臺灣彰化地方法院民事判決 103年度訴字第12號原 告 林益偉
林志芳共 同訴訟代理人 蕭博仁律師被 告 何忠圳訴訟代理人 鄭秀珠律師被 告 何忠山訴訟代理人 康端㤢被 告 何證松
林何素美何素花上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國103年7月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告何忠圳、何忠山、何證松、林何素美、何素花應將坐落彰化縣○○鄉○○○段○○○○○○○號土地上，如附圖所示編號甲部分、面積241平方公尺，編號乙部分、面積75平方公尺之磚造平房拆除，並將該部分土地返還原告林志芳及土地全體共有人。
被告何忠圳、何忠山、何證松、林何素美、何素花應自民國98年1月1日起至返還上揭土地之日止，按月連帶給付原告林志芳新台幣180元。
被告何忠圳應給付原告林益偉新台幣26萬5714元，及自民國101年12月4日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告林志芳其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告等連帶負擔99%，其餘由原告林志芳負擔。
本判決第一項於原告林志芳以新台幣25萬元為被告等供擔保後，得假執行。但被告等如以新台幣74萬9432元供擔保後，免為假執行。
本判決第二項原告林志芳得假執行；但被告等人若以新台幣1萬6200元供擔保後，免為假執行。
本判決第三項原告林益偉得假執行；但被告何忠圳若以新台幣26萬5714元供擔保後，免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
㈠、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段分別定有明文。查本件原告訴請被告等人返還土地，事涉原告與被告何忠圳間就系爭土地之耕地租約是否存在，應屬耕地租佃爭議事件，且原告於本件起訴前，即曾申請調解調處，惟均遭認無上揭租條例第26條之適用，此有原告提出彰化縣二水鄉調解委員會調解通知書、彰化縣二水鄉公所函文、彰化縣政府函文為證。是原告提起本件訴訟，其起訴應遵守之程序，與首揭規定相符，合先敘明。
㈡、本件被告何忠山、何證松、林何素美、何素花經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，此部分爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：
（一）查坐落彰化縣○○鄉○○○段○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）為原告林志芳及林正芳、林佩俞共有。原告林志芳之父親即原告林益偉，與被告等人之父親何金木早期從民國38年1月1日起，就系爭土地及同段第521-2、521-24、521-25地號土地訂有耕地375減租租約，何金木後於系爭土地上蓋有建物（門牌號碼為彰化縣○○鄉○○路○段○號，下稱系爭建物）居住，並於系爭土地及其他同段第521-2、521-24、521-25地號土地耕作。嗣後，何金木死亡後，系爭建物由繼承人即被告何忠圳、何忠山、何證松、林何素美、何素花（下稱被告等人）繼承。原告林益偉並與被告何忠圳，於90年8月7日就系爭土地及同段第521-
2、521-24、521-25地號土地仍繼續維持上開耕地375租約之關係。系爭土地耕地375減租租約，後於97年12月31日期滿，被告何忠圳因未申請續訂租約而被彰化縣二水鄉公所註銷租約登記，此有彰化縣二水鄉公所函、通知書、鈞院102年度重訴字第33號確定判決為證。從而，現今雙方就上開土地，並無繼續存在耕地375減租租約關係。
（二）次查，原告林益偉、林志芳等人，當時便多次口頭向被告等人請求返還系爭土地及同段第521-24、521-25地號土地（另關於同段第521-2地號土地部分，因設定抵押權予土地銀行而遭拍賣，已由第三人羅瑞庭於93年12月7日拍定取得），被告等人因無耕作需要，便將系爭土地耕作部分土地及同段521-24地號土地返還。但就系爭土地蓋有系爭建物部分，被告等人卻仍繼續占用遲遲不願意返還，就此部分，可參照鈞院102重訴字第33號確定判決。且被告何忠圳自90年8月7日起，即以暫時無耕作為由，要求原告林益偉暫緩催討租金，積欠租金達15期之多（自90年8月7日至97年12月31日，半年為1期共15期）。雙方因多次口頭溝通無果，原告林益偉及林志芳便於101年11月間，向彰化縣二水鄉鄉公所申請調解請求返還上開積欠租金及系爭土地事宜，但均遭被告等人拒絕而調解未成立，原告林益偉迫於無奈，便於101年11月27日、12月4日，請子即原告林志芳代發存證信函繼續要求返還租金及系爭土地，此有101年11月16日函、彰化縣政府函、彰化縣二水鄉公所函、存證信函為證。詎料，被告等人卻於101年12月19日對原告林益偉驟然提起給付補償金之訴訟，欲藉此繼續占用系爭土地，嗣經鈞院以102重訴字第33號確定判決認定，雙方租約關係於97年12月31日期滿，被告何忠圳卻未提出申請續定租約，致彰化縣二水鄉公所依規定辦理註銷，而非原告主動終止租約，原告並無補償被告等人之必要，判被告等人敗訴確定在案。從而，被告等人無權占用系爭土地，自應拆除系爭建物並返還系爭土地予原告林志芳及其他土地全體共有人。
