臺灣彰化地方法院民事判決 102年度訴字第764號原 告 陳勝陽訴訟代理人 陳榮昌律師被 告 楊紹鑫訴訟代理人 陳世煌律師
黃俊昇律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國102年11月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告於給付原告新臺幣捌拾萬元，及自民國一百零二年九月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息之同時，原告應將如附表所示之不動產交付予被告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾陸萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告於假執行程序實施前，以新臺幣捌拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、兩造於民國102年7月5日簽訂不動產買賣契約書（下稱：系爭買賣契約書），由原告將其所有坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○○號、面積102.71平方公尺土地（下稱：系爭土地），及其上建物即彰化縣○○鎮○○段○○○○號（門牌號碼：彰化縣○○鎮○○路○段○○○巷○○號）住家用加強磚造二層總面積122.64平方公尺房屋一棟（下稱：系爭房屋，與上開土地合稱：系爭房地，並詳如附表所示），以總價金新台幣（下同）270萬元出售予被告，分期給付，先付訂金27萬元，另於102年7月8日、同年7月19日各付80萬元、83萬元，餘款80萬元約定應於102年7月26日所有權移轉登記完畢給付。
嗣於102年7月22日辦畢所有權移轉登記，由被告取得系爭房地所有權，並已點交完畢。詎屢經催告，被告竟以系爭房屋門口道路沿邊即同段347-1地號道路用地為第三人所用，應由原告買受供其通行使用始願給付餘款，而拒絕清償。
二、查上開同段347-1地號土地為盧俊松、盧俊烟、盧陳樹甭三人共有，係尚未徵收之公共設施保留地，早經政府開拓闢為山腳路三段巷道拓寬部分供居民出入，為民法第790條第1款之他人有通行權情形，土地所有人不得禁止，原告於99年9月買受系爭房地至出售予被告均出入自如，被告買賣時並無異言，且原告於出賣前亦出示該地為公共設施用地之土地使用分區證明書，此為被告買賣時所知，而非買賣標的或就該土地出入通行與被告有任何約定，是被告拒絕給付價金並無理由。
三、有關證人謝伶莎（即辦理本件不動產之土地代書）、張惠英（即本件仲介公司人員）之證詞部分：證人證述契約明定於102年7月26日交屋，但是賣方主張有私事，所以改成102年7月29日交屋乙節。惟查，原告於102年7月26日依約到場，不見被告在場，經告知改為102年7月29日，應係「買方主張有私事」改成102年7月29日，證人似將「買方」誤為「賣方」，此由被告提出訴外人謝國通簽發指名被告為受款人之面額80萬元支票期日為102年7月29日之清償支票，證人代書稱被告係於102年7月29日交付，應係被告於102年7月26日尚未收到支票或收到到期日係102年7月29日，無法於102年7月26日給付，故主張更改日期。
四、對被告抗辯之陳述：
（一）系爭買賣契約書第三條第三款約定「三、民國102年7月26日登記完畢付款金額新台幣捌拾萬元整」，原告於102年7月26日當日向被告收取上開款項，被告及仲介代書均捏稱尚未能過戶不能給付。嗣原告岳母黃美惠於102年8月初向仲介人東森房屋北斗加盟店即吉森開發有限公司（下稱：吉森公司）店長詹勝全查詢本件何以尚未辦理過戶，店長乃命職員楊小姐查看資料，楊小姐稱「早已過戶，還查什麼？」，經黃美惠告知原告始知本件102年7月22日即辦畢所有權移轉登記，因被告悔約，而不為給付。
