臺灣彰化地方法院民事判決 102年度重訴字第84號原 告 劉淑玲訴訟代理人 林伸全律師複代理人 杜佳燕被 告 王介男訴訟代理人 林見軍律師複代理人 楊小慧追 加 被告 王湘淳
蔡宿娟上列二人共同訴訟代理人 王榮彬上列當事人間請求確認優先承買權存在等事件，本院於中華民國103年12月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告就如附表一所示土地（即應有部分肆分之參部分）有優先購買權存在。
被告王介男與被告王湘淳、蔡宿娟間就附表一所示土地（即應有部分肆分之參部分）於附表一所示時間所為所有權移轉登記應予塗銷，並回復為被告王介男所有。
被告王介男就附表一土地（即應有部分肆分之參部分），應以新台幣陸佰壹拾玖萬貳仟柒佰伍拾元之價格與原告訂立買賣契約，並於原告給付前開價金之同時，將附表一所示之土地所有權（即應有部分肆分之參部分）移轉登記予原告所有。
訴訟費用由被告連帶負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。次按請求之基礎事實同一者，縱於訴狀送達後，原告仍得將原訴變更或追加他訴，無須得被告同意，此觀民事訴訟法第255條第1項第2款規定自明。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之。
二、本件原告原起訴聲明：㈠確認原告對於被告王介男所有坐落彰化縣彰化市○○○段○○小段000之0地號土地（即附表一所示之土地，下稱附表一土地）之應有部分4分之3，於民國96年10月30日被告王介男與追加被告王湘淳、蔡宿娟所定買賣契約（下稱系爭買賣契約）同一條件之優先承買權存在；㈡訴訟費用由被告負擔（見本院卷第3頁）。嗣於起訴狀送達被告王介男後，原告復於103年11月21日提出民事準備二狀除追加被告王湘淳、蔡宿娟等2人外，並變更訴之聲明為：㈠被告王介男與被告王湘淳、蔡宿娟就附表一土地，以彰化縣彰化地政事務所（下稱彰化地政事務所）於96年10月30日以買賣為原因之移轉登記，由被告王湘淳取得之應有部分16分之1、被告蔡宿娟取得之應有部分16分之11應予塗銷；㈡確認原告對於被告王介男所有附表一土地之應有部分16分之1、16分之11，依系爭買賣契約有同一條件之優先承買權存在；㈢被告王介男所有附表一土地之應有部分16分之1、16分之11，按系爭買賣契約之同樣條件（買賣價金部分為每平方公尺新台幣【下同】23,000元）與原告訂立書面買賣契約，並將所有權移轉登記予原告，由原告取得附表一所示之土地之應有部分（見本院卷第186頁及該頁反面）；㈣訴訟費用由被告負擔。再於103年12月11日以民事準備三狀變更訴之聲明為：㈠確認原告就附表一土地（即應有部分4分之3部分）有優先承買權存在。㈡被告王介男與王湘淳、蔡宿娟（下稱被告王介男等3人）就附表一土地（即應有部分4分之3部分）於附表一所示之時間所為之所有權移轉登記應予塗銷，並回復登記為被告王介男所有。㈢被告王介男就附表一土地（即應有部分4分之3部分），應以6,192,750元之價格與原告訂立買賣契約，並於原告給付前開價金之同時，將附表一所示之土地所有權（即應有部分4分之3）移轉登記予原告所有。㈣訴訟費用由被告連帶負擔（見本院卷第207頁）。經查，就原告追加之被告王湘淳、蔡宿娟及聲明變更，僅係追加請求被告王湘淳、蔡宿娟等二人依被告王介男等3人間於96年10月5日所簽訂系爭買賣契約之同一條件為所有權移轉登記塗銷，並回復為被告王介男所有，係原告確認優先承買權存在後得為之請求，且原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，堪認應屬請求之基礎事實同一，揆諸首開規定，自應准許其追加。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：㈠緣附表一土地原為被告王介男及訴外人即被告王湘淳、蔡宿
娟之共同訴訟代理人王榮彬、訴外人王吉彰所共有，且渠等應有部分比例分別為4分之1、2分之1、4分之1，又附表一土地另一共有人王吉彰，於96年1月2日將附表一土地應有部分4分之1，以夫妻贈與為由登記予其妻即訴外人謝秀貞。
㈡附表一土地上坐落有彰化縣彰化市○○○段○○小段0000建
號建物（即門牌號碼彰化市○○路○段○○○巷○○號、4層鋼筋混凝土造樓房，總面積487.13平方公尺，見本院卷第7頁），上開建物暨增建部分即建號11804號建物（上開2建號建物合稱系爭建物）之所有權人原為王榮彬，嗣因訴外人合作金庫銀行股份有限公司（下稱合庫銀行）持本院92年度執丙字第7769號債權憑證，聲請拍賣王榮彬所有之系爭建物所有權全部及附表一土地應有部分2分之1及同段000地號、同小段000之0、000之0、000之0地號土地之應有部分，並由本院以95年度執字第5224號執行事件受理，其後王榮彬所有系爭建物及附表一土地之應有部分2分之1、同段000之0地號土地之應有部分2分之1，本由原告於96年7月18日共以6,681,500元拍得（其中系爭建物部分共計為2,467,900元、附表一土地之應有部分2分之1部分為2,206,800元、同段000之0地號土地之應有部分2分之1則為2,006,800元），然經本院依法通知附表一土地之其他共有人後，由被告王介男於96年7月27日具狀表示就附表一土地應有部分2分之1、同段000之0地號土地應有部分2分之1行使優先承買權，並由本院於同年8月10日核發權利移轉證書；系爭建物部分經本院於96年8月1日核發權利移轉證書而由原告取得系爭建物之所有權；被告王介男於96年10月30日，將其所有附表一土地之應有部分4分之3全部，以96年10月5日買賣契約為由登記予被告王湘淳、蔡宿娟，應有部分各為16分之1、16分之11，故附表一土地之共有人現為謝秀貞及被告王湘淳、蔡宿娟，渠等3人應有部分各為4分之1、16分之1、16分之11（見本院卷第6頁）。
㈢觀諸最高法院93年臺上字第1328號判決及68年臺上字第3141
號判例意旨，系爭建物既已由原告拍定取得，並於96年8月9日領得本院核發之權利移轉證書，而取得系爭房屋之所有權，依民法第425條之1之規定，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係；又依土地法第104條規定並參照上開判例之見解，原告有依96年10月5日買賣契約之同樣條件有優先購買之權，此項優先承買權具有物權效力，且被告王介男自有通知原告是否願意以同樣條件優先購買附表一土地應有部分4分之3之義務。然被告王介男並未通知原告，即逕與王湘淳、蔡宿娟簽訂96年10月5日買賣契約，違反土地法第104條第1項規定，依土地法第104條第2項之規定，被告王介男未通知優先購買權人，而與被告王湘淳、蔡宿娟訂立系爭買賣契約，且依據民法第87條第1項但書規定，系爭買賣契約縱因被告王介男與被告王湘淳、蔡宿娟間隱藏他項法律行為而使系爭買賣契約無效，仍不得以渠等間所隱藏他項法律行為致使系爭買賣契約無效，進而得以對抗善意第三人即原告。另縱使被告王介男等3人間所主張的互易法律關係為真實，依民法第398條規定，也是準用買賣，所以原告仍得主張有優先承買權（見本院卷第212頁及該頁反面）。故依民法第425條之1、土地法第104條之規定，原告就被告王介男出售附表一土地之應有部分4分之3予被告王湘淳、蔡宿娟等2人，有依系爭買賣契約之同一條件之優先承買之權，從而提起本件之訴，即屬有據。
