臺灣彰化地方法院民事判決 103年度訴字第1169號原 告 林詩文
欣慶房屋仲介有限公司法定代理人 林麗文共 同訴訟代理人 洪蕙茹律師被 告 李財福上列當事人間請求返還定金事件，本院於民國104年1月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應分別給付原告林詩文、欣慶房屋仲介有限公司新臺幣伍拾萬元、參拾萬元，及均自民國一百零三年十一月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告欣慶房屋仲介有限公司其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告欣慶房屋仲介有限公司負擔四分之一，餘由被告負擔。
本判決第一項於原告林詩文、欣慶房屋仲介有限公司各以新臺幣壹拾陸萬陸仟元、壹拾萬元供擔保後，得假執行。但被告分以新臺幣伍拾萬元、參拾萬元，為原告林詩文、欣慶房屋仲介有限公司預供擔保後，得免為假執行。
原告欣慶房屋仲介有限公司其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）被告於103年6月7日與原告欣慶房屋仲介有限公司（下簡稱欣慶房屋）簽訂土地委託銷售契約書，將其所有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○號、權利範圍全部之土地兩筆（下稱系爭土地），以每分土地新臺幣（下同）650萬元委託原告欣慶房屋出售，約定委託銷售期間自103年6月7日起至同年9月7日止，仲介報酬為系爭土地實際成交價4％（土地委託銷售契約書第5條）。惟當日被告即要求變更出售條件，將委託出售價價格改為每分680萬元、委託銷售總價為2930萬元，超出底價部分屬原告欣慶房屋得收取之仲介報酬。嗣經原告欣慶房屋覓得原告林詩文購買系爭土地，原告林詩文先於103年7月21日簽定不動產買賣斡旋書，以總價2760萬元承購系爭土地，後於103年7月22日提高承購價格為2960萬元，並以簽發面額50萬元支票作為定金交付原告欣慶房屋，原告欣慶房屋隨即通知被告上情，並已收取定金，約定買賣雙方應於103年7月27日簽訂土地買賣契約書以辦理過戶手續。詎料，被告竟諉稱早於103年7月22日之前，即明白告知營業員茅秀美不賣系爭土地云云，惟原告欣慶房屋未曾接獲被告拒絕出售系爭土地之通知，被告反悔違約不賣，經催告後仍不願履行，依據民法第254條之規定，原告林詩文自得解除契約（以起訴狀繕本之送達作為解除買賣契約之意思表示），被告並應依民法第249條第3款規定加倍返還定金50萬元（扣除被告已返還之50萬元）。而原告欣慶房屋業經為被告居間覓得買主，系爭土地之買賣契約即已成立，依土地委託銷售契約書第5條第2款、第8條、第11條約定，自得請求被告給付服務報酬30萬元，另本件因可歸責於被告之事由致無法簽訂土地買賣契約書，致使原告欣慶房屋未能向原告林詩文收取仲介服務報酬296,000元而受有損害，原告欣慶房屋自得請求被告負損害賠償責任等語。並聲明：被告應給付原告林詩文50萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；被告應給付原告欣慶房屋仲介有限公司596,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；原告均願供擔保，請准分別為假執行之宣告。
（二）對被告答辯所為之陳述：
1、茲就兩造提供之土地委託銷售契約書、契約內容變更合意書不同處，說明如下：按被告就名下所有之系爭土地，嗣經原告欣慶房屋之仲介人員茅秀美數次接洽後，雙方乃約定於103年6月7日就系爭土地簽立委託銷售契約書，以開價每分土地650萬元委託原告欣慶房屋銷售，另應被告實拿2930萬之要求，以2930萬元作為銷售底價，書立於契約內容變更合意書之價額欄位，上開土地委託銷售契約書、契約內容變更合意書經被告審閱及簽名於其上，雙方並各執一份。嗣後，仲介人員茅秀美返回公司向主管報告上情，經主管查看後，發現依據土地委託銷售契約書第5條：「仲介報酬為成交總價款之4％」之內容，被告因須支付仲介服務費，將無從實拿2930萬元，與其委託條件不符而應更正，茅秀美隨即以電話與被告聯繫，將上情告知被告，徵得被告同意後於契約內容變更合意書增列「超出底價為仲介之服務費」、「開價改為每分680萬」，然因被告向茅秀美表明「只要系爭土地出售後可以實拿2930萬元即可，毋需再見面更改契約內容。」等語，茅秀美遂直接於契約內容變更合意書增列上開文字。嗣於103年6月10日再次寄發簡訊告知被告上情，以保障被告之權益。