（二）查系爭房地由原告前手盧顏阿滿之親屬於92年間將土地分割，並分別於93年間在所分得同段340-5、340-6、340-7、340-8地號土地上建造連棟二層樓房。其中340-6地號土地上之建物（即系爭房屋），由盧顏阿滿登記為所有權人，嗣因負債拍賣，而由原告於99年9月13日取得所有權，本欲作為新婚後定居之用，惟於101年11、12月間發現相鄰340-5地號土地及其上房屋所有權人盧陳樹甭在原告土地上放置瓦斯爐，即於101年12月19日以存證信函請其將瓦斯爐拆除，並將該占用土地返還。其後原告在系爭房屋二樓與盧陳樹甭共同壁上作隔蔽設施時，盧陳樹甭夫妻亦到場查看，並無任何爭執。是以被告所稱「原告與訴外人盧陳樹甭...相鄰建物越界建築屢生爭議」係捕風捉影不實之詞。
（三）其後原告認識於102年6月結婚之配偶，因其娘家世居台中市，雙方遂協議在台中另擇新居，原告乃委由吉森公司以300萬元出售，居間人即調取地籍資料、建物測量成果圖，並於102年5月12日到場勘測作成「不動產的現況說明書」及於102年5月16日領取347-1地號「土地使用分區證明書」以明該地係60年起即為公共設施道路用地作為交易資料。居間契約成立因係空屋，原告仍將系爭房屋鑰匙交予居間人由其處理交易事宜。嗣後居間人主導謝小姐及張惠英要求降價280萬元，然後又表示有人去看房屋表示要買，102年7月4日連絡原告稱價款270萬元買受人願簽約成立買賣，兩造即於102年7月5日訂立系爭買賣契約書，依該契約書之其他約定事項記載「①空屋點交，②玻璃由賣方修復，③監視器無償交由買方使用」，及契約書附件「不動產標的現況說明書」內容記載「...⑥建築改良物現況是否有被他人占用之情形，⑦建築改良物現況是否占用他人土地之情形均為『否』」，暨系爭買賣契約書第九條約定「現況點交」、第七條「土地複丈費由ｘ方負擔」，既係空屋點交，又無系爭房地被侵入而需複丈之情事，足認被告於取得所有權時已為點交，且被告所稱系爭土地有被越界建築情形等均非事實。
（四）被告稱同段347-1地號土地之共有人盧陳樹甭在系爭房地門口堆集盆栽，致系爭土地無法對外通行，依系爭買賣契約書第十三條約定及民法第354條、第359條規定解除契約一節。惟按：
⒈系爭買賣契約書第十三條約定「乙方保證本約產權完整，
絕無一物二賣或與他人發生任何糾葛及設定他項權利或租約等情事，倘有類似情事發生或第三人提出主張任何權利查封時...甲方得不經催告逕行解除契約...」，此係針對「本約產權完整」即系爭房地產權完整而言，本件系爭房地產權並無任何糾紛，被告自無適用上開約定解除契約之餘地。
⒉且上述347-1地號土地係道路用地，自60年之不詳日期即
供公眾通行，共有人無權阻止通行，盧陳樹甭卻於本件買賣契約訂立後之102年7月16日，登記其為該筆土地應有部分100分之62之共有人，在102年7月22日被告登記為所有權人後在系爭房地門口路地堆積盆栽，並提交上開原告命盧陳樹甭移走瓦斯之存證信函予被告，被告即捏稱系爭房地有爭執，且對原告隱瞞已辦畢移轉登記之事實，於約定付款期日拒絕給付餘款。原告於102年8月初查知被告早已取得所有權後，被告卻以盧陳樹甭出價60萬元，要原告買受共有土地供其通行，否則不願清償餘款，殊屬非是。
⒊原告並無違約，況系爭買賣契約第十五條約定「本約不動
產於民國ｘ年ｘ月ｘ日以前經查如係計劃內之公共設施用地時，雙方同意解除本約，…但如超過上項日期或移轉登記完竣，則不受本條契約之拘束」，舉重以明輕系爭房地早已移轉登記完竣，347-1地號土地且非「本約不動產」，豈得解除契約？⒋再民法第354條第1項但書規定物之瑕疵「無關重要者，不
得視為瑕疵」，第355條規定「買受人於契約成立時，知其有前條所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責」，「買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保其無瑕疵時，不負擔保之責，但故意不告知其瑕疵者，不在此限」，依居間人交付102年5月16日申領土地使用分區證明書及地籍圖謄本，被告於契約成立前即知該347-1地號土地為路地，且為「第三人所有尚未徵收之公共設施保留地」，原告自不負擔保之責。
⒌另所謂物之瑕疵擔保責任在買賣不動產情形係指：⑴土地
