臺灣彰化地方法院民事判決 102年度訴字第1109號原 告 陳媛訴訟代理人 朱浩萍律師被 告 鄭慈玲被 告 賴秀鳳上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國103年6月19日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文被告鄭慈玲、賴秀鳳應將坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地上如附圖即彰化縣田中地政事務所民國103年2月10日土地複丈成果圖所示；未保存增建建物第一層21平方公尺（磚造建物），第一層16點80平方公尺（鋼造遮雨棚），第一層1點25平方公尺（鋼造混凝土造），第二層1點25平方公尺（鋼筋混凝土造），第三層82點91平方公尺（鐵架造有牆）及原保存登記建物，騎樓29點75平方公尺，第一層77點41平方公尺、第二層79點57平方公尺、第三層11點88平方公尺之構造鋼筋混凝土造建物均拆除，及將上開各占用之土地返還原告。
被告鄭慈玲、賴秀鳳應分別自民國102年12月23日起至返還上開土地之日止，各按月分別給付原告新台幣壹仟參佰柒拾參元、壹元。
原告其餘之訴及該部分假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告鄭慈玲負擔10分之9、被告賴秀鳳負擔20分之1，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部份於原告以新台幣690,000元為被告預供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣2,061000元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）係原告所有，被告係經法院第二次拍賣程序標得系爭土地上之建物，在法院拍賣公告上就使用情形已揭示：另據債權人之代理稱，前開建物上占用基地係無償占有使用，惟建物占用之法律關係仍應由拍定人自理等語明確。按所謂善意，在法律上係指不知情，惟被告鄭慈玲在鈞院103年4月3日言詞辯論中自認「我們是看到法院拍賣公告才去投標的」，此有該日筆錄可證，從而自係閱讀公告後始行投標，被告答辯稱完全不知情云云，容有不實。
（二）按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，若被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明則應認原告之請求為有理由，此有最高法院72年台上字第1552號、72年台上字第2516號判決足資參照。基此，被告就其本件占有土地之正當權源應負舉證責任，如不能證明，則應認為原告之請求為有理由。
（三）本件系爭之房屋，原係訴外人陳振杰所有，土地則系原告所有，陳振杰於75年5月10日立切結書，於原告系爭土地上建築房屋，有切結書為證，訴外人陳振杰所有建物占用系爭土地係使用借貸，其後陳振杰因清償票款事件，經債權人取得執行名義聲請鈞院強制執行，案經鈞院於102年7月29日及同年9月4日以彰院恭102司執字第15876號，經二次拍賣，始於第二次拍賣時由被告等二人標得，查鈞院二次拍賣之公告，均於使用情形註記：據債權人之代理人稱前開建物占用基地係無償占有使用，公告並註明：惟建物占用法律關係，仍由拍定人自理。本件系爭建物拍賣時，原告曾主張優先承買權，惟經鈞院102年10月23日彰院恭102司執乾字第15876號函覆稱：「按土地法第104條第1項後段所謂房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指地上權設定人、出典人或出租人，於地上權人、典權人或承租人之房屋出賣時，有依同樣條件優先購買之權，必須房屋所有人與基地所有人間，具有地上權、典權或租賃關係為前提要件，本件訟爭房屋所有人與基地所有人間，並無地上權、典權或租賃關係存在，基地所有人對該房屋自難謂有優先購買權。次查，本件依執行債權人102年7月18日陳報狀所載，系爭房屋原所有人即債務人占用基地之法律關係為無償占有使用，經本院於拍賣公告記載前開使用情形，該第一、二次拍賣公告已分別於同年月31日、同年9月6日送達於聲明人及債務人，並均由聲明人收受，有送達證書在卷可稽。聲明人對該使用情形之記載既無異議，堪認系爭房屋原所有人與基地所有人間，並無地上權、典權或租賃關係存在。揆諸前開說明，自難認為基地所有人即聲明人對該房屋有優先購買權」等語。由此可見，原法律關係為使用借貸明甚。