2、被告辯稱原告未提供合理之審閱期間，而主張契約條款無效，辯稱系爭土地委託銷售契約書第8條第5款及第11條第2款之約定違反消費者保護法第12條之規定，契約條款應屬無效等語，實無理由，茲分述如下：
⑴依據消費者保護法第11條之1，企業經營者與消費者訂立定型
化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容，違反規定者，其條款不構成契約之內容，惟該審閱期間條款之目的在給予消費者充分暸解契約內容之機會，故消費者於簽約前倘若已充分瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，即不得依該條規定主張契約無效。
⑵查系爭土地委託銷售契約書內容僅僅2頁，且契約書尚特別針
對賣方應負擔鑑界費、土地增值稅詳加列載，被告為學識程度達專科畢業而非不識字之人，可見被告已充分暸解契約條款之內容，又原告欣慶房屋並未有妨礙被告事先審閱契約之行為，被告有充分了解契約條款之機會，於充分瞭解後始同意與原告欣慶房屋成立契約關係。再者，從103年6月7日被告與原告欣慶房屋簽訂土地委託銷售契約書，直至原告欣慶房屋為被告覓得買主時止即103年7月23日，被告從未對於土地委託銷售契約書內容有任何反對之意思表示，被告今復爭執其自願放棄之契約審閱期，顯為無理，並有違民法第148條第2項誠信原則之規定。
⑶按契約違約罰則本屬契約當事人得自行約定之事項，該違約
罰則之約定，一方面可避免仲介公司投入之心力付諸流水，另一方面則藉以避免客戶惡意圖免給付仲介費，並無不公平或不當限制消費者權益之處。故被告於違約時應負擔違約金，其係因可歸責於被告即出賣人之事由導致仲介業者所生損害（包含所失利益），自須負損害賠償責任，無何令其負擔顯不相當賠償責任可言，是被告辯稱該條款依消費者保護法第12條及民法第247條之1應屬無效等語，實屬無據。
⑷在委託期間，受託人原告欣慶房屋覓得買方，被告依約應配
合簽立土地買賣契約書，並出面與買方協商除價金、買賣標的物以外之其他履約條件，如付款方式等，是系爭土地委託銷售契約書第8條之約定，並非如被告所辯喪失成立買賣契約與否之締約自由。另按，民法第565條規定：「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約」，並非必須於居間之「買賣契約成立」方得請求報酬。故被告辯稱居間人之報酬請求權僅限於買賣契約成立時云云，自屬誤會；又民法「居間」之相關規定，並非「強制規定」，故契約雙方當事人合意約定之居間條件或其效果等，縱與民法居間乙節之規定不同，亦非屬違反消保法第12條之規定而屬無效。故被告辯稱系爭委託銷售契約第8條第5款、第11條第2款約定為「無效」云云，自屬無稽。
二、被告則以：
（一）緣原告欣慶房屋之仲介人員茅秀美，向被告表示被告保有最後決定出賣與否之權利，隨時可終止契約。又被告因父母剛過世，且不缺現金，被告曾於原告欣慶房屋之仲介人員茅秀美來電詢問是否可僅出賣一筆土地或係是否可降低賣價時，被告即二次向茅秀美表明不願出賣之終止契約意思，被告與原告欣慶房屋間之居間契約，顯已終止，自無權向被告請求居間報酬。另委託銷售契約上乃係記載「650萬元」，但卻遭原告欣慶房屋刪改為「680萬元」，且契約內容變更合意書中，價格變更前為「每分650萬元」，遭原告欣慶房屋偽造塗改為「每分680萬元」，且特約條款原僅記載「鑑界費、土地增值稅」等字樣，竟又遭原告欣慶房屋不實記載「甲方負擔」、「超出底價為仲介之服務費」、「開價改為每分680萬」，故原告欣慶房屋既未經被告之同意，任意變更修改契約重大之約定，則居間契約顯然不成立，原告欣慶房屋自無權依上開委託銷售契約及契約內容變更合意書向被告請求居間報酬。
（二）退步而言，被告為土地所有人，應保有契約成立之最終決定權，依民法第568條第1項之規定，縱居間人曾為委託人報告或媒介，委託人與他人若未成立契約，居間人不得向委託人請求報酬。惟上開條款卻約定若可歸責於被告之事由致無法簽訂契約，被告仍應給付原告欣慶房屋委託總價百分之4之服務報酬，即剝奪被告之締約決定權，原告欣慶房屋又未提供被告合理審閱期間，顯失公平，並對消費者即被告有重大之不利益，依消費者保護法第12條第1項、民法第247條之1第3款及第4款之情事，應認為無效。依居間之法律性質，買賣雙方並不因此喪失議約之權利，委託銷售契約約定「賣方不得拒絕以本委託條件與房仲所介紹對象成交」，顯然剝奪賣方優於委託條件或選擇交易對象之自由，違反誠信原則，與居間契約之立法意旨矛盾，違反消保法第12條之規定，系爭條款自屬無效。