臺灣彰化地方法院民事判決 102年度訴字第195號原 告即反訴被告 許聖坤
蕭子方共 同訴訟代理人 李淵源律師被 告即反訴原告 明華建築開發股份有限公司法定代理人 蕭國華訴訟代理人 朱清雄律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國102年10月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣350萬元，及自民國101年10月30日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。民事訴訟法第259條定有明文。本件原告主張解除買賣契約，請求被告返還價金，被告則提起反訴請求原告給付買賣尾款。是被告提起反訴之標的，與本訴之標的及其防禦方法相牽連，應予准許，合先敘明。
貳、本訴部分
一、原告主張：㈠原告於民國101年10月11日向被告購買坐落彰化縣○○鄉○
○段○○○○○○○號、面積各105.26、25.96平方公尺土地（下稱系爭土地），及同段651建號建物（下稱系爭建物），買賣價金新台幣（下同）600萬元，原告已支付簽約金及第一期款共350萬元。
㈡系爭建物雖為三層樓房，且一層、二層及三層之面積、大小
看似並無不同。惟系爭建物於興建之初，因坐落○○○鄉○○段○○○○號土地毗鄰圓環，故第一層建物面臨圓環之部分必須留設圓弧形之騎樓，以致第一層合法興建之室內面積僅有32.27平方公尺，較第二層及第三層之面積64.38平方公尺少32.11平方公尺。被告於取得系爭建物之使用執照後，竟將第一層西側之牆壁全部打掉，再將一樓原為騎樓之部分增建北側及西側之外牆，使得第一層之面積與第二層、第三層相同，而被告與原告簽約時刻意僅標示建物之總面積為191.33平方公尺，未詳細標示騎樓、第一層、第二層、第三層之面積分別為30.30平方公尺、32.27平方公尺、64.38平方公尺、64.38平方公尺，以隱藏第一層建物大半面積為違建之事實。
㈢系爭建物第一層部分約有32.11平方公尺為違章建築，日後
該違建部分若遭主管機關拆除，則殘留之第一層建物將不堪使用，是系爭建物堪認有減少一般建築物所應具有之價值及通常效用之瑕疵存在。原告自得依民法第354條第1項、第359條前段之規定解除買賣契約。爰以起訴狀繕本之送達向被告為解除買賣契約之意思表示，並依民法第259條第1款、第2款之規定，請求被告返還已給付之價金350萬元，及自原告給付第一期款2,985,000元之翌日即101年10月30日起之法定遲延利息等語。並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：㈠被告係按地政機關登記完畢之建物面積買賣，買賣面積無誤
，且無瑕疵存在。本件買賣係由仲介劉珀貞介紹，當時仲介人並有再場，而由被告公司之蕭宏澤當場向原告解說，並有表明一樓騎樓因應圓環而為設計，且於取得使用執照後，再次施工增建廚房等，但合法房屋權狀仍為191.33平方公尺，並無增減。故一樓之違建，為原告在買賣之前已明知，被告並未為隱匿。
㈡系爭建物違建部分為原告所明知，且為成屋買賣之慣例，該
部分為增建部分，縱然被拆除，亦只回復為權狀之原狀，並非瑕疵。故原告主張解除契約為無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
參、反訴部分
一、反訴原告主張：反訴被告承買時，已明知系爭建物有再次施工之事實，且廚房之增建，有增加建物之功用，並未造成損失，縱然拆除，亦只回復到建物使用執照所准許之原狀，對系爭建物並未造成損害。故反訴被告主張解除契約為無理由，其應依買賣契約支付尾款250萬元等語。並聲明：⑴反訴被告應給付反訴原告250萬元，及自反訴起訴狀繕本送達之翌日起至清償之日止，按年息5%計算之利息。⑵請准供擔保宣告假執行。
二、反訴被告則答辯：引用本訴之主張。並聲明：⑴反訴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
肆、本件不爭執之事實：㈠原告於101年10月11日以600萬元向被告購買系爭土地及系爭建物。
㈡原告於101年10月11日給付簽約金515,000元，於101年10月2
9日給付第一期款2,985,000元。原預定於101年11月10日給付尾款250萬元，尚未給付。
㈢系爭建物前、後有增建，內部有改建。
㈣兩造簽訂買賣契約記載系爭建物之面積為登記面積。
伍、本件之爭點：㈠原告購買時是否知悉系爭建物有增建及改建。
㈡原告主張解除契約有無理由。
㈢反訴原告是否得請求反訴被告給付尾款。
陸、得心證之理由：
一、本訴部分：㈠查原告主張其於101年10月11日向被告購買系爭土地及系爭
建物，買賣價金600萬元，已給付350萬元之事實，業據其提出買賣契約書、支票影本等為證，且為被告所不爭執，應堪認為真實。
㈡又原告主張系爭建物一樓有增建及改建之事實，為被告所不
