臺灣彰化地方法院民事判決 102年度訴字第1106號原 告 洪儷真訴訟代理人 羅豐胤律師複代理人 林世勛律師訴訟代理人 廖學能律師被 告 詹永久訴訟代理人 詹淑華
陳世煌律師黃俊昇律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國103年4月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣貳萬玖仟零貳拾參元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：…三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，民事訴訟法第255條第3款定有明文。查本件原告起訴原係請求被告應給付原告2,761,060元，嗣於民國103年1月17日以書狀追加利息部分，核屬擴張應受判決事項之聲明者，合於上開法律規定，應予准許。
貳、原告起訴主張：
一、請求權基礎：
㈠ 民法第92條第1項規定：「因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。」
㈡ 民法第227條第1項規定：「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」
㈢ 民法第256條規定：「債權人於有第二百二十六條之情形時，得解除其契約。」
㈣ 民法第259條規定：「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。三、受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之。四、受領之給付物生有孳息者，應返還之。五、就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。六、應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額。」
㈤ 民法第260條規定：「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。」
二、查原告於民國（下同）102年2月27日與被告簽訂不動產買賣契約，承買被告所有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號（分割後為296-1地號），面積198平方公尺之土地（下稱「系爭土地」）之所有權暨相鄰295地號水利地及通道之使用權，價金總計新台幣（下同）2,761,060元。
三、次查原告於購買前揭土地之初，即言明係為作為興建工廠使用，故水電設置乃為必須，而被告亦向原告保證絕無問題，系爭約定重要事項並均載明於買賣契約內容，而購買之初，被告及其配偶曾協同原告至買賣標的現場履勘，確認原告所購買之土地係為臨路之土地；未料系爭土地於辦理分割移轉登記時，地政事務所通知承辦之土地代書，告知因系爭土地上存有建物，故依法需罰鍰6萬至30萬不等，並且需立即拆除，嗣原告告知土地代書，與被告共有土地無礙，原告亦認為該土地足以達到當初購買使用之目的即可，是否分割暫無大礙，並未多做他想，然被告於數日後仍另請土地代書辦理分割，嗣原告乃於102年9月16日始取得完整之土地所有權狀（分割後為彰化縣○○鄉○○段○○○○○○號）。
四、系爭土地辦理分割完成並完成土地移轉登記完畢後，原告即委請水電行專業人員代為辦理申請水電使用，未料，原告竟被告知申請農業電力無虞，然自來水使用部分均無法申請，因該土地乃為公共設施保留地，將來為鐵路用地，依都巿計畫法第50條、51條規定，日後亦無法於其上興建建物，原告聞悉後實深感詫異；更甚者，被告於系爭土地出售之初，乃向原告告知所出售之土地範圍係為設置於土地現場界標之電線桿成一直線之臨路土地，未料該土地分割後竟成為一袋地，土地範圍向後退縮，且被告於土地分割完畢後，約於9月24日始告知原告該通道乃由其向台灣糖業股份有限公司(下稱台糖公司)承租，原告無權由該通道出入。
五、經查，公共設施保留地之市價乃遠低於土地公告現值，被告於未告知原告之情況下，以高於市價之每坪43,000元出售予原告，而另以其所有同為公共設施保留地之每坪3 萬元價格出售予第三人，核被告種種行為，使原告深感受騙，嗣原告向彰化縣溪州鄉調會解委員會申請調解，要求被告解除系爭買賣契約，返還買賣價金時，被告竟告知原告日後皆可由其向台糖公司所承租之土地進出，並持系爭買賣契約第14條之約定，要脅原告已逾越系爭買賣契約所約定之十日解除契約期限，原告已無權解除契約，致使兩造調解不成立。核被告之舉，顯已涉犯民刑事相關詐欺罪嫌。
六、按民法第92條第1項規定：「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。」，蓋被告與其配偶明知系爭土地並無法達到原告購買使用之目的，仍偽稱原告購買後使用絕無問題，並未告知該土地乃為公共設施保留地及分割後會成為袋地，無法通行，而以高於市價之價格出售予原告，牟取暴利，致原告因受其詐欺而為購買土地之意思表示，嚴重侵害原告權益。