（三）次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人土地，致他人無法就系爭土地為使用收益，無權占有人可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，是土地所有權人自得對無權占有人主張相當於租金之不當得利（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。查被告等人無權占用系爭土地並蓋有建物居住，而有不當得利，睽諸上開最高法院判例，該相當於租金之不當得利，自應依土地法第97條規定，以系爭土地申報總價年息百分之十為計算標準。系爭土地申報地價為256元，並以被告占用面積計算每月相當於租金之不當得利為705元（計算式：256元×316平方公尺×10％÷12＝674元）。次查，原告與被告等人於101年11月間於彰化縣二水鄉公所調解時，原告即多次向被告等人表示請求返還系爭土地，且原告事後於101年11月27日、101年12月4日、102年12月9日也有多次寄發存證信函。
是以，被告等人應於97年12月31日租約期滿隔日，即98年1月1日起至返還系爭土地之日止，就其無權占系爭土地而受有相當於租金之不當得利部分，按月連帶給付674元予原告林志芳。
（四）另查何金木早期於耕地耕種稻作，依雙方之耕地375減租租約第1條規定，系爭同段第521-3地號土地租金以稻穀2967台斤（換算後即1780公斤）、系爭同段第521-24地號土地租金以稻穀273台斤（換算後即164公斤）、系爭土地之租金係以稻穀507台斤（換算後即304公斤），總計共2248公斤之稻穀價格為年租計算標準。且依該租約第4條規定於每年早季6月、晚季11月，一年分兩期繳納，一期是以1124公斤之稻穀價格為計算標準。次按「行政院農業委員會為辦理收購公糧稻穀業務，特訂定本要點」、「公糧稻穀收購分為計畫收購與輔導收購，每一期作辦理一次，一年辦理二次。稻穀品質以符合公糧稻穀驗收標準為限。每公頃收購數量、價格及經收期限由本會公告之。本會糧食管理處負責執行收購業務，並督導轄區內接受本會委託經收公糧稻穀之農會及民營委託倉庫執行受託業務」，收購公糧稻穀作業要點（原名稱為行政院農業委員行政院會收購公糧稻穀作業要點）第1、2條分別定有明文。是以，本件稻穀每期價格應以行政院農業委員會公告之政府稻穀餘糧收購價格為依據。從而，本件租金係以每期公告之政府稻穀餘糧收購價格乘以1124公斤為計算，被告何忠圳總計積欠租金共26萬5714元。且被告何忠圳自90年8月7日起即以暫時無耕作為由，要求原告林益偉暫緩催討租金，而積欠租金達15期之多（自90年8月7日至97年12月31日，半年為1期共15期）。因多次口頭催討無果，原告林益偉於101年11月間彰化縣二水鄉鄉公所調解時，曾請求被告何忠圳返還上開積欠租金，且原告事後也有再寄發存證信函（最後一次存證信函催告日期為101年12月4日）。是以，被告何忠圳應給付原告林益偉租金265,714元，及至遲自101年12月4日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
（五）對被告何忠圳答辯內容之陳述：
1、依鈞院102年度重訴字第33號確定判決認定原告並無須給付所謂「補償金」80萬元予被告等人，被告何忠圳卻再持同一理由於後訴重複主張，顯有違既判力之效力：
⑴按「除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的
，有既判力」，民事訴訟法第400條第1項定有明文。次按「法院於前訴訟程序，就訴訟標的以外當事人所主張或抗辯而列為足以影響判決結果之重要爭點，經兩造各為充分舉證，並使當事人適當而完全之辯論後，本於辯論結果而為裁判上之判斷，則除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就該重要爭點有關之其他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此即所謂『爭點效』」（最高法院103年台上字第760號、103年台上字第378號判決、103年台上字第367號判決意旨參照）。
