臺灣彰化地方法院民事判決 102年度訴字第91號原 告即反訴被告 黃 文 章訴訟代理人 吳 照 真
李 淵 源 律師被 告即反訴原告 吳 榮 煌訴訟代理人 施 廷 勳 律師
柯 開 運 律師反 訴被 告 陳 文 津上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國102年10月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告黃文章、被告吳榮煌共有坐落彰化縣彰化市○○段○○○○○號、地目建、面積84平方公尺土地，准分割為由原告黃文章取得其全部，並由原告黃文章補償被告吳榮煌新台幣90萬7,500元。反訴原告吳榮煌、反訴被告黃文章、陳文津共有坐落彰化縣彰化市○○段○○○○○號、地目建、面積58平方公尺土地，准予分割為由反訴被告黃文章、陳文津共同取得其全部，按應有部分黃文章199分之112、陳文津199分之87比例維持共有；反訴被告黃文章、陳文津並依序補償反訴被告吳榮煌新台幣21萬1,055元、新台幣16萬3,945元。
本訴訴訟費用由被告吳榮煌負擔21分之5，餘由原告黃文章負擔；反訴訴訟費用由反訴被告黃文章負擔29分之14，反訴被告陳文津負擔8分之3，餘由反訴原告吳榮煌負擔。
事實及理由
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1 項分別定有明文。所稱「相牽連」，乃指為反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係間，或為反訴標的之法律關係與作為本訴防禦方法所主張之法律關係間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有其共通性或牽連性者而言（最高法院98年台抗字第1005號裁定可供參考）。本件被告吳榮煌於102年3月18日對於原告黃文章及反訴被告陳文津提起反訴，主張彼三人共有坐落彰化縣彰化市○○段○○○○○號土地，與原告黃文章本訴請求分割之同段1087地號土地相毗鄰，請求該兩筆土地合併分割等情，其反訴之標的與本訴之標的雖非相同，但與本訴之防禦方法相牽連，並均專屬本院管轄，揆諸前揭法條規定，被告吳榮煌提起反訴，於法有據，應予准許。至於其該二筆土地合併分割，是否可採，屬法院實體裁判之事項，與程序上得否提起反訴無關，合先敘明。
二、本訴部分
㈠、原告黃文章主張：坐落彰化縣彰化市○○段○○○○○號、地目建、面積84平方公尺土地（下稱1087地號土地），為原告與被告吳榮煌共有，應有部分分別為21分之16、21分之5 。查該筆土地並無依其使用目的不能分割情形，共有人間亦無不分割期限之約定，惟無法以協議為分割。因該土地目前有原告所有同段537、538建號之合法建物坐落其上，扣除建物基地（含法定空地）後，已無其餘土地可分配予被告吳榮煌，為此訴請裁判分割，將該筆土地之全部分歸原告取得，原告願按該筆土地之市價每坪新台幣（下同）15萬元補償被告吳榮煌。
㈡、被告吳榮煌則以：系爭1087地號土地並無依原物分配顯有困難之情形，應優先採取將土地分配予各共有人之分割方法，並且與毗連之同段1088地號、地目建、面積58平方公尺土地（下稱1088地號土地）合併分割，其分割方案如附圖一、二、三所示。惟如無法合併分割，亦當按如附圖五即彰化縣彰化地政事務所民國
102 年8月9日土地複丈成果圖－乙案所示，由原告與伊各分得編號甲、乙部分，並由原告補償被告249萬7,092元。該乙案不僅無須拆除1087地號土地上之建物，且使被告得與同段1080、1080-1、1081等地號土地合併利用，亦可依法向財政部國有財產署購入同段1079地號土地，使各筆土地面積足以合法建築房屋。況原告所有537 建號等建物，屋齡超過37年，已無價值，如乙案不可採，亦應將該等建物及系爭1087地號土地一併變價分割，土地變賣所得價款由雙方按應有部分比例分配。至於1087地號土地之市價不止每坪15萬元，此觀原告先前曾以每坪約62萬5,737 元價格，向被告購買毗鄰之同段1085地號土地即明，正心不動產估價師鑑定系爭1087地號土地價格為每坪11萬4,000 元，亦顯然過低等語，資為抗辯。