㈣原告對附表一土地有法定租賃權及法定地上權：
⒈如前所述，系爭建物及附表一土地應有部分2分之1經本院拍
賣後，系爭建物由原告拍定取得，附表一土地應有部分2分之1由被告王介男行使優先承買權取得，依民法第425條之1、第876條規定，原告對附表一土地應有法定租賃權及法定地上權，則依土地法第104條之規定，基地出賣時，地上權人或承租人均得行使優先承買權，故原告主張對附表一土地應有部分4分之3有優先承買權，應有理由。
⒉被告王介男等3人固抗辯就96年10月5日買賣契約實情為借名
登記及互易，而非屬真正買賣，故原告不得主張優先承買權云云。惟被告王介男等3人上開主張，僅是內部登記名義人之問題，系爭買賣契約既有買賣之標的及價金之合意，即已符合買賣之要件，被告王介男等3人上開所辯，應無可採。⒊於96年8月初，並沒有人到原告的店內表示被告王介男於96
年10月5日有意要出賣附表一土地之應有部分。原告當初是連系爭建物及附表一土地應有部分2分之1一併拍得，被告王湘淳、蔡宿娟就附表一土地應有部分2分之1並沒有優先購買權，係利用附表一土地共有人即被告王介男的名義購買的，而被告王湘淳、蔡宿娟既非附表一土地之共有人，所以藉由被告王介男於96年7月27日具狀行使優先承買權之行為應係脫法行為，該次行使優先承買權之契約是不存在的，應該是無效的。換言之，參照最高法院80年台上字第1357號判決、87年台上字第2834號判決意旨，被告王湘淳、蔡宿娟原非附表一土地之共有人，對附表一土地應有部分2分之1本無優先承買之權利，應透過法院公開拍賣程序參與投標應買，卻於放棄參與投標，並於原告標得附表一土地應有部分2分之1後，向被告王介男商借其名義行使優先承買權，藉以迴避土地法第34條之1第4項之強行規定，且事後由被告王湘淳、蔡宿娟負責繳納相關買賣價金後登記於被告王介男名下，顯見被告王介男並非附表一土地應有部分2分之1之所有權人，則被告王介男與蔡宿娟間以「脫法行為」行使優先承買權，迴避法律強行規定，自屬無效（見本院卷第129至131頁）。
⒋另對於被告王介男等3人所抗辯就96年10月5日系爭買賣契約
等情，實際為借名登記之法律關係並不爭執，然被告王介男於96年7月27日具狀借名行使優先承買權之行為係屬不合法，且系爭買賣契約僅是內部登記名義人相互間之問題，本件參照彰化地政事務所檢送附表一土地之土地登記申請書等資料，顯示被告王介男等3人間就附表一土地應有部分4分之3部分（已超過原本被告王湘淳、蔡宿娟等2人借名行使優先承買權之附表一土地應有部分2分之1）已有買賣之標的及價金之合意，即已符合買賣之條件，被告王介男等3人所辯顯不足採信。
㈤關於謝秀貞、被告王湘淳、蔡宿娟前以給付租金事件對原告
提起訴訟，經本院以101年度訴字第179號判決，復經臺灣高等法院臺中分院（下稱臺中高分院）102年度上易字第39號和解筆錄並沒有請求繼續審判（見本院卷第128頁反面）。
原告前以確認管線安設權存在等事件對謝秀貞、被告王湘淳、蔡宿娟提起訴訟，並經本院彰化簡易庭以100年度彰簡字第329號判決確定。又原告前以本院102年度司執字第25565號對謝秀貞、被告王湘淳、蔡宿娟聲請容忍安設管線強制執行，業經執行終結，但謝秀貞、被告王湘淳、蔡宿娟至今未同意原告於系爭建物安設管線。再者，謝秀貞、被告王湘淳、蔡宿娟前以本院102年度司執字第19797號對原告聲請給付租金強制執行，業經執行終結，原告業已履行完畢（見本院卷第187頁）。而原告於相關訴訟案件中與被告蔡宿娟、王湘淳等和解或給付償金，均屬錯誤之意思表示。
㈥依照卷附彰化地政事務所所檢送附表一土地之土地登記申請
書等資料，被告王介男等3人間就附表一土地所約定之買賣總價為6,192,750元，原告主張就此同一條件行使優先承買權。（見本院卷第207頁反面）㈦並聲明：如主文所示。
二、被告王介男方面則以：㈠系爭建物與附表一土地間，目前經本院101年度訴字第179號
給付租金事件認定存有「法定租賃」之情，乃不爭之客觀情事。所稱法定租賃其本質乃為「租用建築房屋之基地」，取之對照民法第426條之2或土地法第104條規定之概念，明顯為不同之二件情事，本質互有不同。故本件原告徒以其為「租用建築房屋之基地」之承租人，即認就96年10月5日買賣契約就被告王介男出售附表一土地之應有部分4分之3予被告王湘淳、蔡宿娟享有優先承買權，於法不合。
㈡王榮彬遭本院95年度執字第5224號強制執行事件查封拍賣之
土地，乃包括坐落彰化縣彰化市○○○段○○小段000地號土地（王榮彬持分2分之1，由訴外人黃淑心於96年8月24日經拍賣取得）、同小段000之0、000之0、000之0地號土地（王榮彬分別持分4分之1、2分之1、2分之1，均由被告於96年8月31日經拍賣取得）、附表一土地（王榮彬持分2分之1，由被告王介男於96年8月31日經拍賣經拍賣取得）。王榮彬所有附表一土地應有部分2分之1因遭查封，經被告王介男在原告應拍後以優先承買權人主張優先承購乙情，實係由被告蔡宿娟委借被告王介男名義以優先承買權人主張優先承購予以買回，此可從該應繳納金額均由被告蔡宿娟負責可資證明（見本院卷第49頁）。故被告王介男既係受託借名主張優先買回原屬王榮彬就附表一土地之應有部分2分之1，自應本於內部之委任關係返還所取得之所有物，遂再有96年10月30日所為各該移轉登記之情事發生（見本院卷第58頁）。是被告王介男就附表一土地應有部分4分之3於96年10月30日所為移轉行為予被告蔡宿娟，乃出於委任法律關係及多筆土地互易而來，並非買賣，是本件無優先承買權之適用甚明。而關於被告蔡宿娟委借被告王介男的名義行使優先承買權之行為是否屬於借名登記，則尊重法院的認定。
㈢被告王介男與被告蔡宿娟間尚有多筆土地原有持分之互易，
而附表一土地應有部分4分之3之處分移轉僅是其中一筆。換言之，被告係將同段000、000之0、000之0、000之0、000之0等地號土地（持分各4分之1），出於與該等土地之各共有人進行互易，讓權利抽象集中到同小段000、000之0地號土地上，接著再全數轉賣給黃淑心。綜上，96年10月5日買賣契約乃出於被告王介男將同小段000之0地號（持分4分之1）、同小段000之0地號（持分4分之1）、同小段000之0地號（持分4分之1）等土地與被告蔡宿娟對同小段000之0地號土地（持分2分之1）所享權利之互易結果，本質並非買賣（詳細互易情況，見本院卷第60頁）。前述相關土地互易過程如下：
⒈同段000地號土地之原共有人分別為被告王介男（持分4分之
1）、王榮彬（持分2分之1）、謝秀貞（持分4分之1），之後，王榮彬（持分2分之1）於96年8月24日由黃淑心應拍而取得，再於96年10月30日，由被告王介男（持分4分之1）、謝秀貞（持分4分之1）以買賣為由，移轉登記予黃淑心，現由黃淑心取得同段000地號土地之全部持分。
⒉同段000-0地號土地之原共有人分別為被告王介男（持分4分