七、為此，原告於本件起訴前，委請律師發函被告解除系爭與被告間102年2月27日所簽立之坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地（分割後為化縣○○鄉○○段○○○○○○號）及相鄰水利地暨通道使用權之不動產買賣契約，並請被告於文到後七日內返還買賣價金2,761,060元，及出面辦理系爭土地回復移轉登記。然而，被告收到前開律師函後，仍置之不理，為保原告應有之權益，原告不得不提起本件訴訟，訴請被告返還買賣價金及清償相關損害賠償。
八、系爭土地計198平方公尺，被告以每坪43,000元之價格出售，合計契約總價金為258萬元。另系爭水利地暨通道使用權之款項，以及相關雜項開銷計335,000元。扣除被告嗣後退還原告153,940元，總計被告應返還原告之買賣價金及損害賠償數額，共計2,761,060元。系爭295地號土地雖為彰化農田水利會所有，然原告有看到被告在使用水利地，所以在出售時被告有跟原告講，以後買了這塊地旁邊的水利地也可以一併使用。335,000元是第二次分割登記時才交付給被告，在之前簽訂契約書時沒有這筆款項，所以事後也沒有再添載在契約書上。被告退回的153,940元，後來含在335,000元裡，又一併在胡瑞宏代書前交給被告。又原告於102年10月29日委託育群國際法律事務所羅豐胤律師，以律師函的方式，依民法第92條第1項之規定，對於被告撤銷購買系爭土地之意思表示；或依民法第256條之規定，以被告有不完全給付之債務不履行情事，為解除契約之意思表示。前開律師函於102年10月30日到達被告時已生效力，是以原告請求被告自102年10月30日起至清償日止，按年息百分之5計算遲延利息，應屬合法有據。
九、原告依民法第92條第1項規定撤銷被詐欺之意思表示，復依民法第256條規定解除系爭買賣契約，此二請求權互相獨立並存，原告自得選擇行使，如果行使其中一請求權而達目的，則其他請求權即行消滅，如未達目的，則其他請求權仍得行使。是以本件請求權之關係，原告係採擇一主張，說明如后：
㈠按法律行為經撤銷者，視自始無效，民法第114條定有明
文，依此規定，法律行為經銷後，應溯及法律行為成立時失其效力。如當事人雙方於法律行為成立後，曾互為給付，在撤銷後，應互負回復原狀之義務，最高法院69年台上字第3293號判決參照。查原告於102年10月30日，已依民法第92條第1項之規定，對於被告撤銷購買系爭土地之意思表示，是依前開判例意旨，系爭買賣契約經撤銷後應溯及法律行為成立時失其效力，又原告就系爭買賣契約已給付被告2,761,060元，被告即應負返還買賣價金2,761,060元予原告之義務。
㈡次查，系爭買賣合約第八條明訂「本約不動產訂於付清買
賣價款日或於登記完畢現況點交，且乙方應負責水電暢通。復於其他約定事項第⑥點約定「賣方須給予電力供買方使用。自來水也一併給予買方使用。」。然而，原告於完成系爭土地買賣，並委託水電行專業人員代為辦理水電使用時，才知悉系爭土地為公共設施保留地，日後無法於其上興建建物，亦無法申請水電使用。由於原告於購買系爭土地之初，已再三向被告強調，購買系爭土地之目的在於興建工廠使用，故水電設置乃為必要，且被告亦對原告保證沒有問題。現既已證明系爭土地為公共設施保留地，從而原告即無法就系爭土地申請水電，亦無法於系爭土地建置工廠，足認被告已違反系爭契約第八條及其他約定事項第⑥點之約定，是依民法第227條第1項、第256條、第259條之規定，原告自得以不完全給付之情事，向被告解除系爭買賣契約，並請求被告回復原狀即返還買賣價金2,761,060元。查原告就系爭地號296-1土地申請用水時，自來水公司表示申請「臨時用水」可以，但無法申請「普通用水」。惟原告就系爭地號296-1土地的使用目的為興建廠房，日後營運時需要大量用水，絕無可能以「臨時用水」替代，況「臨時用水」的收費較高，相關管路之建置也需要原告自費，粗估建置費用高達上百萬，顯不經濟，而無可行性。
㈢綜上，被告既於兩造締結系爭買賣契約之初，刻意隱瞞系
爭土地為公共設施保留地的事實，且向原告保證系爭土地興建工廠及申請水電無虞，從而原告向被告為購買系爭土地之意思表示，即屬因被詐欺而為之意思表示，自得依民法第92條第1項之規定予以撤銷。其次，被告復於系爭買賣契約約定，保證系爭土地水電暢通無虞，惟實際上系爭土地既無法興建工廠，亦無法申請水電使用，足徵被告確有不完全給付之情事，從而原告依民法第256條之規定解除系爭契約，亦屬合法有據。此二請求權互相獨立並存，原告自得選擇行使，如果行使其中一請求權而達目的，則其他請求權即行消滅，如未達目的，則其他請求權仍得行使，尚請鈞院依法併為審酌。
十、系爭地號296-1土地於分割後，屬於為地號296、地號294、地號295、地號297-1等土地所包圍之袋地。系爭地號296-1土地係自地號296土地分割而得，目前仍屬被告所有。
另地號294土地為財政部國有財產署所有，地號295土地為臺灣彰化農田水利會所有，地號297-1土地為台糖公司所有，地號304-2亦屬臺灣彰化農田水利會所有。由於系爭地號296-1土地於分割後屬於袋地，故必須自地號297-1土地上之既成道路進出。然而，被告竟於系爭地號296-1土地分割後，才向原告告知該既成道路係由其向台糖公司承租，原告無權由該通道出入，亦能證明被告有詐騙原告購買系爭地號296-1土地之情事。
