臺灣彰化地方法院民事判決 103年度簡上字第152號上 訴 人 沅展國際企業股份有限公司法定代理人 黃東賢訴訟代理人 陳惠伶律師被上訴人 黃瑞明
王義欣上二人共同訴訟代理人 趙惠如律師上列當事人間請求請求拆除地上物還地事件，上訴人對於民國103年9月3日本院彰化簡易庭102年度彰簡字第507號第一審判決，提起上訴，本院於民國104年5月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人原起訴主張：㈠查坐落彰化縣○○鄉○○○段○○○號、地目林、面積2,304.
36平方公尺土地（下稱系爭土地）為兩造所共有，上訴人未經過全體共有人之同意，即逕自於彰化縣彰化地政事務所民國102年10月7日彰土測字第3066號收件、丈日期民102年
10 月11日之土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號Ａ部分舖設水泥，作為通行使用；其更無正當之權源，即擅自於共有之土地上擺設景觀石頭、修築花台及修建圍牆，上訴人無權占用系爭土地之面積及位置，業經彰化縣彰化地政事務所於102年11月7日作成土地複丈成果圖在卷可稽。
㈡按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之」、「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」，民法第767條、第821條分定明文。本件上訴人就被上訴人所共有前開土地，並無合法使用權源，顯屬無權占有，被上訴人訴請上訴人拆除地上物，並將土地返還予被上訴人及其他共有人，於法自屬有據。並聲明：上訴人應將系爭土地上如附圖所示編號Ａ部分面積17 3.89方公尺之地面上水泥刨除、編號Ｂ及Ｂ1部分面積3.55平方公尺之大石頭拆除、編號Ｃ及Ｃ1部分面積2.33平方公尺之花台拆除及將編號Ｄ、Ｄ1及Ｄ2部分面積38.45平方公尺之圍牆拆除，並將前開土地交還被上訴人及其他共有人；並願供擔保，請准宣告假執行。
㈢對上訴人之答辯所為之陳述：
1.上訴人辯稱附圖編號Ａ部分為水泥空地，且係既成道路，並以彰化縣花壇鄉公所鄉建字第00000000000號函以為據，認該水泥路面並不會影響公共通行，並無刨除之必要云云，均屬不實。按司法院釋字第400號解釋理由書及臺中高等行政法院90年度訴字第1209號判決均載明：「既成道路成立公用地役關係，首須為不特定之公眾通行所必要，而非僅為通行之便利或省時；其次，於公眾通行之初，土地所有權人並無阻止之情事；其三，須經歷之年代久遠而未曾中斷，所謂年代久遠雖不必限定其期間，但仍應以時日長久，一般人無復記憶其確實之起始，僅能知其梗概（例如始於日據時期、八七水災等）為必要。」，是現有巷道之形成，須經長期供公眾通行達20年以上，而具有公用地役關係之巷道，或是經土地所有權人出具供公眾通行之同意書或捐獻土地為道路使用，經依法完成土地移轉登記手續者。又「所謂供公眾通行，具有公用地役關係之既成巷道，係指既成道路供不特定之多數人通行，可認為有公共地役關存在為前提，倘道路僅供特定之鄰地所有人或使用人通行，則僅該特定鄰地所有人或使用人對之有無地役權之問題，尚不得謂該道路為既成公眾通行之道路。」，高雄高等行政法院90年度訴字第1829號判決著有明文。經查：
⑴彰化縣花壇鄉鳥松巷係指彰化縣○○鄉○○○○段土地，
而非系爭彰化縣○○○段00地號土地，因27地號土地上原本均係植樹，係因上訴人將複丈成果圖所示Ａ部分作為對外通行道路使用，故將樹木砍伐，自行鋪設柏油做為上訴人公司之對外通行使用，且系爭土地東北側之樹木目前亦遭上訴人砍伐怠盡，目的是為使主管機關誤認為空地，且亦誤認為既成道路。此由Google2012年6 月份之照片所示，鳥松巷與系爭土地上所鋪設柏油之顏色均不相同，系爭土地東北側均植滿樹木可知，上訴人抗辯之不實。
⑵且系爭土地僅係上訴人作為通行使用，並無供公眾通行往
來之事實，故其非既成通行道路至明。本件鈞院於102年10月11日履勘現場時，上訴人公司在場人表示該公司原本之大門係坐落於東北側，因風水之關係方又遷往目前複丈成果圖所示之Ａ部分土地位置。均明Ａ部分土地並非既成道路。