被列為都市○○道路預定地（57台上2068、69台上248）、⑵建地變成道路用地（63台上685）、⑶標的物為違章建築，被政府拆除（49台上2544判例）、⑷基地被編入都市○○○○道之用（49台上552）、⑸約定建廠用地，嗣被列為保留地（59台上2535）、⑹約定為建地，嗣列為都市○○道路用地、⑺明知為禁建地而故意隱匿（71台上3720）等情形。本件買賣標的並無相同或相似情形，證人之證述及被告亦未指述有上開情形。
五、綜上，本件被告抗辯依系爭買賣契約及民法第359條規定主張解除契約，均無理由。原告自得依系爭買賣契約，請求被告給付尾款80萬元。並聲明：㈠被告應給付原告80萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告答辯略以：
一、兩造於簽訂系爭買賣契約前，被告曾詢問原告就坐落系爭房地前用以接連對外通行至103巷道路之同段347-1地號土地為第三人所有，該347-1地號部分土地為接連系爭房地對外聯絡之必經之地，爾後通行是否發生困難，原告稱同段347-1地號土地為道路用地，雖尚未徵收但可為通行，必定不致遭同段347-1地號地主或第三人之阻擋，被告無須擔心。原告既稱系爭房地無通行受阻上之疑慮，兩造乃於102年7月5日簽訂買賣契約書，約定總價金270萬元，被告共已支付190萬元，尾款80萬元約定於點交當日同時付清。然於點交系爭房地前，同段347-1地號土地之共有人盧陳樹甭竟堆置盆栽阻擋通行，而系爭土地後方位置，早於原告99年9月間經由法院拍賣程序拍定取得所有權時，即已為相毗鄰之鄰地即同段340-5地號土地所有人盧陳樹甭占用，而原告與訴外人盧陳樹甭雙方除就前開占用位置已生爭執外，甚對相鄰建物三樓之共同壁是否越界建築或補償共同壁之價金，亦生爭議。而就系爭土地遭訴外人盧陳樹甭占用部分，原告曾於101年12月19日以二水郵局第37號存證信函催促訴外人盧陳樹甭清空並返還占用土地，原告於系爭買賣契約簽訂時就上揭爭議糾葛均蓄意隱瞞，被告於系爭房地進出受阻而無法點交後，始發現上情。
二、依據系爭買賣契約書第十三條約定「乙方（即原告）保證本約產權清楚，絕無一物二賣或與他人發生糾葛及設定他項權利或租約等情事，倘有類似情事發生或第三人提出主張任何權利查封時，應於甲方（即被告）支付第貳次款前負責排除，並賠償甲方因此所受之一切損害，若逾期仍未理直，甲方得不經催告逕行解除契約，乙方並應依本約第十二條規定負責賠償責任。」，則系爭土地如遭他人占用亦或與第三人有越界建築糾紛，應由原告負責排除，以履行原告依系爭買賣契約第十三條所負之出賣人義務，系爭土地後方部分確遭訴外人盧陳樹甭占用，且與訴外人盧陳樹甭又有相鄰建物三樓之越界建築爭議，此均為原告所明知，否則原告何須於101年12月19日寄發二水郵局第37號存證信函催告訴外人盧陳樹甭清空並返還占用土地，而原告依系爭買賣契約本應於支付第貳次款前即應負責將之排除，然已逾第貳期支付期日，原告仍未盡排除義務，即非正當。再者，系爭土地未臨道路，必須經由同段347-1地號土地始得對外通行，今347-1地號土地為該土地之共有人阻擋占用，致系爭房地無法對外通行，倘若非原告訛稱通行無虞，被告怎可能同意購入連自家門口都無法進出之房地，被告應當不會購買。原告就買受之系爭房地既有上揭遭人占用、越界建築及阻擋通行之爭議及糾葛之情事，被告並已多次促請排除，原告迄今又仍無法負責排除，以履行依系爭買賣契約第十三條所負之出賣人義務，是爰依系爭買賣契約第十三條約定以本答辯書狀之送達，作為解除雙方買賣契約之意思表示。是既雙方買賣契約既已解除，原告即無理由請求被告支付尾款價金80萬元。
三、依民法第354條第1項、第2項及第359條規定及最高法院99年度台上字第2443號、89年度台上字第1085號、86年度台上字第2398號及86年度台上字第1303號等判例意旨可知，原告未充分揭露系爭房地無法接聯道路對外通行之風險，甚進而稱確得對外通行無虞，致被告始決定購入，此屬系爭房地欠缺原告保證之品質。又就他人越界建築之基地，以目前均已建築完成，被越界占用之面積又非必因越界建築而為拆除，系爭房地之對外聯繫通道受阻，無法出入，又有越界建築面積減少，顯有減少其價值及減少通常效用之瑕疵存在，應由原告負瑕疵擔保責任，爰依前揭法文，被告主張解除契約系爭買賣契約。