（四）原告雖曾主張原告與訴外人陳振杰使用者土地之法律關係為使用借貸，惟按使用借貸非如租賃之有民法第425條之1（應係第426條之1）規定之適用。縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴人等要不得與上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人有使用該房地之權利（最高法院59年台上字第2409號判例參照），況原告與被告之間並無使用借貸契約。
（五）綜上所述，被告在系爭土地上之建物，並無任何權源，對拍賣公告上揭示之建物占用原告所有系爭土地之法律關係應由拍定人即被告自理，參諸最高法院判決趣旨，被告自應就占有之事實本於何權源證明之，而不能以不知情三字帶過。被告雖辯稱其完全不知本拍賣房屋尚有原告所稱前揭事宜之情形下，公開且善意取得所有權利移轉證明書，完全不知情有前開占用事情...云云，惟被告既係經法院公開拍賣程序標得系爭建物，拍賣公告已載明：前開建物上占用基地係無償占有使用，惟建物占用之法律關係仍應由拍定人自理等語明確，被告顯非善意不知情。
（六）按本件系爭之房屋，原係訴外人陳振杰所有，土地則系原告所有，陳振杰於75年5月10日立切結書，於原告系爭土地上建築房屋，有切結書為證，訴外人陳振杰所有建物占用系爭土地係使用借貸，其後陳振杰因清償票款事件，經債權人取得執行名義聲請鈞院強制執行，案經鈞院於102年7月29日及同年9月4日以彰院恭102司執字第15876號，經二次拍賣，始於第二次拍賣時由被告等二人標得，查鈞院二次拍賣之公告，均於使用情形註記：據債權人之代理人稱前開建物占用基地係無償占有使用，公告並註明：惟建物占用法律關係，仍由拍定人自理。本件系爭建物拍賣時，原告曾主張優先承買權，惟經鈞院102年10月23日彰院恭102司執乾字第15876號函覆稱：「按土地法第104條第1項後段所謂房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指地上權設定人、出典人或出租人，於地上權人、典權人或承租人之房屋出賣時，有依同樣條件優先購買之權，必須房屋所有人與基地所有人間，具有地上權、典權或租賃關係為前提要件，本件訟爭房屋所有人與基地所有人間，並無地上權、典權或租賃關係存在，基地所有人對該房屋自難謂有優先購買權。次查，本件依執行債權人102年7月18日陳報狀所載，系爭房屋原所有人即債務人占用基地之法律關係為無償占有使用，經本院於拍賣公告記載前開使用情形，該第一、二次拍賣公告已分別於同年月31日、同年9月6日送達於聲明人及債務人，並均由聲明人收受，有送達證書在卷可稽。聲明人對該使用情形之記載既無異議，堪認系爭房屋原所有人與基地所有人間，並無地上權、典權或租賃關係存在。揆諸前開說明，自難認為基地所有人即聲明人對該房屋有優先購買權」等語，由此可見，原法律關係為使用借貸明甚。
（七）被告等係經鈞院拍賣程序標得系爭房屋，但其土地之使用，基於繼受取得不能大於原始取得之法理，亦僅使用借貸而已，依民法第472條第1項第1款規定，貸與人因不可預知之情事自己需用借用物者，得終止契約，且本條之適用，不問使用借貸是否定有期限，均包括在內。所謂不可預知之情事，指在訂立使用借貸契約以後所發生之情事，而非訂立契約時所能預見者而言。而所謂自己需用借用物，衹須貸與人有自己需用借用物之原因事實為已足，其是否因正當事由而有收回之必要，不必深究（最高法院58年台上字第788號判例、64年台上字第1383號雖未提出建築執照，亦應准許，70年台上字第182號、70年台上字第3299號及87年台上字第1543號等各判決參照）。從而被告對系爭土地之占用最多拘執於使用借貸之法律關係上，原告自得請求拆屋還地。原告爰依民法第767條規定請求被告拆屋還地，判決如主文第一項所示。
（八）系爭土地面臨12公尺寬道路○○○鎮○○路），鄰近店門林立，有鈞院調取之田中鎮戶政事務所門牌證明書，同路95號、97號、99號可為證，參諸最高法院94年3月1日、94年度第二次民事庭會議決議：城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第九十七條規定之限制。被告無權占用系爭土地，原告得請求損害金，查被告標到建物原因發生日期為102年10月間，系爭土地面積為229平方公尺，公告土地現值每平方公尺為新台幣（下同）9000元。以占用土地之實際月份乘土地面積乘公告現值乘年息百分之五，再除以12個月，即229X9000元X0.05÷12個月=8588元。是以被告應自102年10月起至返還土地時，每月給付原告8588元之相當租金之損害金。