之1）、王榮彬（持分4分之1）、王耀成（持分4分之1）、謝秀貞（持分4分之1），之後，王榮彬（持分4分之1）於96年8月10日由被告王介男應拍而取得，再於96年10月30日，由被告王介男（持分2分之1）以買賣為由，移轉登記予被告王湘淳（持分24分之1）、蔡宿娟（持分24分之11），另王耀成（持分4分之1）於100年6月9日由被告王湘淳應拍而取得，現由被告蔡宿娟取得持分24分之11、被告王湘淳取得持分24分之7，謝秀貞取得持分24分之6。
⒊同段000-0地號土地之原共有人分別為被告王介男（持分4分
之1）、王榮彬（持分2分之1）、王吉彰（持分4分之1），之後，於96年8月10日由被告王介男應拍而取得王榮彬（持分2分之1），再於96年10月30日，由被告王介男（持分4分之3）以買賣為由，移轉登記予謝秀貞，現由謝秀貞取得持分4分之3，王吉彰取得持分4分之1。
⒋附表一土地之原共有人分別為被告王介男（持分4分之1）、
王榮彬（持分2分之1）、謝秀貞（持分4分之1），之後，於96年8月10日由被告王介男應拍而取得王榮彬（持分2分之1），再於96年10月30日，由被告王介男（持分4分之3）以買賣為由，移轉登記予被告王湘淳（持分16分之1）、蔡宿娟（持分16分之11）。
⒌同段000-0地號土地之原共有人分別為謝秀貞（持分4分之1
）、被告王介男（持分4分之1）、王茂松（持分4分之1）、王煜（持分4分之1），之後，被告王介男（持分4分之1）於96年10月30日以買賣為由，移轉登記予被告王湘淳（持分48分之1）、蔡宿娟（持分48分之11）。而王茂松（持分4分之1）於100年6月9日由被告王湘淳應拍而取得，現由被告蔡宿娟取得持分48分之11、被告王湘淳取得持分48分之13，謝秀貞取得持分48分之12，王煜取得持分48分之12。
⒍同段000-0地號土地之原共有人分別為被告王介男（持分4分
之1）、王榮彬（持分2分之1）、謝秀貞（持分4分之1），之後，於96年8月10日由被告王介男應拍而取得王榮彬（持分2分之1），再於96年10月30日，由謝秀貞（持分4分之1）、被告王介男（持分4分之3）以買賣為由，將渠等持分全部移轉登記予黃淑心，現由黃淑心取得同段000地號土地之全部持分。（以上見本院卷第60至89頁）㈣附表一土地與同段000-0、000-0、000-0、000-0等地號土地
均是祖產，其是繼承其父親各4分之1的權利，而同段000-0地號土地，其父親所享有使用權亦由其繼承。被告蔡宿娟是其堂嫂，因為被告蔡宿娟借其名義而欲使用優先承買權承買王榮彬的土地回來；拍賣價金及相關繳納程序均是由被告蔡宿娟委請唐柏松代書負責處理的，因為其沒有錢委請唐柏松。其並沒有就系爭買賣契約收取過被告王湘淳、蔡宿娟所給付任何的價金（見本院卷第101頁反面至第102頁）。則優先承買權之發生必須土地共有或所有人與第三人間為買賣時，才可能產生優先承買權之情況下，此一部分自同樣沒有優先承買權之適用。況依內政部70年1月26日台（70）內地字第4796號函示，亦明揭以「交換」為建物所有權移轉，基地所有權人無優先購買權之適用。
㈤況且，當初被告蔡宿娟、王湘淳之所以同意透由互易取得被
告王介男原就附表一土地所享有原始之權利（應有部分4分之1）乃認為可達拆屋還地之結果，當初為免容有萬一，曾特別允約若無法達到拆除房屋目的，則針對附表一土地持分之互易就要歸於無效，是在此情況下，自更無優先購買權之產生（見本院卷第50頁）。依土地法第104條後段規定：「…前項優先購買權人，於接到通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。…」，當初被告王介男有意處分附表一土地之持分時，更曾委由第三人即證人葉昆源於96年8月初，親至原告的店內即門牌號碼彰化縣彰化市○○路○段○○○號意表出售之意，原告當場即一口回絕表示不願買地之意思，按之該條項後段所定，既應視為放棄。遂中斷雙方交易之可能，怎到如今，才又反口主張其享有優先承購權，此等主張顯然於法未合，更悖於誠信。於96年間，原告與被告蔡宿娟之間就有拆屋還地、確認租金、請求給付租金等訴訟，迄今將近6、7年，原告從未主張優先承購權，今改稱有優先承購權，顯然破壞法律的安定性。依最高法院100年度台上字第2019號判決意旨，顯與本件情形相同，即法律秩序維持一段時間後，再行主張優先承買權的行使，有背於誠信原則，並有權利濫用的情形。
㈥均答辯聲明：1.原告之訴駁回。2.訴訟費用由原告負擔。⒊如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告王湘淳、蔡宿娟方面，除與被告王介男為相同陳述外，另補充如下：
㈠關於被告王介男於96年7月27日行使優先承買權之款項，被
告王湘淳也有拿一部分錢出來，被告王湘淳、蔡宿娟拿錢之比例即以附表一土地之土地登記謄本記載比例為準。
㈡答辯聲明：1.原告之訴駁回。2.訴訟費用由原告負擔。⒊如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：㈠附表一土地原為被告王介男及王榮彬、王吉彰所共有，且渠
等應有部分比例分別為4分之1、2分之1、4分之1。又系爭建物原為王榮彬所有。附表一土地之共有人王吉彰於96年1月2日將附表一土地之持分比例，以夫妻贈與為由登記予謝秀貞。
㈡合庫銀行就王榮彬所有附表一土地應有部分2分之1及系爭建
物向本院聲請拍賣，其中，系爭建物及附表一土地之應有部分2分之1、同段000之0地號土地之應有部分2分之1本由原告於96年7月18日共以6,681,500元購得，然附表一土地（應有部分2分之1、金額2,206,800元）、同段000-0地號（應有部分2分之1、金額2,006,800元），因被告王介男於96年7月27日行使優先承買權而取得，並於同年8月10日由本院核發之權利移轉證書予被告王介男；而系爭建物則由本院於96年8月1日核發權利移轉證書予原告。又被告王介男於96年7月27日具狀向本院行使優先承買權而取得附表一土地之應有部分2分之1、同段000之0地號土地之應有部分2分之1之法律行為，實情為被告王湘淳、蔡宿娟委借被告王介男的名義行使優先承買權，應屬借名登記。
㈢被告王介男等3人於96年10月30日以系爭買賣契約，由被告
王介男將附表一土地之應有部分4分之3辦理移轉登記予被告王湘淳、蔡宿娟2人，其中被告王湘淳為16分之1、被告蔡宿娟為16分之11。被告王介男於96年10月5日出賣附表一土地之應有部分4分之3部分予被告王湘淳、蔡宿娟之際，並未通知原告行使優先承買權。
㈣謝秀貞、被告王湘淳、蔡宿娟等3人曾以附表一土地所有權
人身分，以原告為拆屋還地之被告而提起另案訴訟，業經本院101年度訴字第413號拆屋還地事件判決謝秀貞等3人敗訴確定；復由謝秀貞、被告王湘淳、蔡宿娟等3人以附表一土地所有權人身分，以原告為給付租金之被告而復提起另案訴訟，業經本院101年度訴字第179號給付租金事件判決認定得類推適用民法第425條之1第1項規定推定成立租賃契約，而判決謝秀貞、被告王湘淳、蔡宿娟等3人部分勝訴，部分敗訴，復由謝秀貞、被告王湘淳、蔡宿娟等3人上訴至臺中高分院後，由該院以102年度上易字第39號和解筆錄讓謝秀貞被告王湘淳、蔡宿娟等3人及原告達成和解。而上開和解筆錄記載之和解內容為：「⒈被上訴人願意給付上訴人謝秀貞、王湘淳、蔡宿娟分別如該和解筆錄附表所示之租金金額，並願自102年8月1日起按月分別給付上訴人謝秀貞、王湘淳、蔡宿娟關於空地部分的租金額各為謝秀貞部分385元、王湘淳部分95元、蔡宿娟部分1,000元、給付方式：由被上訴人直接匯款到上訴人所共同指定的蔡宿娟帳戶內。⒉上訴人其餘請求拋棄。⒊訴訟費用各自負擔。」。