又兩造於系爭契約書第8條第4項約定「…甲方應於5日內至乙方指定處所與買方簽訂土地買賣契釣書」之真意，應係被告與原告林詩文就系爭不動產買賣契約如已因定金交付而成立時，雙方應簽訂不動產買賣契約書，亦非約定被告依系爭契約對原告負有與原告林詩文訂立系爭不動產買賣契約之義務。該定型化條款如以解釋為被告負有與原告林詩文訂立系爭不動產買賣契約之義務，實違反系爭居間契約之性質，應屬無效。況原告欣慶房屋既係以居間為業，於所居間之不動產契約成立前，為買賣雙方磋商、協調而已支出之成本及人事等費用，於居間不成立時，自應視為原告欣慶房屋經營居間業務之風險，不應由委託之一方即被告負擔，此由民法第568條、第569條規定自明。被告並未與原告林詩文成立買賣契約，原告即無給付居間報酬之義務。
（三）又房地買賣契約通常要買賣雙方就「必要之點」達成共識，契約才能成立，而「必要之點」絕非僅有價金這一項，雙方在議約交涉時，常會涉及小公、大公等面積之計算方式、陽台是否外推、是否有違章增建物、是否為凶宅、是否漏水、有無其他瑕疵、是否分期給付及清償期、交付方法等等重要買賣條件，除就買賣標的物及價金外，被告與原告林詩文並未就系爭不動產買賣之其他重要事項達成合意，足認被告與原告林詩文間就系爭不動產，亦未成立買賣契約。另如前所述，因被告並未有3日以上合理審閱期間，依消保法第11條之1規定，被告得主張該條約定不構成契約內容。不能僅以買方同意被告承購總價2960萬元，即認原告林詩文與被告間之買賣契約已成立，故系爭不動產之付款方法及條件等必要之點並未達成合意，被告並無可歸責之事由使買賣契約不成立之情事，系爭不動產買賣契約未成立，亦無可歸責於被告之情形，原告自不得請求仲介服務報酬。
（四）另被告與原告林詩文就上開買賣契約既未成立，且被告自始未向原告林詩文收取任何訂金，況不動產買賣斡旋契約書第6條第3款之約定，為原告林詩文與原告欣慶房屋之契約關係，與被告無關，被告並無授權原告欣慶房屋與原告林詩文成立任何契約，豈可作為原告林詩文向被告請求之基礎，故原告林詩文自無權向被告請求加倍返還定金等語置辯。故聲明：原告之訴駁回；如受不利益之判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）被告於103年6月7日與原告欣慶房屋簽訂土地委託銷售契約書，將其所有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○號、權利範圍全部之系爭土地，以每分土地650萬元委託原告欣慶房屋出售，被告應負擔鑑界費及土地增值稅，約定委託銷售期間自103年6月7日起至同年9月7日止，付款方式為第一期乃總價款之10%，第二、三期亦為總價款之10%，第四期為總價款之70%；雙方並於同日，再簽訂契約內容變更合意書，載明被告委託原告欣慶房屋銷售系爭土地之價額為2930萬元。
（二）原告欣慶房屋為被告覓得原告林詩文購買系爭土地，原告林詩文先於103年7月21日簽定不動產買賣斡旋書，擬以總價2760萬元承購系爭土地，後於103年7月22日提高承購價格為2960萬元，並以簽發面額50萬元支票作為定金交付原告欣慶房屋。
（三）原告欣慶房屋及林詩文均以存證信函通知被告履約，惟被告於起訴前均拒絕以2960萬元出售系爭土地予原告林詩文，並簽訂土地買賣契約。
四、得心證之理由：
（一）按：「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」、「稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。」、「委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之。」民法第565條、第528、第531條分別定有明文。最高法院52年度臺上字第2675號亦著有「民法第565條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。」之判例意旨，可資參照。查，本件被告委託原告欣慶房屋居間仲介出售所有系爭土地，而與原告欣慶房屋簽訂土地委託銷售契約書，該契約書第5條第1項明載：「買賣成交者，甲方（賣方即被告）同意給付乙方成交總價款百分之4之服務報酬，並應於買賣雙方簽訂土地買賣契約書時一次付清。」等語，其性質顯係訂約之媒介居間，核與前揭民法第565條之規定、最高法院52年度臺上字第2675號判例意旨，具有居間契約之性質；而契約書所載：「委託銷售價格為開價每分650萬元。」、「乙方（即原告欣慶房屋）受託處理仲介事務應以善良管理人之注意為之。」、「乙方受託仲介銷售所做市場調查、廣告企劃、買賣交涉…」、「甲方同意乙方得為買賣雙方之代理人。」、「甲方承諾買方之要約條件或買方提出之購買總價、付款方式及其他購地條件已符合本契約之委託條件者，買賣契約即為成立。此時若買方為履行買賣契約而給付定金者，甲方同意乙方無須再行通知甲方即得全權代理收受定金。」等之約定（第2條、第7條、第8條)，係被告委託原告欣慶房屋處理出售系爭土地之事務，原告欣慶房屋允為處理，具有民法第528條規定之委任契約性質。是本件土地委託銷售契約書兼具居間與委任之混合契約，應先敘明。