⑵被告何忠圳雖辯稱仍得依照87年11月25日調處內容，要求
原告給付80萬元於被告，並主張民法第264條同時履行抗辯拒絕拆除系爭建物云云。惟查，被告等曾向鈞院提起訴訟主張依照該調處內容要求原告給付80萬元，業經鈞院以102年度重訴字第33號判決被告等敗訴確定在案，並認定「何忠圳因未申請續定租約，遭二水鄉公所註銷該耕地租約，導致已無從再履行調處內容，此事應係可歸責於何忠圳」、「已確定無法依調處內容終止耕地租約，被告林益偉即無需依調處內容為給付價金之必要，原告(指本案被告等)主張被告應先履行協議內容或同時履行，自無可採」、「且該事由不可歸責於被告林益偉所致，原告亦不得主張至少被告應給付80萬元；或為要求對待給付之判決」，依民事訴訟法400條第1項規定而生既判力之效力。⑶從而，基於確定判決之既判力效力，被告何忠圳不能再持
同一理由於後訴中，繼續重複要求原告依照該調處內容給付80萬元。其次，民法第264條同時履行抗辯適用前提為，需雙方因契約互負給付義務。惟查，原告已因上開確定判決認定並無給付義務，故本件應無民法第264條適用之餘地，至為灼然。至於被告何忠圳雖另外又主張，該調處並無因上開確定判決而生無效或撤銷之效力、無既判力之適用云云，顯有張冠李戴之誤會。蓋因上開判決，被告等當時所提係給付之訴而非確認之訴，而與該調處是否生無效或撤銷之效力無涉；且該判決已認定原告並無給付義務確定在案，被告何忠圳卻又重複主張請求給付，顯未恰當。
2、租約期滿後，必須承租人有繼續耕作之事實為要件，才得以繼續申請續定租約，或視為不定期租賃；若無繼續耕作之事實，則因租約期滿屆至而不生繼續之效力：
⑴被告何忠圳雖援引最高法院51年台上字第2629號判例，惟
查該判例背景事實，僅是因出租人變動而辦理變更租約登記，後因手續不合而被駁回，但實際上租期尚未屆至之情形。顯與本件係因租期屆至，經彰化縣二水鄉公所公告後才註銷耕地三七五減租租約之情形不同。是以，該判例見解僅是表示，租約是否存續仍得依租約之租期、鄉公所註銷狀況及承租人是否有繼續耕作、租金是否繼續繳納等背景事實予以實際認定，而非即代表本件耕地三七五減租租約即屬存續之狀態。
⑵被告何忠圳雖援引耕地三七五減租條例第20條規定，而主
張承租人願繼續承租者，出租人仍應續定租約云云。惟按「耕地租約期滿，出租人未申請終止租約，而承租人申請繼續承租，並有繼續耕作之事實者，應准續訂租約」，耕地三七五租約清理要點第5條定有明文。次按「耕地租約屆滿後，需有承租人繼續耕作之事實，始有視為不定期租賃之可言，土地法第109條規定甚明。是本件兩造之間因耕地三七五租約之期限屆滿，除依土地法不定期租賃之規定外，亦應適用民法第451條不定期租賃之規定，即應依承租人有無繼續耕作、收益之事實及出租人有無表示反對之意思或收取租金之情形而認定。…因原告在系爭耕地上，於租期屆滿經桃園市公所註銷公告後，並未有繼續耕作之事實及無法舉證證明有支付租金予地主，難認其與被告間尚有不定期租契約之存在」（參照臺灣桃園地方法院87年訴字第1138號判決意旨參照）。是以，耕地租約期滿後，必須承租人有繼續耕作之事實為要件，才得以繼續申請續定租約，或視為不定期租賃，若無繼續耕作之事實，則因租約期滿屆至而不生繼續之效力。
⑶經查，本件耕地租約經彰化縣二水鄉公所辦理註銷後，被
告已返還彰化縣○○鄉○○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號等土地，及同段521-3地號部分土地，但被告等人仍占用彰化縣○○鄉○○○段○○○○○○○號土地如土地複丈成果圖所示編號甲、乙磚造平房之範圍使用。系爭第521-3地號土地，地目為「田」、使用分區為「特定農業區」。被告僅占用該部分土地作為居住使用，而無實際耕作，且無繳納租金予原告。依照上開相關規定及實務見解，因被告並無實際耕作之事實，且無舉證證明有持續繳納租金予原告之情形，租約屆滿後，被告不僅未能依法繼續申請續定租約，且無法視為不定期租賃之情形。從而，本件租期已因屆期而失效，被告繼續占用系爭土地，應屬無權占用之情形。是以，被告何忠圳主張本件租約仍存續云云，應無理由。
3、本件因兩造間並無三七五減租租約之存續，而無租佃關係存在，自無耕地三七五減租條例第26條第2項適用：
⑴被告雖援引耕地三七五減租條例第26條第2項規定，主張
本件未依法聲請調解、調處，而應駁回云云。惟按「耕地三七五減租條例第26條所規定調解調處之程序，必須當事人間有耕地租佃關係存在，其發生之租佃爭議，始由當地鄉鎮區公所耕地租佃委員會調解，調解不成立者再由縣市政府耕地租佃委員會調處。若當事人間根本無租佃關係存在，自無該條適用之餘地」。
⑵次查，本件原告請求被告等返還系爭土地及積欠租金等事