上開不爭執事項，為兩造所不爭執，核與被告蔡宿娟於102年8月7日以證人身份證述綦詳，且核與證人唐柏松於102年9月11日證述內容大致相符（見本院卷第46頁反面、第48至50、58至89頁、第101頁反面至第103頁、第111至114頁），此外，並有彰化地政事務所102年6月20日彰地一字第0000000000號函及所附附表一土地及建物之登記申請書影本、異動索引附卷可稽（見本院卷第19至42頁），復經本院依職權調閱本院97年度訴字第413號拆屋還地事件、101年度訴字第179號給付租金事件、95年度執字第5224號清償債務全卷核閱無訛，自堪信為真實。
五、兩造爭執事項：㈠被告王介男對於其於96年7月27日具狀向本院行使優先承買
權而取得附表一土地之應有部分2分之1之法律行為，實情為被告王湘淳、蔡宿娟委借被告王介男的名義行使優先承買權而屬借名登記乙情，是否已自認？該借名登記之行為是否屬於脫法行為？㈡被告王介男等人於96年10月30日以系爭買賣契約，由被告王
介男將附表一土地之應有部分4分之3部分辦理分別移轉登記予王湘淳、蔡宿娟2人之法律行為，對第三人即原告應發生何種效力？㈢原告就96年10月5日買賣契約主張行使優先承買權有無違反
誠實信用原則？㈣原告主張有無理由？
參、本院得心證之理由：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247條第1項定有明文；又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在與否不明確，原告主觀上認為其在法律上之地位有不妥之狀態存在，且此種不妥之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。原告主張就被告王介男等3人於96年10月5日簽訂系爭買賣契約，將附表一土地應有部分4分之3出售予被告王湘淳、蔡宿娟等2人，並於同年月30日辦理登記完畢，是其就被告王介男所有附表一土地應有部分4分之3部分，有優先承買權存在，惟為被告王介男等3人所否認，可見兩造間就原告是否有優先購買權存有爭執，並致原告得否行使優先承買權請求被告王湘淳、蔡宿娟塗銷向被告王介男買賣取得之附表一土地應有部分4分之3之所有權移轉登記陷於不安定之狀態，而此不安定狀態可透過本件確認判決除去之，揆諸前揭規定及說明，應認原告訴請確認優先購買權存在，有即受確認判決之法律上利益，是原告提起本件確認之訴，自應准許，合先敘明。
二、被告王介男對於其於96年7月27日具狀向本院行使優先承買權而取得附表一土地之應有部分2分之1之法律行為，實情為被告王湘淳、蔡宿娟委借被告王介男的名義行使優先承買權而屬借名登記乙情，是否已自認？該借名登記之行為是否屬於脫法行為？㈠被告王介男業已自認借名登記之事實：
按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之。當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認。但因他項陳述可認為爭執者，不在此限。民事訴訟法第279條第1項、第3項、法第280條第1項定有明文。查：
⒈被告王介男於102年8月7日本院審理時陳稱：「（原告訴訟
代理人問：當初王介男跟執行處行使優先承買權，是自己的權利主張？還是將共有人的優先承買名義給蔡宿娟使用？）當初是蔡宿娟是我堂嫂，系爭土地000-0、000-0、000-0、000-0、000-0是祖產的土地，我是繼承我父親各四分之一的權利，本身我父親分到000-0上的土地使用權，然後我也一併繼承，因為蔡宿娟要借我的名字，她要用優先承買權承買她先生的土地回來。」、「（原告訴訟代理人問：拍賣價金是誰出的？）是蔡宿娟負責的，因為我也沒有錢。」、「（原告訴訟代理人問：是你去繳款的？）不是，我只是借他名字而已。是蔡宿娟她們負責的。」、「（原告訴訟代理人問：後來你用什麼名義，把拍到的土地000-0地號移轉給王湘淳及蔡宿娟？）她買回來就是給她，就是她們叫唐佰松代書處理的。」、「（原告訴訟代理人問：根據土地登記謄本記載，你們之間過戶的原因是買賣，這件事情你知道？）我不知道。是原告要告我，我才知道。」、「（原告訴訟代理人問：你有沒有跟王湘淳、蔡宿娟收取買賣的價金？）沒有。」、「（原告訴訟代理人問：唐柏松代書是誰去委任他？）是蔡宿娟她們，是我堂嫂她們請的，因為我沒有權利。」等語（見本院卷第101頁反面至第102頁）。
⒉被告蔡宿娟於102年8月7日本院審理時以證人身份具結稱：
「（原告訴訟代理人問：王介男用土地共有人的身分，跟彰化執行處行使優先承買權，去承買000-0地號土地，是他自己的意思？）是我借他的名義去承購的。」、「（原告訴訟代理人問：拍定的價金是誰繳納？）費用由我去負責。」、「（原告訴訟代理人問：是否有繳款證明？）是我請我們公司裡面開銀行的台支本票。」、「（原告訴訟代理人問：事後王介男用什麼名義，把000-0地號土地過戶給妳及王湘淳？）因為當初我們有講要用交換的，他說他本身也想要把000-0土地持分賣掉。王介男有找買方要買000-0土地，對方要想買整筆的土地。所以才會產生交換土地的提議。」、「（原告訴訟代理人問：所以你及王湘淳及王介男之間有沒有買賣？）沒有。王湘淳是我先生第二個兄弟的孩子。」、「（原告訴訟代理人問：依照土地登記謄本記載，妳們是用買賣移轉過戶的原因？）我們不是用買賣，因為我們是交給代書去處理。我沒有匯錢給王介男，我們真的沒有買賣的交易。」、「（被告訴訟代理人問：妳剛才所述王介男要把000-0土地的持分賣出，這句話真正的意思為何？）就是王介男所有名下持分都要賣掉。」、「（被告訴訟代理人問：最後的模式是不是王介男的持分都集中到000-0土地，再整筆賣掉？）是。」、「（法官問：妳與王介男交換，是什麼樣的交換方式？）因為都委任給代書，在書狀裡面都有寫。」、「（法官問：後來是如何交換方式？）我們是借王介男的名義行使優先承買權。交換是後來優先承買後王介男才再說的。」、「（法官問：當初妳用王介男的名義去買二分之一的持分，王介男本身有四分之一的持分，後來為何王介男的持分也一起移轉給妳？）因為後來土地要跟我們交換才會變成這樣子。」等語（見本院卷第102頁反面至第103頁反面）。
⒊證人唐佰松於102年9月11日本院審理時證稱：「（原告訴訟
