臺灣彰化地方法院民事判決 102年度訴字第107號原 告 林振煌訴訟代理人 謝萬生律師被 告 祠廟三官大帝法定代理人 陳勝森被 告 張鴻圖共 同訴訟代理人 葉玲秀律師上列當事人間請求確認優先購買權等事件，本院於民國103年2月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告聲明求為判決：⑴確認原告就坐落彰化縣彰化市○○段○○○段000地號土地（下稱系爭345地號土地），如彰化縣彰化地政事務所（收件日期文號民國102年6月26日彰土測字第194300號）土地複丈成果圖（下稱系爭土地複丈成果圖）所示，編號A部分面積27平方公尺、編號B部分面積8平方公尺、編號C部分面積4平方公尺土地，由被告祠廟三官大帝與被告張鴻圖於100年10月5日所訂立買賣契約之同一條件，有優先購買權存在；⑵確認原告就坐落彰化縣彰化市○○段○○○段00000地號土地（下稱系爭347-2地號土地），如系爭土地複丈成果圖所示，編號C-1部分面積12平方公尺、編號D部分面積29平方公尺土地，由被告祠廟三官大帝與被告張鴻圖於100年10月5日所訂立買賣契約之同一條件，有優先購買權存在；⑶被告張鴻圖應將前二項土地由彰化縣彰化地政事務所於100年10月28日以買賣為原因，原因發生日期100年10月5日所為各該部分之所有權移轉登記，均予塗銷；⑷被告祠廟三官大帝應就系爭345地號土地，如系爭土地複丈成果圖所示，編號A、B、C部分（面積共39平方公尺）土地，與原告訂立買賣契約，並於原告給付新台幣（下同）3,669,54
9 元之同時，被告祠廟三官大帝應將系爭345地號土地，如系爭土地複丈成果圖所示，編號A、B、C部分（面積共39平方公尺）土地，辦理分割登記，並將所有權移轉登記予原告；⑸被告祠廟三官大帝應就系爭347-2地號土地，如系爭土地複丈成果圖所示，編號C-1、D部分（面積共41平方公尺）土地，與原告訂立買賣契約，並於原告給付1,932,904元之同時，被告祠廟三官大帝應將系爭347-2地號土地，如系爭土地複丈成果圖所示，編號C-1、D部分（面積共41平方公尺）土地，辦理分割登記，並將所有權移轉登記予原告。
㈠原告之主張略以：
⒈系爭345地號土地如系爭土地複丈成果圖所示，編號A部分
面積27平方公尺、編號B部分面積8平方公尺、編號C部分面積4平方公尺（共39平方公尺）土地，及系爭347-2地號土地如系爭土地複丈成果圖所示，編號C-1部分面積12平方公尺、編號D部分面積29平方公尺（共41平方公尺）土地，原均為被告祠廟三官大帝所有，原告之先祖父林圳於日據時代本於借地法之規定（將以所有房屋為目的之地上權與租賃權，包括於『借地權』名稱之下，增強其效力，使不致受土地所有權移轉之影響，延長其存續期間，以鞏固其利用地位。使地租、租金，不固定於最初之約定，得隨客觀情事之變遷而增減，以濟利用權人之負擔。如此基地租賃權人，原係債權間接的利用土地之關係，因而具有直接支配土地之內容，一般稱為租賃權之物權化），向當時被告祠廟三官大帝之管理人廖木及鄭阿鼠承租系爭345地號土地建屋，並就地上建物辦理建物保存登記在卷，嗣於台灣光復後47年間，林圳因該住房不敷使用，遂與廖木協商以擴大租地建房之範圍，並經廖木同意，將租地建房之面積擴大為40坪（租地建屋之地號包含345地號及347地號），並以由林圳繳納承租範圍內之土地（40坪）之官租及分攤祭祀三官大帝（每年農曆10月15日）聖誕之費用，並備妥三牲、酒禮、菜碗敬献三官大帝，及擲茭輪流擔任三官大帝神明會之頭家、爐主等費用為租金，此事並經鄭阿鼠（祠廟三官大帝另一管理人，於34年間死亡）之子鄭水山立會見證後，由廖木出具土地使用承諾書，嗣林圳於47年10月13日持申請書、切結書、位置圖、平面圖及土地使用承諾書等資料，向彰化縣政府申請修建房屋（添建廚房、附屬房屋）乙案，彰化縣政府以47.10.31彰錫建土字第175501號函准予添建廚房及附屬房屋，足徵原告之先祖父林圳與被告祠廟三官大帝間自日據時代及自47年10月13日起確有租地建屋（40坪）之租賃關係存在。
⒉嗣上揭土地其中系爭345地號土地，於53年分割出坐落彰
化縣彰化市○○段○○○段00000000000地號土地，另同小段347地號土地亦分割出同小段347-1、347-2、347-3、347-4等地號土地，其中同小段345-1、345-2及347-1、347-3等地號土地，及其地上建物於76年間被政府徵收，致系爭租地建屋之範圍面積（40坪）因政府徵收致承租系爭345地號土地之面積變為39平方公尺，系爭347-2地號土地承租面積變為41平方公尺。原告（含原告之前手）於系爭土地上建築房屋，其中彰化縣彰化市○○段○○○段000○號建物（下稱系爭596建號建物）部分，迄今已歷68年以上，其他部分亦有55年以上。本件原告及原告之前手均依先祖父林圳與祠廟三官大帝之約定繳納上開承租土地面積之官租或地價稅，繳納至100年11月止（系爭土地出售後），另分攤相關祭祀三官大帝之費用及輪值擔任三官大帝神明會之頭家、爐主等費用，迄今原告仍在分擔，堪認原告及原告之前手就系爭土地與被告祠廟三官大帝間，確有基地租賃關係存在。
⒊系爭土地原為被告祠廟三官大帝所有，原告繼受系爭土地
上建物之所有權人，並為繼受系爭土地之承租人地位，且原告應付之租金業經原告繳清，有建物登記簿謄本、擔任三官大帝神明會頭家、爐主之紀錄資料及已完納之地價稅繳款書多紙可稽，堪認原告就系爭土地確有基地租賃關係存在；門牌號碼彰化縣彰化市○○路○○○號房屋之納稅義務人水電費繳納名義人均為原告，原告設籍並占有使用系爭房屋，雖有不分屬未經辦理保存登記之違章建物，然系爭建物有房屋稅籍證明書、水電費收據、原告戶籍謄本，以及原告向兄長林振藝買受系爭建物之權利讓渡同意書可稽，堪認原告合法取得系爭房屋處分權及所有權。是原告就祠廟三官大帝與被告張鴻圖於100年10月5日所訂立之買賣，自有按同一買賣條件之優先購買權存在。本件原告已於102年2月4日以起訴狀向原出租人即祠廟三官大帝表示願以其將系爭土地出賣於被告張鴻圖之相同出賣條件為優先購買之意思表示，因系爭土地現已登記為被告張鴻圖所有，而張鴻圖又對原告及原告之母親提起拆屋還地及返還不當得利之訴訟（即鈞院102年度訴字第238號），足見兩造就原告優先購買權之存否確有爭執。而此項權利存否之不明確，自足使原告私法上地位有受侵害之危險，且此不安之狀態得以確認判決除去之，是原告自有提起確認優先購買權存在之訴訟利益與必要。
⒋系爭建物於日據時代即已設立戶籍，並於39年8月1日辦理