三、反訴部分
㈠、反訴原告吳榮煌主張：前揭同段1088地號土地，為反訴原告與反訴被告黃文章、陳文津共有，應有部分反訴原告為232 分之33，黃文章、陳文津各為29分之14、8分之3。該筆土地並無依其使用目的不能分割情形，共有人間亦無不分割期限約定，惟無法協議為分割，伊自得訴請裁判分割。而分割方法部分，因與前揭1087地號土地相毗鄰，且面積均小，該兩筆土地若採如附圖一、二或三所示方法合併為分割，必能提高其利用價值。但如無法合併分割，則以附圖五－乙案所示方案為適當等情。
㈡、反訴被告黃文章、陳文津則以：不同意將兩筆土地合併分割，1088地號土地宜由反訴被告黃文章、陳文津共同取得，按原應有部分之比例共有，並願以每坪15萬元補償反訴原告，或依照附圖四即彰化縣彰化地政事務所102 年8月9日土地複丈成果圖－甲案所示方法為分割等語，資為抗辯。
四、原告黃文章主張1087地號土地為其與被告吳榮煌共有，應有部分各為吳榮煌21分之5、黃文章21分之16 ；反訴原告吳榮煌主張1088地號土地為伊與反訴被告黃文章、陳文津共有，應有部分黃文章29分之14、陳文津8分之3、吳榮煌232 分之33；暨該二筆土地各共有人間均無不分割期限之約定，亦無依物之使用目的不能分割情形，惟均無法協議為分割之事實，有原告黃文章及反訴原告吳榮煌所提土地登記謄本、地籍圖謄本在卷為證，並為他造自認或不爭執，堪信為真實。原告及反訴原告因而訴請裁判分割，依民法第823條第1項規定，即屬正當，均應予准許。
五、另系爭1087、1088地號土地均不臨道路，使用分區皆為住宅區，1087地號土地上有原告黃文章所有之同段537、538建號鋼筋混凝土造三層建物（門牌號碼均為華山路100號)，依建物登記謄本及地政機關建物複丈勘測成果圖，基層面積各為
27.30平方公尺、35.28平方公尺，其建造執照則記載前者建物基層面積26.04平方公尺、基地面積37.2816平方公尺、空地面積6.51平方公尺，後者建物基層面積34.02 平方公尺、基地面積43.7184平方公尺、空地8.505平方公尺；1088地號土地上則有未保存登記平房（門牌號碼民權路87巷26號），東半部由陳文津作廚房使用，西半部房內有放置桌椅、腳踏車及書架等物（陳文津表示該部分原由一位三叔公無償使用，三叔公過世後即無人使用），各該建物均藉由東南側之國有地（即1079地號）對外出入通往民權路87巷、華山路92巷，或穿越南側1085地號土地（黃文章、陳文津皆為共有人，吳榮煌原亦為共有人，但已將其持分售與黃文章）上之房屋連接華山路等事實，業經本院於另案101年度訴字第108號請求返還不當得利等事件會同兩造現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄（本院卷第42～47頁）可稽，復有彰化縣彰化地政事務所101年7月30日函送之建物登記謄本及建物測量成果圖等影本（本院卷第23～27頁）、彰化縣政府102年4月10日府建管字第0000000000號函送之該府建設局（65)彰建都字第259號、第260號建造執照全卷影本(本院卷第63～73頁）及正心不動產估價師聯合事務所黃昭閔估價師現場勘估後製作之估價報告書（外放）可參，兩造對此亦無爭執，此部分事實，亦堪以認定。
六、兩造有爭執者為分割方法，原告黃文章及反訴被告陳文津均不同意1087、1088地號兩筆土地合併分割，1087地號土地部分，黃文章主張由其全部分得，未受分配之被告吳榮煌則由伊按每坪15萬元予以補償；1088地號土地部分，黃文章、陳文津均主張由渠二人共同分得其全部，並按每坪15萬元補償吳榮煌，或依附圖四－甲案所示方法為分割。吳榮煌則主張前開二筆土地合併分割，如不能合併分割，按如附圖五－乙案之方法分割，1087地號土地伊減少分配部分，則由黃文章補償249萬7,092元，或將1087地號土地與其上建物併予變賣分配價金。何者可採，分述如下。
