臺灣彰化地方法院民事判決 103年度簡上字第119號上 訴 人 賴文亮被上訴人 陳秀娟訴訟代理人 趙惠如律師上列當事人間請求給付違約賠償金事件，上訴人對於中華民國103年4月29日本院彰化簡易庭第一審判決（103年度彰簡字第81號），提起上訴，本院合議庭於中華民國104年3月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決駁回上訴人後開第二項之訴部分及該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應再給付上訴人新臺幣參拾肆萬元，及自民國一百零三年一月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用新台幣玖仟零伍拾伍元由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人方面：㈠聲明：
⒈原判決不利於上訴人部分廢棄。
⒉前開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人違約金新台幣(下同)
34萬元暨自民國103年1月24日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
⒊第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
㈡陳述：除與第一審判決記載相同者，茲予引用外，另補述：
⒈上訴人於103年9月23日提出損害支出明細，並主張此乃因被上訴人未履行契約致其受有損害，損害明細如下：
⑴南投縣中寮鄉農會貸款250萬元；⑵彰化縣埔心鄉台中銀行貸款增額至250萬元部分；⑶委任南投縣草屯鎮順鴻印刷事業有限公司規劃、設計、製
圖，金額10萬元；⑷承租彰化縣○○鄉○○段○○○○○○○號農地、承租彰化縣○
○鄉○○路○段○○○巷○○號錦鯉養殖池乙座，每月租金3萬元；⑸組合屋、鐵材、棚布、零組件支付6萬元；⑹系爭土地之水井權利及申請登記費用28,000元；⑺圍籬材料、Ｃ型鋼、浪板、零組件，已支付５萬元；⑻其他分項部分：承租地之水電工程35,000元、電線桿、地
基補強12,000元、圍籬工程28,000元、地下水井12,700元、植樹費用12萬元、外電3,800元、建築材料3萬元、建築施工6萬元、因被上訴人違反兩造契約，理應承擔訴訟期間之人員、車資、時間、訴訟文書，應訴費用每件5萬元。
⒉本件係因為被上訴人惡意不賣土地，拒絕履約才導致上訴人
之損失，契約第三條有註明上訴人要貸款，水井部分在契約中間其他事項也有載明鑿井須由買方負擔，貸款部分我有提出存摺明細，上訴人之損失不止40萬元，應付賠償違約金予上訴人等語。
二、被上訴人方面：㈠聲明：請求駁回上訴人之上訴；第二審訴訟費用由上訴人負擔。
㈡陳述：除與第一審判決記載相同者，茲予引用外，另補述：
⒈被上訴人就本件系爭不動產買賣契約（以下簡稱系爭買賣契
約）之履行並未遲延，且於原審言詞辯論程序中亦一再表示上訴人只要依約給付買賣價金，即可將系爭土地移轉登記予上訴人，惟上訴人堅持不願繼續履約，本件雖非可歸責於被上訴人之事由而無法履約，惟被上訴人仍願平息訟爭，故於原審判決後，即將系爭支票之正本及原審判決應返還之46萬元加計法定利息以匯票寄送予上訴人收受。本件被上訴人履行系爭不動產買賣並無遲延。此由土地稅法第5條規定及兩造之不動產買賣契約書第20條第2項約定：「本約不動產係符合土地稅法之規定，可申請免徵土地增值稅，如因故未能核准時，由可歸責之一方繳納，不得異議。」，依前開法律條文規定及兩造之約定可知，土地增值稅之繳納義務人於買賣之情形係原所有權人，而農業使用證明之核發，係為申請免徵土地增值稅，故農業使用證明之核發，係對於土地之出售人有益，若無法核發，亦係土地之出售人須依法繳納土地增值稅，於土地買賣之過戶移轉，並無任何影響。