保存登記取得所有權，嗣於44年設立房屋稅籍，於47年擴大租地面積增建住房約40坪，雖於76年經政府徵收部分土地，拆除部分建物，致租地之範圍變為如系爭土地複丈成果圖所示情形。在土地使用承諾書上有記載土地所有者姓名、管理者住址，另外依據彰化縣政府修建房屋證明書，可證明是在47年增建房屋。被告於100年10月5日簽訂系爭買賣契約時，均明知系爭土地上有原告及訴外人廖志祥所有已辦畢保存登記之建物存在，依民法第759條之1規定：
「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。」。本件原地主即祠廟三官大帝之管理人陳勝森從未將出賣條件通知基地承租人即原告，是參酌司法院大法官會議釋字第124號解釋及最高法院80年台上字第2115號民事判決意旨，原告無從表示承買，自無放棄優先購買權可言。又按優先購買權乃屬形成權性質，因優先承買權人一方表示願依同樣條件優先承買之意思，買賣契約即為成立。且土地法第104條第2項明定出賣人與第三人訂立之買賣契約不得對抗優先購買權人，即賦與此項優先購買權有物權之效力，得由先買權人據以塗銷他人已為之所有權移轉登記，由先買權人與出賣人補訂書面契約，並協同辦理所有權移轉登記（最高法院65年台上字第2701號判例參照）。本件原告於起訴時即表示以本起訴狀向被告祠廟三官大帝表示，願依其售與被告張鴻圖之同樣條件優先承買系爭345地號土地，如系爭土地複丈成果圖所示，編號A、B、C 部分面積共39平方公尺土地，及系爭347-2地號土地，如系爭土地複丈成果圖所示，編號C-1、D部分面積共41平方公尺土地之意思。
⒌原告既已表明行使優先承買權之意旨，並送達於被告祠廟
三官大帝，則依前揭判例所示，原告與被告祠廟三官大帝間就系爭土地之買賣契約依其售與被告張鴻圖之同樣條件即已成立，惟系爭優先購買所指同一條件之價格如何決定？依被告等於100年10月5日所訂立之土地買賣所有權移轉契約書所示，其中系爭345地號土地係以當時之公告現值每平方公尺94,091元之價格為出售條件，系爭347-2地號土地係以當時之公告現值每平方公尺47,144元之價格為出售條件，準此，則原告就所承租之基地行使優先承買權，並願以如上同樣條件之價格買受系爭345地號土地，如系爭土地複丈成果圖所示，編號A、B、C部分面積共39平方公尺土地，及系爭347-2地號土地，如系爭土地複丈成果圖所示，編號C-1、D部分面積共41平方公尺土地。又原告與祠廟三官大帝間就系爭土地之買賣契約既已成立，依前揭判例所示，原告自得據以塗銷被告張鴻圖已完成之所有權移轉登記。而被告祠廟三官大帝所負交付土地及使買受人取得所有權之義務，自應包含原告所承租之特定部分，及辦理分割編訂新地號，並辦理所有權移轉登記及交付土地在內。
⒍綜上所述，本件因被告祠廟三官大帝將系爭土地出售予他
人，而原告為系爭土地（即系爭345地號土地如系爭土地複丈成果圖所示編號A、B、C部分面積共39平方公尺土地，及系爭347-2地號土地如系爭土地複丈成果圖所示編號C-1、D部分面積共41平方公尺土地）之承租人有優先承買之權利，從而原告依土地法第104條之規定，請求如聲明所示。
㈡對被告抗辯所為之陳述：
⒈被告主張：「有關訴外人林圳所有曾為建物第一次登記之
彰化市○○段○○○段000○號（面積6.42平方公尺），顯然已經滅失，蓋：由卷內所附土地複丈成果圖（詳見被告等102年9月17日民事答辯㈡狀所檢附附圖）編號B所處位置，對照彰化市○○段○○○段000○號建物平面圖上位置（被證5)，顯然可知訴外人林圳所有之該建物，係面西並處於南瑤路旁，而土地複丈成果圖編號B係面北、近曉陽路，且面積亦不相符，因此原告主張：卷內所附土地複丈成果圖編號B（面積8平方公尺）為彰化市○○段○○○段000○號建物云云，顯不足採。」云云，然依被告所提建物平面圖（被證5）所示，恰足以證明系爭596建號建物於彰化縣彰化地政事務所90年7月17日勘查之建物平面圖記載該建物迄今仍然存在，其面積尚有1.74坪（約5.75平方公尺），並非全部滅失，且稽之原告之先祖父林圳向彰化縣政府申請添建廚房之位置圖所示，本件並無如被告所抗辯之系爭建物係面西並處於南瑤路旁之情形，是被告上揭抗辯即難憑採。
⒉被告另以：「鈞院另案（102年度訴字第240號，樂股）函
詢彰化縣地方稅務局，依據彰化縣地方稅務局102年10月30日彰稅地字第0000000000號函覆資料（被證4）可知：
彰化縣地方稅務局函覆內容業於說明項下載明：『…二、根據本局地價稅總歸戶冊記載，旨揭地段345地號於67年上期即已課徵地價稅，347-2地號係自76年上期課徵地價稅。』等語，足證原告無權占用原告所有系爭345、347-2地號土地，均係系爭345、347-2地號土地之前所有權人祠廟三官大帝之管理人廖木死亡（49年5月22日）超過十多年後始課徵地價稅，則既然廖木生前並無所謂繳納官租（即地價稅）之情事，則廖木又豈會以繳納官租約定為使用系爭土地之對，因此原告主張：「…原告之先祖父林圳於日據時代本於借地法之規定，向被告祠廟三官大帝當時之管理人廖木及鄭阿鼠承租345地號土地建屋，並就地上建物辦理建物保存登記在卷…先祖父繳納承租範圍內之土地（四十坪）之官租及分攤祭祀三官大帝（每年農曆10月15日）聖誕之費用，並備妥三牡、酒禮、菜碗敬献三官大帝，及擲筊輪流擔任三官大帝神明會之頭家、爐主等費用為租金。」云云，顯屬無稽。」乙節，爰說明如下：
⑴按原告之先祖於廖木擔任被告祠廟三官大帝之管理人期
間均有如期繳租金之事實，此有廖木之嫡孫廖鴻志於另案即鈞院102年度訴字第240號拆屋還地等事件，出庭作證具結之證言：「被告訴代問：有關祠廟三官大帝的拜拜還是跟土地地價稅的支付都是何人在主持？證人答：
以前我爺爺廖木做管理人，我爺爺不認識字，就叫我父親廖銀漢和我爺爺去收租金來繳納稅金，那些人向祠廟三官大帝租地來蓋房子，然後租地蓋房子每年祠廟三官大帝拜拜的時候都要來祭拜，而且還要出錢請戲班來表演，一開始是在我爺爺的大廳舉辦祭拜，後來人太多擠不下，才另外搭棚子來舉辦。被告訴代問：租金是何人收取？證人答：廖木及我父親廖銀漢二人去收租金來繳納稅金。」之證言足參。而廖木於49年5月22日死亡後，原告之先祖父應繳之地租即由廖木之三子廖銀漢前來收取，以上事實有廖木之養孫廖清圳於另案即鈞院102年度訴字第240號拆屋還地等事件，出庭作證具結之證言：「我沒有看過也沒有聽過是廖木去向使用祠廟三官大帝名下的土地的人收取地價稅，是廖銀漢去收的，收了以後並沒有拿去繳地價稅。民國70幾年的時候有徵收土地時，地價稅才從徵收的補償金裡面扣除。」足參，迨至62年間，因坐落彰化縣彰化市○○段○○○段000地號土地分割為同小段345、345-1、345-2地號土地，故由原地主祠廟三官大帝之納稅管理人廖銀漢指定各地號土地地價稅之繳款人，其中同小段345-1地號土地之地價稅，分配由訴外人吳再傳及另案被告林洪月足繳納，此有另案被告等依地主之納稅義務人指示繳納62至74年之地價稅之繳款資料足參。足證被告所提證物4課稅起點之紀錄，並非全然正確。