2.又花壇鄉公所以系爭土地供公眾通行，且通行時間逾15年以上，花壇鄉公所之認定完全無所據，且與既成道路之認定標準不同，該函示顯不足採。
3.上訴人主張系爭土地及地上建物原同屬金鋐鑫生化股份有限公司公司即宇豐生化科技股份有限公司（下稱宇豐公司）一人所有，上訴人於100年8月15日向彰化地方法院將廠房及其他土地一起拍定得標，系爭土地於100年10月間由共有人及上訴人等2人具狀聲明購買，致土地與地上建物分屬兩造所有，然依民法第125條之1規定房地之間存有租賃關係，上訴人遽而請求拆除地上建物還地，難成理由云云，均屬不實。
經查：
⑴民法第425條之1第1項係為保護房屋而設，本件被上訴人
請求被告拆除部分，係大石頭、花台及圍牆，其非請求拆除房屋，故並無民法第425條之1第1項規定之適用。
⑵系爭土地於拍賣當時非屬宇豐公司一人單獨所有，宇豐公
司之應有部分為15分之7，尚有共有人李浚仁、李汝浩二人；又依鈞院98年度司執字第35759號強制執行事件之拍賣公告所示，宇豐公司所有之建物並未坐落於系爭土地上，系爭土地既無建物，自無民法第425條之1第1項推定有租賃關係之適用，故上訴人辯稱其就系爭土地有租賃關係存在，於法無據。
⑶附圖所示Ｂ＋Ｂ1為大石頭、Ｃ＋Ｃ1為花台、Ｄ＋Ｄ1＋
Ｄ2為圍牆及空地，均係上訴人拍賣取得宇豐公司之廠房後所為之增建，並非宇豐公司原始所有。
⑷再者，宇豐公司雖將系爭土地之應有部分出租予上訴人，
惟宇豐公司將共有土地出租之處分行為並未得全體共有人之同意，其對全體共有人亦不生效力，上訴人自不得以其租約對抗原告。
4.上訴人辯稱附圖編號Ａ部分為水泥空地，且係既成道路，並以彰化縣花壇鄉公所鄉建字第00000000000號函以為據云云，均屬不實。經查：
⑴彰化縣花壇鄉公所業以花鄉建字第0000000000號函更正，故花壇鄉公所前認系爭土地為既成道路，已非事實。
⑵再者，縱系爭土地有部分係屬既成道路，其僅係鳥松巷附近，並非上訴人廠房門前如附圖編號Ａ部分之水泥空地。
故上訴人主張附圖編號Ａ部分係屬既成道路，自不足採。
5.附圖所示編號Ａ及Ｄ1＋Ｄ2之圍牆，均係上訴人所增建：⑴上訴人於102年12月21日之答辯狀事實理由欄載稱：「編
號Ｂ＋Ｂ1、Ｃ＋Ｃ1、Ｄ＋Ｄ1＋Ｄ2部分因上訴人拍賣取得同段32、33、34地號土地後，Ｂ＋Ｂ1之大石頭、Ｃ＋Ｃ1之花台及Ｄ＋Ｄ1＋Ｄ2之圍牆、空地等係沿界址而設」等語。顯見，上訴人業已自認該些地上物均係其拍定取得後所為之增建，非宇豐公司所建造。
⑵上訴人再於鈞院102年12月11日之言詞辯論陳稱地上物是
上訴人於拍賣取得指界後，沿界址而設等語。亦明被上訴人再次自認該些地上物均係其拍定取得後所為之增建，非宇豐公司所建造。上訴人嗣後再改稱地上物係宇豐公司所建造，並不足採。
6.綜上，本件上訴人占有被上訴人所共有之系爭土地，並無合法之權源，顯係無權占有，被上訴人依民法第767條規定請求上訴人將地上物拆除，並將土地交還予被上訴人及其他共有人，於法自屬有據。
㈣於上訴審補陳：
1.上訴人於上訴審始就附圖所示編號Ａ部分土地主張有袋地通行權，顯有違民事訴訟法第447條規定，且系爭土地地形狹長、北窄南寬，上訴人主張通行該部分土地，為系爭土地最寬之處，通行面積最大，並將系爭土地一分為二，顯非損害最少之處所及方法至明。被上訴人同意上訴人通行系爭土地北側與33地號土地連接處之3米寬之道路，可供一般貨車通行使用，且距離鳥松巷最短，已達上訴人經營工廠之目的。
2.上訴人占有使用附圖所示編號Ｂ1、Ｃ、Ｃ1、Ｄ、Ｄ1、Ｄ2部分土地，未徵得全體共有人之同意，係屬無權占用，被上訴人自得本於所有權請求除去並返還占用部分。上訴人辯稱其所使用之面積未逾其應有部分，即無須經全體共有人同意，顯誤解法律之規定。
3.雖依上訴人廠房之建築執照及使用執照之相關資料，畫有南側11米之現有道路，惟起造人未取得系爭土地全體共有人同意之通行同意書，即擅自將申請圖標記為現有道路，致主管機關不察而發給建築執照，系爭土地現況並無該道路存在，顯見該現有道路係起造人於建築申請圖上為不實之記載。
二、上訴人之答辯：㈠附圖編號Ａ為水泥空地，且該部分依彰化縣花壇鄉公所花鄉