四、又縱系爭買賣契約未合法解除，依民法第264條第1項前段規定，依據系爭買賣契約第九條「本約不動產訂於付清買賣價款日現狀點交。」，本件買賣標的約定買賣尾款付清與點交同時履行，亦即於原告點交買賣標的予被告之同時，被告向原告付清尾款，然系爭土地後方土地為第三人所占用，正門口復被阻擋進出，原告迄仍無法就系爭買賣標的為點交，實非被告不支付尾款，被告早備妥發票人彰化市○○路郵局開立之尾款支票，本擬於系爭標的點交時付清，惟原告無法為點交，於原告未為點交之前，被告得拒絕支付買賣尾款80萬元。
五、於102年10月30日言詞辯論時，證人即代書謝伶莎證稱「地政登記是102年7月22日沒錯，但是登記之後還要等權狀下來，還要再等約三天時間，因為登記還沒有拿到權狀，還要再等兩三天拿權狀，應該是102年7月25日拿到權狀。102年7月26日仲介有約買賣雙方來付清尾款。賣方那天有事，所以沒來，延到102年7月29日才交付。102年7月29日買賣雙方跟仲介到現場看，才發現屋前有障礙物，所以就沒有點交。本件尾款的部分102年7月19日買方開本票，由代書保管，買方在29日當天，有帶了壹張支票80萬元，打算看完屋況沒有問題就回來仲介公司交屋。本票目前由我保管中。（買方）沒有交支票給我，因為現場屋況有問題，因為現場出入口，不知道被誰堵住了，有叫賣方去排除，但是產生問題，後續我就不知道了。（點交的時候，賣方）要交付鑰匙、權狀。（買方要同時付給賣方尾款）、（訂立買賣契約的時候，對屋前的道路）約定能夠通行為主。」，另證人即仲介張惠英證稱「契約上明定102年7月26日交屋，但是賣方主張因有私事，所以改成102年7月29日交屋，（交屋時）在系爭房地前有四個盆栽堵住出入口，沒有完成點交，我們後來有協助屋主去找38號屋主協調三次左右，（協調內容）針對屋前通行權，還有三樓共同壁的問題」。足見，本件系爭房地之買賣，尚未完成點交，依首開法律規定，其點交前之危險自應由出賣人即原告負擔。
六、上情均經證人謝伶莎、張惠英到庭證述，業如前述，原告謂係買方主張有私事改成102年7月29日，並無理由。況被告提出102年7月29日到期、面額80萬元之支票，是中華郵政劃撥支票，受款人為楊紹鑫，並非第三人謝國通支票，故原告主張被告102年7月26日尚未收到該支票，才改為102年7月29日，與該支票不符，不足採信。又同段347-1地號土地固非本約不動產，然該土地為系爭房地前通行之土地，此由證人謝伶莎證稱「訂立買賣契約的時候，對屋前的道路約定能夠通行為主」，點交前即發生不能通行，當然可以解除契約。依證人所述，是交屋時才發現「在系爭房地門前有四個盆裁堵住出入口」，被告並不知屋前會遭人用盆栽堵住不能通行，才會願意買。原告主張被告過失不知有瑕疵，渠不負擔保責任云云，並無理由，更何況，如前證人所述，訂約時有約定屋前的道路要能夠通行，則點交前即發生不能通行之情形，原告自應負擔保責任。
七、再者，依民法第354條第1項規定，有滅失或減少其價值、滅失或減少通常效用、契約預定效用之瑕疵均同，法律並無列舉瑕疵之種類，原告雖舉實務認為瑕疵案例，然無法就此排除其他情形即非瑕疵，其主張不足採取。綜上，本件系爭房地交易在點交前即有屋前通行遭土地所有人堵住之瑕疵，既有出賣人即原告應負擔保之責情形，買受人即被告依法自得解除契約，故被告主張解除系爭買賣契約。買賣契約既經解除，則原告請求被告給付價金尾款80萬元，應無理由。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
叁、兩造不爭執事項
一、兩造於102年7月5日訂立不動產買賣契約書，約定以總價270萬元，由被告向原告買受如附表所示之系爭房地。
二、系爭買賣契約書第三條約定：「本約成立同時，由甲方給付乙方新台幣貳拾柒萬元整為定金，並充為價金之一部，經乙方確實親收無訛（不另立收據），其殘餘價金付款方法約定如下（後附付款明細表）：一、民國102年7月8日；備證。
付款金額新台幣：捌拾萬元整。二、民國102年7月19日；完稅。付款金額新台幣：捌拾叁萬元整。三、民國102年7月26日；登記完畢。付款金額新台幣：捌拾萬元整。」
三、被告已於102年7月5日給付訂金27萬元，於102年7月8日給付80萬元，及於102年7月19日給付190萬元。
四、系爭房地已於102年7月22日辦理所有權移轉登記予被告楊紹鑫取得所有權。
五、被告尚未給付餘款80萬元。