⑵因同小段345-1地號土地已被徵收，故另案被告林洪月
足改被指派分擔同小段343、345、347-2地號等三筆土地之地價稅，林洪月足並依指示一直繳至81年止，有另案被告等依指示繳納同小段343、345、347-2地號等3筆土地之地價稅（75至81年）之繳款資料足稽。嗣於81年間，因廖銀漢據81年11月17日彰稅人第91111號函，向稅捐處申請由其以祠廟三官大帝管理人身分統一繳納系爭地價稅，故被告等自82年起之租金即繳交予廖銀漢，並由廖銀漢或其子廖志祥統一繳納，迨至88年間因廖銀漢與廖清圳、陳勝森間爆發確認祠廟三官大帝管理權不存在之爭訟事件，因無人收取地租繳交該地價稅，而彰化地方稅務局又未准分單，由被告等分單繳納，故被告等承租人不得已向彰化地方稅務局申請准由承租人分單繳納，惟未獲允許，嗣於96年間始由祠廟三官大帝現登記管理人陳勝森要求被告等依循廖木、廖銀漢之管理方式，分單繳納系爭345、347-2地號土地之地價稅，被告等旋即依其請求繳納，系爭345、347-2地號土地從95年至100年11月間之地價稅，有另案被告等依原地主之管理人陳勝森之指示繳納系爭345、347-2地號土地地價稅之繳款資料足參。據上堪認，另案被告等之先祖林圳及被告等二人確有繳納占有系爭土地之租金或地價稅之事實，臻為明確。上揭另案被告所提出之彰化縣地方稅務局函，恰足以證明廖銀漢於81年11月17日已登記為被告祠廟三官大帝之管理人，並為祠廟三官大帝全體會員所不否認者，是其代理被告祠廟三官大帝收取原告等承租範圍內土地之租金（地價稅）等行為，堪認已有表見代理之事實存在，其向原告等收取租金之法律效果自及於被告祠廟三官大帝，至為灼然。
⒊原告始終認為陳勝森並非祠廟三官大帝原始創立會員之子
孫，且其亦非祠廟三官大帝之信徒，更未參與祠廟三官大帝之祭祀活動，故其非合法之管理人。廖木於49年5月22日死亡前，有關祠廟三官大帝之一切祭祀及繳納田賦、地價稅及管理系爭土地之事務，即由廖銀漢負責管理，甚至自廖木死亡後，亦由廖銀漢繼續管理，直至廖銀漢於92年5月5日死亡時止，此期間祠廟三官大帝之一切事務，亦均由廖銀漢在管理等語。
二、被告聲明求為判決駁回原告之訴。其答辯略以：㈠按租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益
，他方支付租金而成立。被上訴人主張兩造就系爭房屋有租賃關係存在，既為上訴人所否認，則被上訴人即應就兩造曾約定，被上訴人以系爭房屋租與上訴人使用收益，上訴人支付租金之事實，負舉證責任。次按：⑴「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。」土地法第104條第1項、第2項前段分別訂有明文。⑵又「土地法第一百零四條第一項及第一百零七條第一項，關於基地或耕地承租人之優先承買權，即為承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權，須以其基地或耕地有租賃關係存在為其成立之前提要件，故提起此項訴訟之原告，應先證明其基地或耕地之租賃關係存在，而始有買賣契約訂立請求權之可言。」（最高法院44年台上字第700號判例可參）。「土地法第一百零四條第一項規定，係指房屋及基地之出賣而言，系爭土地既非建築基地，自無該條適用之餘地，況查房屋基地之優先承買權，係承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權，須以對於房屋基地有租賃關係存在為其前提要件，故提起此項訴訟之原告，應先證明其基地租賃關係存在，始有買賣契約訂立之請求權可言。」（最高法院69年度台上字第2391號裁判意旨參酌）。⑶再者，「土地法第一百零四條第一項規定承租人之基地優先購買權，必須在基地出賣時，仍具租賃關係為前提，本件上訴人就系爭土地之租賃關係，業於七十六年十二月三十一日因租期屆滿而消滅，是上訴人於七十七年四月間系爭土地標售時，與原出租人台灣企銀間既無租賃關係之存在，其遽依前開規定主張優先購買權，自有未合。」（最高法院78年度台上字第1897號裁判意旨參酌）。復按「使用借貸與租賃不同，在借用土地建築房屋之情形，不能認為使用借貸關係，隨房屋之轉讓而繼續存在，本件張坤貴與上訴人間之使用借貸契約既告終止確定，上訴人又否認同意被上訴人使用伊所有之系爭土地，依舉證分配原則即應由被上訴人就其主張之利己事實，負舉證責任。」（最高法院69年度台上字第4120號裁判意旨參酌）。
㈡本件首應探究者為：訴外人林圳所有曾為建物第一次登記之
系爭596建號建物（面積6.42平方公尺），是否業已滅失不存在？⒈訴外人林圳所有曾為建物第一次登記之系爭596建號建物
（面積6.42平方公尺）顯然已經滅失，蓋：如系爭土地複丈成果圖所示，編號B部分土地所處位置（按此即為原告主張經保存登記之系爭596建號建物），對照系爭596建號建物平面圖上位置，顯然可知訴外人林圳所有之系爭596建號建物，係面西並處於南瑤路旁，而如彰化縣彰化地政事務所（收件日期文號102年6月26日彰土測字第194300號）土地複丈成果圖所示，編號B部分土地係面北、近曉陽路，且面積亦不相符，因此原告主張：如彰化縣彰化地政事務所（收件日期文號102年6月26日彰土測字第194300號）土地複丈成果圖所示，編號B部分土地（面積8平方公尺）為系爭596建號建物云云，顯與事實不符，不足採信。
⒉再者，由原告之母曾領取拆遷房屋補償費91,098元，亦可
證明訴外人林圳所有曾為建物第一次登記之系爭596建號建物業已滅失，分述如下：
⑴系爭345地號土地早在53年7月10日分割出系爭345-1地號土地，有土地登記簿可證。
⑵依據原告所自行提出之原證五即彰化縣彰化地政事務所
於64年12月間函覆訴外人林洪月足（即原告林振煌之母）之有關（分割後）坐落彰化縣彰化市○○段南郭小段
343、345、345-1、347等4筆土地現使用人調查表可知：
①坐落彰化縣彰化市○○段○○○段000地號土地分割
後（按分割後為同小段345、345-1、345-2地號土地），原告家族係於同小段345-1地號土地上使用，至於同小段345地號土地則是由訴外人廖清圳等三人使用，此有原告所提原證五所附『祠廟三官大帝所有土地現使用人調查表』可證。
②嗣坐落彰化縣彰化市○○段○○○段00000地號土地
