臺灣彰化地方法院民事判決 103年度訴字第1211號原 告 侯有慶
侯鴻毅侯有坤侯添財侯彩美侯彩鳳侯昆宏侯雅惠侯愛純侯靜君侯國玉上列11人共同訴訟代理人 陳隆律師
蕭智元律師被 告 梁林筆連
梁聯發梁聯明梁永泓江梁秀珠梁秀琴梁秀綢梁秀緞梁秀絹梁秀麗梁惠卿梁秀足上列當事人間請求移轉所有權移轉登記事件，本院於民國104年5月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查本件原告原起訴狀聲明為：(一)被告應就被繼承人梁金坤所有坐落彰化縣彰化市○○段○○○○○號土地應有部分三分之一辦理繼承登記後，將應有部分0000000分之73400移轉登記予原告共有。(二)訴訟費用由被告負擔（見本院卷第4頁）。後於103年12月10日民事起訴補正狀更正聲明為：(一)被告梁林筆連等12人應就被繼承人梁金坤所有坐落彰化縣彰化市○○段○○○○○號土地應有部分三分之一辦理繼承登記後，將其中應有部分0000000分之73400，移轉登記予原告等11人共有。(二)訴訟費用由被告等負擔。（見本院卷第36頁）。再於民國104年2月4日於本院言詞辯論時更正聲明為：(一)被告梁林筆連等12人應就被繼承人梁金坤所有坐落彰化縣彰化市○○段○○○○○號土地應有部分三分之一辦理繼承登記後，將其中應有部分0000000分之73400，移轉登記予原告等11人公同共有。(二)訴訟費用由被告等負擔（見本院卷第85頁）。上開訴之變更，核屬請求之基礎事實同一，與首揭規定相符，應予准許，合先敘明。
二、被告等經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
(一)緣原告等人之被繼承人侯樹欉於民國70年9月14日，與被告等人之被繼承人梁金坤簽訂不動產買賣契約書（以下簡稱系爭買賣契約書），以每坪新台幣（下同）4,360元，總價1,029,832元，向被告等人之被繼承人梁金坤購買梁樟根所有坐落彰化市○○段○○○○號土地（下稱系爭土地，系爭買賣契約書內原記載地號964-1應係誤載，嗣於正式測量後已於平面圖訂正為942地號）其中如契約附圖所示A部份面積222.035坪土地所有權（原預估236.02坪，嗣於正式測量後已訂正為222.035坪），侯樹叢並已支付價金完畢。侯樹欉向梁金坤購買系爭土地時，該土地仍登記為梁金坤之被繼承人梁樟根所有，當時梁金坤與其他繼承人尚未辦理繼承登記及遺產分割，且系爭土地為農地，無法移轉予侯樹欉，因此未於契約訂立後即辦理移轉登記，而約定將來繼承登記及法令規定得移轉時，應將系爭土地移轉登記予侯樹欉。嗣梁金坤及梁樟根之其他繼承人已辦理繼承及分割登記，將系爭土地應有部分三分之一移轉登記予梁金坤。嗣原告之被繼承人侯樹欉於90年9月24日亦死亡，原告等人為侯樹欉之繼承人。而梁金坤亦於96年8月7日死亡，被告等12人均為其繼承人，迄今尚未辦理繼承登記，致梁金坤所有系爭土地應有部分三分之一遭彰化縣政府列冊管理。
(二)茲參照最高法院75年度台上字第404號判例意旨，物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。民法第348條第1項定有明文。準此不動產出賣人負有將買賣標的物移轉登記予買受人之義務甚明。又單獨所有土地之特定部分買受人，除出賣人有不能將該部分分割後移轉登記與買受人之情形外，不得請求出賣人移轉登記按該部分計算之土地應有部分，而與原所有人共有該土地。是單獨所有土地之特定部分買受人，出賣人若有不能將該部分分割後移轉登記予買受人之情形外，買受人應得請求出賣人移轉登記按該部分計算之土地應有部分。查侯樹欉與梁金坤間就系爭土地如系爭買賣契約附圖所示A部份面積222.035坪土地所有權有買賣關係，且梁金坤業已辦理繼承登記，取得系爭土地應有部分三分之一，而依現行農業發展條例，農地所有權承受人已無需有自耕能力者為限，侯樹欉之繼承人即原告自得基於買賣契約及繼承關係請求梁金坤之全體繼承人即被告等12人移轉買賣契約標的。又因被告之被繼承人梁金坤本即持有系爭土地應有部分三分之一，無法將系爭土地如買賣契約附圖所示A特定部分移轉予原告，依前揭最高法院75年台上字第404號判例意旨，原告應得請求被告移轉登記按該部分計算之土地應有部分，系爭土地如附圖A部分面積為222.035坪，即約734平方公尺，而系爭土地面積31,452.77平方公尺，是系爭買賣契約標的為整筆土地應有部分0000000分之73400。