六、坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○○號土地，係屬訴外人盧俊松、盧俊烟、盧陳樹甭三人所共有，為尚未徵收之公共設施保留地，其土地使用分區（或公共設施用地）為道路用地。
七、原告於101年12月19日寄發二水郵局第37號存證信函予訴外人盧陳樹甭。
肆、原告主張之上開事實，業據其提出系爭不動產買賣契約書、土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本、地籍圖謄本、彰化縣田中鎮公所都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書、買賣標的物照片等件為據，並舉證人謝伶莎到庭作證。本件被告對於兩造有簽訂系爭不動產買賣契約書及被告尚未交付尾款80萬元等情並不爭執，惟以前揭情詞置辯。是本件應審究者厥為：㈠被告是否得依系爭買賣契約書第十三條約定解除契約？㈡被告是否得依民法第354條、第359條「物之瑕疵擔保」規定解除契約？㈢本件系爭房地是否已完成點交？被告以原告未完成點交主張民法第264條第1項同時履行抗辯是否有理由？茲分述如下：
一、被告是否得依系爭買賣契約書第十三條約定解除契約？
（一）系爭買賣契約書第十三條約定「乙方（即原告）保證本約產權清楚，絕無一物二賣或與他人發生糾葛及設定他項權利或租約等情事，倘有類似情事發生或第三人提出主張任何權利查封時，應於甲方（即被告）支付第貳次款前負責排除，並賠償甲方因此所受之一切損害，若逾期仍未理直，甲方得不經催告逕行解除契約，乙方並應依本約第十二條規定負責賠償責任。」
（二）被告主張系爭房地與訴外人盧陳樹甭有下列產權糾葛：⑴系爭土地後方遭訴外人盧陳樹甭占用；⑵系爭房屋之三樓與相鄰建物（為盧陳樹甭所有）有越界建築之爭議；⑶系爭房地之門前通路遭盧陳樹甭堆置盆栽阻擋出入。惟原告否認系爭房地有被告所指之產權糾葛，並主張：原告於99年9月13日因拍賣自前手盧顏阿滿取得系爭房地之所有權，於101年11月、12月間發現相鄰之340-5地號土地及其上房屋所有權人盧陳樹甭在原告系爭土地上放置瓦斯爐，即於101年12月19日以存證信函請對方將瓦斯爐拆除，並將該占用土地返還。其後原告在系爭房屋二樓與盧陳樹甭共同壁上作隔蔽設施時，盧陳樹甭夫妻亦到場查看，並無任何爭執。又系爭房地之門前通路早供作道路使用，且「本約產權完整」係指系爭房地產權完整而言，本件系爭房地產權並無任何糾紛，況系爭買賣契約第十五條約定「本約不動產於民國ｘ年ｘ月ｘ日以前經查如係計劃內之公共設施用地時，雙方同意解除本約，…但如超過上項日期或移轉登記完竣，則不受本條契約之拘束」，舉重以明輕系爭房地早已移轉登記完竣，被告所指同段347-1地號土地尚非「本約不動產」，豈得解除契約等語。既原告否認上情，即應由被告舉證以實其說。茲查：
⒈本件被告舉原告於101年12月19日所寄發予盧陳樹甭之存
證信函（二水郵局第37號）1件為證，上開存證信函內容雖表明盧陳樹甭在系爭土地上放置瓦斯爐，原告要求盧陳樹甭限期拆除等節，惟原告否認其與盧陳樹甭尚有該等糾葛，本院審酌該存證信函係於101年12月19日所寄發，此距兩造於102年7月5日簽訂系爭買賣契約書，已逾半年有餘，且證人張惠英亦到庭證述：於簽約前曾帶同被告至現場看屋等語（本院卷第72頁），倘斯時盧陳樹甭仍有在系爭土地上放置瓦斯爐之情形，被告應會知悉，理當在簽約前即要求原告處理，是上開占用情形當於兩造簽約前即已排除，被告尚不得以系爭土地曾經發生上述情形即主張現仍有產權糾葛。至於盧陳樹甭是否另有其他占用系爭土地後方之情事，並未見被告舉證以實其說，自難遽採。
⒉就系爭房屋之三樓與相鄰建物有越界建築糾紛乙節亦為原
告所否認，被告雖舉證人張惠英於本院之證述：「（沒有完成點交，仲介有無派人去協調？）有。我們後來有協助屋主去找38號屋主協調。（協調幾次？）三次左右。（協調的內容為何？）針對屋前通行權，還有三樓共同壁的問題。」等語（本院卷第71頁反面）為證。惟證人僅泛稱共同壁的問題，惟共同壁究係發生何產權糾葛，是系爭房屋越界建築占用鄰地，亦或相鄰建物越界建築占用系爭土地，又實際有無越界建築之情事等，均無證據以資佐認。系爭買賣契約書第十三條規定雖載有「與他人發生糾葛」此概括情形，惟仍以發生具體明確之產權糾紛始足當之，本件被告雖稱系爭房屋共同壁有越界建築而與盧陳樹甭有產權糾葛云云，然既為原告所否認，被告復未能提出相當之證據以資憑佐，亦難採認。