⒉系爭買賣契約雖約定被上訴人須取得農業使用證明，惟農業
使用證明縱使未取得，亦僅係被上訴人須依法繳納土地增值稅，故兩造系爭買賣合約書第3條付款方法之約定：民國102年12月20日；農用證明核發及用印，付款金額新台幣壹佰玖拾萬元整，故102年12月20日縱農業使用證明尚未核發，上訴人仍應依約給付190萬元整予被上訴人，被上訴人既而用印完成所有權移轉登記，惟上訴人並未於102年12月20日給付被上訴人190萬元，故本件遲延給付者，係上訴人而非被上訴人。又本件農業使用證明雖未於102年12月20日尚未核發，本件之承辦代書依法應送請稅捐稽徵機關核定增值稅，繼而通知被上訴人繳納增值稅，本件既非已申報增值稅而被上訴人又拒不繳納，故上訴人驟而主張解除契約，其於法不合。苟係被上訴人不願繳納增值稅，而致系爭不動產無法移轉，其方可稱係可歸責於被上訴人之事由而無法履約，而本件並未為增值稅之申報，被上訴人並無拒絕履行契約之情事，而上訴人主張因被上訴人未於102年12月20日取得農業使用證明，即主張解除契約，於法自屬不合。且兩造之不動產買賣契約書雖約定應由賣方即被上訴人負責清除地上物，惟清除地上物之時間並未有任何約定，故只須於本件買賣完成點交前，被上訴人將地上物清除即為已足。故被上訴人對於清除地上物亦無任何遲延責任。
⒊上訴人於原審103年4月8日言詞辯論程序中陳稱：「被告農
業使用證明沒有提出來，他就要繳納增值稅，並且要過戶給我，要我在103年1月14日付價金給他，縱使他沒有提出農業使用證明，103年1月14日我也要把190萬元的價金付給他。
我沒有把190萬元付給他，是因為被告說不賣給我，我說他不賣的話，他要付違約金，被告能不能提出農業使用證明不是重點。」且從原審之證人陳怡婷之證詞亦可知本件上訴人亦主張農業使用證明，是否核發與其應繳付第二期款190萬元無涉。其二者既無關聯，上訴人自應於102年12月20日依約繳付第二期款。103年1月14日苟上訴人係欲交付第二期款190萬元予被上訴人，被上訴人當無拒絕之理，亦無表示不賣土地之理，而係上訴人要求加註原買賣合約書所無之罰款條件，並要求被上訴人當場簽名，被上訴人因不同意該罰款條件方表示不賣，被上訴人並非無端拒絕履約至明。又按民法第264條規定，本件上訴人於102年12月20日即有依約給付第二期款190萬元之義務，上訴人未為給付；雖兩造約定於103年1月14日繳付第二期款190萬元，惟上訴人要求加註原合約所無之罰款約定，被上訴人不同意加註，故而上訴人亦未給付第二期款，故被上訴人縱表示不賣土地了，亦屬同時履行抗辯之主張，被上訴人係合法權利之行使，故本件買賣未完成登記，非可歸責於被上訴人。
⒋從民法第230條、230條第1項、232條及254條規定可知，系
爭不動產買賣契約書第三條約定「102年12月20日」係預定之時程，而非農業使用證明核發之時間，因農業使用證明是否核發？與兩造繼續履約並無關聯；且農業使用證明確已於103年1月29日取得，上訴人並未因該農業使用證明之遲延而受有任何損害，且被上訴人均一再表示希望兩造繼續履約，係上訴人堅持解除契約，故其縱有損害，亦係可歸責於上訴人之事由。再者，本件上訴人亦從未定期催告，故上訴人驟起訴請求解除系爭買賣契約，並請求違約賠償金，與法均屬無據。對於上訴人主張其有損失部分，答辯如下：
⑴南投縣中寮鄉農會貸款250萬元整，及彰化縣埔心鄉台中銀