建字第0000000000號函載為供公共通行使用之既成道路。該水泥路面並不會影響公共通行，並無刨除之必要。編號Ｂ+Ｂ1、Ｃ+Ｃ1、Ｄ+Ｄ1+Ｄ2部分，因上訴人拍賣取得同段32、33、34地號土地後，Ｂ+Ｂ1之大石頭、Ｃ+Ｃ1之花台及Ｄ+Ｄ1+Ｄ2之圍牆、空地等係沿界址而設。
㈡原彰化縣○○鄉○○○段○○○○○○○○○○○○○○號權利範圍全
部，及系爭土地權利範圍15分之7為宇豐公司所有。於100年間，上開第32、33、34地號及其上建物由上訴人拍賣取得，而系爭土地之應有部分由上訴人拍賣取得。上訴人於拍賣取得上開土地及建物前之96年4月1日即與宇豐公司定有上開地號土地及建物之租賃契約，其範圍包括被上訴人拍賣取得之系爭土地，而上訴人向宇豐公司承租上開不動產時如附圖所示之Ｄ、Ｄ1、Ｄ2圍牆及空地業已存在，此由元宏不動產估價師事務所於99年3月22日所拍攝之標的現況照片即足證之。
㈢上訴人前與宇豐公司就系爭土地所成立之租賃契約應類推適用民法第425條之1，而認為對於被上訴人仍繼續存在：
1.按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。民法第425條之1定有明文。另「次查坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○○號土地原屬訴外人陳干金所有，於民國八十五年二月間提供與訴外人新造園建設股份有限公司（下稱新造園公司）合建綠景別墅社區，陳干金與該公司分別與房屋之承購戶即被上訴人訂立土地、房屋買賣契約，該公司經地主陳干金之同意，將上開土地不能建築部分，分割出系爭同段七九號土地（重測前編為同段一二七之一四號土地），在該地上鋪設水泥，建造兒童遊樂設施、圍牆、籃球場及樓梯等定著物（下稱系爭定著物），附著於土地，圍牆外為溝渠，地形上與外界隔離，無獨立對外道路，在被上訴人買受社區別墅房地時，與陳干金共同交付被上訴人取得並占有、管理及使用。系爭七九號土地於九十三年十月二十日由陳干金出售與訴外人張修堂，同年十一月十一日上訴人自張修堂處購得後，於九十五年九月二十日移轉與訴外人黃宗宇，再於同年十月十九日購回。系爭土地既原為陳干金所有，其與新造園公司依合建契約建造系爭定著物，系爭定著物屬陳干金所有，而與系爭土地同屬一人，其後系爭土地輾轉由上訴人取得，其上之系爭定著物由被上訴人取得並占有、管理及使用各情，為原判決確定之事實。則原審類推適用民法第四百二十五條之一之規定，認被上訴人有占有使用系爭土地及地上物之權源，並無不合。」，最高法院另著有99年度台上字第885號判決，亦可供參照。另最高法院92年度台上字第1984號、93年度台上字第1328號判決意旨亦同。此有臺灣高等法院臺中分院民事判決99年度重上字第138號判決意旨可參。查本件上訴人於取得上開不動產時，其圍牆及空地即已存在，依上開台灣高等法院台中分院之判決意旨可知，嗣後不動產之定著物及其上之土地雖分屬不同人所有，惟得類推適用前揭民法第425條之1第1項之規定，在房屋及土地上之定著物得使用期限內推定有租賃關係。
2.參酌臺灣高等法院臺中分院99年度重上字第138號判決「查原審判決對上訴人辰○○所提上開實務見解，僅於不同事實及理由項下略謂上開最高法院判決意旨與本件之情節，無法比附援引云云；惟就上開最高法院判決意旨所闡釋之『惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於『債權物權化』法理所衍生之結果』(最高法院97年台上字第1729號判決)、『…是房屋所有人對土地所有人原已取得基地利用權，嗣將土地或房屋出賣因致房地異主時，雖與上開判例所稱之『土地及房屋同屬一人』情形未盡相同，但就該判例規範之目的及債權物權化之趨勢而言，得否依『相類事實，應為相同處理』之法理而為類推適用，即值深究』(最高法院91年度台上字第1919號判決)等重要原則及見解，則未說明其之取捨意見，即為上訴人不利之論斷，難謂無理由不備之不當。」之意旨，本件被上訴人前與宇豐公司就系爭土地成立默示分管契約，宇豐公司再與被告就系爭土地成立租賃契約，故上訴人對於系爭土地之所有權人（含被上訴人等人）應認取得基地利用權。而上訴人與宇豐公司成立租賃契約已歷有年所，均未見被上訴人本於共有人身分有何主張，是以被上訴人對於上情理當有所知悉，則依上開實務見解，基於債權物權化之法理，應類推適用民法第425條之1「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。」之規定。