遭彰化市公所徵收，原告之母林洪月足領取房屋補償費91,098元，此亦有原證五所附『補償費計算單』可證。
③綜上可知，姑不論原告先人林圳所有系爭596建號建
物光復後曾為建物第一次保存登記，是否足以認定林圳曾向被告祠廟三官大帝當時之管理人廖木及鄭阿鼠承租分割前之系爭345地號土地（按被告等否認之），然由前揭證據足證，原告家族原先占用分割前坐落彰化縣彰化市○○段○○○段000地號土地，於分割後乃是占用同小段345-1地號土地，並無占用分割後之系爭345地號土地，且當同小段345-1地號土地遭彰化市公所徵收時，因為原告家族於土地上有建物存在，故原告母親領取房屋之拆遷補償費，因此系爭596建號建物，因彰化市○○○○○○段00000地號土地後業已滅失甚明。
⑶既然訴外人林圳所有曾為建物第一次登記之系爭596建
號建物業已滅失，亦即如系爭土地複丈成果圖所示，編號B部分之建物已非光復後曾經建物第一次保存登記之系爭596建號建物，又原告並未舉證證明編號B之建物與系爭345地號土地之前手即被告祠廟三官大帝之間存有租賃關係，則原告提起本件請求顯屬無據。
㈢倘鈞院審酌本件相關卷證後猶認為系爭596建號建物並未滅
失，則原告於本件所提證據，顯不足以證明原告與被告祠廟三官大帝間就系爭345、347-2地號土地存有租地建屋之租賃關係，因此原告主張被告祠廟三官大帝出售系爭345、347-2地號土地，原告得主張土地法第104條第2項之優先購買權云云，顯屬無據，答辯如下：
⒈原告所提彰化市○○段○○○段000○號之建物登記謄本
，不足認定原告所主張：「…原告之先祖父林圳於日據時代本於借地法之規定…，向被告祠廟三官大帝當時之管理人廖木及鄭阿鼠承租345地號土地建屋，並就地上建物辦理建物保存登記」：
⑴被告等否認原告所主張：「…原告之先祖父林圳於日據
時代本於借地法之規定…，向被告祠廟三官大帝當時之管理人廖木及鄭阿鼠承租345地號土地建屋，並就地上建物辦理建物保存登記」云云。
⑵依據內政部所編印之『臺灣土地登記制度之由來與光復
初期土地登記之回顧』一書中有關第五章臺灣光復初期之土地總登記，其中於該章第三節「建物情形填報及繕發權利證明」已對於光復初期之建物第一次登記如何辦理加以說明，亦即僅需提供①建物情形填報表、②平面圖及位置圖、③產權憑證、④他項權利登記申請書、⑤保證書等即可提出建物第一次登記，亦即在土地與建物非屬同一人之情形下，無須出具土地所有權人之同意書或其他有權占有之證明仍可向縣市地政機關申請建物第一次登記。
⑶據上開論述可知，縱然原告先人林圳所有系爭596建號
建物曾為建物第一次登記，但並非即可認定林圳曾向被告祠廟三官大帝當時之管理人廖木及鄭阿鼠承租分割前系爭345地號土地，故依據前揭民法第277條及最高法院83年度台上字第2405號裁判意旨，原告仍應就租賃關係之存在負舉證之責，若原告未能舉證，則原告此部分之主張實屬無據。
⒉原告所提原證三即土地使用承諾書及原證四之書證，顯不
足以證明原告之先人林圳與被告祠廟三官大帝間就系爭
345、347-2地號土地存有租地建屋之租賃關係存在，蓋：⑴被告等否認原告所主張：「…台灣光復後民國47年間，
原告之先祖父林圳因該住房不敷使用，遂與當時之祠廟三官大帝之管理人廖木協商（擴大租地建物之範圍），經廖木之同意，將租地建房之面積擴大為四十坪（租地建屋之地號包含345地號及347地號）…」云云。
⑵『土地使用承諾書』應係訴外人廖木以個人名義所書立
，效力不及於被告祠廟三官大帝，蓋：原證三之書證即土地使用承諾書，依其上所載，乃係記載「土地所有者：廖木、姓名：鄭阿鼠（下蓋鄭水仙之章）」等語，因此顯然是廖木、鄭阿鼠（或為鄭水仙）以個人名義簽立，依據該書面並未表明為『祠廟三官大帝管理人廖木』所簽立亦即未表明代理之意旨，則縱然該土地使用承諾書為真，則廖木個人之行為，依法亦非由被告祠廟三官大帝所承受。
⑶退萬步言之，縱然認該土地使用承諾書為廖木以被告祠
廟三官大帝管理人身份所簽立，則『土地使用承諾書』其上並未記載任何租賃之意，亦即未有任何租金之約定，因此該土地使用承諾書亦僅被解釋為無償之使用借貸（按假設語氣），非原告所主張之租地建物之租賃關係云云。
⑷更甚者，姑不論原告所提土地使用承諾書之性質為何，
則該書面僅有同意原告之先人林圳使用分割前之系爭345地號土地，並無同意原告之先人林圳使用分割前坐落彰化縣彰化市○○段○○○段000地號土地，因此原告欲以土地使用承諾書證明與被告祠廟三官大帝就系爭347-2地號土地存有租地建屋之租賃關係云云，實屬無稽。
⒊原告所提74年至90年間之樂捐簿，顯不足以證明原告所主
張：「…由先祖父繳納承租範圍內之土地（四十坪）之官租及分攤祭祀三官大帝（每年農曆10月15日）聖誕之費用，並備妥三牲、酒禮、菜碗敬献三官大帝，及擲筊輪流擔任三官大帝神明會之頭家、爐主等費用為租金。…」云云，蓋：
⑴依據土地使用承諾書所載之內容，並無原告前揭主張，是原告如此主張已屬無據。
⑵又原告所提74年至90年間之樂捐簿，姑不論真實與否，
則該74年以後之書證，豈能用來佐證原告所主張47年間訂立租約之租金繳付證明云云，而且既是樂捐又豈是租金之繳付，原告之主張，顯屬無據。
⒋原告所提地價稅繳款書（含62年、65、66年上期、67下期
、60至70年、95至100年）不足證明原告先人林圳與被告祠廟三官大帝存有租地建屋之法律關係，敘明如下：
⑴鈞院另案（102年度訴字第240號）曾函詢彰化縣地方稅
務局，依據彰化縣地方稅務局102年10月30日彰稅地字第0000000000號函覆資料可知：彰化縣地方稅務局函覆內容業於說明項下載明：『…二、根據本局地價稅總歸戶冊記載，旨揭地段345地號於67年上期即已課徵地價稅，347-2地號係自76年上期課徵地價稅。』等語，足證原告所占用被告張鴻圖所有系爭345、347-2地號土地，均係系爭345、347-2地號土地之前所有權人即被告祠廟三官大帝之管理人之一廖木死亡（49年5月22日）超過十多年後始課徵地價稅，則既然廖木生前並無所謂繳納官租（即地價稅）之情事，則廖木又豈會以繳納官租約定為使用系爭345、347-2地號土地之對價。因此原告主張：「…原告之先祖父林圳於日據時代本於借地法之規定，向被告祠廟三官大帝當時之管理人廖木及鄭阿鼠承租345地號土地建屋，並就地上建物辦理建物保存登記在卷…先祖父繳納承租範圍內之土地（四十坪）之官租及分攤祭祀三官大帝（每年農曆10月15日）聖誕之費用，並備妥三牲、酒禮、菜碗敬献三官大帝，及擲筊輪流擔任三官大帝神明會之頭家、爐主等費用為租金。」云云，顯屬無稽。
⑵廖木係於49年5月22日死亡，則原告提出廖木死亡十多
