臺灣彰化地方法院民事判決 103年度訴字第194號原 告 林龍德訴訟代理人 楊振芳律師被 告 財政部國有財產署中區分署法定代理人 吳文貴訴訟代理人 洪名俊受告知訴訟人 江欣虹上列當事人間確認優先購買權存在事件，本院於民國103年10月14日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張略以：
（一）坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號、地目建、面積131.77平方公尺土地（下稱系爭土地）原為訴外人施萬所有，嗣因未辦理繼承登記，於民國（下同）72年7月15日由彰化縣政府列冊代管，期滿後由彰化縣政府以96年4月4日府地籍字第0000000000號函移請財政部國有財產署公開標售，嗣經被告之彰化辦事處以102年第2批逾期未辦理繼承登記土地或建築改良物之名義辦理標售，而將之列為上開標受之標號3之標的物，於103年1月8日由訴外人江虹欣以決標價格新台幣（下同）4,260,000元得標。惟96年2月13日原告即向系爭土地之合法使用人即訴外人楊家銘、楊家德、楊蕙君、楊玲玲（下稱系爭楊家銘等4人）購買使用權，而楊家銘等4人係繼承其父楊本全占有使用權，又楊本全係於51年3月8日與施則恩約定土地及房屋交換，以楊本全所有原坐○○○鎮○○○○段第474地號土地及其門牌○○○鎮○○○○段第226地號土地連同地上房屋○○○鎮○○里○○街○○號）暨其一切附著物造作○○○鎮○○○○段第222地號外三筆地之土地使用權為交換。即為原告向楊家銘等4人所買得使用管理權○○○鎮○○段第540、
543、544、545地號土地暨門牌○○○鎮○○里○○街○○號房屋，其○○○鎮○○段第544地號土地重測前即為彰化縣○○鎮○○○○段○○○○○號土地。而自訂約時起得以合法占用系爭土地。基於繼受之法理，原告及其前手合法占有使用系爭土地合計已超過50年以上，實不言可諭。
而原告買受系爭土地使用權後之後，系爭土地之全部範圍即由原告占有使用迄今，並按時繳納地價稅款。是依地籍條例第12條第1項第4款之規定，就系爭土地為有優先購買權人。
（二）對於逾期未辦繼承登記土地及建築改良物，分別於地籍清理條例第11、12、13條、土地法第71條之1、內政部逾期未辦繼承登記土地及建某改良物標售作業要點修正規定第5條第1項第1款均有明文。惟依財政部國有財產著中區分署彰化辦事處之「標售102年度第2批逾期未辦繼承登記土地或建築改良物投標須知」第12條第1項第1款規定：「繼承人、合法使用人或其他共有人依土地法第73條之1第3項規定，就其使用範圍表示優先購買時，應於決標後10日內，檢具保證金及相關證明文件，以書面向標售機關提出申請，餘款於標售機關通知送達之次日起30日內一次繳清。
」，然地籍清理條例第11、12、13條規定係土地法第73條之1第1、2、3項規定之特別法亦係後法，依特別法優先於普通法暨後法優先於前法適用之法理，本件系爭土地標售之優先購買權，自應優先適用地籍清理條例之規定，繼而方適用土地法之規定，實屬至明。而原告占有系爭土地長達10年以上，依法令對系爭土地確有優先權，並經原告檢具相關文件向被告所屬彰化辦事處申請准予就系爭土地以決標價格4,260,000元之同一價格，由原告優先購買，卻遭被告所屬彰化辦事處以原告不符法定優先購買權人之規定，而拒絕原告優先購買系爭土地。
（三）逾期未辦理繼承登記土地之公開標售，或由國有財產署所屬各分署為之，或由各縣市政府受託辦理之。彰化縣政府曾多次辦理逾期未辦繼承登記土地之公開標售，決標後亦依地籍清理條例第12條規定決定優先購買權人登記，此觀彰化縣政府102年12月17日府地籍字第0000000000號之彰化縣政府代為標售102年度第3批地籍清理土地清冊，其中標號1至8之原登記名義人依序為葉丁、陳媽傳、王能、葉春海、陳力、陳帝、陳魁；標號39至59均為合資會社全安堂；標號60至64登記名義人為許聽、黃烏頭、陳鵬飛、黃埒，足見逾期未辦理繼承登記土地之清理暨權利內容不完整、權屬不明或不符地籍登記規定之日據時期會社或組合名義登記之土地清理、神明會名義登記之土地清理、所有權以外土地權利之清理、限制登記及土地權利不詳之清理、寺廟或宗教團體土地之清理，均有地籍條例之適用，故既為未辦繼承登記土地且由被告公開標售，自應適用逾期未辦理繼承登記土地及建築改良物標售作業要點第13點之規定，而得適用地籍清理條例第12條關於優先購買權人及順序之規定。