行貸款250萬元部分：兩造之買賣契約係於102年11月26日簽訂，上訴人亦於該日交付訂金40萬元，而上訴人向南投縣中寮鄉農會貸款之借據雖於102年11月20日簽立，惟其借款之始日為102年12月2日；又上訴人向台中商業銀行埔心分行之貸款，其係長期擔保放款，係截至103年9月14日，上訴人尚有250萬元之貸款餘額未償；況且，上訴人向被上訴人承買系爭土地尾款240萬元，係上訴人欲用系爭土地貸款支付。
依此顯見上開2筆貸款均與購買系爭土地無涉。
⑵順鴻印刷事業有限公司之債權催收通知函及聲明書部分：
其係私文書，被上訴人否認其真正。且該催收通知函僅係電腦打字，無任何該印刷公司之用印，亦未見103年12月10日上訴人與其所簽訂之契約，亦未見該公司替上訴人就系爭土地所為規劃之內容，均難認與系爭土地有關。
⑶承租彰化縣○○鄉○○段○○○○○○○號農地、承租彰化縣○○
鄉○○路○段○○○巷○○號錦鯉養殖池乙座，每月租金3萬元部分：本件縱上訴人購買系爭土地係欲作為飼養錦鯉使用，惟其於購買土地尚未完成移轉登記點交前，洵之常理，僅可能購買魚苗而寄養於原飼主，絕不可能先承租土地及養殖池，且於承租土地上大興土木（如上訴人於後述所主張之組合屋、水井、圍籬、植樹等費用），耗費50餘萬元，其完全不符合經驗，且上訴人未提出任何單據憑證，均難認其主張與承買系爭土地有關。
⑷組合屋、鐵材、棚布、零組件支付6萬元部分：被上訴人否認上訴人有支出該等費用，顯與本案無關聯。
⑸系爭土地之水井權利及申請登記費用28,000元部分，被上訴人否認上訴人有支出該等費用，亦顯與本案無關聯。
⑹織田園藝設計植樹之報價單123,300元部分：其係私文書，
被上訴人否認其真正，且僅報價單，又以電腦打字，無該園藝公司之任何用印，難認有該筆支出。又樹木既已移植至上訴人所主張之承租地，則上訴人亦無任何損失。
⑺圍籬材料（Ｃ型鋼、浪板、零組件）已支付５萬元部分：被上訴人否認上訴人有支出該等費用，顯與本案無關聯。
⑻其他分項部分：承租地之水電工程35,000元、電線桿、地基
補強12,000元、圍籬工程28,000元、地下水井12,700元、外電3,800元、建築材料3萬元、建築施工6萬元：被上訴人否認上訴人有支出該等費用，顯與本案無關聯。
⑼上訴人應訴費用5萬元：應訴係人民之權利，況且本件係上
訴人對被上訴人提起訴訟，上訴人自不得因至法院開庭向被上訴人請求車馬費用，上訴人之主張，顯屬無據。綜上所述，上訴人所提之損害及支出，其於原審均未提及，其於二審方為前開主張，其顯係臨訟編造，其並不足採。苟上訴人確有支出數十萬元之金額，上訴人定希望本件買賣得以依約履行，惟被上訴人於原審均表示兩造可依約履行買賣契約，惟均遭上訴人斷然拒絕，亦顯見上訴人主張因承買系爭土地而有預期之支出損害，均非事實。
⒌按「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。」最高法院79年台上字第1915號判例要旨可資參照，本件被上訴人就系爭買賣契約之履行，並無遲延或違約情事，上訴人並無權解除系爭買賣契約，被上訴人雖已催告上訴人依約給付買賣價金，上訴人亦未依約給付，被上訴人雖已依法沒收上訴人所交付之訂金，惟被上訴人為息訟爭，仍依原審之判決將訂金40萬元及違約金6萬元返還予上訴人。本件縱退萬步言之，就系爭買賣契約之解除，被上訴人有可歸責之事由，惟兩造就買賣之進行僅係第一階段之交付訂金部分，故原審就違約金酌減為6萬元部分，亦無違誤。上訴人之上訴，顯無理由等語。
