臺灣彰化地方法院民事判決 102年度訴字第338號原 告 吳鳳旗被 告 魏芳達訴訟代理人 胡宗智律師上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國102年11月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地分割出如附圖二所示編號乙、面積97.30平方公尺部分，並將上開部分土地移轉登記給原告。被告並應將上開土地連同坐落其上房屋(不含服飾店部分)一併交付原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣玖拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣貳佰陸拾玖萬壹仟陸佰壹拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、緣為被告魏芳達前於民國（下同）101 年11月27日與原告吳鳳旗成立不動產買賣契約書，雙方言明前述土地抽出其中大約30坪左右，詳細坪數以分割為準，詳述買賣標的為彰化縣○○鄉○○段○○○ ○號西邊算起第一間面向社斗路面寬鐵柱為準分割為二筆之東邊土地(本件經測量結果即如附圖二編號乙部分，面積97.30平方公尺)，連同其上鐵架造房屋全部出賣予原告（即被告保留西邊起算第一間之房地，其餘東邊之房地全部出賣予原告）；並言明全案程序，即係專指全部買賣之法律行為（即土地分割、移轉登記及點交房地等程序）約定三個月即最遲於102年2月26日完成。詎料被告訂立契約迄今已逾三個月期限，其中屢經原告催促，卻仍屢次藉詞推諉拒不依約履行。觀之該三個月之期限亦為買賣契約條項之一，被告自應誠信履約，豈能被告一面收受原告買賣定金新台幣（下同）60萬元，一面拒不履約又逕自坐收出售標的物之使用收益權利（即租金收益）？被告既前已受領60萬元，恐遷延日久，必嚴重損及原告對於買受物之使用收益之法益。
二、又被告102 年6 月17日所提答辯狀內容，顯悖離誠信法則及前後矛盾而無法自圓其說。查被告雖年長原告十歲，但家世顯赫，身受高等教育（據聞係醫學院所畢業之高材生），現仍經營巨大企業（擔任公司決策之董事長），又兼多處社團主事，被告之身分正所謂為地方之豪紳，其心智豈為平常人所能及之？綜觀本件誠為一單純買賣，買賣雙方本應誠信履約，一方依約給付出賣物，一方依約給付價金，又何關乎代筆人見證人之與買方之關係？被告僅為己身之不誠不信尋為藉口，竟一再污衊原告及其所懇託之代筆人與見證人夫妻（代筆人為見證人卓樹立之妻蕭麗玉），又被告所請託於代筆人蕭麗玉者何止本件，被告又何能獨指稱本件中卓、蕭二人對其有偏頗之作為？按理，卓氏夫妻既受被告之懇託尋覓其欲出售土地之買主，自無須違背被告之本意導致今日之爭，如此一來，卓氏夫妻何來傭介之酬？苟如被告所言卓氏夫妻與原告之間有何犯意之聯絡？其利基又是為何？此似乎皆須被告之舉證，此部分懇請傳詢卓、蕭二人。
三、再者，本件系爭之上地係被告於101年9月間以每坪約9萬元向法院標購取得，經其懇託訴外人蕭麗玉（即代筆人）解決地上建物歸屬被告後，被告擬保留西邊算起第一間現出租予魚販之部位，其餘第二、三間之部位則開價以每坪12萬元連同其上鐵架造房屋一併出售他人，請託蕭員代為轉詢西邊算起第二、三戶之現承租人（即出售原告部位之承租人雞販與蛤販）是否承買或另覓買主，唯與渠等現承租戶皆未談妥；經訴外人蕭麗玉告知原告尋求幫助，原告當時以為系爭土地使用分區雖為社頭鄉都市計畫機關用地無法重新領照改建，但其上已有鐵架造建物並隔成兩間分別各以每月租金1萬元出租予前述雞販及蛤販二人，計算已符投資效益，幾經討價還價雙方才以每坪11萬元成交。
立約當日並有要求被告以其休旅車搭載代筆人蕭麗玉及原告（見證人卓樹立係自行騎乘機車前往）前往土地現場由被告親自指示其欲出售予原告之部位分割線（即西邊算起第一間面向社斗路面寬鐵柱為準即外牆，包含其支撐鐵柱，分割為兩筆以其東邊土地連同其上建物出售予原告）此部分於雙方不動產買賣契約書（以下簡稱買賣契約書）上文字已能明確敘述及記載，又何拘泥於被告所稱需再附圖面（需知土地未為分割前所附之圖面率皆為略圖）？苟附了圖面，被告又藉詞比例問題，又將如何？此觀乎被告前卷所附被證六協議書及讓渡書，即可約略得知被告處分系爭土地之本意；協議書係於101年10月19日被告即與案外人徐維種訂立而收回出售與原告之部位鐵皮屋（協議書內所稱出租給魚販租金由第三人收取...，係誤植，此部分應係讓渡書內載之案外人被告兄弟魏和舜所搭蓋），此部分因被告早於訂立買賣契約書前即已收回，故敢於出售予原告；而西邊算起第一間之地上建物（即魚販陳志欽承租戶）則遲至102年2月22日始由被告與其兄弟魏和舜先生書立讓渡書而收回，故被告不敢將該部分房地於101年11月27日與原告承買部位一併處分，遂先處分出售予原告第一間以外之第二、三間部位，其理甚明。且被告亦於簽約前在現場並告訴原告「因第一間魚販承租戶之建物係其兄弟自建較新，土地分割後較完整，所以先保留，其餘建物為他人所建，較老舊，房地與他人又有糾葛，土地分割後又畸零；我自法院標購後，計畫全部房地於產權處理好後出售，如能賺上百萬元即可，如今先處分半數，已達目標」等語。