（四）聲明：確認原告就被告之彰化辦事處標售102年度第2批逾期未辦繼承登記土地或建築改良物，其中標號3所示之彰化縣○○鎮○○段○○○○號、面積131.77平方公尺、權利範圍施萬（1分之1)、保存區（第3種類）、標售底價新台幣0000000元、保証金額新台幣172,000元、決標價格新台幣4,260,000元、決標日期民國103年1月8日之土地全部之優先購買權存在。
二、被告則略以：
（一）依土地法第73條之1第3項規定及逾期未辦繼承登記土地及建築改良物標售作業要點第5點1第1項第1款規定，其願優先購買者，應於決標後10日內，檢具保證金及相關證明文件，以書面向執行機關提出申請。依同要點第11點第1項及第3項規定略以，合法使用人使用者，應以契約或契約約定為準。合法使用人檢附與被繼承人所訂之使用權契約書，應經公、認證，如未經公、認證者，由申請人切結「本契約書如有不時至他人受損害者，申請人願負法律上一切責任」。原告依上開規定於向被告之彰化辦事處以書面並檢具相關文件主張系爭土地實際使用範圍之優先購買權，惟依原告檢具之證明文件，其不動產買賣契約書乃與訴外人楊家銘等4人所簽訂，並非與被繼承人施萬所訂之使用權契約書，故無法認定原告為系爭土地之合法使用人。至原告提出之楊本全與施恩則於51年3月8日簽訂之土地及房屋交換合約書，尚待釐清，且所載地號不同，難以認定與系爭土地有所關聯。縱原告表示有繳納地價稅乙情，惟地價稅之繳納，僅係主管稽徵機關本於權責依土地稅法第4條規定，指定土地使用人負責代繳，至該土地使用人是否有合法使用權？其使用是否合法？仍應由原告提出證明。
（二）另原告主張地籍清理條例應優先適用，惟地籍清理條例條例觀之，該條例係為健全地籍管理，確保土地權利，促進土地利用，其地籍清理之對象為日據時期會社或組合名義登記之土地清理、神明會名義登記之土地清理、所有權以外土地權利之清理、限制登記及土地權利不詳之清理、寺廟或宗教團體土地之清理，與系爭土地依土地法規定辦理土地性質、標的不同，而不足採。被告辦理系爭土地係依土地法第73條之1第3項規定及逾期未辦繼承登記土地及建築改良物標售作業要點規定辦理，原告將其與彰化縣政府依地籍清理條例辦理之標售案混為一談，當有未洽。
（三）依據逾期未辦理繼承登記土地及建築改良物標售作業要點第2點前段規定，本條第2項公開標售，由國有財產著所屬各分署或委託辦理之適當機構依本要點規定執行。表示現行實務上逾期未辦繼承登記土地之公開標售，或由國有財產署所屬各分署為之，或由各縣市政府受託辦理之。彰化縣政府辦理多次之逾期未辦繼承登記土地之公開標售。惟查上開法令有關委託適當機構辦理公開標售機制，係被告之上級機關國有財產署為加速處理持標售之逾期未辦繼承登記不動產，於102年10月16日修訂本作業要點增訂之機制，並指定所屬北區分署今年度委外試辦，惟尚未完成招標委外標售作業。原告所述是類事件由各縣市政府受託辦理及彰化縣政府辦理多次逾期未辦繼永登記土地之公開標售，與事實不符。
（四）聲明：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執事項：
（一）系爭土地原為訴外人施萬所有，因未辦理繼承登記，於72年7月15日由彰化縣政府列冊代管。
（二）彰化縣政府以96年4月4日府地籍字第0000000000號函移請財政部國有財產署公開標售，嗣經被告之彰化辦事處以102年第2批逾期未辦理繼承登記土地或建築改良物之名義辦理標售。
（三）103年1月8日訴外人江虹欣以決標價格4,260,000元得標。
（四）原告於103年1月16日檢具相關文件向被告所屬彰化辦事處申請准予就系爭土地以決標價格4,260,000元之同一價格優先購買，遭以不符法定優先購買權人之規定，而拒絕原告優先購買系爭土地。
四、兩造爭執事項：原告所提出之文件可否證明其為系爭土地之合法使用人？得否就系爭土地主張優先購買權？
五、得心證之理由：
（一）按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。最高法院52年度台上字第1240號判例揭示甚明。本件被告財政部國有財產署中區分署彰化辦事處以102年第2批逾期未辦理繼承登記土地或建築改良物之名義辦理公開標售，於103年1月8日由訴外人江虹欣以決標價格4,260,000元得標，原告於103年1月16日檢具相關文件向被告所屬彰化辦事處申請准予就系爭土地以決標價格4,260,000元之同一價格優先購買，遭以不符法定優先購買權人之規定，而拒絕原告優先購買系爭土地，被告既否認原告對系爭土地有優先購買之權，是對於原告私法上之地位顯有侵害之虞，優先購買權係權利之一種，揆諸上揭法條規定及最高法院判例意旨，即有受確認判決之法律上利益，從而，原告自得對被告等提起本件訴訟，先予敘明。