、再查被告係以每坪4萬3,000元的價格，將系爭土地計198平方公尺出售予原告。然而，原告在第一次辦理移轉登記時，係將地號296土地登記為兩造共有，持分各為二分之一。又地號296土地於分割前，共計373平方公尺，除以二也只有186.5 平方公尺，不足被告出售給原告的198平方公尺，所以被告才會退還原告價金153,940元。嗣後，原告再次辦理移轉登記，並將系爭296-1地號土地從296地號土地分割出來，單獨移轉予原告所有。因系爭296-1地號土地為198平方公尺，加上被告另行出售予原告地號295土地即水利地及地號297-1土地即通道使用權之款項，以及相關雜項開銷合計33萬5,000元。因此，被告應返還原告之買賣價金及相關雜項開銷，共計276萬1,060元。
被告訴訟代理人已於前次開庭時自承，原本就系爭土地係出售57坪予原告，不足60坪，所以被告才退還原告153,940元。嗣後被告就系爭地號296土地重新分割後，分割出地號296-1土地計198平方公尺（即60坪），並單獨登記為原告所有。是以被告倘若沒有收到原告另外交付的33萬5,000元，被告焉肯再分割出3坪土地給原告。現被告既完成過戶且交付權狀予原告，足以證明被告辯稱沒有收到33萬5,000元，顯為卸責之詞，委無足採。
本案如經鈞院審理後，認定不宜解除契約，則被告仍應就其不完全給付之責負損害賠償責任，給付原告買賣價差138萬元，說明如后：
㈠按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述
者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。次按，行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第2項亦有明文。
㈡查系爭買賣合約第八條明訂「本約不動產訂於付清買賣價
款日或於登記完畢現況點交，且乙方應負責水電暢通。」，復於其他約定事項第⑥點約定「賣方須給予電力供買方使用。自來水也一併給予買方使用。」。
㈢次查被告約於相同時間，出售其所有彰化縣○○鄉○○段
○○○○○○號土地，連同地上建築物（彰化縣○○鄉○○村○○路○○○號協對面）及電力設備，以每坪3萬元的價格出售予訴外人林秋琴。然而，被告竟將同為公共設施保留地，且其上並無建築物與電力設備之系爭土地，以每坪高達43,000元的價格售予原告。足徵被告於兜售時，確曾保證系爭土地並非公共設施保留地，且興建廠房與申請水電無虞，致使原告陷於錯誤。
㈣然而，被告於出售系爭土地之初，再三保證系爭土地可用
於興建廠房，且申請水電絕對無虞。卻於交付系爭土地予原告後，才發現系爭土地屬於屬於公共設施保留地，無法合法請領建照，亦無法取得一般用電及一般用水，從而無法達到原告購買系爭土地，係為用以興建麵條製作工廠之用途，足徵原告出售系爭土地之行為，屬於不完全給付，而應負損害賠償責任。
㈤再者，被告辯稱系爭土地原係種植玉米，進而主張原告購
買系爭土地之用途應用於農用。為此，懇請鈞院前往現場進行履勘，確認系爭土地是否合於農地使用。實則，系爭土地早已廢耕多年，土質十分堅硬，購買之時係作為被告住宅庭園使用，且周遭並無農事水利設施，絕非被告所稱適合玉米栽種之農地使用。
㈥綜上，倘若被告出售系爭土地之真意，在於供給原告以系
爭土地進行類似玉米種植之農用，則被告以建地之價格出售顯失公允，而應以農地之價格出售，方屬合理。經原告瞭解，系爭土地周遭之農地出售，多在每坪5,000元至1萬5,000元之售價。為此，若被告仍堅持系爭契約有效，希望維持系爭土地買買之效力，則原告願意以每坪2萬元之價格承購，故要求被告應減少每坪2萬3,000元之價格，退還原告買賣價金138萬元（計算式：23,000×60 =1,380,000），以符公平正義與誠實信用原則。惟若被告對於價金減少之數額有爭執，則聲請鈞院依法送交土地鑑價公司進行鑑定。
、被告交付系爭土地予原告之時間，約在102年4月中旬，然實際上原告係於102年9月16日系爭土地分割完成後始得正式使用。原告當時之所以沒有在十日內去查明，是因為原告是從外地過來，且上面有房屋，被告也沒有說這是公共設施保留地。又契約書所寫之3公畝73平方公尺應該是原來沒有分割前的面積，不知道代書當初為何會這麼寫。而契約書最後一頁，本件買賣不分割，賣方與買方共有，賣方移轉60坪面積予買方，就是198平方公尺，後來被告辦分割之後，原告才知道不能申請自來水。本件最主要的關鍵是買了土地之後水電有問題，原告是要買土地做工廠使用，而現在只能聲請農業用電及臨時用水，所以與原告的買賣土地使用目的不同。至於被告所提之契約書其他約定事項第4點寫到分割位置如附圖所示，因原告的原本在代書那裡，所以並不知道有無附圖，但對此沒有意見。附圖有與原告實際拿到的土地相符。雖然當時有附圖，但因為有路，但是不知道是台糖公司的地，所以不知道會成袋地。兩造在第二次調解之後，被告有把樹剷平，目前原告行走的路是台糖的地。原告在購買這個土地之前，沒有去查這塊土地的使用分區或地目，是因為當初被告承諾可以接通水電，並說這塊是農地，土地謄本上面有寫地目田，因為使用分區是空白的，原告是在移轉登記完畢後，約在102年去年9月下旬請水電工去申請水電時才知道這筆土地是公共設施保留地。不爭執台糖公司土地是既成道路。原證1之不動產買賣契約書，係由土地代書李瑛修一般日常所慣用之契約範本。被告辯稱其交付系爭土地予原告時，上有臨時建物一棟。經查，系爭地號296-1土地於購買之時，並無被告所稱臨時建物，而是在相鄰的295地號上，搭建有鐵皮式臨時棚架，且該臨時棚架並無圍牆或門窗，實屬即為簡陋之臨時設施。原告有跟被告講要蓋工廠，被告說可以原告才買，所以原告才沒有去查證，現在不可以蓋工廠。被告也保證水電沒有問題，被告有拿他的水費單給原告看，原告有看到那是普通用水的水費單。原告住在那附近，也不知道地有那麼多種。被告就住在原告提照片中的房子裡面，畫紅線的部分就是296-1地號，當時買賣土地時，被告確實知道原告買這塊土地的目的是要用作麵條工廠的興建，絕對不是要做為農用，況被告訴訟代理人詹淑華第一次開庭時有說，我們沒有去跟他說是農地，顯見被告也自認出售系爭土地的目的不是做為農用，試問如果是要做為農用的土地，有可能一坪賣到43000元如此的高價，因此請庭上斟酌原告所提出的相關事證，就一個不懂得法律的平常老百姓，是不是有可能會因此受騙。
