臺灣彰化地方法院民事判決 102年度訴字第1079號原 告 駱世祥訴訟代理人 蕭萬龍律師複 代理人 胡宗典律師被 告 鄭嘉章
張慧雲共 同訴訟代理人 汪紹銘律師上列當事施建興人間請求給付違約金事件，本院於民國103年3月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告鄭嘉章、張慧雲應給付原告新臺幣肆佰貳拾捌萬貳仟陸佰貳拾元，及自民國一百零二年十一月二十八日起至清償日止，按周年利率百分之五計算之利息。
被告張慧雲應給付原告新臺幣壹萬伍仟零肆拾參元，及自民國一百零二年十一月二十八日起至清償日止，按周年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告鄭嘉章、張慧雲負擔99%，被告張慧雲負擔1%。本判決第一項於原告以新臺幣壹佰肆拾參萬元供擔保後，得假執行，但被告鄭嘉章、張慧雲以新臺幣肆佰貳拾捌萬貳仟陸佰貳拾元預供擔保後，免為假執行。
本判決第二項得假執行，但被告張慧雲以新臺幣壹萬伍仟零肆拾參元預供擔保後，免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：伊前於民國101年10月17日，與被告鄭嘉章、張慧雲二人，就被告鄭嘉章所有坐落彰化縣彰化市○○段○○○○○○○○○○號土地，及被告張慧雲所有坐落前開地號上之彰化縣彰化市○○段○○○○○號即門牌號碼彰化縣彰化市○○路○段○○○號建物(下合稱系爭房地)，訂立不動產買賣契約(下稱系爭契約)，買賣總價金為新台幣（下同）2650萬元。依系爭契約第3條約定，伊於簽約當日交付被告二人面額60萬元支票1紙，用以為簽約款並經兌現。且在雙方並無約定備證款情形下，被告二人應即備齊辦理所有權移轉登記所須相關文件(下稱待辦文件)交予訴外人地政士陳秀夏。惟被告二人並未備齊待辦文件，伊先於101年12月12日為被告張慧雲代為繳納交易系爭房地隨課之房屋稅15,043元後，被告二人反而委請律師發函要求交付完稅款，伊仍於102年1月4日委由陳秀夏為被告鄭嘉章繳納交易系爭房地土地增值稅1,541,310元。伊繳納上開稅款後，欲將稅款繳納完畢之事實及完稅款餘額243,647元交付被告，惟被告二人均避不見面，伊於102年8月29日委請律師函詢被告二人履約意向，經被告二人於102年9月5日委由律師函覆，已無意續為履行系爭契約。
故，伊依系爭契約第10條第1項約定，以起訴狀繕本送達被告二人時解除系爭契約，爰依民法規定請求被告返還已受領之簽約款60萬元及代繳土地增值稅1,541,310元之完稅款，合計2,141,310元；並依系爭契約約定，被告二人應給付違約金2,141,310元（60萬元＋1,541,310元)；即被告二人給付原告4,282,620元；另依據不當得利之法律關係，請求返還為被告張慧雲代繳之房屋稅15,043元等情，並聲明(一)被告張嘉章、張慧雲應給付原告4,282,620元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按周年利率百分之5計算之利息。(二)被告張慧雲應給付原告15,043元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按周年利率百分之5計算之利息。(三)願供擔保請准宣告假執行。
二、被告二人則辯以:伊與原告經101年10月17日成立系爭契約，系爭房地之土地增值稅單於101年11月27日核下後，先於101年12月27日委託律師函催原告繳納，原告於101年12月28日收到律師函後仍不繳納完稅款，乃再於102年1月8日委託律師發函解除契約(下稱第一次解除契約)，原告復於102年1月9日以存證信函稱已代繳土地增值稅及隨課之房屋稅共計1,556,353元，但即便原告已繳納土地增值稅及隨課之房屋稅，惟系爭契約約定之完稅款係指土地增值稅、房屋稅、地價稅及伊另行積欠之其他地價稅、房屋稅，原告並未完全履行此義務；且嗣後原告亦未依約定期限代償銀行貸款2410萬元，伊再於102年1月14日妥託律師發函催告原告應代償銀行貸款，原告仍不願辦理代償銀行貸款事宜，伊乃於102年1月25日委託律師以存證信函解除契約(下稱第二次解除契約)並沒收價金。因此拒絕待辦文件及返還價金，且因伊二人僅有收取60萬元，即必須前往辦理過戶予原告及相關貸款清償，顯不合理，故原告未付清完稅款及尾款前，伊得主張同時履行抗辯權，拒絕配合提出待辦文件。且依系爭契約約定應將移轉系爭房地所有權代辦文件交予專業之地政士辦理移轉登記手續，以保障雙方權益，而系爭契約上並未約定由哪位地政士辦理，且原告亦未指定地政士經伊二人同意，則原告要求伊提出待辦文件予原告即不符合債之本旨等語資為抗辯，並聲明: (一)原告之訴及假執行之聲請均駁回。(二)如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。