，於101年10月9日、101年11月14日經彰化縣二水鄉調解委員會調解二次；且經彰化縣二水鄉公所函覆第三點「因該地號之原有三七五租約業經公告註銷，目前租賃關係已不存在，無耕地三七五減租條例第26條規定之適用，該案已由本鄉調解委員會第二次調解，均未成立在案」、第四點「本案租約是於租期期滿時所為公告註銷之登記，倘承租人有繼續耕作之事實者，得依耕地三七五減租條例第20條規定由單方或租佃雙方會同向本所申辦續定租約」。彰化縣政府也函覆第二點「本案土地業由貴公所公告註銷在案，目前租賃關係不存在，並無前開規定之適用」、第三點「另耕地租約依規定公告註銷後，應由貴公所就個案查證承租人有無自任耕作事實與其積欠地租之原因」等語。⑶從而，本件已有調解不成立二次在案，且租期屆滿後，因
被告並無耕作之事實，未能合法申請續定租約，故兩造間並無三七五減租租約之存續，而無租佃關係存在，自無耕地三七五減租條例第26條第2項適用。
4、被告等人應就有權占有系爭土地負舉證責任：⑴按佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍
，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的。上訴人在原審曾提出戶籍謄本乙件，證明被上訴人之子某職業為工，並未耕作系爭土地，且與被上訴人分財分居，自立一戶，主張被上訴人許其子在系爭地上建築包括客廳、浴、廚各一及臥室兩間之房屋一棟，顯有不自任耕作之情形。果其所稱非虛，自不能因被上訴人與其子原為父子關於之故，而認被上訴人無違反耕地三七五減租條例第16條第1項之情形（參照最高法院64年台上字第571號判例）。從而，耕地上之農舍，僅係便利耕作之用才設，而非在解決居住問題為目的，承租人仍需有實際耕作為必要。
⑵次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還
之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。次按請求返還所有物或排除侵害之訴，若原告已證明對於訟爭物有所有權之存在，而被告係以有權占有為抗辯者，應由被告對於其有占有權利負舉證之責。查被告何忠山、何證松、林何素美、何素花等人和原告本無耕地租約，故其占用系爭第521-3地號部分土地（如土地複丈成果圖所示編號甲、乙磚造平房範圍）為無權占用，本即應負返還土地之義務。
⑶次查，原承租人即被告之父何金木死亡後，由被告何忠圳
及原告林益偉雙方於90年7月12日會同申請租約變更登記。該耕地租約租期係至97年12月31日，彰化縣二水鄉公所曾於97年11月18日通知被告何忠圳於公告期間內（自98年1月1日起至同年2月16日止共47天）提出申請續定租約，但被告何忠圳並無申請，彰化縣二水鄉公所才於98年3月31日註銷登記並公告30日，公告期滿後於98年6月19日檢送註銷耕地三七五租約登記審核書提報彰化縣政府核備，同日並通知出租人即承租人雙方，此有彰化縣二水鄉公所函為證。是以，從被告何忠圳未在上開期間內辦理申請續定耕地租約，且於註銷登記後先返還彰化縣○○鄉○○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號等土地，及系爭第521-3地號部分土地（土地複丈成果圖所示編號甲、乙磚造房以外之範圍），足認被告何忠圳早已放棄申請續租之權利。退步言之，因被告何忠圳實際上並無耕作，本即無法享有繼續申請續定耕地租約之權利。是以，被告何忠圳於耕地租期屆滿後，目前仍繼續占用系爭第521-3地號土地居住應屬無權占用，至為灼然。
（六）並聲明：
1、被告何忠圳、何忠山、何證松、林何素美、何素花應將坐落彰化縣○○鄉○○○段○○○○○○○號土地上如土地複丈成果圖所示編號甲、乙之範圍之磚造平房拆除，並將該部分土地（編號甲部分，面積為241平方公尺；編號乙部分，面積為75平方公尺；總計面積共316平方公尺）交還原告林志芳及其他土地共有人。
2、被告何忠圳、何忠山、何證松、林何素美、何素花應自98年1月1日起至返還上揭土地之日止，按月連帶給付原告林志芳新台幣674元。
3、被告何忠圳應給付原告林益偉新台幣265,714元，及自101年12月4日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
4、訴訟費用由被告等負擔。
5、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告何忠圳辯稱：