、是原告依民法第92條第1項、第227條第1項、第256條之規定與被告解除系爭契約，並依同法第259條、第260條規定請求被告返還價金，併同給付損害賠償。並聲明：㈠被告應給付原告2,761,060元及102年10月30日起清償日止，按年息百分之5計收之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
參、被告方面：
一、㈠本件實際買賣價金為258萬元，蓋原告共購買60坪，而依
買賣契約約定每坪為4萬3000元（60*43000=0000000），原告起訴所指本件土地買賣價金總計276萬1060元不知從何計算而來，且原告亦應證明確有交付被告276萬1060元。被告否認有賣295地號水利地使用權予原告，而胡瑞宏代書作證時證述沒有看過原告交付335,000元予被告。
㈡經查，兩造從未就水、電部分有任何約定或承諾，被告更
從未保證提供水電予原告，
二、本件土地買賣歷程：㈠被告從未主動表示或委由他人表示欲出售土地，本件係原
告主動找被告洽談是否願出售部分土地，原告於接洽之初即向被告表示其已於附近尋找適當土地達三年之久，故本件原告對系爭土地之所在位置、是否有出路、地目等均知之甚詳。
㈡兩造簽訂買賣契約時，原告係表示欲購買60坪，此由原告
於簽約時付訂金20萬，另於102年4月8日匯款138萬、102年4月15日匯100萬，合計258萬元可資證明（60*43000=2,580,000）。
㈢然簽訂買賣契約時之地政士李瑛修係由原告所委任，原告
所委任之地政士於辦理時，原告卻又表示系爭土地保持共有即可，故雙方於買賣契約最後一頁之其他約定事項方於事後加註5.本件買賣不分割，賣方與買方共有，賣方移轉60坪面積予買方。並由地政士直接將系爭土地以辦理共有方式由原告取得1/2 應有部分，而系爭土地之面積為373平方公尺，原告取得1/2為186.5平方公尺，即為56.41625坪，故當時被告於收受60坪之價款258萬元後，因原告取得之面積僅56.41625坪，故雙方當時即約定需退還差價，因此被告方於102年4月16日退還153,940元。
㈣ 事後於102年8月間，原告又表示要辦理分割共有物，故被告方另行委任地政士胡瑞宏辦理分割，經地政士胡瑞宏於102年8月26日送件，並經彰化縣北斗地政事務所於102 年9月11日登記完畢，依登記完之土地登記簿謄本所示，原告取得之面積為198平方公尺即60坪，故事後原告再將被告所退還之差額153,940元以現金方式交付被告。
㈤ 基此，本件買賣價金實際上為258萬元，被告實際收受亦為258萬元，且買賣契約書亦係記載258萬元。被告從未出售原告295地號土地即水利地使用權予原告，亦未要求給付297-1地號土地即通道使用權之款項，此部分被告否認，應請原告提出證明，蓋若確實有買賣或要求給付通道使用權之費用，則豈有可能未有任何買賣契約或書面之約定，顯然此為原告所編撰之不實陳述，故原告所稱之因系爭296-1地號土地為198平方公尺，加上被告另行出售予原告地號295土地即水利地及地號297-1土地即通道使用權之款項，以及相關雜項開銷合計335,000元，根本為子虛烏有之事，被告從未收受該款項，本件買賣實際上所收受之款項確實為258萬元，甚且連委託胡瑞宏代書辦理分割之費用亦係由被告所支付。基此，原告主張本件買賣契約已給付被告2,761,060元，被告否認。胡瑞宏代書作證時亦證述沒有看過原告交付335,000元予被告。
三、本件被告並未詐欺或脅迫原告為意思表示，更無不完全給付之情事：
㈠ 系爭土地於102年2月27日簽訂買賣契約，簽訂買賣契約後於102年4月15日始給付尾款100萬元，於簽約前原告即多次前往現場查看評估，經其詳細評估後始要求被告出售，被告原本並無出售之意思，係經原告要求後始同意出售，且第一次之地政士亦係由原告委任。
㈡ 原告購買系爭土地前從未向被告表示其購買系爭土地之用途，且被告更未向其保證提供水電設置，此部分被告否認。
㈢ 再者，依原告起訴狀第3頁之第三點記載：而購買之初，被告及其配偶曾協同原告至買賣標的現場履勘，確認原告所購買之土地係為臨路之土地。則顯然原告確實有確認該土地確有臨路，且依GOOGLE地圖及地籍圖所示亦足證系爭土地確實有臨路，被告並未詐欺。
㈣ 再者，原告主張：「然而，原告於完成系爭土地買賣，並委託水電行專業人員代為辦理水電使用時，才知悉系爭土地為公共設施保留地，日後無法於其上興建建物，亦無法申請水電使用。」然查，原告於買受系爭土地後亦確實有向台電公司申請電力設備，並經台電公司至現場架設電線桿及電箱，顯然足證原告所述並非事實。
㈤ 原告起訴狀主張自來水部分均無法申請云云，惟查原告已自行表示：「查原告就系爭地號296-1土地申請用水時，自來水公司表示申請臨時用水可以，但無法申請普通用水」。等語，則顯然仍然可以申請自來水，並無不能申請自來水之情事。原告沒有提出證明他們不可以申請自來水，且被告有去詢問自來水公司，可以申請自來水。