3.又被上訴人雖主張民法第425條之1僅為保護房屋，故本件並無適用等語。惟參酌最高法院99年台上字第885號判決「在該地上鋪設水泥，建造兒童遊樂設施、圍牆、籃球場及樓梯等定著物（下稱系爭定著物），...。系爭土地既原為陳干金所有，其與新造園公司依合建契約建造系爭定著物，系爭定著物屬陳干金所有，而與系爭土地同屬一人，其後系爭土地輾轉由上訴人取得，其上之系爭定著物由被上訴人取得並占有、管理及使用各情，為原判決確定之事實。則原審類推適用民法第四百二十五條之一之規定，認被上訴人有占有使用系爭土地及地上物之權源，並無不合。」、臺灣高等法院臺中分院99年度重上字第138號判決亦引用上開見解。故可知上開實務見解認為縱非屬房屋，如本件訴訟之圍牆、水泥地、大石頭等之定著物，仍可類推適用民法第425條之1之規定。
4.綜上所述，上訴人前與宇豐公司就系爭土地所成立之租賃契約應類推適用民法第425條之1，而認為對於被上訴人仍繼續存在。況查本件Ｄ、Ｄ1、Ｄ2圍牆與水泥空地均為上訴人向宇豐公司承租時即已存在，且上開圍牆具阻絕廠房與外界、防盜等必要功能；水泥空地則為廠區車輛出入，避免未鋪上水泥前，泥土路泥濘凹陷不平，不利車輛進出所設，甚至貨物因路面不平而傾覆之危險，是以此等均屬上訴人廠房使用之必要設置，解釋上自應類推適用民法第425條之1「房屋」之概念中。
㈣被上訴人與宇豐公司就系爭土地之特定區域應有成立默示之分管契約：
1.按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算，民法第820條第1項定有明文。
又共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在，此有最高法院83年度台上字第1377號裁判要旨可資參照。
2.系爭土地原由宇豐公司與被上訴人等人共有，並由宇豐公司就特定部分占有管領使用，斯時並未見被上訴人與其他共有人有何反對之意思表示；後宇豐公司將系爭土地與其他32、
33、34地號共四筆土地於96年10月1日出租予上訴人，待至100年8月間聲明優先承購系爭土地前，亦未見被上訴人與其他共有人對於系爭土地有何主張或反對宇豐公司將系爭土地出租予上訴人使用之情。則依照附圖所示編號Ａ、編號Ｂ+Ｂ1、編號Ｃ+Ｃ1、編號Ｄ+Ｄ1+Ｄ2區域（下稱系爭區域）既涵蓋於宇豐公司於96年10月出租予上訴人使用之範圍，且至100年8月被上訴人聲明承買系爭土地前均容忍宇豐公司對於系爭區域為使用收益，已歷有年所，而未予干涉，參酌上開實務見解，足認被上訴人與宇豐公司就系爭區域予成立默示分管契約。
㈤上訴人基於占有之連鎖，對於系爭區域有合法使用權限：
1.參酌鈞院102年度訴字第815號判決「次按基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應經所有人同意（如民法第467條第2項規定）者外，第三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利，此乃基於「占有連鎖」之原理所產生之效果，與債之相對性（該第三人不得逕以其前手對所有人債之關係，作為自己占有之正當權源）係屬二事（參照最高法院101年度台上字第224 號判決理由）。 本件上訴人吳川喜與系爭土地其他共有人間存在分管契約，已如前述，故上訴人吳川喜對其分管之土地係有占有之合法權源；又上訴人吳燕雀與上訴人吳川喜為父女關係，其於附圖所示編號Ａ部分土地上設立和鑫資源回收商行，即位於上訴人吳川喜分管土地上，此亦徵得上訴人吳川喜之同意，揆諸上揭說明，被告吳燕雀即和鑫資源回收商行自得對系爭土地其他共有人主張合法占有權源，亦即形成占有連鎖之法律效果。故被上訴人主張吳燕雀即和鑫資源回收商行為無權占有云云，殊難可採。」。