年後才繳交地價稅之書面資料，則邏輯上，廖木死亡多年後才繳納地價稅之資料，顯無法用來證明是廖木生前與原告之先人存有租賃關係甚明。
⑶又原告所提62年、65、66年上期、67年下期、68-70年
之地價稅繳款資料，均係繳交345-1地號土地，更足證被告等於本案所一再主張的：「…原告之先人林圳及原告原先使用分割前之彰化市○○段○○○段000地號土地，於分割後乃是使用彰化市○○段○○○段00000地號土地，並無使用分割後之彰化市○○段○○○段000地號土地，且當彰化市○○段○○○段00000地號土地遭政府徵收時，原告之母林洪月足也領取房屋補償費，因此原告現主張系爭345、347-2地號土地上之建物與訴外人祠廟三官大帝間存有租地建屋之租賃關係，實與事實不符。」為可採。
⑷原告應舉證確實與系爭345、347-2地號土地之前所有權
人即被告祠廟三官大帝存有租賃法律關係並以繳納地價稅為租金之約定，否則，原告欲以曾經繳付95年至100年地價稅之單據（按被告二人間於100年10月間買賣系爭345、347-2地號土地時也繳付了100年度系爭345、347-2地號土地之地價稅）作為租地建屋之租賃關係存在，顯非可採，蓋：依據土地稅法第4條之規定，土地所有權人本可要求無權占有人繳納地價稅甚明。
⒌另原告爰引證人廖鴻志、林洪月足於另案（102年度訴字第240號）證詞為有利於己之主張顯非足採，蓋：
⑴證人廖鴻志、林洪月足目前均與被告張鴻圖於鈞院另案
有拆屋還地等訴訟進行中，證人林洪月足亦係原告母親，而在該些訴訟中，證人亦均是辯解占用系爭345、347-2地號土地源自先人與祠廟三官大帝間存有租地建屋之法律關係云云，是證人為維護自身利益，則所為證詞顯有偏頗之虞。
⑵依據前揭彰化縣地方稅務局函文可知，系爭345、347-2
地號土地係分別於67年上期、76年上期始開始課徵地價稅，足證證人廖鴻志102年9月10日於另案（102年度訴字第240號）到庭證稱：「（問：是否看過廖木及廖銀漢去向謝義勝或其父母收取租金？）答：見過。收租金的時候我父親會帶我去」「（問：有無親眼看見或親耳聽到廖木跟謝添發就祠廟三官大帝的土地約定租賃？）答：有，親自見聞，那是讀國小的時候我爺爺跟父親帶我去的。」、「（問：你說有約定租賃，條件是什麼？）答：要向祠廟三官大帝租土地建屋，還要繳稅金。每年祠廟三官大帝祭拜的時候要來準備祀禮來參加及參加選爐主負責辦理。」、「（問：你第一次看到你父親廖銀漢或是祖父廖木去收租金，剛剛說是國小，是國小何時？）答：國小二年級。」云云，顯屬不實，不足採信。
⑶又證人林洪月足102年9月10日於另案（102年度訴字第2
40號）到庭證稱：「（問：住在南瑤路的祠廟三官大帝土地上多久？）答：民國48年嫁給我先生後就住在那裡。」「（問：有看過廖木去向被告或其父母收取錢？）答：我沒有去看，我是有聽到被告的母親問我他父親有無向我收錢，我說有收，被告的母親也說她也有出。」「（問：妳剛剛說的事情是何時發生的？）答：那是廖銀漢接管的時候收的，廖木的時候是向我公婆收的。」、「（問：所以妳沒有看過廖木去收錢？）答：我是聽我公公說的。」云云，證人林洪月足係48年始住在南瑤路的祠廟三官大帝土地上，則證人顯然不可能見聞原告所主張：『…原告之先祖父林圳於日據時代本於借地法之規定，向被告祠廟三官大帝當時之管理人廖木及鄭阿鼠承租345地號土地建屋…台灣光復後民國47年間，原告之先祖父林圳因該住房不敷使用，遂與當時之祠廟三官大帝之管理人廖木協商（擴大租地建物之範圍），經廖木之同意，將租地建房之面積擴大為四十坪（租地建屋之地號包含345地號及347地號）…』云云。依據證人證詞可知，證人係曾將地價稅繳付給廖銀漢，姑不論真實與否，廖銀漢非系爭345、347-2地號土地前手即被告祠廟三官大帝之管理人，故縱然曾繳付地價稅給廖銀漢，然非得以證明與被告祠廟三官大帝間存有租賃關係。
又本案系爭345、347-2地號土地既然在廖木生前無須繳納地價稅，則證人證稱曾聽公公說廖木去收錢云云，顯非屬實。
⒍就彰化縣稅捐稽徵處102年7月25日彰稅地字第0000000000
號函覆之資料，被告等就形式上真正不爭執，惟依據此等函覆資料，不足以證明原告所主張系爭345、347-2地號土地上之建物與訴外人祠廟三官大帝間存有租地建屋之租賃關係云云，蓋：
⑴按「土地有左列情形之一者，主管稽徵機關得指定土地
使用人負責代繳其使用部分之地價稅或田賦：一、納稅義務人行蹤不明者。二、權屬不明者。三、無人管理者。四、土地所有權人申請由占有人代繳者。」此有土地稅法第4條第1項之規定甚明。
⑵依據原告之母林洪月足88年10月5日提出於彰化縣稅捐
稽徵處之申請書（內容請准予按每人使用之面積課徵地價稅）觀之，並無檢附、載明或主張有何有權占用系爭土地之權源，且根據被告等人之瞭解，原告之母嗣後亦未根據彰化縣稅捐稽徵處88年10月18日之函文提出所謂稅捐代繳人廖志祥即廖銀漢之子同意書情形。
⑶又原告及其家人於系爭345、347-2地號土地上存有建物
，則系爭345、347-2地號土地如有未繳納地價稅之情況，勢必也會影響無權占用系爭土地但事實上正使用系爭
345、347-2地號土地之人（按土地若未依法繳納地價稅，則稅捐機關就會依法移送執行處），因此系爭345、347-2地號土地之占用人縱然曾向稅捐機關表明願意依據使用部分繳納地價稅，如此亦無法佐證占用人與系爭
345、347-2地號土地之所有權人約定有租地建屋之法律關係存在。
⒎原告請求調取另案98年度重訴字第100號拆屋還地事件暨
該案上訴二審（臺灣高等法院臺中分院99年度重上字第34號）、三審（最高法院101年度台上字第260號）之卷證資料，均無法證明原告所主張與系爭345、347-2地號土地前所有權人即被告祠廟三官大帝存有租賃關係云云，蓋：
⑴該案所涉及無權占用拆屋還地事件，與本件並無相關連，原告欲以該案為有利於己之主張顯屬無據。
⑵再者，該案中所曾被提出之二份贌耕契約書，係被告祠
廟三官大帝之前管理人之一廖木與他人所簽訂，足證祠廟三官大帝之前管理人之一廖木欲將祠廟三官大帝之土地與他人成立法律關係應以書面訂定，則原告竟無法提出租賃關係之書面資料，益證原告主張與被告祠廟三官大帝間存有租地建屋之法律關係顯非可採。
㈣退萬步言之，倘鈞院認原告就系爭345、347-2地號土地與被
告祠廟三官大帝存有租地建屋之租賃關係，則原告僅就系爭土地（即系爭345、347-2地號土地如系爭土地複丈成果圖所示編號A、B、C、C-1、D部分土地）主張有優先購買權存在，顯與法不符，蓋：
⒈按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。」土地法第104條第1項前段定有明文。