(三)按繼承人有數人時，各繼承人對於遺產全部為公同共有，民法第1151條規定，本件原告等人係本於買賣契約及繼承關係而為請求，故本件訴之聲明乃請求被告等應移轉登記予原告等11人公同共有。本件買賣標的，乃作為原告等先人墓地使用，當時買方已看好墓地預定施作位置，並找到地主確認所欲購買的墓地位置及每坪單價4,360元之價格後，始正式簽訂本件不動產買賣契約書，並於簽約之時，附有本件買賣標的物略圖，因當時墓地尚未施作，但雙方已有明確指出預定施作位置，且估算坪數為236.2坪，因此，在契約簽訂完成且支付定金給賣方之後，買方即開始施作墓地，雙方並約明本件買賣實際的範圍及坪數，應以買方實際施作完成後的墓地為準，因此，於本件合約書上關於「買賣標的物」係載明：「土地座落：彰化市○○段○○○○○號之內約236.2坪，如附圖（以現成墓地為準）」等語，堪認兩造關於本件買賣標的之實際坐落位置及坪數，確實係以買方實際施作完成後的「現成墓地」為準，因此，本件買方於實際施作墓地完成後，經專業人員測量後，始確認所購土地之正確位置及坪數，即如訂正後平面圖所示，坐落在彰化市○○段○○○○號內編號
（A），面積0.0734公頃（即222.035坪），應堪認定。
(四)按本件兩造不動產買賣契約書第1、5、6、9、10、11條約定均堪認兩造在簽訂系爭契約當時，就系爭土地於當時係不能分割、移轉等情已知悉，且預期在系爭土地不能分割及移轉之情形除去後，始為系爭土地之分割及所有權移轉登記甚明，就此情形，除於上開契約內業已明載甲方有配合辦理本件所要登記手續外，於契約簽訂當時兩造就此亦有明確之口頭約定，並為被告等所不否認，系爭契約自屬合法有效。綜上，本件買賣標的之座落位置及面積，既經兩造確認如訂正後平面圖所示，被告等對此亦未爭執，堪認兩造間本件買賣標的確係座落彰化市○○段○○○○○號（原彰化市○○段000地號）內編號A部分，面積0.0734公頃，即734平方公尺，而系爭土地面積31,452.77平方公尺，是系爭買賣契約標的為整筆土地應有部分0000000分之73400應為無誤。
(五)並聲明：⑴被告梁林筆連等12人應就被繼承人梁金坤所有座落彰化縣彰化市○○段○○○○○號土地應有部分三分之一辦理繼承登記後，將其中應有部分0000000分之73400，移轉登記予原告等11人公同共有；⑵訴訟費用由被告等負擔。
二、被告等未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：
(一)原告主張其等之被繼承人侯樹欉於70年9月14日，以每坪4,360元，總價1,029,832元，向被告等人之被繼承人梁金坤購買梁樟根所有之系爭土地其中如契約附圖所示A部份面積222.035坪土地所有權，後梁金坤因繼承而取得系爭土地應有部分三分之一，嗣侯樹欉於90年9月24日死亡，原告等人為其繼承人，而梁金坤亦於96年8月7日死亡，被告等12人均為其繼承人，惟迄今尚未辦理繼承登記，致梁金坤所有系爭土地應有部分三分之一遭彰化縣政府列冊管理等情，業據原告提出不動產買賣契約書（本院卷第9至12頁）、系爭土地登記第二類謄本（見本院卷第13至14頁）、侯樹欉繼承系統表及其繼承人戶籍謄本（本院卷第15至29頁）、梁金坤除戶戶籍謄本、繼承系統表及其繼承人戶籍謄本（本院卷第47至60頁）等附卷可證，堪信為真實。
(二)惟按於64年07月24日修正之土地法第30條第1項及第2項規定：「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有。」、「違反前項規定者，其所有權之移轉無效。」，上開條文於89年01月26日修正刪除，而本件系爭買賣契約書係於70年9月14日簽訂，而系爭土地屬於上開法條有效施行期間所規定之私有農地，又其買賣契約成立於上開法條有效施行期間，自應受上開法條規定之限制，合先敘明。