（二）兩造主要之爭執點在於原告是否合法占用系爭土地十年以上？是否為有優先承買權人？經查，原告主張本件應適用地籍清理條例辦理，惟地籍清理條例第12條立法意旨在於針對代為標售之土地，因所有權人不明，遭占用或供他人使用之情形普遍，為解決問題，而規定合乎一定期間要件之占有人得主張優先購買權。惟系爭土地並非所有權人不明，係因逾期未辦繼承登記，待期滿後經彰化縣政府移請被告辦理標售，此亦為原告所不爭執，且投標須知第17條規定「本投標須知未載事項悉依逾期未辦理繼承登記土地及建築改良物標售作業要點規定辦理」，故系爭土地由被告依土地法第73條之1第3項規定逾期未辦繼承登記土地及建築改良物標售作業要點而為標售，並無違法之處，原告主張應優先適用地籍清理條例，應屬無據。
（三）按土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。但有不可歸責於聲請人之事由，其期間應予扣除。依第2項規定標售土地或建築改良物前應公告30日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後10日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。土地法第73條之1第1、3項分別定有明文，且依土地法第73條之1第2項規定「前項列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售。繼承人占有或第三人占有無合法使用權者，於標售後喪失其占有之權利；土地或建築改良物租賃期間超過五年者，於標售後以五年為限。本件原告雖提出土地登記謄本、申請書、投標須知、不動產買賣契約書、土地及房屋交換合約書、地價稅繳納證明等文件主張有優先購買權，然遭被告否認，被告並以103年1月22日以台財產中彰二字第00000000000號函附理由回覆原告。
（四）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。原告提出上開文件主張其為合法使用人，自應由原告就有利於己之積極事實負舉證責任。經查，系爭土地之所有權人為施萬，於重測前為路港段大有口小段223地號土地，有原告所提之土地登記謄本附卷可憑，是系爭土地之所有權人並非施則恩或楊本全，亦非楊家銘等4人。原告主張系爭土地曾經施則恩與楊本全交換，楊本全就系爭土地有合法使用之權利，嗣後由楊家銘等4人繼承楊本全之權利義務，復由原告向楊家銘等4人購買使用權云云，並提出不動產買賣契約書及土地及房屋交換合約書影本為證，惟按私文書應由舉證人證其真正。民事訴訟法第357條定有明文，原告主張上開土地及房屋交換契約書係楊本全與施則恩所簽定，此私文書影本應由原告證其真正，原告就此並未舉證以實其說，即難遽採。況楊本全並非與系爭土地所有權人施萬所簽定，而施則恩亦非施萬之繼承人，且所載地號不同，自無從認定楊本全已合法取得系爭土地使用權。又原告所提出之地價稅繳款證明書，其上雖記載「使用人：楊本全或林龍德」，然該資料僅為稅捐機關辦理稅捐課徵地價稅行政所用，雖將楊本全或原告列為使用人，仍無法證明楊本全或原告已確實與系爭土地所有人達成土地及房屋交換之協議，亦無從證明原告就系爭土地有合法使用之權利。
（五）原告另舉不動產買賣契約書為證，然如上所述，原告既未能以地價稅繳款證明書及施則恩與楊本全間之交換合約書證明楊本全取得系爭土地合法使用權，則楊家銘等4人縱然繼承楊本全之權利義務，自亦無法取得合法使用權，何況土地使用權係所有權效能之一，除非基於法定務權行為（如租賃）或符合債之原因關係，否則不得單獨出售使用權，由上開不動產買賣契約書可知原告僅單獨購買系爭土地使用權，於法無據，且原告96年間購買，其本人使用土地並未超過10年，亦不符優先構買權之法定要件。
（六）綜上所述，依土地法第73條之1第3項規定逾期未辦繼承登記土地及建築改良物標售作業要點第12條規定均明定須繼承人、「合法使用人」、其他共有人始有優先購買權，原告既未能舉證證明就系爭土地有合法使用權，自不符優先構買權之法定要件，從而，原告請求確認其為系爭土地之合法使用權人而有優先購買之權，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不生影響，爰不另贅論，併此敘明。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 10 月 28 日
民事第一庭 法 官 施坤樹以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 11 月 7 日
書記官 黃鏽金