是基地承租人依上開規定行使優先購買權時，須表明願依基地出賣時之「同樣條件」購買，始得優先購買，而所謂「同樣條件」，係指標的物及價金均需相同，此乃基於標的物及價金為買賣契約之要素，為買賣契約必要之點所為當然之解釋。
⒉依據兩造所不爭之事實可知，被告祠廟三官大帝於100年
10月5日係將系爭345、347-2地號土地所有權全部出售予被告張鴻圖，並於100年10月28日完成所有權移轉登記，此亦有卷內彰化縣彰化地政事務所函覆鈞院之系爭345、347-2地號土地登記申請書等資料足證，則依據土地法第104條第1項之規定及前揭說明，原告應以與被告祠廟三官大帝與被告張鴻圖間買賣契約「同樣條件」行使其優先購買權，亦即除買賣價金需相同外，自亦不得變更為買賣契約要素之買賣標的物。
⒊原告聲明所主張之優先購買權內容，係就原告各別占用系
爭345、347-2地號土地之特定部分為之，實質上將使系爭
345、347-2地號土地產生分割之效果，顯然亦已逾被告祠廟三官大帝與被告張鴻圖就系爭345、347-2地號土地所為買賣條件之範圍。而且系爭345、347-2地號土地面積範圍頗大，臨路或未臨路顯然在買賣價格上不能等同視之，若准予原告得僅就占用系爭345、347-2地號土地之特定部分（按原告占用之位置北面臨曉陽路、西面臨南瑤路）主張優先購買權並准予分割系爭345、347-2地號土地，顯然對於被告張鴻圖權益侵害甚鉅，系爭347-2地號土地甚至將變成未面臨馬路之袋地。
⒋原告聲明僅主張就系爭土地（即系爭345、347-2地號土地
如系爭土地複丈成果圖所示編號A、B、C、C-1、D部分土地）主張有優先購買權存在，則原告主張優先購買之標的物，與被告間買賣之標的物顯非相同，故原告聲明，顯於法未合。
㈤原告所提之地價稅繳款書，顯不足證明原告先人林圳與被告祠廟三官大帝存有租地建屋之法律關係：
⒈按「土地有左列情形之一者，主管稽徵機關得指定土地使
用人負責代繳其使用部分之地價稅或田賦：一、納稅義務人行蹤不明者。二、權屬不明者。三、無人管理者。四、土地所有權人申請由占有人代繳者。」此有土地稅法第4條第1項之規定甚明。
⒉原告另提出71至74年之地價稅繳款資料，均係繳交345-1
地號土地，更足證被告等於本案所一再主張：「…原告之先人林圳及原告原先使用分割前之彰化市○○段○○○段000地號土地，於分割後乃是使用彰化市○○段○○○段00000地號土地，並無使用分割後之彰化市○○段○○○段000地號土地，且當彰化市○○段○○○段00000地號土地遭政府徵收時，原告之母林洪月足也領取房屋補償費，因此原告現主張系爭345、347-2地號土地上之建物與訴外人祠廟三官大帝間存有租地建屋之租賃關係，實與事實不符。」等語足採。
⒊再者，原告之所以繳納95年以後之地價稅，係因被告祠廟
三官大帝於前任管理人之一「廖木」死亡後，祠廟三官大帝會務荒廢，名下土地長期遭人無權占有，嗣廖木之孫廖清圳於89年11月7日，檢附祠廟三官大帝會員名冊、會員（信徒）系統表、不動產清冊、推舉書、神明會沿革等文件，向彰化縣政府申請公告，經公告二個月期滿無人異議，而由該府於90年2月14日以90彰府民宗字第29699號函發給「祠廟三官大帝會員名冊」，嗣於90年2月25日推舉陳勝森為祠廟三官大帝管理人，然卻因訴外人廖銀漢於91年5月間具狀提起確認管理權不存在等訴訟，歷經最高法院三次發回更審，直至101年11月14日最高法院駁回廖鴻志（即廖銀漢死亡後承受訴訟之人）對於臺灣高等法院臺中分院98年度重上更㈢字第38號民事判決所提上訴後，該纏訟長達10多年之另案確認管理權不存在訴訟始確定在案，在此之前，祠廟三官大帝無力繳納所積欠高額地價稅，甚至遭稅捐機關移送強制執行，因此被告祠廟三官大帝才依據土地稅法第4條第1項第4款規定，申請由占用人繳納地價稅，此有彰化縣地方稅務局函文可證，又無權占有土地之實際土地使用人，依據土地稅法規定亦為土地稅捐之法定納稅義務人之一，從而縱有繳納地價稅之事實，亦不足以作為合法占有使用土地之權源甚明，因此原告以其曾繳納地價稅證明與系爭345、347-2地號土地之前手即被告祠廟三官大帝存有租地建屋云云，實非足採。
⒋原告顯未證明曾與系爭土地之前所有權人即被告祠廟三官
大帝存有租地建屋之法律關係並以繳納地價稅為租金之約定，又無權占用人本來就可以繳付地價稅並以此作為抵付使用期間應付之地租或向納稅義務人求償，此觀土地稅法第4條規定至明，因此縱占用人曾向稅捐稽徵處表示要分擔繳付地價稅云云，亦非得以證明占用人與系爭土地之前所有權人即被告祠廟三官大帝間存有租地建屋之法律關係。
㈥訴外人廖銀漢非系爭345、347-2地號土地之前手即祠廟三官
大帝之合法管理人一情，業經臺灣彰化地方法院91年度訴字第632號判決確定在案，且訴外人廖銀漢若對外自稱管理人並有收取地價稅款，均無法被評價或認定成代表系爭345、347-2地號土地之前手即訴外人祠廟三官大帝之行為，蓋：
表見代理係指代理人雖無代理權或逾越代理權，但因本人之行為創造一個足使第三人信賴代理權存在的表象（權利外觀），本人對於相信該權利外觀而為法律行為之相對人，應負授權人責任；又或本人與無權代理人在客觀上有足以使人相信代理權存在時，而本人知之復未表示反對時，始使本人承擔代理行為的法律效果。說明如下：
⒈地價稅繳款書所載管理人係指納稅義務管理人（代繳義務
人），土地之合法管理人仍應依據地政機關之土地登記簿謄本所載為準，有彰化縣稅捐稽徵處函文足證。
⒉就民法第169條前段規定之表見代理部分：原告雖提出稅
捐稽徵單位之登記資料曾登記當時被告祠廟三官大帝的管理人是廖銀漢，但此乃稅捐機關依法為納稅義務管理人的納稅登記，並非被告祠廟三官大帝有任何之行為創造一個足使第三人信賴代理權存在的表象（權利外觀），更何況是否為土地之所有權人或管理人，依一般人之認知均會依土地登記簿上之記載為準，豈有單依據稅單上之記載信賴之理。
⒊另就民法第169條後段規定部分：原告雖主張訴外人廖銀
漢在廖木死亡後對外以祠廟三官大帝管理人出面處理事務至其去世長達數十年期間，都沒有見到久住的居民以及會員對其資格有過任何反對的意見表示云云。但被告祠廟三官大帝前任管理人廖木死亡以後，於90年2月25日選任陳勝森為管理人前，祠廟三官大帝會務係處於無管理人之狀態，被告祠廟三官大帝顯無從知悉他人有對外表示為其代理人，更遑論就對外自命為被告祠廟三官大帝管理人之廖銀漢為反對之意思表示，因此原告主張訴外人廖銀漢對外收取租金之效果及於被告祠廟三官大帝云云，顯非足採。㈦原告一直主張在廖木生前就有同意租賃關係並給原告先人使