爭執，並有彰化縣政府102年5月23日函所附使用執照資料可稽，亦為可採。被告雖辯稱原告在買賣之前已明知一樓之違建，然此為原告所否認，被告自應舉證以實其說。經查：
1.被告雖舉證人劉珀貞為證，惟依證人劉珀貞證述：伊介紹原告蕭子方去看房屋，伊只去看過一次，是從後方廚房進去，伊沒有注意雙方之間的對話，只有聽到建商說廚房是二期建造，沒有聽到其他的話。伊本來就認識被告法定代理人蕭國華，伊不是仲介，因為伊同學要找朝南房屋才介紹，伊第二次有一起去被告公司營業所殺價，被告法定代理人有說土地
40 坪加增建大概70坪，伊沒有看到平面圖等語（見本院102年6 月26日、102年10月9日言詞辯論筆錄）。故證人劉珀貞之證詞，並不能證明被告已明確告知原告一樓增建及改建之具體情形。
2.被告雖另辯稱原告有看過地籍圖，被告有提供建築執照、使用執照、平面圖給原告看過等語。然此為原告所否認，並經原告原告蕭子方陳述：伊是看現場決定要買，當初簽約時有跟建設公司要不知道什麼圖，就是房子裡樓梯的位置，伊是聽附近人說有圓環，警告伊要小心一點，說房子到時候會被拆掉，說要再退3米路，才知道房屋有問題等語（見本院102年10月9日言詞辯論筆錄）。而兩造所簽買賣契約，其中建物標示部分僅記載建物面積191.33平方公尺、附屬建物陽台8平方公尺、電梯樓梯間7.66平方公尺，並未記載騎樓及各樓層面積，亦未記載增建及改建情形。衡諸常理，原告並非從事不動產相關行業之人員，縱使被告曾提供圖面予原告觀看，原告亦難以知悉系爭建物蓋在土地之位置，更難認原告於簽訂買賣契約前已知悉系爭建物一部分係騎樓增建。
3.再被告抗辯原告曾委由訴外人卓樹立代書調取謄本，固為原告所不爭執，並有原告所提彰化縣田中地政事務建物測量成果圖、地籍圖謄本可稽（見本院卷第10頁、第135頁），及中電電信股份有限公司數據通信分公司102年8月9日函所附申請地政電子謄本調閱紀錄可按（見本院卷第116-117頁）。惟原告係於101年10月9日申請地籍圖謄本，該地籍圖謄本並未標示系爭建物，且原告係於簽訂買賣契約書、給付買賣價金後，始於101年11月6日列印建物測量成果圖。故原告委由他人調取之謄本資料，並不能證明原告於簽訂買賣契約書前已知悉系爭建物建築情形。是被告辯稱原告於簽約前已明知系爭建物一樓增建及改建情形云云，為無可採。
㈢末查，原告主張系爭建物第一層違章建築若遭主管機關拆除
，殘留之第一層建物將不堪使用，系爭建物有減少一般建築物所應具有之價值及通常效用之瑕疵存在之事實，為被告所否認，辯稱系爭建物增建部分縱然被拆除，亦只回復為權狀之原狀，並非瑕疵云云。查系爭建物申請建築之騎樓面積為
30.3平方公尺、一樓面積為32.27平方公尺，一樓建物左邊為法定騎樓等情，有彰化縣政府102年5月23日函所附申請使用執照資料可稽（見本院卷第33-91頁）。而系爭建物經前後增建及內部改建後，一樓為停車空間、客廳、樓梯、浴室、餐廳、廚房，則經本院會同兩造勘驗，製有勘驗筆錄可按（見本院卷第103-108頁）。是依系爭建物增建改建後之情形觀之，一樓與一般住宅無異，如經拆除違建部分，勢將無法為原來之使用，此觀之上開彰化縣政府函所附新建工程完工照片及設計圖即明（見本院卷第88-91頁）。故原告此部分主張應堪採信，被告所辯為無可取。
㈣按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規
定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第354條第1項前項、第359條前段分別定有明文。查系爭建物有前述減少其價值及通常效用之瑕疵，則原告主張依上開規定終止兩造間之買賣契約，應屬有據。又原告係以起訴狀繕本為解除契約之意思表示，而本件起訴狀繕本已於102年3月22日送達被告，有送達證書附卷為憑，堪認兩造間之買賣契約已經解除。從而，原告依民法第259條第1款、第2款之規定，請求被告返還已給付之價金350萬元，及自原告給付第一期款2,985,000元之翌日即101年10月30日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
二、反訴部分：反訴原告主張反訴被告未給付系爭土地及系爭建物之買賣價金250萬元之事實，為反訴被告所不爭執，固堪認為真實。
惟兩造間之買賣契約已經反訴被告解除，業如前述。則反訴請求反訴被告依買賣契約約定給付尾款250萬元，即屬無據。從而，反訴原告請求反訴被告給付250萬元及遲延利息，為無理由，應予駁回。又反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，毋補逐一論述，併此敘明。
捌、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 10 月 23 日
民事第三庭 法 官 羅秀緞以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 10 月 23 日
書記官 楊筱惠