代理人問：請法官提示本院卷第26頁土地登記申請書予證人閱覽，本件過戶是不是你辦理的，本件土地過戶的原因是你勾選買賣，實際上是不是買賣，你是否有做確認？【提示】）本件是我所承辦，我確實勾選買賣，但我有確認，實際上沒有買賣。」、「（原告訴訟代理人問：本件土地過戶的原因，在你送地政機關登記之前，有沒有讓你的委託人知道？）沒有。」、「（被告複代理人問：你送件之前是否會通知當事人，並不是徵詢他的意見？）是直接辦理，如果不是二等親就不會辦贈與，一般過戶就是勾買賣，我不會再通知委託人。」、「（被告複代理人問：當初本件移轉登記的原因是否你建議的？）委託人資料給我，一般都是勾選買賣，本件移轉登記原因是我建議的。」、「（法官問：上開土地登記申請書所繳納證件，一、有契約書六份，六份是何時製作？【提示】）契約書是辦理過戶之前二、三天我們代書寫的，我本來是三筆土地要辦理過戶，因為雙方都是同一人，所以後來做成一份申請書，我是送件是96年10月25日，所以契約書是96年10月25日之前準備。」、「（法官問：本件委託人一開始要你辦理登記原因為何？）他們都沒有說，然後我就勾選買賣。」、「（法官問：你有沒有通知他們要勾選買賣？）我知道被告是去優先承購，再交換的，蔡宿娟委託王介男去優先承購，優先承購之後，他們再全部去交換分配，我有幫他們彼此辦理過戶六筆。」、「（法官問：他們有沒有告訴你土地如何取得？）蔡宿娟跟王介男都有跟我講是優先承購，他們優先承購也是我辦的。然後蔡宿娟跟王介男就拿資料給我，當時有跟我講說哪一筆要給誰，哪一筆要再給誰，我就照辦，辦理移轉。」、「（法官問：土地登記謄本上會有勾選土地取得原因為買賣，蔡宿娟或王介男事後他們有沒有找你為何勾選買賣？）沒有，蔡宿娟實際上沒有土地不能辦理交換，不能用交換名義處理，那只能用買賣的方式處理。」、「（法官問：本件承辦過戶費用是誰交給你的？）蔡宿娟。」等語（見本院卷第111至114頁）。
⒋綜上，被告王介男於96年7月27日具狀向本院民事執行處表
示行使優先承買權而承買原告所拍定附表一土地應有部分2分之1、同段000之0地號土地之應有部分2分之1，並由本院於同年8月10日核發權利移轉證書乙情，堪認實情為被告王湘淳、蔡宿娟借用被告王介男名義行使優先承買權，並於繳納標金後登記於被告王介男名下之事實。雖經被告王介男之訴訟代理人於103年9月10日本院言詞辯論期日陳稱：被告王介男上開所述與事實不符，主張依民事訴訟法第279條第3項規定撤銷自認云云，惟被告王介男迭於102年7月4日、同年8月7日本院言詞辯論期日及102年7月4日民事答辯狀、102年7月5日民事續答辯狀作為其所抗辯之事實（見本院卷第46頁反面、第48至50、58至60、101至102頁），復經原告於103年9月10日本院言詞辯論期日表示不爭執（見本院卷第161頁反面），故性質上應屬民事訴訟法第279條第1項所規定之自認，該列為不爭執事項者，實際上復經本院為實質判斷，是除被告王介男能證明其所不爭執之事項與事實不符，即應認定為真實，為合法之自認，而被告王介男迄本案言詞辯論終結前仍無法證明與事實不符，或係出於錯誤，則被告訴訟代理人依民事訴訟法第279條第3項撤銷自認，於法自有不合，且已違背禁反言原則，當無可採。又被告王介男之訴訟代理人另抗辯稱被告王介男於96年7月27日行使優先承買權確有優先承購附表一土地之應有部分2分之1、同段000之0地號土地之應有部分2分之1之真意，然此與被告王介男前開於102年8月7日本院審理時陳稱內容不符，且與事後所辯稱96年10月30日所為移轉登記係基於被告王介男等3人間委任及互易之關係而來，有邏輯上矛盾之處，蓋被告王介男若真有購買附表一土地應有部分2分之1、同段000之0地號土地之應有部分2分之1之真意，則被告王介男應為附表一土地應有部分4分之3真正所有權人，焉有被告王湘淳、蔡宿娟所辯稱係附表一土地應有部分2分之1之借名登記之委任人之理？是被告王介男等3人間應無委任關係存在，從而，被告王湘淳、蔡宿娟於96年10月30日登記為附表一土地之所有權人之前，附表一土地之所有權人僅有被告王介男及謝秀貞2人而已，被告王湘淳：蔡宿娟顯無附表一土地應有部分，而得與被告王介男進行互易之理？故此部分抗辯，尚非足採。
㈡該借名登記之行為屬於脫法行為：
⒈按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或
單獨優先承購。土地法第34條之1第4項定有明文。此項優先承購權係屬法定形成權之性質，自不容許當事人任意予以限制或剝奪（最高法院87年度台上字第2776號判決意旨參照）。
⒉而如前所述，被告王介男業已就其於96年7月27日具狀表示
行使優先承買權之行為，係與被告王湘淳、蔡宿娟約定為借名登記等情予以自認，被告王介男本無行使優先承買權之真意，故被告王介男等3人之意在阻止原告依原拍定條件拍得附表一土地應有部分2分之1，與法律規定相牴觸，倘認被告王湘淳、蔡宿娟可藉由被告王介男之名義行使其他共有人之優先承買權，而導致原告無法拍得附表一土地應有部分2分之1，不啻賦予非附表一土地共有人（即被告王湘淳、蔡宿娟）事先可無庸參與本院依法所舉辦拍賣程序，而得預先與附表一土地之其他共有人（即被告王介男或謝秀貞）訂立借名登記之契約，排除他人依法參與拍賣程序之拍定結果，從而，土地法第34條1規定原賦予他共有人得於共有人出賣應有部分時行使優先承購權以減少共有人數，促進不動產有效利用之立法意旨恐將落空。是以，被告王介男等3人抗辯渠等間隱藏借名登記之委任關係，應適用民法第87條第2項云云，則縱認被告王介男等3人間確實定有借名登記之契約，惟該借名登記契約亦違反法律強行規定而自始無效，本無適用民法第87條第2項之餘地，被告王介男等3人上開抗辯，顯將違反法律強行規定與隱藏他項法律行為者，混為一談而無從採信。
⒊按上訴人主張訴外人吳○雲未獲全體派下員同意，擅將系爭
土地出賣與訴外人曾○景，再由曾○景轉賣與被上訴人，均係通謀而為之虛偽意思表示，姑不論未據上訴人舉證，以實其說，縱所稱屬實，在上訴人提起塗銷系爭土地之所有權移轉登記，並獲勝訴確定判決以前，該登記仍不失其效力，被上訴人對於系爭土地之所有權依然存在。從而被上訴人依民法第767條前段規定，主張上訴人無權占有，訴請上訴人拆屋還地，應予准許。最高法院著有78年度台上字第1423號民事裁判意旨可資參照。本件被告王介男等3人間之借名登記契約雖屬無效，然在原告對被告王介男及王榮彬等提起塗銷附表一土地之所有權（即應有部分2分之1）移轉登記等訴訟，並獲勝訴確定判決以前，該登記仍不失其效力，仍對外發生土地法第43條所規定登記公信力之效力，是被告王介男對於附表一土地系爭土地之所有權（即應有部分2分之1）依然存在，惟原告是否就此部分提起相關訴訟尋求救濟，尚非本院應行審酌範圍，併此敘明。
三、被告王介男等3人於96年10月30日以系爭買賣契約，由被告王介男將附表一土地之應有部分4分之3部分辦理分別移轉登記予王湘淳、蔡宿娟2人之法律行為，對第三人即原告應發生何種效力？㈠按當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權者，準用關於
買賣之規定。民法第398條定有明文。次按土地法第四十三條所稱依本法所為之登記，有絕對效力，係為保護第三人交易之安全，將登記賦予絕對真實之效力，此項不動產物權登記公信力之規定，與九十八年一月二十三日修正公布、同年七月二十三日施行之民法第七百五十九條之一第二項，增訂「不動產物權登記之公信力，與因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響」之規範趣旨並無不同。各該信賴登記而受保護之規定，除須為信賴登記之善意第三人，並有移轉不動產所有權之合致意思，及發生物權變動登記之物權行為外，必以依合法有效之法律行為而取得者，始得稱之。若法律行為之標的係不融通物，因違反禁止之規定（民法第七十一條），致整個法律行為成為絕對無效者，即不生「善意取得」而受信賴保護之問題。於此情形，因信賴不動產登記之善意第三人，縱已依法律行為為物權變動之登記，亦無土地法第四十三條及民法第七百五十九條之一第二項規定之適用。最高法院101年度台上字第1412號民事裁判意旨可資參照。再按因交換土地而移轉所有權係屬互易，為處分行為之一種，法務部78年3月6日（78）法律字第4170號函亦解釋在案。經查：