（一）按耕地三七五減租條例第27條規定：「前條爭議案件，經調解或調處成立者，當事人之一方不履行其義務時，他造當事人得逕向該管司法機關聲請強制執行，並免收執行費用。」；另按最高法院46年台抗字第160號判例要旨：「依耕地三七五減租條例第二十六條第一項規定，所成立之調解、調處本有執行名義，則縱該項調解、調處內容具有無效或得撤銷之原因，而欲免受同條例第二十七條之強制執行，仍應另提訴訟以資救濟，要無得由行政機關以命令逕予撤銷之理。」足見當事人間已有成立調處者，任一方如認調處內容具有無效或得撤銷之原因者，顯應另提訴訟確認無效或請求撤銷，否則均應受調處之拘束。本案原告林益偉與被告之被繼承人何金木二人，曾於87年11月25日由彰化縣政府耕地租佃委員會進行調處，申請案由為：「系爭土地坐○○○鄉○○○段521-2、521-3、521-24、521-25地號土地四筆，承租面積各為0.093、0.775、0.0713、0.1325甲。申請人以對造人於承租地供他人營造建物欲終止租約。」云云等語，足見雙方係以終止租約為由，進行調處。嗣雙方並於當日達成：「經出席委員調處：一、申請人與第三者訂立買賣契約後，同意給付對造人新台幣八十萬元，對造人須於拿到新台幣八十萬元後一個月內無條件搬離承租土地營造建物，並無條件拆除所有建物。二、申請人○○○鄉○○○段521-2、521-3、521-24、521-25地號土地，（面積各為0.093、0.775、0.0713、0.1325甲）出賣第三者後，同意將521-2、521-3土地出賣賣價中，其中0.4台甲地出賣金額補償對造人。三、申請人買賣契約成立後，交付對造人頭期款時，對造人應出具印鑑證明、印鑑章、耕作權放棄書等證明文件，雙方會同蓋章向公所辦理終止租約登記，對造人絕無異議。四、對造人同意履行上開條件。五、調處成立。：：：」之調處結果。依前開耕地三七五減租條例第27條之規定及最高法院判例見解，本案兩造當事人顯然均應受該調處內容之拘束。又依前開87年11月25日彰化縣政府耕地租佃委員會調處內容第一點之記載，原告若欲請求被告搬離及拆除系爭建物者，顯應先給付被告80萬元，惟原告迄今並未依前開調處內容給付被告80萬元，按民法第99條第1項規定：「附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力。」茲因原告尚未依調處內容給付80萬元於被告，被告尚無拆除系爭建物之義務存在，足見原告之請求，顯無理由。退步言之，民法第264條第1項前段規定：「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。」按前開87年11月25日彰化縣政府耕地租佃委員會調處內容第一點，原告應給付被告80萬元，惟原告迄今並未給付分文，被告援引民法第264條第1前段之規定，拒絕拆除系爭建物。
（二）民事訴訟法第400條第1項規定：「除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，有既判力。」；另最高法院73年台上字第3292號民事判例要旨：「民事訴訟法第四百條第一項規定確定判決之既判力，惟於判決主文所判斷之訴訟標的，始可發生。若訴訟標的以外之事項，縱令與為訴訟標的之法律關係有影響，因而於判決理由中對之有所判斷，除同條第二項所定情形外，尚不能因該判決已經確定而認此項判斷有既判力。」細閱原告主張之鈞院102年度重訴字第33號判決，該判決主文對於本件調處並無確認無效或撤銷之判斷，足見該案判決對於本案並無既判力，並行敘明。退萬萬步言之，縱認本案兩造間之耕地三七五減租租約並未因前開87年11月25日彰化縣政府耕地租佃委員會調處成立而終止，惟兩造間之耕地三七五減租租約並不因未辦理續租登記而消滅：
1、按耕地三七五減租條例第6條第1項雖規定：「本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之；租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記。」。惟查，最高法院51年台上字第2629號判例要旨明文：「耕地三七五減租條例第六條第一項載「本條例施行後耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」云云，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效。」由上開最高法院判例見解，足認本案兩造雖未向彰化縣二水鄉公所續訂租約之登記，惟兩造間之耕地三七五減租租約，並不因未辦理續訂租約登記而失其租約效力。
2、況按耕地三七五減租條例第20條：「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。」按前開法條並無規定承租人應在租期屆滿後多久期間內表示繼續承租之意願，亦未排除尚未辦理續訂租約登記之情形，足見本件耕地三七五減租租約租期屆滿後，縱然尚未辦理續訂租約之登記，惟如承租人願繼續承租者，出租人仍應續訂租約。
