臺灣彰化地方法院民事裁定 102年度聲字第74號聲 請 人 戴清溪
戴曹淑女相 對 人 林金在
林一明林一峰許和源上列當事人間聲請變更共有物管理事件，本院裁定如下：
主 文聲請駁回。
聲請程序費用由聲請人負擔。
理 由
一、按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之，民法第820條第1、2項定有明文。本條所稱共有物之管理，專指保存行為及改良、利用等行為而言，不包括同法第819條第2項所定共有物之處分、變更及設定負擔。是部分共有人就共有物所為之處分、變更及設定負擔，不同意之共有人尚不得聲請法院以裁定變更之。又共有物之管理，有無顯失公平，僅涉及共有人內部間管理方法之問題，與實體權利之終局爭執無關，不具訟爭性，故聲請法院裁定變更共有物之管理，乃屬非訟事件，其裁定自不須經言詞辯論為之。而部分共有人就共有物與第三人訂立之債權契約或物權契約，應否撤銷，使之無效，涉及訂約共有人與第三人間之權利義務，且具訟爭性，自應提起民事訴訟，經言詞辯論程序，以資解決，要不得依非訟程序為之。故不同意之共有人亦不得據民法第820條第2項規定，以變更共有物顯失公平之管理為由，聲請法院以裁定撤銷部分共有人與第三人訂立之債權契約或物權契約，其理至明。
二、本件聲請意旨略以：聲請人二人與相對人林金在、林一明、林一峰（下簡稱相對人林金在等三人）為坐落彰化縣彰化市○○○段○○○號、465-7號、465-8號、465-9號及560號等五筆土地之共有人，聲請人之應有部分合計為20分之7，相對人林金在等三人之應有部分合計為20分之13。聲請人二人於民國102年11月22日突接獲相對人林金在等三人以存證信函通知，內容為其等三人已依土地法第34條之1第1項規定，在102年11月15日將上開五筆土地設定地上權予相對人許和源，租金每年為新台幣753,263元（每月租金為62,772元）。
查相對人林金在等三人與相對人許和源簽立之前揭租地建屋契約及地上權契約，依土地法第104條第1、2項規定，日後上開五筆土地出售時，相對人許和源享有具物權性質之優先購買權，將剝奪或弱化共有人之優先購買權。又上開五筆土地面積合計6917平方公尺，102年度公告現值高達186,759,000元，相對人林金在等三人與相對人許和源約定之地租每年753,263元，僅為公告現值之0.4%（753,263÷186,759,000＝0.004），竟不到1%，顯低於附近土地之出租行情。足見相對人林金在等三人未經聲請人二人之同意，將上開五筆共有之土地出租並設定地上權予相對人許和源，嚴重影響聲請人二人為共有人之權益，對於聲請人二人顯失公平，爰依民法第820條第2項規定，聲請撤銷相對人間就上開五筆土地所簽訂之租賃契約及地上權契約等語。
三、經查依聲請人提出之存證信函，相對人林金在等三人確有以該存證信函通知聲請人，其等業依土地法第34條之1第1項規定，於102年11月15日將上開五筆土地設定地上權登記予相對人許和源，每年地租753,263元無訛。惟相對人林金在等三人將上開共有土地五筆設定地上權予相對人許和源，乃處分共有物之行為，並非共有物之管理。且該地上權契約，以及相對人林金在等三人縱曾就上開共有土地五筆與相對人許和源簽訂租賃契約，該等契約應否撤銷，使之無效，除具訟爭性外，亦涉及相對人許和源之權利義務，並非僅係聲請人與相對人林金在等三人共有人間內部之事項，自不得依聲請裁定變更共有物管理之非訟程序予以撤銷。揆諸首揭說明，聲請人以變更共有物顯失公平之管理為由，依民法第820條第2項規定，聲請裁定撤銷相對人間就上開五筆土地所簽訂之租賃契約及地上權契約，顯屬無據，應予駁回。
四、依非訟事件法第21條第2項，民事訴訟法第95條、第78條，裁定如主文所示。
中 華 民 國 102 年 12 月 9 日
民事第二庭 法 官 廖國佑以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新台幣1000元。
中 華 民 國 102 年 12 月 10 日
書記官 吳曉玟