⒈相關土地於96年10月30日前之異動過程如下：①同段127地
號土地之原共有人分別為被告王介男（持分4分之1）、王榮彬（持分2分之1）、謝秀貞（持分4分之1），之後，王榮彬（持分2分之1）於96年8月24日由黃淑心應拍而取得，故在96年10月30日之前，同段127地號土地之共有人分別為被告王介男（持分4分之1）、黃淑心（持分2分之1）、謝秀貞（持分4分之1）。②同段000-0地號土地之原共有人分別為被告王介男（持分4分之1）、王榮彬（持分4分之1）、王耀成（持分4分之1）、謝秀貞（持分4分之1），之後，王榮彬所持有應有部分4分之1部分，本由訴外人莊惠美以547,900元拍賣取得，然遭被告王湘淳、蔡宿娟同樣以脫法行為，假借被告王介男名義於96年7月27日行使優先承買權而由取得，故於96年10月30日之前，同段000-0地號土地之共有人分別為被告王介男（持分4分之2）、王耀成（持分4分之1）、謝秀貞（持分4分之1）。③同段000-0地號土地之原共有人分別為被告王介男（持分4分之1）、王榮彬（持分2分之1）、王吉彰（持分4分之1），之後，王榮彬所持有應有部分之應有部分2分之1部分，本由原告以2,006,800元拍賣取得，然遭被告王湘淳、蔡宿娟同樣以脫法行為，假借被告王介男名義於96年7月27日行使優先承買權而由取得，故於96年10月30日之前，同段000-0地號土地之共有人分別為被告王介男（持分4分之3）、王吉彰（持分4分之1）。④附表一土地之原共有人分別為被告王介男（持分4分之1）、王榮彬（持分2分之1）、謝秀貞（持分4分之1），之後，王榮彬所持有應有部分之應有部分2分之1部分，本由原告以2,206,800元拍賣取得，然遭被告王湘淳、蔡宿娟以脫法行為，假借被告王介男名義於96年7月27日行使優先承買權而由取得，故於96年10月30日之前，同段000-0地號土地之共有人分別為被告王介男（持分4分之3）、謝秀貞（持分4分之1）。⑤同段000-0地號土地之共有人於96年10月30日之前，分別為謝秀貞（持分4分之1）、被告王介男（持分4分之1）、王茂松（持分4分之1）、王煜（持分4分之1）。⑥同段000-0地號土地之原共有人分別為被告王介男（持分4分之1）、王榮彬（持分2分之1）、謝秀貞（持分4分之1），之後，王榮彬所持有應有部分之應有部分2分之1部分，本由裝美惠以1,218,100元拍賣取得，然遭被告王湘淳、蔡宿娟同樣以脫法行為，假借被告王介男名義於96年7月27日行使優先承買權而由取得，故於96年10月30日之前，同段000-0地號土地之共有人分別為被告王介男（持分4分之3）、謝秀貞（持分4分之1）。
⒉相關土地於96年10月30日後之異動過程如下：①同段127地
號土地再於96年10月30日，由被告王介男（持分4分之1）、謝秀貞（持分4分之1）以買賣為由，移轉登記予黃淑心，現由黃淑心取得同段127地號土地之全部持分。②同段000-0地號土地再於96年10月30日，由被告王介男（持分2分之1）以買賣為由，移轉登記予被告王湘淳（持分24分之1）、蔡宿娟（持分24分之11），另王耀成（持分4分之1）於100年6月9日由被告王湘淳應拍而取得，現由被告蔡宿娟取得持分24分之11、被告王湘淳取得持分24分之7，謝秀貞取得持分24分之6。③同段000-0地號土地，再於96年10月30日，由被告王介男（持分4分之3）以買賣為由，移轉登記予謝秀貞，現由謝秀貞取得持分4之3，王吉彰取得持分4分之1。④附表一土地之應有部分4分之3再於96年10月30日，由被告王介男（持分4分之3）以買賣為由，移轉登記予被告王湘淳（持分16分之1）、蔡宿娟（持分16分之11）。⑤同段000-0地號土地，被告王介男（持分4分之1）於96年10月30日以買賣為由，移轉登記予被告王湘淳（持分48分之1）、蔡宿娟（持分48分之11）。而王茂松（持分4分之1）於100年6月9日由被告王湘淳應拍而取得，現由被告蔡宿娟取得持分48分之11、被告王湘淳取得持分48分之13，謝秀貞取得持分48分之12，王煜取得持分48分之12。⑥同段000-0地號土地之原共有人分別為被告王介男（持分4分之1）、王榮彬（持分2分之1）、謝秀貞（持分4分之1），之後，王榮彬（持分2分之1）於96年8月10日由被告王介男應拍而取得，再於96年10月30日，由謝秀貞（持分4分之1）、被告王介男（持分4分之3）以買賣為由，將渠等持分全部移轉登記予黃淑心，現由黃淑心取得同段127地號土地之全部持分。此有被告王介男所提出102年7月5日民事續答辯書狀所檢附相關土地之土地登記謄本及異動索引為證（見本院卷第60至89頁）。
⒊依內政部69年7月17日台內地字第27530號函文內容：「…
數人共有多筆土地，經共有人協議分割或法院判決分割，由共有人各取得其中一筆或數筆者，為民法第八二四條第二項第一款規定之以原物分配於各共有人，而非土地交換，前經本部六四、十一、一台內地字第六四七九四一號函釋有案…」，前述6筆土地之共有人於96年10月30日異動之前並非均相同，且於96年10月30日異動之後之所有權人均無被告王介男之名字，顯見被告王介男並無前述6筆土地之應有部分之所有權登記；再者，參照前開被告王介男於102年8月7日本院審理時陳稱、被告蔡宿娟於102年8月7日本院審理時以證人身份具結證稱及證人唐佰松於102年9月11日本院審理時證稱內容，被告王介男等3人於96年10月30日以系爭買賣契約，將附表一土地之應有部分4分之3部分辦理移轉登記時，顯然於事前並未就前述6筆土地彼此間具體互易內容有所約定，全任由證人唐佰松自行處理，故本件王介男等3人所抗辯渠等於96年10月30日就附表一土地應有部分4分之3部分所為移轉登記之關係應為委任及互易之混合契約，應有內政部70年1月26日台內地字第4796號函文適用情形云云，況且，該函文解釋內容與本件情形顯有不同，自不得援引作為本件之參考，被告王介男等3人之抗辯應有誤會。
⒋此外，被告王介男、王湘淳（父母親分別為王茂松、黃麗君
，而黃麗君與王榮彬為共同債務人）、蔡宿娟、王榮彬、王吉彰、王煜、謝秀貞、黃淑心（其夫為王彬權，為王榮彬之嫂嫂，有本院95年4月24日送達證書可稽，且委任代書唐佰松代為就同段000地號土地投標，均見本院95年度執字第5224號卷宗）等人，除彼此間均具有親屬關係外，被告王介男、王湘淳、蔡宿娟更是該無效借名登記契約之當事人，則被告王湘淳、蔡宿娟雖是附表一土地目前土地登記謄本上所登記之共有人，然基於前開說明，被告王湘淳、蔡宿娟顯無土地法第43條及民法第759條之1第2項規定之適用，附先敘明。
㈡按民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有特