（二）按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文。查，被告與原告欣慶房屋於103年6月7日簽訂系爭土地委託銷售契約書及契約內容變更合意書之過程，業據證人即原告欣慶房屋之員工茅秀美於本院審理時證稱：伊在103年4月時，知道被告有塊田地要出售，故與被告電話聯絡，因伊向被告表示如果要買賣要有書面作證，賣方的需求都寫上去，大家都有保障，經過被告同意後，才在103年6月7日到被告明德街舊家那裡簽約，簽約當時伊當面跟被告確認地段及地號後，再謄寫上去。後來有跟被告討論開價問題，伊建議每分650萬元，也經過被告同意，故才以這個價格寫在土地買賣銷售契約書上。確定完價錢後，並跟被告確認，賣方要負責鑑界及土地增值稅的費用並且在契約書上載明，簽約那天是6月7日，伊跟被告要求3個月的期限，故寫到103年9月7日，被告也同意。其後並約定付款的金額，一般買賣如果成立的話，第一次簽約就是總價的10%，用印也是10%，完稅也是10%，尾款是70%，這也都經過被告同意。然後契約裡制式的文字，就當場請被告自己看，空白的部份則由伊填寫，均是被告當時看完同意簽名。惟土地委託銷售契約書只有約定開價每分650萬元，所以伊拿出契約內容變更合意書，當著被告的面，與被告討論填上去的，上面都是根據土地委託銷售契約書填寫上去的，亦即，變更前開每分650萬元、被告要負擔土地增值稅及鑑界費用、日期寫到9月7日，均按照土地委託銷售契約書填寫過去，後面則記載被告實際要拿的價錢即2930萬元，均經過被告同意後簽名等語，且此簽約過程並為被告所不爭執，堪信為真。是被告與原告欣慶房屋於103年6月7日簽立系爭土地委託銷售契約書及契約內容變更合意書時，即已成立居間與委任之混合契約，且生效日依委託銷售契約書第17條規定，自簽約日起生效。至被告雖辯稱委託銷售契約中之金額及內容，事後竟遭原告欣慶房屋修改，顯然兩造間並無成立居間契約云云，惟上開契約已成立生效，已如前述，而契約事後是否遭一方修改，乃修改之處是否有效之判斷，當不致使已成立生效之契約變成未成立。另被告所辯早已終止委託銷售契約，然被告就此並未舉證以實其說，亦無可採。
（三）按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消保法第11條之1定有明文。而行政院消費者保護委員會第99次委員會議通過「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」，其中第1條第1項規定不動產委託銷售定型化契約審閱期間不得少於3日，違反該規定者，該條款不構成契約內容。惟上開規定之立法理由在於維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，如消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達，故消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，然企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，而於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私法自治及契約自由之原則，尚非不可。且於簽約後已經將上述定型化契約交付予消費者，消費者隨時得查閱契約條款，有隨時瞭解契約條款之機會，在經過相當合理之期間後，消費者未曾主張契約審閱期遭剝奪，亦未曾反應有不瞭解契約條款或主張契約條款之不公平處，則此時已難謂消費者係於匆忙間訂立契約而不知該契約之相關權利義務，其訂立之契約有失公平之虞。消費者自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張契約條款因違反審閱期而排除契約條款之適用。