四、查被告藉詞狡辯，前後矛盾，茲特臚列如下：
㈠ 被告曾就出售土地如何分割現場指示予原告等已如前述，如依被告所言僅係出售約82.16㎡之部位（須知此數字係被告事後央人居間協商改變契約內容旋為原告拒絕時所主張），勢將牽涉拆屋情事，揆諸兩造原始契約之意旨係以完整房地為買賣標的，故通篇並無論及房屋現有水電、隔間、排水與廁所等如何拆、修等情狀，尤其就系爭房地之利用以及社會價值，衡諸情理，焉有如被告主張方式而為買賣？其與買賣契約書上被告自稱之出售約30坪（即約100㎡）又將如何自圓其說？原告既已知買賣土地係機關用地無法領照重建，又豈會決意買受無法完全使用收益之房地？（如依被告指稱之坪數，則雞販之第二間必將拆除過半，所剩無幾，無法使用。）更有甚者，苟如因被告事後之執意棄信毀約，必將禍延雞販，無法繼續營生，買賣雙方又何忍令其生活無著？
㈡ 兩造於買賣契約書上所載抽出約30坪左右之土地出售，係被告經土地鑑界後自行以鑑界成果圖計算而得知該坪數，並以之出售原告，斷非兩造或代筆人及見證人憑空想像而可得知。
㈢ 被告本意如非出售如前述第二、三間部位之房地予原告，懇請細閱買賣契約書第十條後備註第2 項，述及現在承租戶應由出賣人負責“渠等”與承買人訂立定期租約書，則事實已甚明確；蓋如依被告所辯係出售82.16 ㎡之房地，分割後第二間雞販承租戶勢必無法繼續承租使用，則契約書僅一“渠”字即可，何須寫明“渠等”一字？
㈣ 請求傳訊田中地政事務所測量員，訊明被告原申請土地分割之撤案，被告原始主張之分割線究為何處？與其夸夸指稱之82.16㎡之位址是否相同？如非，則證明其一變再變之反覆無常與飾詞狡詐之行止，更證明被告口口聲聲指稱其原始出售本意為82.16㎡，洵為雙方訂約後被告棄信毀約，飾詞巧辯之片面主張。
㈤ 被告為遂行其不誠不信之志，無所不用其極，一再辯稱雙方意思表示不一致，誠屬可議，蓋如有意思表示之不一致，雙方何能成立買賣契約書？被告之心智已如前述，於雙方訂約後，竟不思誠信履約，一再前後倒置，矛盾百出，殊不知買賣契約書既已成立，何來意思表示之不一致？
五、被告稱立約次日原告未經告知被告，亦未經被告同意，自行擅自畫分割上地位置圖申辦土地分割...云云，誠屬謊話連篇；觀諸買賣契約書第四條謂買賣登記履行期日約定101年11月27日起即應依契約意旨由雙方會同委任卓樹立辦理之。買賣雙方於該期日已就買賣登記相關事宜委任卓樹立君辦理，卓君只要依契約意旨辦理，又何有告知不告知，同意不同意之必要？此誠為被告101年11 月27日立約日與原告言明之必要程序。況被告附卷之被證八所稱之卓樹立所製分割土地位置圖影本並非卓樹立所製作，因被告與原告於101年11月27日書立買賣契約日起至地政所分案分割複丈日，突然要求原告於其保留第一間魚販承租戶東邊牆壁外緣現有之排水溝分割於其擬保留之部位，被告所附之分割土地位置圖實係原告請求卓君央求測量人員，就雙方契約意旨（即西邊算起第一間面寬牆壁為準）所述之分割線與被告後來要求增加保留排水溝部分（即實線與虛線）作成圖說參考，該圖並非卓君所晝，此有其上筆跡可以鑑定。此部分即為原告一再請求庭上徵詢證人田中地政事務所測量人員即知排定測量日被告之主張究為何？係原告所稱之被告卷附被證八圖上之虛線？抑或是真如被告所稱之其自始即主張只欲出賣82.16㎡？如此則知被告性情一變再變之本質，竟僅為不誠信履約之藉口，殊不足取。
六、而被告一再宣稱渠之本意為欲出售82.16 ㎡之部位，係兩造於102年3月下旬經訴外人詹文助、劉金定兩位先生出面斡旋調解時，由被告央人所製作之甲、乙、丙、丁及乙案之1案中之乙案，時間距離雙方成立買賣契約期日101年11月27日已約三餘月矣。被告何能於出售當時即預知82.16㎡之數字？況乎該數字僅係被告事後所提方案中之虛擬數字。
七、復本件事實誠為立約日兩造經現場合意（被告並談及雞販殺生，渠不欲與之有瓜葛），言明買賣位址為被告保留西邊算起第一間外牆止為分割線，俟分割測量日被告要求渠欲增加保留牆外水溝（理由為第二間雞販用水多，恐傷及第一間之外牆），原告主張，苟如此則第二間需增之外牆係因被告變更契約內容應由被告負責修復，被告不肯，故而協議不成嗣經原告一再催告，被告乃自行申請社頭鄉調委會調解，卻又主張渠保留前後面寬4.5公尺之部位，如此將傷及第一、二間房屋，勢又涉及房屋整修，被告又不肯負擔修復費用，因而調解不成立；乃有102年3月詹、劉之調解，殊不知被告又提出五種版本，致令原告認清渠於立約後不論加水溝、面寬4.5米或五版本，尋為被告意圖不誠信履約之藉口；被告既與原告書立買賣契約書，又何能屢屢藉詞，片面改變契約意旨，如今更詐稱意思表示之不一致，意圖棄信毀約；原告自始即主張依據契約意旨，雙方誠信履約，被告一再指稱兩造意思表示之不一致，自應由渠證明原告如何誤解渠之本意。
八、本件之系爭為買賣案件，坪數之增減僅關乎價金之多寡，其於被告又有何損害？殊不知吾人在乎者是買賣標的之使用價值，正所謂尺有所短而寸有所長，取其適中而已，故而牽涉房地訴訟率皆會審酌系爭標的物之利用以及其對社會之價值等因素，並非原告執意不肯退讓。