（九）訴之聲明：如主文第一項所示：即被告鄭慈玲、賴秀鳳應將系爭土地上之房屋予以拆除（占用面積如附件土地複丈成果圖所示之原保存登記建物及未保存增建建物，位置亦如該圖），並將上開占用之土地返還原告；另請求被告自102年10月起至返還上開土地日止，按月給付原告新台幣8588元計算相當租金之損害金。原告併陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則略以：
（一）伊完全不知本拍賣房屋尚有原告所稱前揭情事，公開且善意取得建物所有權利移轉證明書，完全不知情有前開占用事情...云云。
（二）原告應於本件查封前，明示不特定之買方得以共聞共見，本院民事執行處書記官於102年11月20日到場，告知在場之訴外人陳振杰必須於一個月內搬離，當時陳振杰並未告知或提出任何無權占有之書面文件，被告無辜損失購屋價金，被告願意以合理價格承租或購買系爭土地。請求傳喚原告本人到庭說明書面資料之真偽，切結書係何時所簽立？併請傳喚證人蕭琇芳到庭作證。另請傳建物起造人或營造商作證該建物於75年間之委託建造者是否為年僅24歲之陳振杰？
（三）伊係經由法院拍賣程序取得上開建物所有權，屬合理占有等語置辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項
（一）被告系經鈞院拍賣程序而取得系爭建物。
（二）系爭建物坐落地號之土地，○○○鎮○○段○○○○號、面積229平方公尺，係原告所有。
（三）系爭建物在未經拍賣前係第三人陳振杰所有。
四、兩造爭執事項
（一）被告之系爭建物占用原告土地上之有無正當權源？
（二）有關無權占用原告土地損害金之請求有無理由？
五、得心證之理由：
（一）查原告主張系爭土地為原告所有，有土地登記簿謄本為證，被告經由本院102司執乾字第15876號執行事件拍賣取得之系爭建物，此有建物第二類謄本在卷可稽，而被告之上開建物占用系爭土地等事實，經本院會同彰化縣田中地政事務所履堪現場，也本院勘驗筆錄與該所土地複丈成果圖可稽（如附圖所示），被告對此亦不爭執，堪認為真實。惟原告主張被告無權占有系爭土地之事實，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件首應審酌者為被告之系爭建物占用原告土地上之有無正當權源？
（二）按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，若被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由，此有最高法院72年台上字第1552號、72年台上字第2516號判決足資參照。經查，系爭土地為原告所有，此為兩造不爭之事實，且有土地登記簿謄本為證，是被告就其占有系爭土地之正當權源應負舉證責任，如不能證明，則應認為原告之請求為有理由。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。惟查，被告僅辯稱伊完全不知本拍賣房屋尚有原告所稱前揭情事，公開且善意取得建物所有權利移轉證明書，完全不知情有前開占用事情，伊係經由法院拍賣程序取得上開建物所有權，屬合理占有，本院民事執行處書記官於102年11月20日到場，訴外人陳振杰並未告知或提出任何無權占有之書面文件云云，查被告係經法院第二次拍賣程序標得系爭土地上之建物，在法院拍賣公告上就使用情形已揭示：另據債權人之代理稱，前開建物上占用基地係無償占有使用，惟建物占用之法律關係仍應由拍定人自理等語明確，而被告鄭慈玲在本院103年4月3日言詞辯論與最後言詞辯論期日均自認「我們是看到法院拍賣公告才去投標的」，此有該日筆錄可證，從而自係閱讀公告後始行投標，本院依法公告上情，並無隱瞞之處，被告答辯稱完全不知情云云，顯然不實。此外，被告並未就有利於己之積極事實舉證以實其說，被告所辯，尚無理由。
（三）次查，本院於102年7月29日及同年9月4日以彰院恭102司執字第15876號，經二次拍賣，始於第二次拍賣時由被告等二人標得，查本院二次拍賣之公告，均於使用情形註記：據債權人之代理人稱前開建物占用基地係無償占有使用，公告並註明：惟建物占用法律關係，仍由拍定人自理。本件系爭建物拍賣時，原告曾主張優先承買權，惟經本院102年10月23日彰院恭102司執乾字第15876號函覆稱：「按土地法第104條第1項後段所謂房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指地上權設定人、出典人或出租人，於地上權人、典權人或承租人之房屋出賣時，有依同樣條件優先購買之權，必須房屋所有人與基地所有人間，具有地上權、典權或租賃關係為前提要件，本件訟爭房屋所有人與基地所有人間，並無地上權、典權或租賃關係存在，基地所有人對該房屋自難謂有優先購買權。