三、原審判決部分駁回上訴人在原審之訴，上訴人不服就原審不利於上訴人之部分全部提起上訴，上訴聲明求為廢棄原判決，被上訴人應給付上訴人違約金34萬元及利息等語。被上訴人則聲明求為判決駁回上訴等語。
四、本院之判斷：㈠上訴人上訴主張：本件兩造於102年11月26日，就坐落彰化
縣○○鎮○○段○○○○號土地簽訂買賣契約，因被上訴人違約，致上訴人解除買賣契約，並依約訴請被上訴人給付同定金金額40萬元之違約金，原審酌減後僅判決被上訴人應給付違約金6萬元實屬過低，不足彌補上訴人所受之損失等語；被上訴人則以：雖然被上訴人未能於期限內取得農用證明，惟取得農用證明係對於土地之出售人有益，若無法核發，亦係土地之出售人須依法繳納土地增值稅，於土地買賣之過戶移轉，並無任何影響，亦與兩造繼續履約並無關聯，且兩造並未約定清除地上物之期限，被上訴人未清除地上物並不負給付遲延責任，且被上訴人係因為上訴人於103年1月14日要求於契約中加註罰款條款，才表示不賣系爭土地，要屬同時履行抗辯權之行使，故系爭土地未完成移轉登記，不可歸責於被上訴人，被上訴人為息事寧人，已將原審判決之金額返還上訴人。且縱認被上訴人就本件違約確可歸責，惟上訴人所提出所受之上開損失，均與系爭買賣無關，原審將違約金酌減為6萬元，亦無違誤等語為辯。綜上兩造之主張及答辯，足見本案兩造之爭點為：⒈就系爭買賣契約未能履約，被上訴人有無可歸責之違約情形？上訴人得否解除系爭買賣契約？⒉如被上訴人確有違約，系爭買賣契約約定之違約金40萬元是否過高？㈡就上開第⒈項爭點，業經原審判決理由五㈠部分認被上訴人
確有違約情事，業經原審判決認定在案，被上訴人對此部分未提出上訴，卻猶執前詞提出答辯，是否可採，已屬可疑。且查被上訴人申請農業使用證明，係為能免除土地增值稅，確如被上訴人所辯屬有利於被上訴人事項，惟土地增值稅是否繳納，會影響系爭土地得否向地政機關申請所有權移轉登記，此觀土地稅法及土地所有權移轉或設定典權申報現值作業要點等法令之相關規定即明，並非如被上訴人所辯與兩造繼續履約並無關連，被上訴人於約定期限前未能取得農業使用證明，使系爭土地應否繳納土地增值稅及得否辦理移轉登記等履約相關事項，均陷於不確定之狀態，尚難認被上訴人已盡其就系爭買賣契約應負之義務，被上訴人對此不確定之狀態未能妥善處理，亦難認無可歸責事由；再者，縱然系爭買賣契約並未明定清除地上物之期限，惟通觀契約全文並本於契約目的解釋系爭買賣契約，如雙方未另有特約延後或提前之情形，被上訴人至遲亦應於103年1月10日即系爭買賣契約履約期限之前，履行清除地上物之義務，則被上訴人遲至103年1月14日仍未清除，要難謂無可歸責之違約情事；又上訴人拒絕交付第二期款，衡情應係被上訴人有上揭違約情事，故要求加註違約罰款，則被上訴人既然違約在先，上訴人因此拒絕交付第二期款，始屬其同時履行抗辯權之行使，並無給付遲延之情況，則被上訴人因此表示不賣系爭土地，與同時履行抗辯權之行使有間。
㈢承上所述，原審認「被告迄至103年1月14日仍未清除地上物
取得農業使用證明，顯已違約遲延給付在先，其進而表示不願出賣系爭土地予原告，自已有不履行並違反契約約定之情事無訛，則依買賣契約第12條後段約定：『乙方如不履行本契約時，得由甲方解除契約，乙方所收之定金及價金應於違約日起十日內加倍返還甲方，作為違約賠償金』，故原告依此約定主張解除契約，洵非無據；又依證人陳怡婷所述：原告之前就一直要求被告清除地上物，但被告無法依照時間清除取得農業使用證明，並一直委託許耀升來協調，所以雙方才約定103年1月14日到仲介公司協商等語可知，在契約所約定被告應於102年12月20日提出農業使用證明之履行期限屆至後，原告即有催告被告履行此項義務之表示，然迄至103年1月14日被告仍無法依約提出，故被告給付遲延後，顯然經原告之催告已逾相當之期限仍不履行，依民法第254條之規定原告解除系爭買賣契約，復於法有據；查原告於103年1月16日向本院起訴時，起訴狀表示因被告違反契約第12條約定原告得解除契約，並要求被告返還已支付之定金40萬元，實有解除兩造買賣契約之意思表示存在，並以起訴狀繕本於103年1月23日送達被告時，生解除契約之效力」等節，均足供參酌，上訴人並得依系爭買賣契約第12條後段約定，向被上訴人請求給付違約賠償金。