㈥ 原告從未向被告表示其購買土地之用途，其雖稱其向被告表示要興建廠房，然被告並不清楚，此部分被告否認，原告既未向被告表示其用途，則被告豈有可能保證興建廠房無虞，再者，系爭土地原係種植玉米，被告之用途本即用於農用，則系爭土地之地目為「田」是否得以興建廠房應為原告自己得以審慎評估，且該標的係原告自行主動要求被告出售，則被告豈有可能向原告保證可興建廠房。況且，被告僅為一介單純之農夫，其對法令亦不了解，其終生務農，更不可能會向被告保證可申請水電、可興建廠房。
㈦ 另系爭土地所臨之道路通行使用迄今至少有50年，為一既成巷道，本件買賣契約簽署後，土地辦理為共有後，原告向被告反應該297-1地號土地為台糖所有，故要求被告應向台糖辦理承租以利通行，故被告方於102年5月2日向台糖公司提出申請，並於102年5月21日與台糖公司辦理農業用地租賃契約，被告於承租後亦同意無條件提供予原告使用，被告從未向原告表示要支付使用代價。又若非原告向被告反應297-1土地為台糖公司所有應辨理承租事宜，則被告豈有可能會無緣無故主動辦理承租，蓋被告已使用系爭297-1地號土地已達數十年之久從未辦理承租。況原告於買受之初依地籍圖即可得知系爭分割前296地號或分割後之296-1及296地號土地前之道路均面臨為297-1地號土地，該土地是否為道路用地或其他用地，該資訊均公開，並無不得查明之情形，是其主張可歸責於被告並無理由。且系爭契約書其他約定事項第4點寫到分割位置如附圖所示，當初簽約時有附圖，台糖公司的地是297-1地號，而294地號是大通路，是一般道路。294地號國有土地非作道路使用，目前是被告在使用種植玉米。當初有兩棟房子，296-1的房子在買賣的時候是存在的，目前已經拆除，現在296的房子還存在。
㈧ 系爭土地是否為公共設施保留地，此部分被告事先並不清楚，蓋土地登記簿謄本上並未註記，且依買賣契約第十四條約定：「本約不動產於交屋日或交地日以前經查如係計畫內之公共設施用地時，雙方同意解除本約，乙方應於十日內無息返還所受領定金及價金，但如超過上項日期或移轉登記完竣，則不受本條契約之拘束。」基此，原告本即有自行查明之義務，其不於交地前或辦理移轉登記完竣前自行查明，且被告於102年4月間即將系爭分割前之296地號土地移轉應有部分1/2予原告，足證當時被告已依約履行完畢，原告亦給付價款予被告，其係於102年10月16日始向彰化縣溪州鄉公所查詢，則依前揭契約第十四條規定，其自不得解除契約。
㈨ 至於買賣價金，每個地方的價格不同，是原告來找被告買的，價格是兩造同意。土地交付時間為第一次買賣契約之後，102年4月11日辦理移轉登記完成，再同時交付給原告使用，且原告進場整地回填及聲請電力。原告當初並未告知其使用目的，且系爭土地之地目為田，被告僅出售土地於原告，且未保證可聲請水電使用。至於系爭契約第8條，這是制式的合約，買賣當時現場並無水電，故該記載應為贅文，實際上這部分如此部分的記載為契約的一部分，則依原告之陳述可知，實際上已聲請農業用電且可聲請臨時用水，並無違反契約第8條的情形。
四、本件被告並無不完全給付之責：㈠系爭買賣契約第八條固約定：本約不動產訂於付清買價款
日或於登記完畢現況點交，且乙方應負責水電暢通。惟查：原告告稱系爭不動產買賣契約書，係由土地代書李瑛修一般日常所慣用之契約範本。基此，該契約既為一般日常所慣用之契約範本，則雖契約第八條有「乙方應負責水電暢通」之記載，然雙方並不爭執系爭土地於買賣當時現場係無水、電之設施，既無水、電之設施，則如何由該第八條之前揭約定可證被告有保證提供水、電？況保持水電暢通之前題為現場已有水、電設施，於點交時應保持暢通，不得阻斷；此與現場尚無水、電設施，而於契約保證提供可申設水、電設施係截然不同之層次問題。
㈡ 被告固有出售彰化縣○○鄉○○段○○○○○號土地連同地上建築物及電力設備，以每坪3萬元之價格出售，該出售價格固與本件買賣契約單價每坪4萬3000元不同，但買賣契約為雙方意思表示合致後而自願簽署，原告既已同意以該價格向被告承買，且依約給付價款完畢，被告並將土地點交予原告使用，原告事後知悉另筆土地買賣價格後，始以各種理由向被告表示欲解除契約、請求減少價金，其原因為何？就是主觀認為買貴了不甘心，並非本件被告履約有何不完全給付之情形。
㈣ 系爭土地原用途確實用於種植玉米，雖原告主張系爭土地早已廢耕多年，土質十分堅硬，購買之時係作為被告住宅庭院使用，且周遭並無農事水利設施云云，惟查，系爭土地未分割前，兩造就296地號土地於102年4月11日辦理為共有應有部分各1/2，辦理所有權應有部分移轉登記完竣後，被告即將土地交付予原告進行整地，若鈞院至現場勘驗所見現狀亦係原告進行整地後之現狀，故並無至現場勘驗之必要，況若被告所交付之土地不符合原告之需求，原告主張被告為不完全給付，則何以原告要至現場整地？要申請電力？顯然矛盾。
㈤ 再者，本件固於102年9月11日辦理分割完成，然查，買賣部分應係於102年4月11日或同年4月15日即已履行完畢，原告於102年4月11日即取得系爭土地應有部分1/2，事後兩造於102年8月28日再辦理共有物分割，此與原買賣契約已無關係，該分割僅為消滅雙方保持共有關係，非謂於102年9月11日始履約完畢並將土地交付原告使用，況原告亦不否認系爭土地於102年4月中旬即交付予原告。況買賣契約第八條亦明白約定：「本約不動產訂於付清買賣價款日或於登記完畢現況點交。」則本約買賣價款於102年4月11日登記完畢，於102年4月15日交付完畢，則依契約約定至遲於102年4月15日即已交付完畢。又於辦理分割完成後，原告固有再交付3坪之價款，然該部分實係因辦理分割後，原告面積又多3坪，雙方協議以原價格由原告承買所致。