2.從而，參酌上開見解，被上訴人與宇豐公司間就系爭區域存在默示分管契約業如上述，宇豐公司與上訴人間租賃契約範圍涵蓋系爭區域，則上訴人自得基於占有之連鎖而主張對於系爭區域有合法使用權限。
3.被上訴人嗣後雖因主張優先承買權而取得宇豐公司之應有部分，然系爭分管契約既未經系爭土地之共有人全體（即被上訴人與被告）終止分管契約，上開租賃契約又經最高法院作成100年度台抗字第251號裁定確定並未終止，則租賃契約自應認仍存在於兩造之間。
㈥就附圖所示編號Ａ部份之水泥空地，被上訴人雖否認為既成道路，惟查依彰化縣花壇鄉公所103年3月14日（發文字號：
花鄉建字0000000000號）函文內容「二、有關○○○段00地號土地是否為供公共通行使用之道路，因本所誤植為整筆土地皆為供公共通行使用之道路，已發文更正」，「經查址皆地號土地部分為供公共通行使用之道路，...。」與103年2月12日（發文字號：花鄉建字0000000000號）函文內容「
二、經查有關○○○段00地號土地部分為供公共通行之道路部分為私人土地」，故上開函文意指27地號雖為私人土地，但部分為供公共通行之道路用，則該供公共通行之道路，即屬既成道路無疑。
㈦就附圖所示系爭區域已涵蓋於宇豐公司於96年10月出租予被
告使用之範圍內，且至100年8月被上訴人聲明承買系爭土地前均容忍宇豐公司對於系爭區域為使用收益，已歷有年所，而未予干涉，足認被上訴人與宇豐公司就系爭區域已成立默示分管契約，則上訴人基於占有之連鎖關係，就該區域範圍自有使用權限；況Ｄ+Ｄ1+Ｄ2圍牆與空地於上訴人向宇豐公司承租時，業已存在，故被上訴人就此部分主張應認無理由。
㈧被上訴人應受民法第148條第2項誠信原則之拘束；被上訴人訴請拆屋還地，應認有權利濫用之情狀：
1.參酌最高法院100年度台上字第463號判決意旨「按民法上之債權契約，除法律有特別規定外，固僅於特定人間發生其法律上之效力，惟物之受讓人若知悉讓與人已就該物與第三人間另訂有債權契約，而猶惡意受讓該物之所有權者，參照民法第148條第2項所揭櫫之誠信原則，該受讓人仍應受讓與人原訂債權契約之拘束。」故承前所述，被上訴人明知宇豐公司及上訴人間就系爭土地訂有租賃契約，猶仍惡意受讓宇豐公司就系爭土地之應有部分，則依民法第148條第2項所揭示之誠信原則，被上訴人自應受該租賃契約之拘束，而不得再向上訴人訴請拆屋還地。
2.倘被上訴人辯稱伊等並無與宇豐公司成立默示分管契約，並認被告無權占有系爭土地等情，則姑不論是否屬實，伊等早可基於共有人身分向上訴人主張民法第821條、民法第767條向上訴人主張物上請求權，詎被上訴人明知上情卻於本件訴訟前，並未提起拆屋還地之訴，反先於100年8月間主張優先承買權，而購買前共有人即宇豐公司就系爭土地之應有部分，應認被上訴人已默示同意上訴人繼續使用系爭土地，足使上訴人有正當之信任，是以被上訴人嗣後再提起本件拆屋還地之訴，應屬權利濫用，有違誠信原則。此參酌最高法院89年度台上字第2606號判決意旨「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第2項定有明文。本件上訴人於拍賣取得一一八之一號等九筆土地所有權後，明知坐落其上之建物屬金○成公司所有，金○成公司占用該基地對上訴人並無正當權源，卻不訴請拆屋還地，反另向執行法院指封拍賣系爭建物，並就拍得價金取償，其行為顯已表示不行使拆屋還地請求權，並默示同意拍定人於該建物可使用之期限內繼續使用該基地，引起拍定人（即被上訴人）之正當信任，嗣後上訴人再本於民法第七百六十七條物上請求權提起本件訴訟，請求被上訴人拆除土地上之系爭建物，實屬權利之濫用，有違誠信原則，被上訴人此部分抗辯，非無理由，應認被上訴人可使用該基地至原建物滅失或不堪使用時為止。」之見解亦可為憑。
㈨綜上所述，被上訴人訴請拆屋還地實無理由。並聲明：被上訴人之訴駁回。
㈩於上訴審補陳：
1.依民法第818條、第787條第1項、第790條規定，上訴人於系爭土地附圖所示編號Ａ部分，有共有人之使用權利，且上訴人所有坐落彰化縣○○鄉○○○段○○○○○○○○○號土地上之廠房，並無臨接公路，必須經由附圖所示編號Ａ部分土地，以至鳥松巷（公路），故上訴人就部分之土地亦有袋地通行權，依法得開設道路，非屬無權占有，上訴人予以鋪設水泥路面並無違法，被上訴人請求上訴人刨除返還土地，為無理由。