三、經查，兩造於101年10月17日就系爭房地成立系爭契約，原告並於同日交付支票60萬元經被告兌現，嗣分別於101年12月12日代繳被告張慧雲所應繳納之房屋稅15,043元及102年1月4日代繳被告所應繳納之土地增值稅1,541,310元（由買賣價金扣抵）。此為被告等所不爭執。被告二人於102年12月27日、102年1月8日委託賴瑩真律師發函原告，於102年1月14日、102年1月25日委託汪少銘律師發函原告；原告於102年1月9日、102年1月25日寄發存證信函予被告二人，另原告於102年8月29日委請律師發函，並經被告二人委由律師於102年9月5日函覆等事實，業據兩造提出系爭契約、稅單、律師函及存證信函等文件附卷可稽，亦為兩造所不爭執，上開部分，堪信為真實。
四、原告另主張解除系爭契約，並請求返還價金、給付違約金及被告張慧雲應返還不當得利等情，則為被告二人所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為(一)被告解除系爭契約之主張是否有理由?(二)原告解除系爭契約之主張是否有理由?
(三)原告得否請求被告附加利息返還價金? (四)系爭契約違約金之約定，是否過高有無酌減之必要(五)原告請求被告張慧雲返還不當得利有無理由?茲分述如下:
(一)被告解除系爭契約之主張是否有理由?
1、就被告第一次解除契約之主張部分:
(1)按解除權之發生原因有二，一為因當事人以契約訂定者，謂約定解除權；一為因法律規定者，謂法定解除權。除當事人間有保留解除權之特別約定外，非有法律所規定之解除權不得為之，最高法院83年度台上字第1628號判決意旨參照。次按解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意；復按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院18年上字第1727號、17年上字第1118號判例要旨參照。又解除權之行使為單獨行為，其發生效力與否，端視有無法定或約定解除原因之存在。主張行使法定解除權者，應就其具備各該法律所規定之要件負舉證之責；主張行使意定解除權時，則應證明保留解除權之特別約定內容如何，及其行使解除權是否符合雙方約定內容。按，系爭契約第3條（各期付款約定）約定：其中付款期之完稅款、約定付款金融180萬元整(抵繳土地增值稅)，應同時履行條件於土地增值稅、契稅單核下後，經地政士通知三日內，本期價款由買方支付之；同時雙方應依約繳清稅款；約101年11月20日內。第10條2項約定：買方違反本約定任一條約或逾期達5日仍未付清或已付之票據無法兌現時，買方應按逾期期款部分附加法定利息於補付期款時一併支付賣方，如逾期一個月不付期款或遲延利息，經賣方以存證信函其他書面催告，經送達逾7日仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已收價款充作違約金，但所該沒收之已付價款以不超過房地總價百分之15為限，賣方不得另行請求損害賠償。
(2)經查，交易系爭房地之土地增值稅稅單係在101年11月27日核下，經被告二人於101年12月27日委託律師函催原告於函到7日內給付180萬元完稅款，並另於102年1月8日以律師函稱已逾7日給付期限而解除契約。惟原告於收受101年12月27日律師函後，已於102年1月4日以皇家食品工業股份有限公司名義（考量將來登記名義人）代為繳納上開土地增值稅款，並經台中商業銀行彰化分行收訖，有(自用買賣)彰化縣地方稅務局土地增值稅繳款書(總局)，加蓋台中商業銀行彰化分行章戳共6紙在卷足憑。故被告等未先查證原告是否已繳納完稅款，而逕於102年1月8日以原告未履行契約第3條關於完稅款之規定，而解除契約之意思表示，即屬無據。