3、又最高法院50年台上字第852號判例要旨：「行政機關對於人民之私權所為處分行為，以有法令根據為前提，否則即屬侵害人民之權利，其處分自在根本無效之列。承租人有無積欠租金達二年以上，是否構成租約終止原因，原屬私權爭執，該管縣政府於縣租佃委員會調處未能成立時，不依耕地三七五減租條例第二十六條移送管轄法院審判，竟以行政命令終止租約，及另招他人承耕，依上說明，自屬無效，原承租人仍得以權利被侵害為理由，對於該他人請求返還占有。」足見行政機關尚無斷定租約是否終止之權限。按本件彰化縣二水鄉公所雖曾行文表示本案兩造間之耕地三七五減租租約業經公告註銷等情，惟依前開最高法院判例見解，兩造間之耕地三七五減租租約，並不因彰化縣二水鄉公所之公告註銷或函文見解而終止或消滅。
4、綜上，若本件耕地三七五減租租約未因前開87年11月25日彰化縣政府耕地租佃委員會調處成立而終止，則出租人仍應援引耕地三七五減租條例之相關規定，始得終止本件租約，且在起訴前尚應先依耕地三七五減租條例第26條第1項規定：「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉 (鎮、市、區)公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣 (市)政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣 (市)政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。」聲請調解、調處。若未依前開規定先聲請調解調處者，按耕地三七五減租條例第26條第2項前段規定：「前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴。」，按本案原告既未依法聲請調解、調處，依民事訴訟法第249條第1項第6款不備其他要件之規定，原告之訴應駁回。
（三）末查，原告之主張，顯已違反民法第148條：「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」規定：
1、經查，原告林益偉原為系爭四筆土地之土地所有權人，並就該四筆土地與被告之被繼承人何金木訂有耕地三七五租約，原告林益偉先於87年11月25日以欲出售土地於他人希望被告被繼承人何金木同意終止租約為由，申請調處，當日並經調處成立。按欲出售者為原告林益偉，依照雙方調處內容記載，被告之被繼承人何金木僅屬消極配合履約之人，並無積極協助出售之義務，先行敘明。
2、再查，原告於87年11月25日因係表示終止租約之意，且當日被告被繼承人何金木也同意原告之終止，雙方因而達成調處內容所示調處結果，因此事後不久，雙方即未再繳收租金，僅待原告林益偉順利簽定買賣契約、收受價金及給付補償金於被告等條件之成就，被告即於配合拆遷等義務。基此，被告才未在二水鄉公所於97年11月間通知續辦租約登記時前往辦理續租登記。因被告始終相信原告林益偉於87年11月25日調處時所答應之承諾。
3、惟查，原告林益偉於原租約尚未屆期前 (97年間)即先於
92 年1月7日設定抵押權於土地銀行借款，嗣後並因原告林益偉未依約還錢，其中同段521-2號土地因而遭到拍賣；另原告林益偉並於95年6月1日將系爭土地贈與於原告林志芳及訴外人林正芳、林佩俞等三人。按原告林益偉無緣無故將土地分別贈與於原告林志芳及訴外人林正芳、林佩俞等三人，此部分顯係原告為求免除原告於87年11月25日成立之調處結果債務所為。綜合上開原告林益偉未再積極尋找買家，且先後就系爭三七五租約標的所為設定抵押權及贈與等行為，顯然應有故意閃避並違反兩造於87年11月
25 日調處結果條件之成就，尚祈鈞長基於民法第148條第2項規定及公平原則，再行審酌！
4、綜上，本件耕地三七五租約未再續辦登記，係因被告始終相信兩造於87年11月25日所為調處結果，惟原告迄今均未就其向被告被繼承人何金木承諾之買賣乙事履行義務，現際竟無故要求被告等人返還土地，此舉顯然已有嚴重違背原告林益偉於87年11月25日之承諾，更已違反民法第148條：「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」之規定。
（四）並聲明：1.原告之訴駁回。2.訴訟費用由原告負擔。3.如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、被告何忠山、何證松、林何素花曾經到庭稱：系爭土地已使用數十年，希望上開房屋能讓被告何忠圳繼續住用，或原告等以適當價金出售予被告等人之方式解決，也想了解以前所訂立三七五租約是否仍有效力等語；被告何素花，其未於言詞辯辯論期日到場陳述，亦未提書狀作何答辯。
四、得心證之理由：
