ │租金為0.268台 │1,040×1,7│125,653÷1│ │ ││ │ │5平方公 │ │斤，計算式：50│26×7％＝ │8.45÷0.6 │ │ ││ │ │尺） │ │0÷1,865.5＝ │125,653元 │＝11,351 │ │ ││ │ │ │ │0.268，小數點 │，小數點以│，小數點以│ │ ││ │ │ │ │以下二位四捨五│下四捨五入│下四捨五入│ │ ││ │ │ │ │入），以99年在│） │） │ │ ││ │ │ │ │來米稻穀（軟秈│ │ │ │ ││ │ │ │ │）之平均價格，│ │ │ │ ││ │ │ │ │換算每年租金為│ │ │ │ ││ │ │ │ │新臺幣6,261元 │ │ │ │ ││ │ │ │ │（500×0.6×20│ │ │ │ ││ │ │ │ │.87＝6,261）；│ │ │ │ ││ │ │ │ │每年每平方公尺│ │ │ │ ││ │ │ │ │租金為新臺幣3 │ │ │ │ ││ │ │ │ │.36元（0.268×│ │ │ │ ││ │ │ │ │0.6×20.87＝3.│ │ │ │ ││ │ │ │ │36。小數點以下│ │ │ │ ││ │ │ │ │二位四捨五入）│ │ │ │ │└──┴───────┴────┴────┴───────┴─────┴─────┴─────┴────┘