別規定外，前者於特定人間發生法律上之效力，此即學說所謂之債之相對性原則。是基於債之相對性，在債之關係中，其法律關係原則上僅能建構於參與債之關係之法律主體間，故債權人原則僅能對債務人主張，而不能直接向第三人請求給付。換言之，債權契約為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，不得以之對抗契約以外之第三人。次按民法第87條第2項所謂通謀虛偽意思表示隱藏他項法律行為者，適用他項法律行為之規定，僅於表意人與相對人間有其適用，並無當然及於他人之效力，此觀民法第87條第2項所定之文義自明。有最高法院79年度台上字第2143號民事裁判意旨可資參酌。如前所述，被告王介男等3人借名登記契約（關於附表一土地應有部分2分之1）因違反強制規定而無效，且被告王介男等3人抗辯96年10月30日移轉登記之原因關係尚有土地互易契約乙情云云，然未舉證證明之，經本院認定為虛偽而不予採信；此外，依據被告蔡宿娟於102年8月7日證稱內容：「（原告訴訟代理人問：事後王介男用什麼名義，把000-0地號土地過戶給妳及王湘淳？）…他說他本身也想要把000-0土地持分賣掉。王介男有找買方要買000-0土地，對方要想買整筆的土地。…」等語，故本件被告王介男等3人間就附表一土地應有部分4分之3部分之移轉登記（物權行為）所據以依據之原因關係（債權行為），至少在被告王介男原本所持有附表一土地應有部分4分之1部分，顯然具有買賣之意思，顯無被告王介男等3人所抗辯稱隱藏他項法律行為（即互易），而須適用民法第87條第2項之情形。再者，縱被告王介男等3人確有隱藏他項法律行為，揆諸前揭說明，渠等3人間之債權契約為特定人間之權利義務關係，僅表意人與相對人間有其適用，並無當然及於他人之效力，自不得以之對抗契約以外之第三人即原告甚明。被告王介男等3人既未依真正原因關係辦理登記，且原告未參與被告王介男等3人間多次虛偽不實之行為，因信賴附表一土地之不動產登記，原告自應為善意第三人。
㈢學說上所謂之「爭點效」，係指法院於確定判決理由中，對
訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷而言，其乃源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理而來。是「爭點效」之適用，除理由之判斷具備「於同一當事人間」、「非顯然違背法令」及「當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷」等條件外，必須該重要爭點，在前訴訟程序已列為足以影響判決結果之主要爭點，經兩造各為充分之舉證，一如訴訟標的極盡其攻擊、防禦之能事，並使當事人適當而完全之辯論，由法院為實質上之審理判斷，前後兩訴之標的利益大致相同者，始應由當事人就該事實之最終判斷，對與該重要爭點有關之他訴訟負結果責任，以符民事訴訟上之誠信原則（最高法院96年度台上字第633號判決參照）。查，謝秀貞、被告王湘淳、蔡宿娟等3人曾以附表一土地所有權人身分，以原告為給付租金之被告而復提起另案訴訟，業經本院101年度訴字第179號給付租金事件判決認定得類推適用民法第425條之1第1項規定推定成立租賃契約，而判決謝秀貞、被告王湘淳、蔡宿娟等3人部分勝訴，部分敗訴，復由謝秀貞、被告王湘淳、蔡宿娟等3人上訴至臺中高分院後，由該院以102年度上易字第39號和解筆錄讓謝秀貞、被告王湘淳、蔡宿娟等3人及原告達成和解等事實，為原告及被告王湘淳、蔡宿娟2人所不爭執，則依前揭說明，該102年度上易字第39號和解筆錄所為之判斷，應發生爭點效，原告及被告王湘淳、蔡宿娟2人自應受該和解筆錄之拘束。又因被告王介男對於前開事實並不爭執，堪認原告與附表一土地之所有人謝秀貞、被告王介男（並包含其後手被告王湘淳、蔡素娟）在系爭建物得使用之期限內，推定成立租賃契約。
㈣按土地法第43條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力。
」。又最高法院著有102年度台上字第1056號民事裁判意旨：「依土地法所為之登記有絕對真實之公信力，於借名登記之場合，在出名人將借名登記之不動產移轉登記返還予借名人前，該登記並不失其效力，借名人之債權人尚不得以該不動產有借名登記契約為由，主張出名人尚未取得所有權，其無提起第三人異議之訴之權利。」。次按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效對抗善意第三人。民法第87條第1項但書定有明文。再按土地法第104條規定之優先購買權，係具有物權效力之優先購買權，並有最高法院67年台上字第479號判例意旨可稽，且參酌民法第757條「物權除法律或習慣外，不得創設」之物權法定主義之規定，自不容任意擴張其範圍，以保障交易之安全。經查：
⒈參照前述最高法院78年度台上字第1423號民事裁判意旨，被
告王介男在原告尚未提起塗銷系爭土地之所有權移轉登記，並獲勝訴確定判決以前，該登記仍不失其效力，則被告王介男對於附表一土地應有部分2分之1之所有權依然存在，易言之，被告王介男既對附表一土地應有部分4分之3部分擁有處分權，並經登記所有權人即被告王湘淳、蔡宿娟配合以系爭買賣契約為原因辦理移轉登記，且依土地法等法令辦理登記而彰顯於外，堪認被告王介男等3人以外之善意第三人（含原告），依土地法所為之登記具有絕對真實之公信力，而信任被告王湘淳、蔡宿娟確已因系爭買賣契約之法律關係，而自被告王介男處取得附表一土地應有部分4分之3部分之所有權，換言之，即信賴被告王介男等3人之系爭買賣契約係屬有效。至於被告王介男等3人雖抗辯系爭買賣契約係屬無效云云，縱此部分屬實，仍僅屬被告王介男等3人內部之間不得據此無效之系爭買賣契約相互主張，無法以之對抗無效之系爭買賣契約以外之善意第三人即原告甚明，否則無疑摧毀土地法第43條所規範之「登記公信力」。
⒉本件原告為系爭建物之受讓人，其就附表一土地應得主張法
定租賃關係存在，業如前述，從而原告自得依前揭規定，主張對附表一土地有依系爭買賣契約同樣條件優先購買之權。又被告王介男等3人所辯稱曾委請第三人葉昆源於96年8月初，至原告的店內即門牌號碼彰化縣彰化市○○路○段○○○號意表出售之意，經原告當場拒絕，故應認原告已視為放棄云云，然被告王介男係於96年7月27日具狀對附表一土地應有部分2分之1等部分行使優先承買權，且迄96年8月10日始取得本院核發權利移轉證書後方取得附表一土地應有部分2分之1之所有權，並觀諸系爭買賣契約買賣之標的為被告王介男所有附表一土地應有部分4分之3，並非最初持有應有部分4分之1，亦非行使優先承買權後所取得應有部分2分之1，再者，移轉登記日期為96年10月30日，故被告王介男等3人前揭辯解顯與事實不符，洵屬無據，不足採信。
⒊而附表一土地應有部分4分之3於96年10月5日，由被告王介
男等3人約定以系爭買賣契約所記載6,192,750元出售並據以向彰化地政事務所申報登記，且未於出售前將相同條件通知原告，此為被告王介男等3人所不爭執。則揆諸前揭說明，原告既信賴附表一土地之土地登記第二類謄本（地號全部）所記載之登記原因為：「買賣」，是原告就附表一土地應有部分4分之3部分有優先承買權存在。
四、原告就系爭買賣契約主張行使優先承買權未逾相當期間，並無違反誠信原則：
㈠按土地法第104規定，租用基地建築房屋，基地出賣時，地