（一）原告主張坐落彰化縣○○鄉○○○段○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）為原告林志芳及林正芳、林佩俞共有，原告林志芳之父親即原告林益偉，與被告等人之父親(被繼承人)何金木早期從38年1月1日起，就系爭土地及同段第521-2、521-24、521-25地號土地訂有耕地375減租租約，何金木後於系爭土地上蓋有建物（門牌號碼為彰化縣○○鄉○○路○段○號，下稱系爭建物，即如附圖所示）居住，並於系爭土地及其他同段第521-2、521-24、521-25地號土地耕作。嗣何金木死亡後，系爭建物由繼承人即被告何忠圳、何忠山、何證松、林何素美、何素花被告等人繼承。原告林益偉並與被告何忠圳於90年8月7日，就系爭土地及同段第521-2、521-24、521-25地號土地，仍繼續維持上開耕地三七五租約之關係，後系爭土地之耕地三七五減租租約於97年12月31日期滿，因被告等人未申請續訂租約，而遭彰化縣二水鄉公所註銷租約登記等情，業據提出地籍圖、土地登記第二類謄本、台灣省彰化縣私有耕地租約書、照片、戶籍謄本、彰化縣二水鄉公所函文、租約註銷登記通知書為證，復經本院會同彰化縣田中地政事務所派員前往勘驗，有上揭卷附照片、103年2月21日勘驗筆錄及彰化縣田中地政事務之土地複丈成果圖（即附圖所示）可憑，此部分堪信為真正。
（二）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、第821條定有明文。本件原告請求被告等人應將系爭建物拆除，並將系爭土地返還予原告林志芳及土地全體共有人等情。被告何忠圳固辯稱：渠等父親何金木前於87年間，與原告林益偉就系爭土地及其他耕地，在彰化縣政府耕地租佃委員會進行調處，依當時調處成立內容，原告應給付80萬元作為搬遷之對價，且被告尚得續行系爭土地耕地租約，並非無權占有云云。經查：
1、被告等人之被繼承人何金木生前於87年間，與原告林益偉就系爭土地曾進行調處，此為兩造所不爭執。據該彰化縣政府耕地租佃委員會租佃爭議調處成立證明書內容所載：「...一、申請人（即林益偉）與第三者訂立買賣契約後，同意給付對造人（即被告等人之被繼承人何金木）新台幣捌拾萬元，對造人須於拿到新台幣捌拾萬元後一個月內，無條件搬離承租土地上營造建物，並無條件拆除所有建物。二、申請人○○○鄉○○○段521-2、521-3、521-24、521-25地號土地出賣第三人後，同意將521-2、521-3土地出賣賣價中，其中0.4台甲地出賣金額補償對造人。三、申請人買賣契約成立後，支付對造人頭期款時，對造人應出具印鑑證明、印鑑章、耕作權放棄書等證明文件，雙方會同蓋章向公所辦理終止租約登記，對造人絕無異議。
四、對造人同意履行上開條件。五、調處成立。」（該調處成立證明書影本，附於本院102年度重訴字第33號卷），並參諸本院102年度重訴字第33號卷內所附前揭調處租佃爭議筆錄，以及證人張明煥、吳永華於該案之證述，足徵本案原告林益偉與何金木當時調處真意，係以原告林益偉就521-2、521-3、521-24、521-25地號土地與他人訂定買賣契約為條件，何金木則同意註銷上揭土地之耕地租約登記，並搬離系爭土地，原告林益偉再補償耕地承租人何金木搬遷費（80萬元）及土地出售所得之部分價金。惟迄何木金亡故時，上開條件均未成就，嗣後被告何忠圳於90年8月7日承繼該耕地三七五租約，迄至97年12月31日期限屆至，上開調處內容之條件仍未成就，原告自無先給付80萬元予被告之義務。今原告係本於民法第767條規定，主張被告等無權占用系爭土地為由，訴請被告等拆屋還地，其法律依據，已與當時調處之目的有別，被告等人自不能僅因同為搬遷還地，即引當時調處內容，反謂原告應先給付80萬元之費用或辯稱同時履行抗辯。而87年間，原告林益偉與何金木之調處內容，係以條件成就時，由原告林益偉給付一定金錢，作為何金木放棄耕地承租權並搬離之對價，但此與97年12月31日後，系爭土地之耕地租約是否已為終止，已涉及被告等人是否仍有權占用系爭土地，情事已有變更，故被告辯稱：於本案指稱原告未履行調處內容、有違誠信原則云云，洵不可採。
2、按耕地租約之續訂，不以出租人承諾、書面、或變更登記為要件，且耕地租約是否終止，應屬私權爭執，並不因行政機關依耕地三七五租約清理要點規定為註銷登記而受影響（參照最高法院51台上字第2629號、50年度台上字第852號判例要旨、88年度台上字第799號判決、台中高等行政法院89年度訴字第69號判決理由）。是以本件系爭土地之耕地租約，雖經彰化縣二水鄉公所經公告後辦理註銷登記，其效力存否並固不受該公所之註銷登記所影響。惟查，租賃定有期限者，其租賃關係於租期屆滿時消滅，必租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，始視為以不定期限繼續租約；又耕地租約於租期屆滿時，除出租人依法收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，此觀民法第450條第1項、第451條，及耕地三七五減租條例第20條之規定自明，是以耕地租約於租期屆滿時，須有承租人請求繼續承租及仍為耕地繼使用收益之事實，始得認租賃關係不因租期屆滿而消滅（參照最高法院84年度台上字第2252號裁判要旨）。