九、茲特再檢附系爭標的建物座落基地圖說，得見被告出售予原告之房地中其土地較畸零略呈三角，第三間蛤販之建物約有三分之一至二分之一占用毗鄰之映山段第228 地號國有土地，東邊面臨社斗路斜線部位為鄰戶衣販之建物所占用；綜觀被告出售予原告之部位，土地較畸零，又有被占用之紛擾，建物較老舊，又有占用國有地之情形，現有廁所雖供第二、三間使用，亦有鄰戶衣販等不特定人持續在使用，現場垃圾雜物橫陳，但看得出第二、三間建物與其毗鄰之衣販等各戶間有共同出入、使用廁所及其前端之國有地之情事甚為明確。而被告自始即告訴原告渠欲保留西邊算起第一間（魚販承租戶）之房地，因該建物係渠兄弟所自建，較新，較完整，而出售予原告部位之房地較老舊，地形較畸零，與鄰地有占用與被占用之情況，紛擾不斷，故擬將之出售予他人。如今，被告不自思渠保留之房地已較完整，而不念及承買人承買部位除尚有諸多紛擾外，現況之使用亦有其一體性與完整性之需要，何能任意分割？苟真如被告之所請，勢將破壞現有建物格局以及使用狀況，如此將置需每日汲汲營營於生意之承租戶於何境地？被告無視於誠信，殊不知法律除明文規約外，並不外於情理，被告之言行誠不足取，此亦原告無奈所以興訟之理也。
對被告當庭答辯則以：
㈠ 土地上房屋共有3棟，一棟比較大，兩棟比較小，比較大的在西邊，就是被告說要保留的房屋，廁所是供公眾使用。原告主張之分割線應由魚販東邊之鐵柱如附圖一現場略圖編號A鐵柱沿著鐵皮牆壁至最後的界址，分成東西兩塊，東側土地賣給原告。原告主張當初有不拆屋的共識。被告當初買土地的時候，是向法院拍賣取得，地上的房屋是向原始起造人用和解的方式取得。當時訂立契約時，有被告、原告與原告太太、卓樹立夫妻在場，卓樹立是原告太太的弟弟。本件有去地政聲請分割，但是地政來測量的時候，被告就改變意思，所以地政就沒有辦法測量。
㈡ 被告有在101年9月25日去田中地政事務所聲請鑑界以土丈字第082000收件，複丈日期是101年10月2日，這次測量原告沒有去。原告提出之複丈成果圖上面的字是原告寫的，之前原告的要求，但是還是以契約書為準。原告庭呈被告102月3月31日方案，是為了證明被告在今年4月1日迄今方案一變再變，如果被告不是要改變契約的內容，為何要提出這個方案。還在談的時候，被告又改變合約內容。被告是先跟別人處理好地上物之後，才跟原告簽立買賣契約，當初原告買的時候有問被告地上物的權利，所以被告才把讓渡書給原告，那有人說買房屋是買一半的，為何沒有談到要如何修復？
、原告訴之聲明請求交付土地上的建物，有包含廁所，不包含服飾店。爰依契約書之約定，提起本訴等語。並聲明：除假執行擔保金額外，如主文所示。
貳、被告方面：
一、本件不動產賣買契約書訂立之過程有瑕疵，且契約內容與被告當初出售之原意不符，兩造互相表示意思不一致：
㈠ 按系爭不動產買賣契約書見證人及書立契約之代書為訴外人卓樹立，其與買受人即原告之間關係為何？於兩造簽約之前，被告並不知悉。至簽約之時，由渠等間談話，被告方知被告方知訴外人卓樹立太太蕭麗玉要稱原告為姐夫，訴外人卓樹立與原告為姐夫、小舅子關係。嗣後，被告方恍然大悟，難怪乎訴外人卓樹立在寫契約書時，將契約內容寫的含糊不清，與被告出售當時原意有出入，且故意不附買賣分割草圖。益徵訴外人卓樹立不無偏頗原告，欺負被告是72歲的老頭子，致生本件糾紛，合先敘明。
㈡ 查訴外人卓樹立在系爭契約書第十條備註記載：「1、買賣標的：彰化縣○○鄉○○段○○○○號、西邊算起第一間面向社斗路面寬鐵柱為準分割為二筆之東邊土地。（面積依正式分割為準）連同其上鐵架造房屋全部出賣。…」云云，因為訴外人卓樹立所寫前開分割買賣內容描述不清楚，且未劃出分割位置圖，就在系爭契約書上就寫大約三十坪左右，程序上均有瑕疵，有失一般公平、公正代書替人簽訂不動產賣買契約書所為之方式。致究竟本件買賣分割從那一根鐵柱起算？兩造有所爭執。蓋兩造立約之初，被告出售系爭土地之意：即由現社斗路販賣魚攤位之鐵皮屋向東算起以第一根柱子為準，沿南邊拉直至鐵皮屋底部東邊為止，割出東邊土地面積約82.16平方公尺部分賣給原告。惟立約當時，訴外人卓樹立未詳加說明契約條文內容及劃出實際分割出售之位置圖，因被告均信任訴外人卓樹立所為，且係老翁無知，當時亦不知詳細問明其內容意思，在訴外人卓樹立催促之下，被告就簽名蓋章了。
㈢ 當初立約之時，被告曾要求訴外人卓樹立先劃出分割位置草圖附在契約書裡，但訴外人卓樹立向被告說不用了，先簽約收訂金，然後再請田中地政事務所測量再分割…云云，簽約之前被告尚不知訴外人卓樹立與原告係姐夫與小舅子關係，以為訴外人卓樹立是專業而相信他，並把被告私章及系○○○鄉○○段○○○ ○號土地所有權狀正本都交給訴外人卓樹立辦理，當時被告相信訴外人卓樹立會公正依出售原意去辦理分割買賣登記，嗣後方知訴外人卓樹立並未依被告當初出售部分土地給原告之原意辦理。
㈣ 如前所述，立約當初訴外人卓樹立並未先劃出分割位置圖附在契約書內。殊不知，訴外人卓樹立於101 年11月27日在拿到被告私章及系爭土地所有權狀正本後，訴外人卓樹立於翌日101 年11月28日未經告知被告，亦未經被告同意，自行擅自劃分割土地位置圖就直接向田中地政事務所申請分割土地，惟嗣後遭田中地政事務所認為無法辦理，而被田中地政事務所駁回申請土地分割案件。且前開所有辦理事件申請文件：如申請分割案未經被告簽名蓋章…，及被田中地地政事務所駁回申請分割案之文件，及被告私章及土地所有權狀正本等，現全部都還在訴外人卓樹立手中，其在未告知被告之下，即自行擅自劃分割土地位置圖，逕自辦理本件分割土地登記事宜，誠屬不當。