上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；倘出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。故土地承租人之優先購買權，不僅具有相對的物權之效力，且基地出賣人必須將其與第三人訂立之土地買賣契約之條件，通知予優先購買權人，以便考是否依同樣條件優先購買，不得僅以買賣土地之事實通知，即謂已盡通知之義務。承租人放棄優先購買權，必須其知悉買賣條件後，始能為之。倘其僅知出賣之事實，不知買賣之條件，尚難僅因其久未行使優先購買權，而指其嗣後行使係權利濫用或有違誠信原則（最高法院100年度台上字第1582號判決亦同此見解）。
㈡被告王介男等3人雖抗辯原告早於另案即本院101年度訴字第
179號給付租金事件（於101年間）即已得知被告王湘淳、蔡宿娟向被告王介男購買附表一土地應有部分4分之3之情事，卻未於該時即主張優先承買權，自有未於相當期間行使之情事，應不得再主張優先承買權云云。惟優先承買權得行使之時間，並非於土地所有人出售土地時即得行使，亦非於優先承買權人得知土地所有人出售土地時起算，而應係於優先承買權人得知土地所有人出售之條件時，方得依該條件決定是否行使優先承買權。否則優先承買權一經行使，即當然發生以相同條件與土地所有權人間成立買賣契約之效力，若認優先承買權人於未知出售條件下即應立即行使，將導致事後得知出售條件後，因無力負擔致無法履行，反生損害賠償責任，而有害於優先承買權人之權利。是原告就本件被告王介男等3人間之實際買賣條件並未知悉，而係經本院依職權向彰化地政事務所函調附表一土地之登記申請書等資料後，方知悉系爭買賣契約約定之價格為6,192,750元，此有彰化地政事務所102年6月20日彰地一字第0000000000號函及所附收件登記申請書影本、附表一土地及系爭建物之異動索引資料在卷可稽（見本院卷第19至42頁），原告自無於被告王介男等3人提出前得知系爭買賣契約約定買賣條件之可能，應認本件優先承買權之行使，並無未於相當期間行使情形，亦無違反誠信原則，被告王介男等3人此一抗辯並不足採。
五、原告主張有理由：㈠按土地法第104條第1項規定承租人於基地出賣時，有依同樣
條件優先購買之權。出賣人如未通知優先購買權人，而與第三人訂立買賣契約者，依同條第2項規定，其契約不得對抗優先購買權人，故承租人之優先購買權具有物權之效力（最高法院101年度台上字第1716號判決亦同此見解）。本件原告既為附表一土地之承租人，且善意信賴土地登記事項，於被告王介男以買賣為原因，將附表一土地應有部分4分之3出售時即得行使優先承買權，原告請求確認就附表一土地應有部分4分之3有優先承買權存在，即屬有據。
㈡而被告王介男出售附表一土地應有部分4分之3部分與被告王
湘淳、蔡宿娟時，既未通知原告，揆諸上開規定，被告王介男等3人間無效之系爭買賣契約自不得對抗原告。從而，被告王介男雖已將其所有附表一土地應有部分4分之3移轉登記與被告王湘淳、蔡宿娟，但該移轉既不得對抗原告，原告請求被告王介男及王湘淳、蔡宿娟塗銷如附表一土地應有部分4分之3移轉登記並回復原狀，應有理由。
㈢此外，原告主張被告王介男等3人間係依如附表二所示之買
賣條件買賣如附表一土地應有部分4分之3，業據彰化地政事務所於102年6月20日以彰地一字第0000000000號函覆本院，而依據收件登記申請書影本記載業已載明被告王介男等3人間所約定買賣價格為6,192,750元。而按民法第426條之2及土地法第104條所定之「基地承租人之優先承買權（優先購買權）」，係基於各該法律之規定，對「基地出賣人」而生「先買特權（先買權）」之形成權，此項優先承買權對出賣人具有相對之物權效力，承租人一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按其與第三人約定之同樣出賣條件補訂書面契約。從而，原告既已就被告王介男等3人間如附表一土地應有部分4分之3部分買賣行使優先承買權，即得以同一條件請求被告王介男與其補訂書面買賣契約，故原告請求被告王介男與其以6,192,750元之同一條件訂立買賣契約，並於原告給付6,192,750元同時，將附表一土地所有權應有部分4分之3部分移轉登記為原告所有，亦有理由。
六、綜上所述，原告為附表一土地之承租人，自得依土地法第104條第1項及民法第426條之2規定，於附表一土地應有部分4分之3出售時行使優先承買權，原告請求確認就附表一土地應有部分4分之3部分有優先承買權存在，為有理由，爰判決如主文第1項所示。又被告王介男將渠等所有如附表一土地應有部分4分之3部分出售被告王湘淳、蔡宿娟時，並未通知原告，且渠等間之系爭買賣契約縱屬無效，亦無從對抗善意第三人即原告，是原告請求被告王介男等3人塗銷如附表一土地所有權應有部分4分之3部分移轉登記，並回復為被告王介男所有，且請求被王介男與其以6,192,750元之同一條件訂立買賣契約，並於原告給付如6,192,750元同時，將如附表一土地應有部分4分之3部分移轉登記為原告所有，為有理由，應予准許，爰判決如主文第2、3項所示。
七、又本件原告並未聲請願供擔保為假執行之宣告，則被告王介男、王湘淳、蔡宿娟均聲請願供擔保，請准宣告免為假執行，核無必要，附此敘明。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌，認與判決結果不生影響，爰不予一一論列，均併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 1 月 22 日
民事第四庭 法 官 郭玄義以上正本證明與原本無異。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 1 月 22 日
書記官 陳文新附表一：
┌────────────────────────────────┐│彰化縣彰化市○○○段○○小段000之0地號土地（地目建、面積359平方 ││公尺，地上建物建號為彰化縣彰化市○○○段○○小段0000建號建物，由││原告於96年8月1日拍賣取得，見本院卷第7頁） │├──┬────┬────┬────┬────┬────┬────┤│編號│所有權人│應有部分│登記原因│登記日期│受讓人 │應有部分│├──┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤│ 一 │王介男 │4分之3（│買賣 │96年10月│王湘淳 │16分之1 ││ │ │即16分之│ │30日 ├────┼────┤│ │ │12） │ │ │蔡宿娟 │16分之11│└──┴────┴────┴────┴────┴────┴────┘附表二：
┌──┬─────┬─────┬───────────────┐│編號│出賣人 │應有部分 │原告主張之金額（即本院認定之金││ │ │ │額） │├──┼─────┼─────┼───────────────┤│一 │王介男 │4分之3 │6,192,750元（見本院卷第32至35 ││ │ │ │、41頁） │└──┴─────┴─────┴───────────────┘