㈥ 被告係主張系爭土地原係種植玉米，被告之用途本即用於農用，則系爭土地之地目為田，是否得以興建廠房應為原告自己得以審慎評估，非如原告所稱：被告出售系爭土地之真意，在於供給原告以系爭土地進行類似玉米種植之農用。蓋原告購買後如何使用被告無權干涉，但原告於購買之初早已明知系爭土地之地目為田，當時土地現狀係供農耕使用，而原告係主動表明願以每坪4萬3000元向被告購買，被告同意原告之出價，則基於契約自由原則，兩造就買賣條件同意後簽訂買賣契約且已履行完畢，事後原告發現自己所提出之購買價格較高後始以各種非屬事實之理由主張被告違約，則顯然於法無據，一無可採。
五、㈠原告主張系爭土地係於102年4月中旬交付予原告，被告無
意見。但其主張實際上原告係於102年9月16日系爭土地分割完成後始得正式使用，則非事實，蓋於102年4月中旬交付後，原告即以進場整地，其於102年4月中旬後即已處於得正式使用之狀態。
㈡原告主張系爭地號296-1土地於購買之時，並無被告所稱
臨時建物，而是在相鄰的295號上云云，惟查，296-1地號土地上確有建物一棟，此由被告民事答辯狀證物四之google空照圖可證。再者，原告起訴狀第3頁第點亦明載：
未料系爭土地於辦理分割移轉登記時，地政事務所通知承辦之土地代書，告知因系爭土地上存有建物，故依法需罰鍰6-30萬不等，並且需立即拆除，嗣原告告知土地代書，與被告共有土地無礙。顯然原告前已明白表示系爭土地上確實存有建物。
六、依台灣省自來水股份有限公司第十一區管理處北斗營運所103年2月7日台水十一北業字第0000000000號函表示意見如下：
㈠依該函所示，並非如原告所稱系爭土地無法申請普通用水
，蓋依該函說明三所示，只要檢附合法接水證明或當地縣市政府、鄉鎮公所同意接水函，並委託合格水管承裝商申裝即可。
㈡次查，不論普通用水或臨時用水非如原告所稱建置費用不
同，蓋依該函說明所示記載：普通用水與臨時用水新裝工程則無差異。況若本案無法申請普通用水，則均可申請臨時用水，僅按一般水費加計50％。基此，系爭土地自無不能申裝自來水之情形。並聲明：原告之訴駁回。
肆、兩造不爭執之事項：
一、原告於102年2月27日與被告簽訂不動產買賣契約，承買被告所有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號（分割後為296-1地號），面積198平方公尺之土地之所有權，買賣價金每坪為43,000元。
二、系爭296地號為公共設施保留地。
三、系爭同段297-1地號台糖公司土地為既成道路。
四、系爭同段295地號土地為彰化農田水利會所有。
五、系爭同段294地號土地為中華民國所有。
六、原告購買之系爭土地已申請農業用電。
伍、兩造之爭點：
一、被告有無出售295地號水利地及通道之使用權予原告？原告有無因此給付被告335,000元？系爭買賣契約之總價金為何？
二、被告是否有詐欺原告？原告得否主張撤銷買賣之意思表示？
三、原告購買之土地是否不能申請自來水使用？被告有無不完全給付而原告得解除契約之情形？
四、被告有無不完全給付，應負損害賠償償，並應給付原告買賣差價138萬元？被告有無違反誠信原則？
陸、得心證之理由：
一、查如第肆點所示之六項事實，有原告提出之不動產買賣契約書影本、土地登記謄本、被告提出之地籍圖為證，且為兩造所不爭執，堪信屬實。
二、原告主張被告於系爭土地出售之初，乃向原告告知所出售之土地範圍係為設置於土地現場界標之電線桿成一直線之臨路土地，未料該土地分割後竟成為一袋地，土地範圍向後退縮，且被告於土地分割完畢後，約於9月24 日始告知原告該通道乃由其向台糖公司承租，原告無權由該通道出入，認被告涉有詐欺嫌疑。被告則辯稱當初簽約時有附圖，另系爭土地所臨之道路通行使用迄今至少有50年，為一既成巷道，本件買賣契約簽署後，原告要求被告應向台糖辦理承租以利通行，被告於承租後亦同意無條件提供予原告使用，被告從未向原告表示要支付使用代價。況原告於買受之初依地籍圖即可得知系爭分割前296地號或分割後之296-1及296地號土地前之道路均面臨為297-1地號土地，該土地是否為道路用地或其他用地，該資訊均公開，並無不得查明之情形，是其主張可歸責於被告並無理由等語。經查，依被告提出之不動產買賣契約後方的確附有分割附圖，原告對此亦不爭執，故一開始買賣，原告即應知悉其所買賣之土地分割後之位置，原告稱其分割後始知悉實際買賣位置云云，殊不足採。又依被告提出之地籍圖及原告提出之土地登記謄本，系爭296地號本身為一倒三角形土地，西邊臨295地號彰化農田水利會土地，東邊臨297-1地號台糖公司土地，北邊臨294地號國有土地，而297-1地號土地依被告提出之照片及土地登記謄本，現場確實目前為供道路使用。再系爭296地號一開始所臨之道路即297-1地號土地本身雖屬台糖公司私有土地，而原告購買系爭296地號土地後係沿297-1地號之道路分割為296-1地號，故原告目前之296-1地號土地仍直接面臨297-1地號之道路，況兩造自承系爭297-1地號為既成道路，既係既成道路，則無所謂原告之土地成袋地之問題。且原告自承一開始有親自至現場看過系爭296地號土地之位置有臨路，再者，原告本身為買家，而土地登記資料為公開之資訊，原告於購買前應自行先向代書或仲介或地政機關聲請查詢，原告事先並未調查清楚，或誤認台糖公司之土地為公有土地，即決定購買此土地，自難以購買後始知悉系爭296-1所臨道路係台糖公司土地，即主張被告一開始即有詐欺之故意，故原告據此主張被告有詐欺或不完全給付，而撤銷意思表示或解除契約，顯屬無據。