2.附圖所示編號Ｂ1、Ｃ、Ｃ1、Ｄ、Ｄ1、Ｄ2部分土地，合計面積為44.33平方公尺，而上訴人於系爭土地應有部分比例之面積為153.62平方公尺，上訴人本於共有人之地位，於應有部分範圍內得使用系爭土地，並無害於他共有人之權利，非屬無權占有，被上訴人請求上訴人移除、拆除並返還土地，為無理由等語。
三、原審認被上訴人之訴為有理由，而為被上訴人勝訴判決。上訴人不服提起上訴，並求為判決：原判決廢棄；被上訴人第1審之訴駁回；第1、2審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則聲明：如主文所示。
四、兩造不爭執之事項：㈠坐落彰化縣○○鄉○○○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地及
坐落同段32、33、34、37-2地號土地上之2-1、2-2建號暨45
8、459、460、461查封建號即門牌號碼均為彰化縣花壇鄉○○巷00○0號等建物原為訴外人宇豐公司單獨所有，系爭土地原為被上訴人丙○○、甲○○與訴外人宇豐公司、李浚仁、李汝浩所共有，其應有部分依序為15分之2、15分之2、15分之7、10分之2、15分之1；嗣訴外人宇豐公司變更公司名稱為金鋐鑫生化股份有限公司。
㈡訴外人宇豐公司之債權人上海商業儲蓄銀行股份有限公司持
本院98年度司票字第548號本票准予強制執行之民事裁定為執行名義，對訴外人宇豐公司聲請強制執行，經本院以98年度司執字第35759號清償票款強制執行事件受理後，就訴外人宇豐公司所有土地及建物執行拍賣，經拍賣結果，上開37-1地號土地由訴外人王安宜投標拍定，上開32、33、34地號土地全部、2-1、2-2建號暨458、459、460、461查封建號建物全部及系爭土地應有部分15分之7則由上訴人投標拍定，惟系爭土地之共有人即被上訴人丙○○、甲○○就該筆土地均聲明優先承買，故訴外人宇豐公司原有系爭土地之應有部分15分之7遂由被上訴人丙○○、甲○○按原應有部分比例共同買受，以上均經本院於101年11月24日發給不動產權利移轉證書。
㈢上訴人（原名源鵬應用材枓股份有限公司）就前開27、32、
33、34地號土地及建物曾與訴外人宇豐公司訂有租賃契約，租賃期限為96年10月1日起至105年9月31日（應係105年9月30日）止，計9年。
五、得心證理由：㈠查被上訴人主張系爭土地現為兩造所共有，被上訴人丙○○
、甲○○之應有部分各為30分之14，上訴人之應有部分為15分之1，附圖所示編號Ａ之水泥空地、編號Ｂ、Ｂ1之大石頭及編號Ｃ、Ｃ1之花台均為上訴人所舖設，編號Ｄ、Ｄ1、Ｄ2之圍築之圍牆、空地均為上訴人所占有使用，業據其提出土地登記謄本、現場照片為證，並經本院彰化簡易庭於102年10月11日會同兩造及彰化縣彰化地政事務所人員至現場勘測屬實，此有勘驗筆錄、現場簡圖、土地複丈成果圖附卷可稽，且為上訴人所不爭執，堪信為真。惟被上訴人主張上訴人鋪設、圍築上開建物占有使用系爭土地為無權占有，則為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，是本件主要爭點厥為，上訴人使用系爭土地，是否有合法占有權源？被上訴人請求上訴人拆除地上物，並將占用部分土地返還被上訴人及其他共有人，有無理由？茲論述如下：
1.如附圖所示編號Ａ部分之水泥地、編號Ｂ、Ｂ1部分之大石頭、編號Ｃ、Ｃ1部分之花台及編號Ｄ、Ｄ1、Ｄ2部分土地上之圍牆、空地均係坐落系爭土地，而該圍牆、花台、造景石頭及鋪設之水泥地均為上訴人所圍築、設置，此據上訴人公司之廠長林期發於本院履勘現場時陳述甚明，有本院彰化簡易庭102年10月11日勘驗筆錄可稽，又附圖所示編號Ｂ、Ｂ1之大石頭、編號Ｃ、Ｃ1之花台及編號Ｄ、Ｄ1、Ｄ2土地上之圍牆、空地等係上訴人於拍賣取得同段32、33、34地號土地後始沿界址而設之事實，業經上訴人自陳在卷，此有上訴人所提102年12月11日民事答辯狀及本院102年12月11日言詞辯論筆錄附卷足憑，則上訴人辯稱附圖編號Ｄ+Ｄ1+Ｄ2圍牆與空地係上訴人向訴外人宇豐公司承租時業已存在云云，自不足採。