㈣而就本案第⒉項爭點而言，原審以上訴人所受之損害僅無法
利用定金40萬元，及依內政部102年5月就成屋買賣定型化契約應記載事項之訂定重點買賣雙方逾期交屋或付款之違約賠償責任，其解除契約者，違約金不得超過房地總價15%（違約之處罰）等情，認兩造於系爭買賣契約中約定之違約金過高，並將約定違約金酌減為6萬元。惟上開內政部之成屋買賣定型化契約應記載事項中之約定違約金，係房地總價之15%，而非約定違約金之15%。本件系爭土地之總價為470萬元，故如以上揭內政部成屋買賣定型化契約以房地總價15%計算違約金之上限，本案之違約金上限應為70萬5千元，則系爭買賣契約之約定違約金僅40萬元，約為契約總價之8.5%，並未超過上開成屋買賣定型化契約所定之違約金上限。
㈤按基於契約自由原則，違約金固得任由當事人約定定之，惟
違約金約定之金額如屬過高，對債務人無寧為變相盤剝，不能無救濟之道。茲為保護債務人，民法第252條爰規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」而違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院90年度台上字第857號民事裁判要旨參照）。本件系爭買賣契約之違約金固屬損害賠償預定性質，而上訴人固然亦提出前揭損害項目，主張其遭受之損害已超過前揭約定違約金之數額，惟所舉兩筆貸款金額、另行承租他地租金及承租他地建築及材料等相關支出，均難認係因本件被上訴人違約上訴人所受之實際損害，本件得認為係上訴人所受實際損害部分，除原審所認無法利用定金40萬元部分，尚包括上訴人預將系爭土地作為魚池使用，而支出之規劃、設計及製圖費用、系爭土地水井權利之申請登記費用、另尋土地之花費等部分，復審酌前揭被上訴人之違約情節，以及系爭買賣契約第12條約定，兩造如有違約之違約金均同為40萬元，未見有何變盤剝削之不公平情事，且違約金所佔契約總價比例亦僅8.5%，尚未逾前揭成屋買賣契約定型化契約所定之契約總價15%，並為兩造締約時本於自由意志所簽訂而為各自所可預期，難認本件有何違約金過高之違背契約正義情況，基於契約嚴守原則及誠實信用原則，被上訴人自應受系爭買賣契約之違約金約定拘束，並應依約給付違約金予上訴人。
五、綜上所述，上訴人基於給付違約金之法律關係，請求被上訴人應再給付上訴人違約金總計34萬元暨自民國103年1月24日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，尚無不合，應予准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後於判決結果不生影響，爰毋庸一一論述。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 4 月 8 日
民事第三庭 審判長法 官 王鏡明
法 官 吳芙如法 官 林于人以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 104 年 4 月 8 日
書記官 吳曉玟