三、原告主張被告出賣前曾說系爭土地是農地，保證系爭土地絕非公共設施保留地，且保證原告能設立工廠，並保證原告申請用水無虞，然系爭土地實際上係公共設施保留地，致原告並無法取得合法建照，而無法申請普通用水，違反系爭買賣契約第8條及其他約定事項第⑥款約定，被告顯然詐欺原告且有不完全給付情形，並提出都巿計畫土地使用分區證明書為證。被告則抗辯其僅為一介農民，不懂法令，否認曾經保證系爭土地絕非公共設施保留地，且保證原告能設立工廠，並保證原告申請水電無虞，本件是原告自己來找被告買土地，關於公共設施保留地部分，被告有保留十天讓原告去查，被告自己事先亦不知悉是公共設施保留地。被告沒有跟原告說系爭土地是農地，原告要自己去查，而原告確實能申請臨時用水，故被告並無詐欺及違背系爭買賣契約第8條之情形等語。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。本件原告前揭主張，乃對原告有利之主張，自應由原告負舉證之責。經查：
㈠ 原告主張被告涉及詐欺及不完全給付部分，聲請訊問證人即代書李瑛修，而證人李瑛修到庭證稱：「(問：提出的不動產買賣契約書其他約定事項第六款，被告表示她們的契約書沒有，為何如此？)本來要分割就可以各自聲請水電，後來就沒有分割，就加註該條約定事項，要被告給原告使用水電。...(問：第六款的意思為何？)就是水電部分線路要從被告那邊分出來給原告。不是要給原告使用。(問：不動產買賣契約書第八條有約定乙方要負責水電暢通，當時買賣有無特別提到這點？)沒有。(問：既然沒有，合約為何要這麼寫？)那是制式的合約書。(問：一開始是何人找你？)原告。(問：本件買賣過程，原告有無說到他以後要蓋工廠？)原告說他們家是做麵的，以後要使用，沒有特別說要蓋什麼。(問：有無聽到原告在被告面前提到要蓋工廠？)沒有聽到，他們本來就認識了，我不認識被告。(問：有無聽到被告保證原告買這塊地，以後可以蓋工廠？)沒有。(問：被告有無保證原告以後一定可以聲請水電？)沒有。(問：不動產買賣契約書第十四條，當初買賣的時候有無提到這塊土地是公共設施保留地？)沒有，那是制式合約。(問：被告有無保證這不是公共設施保留地？)沒有特別強調。(問：被告有無說這是農地？)沒有。」等語，足見被告抗辯未保證系爭土地絕非公共設施保留地，且原告未告知要設工廠，且未保證原告能設立工廠等語，應屬可採，原告主張被告有保證云云，尚難採信。
㈡ 況依據兩造契約第14條約定「本約不動產於交屋日或交地日以前經查如係計畫內之公共設施用地時，雙方同意解除本約，乙方應於十日無息返還所受領定金及價金，但如超過上項日期或移轉登記完竣，則不受本條契約之拘束」等語。雖證人稱該條約定為制式契約內容，但雖為制式契約內容，然兩造既已簽署，兩造仍應受其內容拘束。而被告若真有保證系爭土地為非公共設施保留地，則被告又何須於契約第14條約定若查知係公共設施保留地，原告可解除契約？況且，假設被告真有保證非屬公共設施保留地，原告仍得依據系爭契約第14條約定，在交地日以前解除契約，而查，系爭契約為102年2月27日所簽，原告自承被告約於102年4月交地，中間約有一個多月之時間，原告自己不於交地日以前查明系爭土地之使用分區，並解除本約，待時日過後發現為公共設施保留地，始稱被告詐欺，顯屬無據。更何況，系爭土地謄本記載地目為田，使用分區及類別均屬空白，而一般蓋工廠以工業區內土地或丁種建築用地為限，則系爭土地一開始是否能用來蓋工廠使用即非無疑，而原告購買之初本身顯有未善盡查證法令或相關土地資訊之義務，自難據此主張被告詐欺。
㈢ 再查，關於原告所購買系爭296-1地號土地為公共設施保留地，究竟能否申請普通用水，經本院向台灣自來水股份有限公司第十一區管理處北斗營運所查詢結果，經該所於103年2月7日函覆本院表示「二、普通用水須檢附合法接水證件；臨時用水為屬臨時性質或無接水證件，按一般水費加50%計收；普通用水與臨時用水新裝工程費則無差異。三、有關公共設施保留地申請自來水，請檢附合法接水證明或當地縣巿政府、鄉鎮公所同意接水函，並委託合格水管承裝商申裝；...」等語，足見公共設施保留地只要檢附合法接水證明或當地縣巿政府、鄉鎮公所同意接水函，即可申請普通用水。另依據該函所附之「申辦項目-用水設備新裝」應備證件資料記載，所謂之接水證件於60年12月22日以後建築之房屋，應㩗帶下列文件一種：建築物使用執照或房屋所有權狀、建築物完工證明、未實施建管地區建築物證明、當地縣巿政府、鄉公所之舊有合法房屋同意接水函件。再依都巿計畫法第50條第1項規定公共設施保留地在未取得前，得申請為臨時建築使用。另都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法第4條規定:「公共設施保留地臨時建築不得妨礙既成巷路之通行，鄰近之土地使用分區及其他法令規定之禁止或限制建築事項，並以下列建築使用為限：一、臨時建築權利人之自用住宅。二、菇寮、花棚、養魚池及其他供農業使用之建築物。三、小型游泳池、運動設施及其他供社區遊憩使用之建築物。四、幼稚園、托兒所、簡易汽車駕駛訓練場。