查，本件土地委託銷售契約書之最前段約定：「委託人您在簽訂本契約書前，得要求將本契約書之空白影本攜回審閱3日以上（若您尚未行使此項契約審閱權，而現在欲行使時，請勿簽署本契約；契約審閱期至少3日）。若您已行使前條契約審閱權或已充分了解本契約書之內容，無須另行攜回審閱時，請進入簽署本契約。立委託書人簽章。」等語，被告並於立委託書欄處親自簽名。又被告自陳其教育程度為三專畢業，訴訟過程中，尚能臚列原告於起訴狀及準備書狀說詞前後矛盾之處，顯見被告有相當之智識程度，當得透過上開文字記載，知悉其得主張3日以上之契約審閱權。是被告既已於上開記載後方簽章，足認被告已充分瞭解該條契約內容，並基於自主意識而同意放棄契約之3日審閱權利，事後自不得再爭執原告欣慶房屋未給予合理審閱期間。是被告事後執消保護法第11條之1審閱期間之規定，抗辯不構成契約內容云云，不足採信。
（四）按稱買賣者，為當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法第345條定有明文。又訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。民法第248條亦定有明文。而本件被告與原告欣慶房屋簽訂之委託銷售契約，其性質為居間與委任之混合契約，已如前述，是觀該委託銷售契約第8條第1項至第3項約定：「甲方同意乙方得為買賣雙方之代理人。」、「甲方承諾買方之要約條件或買方提出之購買總價、付款方式及其他購地條件已符合本契約之委託條件者，買賣契約即為成立。此時若買方為履行買賣契約而給付定金者，甲方同意乙方無須再行通知甲方即得全權代理收受定金。」、「前項定金，甲方同意定金暫由乙方保管，於買賣契約簽訂時作為簽約款之一部。」等語，足證依上開委託銷售契約，原告係系爭委託原告欣慶房屋銷售系爭土地，並約定得由原告欣慶房屋代收定金，當買方提出之購買總價已符合契約之委託條件者，視為買賣成立。又本件原告林詩文已表示願出價2960萬元購買系爭土地，並交付定金50萬元予原告欣慶房屋，有定金收據及支票影本附卷可查，準此，買方即原告林詩文提出之購買總價已超出被告之委託總價，原告林詩文並將定金交付被告之代理人欣慶房屋，則依前揭規定及兩造約定，系爭土地買賣契約應已成立。至被告抗辯：房地買賣契約通常要買賣雙方就「必要之點」達成共識，契約才能成立，而「必要之點」絕非僅有價金這一項，雙方在議約交涉時，常會涉及小公、大公等面積之計算方式、陽台是否外推、是否有違章增建物、是否為凶宅、是否漏水、有無其他瑕疵、是否分期給付及清償期、交付方法等等重要買賣條件，系爭不動產之付款方法及條件等必要之點並未達成合意；且系爭委託銷售契約剝奪賣方優於委託條件或選擇交易對象之自由，違反誠信原則，與居間契約之立法意旨矛盾，違反消保法第12條之規定，系爭條款自屬無效云云。惟查，被告委託原告欣慶房屋銷售系爭土地，已言明銷售總價、付款方式及賣方應負擔之費用，並以勾選之方式就土地現況詳細說明，當買方同意賣方所提出之條件時，買賣系爭土地之必要之點當已合致，系爭土地買賣並非如被告所稱之房屋買賣還有其他諸如凶宅、漏水、瑕疵等事項待磋商，被告前揭所辯顯屬無稽；再被告究竟要否授權原告欣慶房屋代為收受定金，被告本可自行決定，非無選擇餘地，該約定條款並無違反誠信與公平原則可言。被告簽名確認同意原告欣慶房屋可逕以代收定金，代收定金後之效力，無論依委託銷售契約第8條第2項約定視為買賣契約已有效成立，或依民法第248條規定，被告均應受拘束，不得再任意主張契約條款無效或買賣契約尚未有效成立，被告抗辯其因此喪失締約自由，扼殺賣方本於居間本質所得享有之正當權益，即有未合，並不足採；衡情被告於訂約時，已盱衡自己履約之意願、經濟能力、違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位而自主決定之情形。則原告欣慶房屋主張：被告有義務與買主簽訂買賣契約等語，即無不合，洵屬有據。
（五）按契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。民法第249條第3款定有明文。查原告林詩文於103年7月22日表示願以總價2960萬元購買系爭土地，並於同日將面額50萬元之支票交付原告欣慶房屋，由欣慶房屋代理被告收受，本件係因被告反悔不賣系爭土地，甚更否認契約效力之存在，而拒絕履約，已如前述，是本件買賣之不能履行，顯係可歸責受定金之被告，依上開規定，被告自應加倍返還其所受之定金。而本件定金為50萬元，加倍返還數額應為100萬元，扣除已由原告林詩文取回之50萬元部分，被告仍應返還被原告林詩文50萬元。