⒉按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。此於民法第425條之1第1項前段固定有明文，惟民法第425條之1第1項規定之租賃關係，係以土地及土地上建物同屬一人所有，為適用之要件；經查，系爭土地原為被上訴人丙○○、甲○○與訴外人宇豐公司、李浚仁、李汝浩所共有，而附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｂ1、Ｃ、Ｃ1、Ｄ、Ｄ1、Ｄ2土地上之地上物均非房屋，且均係上訴人於拍賣取得同段32、33、34地號土地後所鋪設、圍築等情，已如上述，則土地及其地上物顯非屬同一人所有，自無民法第425條之1第1項規定之適用。上訴人援引上開最高法院判決意旨，抗辯其於拍賣取得同段32、33、34地號土地及其上建物後，應類推適用民法第
42 5條之1第1項前段之規定，在房屋及土地上之定著物得使用期限內推定有租賃關係，亦屬無據。
⒊系爭土地之部分為供公共通行使用之道路（即鳥松巷巷道）
乙節，固據彰化縣壇鄉公所以103年3月14日花鄉建字0000000000號函覆在卷，然經比對卷附彰化縣壇鄉公所函送之地籍圖與地形圖套合圖、空照圖及本院囑託彰化地政事務所繪製如附圖（即收件日期文號104年3月5日彰土測字第587號）所示之土地複丈成果圖，具見鳥松巷巷道僅占用系爭土地南面西側邊緣之些微部分，該巷道之該路段部分大部分係占用與系爭土地毗鄰之南白沙坑段土地，而附圖所示編號Ａ部分之水泥地則位於鳥松巷巷道之東側，並非巷道之一部分，是上訴人抗辯附圖編號Ａ部分為供公共通行使用之既成道路，該水泥路面並不會影響公共通行，並無刨除之必要等語，尚難採取。
4.被上訴人等主張上訴人無權占用系爭土地其中如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｂ1、Ｃ、Ｃ1、Ｄ、Ｄ1、Ｄ2之土地，對此，上訴人另抗辯，其使用系爭土地係基於默示之分管契約，然為被上訴人等所否認。經查，所謂之分管契約，係指土地之共有人彼此間，就土地之特定部分約定由何人使用，雖不以明示為限，然縱係默示之分管契約，亦係土地共有人間之舉措具有表彰或足以間接推知具有合意分管、使用系爭土地之意，惟依上訴人所辯，僅係土地共有人未表示不同意前土地共有人即訴外人宇豐公司使用系爭土地之意，顯與默示之分管契約有別，再審諸被上訴人當時申請建築執照所檢附之建築平面圖，其上所載之現有道路與其主張之附圖編號Ａ部分水泥地之位置不符，此有彰化縣政府104年4月17日府建管字第0000000000號函在卷可佐，益徵被上訴人所稱兩造間就系爭土地之使用存有分管契約，已得其他共有人之同意等詞，顯與事實不合。
⒌按民法第八百十八條所稱各共有人，按其應有部分，對於共
有物之全部，有使用、收益之權者，係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，按其應有部分行使用益權而言，至共有人對共有物特定部分之使用收益，仍須徵得其他共有人全體之同意，非謂共有人對於共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。共有土地之出租屬共有物之管理行為，依民法第八百二十條第一項規定，除契約另有訂定外，由共有人全體共同為之，如共有人未經其他共有人全體同意，擅將共有土地出租予他人，對其他共有人不生效力（最高法院86年度台上字第3020號民事裁判要旨參照）。查上訴人與訴外人宇豐公司間就系爭土地固曾訂有租賃契約，惟該土地原為宇豐公司與他人所共有，宇豐公司將系爭土地出租並未經其他共有人同意，且亦無証據証明共有人間就共有土地已訂有分管契約，已如前述，是訴外人宇豐公司將附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｂ1、Ｃ、Ｃ1、Ｄ、Ｄ1、Ｄ2部等特定部出租上訴人，既未取得其餘共有人之同意，依上開判決要旨所示，對其他人共有人自不生效力，被上訴人經拍賣受讓宇豐公司對系爭土地之應有部分，自無民法第425條所謂買賣不破租賃規定之適用，上訴人實不得對被上訴人等主張有租賃契約存在，因此上訴人以租賃契約範圍涵蓋特定部分土地，其得基於占有之連鎖主張有合法占用權源云云，洵不足採。