(3)至於被告另主張系爭契約第3條所稱之完稅款，應包含土地增值稅、房屋稅、地價稅及另行積欠之其他地價稅、房屋稅而辯稱即便原告代繳系爭房地之土地增值稅，然並未代繳被告所積欠其他年度之地價稅、房屋稅，故其仍屬違反系爭契約第3條，而得依第10條第2項規定解除契約等語。查系爭契約第3條關於付款期程中關於「完稅款」意義之解釋，因系爭契約文字已記載180萬元整係抵繳土地增值稅，業已明確。雖被告主張證人陳秀夏曾於另案臺灣彰化地方法院檢察署102年度偵字第7120號偵查庭中證稱「不繳備證款這個部分，將備證款放在完稅款，去抵繳他們(指被告)積欠的土地增值稅、房屋稅、地價稅，被告二人也同意，所以才會在契約書完稅款這個項目括弧寫抵繳土地增值稅」等語，惟證人於本院證稱：當時有談及積欠房屋稅，但不知金額，我去報完稅後，稅捐處才把房屋稅補補單給我（據證人庭提記錄單，係101年12月4日)，這時才知道正確金額等語，堪信被告等積欠房屋稅、房屋稅等固由原告繳納，用扣抵本件價金，然此部分僅原告於辦理過戶前（尚涉及被告應備件協同移轉登記之事，下敘述之），繳清即可（繳清始得過戶），且亦非交付予被告等人。故被告等所辯，尚非可取。
(4)又被告雖辯稱：因系爭契約未明確約定代辦之地政士為何仁致無從履行交付代辦文件之義務。惟就兩造訂立系爭契約過程觀之，均係由地政士陳秀夏見證並代為交涉，斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則從契約之主要目的及經濟價值等作全盤之觀察，顯認系爭契約系由兩造均同意由陳秀夏辦理系爭房地移轉登記所有權之事宜，則被告抗辯系爭契約無辦理之地政士，委無足取。
(5)綜上，原告並未違反系爭契約第3 條未繳納完稅款部分，被告以系爭契約第10條第2 項主張解除系爭契約即無理由，故被告第一次解除契約並不合法。
2、就被告第二次解除契約之主張部分:
(1)按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。民法第264條第1項定有明文。次按因契約互負債務之當事人，如一方有先為給付之義務者，僅他方享有同時履行抗辯權，此觀民法第264條第1項之規定自明，最高法院93年度台上字第956號判決意旨可參。再按付款期交屋款、約定付款金融2410萬元(確實金額依台新銀行之貸款為準，由原告代償)、應同時履行條件無貸款者，於辦妥所有權移轉登記後，經地正士通知三日內，本期價款由買方支付之，同時點交買賣標的，約101年11月30日，有貸款者，依第4條約定。賣方因債務關係提供本買賣標的物設定之抵押權，其所擔保之未償債務賣方應於交付尾款前清償並塗銷抵押權，系爭契約第3條、第4條第3項第1款分別定有明文。
(2)被告辯稱：原告固曾於101年12月12日及102年1月4日代為繳納土地增值稅及隨課房屋稅金共計1,556,353元，惟尚有剩餘243,647元之完稅款及交屋款即尾款2,410萬元台新銀行之貸款(至101年12月5日實際金額為23,943,469元)未繳納，故另於102年1月14日妥託律師函，催原告代償台新銀行貸款後原告仍不願前往辦理，故於102年1月25日委託律師解除契約並沒收價金等情。
(3)經查，系爭房地因被告設定擔保負有抵押貸款債務，依系爭契約第4條第3項第1款規定，文義解釋上應由被告二人於原告交付尾款前清償並塗銷抵押權，並特別於約定付款金融項下特別括弧註記代償台新銀行之貸款。惟原告是否有先為給付交屋款(銀行貸款)之義務或，與被告交付待辦文件間有同時履行抗辯之權利，即應加以審究。對於被告應交付待辦文件之時點，依系爭契約第3條關於備證款之規定，應於被告備齊所有權移轉登記應備文件同時，本期價款由原告負擔。惟因系爭契約上並未約定有備證款，則參酌兩造立約當時之真意，被告二人應交付待辦文件之時點，即應係在繳納完稅款規定之前，即負有此義務。被告二人主張原告有先給付交屋款之義務並以此主張同時履行抗辯權而未提出待辦文件，即無理由。且衡諸不動產買賣交易實務上，因不動產標的通常金額龐大，若出賣之一方未交付待辦文件，則買受之一方無從辦理所有權移轉登記而無法用以設定負擔，則被告二人辯稱原告已經洽妥國泰銀行代償被告二人於台新銀行之抵押貸款，即因被告未提供待辦文件致無法為所有權移轉登記，則不能加以此歸責原告。
(4)綜上，因被告二人負有先為給付即交付待辦文件之義務，依民法第264條第1項但書之規定，被告二人自不能主張同時履行抗辯權而不交付待辦文件。故，原告因被告二人不交付待辦文件而未交付交屋款，乃行使同時履行抗辯權，並未違反系爭契約第3條規定，故被告第二次解除契約之主張仍無理由。
(二)原告解除系爭契約之主張是否有理由?
