臺灣彰化地方法院民事裁定 103年度事聲字第1號異 議 人 謝允興相 對 人 尤文發
陳素梅上列異議人因本院99年度司執字第27317號拍賣抵押物強制執行事件，對於本院司法事務官於中華民國102年12月5日所為駁回其聲明優先購買之處分提出異議，本院裁定如下：
主 文異議駁回。
理 由
壹、按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後十日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第一項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之。民事訴訟法第240條之4第1至3項定有明文。本院司法事務官於民國102年12月5日所為99年度司執字第27317號之處分，於102年12月12日送達異議人謝允興（下稱異議人），異議人於102年12月20日提出異議，核無不符，先予敘明。
貳、本件異議意旨略以：
一、本件異議人依農地重劃條例第5條第3款規定對聲明事項之拍賣標的有優先承買權，自屬強制執行法第12條第1項所稱之「利害關係人」，依法得於強制執行程序終結前聲明異議。
二、茲就本院99年度司執丙字第27317號拍賣抵押物強制執行事件執行程序之瑕疵分述如下：
㈠未踐行強制執行法第81條之公告程序：
⒈按拍賣不動產之公告，應載明定有應買資格或條件者，其資
格或條件，此為強制執行法第81條第2項第6款所明定。又依辦理強制執行事件應行注意事項第四三㈥規定：「拍賣之不動產已有負擔，或債務人之權利受有限制，或他人對之有優先承買權利等情形，亦應於拍賣公告載明。」。前揭規定，係使具優先承買權資格或條件者，預先明瞭拍賣標的之內容，從容決定是否主張優先承買權，確保各特別法規創設優先承買權之立法目的得以實現。準此，是項規定自屬強制規定之一種，倘拍賣不動產之公告就此漏未記載，則拍賣程序難謂無瑕疵，依強制執行法第12條利害關係人對之聲明異議，應認為有理由（最高法院著有47年台抗第92號裁定意旨參照）。
⒉本件拍賣公告「標別2」之土地於本院拍賣公告並無「毗鄰
耕地之現耕所有權人」之記載，依前所述，本院民事強制執行處未踐行強制執行時所應遵守之程序，侵害異議人之權利，異議人聲明異議，應認有理由。
㈡於拍定後未依法通知優先承買權人：
⒈依辦理強制執行事件應行注意事項第四四㈠規定：「不動產
經拍定或交債權人承受時，如依法有優先承買權利人者，執行法院應通知其於法定期限或執行法院所定期限內表示願否優先承買」。此項課予執行法院通知義務係於拍定時，為保障具優先承買權利人得以知悉拍賣標的已拍定，據以決定是否主張優先承買權，核其性質自屬強制規定，若執行法院未踐行此一通知義務，則拍賣程序亦難謂無瑕疵，利害關係人依強制執行法第12條對之聲明異議，應認為有理由。
⒉查本件拍賣不動產公告「標別2」所列彰化縣○○鄉○○段
○○○○○號土地（下稱系爭1162地號土地），於102年10月22日經相對人拍定在案，惟本院民事強制執行處未依前揭規定通知異議人，係未踐行強制執行時所應遵守之程序，侵害異議人之權利，異議人聲明異議，應認有理由。
三、農地重劃條例第5條所稱之「耕地」包含養殖用地：㈠就法律適用而言，於農地重劃條例未對「耕地」有定義性規定時，應回歸適用土地法：
⒈按農地重劃條例第1條規定：「農地重劃依本條例之規定；
本條例未規定者，適用其他有關法律之規定」。另依土地法第106條規定：「以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者，為耕地租用。前項所稱耕作，包括漁牧」。茲農地重劃條例並未對「耕地」有定義性規定，在法律適用上，基於土地法為一切土地有關法律之母法，係規範一切土地事項之總則性規定，於農地重劃條例並未對「耕地」有定義性規定時，應適用土地法第106條認為農地重劃條例第5條所稱之「耕地」包含養殖用地。
⒉至農業發展條例第3條第11款所謂之耕地雖不包含養殖用地
，惟農業發展條例其立法目的及所規範事項與農地重劃條例不同，且農業發展條例並非所有土地相關規範之總則性規定，自非屬農地重劃條例第l條所稱之「其他有關法律」。
㈡就立法目的而言，關於農地重劃，土地法第六章土地重劃與