⒊又被告另主張系爭房地有門前通路（即○○段00000地號
土地）遭盧陳樹甭堆置盆栽阻擋出入之情事，惟依系爭買賣契約書第十三條規定「乙方（即原告）保證本約產權清楚，絕無一物二賣或與他人發生糾葛及設定他項權利或租約等情事...」，則此處之本約產權清楚，應認係指系爭買賣標的物之產權清楚，而系爭買賣標的物乃指坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○○號土地及其上建物即彰化縣○○鎮○○段○○○○號房屋（即如附表所示之系爭房地），故縱系爭房地門前他人所有之道路遭人設置障礙物阻擋，亦難認係屬前揭「本約產權」糾葛之範疇。
（三）再者，系爭買賣契約第十五條約定「本約不動產於民國ｘ年ｘ月ｘ日以前經查如係計劃內之公共設施用地時，雙方同意解除本約，…但如超過上項日期或移轉登記完竣，則不受本條契約之拘束」，本件系爭房地早已於102年7月22日辦理移轉登記完竣，倘系爭房地為計劃內之公共設施用地，尚不受上開約定即拘束（即雙方同意解除本約），而被告所舉前揭事由，或未能證明確有占用系爭土地後方及越界建築之具體情事，或為「本約不動產」以外之347-1地號土地爭議，是原告主張舉重以明輕，被告尚不得依系爭買賣契約書第十三條約定解除契約，即屬有據。
二、被告是否得依民法第354條、第359條「物之瑕疵擔保」規定解除契約？
（一）民法第354條規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」、同法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」
（二）本件被告主張系爭買賣標的物即系爭房地有下列瑕疵：⑴系爭房屋三樓與相鄰建物有越界建築情事；⑵系爭房地之門前通路遭盧陳樹甭堆置盆栽阻擋出入。進而主張依上開民法物之瑕疵擔保規定解除契約。茲查：
⒈被告所指越界建築乙事，已為原告所否認，被告亦未說明
本件具體越界建築情形為何，究係系爭房屋越界建築占用鄰地，亦或相鄰建物越界建築占用系爭土地，又越界建築所占用之面積為若干等節，均未見被告舉證以實其說，更無從據以判斷被告所謂之「越界建築」是否屬滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵？其減少之程度是否有關重要者？自不能率以認定系爭買賣標的物確有此部分被告所指之瑕疵。
⒉另被告所指系爭房地之門前通路（即彰化縣○○鎮○○段
○○○○○○號土地），乃都市計畫（案名：八卦山脈風景特定區東源地區）之尚未徵收之公共設施保留地，其土地使用分區（或公共設施用地）為道路用地。此有原告所提出之彰化縣田中鎮公所都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書（中華民國102年5月16日田鎮0000000000000號）1件為證（本院卷第22頁）。而據上開證明書之申請時間為102年5月16日，係在兩造為本件簽約前即已申領，且被告亦不否認其於訂約時已知悉上開土地為第三人所有而屬尚未徵收之公共設施保留地。而依原告提出之買賣標的物照片（102年5月13日拍攝，本院卷第23頁），可見系爭房地前之門前通路（即該347-1地號土地），確已鋪設柏油路面，並劃有道路邊線，應係供一般人通行之道路無訛，且其土地使用分區（或公共設施用地）為道路用地。再按民法第355條規定「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」，本件被告於契約成立時，即已知悉上開347-1地號土地為第三人所有而屬尚未徵收之公共設施保留地，則該私人土地之所有權人是否對於其所有之土地有其他舉措，被告理應於購買前即一併考慮。至於證人謝伶莎雖證述：「（訂立買賣契約的時候，對屋前道路有無任何約定？）約定能夠通行為主，至於簽約的時候也是可以通行，我並沒有到現場看現況，這部分應該由仲介回答比較清楚。」等語（本院卷第70頁），惟觀諸兩造所訂之買賣契約並未有原告就屋前通道為如何之保證，自難以證人所述逕認原告有為特別之保證。參照最高法院49年台上字第2544號判例意旨：「上訴人向被上訴人購買房屋時，已知該屋有一部分在必須拆除之列，乃不向市政府預為查詢明確，難謂無重大過失，而兩造所訂買賣契約，又未有出賣人保證該房屋絕無拆除危險之記載，依民法第三百五十五條第二項規定，被上訴人自不負擔保責任，即無賠償義務可言。」，被告既知系爭房屋門前道路為他人所有，又無證據認定原告有為特別之保證，尚難認原告應負擔保責任。