6.上訴人又辯稱被上訴人等早可基於共有人身分向上訴人主張民法第821條、第767條之物上請求權，詎被上訴人等明知渠等並無與訴外人宇豐公司成立默示分管契約，並認上訴人無權占有系爭土地等情，卻於本件訴訟前，並未提起拆屋還地之訴，反先於100年8月間主張優先承買權，而購買前共有人即宇豐公司就系爭土地之應有部分，應認被上訴人等已默示同意上訴人繼續使用系爭土地，足使上訴人有正當之信任，是以被上訴人等嗣後再提起本件拆屋還地之訴，應屬權利濫用，有違誠信原則云云。按民法第148條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號判例意旨參照）。本件被上訴人等本為系爭土地之共有人，依民法第821條本得行使物上請求權，與嗣後被上訴人等係經法院拍賣程序行使優先承買權合法取得訴外人宇豐公司就系爭土地所有之應有部分，其行使物上請求權不受影響，為正當權利之行使，自不能認係專以損害上訴人為目的，被上訴人起訴係合法行使權利，不得認其係違反誠信原則，故上訴人此部分所辯，亦不足取。是上訴人既未證明其有何占有使用系爭土地之權利，被上訴人主張上訴人無權占有上開土地，應屬有據。
㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767 條前中段、第821條分別定有明文。再者，共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權，同法第818 條固有明定。惟未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意。如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分（最高法院74年度第2次民事庭會議決定 (三)參照）。查本件上訴人固亦為系爭土地共有人之一，惟其未經被上訴人等共有人全體之同意，即擅自占用系爭土地之特定部分，即屬無權占用，故上訴人辯稱附圖所示編號Ｂ1、Ｃ、Ｃ1、Ｄ、Ｄ1、Ｄ2部分土地，合計面積為44.33平方公尺，而上訴人於系爭土地應有部分比例之面積為153.62平方公尺，其占有使用系爭土地未逾應有部分之比例，無害他共有人之權利，係屬有權占有等詞，自非可採。次按，袋地所有人因其土地與公路無適宜之聯絡致不能為通常使用者，固得通行周圍地以至公路，惟周圍地所有人僅有容忍袋地所有權人通行其地之義務，並無交付其地予通行權人之義務，是袋地所有人尚不能以需通行周圍地為理由，占有其欲通行之周圍地，而主張其有占有之合法權源。上訴人以其對於附圖編號Ａ所示部分應有袋地通行權，抗辯被上訴人不得請求伊返還云云，揆諸前揭說明，即難謂正當。至其是否得主張袋地通行權，係屬其將地上物拆除返還土地予被上訴人以後之另一法律關係，併此敘明。從而，被上訴人等訴請上訴人將系爭土地其中如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｂ1、Ｃ、Ｃ1、Ｄ、Ｄ1、Ｄ2部分之地上物拆除，並將該占用部分之土地返還被上訴人及其他共有人，為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，核無違誤，上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法，核與判決之結果不生影響，無庸逐一論究，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 5 月 26 日
民事第二庭 審判長 法 官 黃倩玲
法 官 李善植法 官 姚銘鴻以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 104 年 5 月 26 日
書記官 郭佳雯