臺灣彰化地方法院民事判決 102年度訴字第870號原 告 楊耀池訴訟代理人 林輝明律師訴訟代理人 陳振吉律師訴訟代理人 楊蔡滿足被 告 莊明學訴訟代理人 江銘栗律師被 告 張民義上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國103年3月25日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文被告應連帶給付原告新台幣壹佰玖拾萬元，及自民國102年10月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決於原告以新臺幣陸拾叁萬肆仟元為被告預供擔保後得假執行；但被告如以新台幣壹佰玖拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）其所有坐落於彰化縣○○鎮○○段○○○○○○○○○號土地及其上建號為彰化縣○○鎮○○段○○○號、門牌號碼為彰化縣○○鎮○○路○段○○○巷○○弄○○號房屋(下稱系爭房屋)，於民國(下同)102年5月3日與被告莊明學訂立租賃契約，簽立租賃契約後，原告即已於102年5月3日將租賃物、機器全部交付予被告，此後即由被告自行整理、搬動、管領相關之全部動產，自行拆除系爭房屋之大門、圍牆、鐵捲門、對講機等，因而造成動產之破壞，此有相關被告破壞之照片數紙與租賃契約書可稽。
（二）系爭租賃契約書，並無將動產逐樣點交之約定，被告自承自102年5月起即開始整理租賃物，然又辯稱原告並未點交云云，並非事實。且如原告未點交系爭房屋及動產機器設備，被告豈能於102年5月3日起至102年6月29日進行管理或修復之事？被告所辯，顯悖於一般社會經驗，不能採信。又原告於出租前均有使用、收益全部之機器設備，並無任何問題，被告於於取得機器使用後，竟自行剪除電線、破壞設備，造成毀損，如原告所交付之機器有缺失者，為何被告不立即返還或要求修繕？
（三）被告所傳喚之證人，均屬被告所雇請，以回復作業之人，與本事件終止契約毫無關係，根本即無傳喚之必要。況且，被告所傳喚之證人，均屬被告所雇請，與被告有密切之關係，其證詞難以達到確切之真實、公正之要求，係屬汙染之人；更何況，原告對於被告所雇請回復作業之人所實施之工作，迭起爭執，與原告有怨隙，其證詞更難以獲得確信之擔保，自無庸傳喚之必要。
（四）雙方之租賃契約係約定，租賃期間自102年7月1日起至111年6月30日止，期間為9年，前五年之租金，每年為380萬元，第6年起每年租金為400萬元，付租金為每半年為一期，一年付二期，被告應於102年7月1日給付第1期租金190萬元，此有租賃契約書第2條、第3條約定甚明，惟被告竟未於102年7月1日給付，經原告以存證信函催告，被告仍置若罔聞，不予支付。
（五）依雙方所訂立之契約書第7條第4款約定，本契約租賃期限未滿，一方擬解約或是否續租時，須經對方之同意且提前六個月告知對方，本件原告與被告莊明學雙方並無於102年6月29日達成合意終止契約之意思，證人廖文炳之證詞不能作為認定雙方以合意終止租賃契約之證明，租賃契約並未終止，且無任何承租人得以拒絕給付租金之理由，自應負給付租金之義務。被告張民義為系爭契約之連帶保證人，依租賃契約書第7條第3項、第8條之約定，應連帶給付租金。
（六）原告爰依租賃契約書第2條、第3條約定、第7條第3項、第8條之約定、民法第439條等規定，請求被告應連帶給付原告租金190萬元，及自起訴狀繕本送達最後一名被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，併陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則略以：
（一）按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。此最高法院所著17年上字第917號判例要旨可參。又稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。民法第421條及第423條分別定有明文。