用，但從卷證資料可知，現在的系爭兩筆土地在廖木生前根本沒有繳納地租的必要性及要求，所以廖木在生前並無租賃的對價關係，所以縱然後來原告有使用系爭土地而繳納地價稅，亦難證明是租賃關係。被告祠廟三官大官名下土地之地價稅稅款，其中有以祠廟三官大帝之土地徵收補償費抵繳，此有彰化縣彰化市公所函文足證，則原告主張繳納地價稅為使用系爭土地之對價云云，實非事實等語。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭坐落彰化縣彰化市○○段○○○段000000000地號土地
，原為被告祠廟三官大帝所有，於100年10月5日由被告祠廟三官大帝出賣，被告張鴻圖已於100年10月28日取得上開系爭土地所有權。
㈡被告祠廟三官大帝將坐落彰化縣彰化市○○段○○○段000
0000000000000000地號土地出賣前，未通知原告依同一條件優先購買。
㈢坐落彰化縣彰化市○○段○○○段000地號土地上，如彰化
縣彰化地政事務所（收件日期文號102年6月26日彰土測字第194300號）土地複丈成果圖所示，編號A面積27平方公尺二層磚造鐵皮屋、編號B面積8平方公尺二層磚造鐵皮屋，編號C面積4平方公尺二層磚造鐵皮屋，均為原告所有。
㈣坐落彰化縣彰化市○○段○○○段00000地號土地上，如彰
化縣彰化地政事務所（收件日期文號102年6月26日彰土測字第194300號）土地複丈成果圖所示，編號C-1面積12平方公尺二層磚造鐵皮屋、編號D面積29平方公尺二層磚造鐵皮屋，均為原告所有。
㈤林圳所有彰化縣彰化市○○段○○○段000○號、面積6.42
平方公尺建物，於39年8月1日辦理建物第一次登記（所有權登記）。
㈥廖木曾出具土地使用承諾書，將坐落彰化市○○段○○○段
000地號土地，「土地使用面積約肆拾坪」、「用途住房」，提供給林圳使用。
㈦被告祠廟三官大帝前任管理人鄭阿鼠、廖木，分別於34年12月26日、49年5月22日死亡。
四、兩造爭執事項：㈠林圳所有曾為建物第一次登記之彰化縣彰化市○○段○○○
段000○號面積6.42平方公尺建物，是否已滅失？如未滅失，則該建物第一次登記，是否足認林圳與被告祠廟三官大帝之間，於日據時期就系爭土地有租地建屋之租賃關係？原告主張就系爭345地號土地定有租地建屋契約（依日據時期借家借地法之規定），被告則否認有此契約。
㈡被告祠廟三官大帝與林圳，於民國47年間就系爭345、347-2
地號土地，有無成立租地建物之租賃關係？原告主張接續原租地建屋契約，於民國47年擴大租地建屋之範圍為40坪，並出具土地使用承諾書提供約40坪之基地供林圳於該土地上建築房屋。被告則否認此為租地建屋契約。
㈢被告祠廟三官大帝與原告之間，就系爭土地有無另成立租地
建屋之租賃關係存在？㈣原告能否依土地法第104條第2項規定，行使優先承買權？㈤如原告依土地法第104條第2項規定行使優先承買權時，則所
謂「同一條件」，是否必須以系爭二筆土地之全部面積為買賣條件？又是否必須按照原買賣契約以五筆土地為買賣條件？
五、得心證之理由：㈠按民事訴訟法第247條第1項前段規定，確認法律關係之訴，
非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。查坐落系爭土地上，如彰化縣彰化地政事務所（收件日期文號102年6月26日彰土測字第194300號）土地複丈成果圖所示，編號A面積27平方公尺、編號B面積8平方公尺、編號C面積4平方公尺、編號C-1面積12平方公尺、編號D面積29平方公尺等二層磚造鐵皮屋，均為原告所有等情，既為兩造所不爭執之事實，則原告主張對系爭基地上有優先承買權，為系爭基地買受人即被告所否認，致原告無法依優先承買權承買系爭基地，可見原告有無優先承買權之法律地位確屬不明，而處不安之狀態，此種不安之狀態，能以本件確認判決將之除去，揆之前揭說明，應認原告提起本件訴訟，有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
㈡按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件
優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之」，土地法第104條第1項定有明文。原告既主張其為系爭二筆土地之承租人，而為被告所否認，則原告自應舉證證明其對系爭二筆土地有租賃關係存在。又按租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。民法第421條第1項著有明文。因此，當事人所支付者是否為租金？應以其支付是否為使用租賃物之對價而定，茍當事人合意以此等給付作為使用租賃物之對價，即應成立租賃關係（最高法院86年度台上字第1326號裁判意旨可參）；反之，如當事人並無使用租賃物對價之合意，即不能認係租賃關係。經查：
⑴原告主張其先祖父林圳於日據時代本於借地法之規定，向
被告祠廟三官大帝當時之管理人廖木及鄭阿鼠承租345地號土地建屋，並就地上建物辦理建物保存登記等語，雖提出建物登記謄本為佐，然此為被告所否認，辯稱光復初期之建物第一次登記，僅需提供建物情形填報表、平面圖及位置圖、產權憑證、他項權利登記申請書、保證書等即可提出建物第一次登記，亦即在土地與建物非屬同一人之情形下，無須出具土地所有權人之同意書或其他有權占有之證明，仍可向縣市地政機關申請建物第一次登記等語，並提出內政部印「台灣土地登記制度之由來與光復初期土地登記之回顧」之節本為佐，本院認為原告所提出林圳在39年8月1日就彰化市○○段○○○段000○號（坐落○○段○○○段000地號土地上）面積6.42平方公尺磚造一層建物所為之第一次登記，依內政部印「台灣土地登記制度之由來與光復初期土地登記之回顧」所載，當時建物第一次登記，僅需提出①建物情形填報表、②平面圖及位置圖、③產權憑證、④他項權利登記申請書、⑤保證書，其中有關他項權利登記申請書部分，固須由土地所有權人蓋章證明，同時申請地上權登記，僅得認林圳建築上開房屋曾得地主即被告祠廟三官大帝同意，然並不足以認定林圳與被告祠廟三官大帝之間有何租賃之合意，故原告據此主張林圳與被告祠廟三官大帝之間有租賃關係存在，尚屬乏據，難以採信。
⑵原告又主張被告祠廟三官大帝與林圳於47年間，就系爭34