(三)次按「查私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，違反前項規定者，其所有權之移轉無效，土地法第三十條第一、二項定有明文。故約定出賣私有農地與無自耕能力人之買賣契約，除有民法第二百四十六條第一項但書及第二項之情形外，依同條第一項前段規定，其契約應屬無效。如此項契約當事人訂約時並無預期買賣之農地變為非農地後再為移轉之情形，縱令契約成立後該農地已變為非農地，亦不能使無效之契約成為有效。」，此亦有最高法院66年台上第2655號判例可資參照；再按「土地法第三十條規定，私有農地所有權之移轉，其承受人以承受後能自耕者為限，而此項承受人自耕能力之有無，縱未經當事人主張或抗辯，法院亦應先為調查認定，以為判斷之依據，倘承買人並無自耕能力而竟承買私有農地，即係以不能之給付為契約標的，依民法第二百四十六條第一項前段之規定，其契約為無效。」，亦有最高法院64年台上第1352號判例足資參照；復按「關於耕地之買賣，承買人雖係無自耕能力之人，惟如約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，即非民法第二百四十六條第一項以不能之給付為契約之標的，難認其契約為無效。又在立約當時承買人雖無自耕能力，而約定待承買人自己有自耕能力時方為移轉登記，或約定該項耕地之所有權移轉與無自耕能力之特定第三人，待該第三人有自耕能力時再為移轉登記者，依同條項但書規定，其契約仍為有效。」（最高法院73年度第5次民事庭會議決定參照）；故買受農地之承受人，必須本人具有自耕能力，方能承受農地之移轉，倘買受人自己於訂定農地買賣契約時，並無自耕能力者，須有待買受人自己日後取得自耕能力再行移轉之約定，或具體指定當時已有自耕能力之特定第三人，或待該特定第三人取得自耕能力再行移轉等約定，方能使該農地買賣契約有效，否則該農地買賣契約依修正前土地法第30條第2項規定，應屬無效，合先敘明。
(四)經查，本件原告之被繼承人侯樹欉向被告之被繼承人梁金坤買受系爭土地屬於農地，本應受上開修正前土地法第30條第1項前段規定之限制，其承受人以能自耕者為限，且依照前揭判例所示，以承受人即侯樹欉本人具有自耕能力為限，然侯樹欉於70年間向被告之被繼承人梁金坤買受系爭土地應有部分之時，並不具自耕能力，為原告所自認，則原告自不具有承受屬於農地之系爭土地之資格一節，應堪認定；且遍觀系爭買賣契約書，並無關於待承買人自己有自耕能力或系爭土地可為移轉登記時方為移轉登記之約定，而系爭買賣契約書第9條雖約定「關於本契約標的物所有權移轉登記之取得名義人聽由乙（即侯樹欉）方指定之」（見本院卷第40頁反面），可見原告之被繼承人侯樹欉與被告之被繼承人梁金坤就系爭土地所訂定之買賣契約內，固約定得由買方即侯樹欉自由指定登記名義人，然依上述最高法院判例及決議意旨，倘若買受人自己未具有自耕能力者，必須有約定得以除去該項限制之具體約定，方能使該農地買賣契約為有效，然本件原告提出之系爭買賣契約書僅泛稱登記名義人得由侯樹欉自由指定，並未將具體之第三人載明，致不符上開最高法院決議意旨，難以認為侯樹欉與梁金坤就系爭土地所訂定之買賣契約為有效。又系爭買賣契約書既屬無效，仍不因上開修正前土地法第30條第1項及第2項規定已經刪除而變為有效，自不待言。
四、綜上所述，原告之被繼承人侯樹欉與被告之被繼承人梁金坤就系爭土地所訂定之買賣契約乃為無效，原告主張依無效之買賣契約關係，請求被告等於辦理繼承登記後將系爭土地應有部分分別移轉予原告，自屬無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項、第78條判決如主文。
中 華 民 國 104 年 5 月 18 日
民事第一庭 法 官 沙小雯以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 5 月 18 日
書記官 陳佳宏