（二）原告主張機器設備全部已點交被告云云，被告否認之。依據雙方租賃契約書第1條所定本件租賃範圍含機器設備及廠房全部出租等語，然由租賃契約書所附明細，並無原告將出租之機器設備點交與被告之清單，故原告其主張機器設備已全部點交被告云云，並非事實，不足採信，請原告舉證以實其說。依證人廖文炳所稱被告莊明學告知沒有點交，廖文炳不知有無點交，可證機器並未點交之事實。蓋衡諸常理機器設備之點交，須逐台逐樣測試可否正常運轉，並製作記錄及清冊，以備將來返還機器設備時，能有所
依據，避免爭端，本件原告卻無法提出機器設備逐台逐樣測試可否正常運轉，並製作記錄及清冊之文件，足證本件契約之機器設備並無點交之事實，至為明確。至於有部分機設備移動乃是因整建廠房所需此證人廖文炳所證內容中提及：「從5月1日到6月底這段空窗期不算租金，機器廠房可以動的先動，先讓被告使用廠房。」等語，可證雙方尚未點交廠房之機器設備，更屬明確。因此依前揭民法第423條之規定，原告既尚未交付全部租賃物，自不得請求給付租金，其主張自不足採信。
（三）由上開租約所附建材設備表係空白之情形，可證廠房之機器確實並未點交之事實。本租約之介紹人廖文炳到庭所證「莊明學說不租時，我有說要恢復原狀，將移出來的機器及大門恢復原狀，我沒有聽到要終止租約，莊明學說他不想租了，我說要恢復原來的樣子，原告說好，雙方面沒有說要終止租約的意思，莊明學希望將不必要的東西清理出來。當時沒有談到要終止或解約，只說要恢復原狀，莊明學說恢復原狀，原告說沒有意見。我的理解是雙方終止租約的意思，因為一方說不租了，一方說要恢復原狀。我說如果不租的話，莊明學將移位或修改大門部分要恢復原狀，我有問原告，原告說這樣可以。」「（102年6月29日莊明學說不租了，原告說恢復原狀就好，是事實嗎？）是。
」等語，足見，雙方對終止本件租約之意思表示一致，已生終止契約之效力，雙方已於本契約起始日前之102年6月29日達成協議終止本件租賃契約，被告僅需將改建之部分回復原狀即可。另由事後被告方依當日終止租約協議僱工復原改建之部份，及原告亦不否認請求被告將廠房及機器回復原狀等情更可證，本件租約已終止，更屬明確，尚不因當時雙方未談及如何退還押租金而有異，蓋此並非終止租約意思表示必要之點，且衡諸常理，如若本件租約雙方未同意終止，原告又豈會要求回復原狀，被告又豈會改建工程做一半停工，再請廠商回復原狀者？豈不是先前支出之改建工程付諸東流，又徒增復原之開銷者？此顯然不合常理。更何況，承租人承租後為符合使用部分，改建裝修廠房，乃屬當然，直到租約終止承租人始負有回復原狀之義務，因此由出租人要求被告回復原狀，更可證本件出租約確已終止，原告更不得請求租金，原告之主張更不足採信。
（四）況雙方已於本契約起始日前之102年6月29日達成協議終止本件租賃契約，被告僅需將改建之部分回復原狀即可，此當時參與協調之張民義、李運春、廖文欽均有知悉此情事，請傳訊之，被告方依當日協議僱工復原改建之部份，是本件出租約既已終止，原告更不得請求租金，原告之主張更不足採信等語，資為抗辯。併聲明：原告之訴駁回，且陳明如受不利判決、願供擔保請求免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）原告主張將其所有上開土地、建物及機器設備廠房出租於被告莊明學，而張民義就租金之支付負連帶保證責任，此有原告提出之租賃契約書可證，且經被告自認該租約無誤，系爭租賃契約書可認真正。兩造之爭執在於出租人原告是否以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人被告莊明學？雙方是否於102年6月29日合意終止上開租約？
（二）經查，原告於102年5月3日與被告莊明學訂立租賃契約後，即將租賃物、機器全部交付予被告，此後即由被告自行整理、搬動、管領相關之全部動產，被告已自行拆除上開承租房屋之大門、圍牆、鐵捲門、對講機等，因而造成動產之破壞，此有原告提出之照片可稽，被告對於其整理、搬動、管領相關之全部動產，自行拆除上開承租房屋之大門、圍牆、鐵捲門、對講機等情，亦不爭執，且經本院會同兩造履勘現場，被告確已自行拆除上開承租房屋之大門、圍牆、鐵捲門、對講機等物，此有勘驗筆錄足憑，且破壞樓梯、上下鐵捲門、鐵工圍牆及烤漆，尤其被告切斷滅菌爐之管線，且有現場照片可參，原告此部分之主張，應可採信。次查，系爭租賃契約書，並無將動產逐樣點交之約定，被告自承自102年5月起即開始整理租賃物，然又辯稱原告並未點交云云，其前後所述即有矛盾。