農地重劃條例均係為擴大農場經營面積，推行農業現代化、機械化而設，於農地重劃條例未對「耕地」有定義性規定時，應回歸適用土地法：
⒈依土地法第135條規定：「直轄市或縣（市）地政機關因左
列情形之一，經上級機關核准，得就管轄區內之土地，劃定重劃地區，施行土地重劃，將區內各宗土地重新規定其地界：一、實施都市計畫者。二、土地面積畸零狹小，不適合於建築使用者。三、耕地分配不適合於農事工作或不利於排水灌溉者。四、將散碎之土地交換合併，成立標準農場者。
五、應用機器耕作，興辦集體農場者。」是項規定亦涉及農地重劃，其立法目的係為擴大農場經營面積，推行農業現代化、機械化，則土地法第106條將「耕地」包含養殖用地，農地重劃條例第5條所稱之「耕地」亦應包含養殖用地。
⒉又農業發展條例立法目的及所規範事項與農地重劃條例不同
，則農業發展條例第3條第11款所謂之耕地不包含養殖用地之規定，自不適用於農地重劃條例。
㈢養殖用地有擴大經營面積，推行現代化、機械化之需求：
⒈養殖用地依土地法第2條第1項第2款與農地、林地、牧地、
狩獵地、礦地、鹽地、水源地、池塘同屬直接生產用地，養殖用地與地目田、旱等農牧用地同屬人民利用土地直接生產謀求生計，是以養殖用地有擴大經營面積，推行現代化、機械化，以達成規模經濟及效率化之需求，並非只有經營田、旱等農牧用地之人民有此需求。
⒉本件原處分未說明農地重劃條例第5條所稱之「耕地」為何
不包含養殖用地之合理差別對待之實質上理由，實有違憲法上平等原則與憲法增修條文第10條第1項國家應推動農漁業現代化之基本國策。
㈣又本件原處分以農地重劃條例第22條條文之體系解釋認為農
地重劃條例所稱耕地，應係指地目田、旱等農牧用地，養殖用地非屬耕地，容有違誤：
⒈同一分配區土地辦理分配之方法，依農地重劃條例第22條規
定應按原有位次分配為原則，但在同一所有權人在同一分配區有數宗土地時及出租土地與承租人所有土地相鄰時，則採集中分配。又於同條第2項第5款規定養、溜、池...等地目土地，難以改良成田、旱土地使用者則按原有位置分配，不採集中分配。依是項規定，是否採行集中分配並非以地目「養」與「田、旱」土地為不同處置，而係以土地之利用關係為基準。在同一所有權人之情形，應盡量集中分配，俾有利於擴大農場經營面積，便利經營耕作；在出租土地與承租人所有土地相鄰時，亦應盡量集中分配，以避免因重劃分配造成土地利用人兩地奔波，浪費勞力時間，故應盡量集中分配以便利經營耕作（立法理由參照）。
⒉依前所述，養殖用地亦有擴大漁場經營面積以便利經營養殖
及推行現代化、機械化之需求，而農地重劃條例第5條賦予出租耕地之承租人、共有土地現耕之他共有人、毗連耕地之現耕所有權人有優先承買權，係基於其同屬土地之利用人，有避免因重劃分配造成土地利用人兩地奔波，浪費勞力時間之考量，故賦予其有優先承買權以達成擴大農場經營面積便利耕作之立法目的。準此，探求立法者之意思應從立法目的探尋，非從單一條文解釋整部法律之體系，原處分以農地重劃條例第22條條文之體系解釋認為農地重劃條例所稱耕地，應係指地目田、旱等農牧用地，養殖用地非屬耕地，容有違誤。
四、又異議人所有同段1163地號土地係於101年10月31日經由本院100年度司執字第44212號清償債務強制執行事件中得標買受，並於期限內（即101年11月7日）繳足價金，依辦理強制執行事件應行注意事項第五六㈠規定，本院應於五日內按拍定人之名義發給權利移轉證書，則異議人依法實質上取得同段1163地號土地所有權之時點係於101年11月間，於系爭1162地號土地拍定時，異議人已是同段1163地號土地之所有人，而具有優先承買權身分，雖本院於102年10月31日始核發權利移轉證書，然延遲受領權利移轉證書之事由非可歸責於異議人。
五、綜上所述，本件拍賣公告「標別2」拍賣標的係農地重劃條例第5條所稱之「耕地」，異議人為毗連耕地現耕所有權人，執行法院已可從外觀形式認定優先承買權存在，並非實體上爭執，為此請求廢棄原處分，並准異議人優先承買等語。
叁、本院之判斷：