5、347-2地號土地，雖提出土地使用承諾書為佐，然被告否認有租賃關係，辯稱土地使用承諾書係訴外人廖木以個人名義所書立，效力不及於被告祠廟三官大帝，土地使用承諾書並未記載任何租賃之意，亦即未有任何租金之約定，且系爭345地號土地在53年7月10日分割出系爭345-1地號土地，該建物係於分割後乃是占用同小段345-1地號土地，並無占用分割後之系爭345地號土地，嗣同小段345-1地號土地遭彰化市公所徵收，原告母親領取房屋之拆遷補償費，因此系爭596建號建物因彰化市○○○○○○段00000地號土地後業已滅失等語。查：林圳在39年8月1日就彰化市○○段○○○段000○號建物所為之第一次登記，係面積6.42平方公尺之磚造一層建物，雖坐落分割前○○段○○○段000地號土地上，依土地使用承諾書所載：「土地使用面積約肆拾坪」、「用途住房」等情，並對照47年10月13日申請書、彰化市公所通知、彰化縣政府修建房屋證明書綜合觀察，僅可認被告祠廟三官大帝之管理人廖木曾於47年間出具土地使用承諾書，將分割前坐落彰化市○○段○○○段000地號土地提供約肆拾坪供林圳住房使用，然並無從證明被告祠廟三官大帝與林圳之間，有何租賃之合意。再者，被告所辯原345地號土地於53年7月10日分割出同小段345-1地號土地之事實，有土地登記簿可憑，而依彰化縣彰化地政事務所函（64年12月9日發文，彰地字第6333號）所附祠廟三官大帝所有土地現使用人調查表所載，林圳所有上開建物（含添建部分），當時使用人名稱係原告之母林洪月足，坐落地號為○○段○○○段00000 地號一節，亦有上開彰化縣彰化地政事務所函在卷可憑，堪認林圳所有上開建物，係坐落在○○段○○○段00000 地號土地上，並無占用系爭345地號土地。復以○○段○○○段00000地號土地嗣後經彰化市公所徵收，原告之母林洪月足已就上開建物領取房屋補償費91,098元之事實，亦有補償費計算單可證。綜合以上各項事實，堪認原為林圳所有坐落彰化市○○段○○○段000○號建物，已因徵收而滅失，應可認定。是以原告主張如系爭土地複丈成果圖所示，編號A、B、C、C-1、D部分土地上之建物，均非林圳所有坐落彰化市○○段○○○段000○號建物，原告主張其繼受林圳所有上開建物並繼受土地承租人之地位等語，即非有據，難以採取。
⑶原告復主張其與被告祠廟三官大帝就系爭345、347-2地號
土地存有租賃法律關係並以繳納地價稅為租金，原告及原告之前手均依先祖父林圳與祠廟三官大帝之約定繳納上開承租土地面積之官租或地價稅，繳納至100年11月止，另分攤相關祭祠三官大帝之費用及輪值擔任三官大帝神明會之頭家、爐主等費用，迄今原告仍在分擔等語，被告則辯稱樂捐簿之樂捐非租金之繳付，原告所提地價稅繳款書不能證明原告或林圳與被告祠廟三官大帝存有租地建屋之關係等語。查：原告所提出之樂捐簿，依一般社會認知，係信眾（信徒）或會員對於廟會或神明會活動之出資贊助款，實與作為使用租賃物對價之租金，性質迥異，實難以此民間習俗活動之贊助款（捐款）作為繳交租金之證明。其次，原告雖提出地價稅繳款書、地價稅繳納通知書為佐證，然則有關繳納地價稅，依土地稅法第4條第1項：「土地有左列情形之一者，主管稽徵機關得指定土地使用人負責代繳其使用部分之地價稅或田賦：一、納稅義務人行蹤不明者。二、權屬不明者。三、無人管理者。四、土地所有權人申請由占有人代繳者。」之規定，土地占有人亦得繳納其占有土地之地價稅，是以原告及其母親縱有繳納系爭二筆土地地價稅之事實，則原告及其母親按占有使用系爭土地之面積而繳納地價稅，亦與上開法律規定相符，況且系爭土地曾積欠地價稅，被告祠廟三官大帝因而向稅捐機關申請由占有人代繳占有土地地價稅之事實，亦有被告所提出之法務部行政執行署彰化行政執行處通知、彰化縣地方稅務局函可憑，由此即知原告或其母並非自始至終均有代繳系爭土地之地價稅，更不能證明繳納之地價稅有何作為使用租賃物對價之合意，自不能認有租賃關係存在。至於原告雖主張證人廖鴻志於另案（本院102年度訴字第240號拆屋還地事件）證述廖木及廖銀漢二人有收租金來繳納稅金等語，然同案證人廖清圳卻證述沒看過也沒聽過廖木去向使用祠廟三官大帝名下的土地的人收取地價稅，是廖銀漢去收的，收了以後並沒有拿去繳地價稅，70幾年的時候有徵收土地，地價稅才從徵收的補償金裡面扣除等語不符，是其證詞尚屬有疑，難以遽信。
⑷至於原告所主張依被告所提出之彰化縣地方稅務局函，足
以證明廖銀漢於81年11月17日已登記為被告祠廟三官大帝之管理人，並為祠廟三官大帝全體會員所不否認者，是其代理被告祠廟三官大帝收取原告等承租範圍內土地之租金（地價稅）等行為，堪認已有表見代理之事實存在，其向原告等收取租金之法律效果及於被告祠廟三官大帝等語，則因稅捐機關依法為納稅義務管理人的納稅登記，並非被告祠廟三官大帝以行為表示已代理權授與他人，況且被告祠廟三官大帝自前任管理人鄭阿鼠、廖木死亡後，至90年2月25日選任陳勝森為管理人之前，並無依管理人選任程序選出合法管理人，當時祠廟三官大帝處於無管理人之狀態，自無從對自命管理人之廖銀漢為反對之意思表示，核與民法第169條所規定表見代理之要件不符，故原告上開主張，亦無足採。
㈢綜上所述，原告未能舉證證明其與被告祠廟三官大帝間就系
爭土地有租賃關係存在，自無從本於承租人之地位，主張優先承買系爭土地。從而，原告請求確認其對系爭二筆土地上，如系爭土地複丈成果圖所示，編號A部分面積27平方公尺、編號B部分面積8平方公尺、編號C部分面積4平方公尺土地，編號C-1部分面積12平方公尺、編號D部分面積29平方公尺土地，由被告祠廟三官大帝與被告張鴻圖於100年10月5日所訂立買賣契約之同一條件，有優先購買權存在；以及被告張鴻圖應將前開土地於100年10月28日以買賣為原因，原因發生日期100年10月5日所為各該部分之所有權移轉登記，均予塗銷；併請求被告祠廟三官大帝應就系爭345地號土地，如系爭土地複丈成果圖所示編號A、B、C部分土地，與原告訂立買賣契約，並於原告給付3,669,549元之同時，被告祠廟三官大帝應將系爭345地號土地，如系爭土地複丈成果圖所示編號A、B、C部分土地，辦理分割登記，並將所有權移轉登記予原告，以及被告祠廟三官大帝應就系爭347-2地號土地，如系爭土地複丈成果圖所示編號C-1、D部分土地，與原告訂立買賣契約，並於原告給付1,932,904元之同時，被告祠廟三官大帝應將系爭347-2地號土地，如系爭土地複丈成果圖所示編號C-1、D部分土地，辦理分割登記，並將所有權移轉登記予原告，均無理由，不能准許，應予駁回。
㈣本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，經審酌後於判決結果不生影響，爰不再逐一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 2 月 27 日
民事第二庭 法 官 陳弘仁以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 2 月 27 日
書記官 林明俊