（三）綜上，被告尚不得依民法第354條、第359條「物之瑕疵擔保」規定解除契約。
三、本件系爭房地是否已完成點交？被告以原告未完成點交主張民法第264條第1項同時履行抗辯是否有理由？
（一）兩造對於本件系爭房地尚未交由被告使用乙節並不爭執。而原告主張系爭房屋係空屋，鑰匙已交付仲介公司，且系爭買賣契約書之其他約定事項係記載「空屋點交」，故應認原告已完成點交之事實，則為被告所否認，被告並抗辯稱：本件系爭買賣契約書第九條規定「本約不動產訂於付清買賣價款日或於民國ｘ年ｘ月ｘ日『現狀點交』...」，被告於102年7月29日約定交付尾款日，發現屋前道路遭他人堆置盆栽阻擋等情事，故未完成點交等語。茲查，證人謝伶莎於本院證稱：「（契約書第三條第三款是否約定民國102年7月26日登記完畢，原告可以拿到尾款80萬元？）地政登記是102年7月22日沒錯，但是登記之後還要等權狀下來，還要再等約三天時間。（假定按照這個約定，既然登記完畢102年7月22日應當可以拿到80萬元）因為登記還沒有拿到權狀，還要再等兩三天拿權狀，應該是102年7月25日拿到權狀。102年7月26日仲介有約買賣雙方來付清尾款。賣方那天有事，所以沒來，延到102年7月29日才交付。102年7月29日買賣雙方跟仲介到現場看，才發現屋前有障礙物，所以就沒有點交。（付款是否由你們代書先保管在轉交？）本件尾款的部分102年7月19日買方開本票，由代書保管，買方在29日當天，有帶了壹張支票80萬元，打算看完屋況沒有問題就回來仲介公司交屋。本票目前由我保管中。（102年7月29日《指買方》有無交付支票給你？）沒有交支票給我，因為現場屋況有問題。（看完了為何沒有點交？）因為現場出入口，不知道被誰堵住了，有叫賣方去排除，但是產生問題，後續我就不知道了。（點交的時候，賣方要交付給買方什麼東西？）要交付鑰匙、權狀。（買方就是同時付給賣方尾款嗎？）是的。」、「（這件你說沒有完成點交是否賣方的鑰匙及權狀沒有交給買方？）是的，權狀在我這裡，鑰匙不在我這裡，我不知道在那裡。」等語（本院卷第68頁反面至第70頁）；另證人即仲介張惠英證稱：「（102年7月29日是約定要去點交？）契約上明定102年7月26日交屋，但是賣方主張因有私事，所以改成102年7月29日交屋。（102年7月29日有那些人去？）買賣雙方的業務經紀人、買方、屋主都有去。（去的情形為何？）在系爭房地前有四個盆栽堵住出入口。（是否有完成點交？）沒有完成點交。」等語（本院卷第71頁正反面）。依據上開證人之證詞，本件應在將系爭房地之所有權狀及鑰匙交付予被告後，始得認已完成點交。惟於102年7月29日兩造約定給付尾款並交屋之日，被告因鑑於屋前道路遭阻乙事，而未給付尾款，亦未取得系爭房地之所有權狀及鑰匙，故本件自難認已完成點交。
（二）按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264條第1項定有明文。次按被告在裁判上援用民法第264條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為給付或已提出給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不能遽將原告之訴駁回（最高法院29年上字第895號判例意旨參照）。茲查，系爭買賣契約書第第三條第三款約定「...其殘餘價金付款方法約定如下（後附付款明細表）：三、民國102年7月26日；登記完畢。