（六）依系爭委託銷售契約書第5條第1項、第8條第4項、第5項後段及第11條亦書有：「買賣成交者，甲方同意給付乙方成交總價款百分之4之服務報酬，並應於買賣雙方簽訂土地買賣契約書時一次付清。」、「買賣契約因本條第二項而成立後，甲方應於5日內至乙方指定處所與買方簽訂土地買賣契約書。但簽約之期日或處所另有約定者，從其約定。甲方無正當理由推諉拖延，經催告後仍不履行者視為違約。」、「買賣契約因本條第二項而成立後，甲方反悔不賣或因可歸責於甲方之事由致無法簽訂土地買賣契約者，……並給付乙方本契約第5條第1項之服務報酬及賠償乙方之損害。」、「買賣契約因第8條第2項而成立後，甲方反悔不賣或因可歸責於甲方之事由致無法簽訂買賣契約或無法繼續履行契約者，甲方應給付委託總價額4％予乙方。」。準此，依系爭土地委託銷售契約書，因被告有上述可歸責事由致無法簽訂土地買賣契約，被告本應給付乙方即原告欣慶房屋百分之4之服務報酬及賠償乙方之損害。惟證人茅秀美於本院審理時已證稱：本件因為被告希望實拿2930萬元，被告要付的仲介費1%就是30萬元，故應該要把「超出2930萬元多出來的才是我們公司的仲介服務費」這一句話寫上去，因為伊之疏忽沒有當場寫上去，所以當天下午伊有電話與被告聯絡，希望與被告再見面，再填寫上去，但被告說不用，只要拿得到2930萬元。當時除了電話聯絡外，公司在6月10日還發簡訊給被告，這段時間被告都沒有異議，故在9月7日之前一直有帶客戶去看這塊田地等語，並有原告欣慶房屋所提出、載有：「超出底價為仲介之服務費」等語之契約內容變更合意書附卷足查，足認原告欣慶房屋與被告間就服務報酬部分，已合意變更原告欣慶房屋僅請求超出底價之部分即30萬元（2960萬-2930萬＝30萬），是原告欣慶房屋依上開土地委託銷售契約書第8條第5項之約定請求被告給付服務報酬30萬元，為有理由。
（七）至原告欣慶房屋雖另依系爭委託銷售契約書第8條第5項後段主張被告應賠償其未能向原告林詩文收取之服務報酬29萬6000元等語。然查，原告欣慶房屋所為主張其得向買方即原告林詩文收取服務報酬之依據，無非以原告欣慶房屋與原告林詩文於103年7月21日所簽訂之不動產買賣斡旋契約書暨買方給付服務報酬承諾書中，雙方約定原告林詩文願給付原告欣慶房屋委託承買價款百分之1為服務報酬為據，惟上開約定均係以原告林詩文本預計以2760萬元承購被告系爭土地為前提，原告欣慶房屋未能舉證原告林詩文嗣後以2960萬元承購時，原告林詩文亦同樣願意給付原告欣慶房屋委託承買價款百分之1之服務報酬，是原告欣慶房屋就此部分所受之損害未能證明，其請求自不允許。
（八）末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條定有明文。從而，原告林詩文依加倍返還定金之規定，請求被告給付50萬元及自起訴狀繕本送達翌日即103年11月12日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；原告欣慶房屋依土地委託銷售契約書之約定請求被告給付服務報酬30萬元及自起訴狀繕本送達翌日即103年11月12日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，均為有理由，應予准許。而原告欣慶房屋逾此範圍之請求，則乏依據，應予駁回。
五、綜上所述，原告林詩文本於民法第249條第3款規定，請求被告給付50萬元，及自103年11月12日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；原告欣慶房屋本於系爭委託銷售契約書第8條第5項之約定，請求被告給付服務報酬30萬元及自103年11月12日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，均洵屬有據，應予准許。至原告欣慶房屋逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回；其此部分假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告欣慶房屋敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，爰併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78、79條。中 華 民 國 104 年 2 月 11 日
民事第二庭 法 官 李善植以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 2 月 11 日
書記官 游峻弦