一、按「強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位。故出賣人於出賣時所應踐行之程序，例如依耕地三七五減租條例第十五條規定，應將買賣條件以書面通知有優先承買權之承租人，使其表示意願等等，固無妨由拍賣機關為之踐行，但此究非強制執行法第十二條所謂執行時應遵守之程序，縱令執行法院未經踐行或踐行不當，足以影響於承租人之權益，該承租人亦祇能以訴請救濟，要不能引用該條規定為聲請或聲明異議。」（最高法院49年台抗字第83號判例意旨參照）。又對拍定不動產有無優先承購權，係屬實體上之問題，就此問題倘有爭執，即應另行提起確認優先承購權存否之訴，要非聲明異議所得解決。最高法院亦著有78年度台抗字第40號裁判意旨可資參照。依上開說明，可知執行法院所管轄者為非訟事件，就聲明人主張之優先承買權是否確實存在，並無實體審認之權，如聲明人優先承買之聲明為相對人所否認，執行法院又無從依外觀形式上認定其權利存在，其聲明即屬有實體上爭執，應由聲明人循民事訴訟程序另提起確認優先承買權存在之訴以資解決，非執行法院所能審究。
二、次按農地重劃條例於69年制定時，其立法目的說明為：「農地重劃，係將一定區域內不合經濟利用之農地，予以重新規劃整理，建立標準坵塊，並配置農路、水路，以改善農場結構，增進農地利用，奠定農業現代化基礎之重要工作。臺灣地區由於自然環境限制與農地分割細碎，農場規模無法擴大，阻礙農業發展，亟須進行農地重劃，以資解決…」，此有立法院公報第69卷第98期委員會紀錄第53頁足參。又該條例第5條規定：「重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如左：一、出租耕地之承租人。二、共有土地現耕之他共有人。三、毗連耕地之現耕所有權人。」，其立法理由及說明為：「加速農業機械化，為改進農業經營之必要措施。惟我國農業仍屬小農經營型態，以往辦理重劃時，規劃設計之耕地坵塊面積，水田以0.25公頃，旱地以0.5公頃為原則，衡諸機械之需要，仍嫌過小，難以發揮其效能。爰明定重劃後耕地所有權之移轉，其優先購買權之次序，藉以溫和手段達擴大農場經營面積，適合機耕之需要。」，此亦可參照立法院公報第69卷第95期院會紀錄第22頁。由此可知農地重劃條例立法目的有賦與毗連耕地之現耕所有權人優先購買重劃區內耕地之意旨，藉以達成擴大農場經營面積，適合機械耕作需要之政策目的。依上開立法理由及條文內容，應認農地重劃條例第5條所謂重劃區內耕地，係針對水田或旱地而為規定。本件異議人所爭執拍賣公告「標別2」所列系爭1162地號之土地之地目為「養」，使用地類別為「養殖用地」，系爭1162地號土地是否符合農地重劃條例第5條所稱之「耕地」，依前揭立法理由及說明，尚非無疑，先予敘明。
三、異議人雖主張其為同段1163地號土地所有人，且實質上取得同段1163地號土地所有權之時點係於101年11月間，故於系爭1162地號土地拍定時，異議人已是同段1163地號土地之所有人而具有優先承買權身分，雖本院於102年10月31日始核發權利移轉證書，然延遲受領權利移轉證書之事由並非可歸責於異議人等情，然查，異議人業已自承系爭1162地號土地既於102年10月22日拍定，且本院係於102年10月31日始核發同段1163地號土地權利移轉證書等情，則於此時點，異議人自非屬毗連耕地之現耕所有權人。再者，系爭1162地號土地之地目為「養」，使用地類別為「養殖用地」，該土地是否符合農地重劃條例第5條所稱之「耕地」，依前揭說明，並非無疑。
四、綜上所述，異議人對於系爭1162地號土地是否確有優先承買權，執行法院並無實體審認之權，且本件存有上述養殖用地是否屬農地重劃條例第5條所謂「耕地」之問題，是尚難逕認執行法院得以依外觀形式上認定其權利存在，依首揭說明，本件乃屬實體上之問題，應由異議人另提起確認優先承買權存在之訴，方可解決，要非聲明異議所得救濟。從而，異議人提出異議，請求廢棄本院司法事務官於102年12月5日所為駁回其聲明優先承買之處分，為無理由，應予駁回。
肆、依強制執行法第30條之1，民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文所示。
中 華 民 國 103 年 4 月 29 日
民事第四庭 法 官 郭玄義以上正本證明與原本無異。
如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新台幣1000元。
中 華 民 國 103 年 4 月 29 日
書記官 陳文新