付款金額新台幣：捌拾萬元整。」，第九條約定「本約不動產訂於付清買賣價款日或於民國ｘ年ｘ月ｘ日現狀點交...」，參諸上開二條約定之意旨，應認兩造係約定於原告將系爭房地所有權移轉登記予被告，即為被告支付買賣價金尾款80萬元之給付期限，並於原告完成房地所有權移轉登記及被告付清買賣價款日（即支付尾款）原告即應將系爭房地點交予被告。而查，系爭房地所有權已於102年7月22日完成移轉登記予被告一節，為兩造所不爭，並有原告所提出之土地登記第二類謄本及建物登記第二類謄本為證（本院卷第19、20頁），而依系爭買賣契約書第三條第三款約定，應認被告於102年7月26日即應履行給付系爭買賣價金尾款之義務，本件被告買賣價金尾款之給付期限既已屆至，則原告請求其給付尚欠之尾款80萬元，即為有據。再者，依上開第九條約定，於被告付清買賣價款日原告應就系爭房地以現狀點交，是以本件原告請求被告給付尾款既有理由，且經被告援引同時履行抗辯權，揆諸前揭裁判意旨，本件應判命於被告將上開尚欠之80萬元尾款給付予原告之同時，由原告將系爭房地交付予被告，而為對待給付判決，始合系爭買賣契約上開約定意旨，並符買賣雙方之公平誠信。
伍、從而，原告依據系爭買賣契約關係，請求被告給付買賣價金尾款80萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（即102年9月7日）起至給付清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，核屬有理，應予准許。而被告提出同時履行之抗辯，亦非無據，爰同時命原告於被告給付上開金額之同時，應將如附表所示之系爭房地交付予被告。
陸、末按「當事人一方援用民法第二百六十四條之同時履行抗辯權時，僅有暫時拒絕給付之性質，而非否認他方當事人之請求權。故法院因被告行使此項抗辯權，而命原告為對待給付之判決，性質上僅係限制原告請求權所附加之條件，而非為原告全部或一部敗訴之判決。是原告就假執行之本案訴訟如獲得勝訴判決確定者，雖其判決附有同時對待給付之裁判，就原告訴請判決之訴訟標的而言，仍不失為全部勝訴，僅原告未為給付前，不得就被告應有之給付聲請強制執行...」，最高法院92年度台抗字第376號判決意旨參照。本件兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。惟依前揭說明，於原告未為對待給付前，尚不得就被告應有之給付聲請假執行。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提之證據資料，核與判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。
捌、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 12 月 12 日
民事第三庭 法 官 郭麗萍以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 12 月 12 日
書記官 游峻弦附表：
┌─────────────────────────────┐│土地標示 │├──────────────┬──┬──────┬────┤│土地坐落 │地目│土地面積 │權利範圍││ │ │（平方公尺）│ │├──────────────┼──┼──────┼────┤│彰化縣○○鎮○○段○○○○○○號 │田 │102.71 │全部 │└──────────────┴──┴──────┴────┘┌─────────────────────────────────┐│建物標示 │├──┬────────────────┬────────┬────┤│建號│基地坐落 │ 建物面積 │權利範圍││ ├────────────────┤ （平方公尺） │ ││ │建物門牌 │ │ │├──┼────────────────┼────────┼────┤│182 │彰化縣○○鎮○○段○○○○○○號 │總面積：122.64 │全部 ││ ├────────────────┤一層：46.09 │ ││ │彰化縣○○鎮○○路○段○○○巷○○號 │二層：61.32 │ ││ │ │騎樓：15.23 │ │└──┴────────────────┴────────┴────┘