本件原告林益偉與何金木就系爭土地訂定耕地租約後，嗣被告何忠圳於90年8月7日承繼該耕地租約，惟該被告於該時即未再耕作，並以此向原告請求暫緩催討租金，致積欠原告達15季地租未給付，此有原告提出101年11月16日寄予彰化縣政府地政處之函文附卷供參。嗣系爭土地之耕地租約於97年12月31日期滿，被告等人均未表明續約，經彰化縣二水鄉公所限期公告後辦理註銷登記。雖該註銷登記與系爭耕地租約之效力無涉，已如前述。然被告等人自90年間起，於系爭土地上既無耕作之事實，於耕地租約期滿後亦無續約之意思、續耕之事實，甚至辯稱相信87年調處時，即已終止系爭土地之耕地租約等語，參諸耕地三七五減租條例第6條、第20條之立法目的，係為保護承租人即佃農之生計，以及謀其舉證上之便利，非謂承租人以顯無續租耕地之意思，卻仍使其保有隨時續租之權利，此已逾越耕地三七五減租條例之立法意旨，更將使租約關係陷於長時未決之狀態。觀之上揭所述，被告等人於97年12月31日後，就系爭土地應已無續訂耕地租約之意思，況且被告等並將除了附圖所示建物占用上之系爭土地外，其餘之三七五租約土地已交還予原告林益違，當應解釋為雙方已合意終止租約，被告嗣後再援引耕地三七五減租條例第20條規定，辯稱得隨時續訂租約、並使租約得有效力，自不可取。
3、從而，自90年8月7日被告何忠圳繼承該租約之承租權後，期間被告均無耕作之事實，至97年12月31日該耕地租約到期，被告等人亦均未表明欲續訂租約，迄至本案訴訟期間，被告始辯稱其仍保有續約之權利，顯無可採，應認定系爭耕地租約於97年12月31日到期後，因雙方已無再續約之意思，系爭土地之耕地租約業已終止，且被告等人亦不得再依耕地三七五減租條例第20條之規定，主張得續訂租約。則被告等人既已非系爭土地之承租人，復未能提出其他證據證明渠等占用系爭土地之合法權源，原告林志芳本於系爭土地共有人之資格，訴請被告何忠圳、何忠山、何證松、林何素美、何素花應將附圖所示編號段甲、乙之磚造平房拆除，並將該部分土地交還原告林志芳及其他共有人，洵屬有據，應予准許。
（三）又系爭土地之耕地租約至97年12月31日即已終止，即被告等人自98年1月1日起，應屬無權占用系爭土地。查系爭土地申報地價為256元，被告等人占用系爭土地面積達316平方公尺，依土地法第97條規定，審酌當地偏處鄉下、鄰近南投縣名間境之地理位置，認應以申報總價年息百分之八計算租金為適，故換算被告等人相當於租金之每月不當得利，就原告林志芳部分應為180元（計算式：256元×316平方公尺×8％÷12個月×1/3(林志芳權利範圍)＝180元／月），故被告何忠圳、何忠山、何證松、林何素美、何素花應自民國98年1月1日起，至返還上揭土地之日止，按月連帶給付原告林志芳新台幣180元，於此範圍應予准許，其餘部分，原告林志芳之請求無理由，應予駁回。另原告林益偉指稱被告何忠圳自90年8月7日承繼系爭土地之耕地租約後，期間均未繳交租金，迄至97年12月31日止，積欠租金達26萬5714元，經原告多次向被告催討未果等情，業據原告提出彰化縣政府函文、彰化縣二水鄉公所函文、存證信函附卷供參，被告對此亦未表示辯駁，堪認屬真正。參諸兩造訂定之台灣省彰化縣私有耕地租約書，系爭土地之租金係以稻穀2967台斤（換算後即1780公斤）計算，又依該租約書第4條，以及行政院農業委員行政院會收購公糧稻穀作業要點第1、2條規定，一年分兩期繳納，每期以1124公斤之稻穀價格作為計算標準，原告林益偉主張被告何忠圳該段期間就系爭土地積欠之租金共計26萬5714元，並請求被告何忠圳給付，即自最後一次催討日（101年12月4日）起算5%遲延法定利息，而被告何忠圳未表爭執，此部分原告林益偉之請求，應有理由。
五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，惟原告林志芳、林益偉所命被告給付之金額均未逾50萬元之部分，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，本院應依職權宣告假執行；其餘原告勝訴部分，准原告之聲請。而被告聲請免為假執行部分，經核並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併宣告之。
六、訴訟費用負擔：依民事訴訟法第79條、第85條。中 華 民 國 103 年 8 月 7 日
民事第一庭法 官 王鏡明以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 8 月 7 日
書記官 陳佳宏附圖：彰化縣田中地政事務所於103年3月7日複丈成果圖（現況
圖）