㈤ 尤甚者，前開訴外人卓樹立自行劃分割土地位置圖，直接向逕向田中地政事務所申請分割登記，被駁回之後，其太太蕭麗玉拿該張分割土地位置圖，被告才知該張分割土地位置圖，根本與被告當初出售之原意不符。蓋系爭土地北臨15公尺寬之社斗路1 段，而系爭土地臨社斗路1 段之面寬約11.2公尺，被告縱是至愚，亦無出售臨社斗路1 段面寬約7.75公尺之土地給原告，而僅留北邊臨社斗路1 段面寬約3.45公尺、南邊面寬約5.70公尺之土地給自己，致使被告自己出售剩餘之土地形狀成畸零地之理。原告明知被告出售原意，卻透過其姐夫即訴外人卓樹立幫忙立約時之偏頗做法，以遂其巧取被告土地之目的，至屬無理。
二、如前所述，因兩造互相表示意思不一致（兩造對買賣劃分分割位置意見不一致），被告因而於102 年2 月1 日向社頭鄉公所調解委員會申請調解，但調解不成立。其原因如下：
㈠ 原告（本身亦做代書行業）在本件不動產買賣契約書之外，另向被告要求30萬元賠償金。然被告並無違約，係因訴外人卓樹立所寫不動產買賣契約書內容描述不清楚，未依被告出售之意記載，且故意未劃出分割位置圖，系爭不動產買賣契約書內容顯有瑕疵及雙方買賣有意思不合致之問題，原告要求被告賠償30萬元云云，至屬無理。
㈡ 在本件不動產買賣契約書裡無註明買賣佣金，且當初佣金多少也沒有提起，事先也沒有說明白，又因契約內容不明及未依被告出售之意寫契約內容，致生糾紛，事未完成，原告替訴外人卓樹立就向被告要求拿佣金，故被告拒絕。
㈢ 原告要求分割後，鐵皮屋共壁整修的費用，全部要被告負擔，被告覺得不公平。
㈣ 原告以上三點要求，被調解委員會陳錫澄主席認為過分要求，最後兩造因意見不合而調解不成立。
三、如前所述，因兩造互相表示意思不一致（兩造對買賣劃分分割位置意見不一致），始終無法達成共識。為此，於102年3月中旬，被告邀請土地專業代書劉金定鑑定本件不動產買賣契約書內容，劉金定代書也判定系爭契約書確實有瑕疵問題，因為系爭契約書無附上分割位置圖，且兩造互相表示意思不一致。劉金定代書為求本件買賣能圓滿解決，也多次幫兩造調解，前後提出三個方案，即甲案，但兩造不同意；乙案，被告同意，但原告不同意。劉金定代書再提修正乙案，原告同意，但被告不同意。另於此期間，原告亦提出有關乙案的修正分割方案，被告亦於102 年3月31日亦提出有關乙案的修正分割方案，但因兩造意見不一，致始終調解不成。益徵兩造立約互相表示意思不一致（即兩造對買賣劃分分割位置意見不一致）。
四、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意；而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院39年台上字第1053號判例要旨、96年度台上字第286 號判決參照）。再按當事人互相表示意思不一致者，契約即為不成立；意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之，但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限，民法第153 條第1項 、第88條第1 項亦分別定有明文。姑先不論，如前所述，兩造立約互相表示意思不一致，即兩造對買賣劃分分割位置意見不一致，故本件契約即屬不成立。退一步言，查本件系爭買賣劃分分割位置究竟為何？係為交易上重要內容，故如有錯誤，自當屬意思表示錯誤而得以撤銷。本件因原告姐夫即訴外人卓樹立所寫不動產買賣契約書內容描述不清楚，未依被告出售之意記載，且故意未劃出分割位置圖，致契約所載內容生錯誤，此非屬可歸責於被告之過失所致，為此，被告爰依民法第88條第1項之規定予以撤銷本件不動產賣買契約。被告請求鈞院傳喚證人劉金定代書。待證事項為：兩造有無因對買賣劃分分割位置意見不一致，而請證人幫忙調解？調解內容為何？
五、又查，有關系爭契約書第十條備註所記載之內容，係由原告小舅子即訴外人卓樹立處理，但該備註內容含糊不清（例如：西邊算起第一間面向社斗路面寬鐵柱為準，但到底面寬多少？現場有好幾根鐵柱，到底是以那一根鐵柱為準？均未載明。），與本來被告出賣真意不符；且又未訂立買賣土地分割位置草圖，未測定實際面積，連買賣總價亦未列算，造成雙方互相意思表示不一致。即系爭契約書確實有瑕疵，使兩造陷入爭執，因此該契約書應屬不成立。殊不知，原告違背誠信原則，乃扭曲本來被告出賣真意，致造成本件糾紛。
六、再查，因系爭契約書裡未附買賣分割位置草圖及其坪數，而訴外人卓樹立太太蕭麗玉當時就說暫時寫大約三十坪左右好了（未測定坪數）。因為系爭契約無確實坪數，所以契約書裡也就無法寫買賣總價金額，就不知本件買賣總價金額為何？
七、第查於102年6月25日審理時：