1.按共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具有應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割不適當者，仍分別分割之。民法第824條第5項、第6 項定有明文。故共有人部分相同之相鄰數不動產，對各該不動產均具應有部分之共有人，應得各不動產應有部分過半數共有人之同意，始得請求法院將數不動產合併分割。系爭1087、1088地號土地，雖相毗鄰，使用分區相同，反訴原告吳榮煌並均有應有部分，但該兩筆土地僅共有人部分相同，反訴原告吳榮煌請求該兩筆土地合併分割，自應經各不動產應有部分過半數共有人之同意。惟黃文章及陳文津均表明不同意合併分割，反訴原告吳榮煌就該二筆土地之應有部分復未過半數，其主張按如附圖一、二或三之方法合併分割，於法不合，難予採取。
2.就1087地號土地部分，其上已幾為原告黃文章所有前開兩棟合法建物所占用，扣除建物基地（含法定空地）合計81平方公尺（37.2816＋43.7184＝81㎡)後，僅餘空地3平方公尺，顯然難以利用。尤其該空地位於黃文章所有建物南方之對外出入口，如分歸吳榮煌取得，將造成該等建物不能對外通行，無法為通常之使用，雙方勢必發生通行權糾紛，吳榮煌甚至有無償提供該部分土地供黃文章通行之虞。因此被告吳榮煌主張由其分得如附圖五－乙案所示編號乙部分、面積4.5平方公尺，不僅內含有部分法定空地，而且難以避免雙方在分割後發生通行權爭議，不能發揮該土地之經濟效用，並遺留爭端，自非妥適。被告吳榮煌雖又稱於分割取得該編號乙部分之土地後，得與其共有之1080、1080-1、1081地號土地（吳榮煌應有部分均為2分之1）合併使用，將來亦可購入同段1079地號土地云云。惟其並未提出財政部國有財產署（即改制前之財政部國有財產局）有意出售1079地號土地之證據，且即使將來該筆土地標售或出售，也未必由被告吳榮煌買得。至於被告吳榮煌關於土地變價分割之主張，係謂土地連同建物一併變賣，惟建物乃黃文章單獨所有，非可法院於基地分割訴訟准予合併變賣，故如將1087地號土地變價分割，可能使前開建物與基地異其所有人，徒使土地利用關係複雜化，且該筆土地並無原物分配顯有困難之情形，依法亦不能變價分割。原告黃文章主張將該筆土地全部分歸其取得，較屬可採。本院審酌1087地號土地之性質、使用情形、經濟效用暨兩造意願及利益之均衡等情，認為將土地之全部分歸黃文章取得，堪稱允當。
3.系爭1088地號土地面積僅有58平方公尺，反訴原告吳榮煌應有部分232分之33，持分比例不到15％，換算面積僅有8.25平方公尺（約2.5坪)，亦顯難以單獨為有效利用。反訴原告主張按附圖五－乙案分割，將編號丁、戊各分配予黃文章、陳文津，編號丙部分則由其分得。但該方案編號丁之西面與1087地號土地鄰接部分，目前已有前開537、538建號房屋占用，黃文章須拆去該房屋部分牆垣方得從1087地號土地出入，不甚切合實際，且吳榮煌自己分得之編號丙部分，為呈不規則形狀之畸零地，除了占得整筆土地南側臨接國有1079地號土地之出入有利位置外，別無其他利基。而該筆國有土地將來是否標售或出售，仍無法預測，縱使將來標售或出售，亦非必然由反訴原告購得，無從作為反訴原告取得該編號丙部分，得合併1079地號土地使用之論據。另同段1080、1080-1、1081地號土地，反訴原告吳榮煌雖為共有人，但該等共有土地與1088地號土地之間有1079地號國有地相阻隔，事實上根本不能合併使用。至於系爭1088地號土地上未保存登記之民權街87巷26號平房建物，於50年間設立稅籍，納稅義務人黃陳差，有反訴原告所提整編門牌證明書、房屋稅籍證明書影本（本院卷第97、98頁）可證，該建物雖為兩造祖先〔黃文章、陳文津為親兄弟，吳榮煌之配偶是黃文章的養母兼姨媽〕建造及所有，但經子或孫輾轉共同繼承結果，其所有權人已與土地共有人不同，且屋齡逾50年，屋況甚為老舊，將來如予拆除，影響社會經濟甚微，即無遷就該建物而決定土地是否原物分割及如何分割之必要。至反訴被告黃文章、陳文津所提附圖四－甲案，反訴原告分配取得之編號Ａ部分，面積及寬度窄小，反訴原告亦無合併鄰地（即1089地號土地）使用之可能，難以地盡其利。