設若原告未點交系爭房屋及動產機器設備給被告，則被告豈能於102年5月3日起至102年6月29日進行管理或修復廠房內機器設備？被告所辯，有違一般經驗法則，不能採信。又原告於出租前均有使用、收益全部之機器設備，並無任何問題，被告於於取得機器使用後，竟自行剪除電線、破壞設備，造成毀損，如原告所交付之機器有缺失者，為何被告不立即返還或要求原告修繕？本院會同兩造履勘現場時，即告知被告列出未點交或不能修繕之物，然迄今被告並未具體列出有何租賃物尚未交付承租人。而證人廖文炳所稱被告莊明學告知沒有點交，係聽聞自被告莊明學之說辭，並非證人親眼所見，況證人廖文炳亦證稱不知有無點交，尚難據此證明機器並未點交之事實。
（三）就雙方是否於102年6月29日合意終止上開租約部分：
1、 證人廖文炳於102年12月12日到庭證稱：「102年6月29日莊
明學說不租時，我有說要恢復原狀，將移出來的機器及大門恢復原狀，我沒有聽到要終止租約，莊明學說他不想租了，我說要恢復原來的樣子，原告說好，雙方面沒有說要終止租約的意思，五月份簽約，莊明學希望將不必要的東西清理出來。當時沒有談到要終止或解約，只說要恢復原狀，莊明學說恢復原狀，原告說沒有意見。我的理解是雙方終止租約的意思，因為一方說不租了，一方說要恢復原狀。我說如果不租的話，莊明學將移位或修改大門部分要恢復原狀，我有問原告，原告說這樣可以。」等語，此有筆錄可參，證人廖文炳證詞中表明沒有聽到雙方要終止租約，雙方面沒有說要終止租約的意思，可知由證人廖文炳之證詞不能作為認定雙方以合意終止租賃契約，尚難據此即認雙方於102年6月29日已合意終止上開租約。
2、依雙方所訂立之契約書第7條第4款約定，本契約租賃期限未滿，一方擬解約或是否續租時，須經對方之同意且提前六個月告知對方，縱然被告莊明學於102年6月29日曾主動向本件原告表明不租，亦不符提前六個月告知原告之上開約定，況原告當場告知被告莊明學：如不想租需將廠房機器設備回復原狀，亦即要終止上開租約其前提條件係被告莊明學如不想租需將廠房機器設備回復原狀，然自彼時至今已約九個月，被告並未將其承租之經其剪除或破壞之上開廠房機器設備回復原狀，此乃兩造不爭之事實，足見被告亦無意思實現終止租約之前提條件，被告既尚未完成回復原狀之行為，尚難認雙方於102年6月29日合意終止租賃契約。
3、兩造成租爭執過程，已如前述，且經當時參與協調之證人廖文炳到庭作證，被告請求傳喚張民義、李運春、廖文欽等人作證，張民義係本件被告之一，與被告莊明學負連帶給付責任，其證詞難期無偏頗，而李運春、廖文欽等人係其後被告所僱回復作業之人，並不知兩造何時是否終止租約，無傳喚之必要。
（四）本件兩造間系爭爭租賃契約既有效成立且尚未終止，依約被告自應負給付租金之義務，詎被告未依約於102年7月1日給付第1期租金190萬元，經原告以存證信函催告，被告仍未給付，被告張民義為系爭契約之連帶保證人，應負連帶保證之責。從而，原告依租賃契約書第3條、第7條第3款、第8條等約定、民法第439條規定，請求被告二人連帶給付原告租金190萬元，及自起訴狀繕本送達最後一名被告翌日即102年10月20日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
（五）假執行之宣告：原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，被告亦陳明如受不利判決、願供擔保請求免為假執行，經核於法均無不合，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。
（六）本件事證已明兩造其餘攻擊或防禦方法，經核於判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
四、結論：原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第78條、第85條第2項、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 4 月 8 日
民事第一庭 法 官 施坤樹以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 4 月 14 日
書記官 黃鏽金