㈠ 原告辯稱：「當初被告說要保留較完整的鐵皮屋，買賣是以221 地號分成東西兩塊，原告買東邊那塊土地，被告保留西邊土地。」、「沿著被告要保留房屋的外牆去畫，我主張的分割圖再陳報。」云云，核與事實不符。蓋當初訂立買賣契約時，並未以地籍圖繪製分割草圖來決定位置，故位置未決定，土地又未分割，立約當時並提到原告前開所言。係事後要分割時才發生提到鐵皮房如何分割之爭執。如前所述，因系爭契約書所寫內容（分割線）含糊不清，也未劃買賣分割線草圖，○○○鄉○○段○○○ ○號地上物鐵皮房面向社斗路西邊第一間算起有三、四個樑柱，系爭契約書也無表明那個梁柱為分割線，所以才引起買賣分割線不一致之糾紛，故原告所主張的分割圖，實非當時被告出賣之真意。
㈡ 原告辯稱：「如果依照房屋的外牆去畫，廁所當然會保留。」云云，亦核與事實不符。蓋如前所述，當初立買賣契約時，並未以地籍圖繪製分割草圖來決定位置，故位置未決定，原告所主張的分割圖，實係片面之詞，誠不足採。且訂約當時並未提到廁所之事，因廁所是屬於被告所有，供承租人使用。而系爭土地上廁所，僅有二戶使用，另西邊賣魚一戶屋內後面自設有廁所，但該廁所也屬於被告所有。
八、而系爭土地是被告家父之遺產，後來經變賣分割遺產，而由被告優先承買系爭土地，系爭土地上房屋也全屬於被告所有。至於本件土地買賣當時並沒有提到拆不拆除房屋的問題，更沒有如原告所稱有不拆除房屋的共識。
九、對於原告於102年7月12日提出書狀答辯：
㈠ 原告於102年7月8日所檢附鈞院○○○鄉○○段○○○○號土地分割出售示意圖，乃嗣後原告個人片面為之，並非被告當時出賣之真意：原告主張：「...被告雖年長原告十歲，但家世顯赫，身受高等教育（據聞係醫學院所畢業之高材生），現仍經營巨大企業（擔任公司決策之董事長），又兼多處社團主事，被告之身分正所謂為地方之豪紳，其心智豈為平常人所能及之？...又何關乎代筆人見證人之與買方之關係？被告僅為己身之不誠不信尋為藉口，竟一再污衊原告及其所懇託之代筆人與見證人夫妻（代筆人為見證人即訴外人卓樹立之妻蕭麗玉），如此恩將仇報豈是世態之常規?殆被告所請託於代筆人蕭麗玉者何止本件？…斷不能僅以被告舉我親戚之事實能言巧辯其自身之虛偽，進而誣衊我等之清譽。…」云云，顯非事實，誠屬模糊焦點。
㈡ 原告再主張：「...本案系爭之土地係被告於101年9月間以每坪約9萬元向法院標購取得，經其懇託案外人蕭麗玉（即代筆人）解決地上建物歸屬被告後，被告擬保留西邊算起第一間現出租予魚販之部位，其餘第二．三間之部位則開價以每坪12萬元連同其上鐵架造房屋一併出售他人，請託蕭代為轉詢西邊算起第二、三戶之現承租人...，立約當日並有要求被告以其休旅車搭載代筆人蕭麗玉及原告（見證人即訴外人卓樹立係自行騎乘機車前往）前往土地現場由被告親自指示其欲出售予原告之部位分割線（即西邊算起第一間面向社斗路面寬鐵柱為準即外牆，包含具支撐鐵柱，分割為兩筆以其東邊土地連同其上建物出售予原告）此部分於雙方不動產買賣契約書...上文字已能明確敘述及記載，又何拘泥於被告所稱需再附圖面…且被告亦於簽約前在現場並告訴原告《因第一間魚販承租戶之建物係其兄弟自建較新，土地分割後較完整，所以先保留，其餘建物為他人所建，較老舊，房地與他人又有糾葛，土地分割後又畸零;我自法院標購後，計畫全部房地於產權處理好後出售，如能賺上百萬元即可，…又何足為社會之楷範?誠不足取也。」云云，核與事實不符，被告予以否認。原告所言意在模糊「系爭契約書第十條備註所記載之內容寫的含糊不清」之焦點，意在混淆鈞院，對被告為不良之印象，殊不足採。蓋系爭契約書第十條備註之內容根本未記載「即外牆，包含具支撐鐵柱」乙語，此乃原告臨訟才主張，尚與本來被告出賣真意不符，足證本件糾紛，實肇因於系爭契約書第十條備註之內容寫的含糊不清所致。
㈢ 原告再辯稱：「...1. 被告曾就出售土地如何分割？現場指示予原告等已如前述，如依被告所言僅係出售約82.16㎡而之部位（須知此數字係被告事後央人居間協商改變契約內容旋為原告拒絕時所主張），勢將牽涉拆屋情事，買賣雙方何無於買賣契約書成立時談及如何拆除？如何修復？其與買賣契約書上被告自稱之出售約30坪（即約100 ㎡）又將如何自圓其說？原告既已知買賣土地係機關用地無法領照重建，又豈會決意買受無法完全使用收益之房地?（如依被告指稱之坪數，則雞販所承租之第二間必將拆除過半，所剩無幾，無法使用。）更有甚者，苟如因被告事後之執意棄信毀約，必將禍延雞販，無法繼續營生，買賣雙方又何忍令其生活無著？」、「... 兩造於買賣契約書上所載抽出約30坪左右之土地出售，係被告經土地鑑界後自行以鑑界成果圖計算而得知該坪數，並以之出售原告，斷非兩造或代筆人及見證人憑空想像而可得知... ？」、「... 蓋如依被告所辯係出售82 .16 ㎡ 而之房地，分割後第二間雞販承租戶勢必無法繼續承租使用，則契約書僅一" 渠" 字即可，何須寫明" 渠等" 二字？」云云，亦核與事實不符。蓋被告出售土地之原意，迭如前述，惟原告卻一再故為曲解。且立約當時暫寫大約30坪左右，係訴外人卓樹立太太蕭麗玉提議的，並非被告自稱實際要出售之坪數為30坪，更非如原告所稱：「係被告經土地鑑界後自行以鑑界成果圖計算而得知該坪數，並以之出售原告」云云，原告臨訟故為顛倒混淆，殊不足採。又因系爭地上物均是老舊鐵架屋，其所有權均屬被告，隨時可以拆除改搭，至於原承租戶仍可續為租用，其租金則由兩造按本身所有之面積比例加以分配，並無任何困難，更無原告誇大其詞所稱：「必將禍延雞販，無法繼續營生，買賣雙方又何忍令其生活無著？」之情形。況系爭契約書第十條加註：「蛤清承租戶之押金新台幣参萬元整，於重新簽約時由承買人負責返還或承受。」，並無雞販承租戶，足證原告故為混淆。至於原告辯稱：「兩造於買賣契約書上所載抽出約30坪左右之土地出售，係被告經土地鑑界後自行以鑑界成果圖計算而得知該坪數，並以之出售原告」云云，誠屬謊言。果真當時業已將出售之位置及面積鑑界完成，何不以該張分割位置圖作為本件買賣之附件？即無今日之爭執。益徵原告所言不實。