次查，本件依執行債權人102年7月18日陳報狀所載，系爭房屋原所有人即債務人占用基地之法律關係為無償占有使用，經本院於拍賣公告記載前開使用情形，該第一、二次拍賣公告已分別於同年月31日、同年9月6日送達於聲明人（即本件原告）及債務人，並均由聲明人收受，有送達證書在卷可稽。聲明人對該使用情形之記載既無異議，堪認系爭房屋原所有人與基地所有人間，並無地上權、典權或租賃關係存在。揆諸前開說明，自難認為基地所有人即聲明人對該房屋有優先購買權」等語，由此可見，系爭房屋原所有人陳振杰與基地所有人原告間，並無地上權、典權或租賃關係存在，亦即原告並非地上權設定人、出典人或出租人，是原告於執行程序中主張依同樣條件優先購買之權，本院以上開函文駁回，益見原所有人陳振杰與基地所有人原告間原法律關係為使用借貸明甚。
（四）被告質疑原告提出之切結書之真正，稱係事後臨訟所撰云云，原告本人到庭稱伊並未同意陳振杰興建上開建物，因伊有三名兒子，所以後來陳振杰才會書寫切結書等語，核與證人蕭琇方證稱：土開建物是陳振杰出資興建，保存登記建物應該是74、75年時建的，未保存登記的建物是80年然後陸陸續續建的，陳振杰去申請要建造系爭建物的相關資料之後，事後告知原告，原告當時很生氣，因為原告要把土地留給她3個兒子，所以才會要求陳振杰寫切結書，切結書應該是在75年左右所寫的，地點是在我們的舊家，伊當時在場等語相符，被告二人對此證詞均當庭表示無意見，且對彰化縣政府函覆本院所提出之使用執照資料不爭執，此有本院103年5月13日筆錄可稽，而據彰化縣政府函覆本院所提出之使用執照資料中起造人名冊，陳振杰係起造人之一，可認其為上開建物原所有人無誤。
（五）如附圖即土地複丈成果圖所示，與現場照片觀之，上開建物佔地甚廣，尚適合人居住，如非拍賣公告有揭示：另據債權人之代理稱，前開建物上占用基地係無償占有使用，惟建物占用之法律關係仍應由拍定人自理等文字記載，被告亦不可能以遠低於一般市價行情之價格標得，被告自應承擔其風險。
（六）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項定有明文。被告對於原告就系爭土地有所有權之事實無爭執，而以非無權占有為抗辯，然被告並未就其取得占有係有正當權源之事實舉證以時其說。從而，原告依民法第767條規定，訴請被告拆除上開地上物，並將各該部分土地返還原告，為有理由，應予准許，爰判決如主文第一項所示。
（七）就原告主張被告無權占用系爭土地而請求損害金部分：查系爭土地面臨12公尺寬道路（彰化縣○○鎮○○路），有彰化縣田中鎮戶政事務所門牌證明書，同路95號、97號、99號可為證，參諸最高法院94年3月1日、94年度第二次民事庭會議決議：城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第九十七條規定之限制。查被告標到建物原因發生日期雖為102年10月間，然遲至102年12月23日始點交建物給被告，自應從102年12月23日點交之日起算，原告就點交前之請求即無據，又系爭土地面積為229平方公尺，而依土地法第97條第1項規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物「申報總價」年息百分之十為限，並非以土地公告現值為準，原告容有誤會，查系爭土地102年當期申報地價為每平方公尺新台幣（下同）1440元，以占用土地之實際月份乘土地面積乘公告現值乘年息百分之五，再除以12個月，即229X1440元X0.05÷12個月=1374元。惟依據建物登記謄本所載，被告鄭慈玲就上開建物權利範圍1000分之999，而被告賴秀鳳權利範圍1000分之1，則按此權利範圍比例分別計算，被告鄭慈玲、賴秀鳳應分別自民國102年12月23日起至返還上開土地之日止，各按月分別給付原告1373元（元以下4捨5入）、1元（元以下4捨5入），原告逾此金額之請求，即無理由，應予駁回。
六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就原告勝訴部份，經核於法並無不合，爰酌定相當金額准許之。本院另依民事訴訟法第392條第2項規定依職權宣告被告供擔保後，得免為假執行。至原告其餘敗訴部分，其訴既遭駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，毋庸逐一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書。
中 華 民 國 103 年 7 月 3 日
民事第一庭 法 官 施坤樹以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 7 月 15 日
書記官 黃鏽金