故該分割方案與反訴原告主張之附圖五－乙案，均未盡妥適。而反訴被告黃文章、陳文津另主張將1088地號土地之全部分配由渠二人共同取得，並無使土地過於細分之弊，且渠等為親兄弟，相互間亦無嫌隙，且均為鄰近1085地號土地之共有人，共同分配取得該筆土地，簡化共有關係，既利於土地之管理使用，也有益於整體經濟效用之發揮，自堪採取。故本院審酌1088地號土地之性質、使用情形、經濟效用暨兩造意願及利益之均衡等情，認將該筆土地之全部分歸反訴被告黃文章、陳文津共同取得，按原應有部分比例(即黃文章199分之112、陳文津199分之87）維持共有，應屬妥適可採。
4.另以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。系爭1087、1088地號土地，各以前開方法（即1087地號土地全部由原告黃文章取得，1088地號土地全部由反訴被告黃文章、陳文津共同取得）分割結果，被告即反訴原告吳榮煌均未受分配土地，依法當以金錢補償之。而該二筆土地經本院囑託正心不動產估價師聯合事務所黃昭閔估價師鑑定結果，認為每坪價格為11萬4,000元（即34,485元/㎡），有不動產估價報告書（外放）可憑。該鑑定意見係依據不動產估價技術規則，以市場比較法進行評估，並已說明不宜採取收益法、土地開發分析法進行估價之理由，又循該規則要求，選定3 件比較標的，說明比較標的之選取過程，復充分考量系爭二筆土地雖○○○區○○○○○路狀況差等有利、不利條件，並兼顧彰化市舊市區未來發展已飽和等因素評估其價格，自屬客觀可採。況該鑑定報告比較標的之民權路87巷
5 號房地，主要臨接對外巷道寬度為4米至5米，又位於巷弄不遠處，距離東西向交通要道較近，無論對向巷道寬度及街道規劃完善度均較系爭1087、1088地號土地為優，但成交價格僅為每坪14萬4,109 元。原告黃文章及反訴被告陳文津，均表明願以較該鑑定價格高之每坪15萬元為補償，自無不當。至被告吳榮煌所提原告黃文章於另案分割共有物事件台灣高等法院台中分院101年度上字第475號，以每平方公尺190,135元（即每坪約62萬8,552元），前開鑑定補償價格顯然過低，應予補充鑑定云云。惟同段1085地號土地南面直接臨華山路，與系爭土地不臨公路者，價值截然不同，且該項和解價格乃相互讓步息訟的結果，其中尚包含吳榮煌願撤回本院101年度訴字第108號請求給付不當得利事件之訴訟及該事件有關不當得利或撫養費等爭議在內，此觀其所提和解筆錄（本院卷第144頁)即明，顯非一般正常交易應有之通常價格。
至於黃文章、陳文津以前開方法分得1087、1088地號土地後，得與渠等共有之1085地號等合併使用，乃其土地所有權之合理使用，本屬當然，與1087、1088地號土地通常價格多寡無關，絕無因此要求黃文章、陳文津應以價值連城的天價補償被告吳榮煌之理。被告吳榮煌主張金錢補償應比照黃文章於和解筆錄向其購買1085地號共有土地應有部分之價格，委無可採，所請補充鑑定，亦無必要。是按每坪15萬元計算，被告吳榮煌於1087、1088地號土地之持分面積，依序為6.05坪、2.50坪，應受補償金額各為90萬7,500元及37萬5,000元。即1087地號土地部分，黃文章應補償吳榮煌金額為90萬7,
500 元，1088地號土地部分，黃文章、陳文津依序應補償吳榮煌之金額為21萬1,055 元（計算式：375,000×112/199≒211,055元）、163,945元（計算式：375,000×87/199≒163,945元）。爰為判決分割如主文第1、2項所示。
七、本件係請求共有物分割之事件，如由敗訴之一造負擔全部訴訟費用，顯失公平，併依民事訴訟法第80條之1 規定，酌量情形命勝訴之他造負擔訴訟費用之一部。
據上論結，本件原告之訴及反訴原告之訴均為有理由，依民事訴訟法第78條、第80條之1、第85條第1項但書，判決如主文。中 華 民 國 102 年 11 月 6 日
民事第四庭
法 官 陳 瑞 水以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 11 月 7 日
書記官 黃 明 慧