㈣ 原告又辯稱：「... 請求傳訊田中地政事務所測量員，訊明被告原申請土地分割之撤案，被告原始主張之分割線究為何處? 與其夸夸指稱之82.16 ㎡之位址是否相同? 如非，則證明其一變再變之反覆無常與飾詞狡詐之行止，更證明被告口口聲聲指稱其原始出售本意為82.16 ㎡，洵為雙方訂約後被告棄信毀約，飾詞巧辯之片面主張。... 」云云，顯非事實。蓋如前所述，立約當初訴外人卓樹立並未先劃出分割位置圖附在契約書內。且有關系爭土地曾於101年11月28日向田中地政事務所申請分割土地，及嗣後遭田中地政事務所認為無法辦理而退件乙事，被告當時並不知情，亦未同意。尤甚者，經被告向鈞院聲請閱卷後，赫然發現原告所稱：被告原申請土地分割之撤案及申請案之資料，惟查其上所載代理人為卓東溪，被告根本不認識，其上另載有「卓樹永Z000000000」，被告亦不認識，且被告自始至終並未委任渠等辦理前開事宜。惟其上連絡電話、傳真電話及電子郵件信箱均係訴外人卓樹立所有。有關土地複丈及標示變更登記申請書及複丈案件撤回申請書，其內書寫之內容，亦均非被告所為，顯係有人利用被告存放在訴外人卓樹立處之印章及身分證影本，未經被告同意擅自使用提出申請及撤回，顯涉偽造文書犯行，嚴重損及被告權益，被告定追究其法律責任。詎原告卻執前開涉嫌偽造文書之文件遽予主張，殊屬可議。
、按原告於102年7月8日所檢附鈞院○○○鄉○○段000 地號土地分割出售示意圖，乃嗣後原告個人片面為之，並非被告當時出賣之真意。故原告辯稱：「原告102.7.8補充狀檢附之土地分割出售示意圖諒達，仍請依地地政機關現場實測分割為準作為判決之依據；…」云云，並無理由。
、至於系爭土地上之建物，屬於被告所有，雖是多年違章老舊鐵皮建物，惟於本件土地買賣當時並沒有提到拆不拆除房屋的問題，更沒有如原告所稱有不拆除房屋的共識。故原告辯稱：「... 至於土地上之建物如無登記名義者，請判准併同土地完成登記日一併點交原告。... 」云云，亦無理由。
、如前所述，系爭土地上之老舊鐵皮屋建物，雖無保存登記及稅籍號碼，但不能以其老舊之殘餘價值小，遽予臆測認定本件買賣係以鐵皮屋隔間來分割土地，而造成分割後，被告取得之土地成畸零地，損失重大。蓋被告縱是至愚，亦無出售臨社斗路1 段面寬約7.75公尺之土地給原告，而僅留北邊臨社斗路1 段面寬約3.45公尺、南邊面寬約5.70公尺之土地給自己，致使被告自己出售剩餘之土地形狀成畸零地之理。原告明知被告出售原意，卻透過其小舅子卓樹立代書幫忙立約時以摸糊不清有瑕疵契約偏頗做法，以遂其巧取被告土地之目的，造成被告重大損失，至屬無理。
原告主張：以西邊起算第一間面社斗路面寬為準直線分割二筆云云，核與事實不符：
㈠本案系爭土地面向社斗路之寬度共有四間平房鐵皮屋之寬
，魚販處僅為一扇鐵門之寬(原告所謂西邊第一間)，雞販處有二扇鐵門之寬，蛤販處也有二扇鐵門之寬，服飾店也有二扇鐵門之寬，那有地主被告出售系爭土地只留有一間一扇鐵門給自己，而給三間六扇鐵門店面寬給原告之理呢？足見原告不合理的要求，被告根本不同意這樣出售土地，當初兩造簽立土地買賣契約書裡不是以間壁為準來分割土地，而是以鐵柱為準，即102年9月26日現場勘驗測量分割線由現況圖的編號B鋼筋鐵柱為為準分割二筆。
㈡原告主張：承買人日后如需拆屋重建應負責出賣人保留土地上鐵造平房隔間壁之完整云云，核與事實不符：
蓋原告滿不講理，土地買賣契約，是土地分割後定了界址，各自地上物各自修整隔間壁，以免將來再糾紛不清，被告只出售分割土地及其上地上物各自處理而已，違章古舊鐵皮屋，承買人日後如需拆屋整修或重建時，應自行負責，絕非由出賣人再負責之理。且原告前開要求，並非兩造立約時之約定。
㈢原告再主張：出賣人保留土地上房屋現有水電應提供承買人使用云云，亦核與事實不符：
蓋原告很早知本案系爭土地上房屋是違章建築，現有水電不是被告施設，而是攤販承租人各自從外接過來自設使用，來源也不知，被告根本無法提供承買人使用。以上四項原告所提主張，顯為不實，被告並不同意。
㈣系爭公共廁所，係老舊違章又簡陋、又不衛生，被告於簽
約之前即想拆除，並非本件買賣的標的。至於服飾店有部分坐落在被告所○○○鄉○○段○○○○號土地上，有部分坐落國有土地○○○鄉○○段○○○○號）上，這服飾店部分並非被告出租，當初鈞院拍賣這本案系爭土地時，該違章建築物並未點交拍賣給被告，被告無權將前開服飾店之違章建築物處理。
㈥有關系爭雞販與蛤販用木板牆壁區隔乙節，按前開區隔用