1、按賣方違反本約任一條約，定致影響買方權利時，買方得定相當期限催告賣方解決，逾期仍未解決者，買方得解除本系約，系爭契約第10條第1項前段定有明文。
2、經查系爭契約因無備證款之約定，被告應先與交付待辦文件，且證人陳秀夏亦到庭證稱簽約當天就要求被告將過戶相關文件正本交給伊辦理，但是被告說要尾款時才要隨同去地政事務所辦理；證人另證稱：代償是以買方名義去向銀行貸款，用以清償賣方原本抵押債務，此部分買方取得所有權後，才可以辦理代償事宜；101年12月間，被告有提及不願意賣，我告知此有違約問題；曾在網路上看見被告請仲介公司賣，有告知被告要下架，12月5日被告也打電話給仲介公司;完稅（繳納土地增值稅）後，因找不到被告，扣抵後的差額價金(約27萬元，交屋時應給付予被告)、被告應付的仲介費用，都無法處理等語。足見係可歸責於被告二人而未履行其義務。原告嗣於102年8月29日委由律師發函催告被告應於函到7日內將系爭房地之待辦文件備齊，然被告二人仍未履行前開義務，原告再以本件起訴狀送達被告二人為解除系爭契約，該解除契約之意思表示，業由被告二人於102年11月28日收受送達起訴狀(有送達回執附卷可稽)並知悉，而生解除契約之效力，是系爭契約應已於102年11月28日解除無誤。
(三)原告得否請求被告附加利息返還價金?按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259條第2款定有明文。本件系爭契約已經原告合法解除，詳如前述，原告自得請求被告二人附加利息返還已付之價金。
(四)系爭契約違約金之約定，是否過高有無酌減之必要?
1、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第250條第1項、第2項前段定有明文。經查，依系爭契約第10條第1項後段規定：解約時賣方除應將買方已付之房地價款並附加法定利息全部退還買方，並應按房地總價款（2650萬元)百分之15支付違約金。但該賠償之金額已超過已付價款者，則以已付價款為限，買方不得另行請求損害賠償。並未就系爭違約金之性質有特別約定，亦未就被告依此向原告請求違約金，是否影響其另受損害賠償之請求，有所明文。揆諸前開民法第250條之規定，應認此係屬損害賠償總額預定性質之違約金。次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦有明文，而違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，及就債務人若能如期履行債務時，債權人所得享受之一切利益，以為衡量之標準，倘違約金係屬損害賠償總額預定之性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異，最高法院70年度台上字第3796號、71年度台上字第2223號、82年度台上字第2529號、85年度台上字第1041號、86年度台上字第285號、88年度台上字第1968號判決意旨可供參照。
2、本院審酌兩造違約金之約定，其目的在使被告為免受逾期罰款而能依約履行，原告已付價金共計2,141,310元(定金60萬＋土地增值稅154萬1310元)後，被告二人未依約辦理過戶相關手續，其違約情事顯屬重大，依兩造約定之違約金為系爭房地總價之百分之15，但如應賠償金額超過已付價款以已付價款為限，顯係已就違約金數額為衡量，並無與原告實際損害顯相懸殊之處，且此違約金為原告已支付價金之二倍，對被告等尚無不公平情事。自無違約金酌減之必要。
(五)原告請求被告張慧雲返還不當得利有無理由?按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。本件原告為被告張慧雲繳納隨課之房屋稅款15,043元，有繳款書影本1份在卷足憑，被告張慧雲雖辯稱：原告代繳之上開稅款係因完稅款之約定包含房屋稅而無不當得利，然此抗辯為本院所不採已如上述，況系爭不動產已於103年1月27日移轉所有權予他人，故被告張慧雲受有上開房屋稅款已代付利益而受領無法律上之原因。從而，原告主張被告張慧雲此部分係不當得利，即有理由。
五、綜上所述，系爭契約已經原告合法解除。從而，原告依民法第259條第2款請求被告二人返還價金2,141,310元（定金60萬元＋代墊充價金之土地增值稅1,541,310元)，及依系爭契約第10條第1項約定，請求被告二人於原告已付價款之範圍內，賠償原告因違約所受之損害2,141,310元，合計4,282,620元及自起訴狀繕本送達被告二人翌日即102年11月28日至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。另原告依不當得利之法律關係，請求被告張慧雲給付15,043元，及自起訴狀繕本送達被告張慧雲翌日即102年11月28日起至清償日止，按年息5％之利息，亦有理由，應予准許。
六、本判決第一項部分，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不符，爰分別酌定相當金額准許之。另就本判決第2項所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應依職權宣告假執行，原告就此部分聲請願供擔保宣告假執行，即無必要，附此敘明。另依被告張慧雲聲請，得預供擔保，免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。
中 華 民 國 103 年 3 月 27 日
民事第一庭 法 官 王鏡明以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 103 年 3 月 27 日
書記官 陳佳宏