五、臨時攤販集中場。六、停車場、無線電基地臺及其他交通服務設施使用之建築物。七、其他依都市計畫法第五十一條規定得使用之建築物。」足見，公共設施保留地並非絕對不能取得建照，仍應視建築種類而定。而查，系爭土地既非工業區或丁種建築用地，原告本質上本來就不能蓋工廠使用，且工廠亦不符合都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法第4條之規定，當然無法取得蓋工廠之合法建照。而原告既無法就工廠部分，取得合法建照，當然無法提出普通用水所需之接水證件。惟本院認原告購買土地要如何使用，屬原告購買動機層次之問題，除非契約一開始有約定若無法當工廠使用，原告即可解除契約或買賣無效之類的，否則原告購買後能否當工廠使用，乃原告之事，與被告無涉。而系爭契約第14條已有特別約定，惟原告自己逾越在交地日以前查得如係計畫內之公共設施用地時，可解除契約之時間，已如前述，則原告再據主張被告詐欺或不完全給付云云，顯屬無據。
㈣ 又系爭契約其他約定事項第⑥款雖載明賣方須給予電力供買方使用。自來水也一併給予買方使用等語，而依證人李瑛修之證詞，其他約定事項第⑥款之約定係本來要分割就可以各自聲請水電，後來就沒有分割，就加註該條約定事項，要被告給原告使用水電。然本件買賣，兩造嗣後實際上又已分割土地，此為兩造所不爭執，既已分割土地，水電即各自分開，被告即無履行其他約定事項第⑥款之問題，原告即難據此條主張被告不完全給付。
㈤ 另兩造契約第8條約定乙方(即被告)應負責水電暢通等語，證人李瑛修雖稱兩造無特別約定，係制式契約，惟兩造既已簽署，本院認兩造仍應受其拘束。而查，系爭土地雖為公共設施保留地，然並非完全不能申請普通用水，能否申請普通用水，仍須視申請建築之使用目的而定。且原告購買土地要如何使用，屬原告購買動機層次之問題，與被告無涉，更何況系爭土地能否申請當工廠使用，顯有疑義，已如前述。則本院認原告不能申請普通用水，乃原告個人之事，與被告無涉。再者，原告仍得申請臨時用水。故本院認就此點而言，被告並無違約或不完全給付，原告此部分主張亦屬無據。
四、原告另主張系爭土地為公共設施保留地，其市價乃遠低於土地公告現值，被告於未告知原告之情況下，以高於市價之每坪43,000元出售予原告，而另以其所有同為公共設施保留地之每坪3萬元價格出售予第三人，核被告種種行為，使原告深感受騙等語，並提出都巿計畫土地使用分區證明書為證。被告則抗辯本件是原告自己來找被告買土地，關於公共設施保留地部分，被告有保留十天讓原告去查，被告自己事先亦不知悉是公共設施保留地。被告沒有跟原告說系爭土地是農地，原告要自己去查等語。查兩造契約第14條既然約定本約不動產於交屋日或交地日以前經查如係計畫內之公共設施用地時，雙方同意解除本約乙節，已如前述，則原告自己因過失未於交地日以前查知系爭土地係都巿計畫內之公共設施保留地，並據以主張解除契約，此乃原告自己之過失所致，與被告無涉。原告雖又稱系爭土地登記謄本登記地目為田，使用分區空白，且被告有告知為農地云云，被告則否認有告知為農地。查地目與使用分區本屬不同之土地登記事項，原告自己誤認地目田即非屬公共設施保留地，致原告未再進一步查證，此亦係原告之事，亦與被告無涉。原告又稱被告於相同時間，以每坪3萬元出售另一○○○鄉○○段○○○○○○號土地連同地上建物及電力設備，而被告竟將同為公共設施保留地之系爭土地(無地上建物及電力設備)，以每坪43,000元賣給原告，顯見被告曾保證系爭土地非公共設施保留地云云，被告並未曾保證系爭土地非公共設施保留地，已如前述，且本院認土地價格之決定，取決於地段、地形、交通、地質、臨路、土地性質、附近環境、買賣當事人如何磋商...等眾多因素，原告以被告所賣之另一筆土地價格低於系爭土地，即據推論被告有詐欺或保證系爭土地非公共設施保留地云云，尚嫌率斷。故原告以此主張被告出賣前並未告知該土地乃為公共設施保留地係詐欺云云，顯屬無據。又本件是原告自己要購買土地，而原告自己在購買土地之前本須自行善盡搜集土地資訊之義務，除非原告能舉證被告有保證系爭土地非屬公共設施保留地，否則系爭土地之買賣價金既係兩造合意，原告自難以事後始知悉系爭土地為屬公共設施保留地，且被告於別塊土地賣較便宜，而認被告於買賣價金部分有詐欺嫌疑，故原告此部分主張亦屬無據。從而，原告另主張被告賣系爭土地之價格高於另一筆土地，被告應退還買賣價金，始符公平正義及誠信原則，並請求將土地送交鑑價公司鑑價云云，亦屬無據，本院認亦無另行送鑑價公司鑑價之必要。
五、綜上所述，本院認原告主張被告詐欺及不完全給付乙節，均屬無據，則原告自無權依詐欺之法律關係主張撤銷意思表示或依不完全給付之法律關係解除契約或請求損害賠償。故姑且不論本件買賣價金為258萬或2,761,060元，原告起訴請求被告應給付原告2,761,060元及102年10月30日起清償日止，按年息百分之5計收之利息，即屬無據，應予駁回。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及原告請求本院履勘現場部分，經審酌後均與前揭判斷無違，毋庸再予一一論述及調查，附此敘明。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 4 月 15 日
民事第一庭 法 官 詹秀錦以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 4 月 15 日
書記官 黃國源