木板材料，因該木板老舊落漆，很容易著火引起火災，所以被告以這裡隔區為分割土地界址(是被告當初出售土地分割線應由現況圖的編號B鋼筋鐵柱)，日後拆除木板牆壁，各自另設新隔間，既安全又有衛生。有關系爭魚販為一扇鐵門，雞販，蛤販，服飾店各有兩扇鐵門乙節，按系爭土地上共有四間平房鐵皮屋，西側魚販為一扇鐵門與雞販兩扇鐵門，共有三扇鐵門之面寬歸被告所有，東側蛤販兩扇門與服飾兩扇鐵門，共計有四扇鐵門之面寬歸屬告所有，這是被告當初出售土地分割界址之意思所在。另，系爭土地上建物魚販之屋頂，蛤販，服飾店之之屋頂分屬不同屋頂乙節，蓋因只有魚販之屋頂是很老舊鐵皮、已生銹漏洞，下雨則漏雨。被告在102年6月間請洽利工業社邱瑞精整修屋頂，直接加蓋新烤漆鐵皮板而增高房頂，故造成外觀不同屋頂情形，這足以戮破原告所言魚販房屋比較新建物之謊言。
對原告當庭陳述答辯則以：㈠對於當初被告說要保留較完整的鐵皮屋，買賣是以221地號
分成東西兩塊，原告買東邊那塊土地，被告保留西邊土地部分不爭執，但是對於分割線的位置有爭執。當初兩造會約定30坪，是因為目測沒有實際測量。被告主張契約內容不符合當時的真意，證據方法為當時沒有分割位置圖。
㈡被告台北醫學院藥學系畢業。在社頭做襪子。當初被告賣
土地的時候，不只要保留西邊的一間鐵架屋給自己。對於原告所提出複丈成果圖認為只是鑑界，並非本系爭買賣的分割面積及位置圖。被告主張之分割線應由附圖一現況圖的編號B鋼筋鐵柱與廁所的邊角C點至最後的界址，分成東西兩塊，東側土地賣給原告，即如附圖二所示編號丁、面積59.54平方公尺。系爭土地上的建物是被告所有。對原告提出之相片沒有意見，但文字敘述部分有意見。當初被告買土地，法院沒有點交給被告地上物，被告賣原告就是賣土地，不包含地上物，地上物是違章建築，我沒有權利賣給原告。
並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，請准提供擔保免為假執行。
參、兩造不爭執之事項：
一、兩造於101年11月27日簽訂不動產買賣契約書，由原告以每坪11萬之價格向被告購買約30坪之土地及地上物，系爭契約書第十條之備註欄第1項約定買賣標的為彰化縣○○鄉○○段○○○○號西邊算起第一間面向社斗路面寬鐵柱為準分割為二筆之東邊土地(面積依正式分割為準)連同其上鐵架造房屋全部出賣。
二、原告已交付60萬元定金予被告。
三、系爭契約第三條約定本件買賣應於3個月內完成。
四、被告尚未將本件買賣標的移轉登記及交付予原告。
五、系爭土地上目前有三棟鐵皮建物，由西向東分別租給魚販、雞販、蛤販使用，部分並由服飾店占用。
肆、兩造之爭點：
一、系爭契約是否因兩造互相表示意思不一致而不成立？
二、系爭契約是否因被告意思表示錯誤，而得由被告依民法第88條第1項主張撤銷？
三、兩造就系爭土地買賣之分割線究竟為何？
四、原告請求被告分割並移轉及交付土地、土地上建物予原告有無理由？兩造買賣之範圍有無包含地上建物？
伍、得心證之理由：
一、查如第肆點所示之五項事實，有原告提出之不動產買賣契約書影本、地籍圖、土地登記謄本、現場照片為證，且經本院會同彰化縣田中地政事務所測量員到場勘測屬實，並製有勘驗筆錄在卷可稽，且為兩造所不爭執，堪信屬實。
二、本件原告依據兩造訂立之不動產買賣契約書請求被告分割、移轉登記並將買賣之房地交付予原告。被告則抗辯因系爭契約書第十條記載買賣之標的不明確，且未劃出分割位置圖，致兩造對出賣之範圍有爭議，系爭契約應屬兩造互相表示意思不一致而不成立，買賣之標的亦不包含地上建物，地上建物是違章建築，被告沒有權利出賣等語。本院基於下列理由，認系爭契約應無意思表示不成立之情形：㈠查系爭契約書第十條備註欄約定「1.買賣標的：彰化縣○
○鄉○○段○○○○號西邊算起第一間面向社斗路面寬鐵柱為準分割為二筆之東邊土地(面積依正式分割為準)連同其上鐵架造房屋全部出賣。2.現在承租戶應由出賣人負責渠等與承買人訂立定期租約書」等語。依上開契約書第十條備註欄之約定，已明確表示買賣標的包含地上鐵架造房屋，被告抗辯本件買賣不包含地上建物，顯與契約約定不符。且本件被告一開始均未抗辯買賣標的未包含地上物，甚至抗辯被告只出售分割土地及其上地上物各自處理而已，違章古舊鐵皮屋，承買人日後如需拆屋整修或重建時，應自行負責，絕非由出賣人再負責之理，最後一庭始翻異前詞，抗辯買賣標的不包含地上建物，顯不足採。又系爭鐵架造房屋雖為違章建築，無法移轉所有權，惟實務上仍可買賣及交付，惟買受人所得取者僅係事實上處分權非所有權而已，故被告抗辯地上建物是違章建築，被告沒有權利出賣云云，亦不足採。又依上開契約書第十條備註欄之約定，因無附圖，乍看之下，似有買賣標的範圍不明確之情形。惟本件經現場勘驗結果，系爭土地北邊面臨社斗路，土地上目前有三棟鐵皮建物，由西向東分別租給魚販、雞販、蛤販使用，蛤販右邊土地部分並由服飾店占用。又魚販與雞販間用鐵皮牆壁區隔，雞販與蛤販間用木板牆壁區隔。魚販為一扇鐵門，雞販、蛤販、服飾店各有兩扇鐵門。系爭土地上建物魚販之屋頂與雞販、蛤販、服飾店之屋頂分屬不同屋頂，此有勘驗筆錄、附圖一現況圖及原告提出之照片可稽。又查，系爭契約書買賣土地標示備註部分註明：「抽出其中大約30坪左右，詳細坪數以分割為標準」。而兩造於現場時，並對於買賣之分割線究竟位何處，原告主張應由附圖一現況圖魚販與雞販牆壁間之A鐵柱延著兩戶間之牆壁為分割線，被告主張應由附圖一現況圖雞販二個鐵門中間之B鐵柱延至雞販後方所在廁所C點處為分割線。而原告主張之分割線，經測量結果，被告應賣給原告之部分詳如附圖二編號乙部分，面積為97.30平方公尺(29.43 坪)。被告主張之分割線，經測量結果，被告應賣給原告之部分詳如附圖二編號丁部分，面積為59.54平方公尺(18.01坪)，顯然原告主張之分割線測出來之面積29.43坪，非常接近兩造契約約定之約30坪，反觀被告主張之分割線測出來之面積僅18.01坪，與兩造契約約定之坪數，實屬過距，故此為被告主張之分割線不可採之理由之一，原告主張之分割線應屬可採。
㈡ 又原告主張之分割線為由附圖一現況圖魚販與雞販牆壁間之A鐵柱為分割線，而魚販攤即為由西向東起算之第一間店面，符合契約書第十條備註欄約定之「西邊算起第一間面向社斗路面寬鐵柱」之約定。反觀被告主張之分割線，為由西起算第二間雞販攤二扇鐵門中間之B鐵柱，則上開契約書完全未寫到第二間之問題，此為被告所指之分割線不可採理由之二。
㈢再系爭土地上建物魚販之屋頂與雞販、蛤販、服飾店之屋
頂分屬不同屋頂，依現場照片觀之，魚販之屋頂較高，雞販、蛤販、服飾店之屋頂較低。且本件買賣之標的依契約書第十條備註欄第1項約定包含土地上鐵架造房屋全部出賣，依原告主張之分割線，買賣之鐵架造房屋即指雞販及蛤販二棟完整之房屋，若依被告主張之分割線，則除雞販之房屋須切割成一半，另包括蛤販，惟雞販與魚販之建物從外觀觀之，二者之屋頂高度均不相同，且一般人應無人願意購買遭切除一半之建物，此為被告所指之分割線不可採理由之三。
㈣又若依被告之分割線，則雞販之房屋須切割成一半，惟兩
造契約書內竟完全未提及雞販之租金將來要如何處理，以及房屋現有水電、隔間、排水等如何拆、修等問題，此為被告所指之分割線不可採理由之四。被告雖稱承買人應自行負責修整隔間壁云云，惟即便如此亦應約定，然系爭契約書之內對於此部分支字未提，不合常理。
㈤再本件被告主張之分割線，原係主張賣給原告之面積82.1
6平方公尺，被告自己保留4.5公尺之面寬(詳被證1存證信函及被證5分割圖乙案)，後於本院102年9月26日勘驗時又主張以附圖一現況圖編號B鐵柱為分割線。再於102年11月25日又以答辯狀㈢主張以附圖一西側魚販為一扇鐵門與雞販兩扇鐵門，共有三扇鐵門之面寬歸被告所有，東側蛤販兩扇門與服飾兩扇鐵門，共計有四扇鐵門之面寬歸屬告所有，故被告主張之分割線不計兩造訴訟前調解時之主張即有3種版本，一變再變，而被告主張之3種分割線均與契約約約定之文義不符，更顯見被告之抗辯不可採信。
㈥依上所述，依上開契約書第十條備註欄之約定，因無附圖
，乍看之下，似有買賣標的範圍不明確之情形。惟在對照現場實際情況及測量後，本院認契約書第十條備註欄約定之「西邊算起第一間面向社斗路面寬鐵柱」之約定，顯係指以魚販與雞販牆壁間之A鐵柱為分割線，並無不明確之情形。且被告自認為台北醫學院藥學系畢業，在社頭做襪子，顯有相當之學歷及社經地位，被告既非不識字，且為出賣人，對於現場狀況不可能不知悉，又已簽署系爭契約，即無所謂系爭契約有兩造意思表示不成立之情形，故本院認被告此部分抗辯尚屬無據。
二、被告另抗辯查本件系爭買賣劃分分割位置究竟為何？係為交易上重要內容，故如有錯誤，自當屬意思表示錯誤而得以撤銷。本件因契約書內容描述不清楚，未依被告出售之意記載，且未劃出分割位置圖，致契約所載內容生錯誤，此非屬可歸責於被告之過失所致，為此，被告爰依民法第88條第1項之規定予以撤銷本件不動產賣買契約等語。然查，當初兩造既約定買賣標的之面積約為30坪，此應為被告所知悉，且依契約書第十條備註欄所寫之分割線測量結果，賣給原告之土地亦確實約為30坪，故本院認上開契約書所載之內容，並無與被告之原意不符，且被告事後所主張之分割線有房屋須拆除一半之問題，與一般交易習慣不符，應不可能為當初買賣之原意，故本院認被告抗辯本件有意思表示錯誤情形，依民法第88條第1項之規定予以撤銷本件不動產賣買契約尚屬無據。
三、承上所述，本件契約並無不成立或得撤銷之問題，且本件買賣標的除附圖二編號乙部分之土地外，尚包括土地上之鐵架造房屋，且系爭契約第三條約定本案約須3個月完成，故原告本於系爭不動產買賣契約之法律關係，請求被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地分割出如附圖二所示編號乙部分、面積97.30平方公尺部分，並將上開部分土地移轉登記給原告。被告並應將上開土地連同坐落其上之房屋(不含服飾店部分)一併交付原告，為有理由，應予准許。兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
四、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及原告聲請訊問證人卓樹立夫妻、地政人員部分，被告聲請傳喚劉金定代書部分，均與前揭判斷無違，毋庸再予一一調查，附此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 12 月 13 日
民事第一庭 法 官 詹秀錦以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 12 月 13 日
書記官 黃國源