臺灣彰化地方法院民事判決 103年度訴字第230號原 告 王彩雲
陳漢彰共 同訴訟代理人 邱垂勳律師被 告 陳帛姿訴訟代理人 李進建律師複代理人 張家豪上列當事人間返還建物等事件，本院於民國103年6月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應同意並容忍原告王彩雲拆除坐落彰化縣○○鄉○○○段○○○號之鋼骨造建物，經拆除取下之建築材料均歸原告王彩雲所有，前開履行期間為六個月以內。
原告其餘之訴及假執行聲請駁回。
訴訟費用新台幣7,930元由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張略以：
（一）緣被告與其配偶（夫）張家博二人，為新建店鋪建物，於民國102年間，除了向訴外人購買坐落彰化縣○○鄉○○○○段○○○○○○○○○號三筆土地，並陸續規劃申請建築，又於102年4月間以「承買人陳帛姿、代理人張家博」之名義向原告夫妻分別購買毗鄰土地，即⑴以新台幣（下同）171萬5901元價金，向原告陳漢章購買同地段93地號土地及同地段90地號私人道路持分土地⑵以724萬9594元價金向原告王彩雲購買同地段91、92地號土地及同地段90地號私人道路持分土地。查原告夫妻二人於前開91、92、93地號三筆土地上，尚建有登記為原告王彩雲名義所有之同地段20建號之鋼骨造一樓房屋。被告之代理人張家博於接洽購買前開三筆土地時，指稱將在三筆土地上新建店鋪建物，而原土地上之現有建物對於新建建物工程並無用途，故此次買賣不包括現有建物，此有前開二份不動產買賣契約書後附「其他約定」第1項內容「一、本約買賣未包含地上建物，有關現有建築之建物，賣方同意自雙方簽訂買賣契約日起三個月內（即民國102年7月28日前），自行負擔費用僱請工人拆除出售地上之建物全部，……」可稽。
（二）被告及其代理人張家博嗣後又考量若以前開91、92、93地號三筆土地為建築基地申請建築執照時，依法必須檢附毗鄰私設道路即90地號土地全體共有人之同意書，而該路地使用同意書之取得，可能會面臨困難。惟如改以基地上之建物所有人辦理現有建物滅失，並於拆除後原地重建之理由，來申請建築執照之核發，將較為簡易。故被告之代理人張家博乃向原告央求表示：「請求原告配合使被告取得系爭現有建物之形式上名義所有權，以方便被告以現有建物所有人名義，向建築管理單位以拆除現有建物即建物滅失，並原地重建等理由申請核發新建照，被告一定會在102年12月31日以前取得新建照，並且一定會在102年12月31日前，讓原告動工拆除現有建物及取回該拆卸下來之鋼骨建築材料。」等語，而當場亦有代書王椿錫先生在旁作相關說明。故原告不疑有他，乃配合被告於102年7月31日另行簽立新約定條款，並將系爭20建號建物於102年8月20日辦理移轉所有權登記予被告。
（三）又查，原告因相信被告之代理人張家博前開所說：「一定會在102年12月31日前，辦理建物滅失申請新建照，並讓原告動工拆除現有建物以取回鋼骨建築材料」等言語，乃配合被告辦理系爭現有建物之移轉登記。嗣後，原告在確信可以自行動工拆除並取得有價值之鋼骨建材等情形下，經由第三人郭子源的介紹，於102年11月10日將系爭現有建物行將拆除取下之鋼骨等建築材料，以40萬元價格出售給訴外人黃俊凱，及委託黃俊凱自行拆除與運送。而原告於簽約出售系爭建物之建材後，為求一個明確動工拆屋之期日時間，除了自行與被告之代理人張家博連繫外，亦委請前開建材買賣介紹人郭子源與張家博連繫，惟張家博均答覆須等待其近日出國、回國後再協調可以拆屋的時間。嗣張家博於102年12月初回國後，張家博曾到原告家中表達相關新建照之申請核發，可能還需要一個多月時間，希望能暫延拆屋時間之意，而原告也善意答覆表示，年關將近，那就協調讓建材之買方黃俊凱於農曆年元宵節過後，再來拆屋取卸建材；然而，不知何故，被告嗣後竟否認其有同意原告拆屋取卸建材乙事，並於102年12月19日委託律師來函，敬告有關拆屋涉有毀損建物之民刑法律責任等情。雙方之不動產買賣至此發生履約糾紛。而原告多方探詢始知，被告於102年8月20日登記取得系爭建物所有權後，並未正式向建築管理單位以「建物滅失要重新原地建造」等事由申請新建照之核發，則被告之代理人張家博於102年7月間所言：「要以建物滅失申請原地重建建照，一定會在102年12月31日前，申請取得新建照並讓原告拆屋取卸建材……」等語，顯然是騙取原告同意簽立前開「102.
07.31新約定」及配合辦理系爭建物移轉登記給被告之虛偽言詞。
（四）按「因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示」，民法第92條第1項定有明文。查被告代理人前開「…一定會在102年12月31日前，讓原告拆除現有房屋及取得拆卸後建材」等言詞，係一詐欺言語而使原告陷於錯誤並另為簽立「102.07.31新約定」之意思表示，爰依民法第92條第1項規定，以本訴狀之送達，表示撤銷兩造於102年7月31日簽立之「102.07.31新約定」之契約內容，並依民法第179條：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」規定，請求被告移轉系爭建物返還予原告王彩雲，如本訴先位訴之聲明之請求。另按「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有效果。」民法第227條之2定有明文。查本件原告將系爭20建號建物移轉登記予被告之目的，係為了提供被告方便以建物所有人名義辦理建物滅失及原地重建等事由，申請核發新建照，而原告仍保有該建物滅失拆除時拆卸取下建材之所有權，此參諸前開「102.7.31新約定」第五條：「……，有關拆除卸下之一切材料盡歸賣方所有，……」等內容自明。故本件履約糾紛之處理，退一步言之，倘前開「102.7.31新約定」之契約內容，未能以因詐欺為意思表示之事由而依法撤銷，或原告另有原因而未能以建物減失申請核發新建照，則因前開「102.7.31新約定」契約內容中，欠缺「拆除系爭建物以取得拆卸材料」之履行期約定，這對於有權取得拆卸建材所有權之原告而言，有顯失公平之情事，原告爰依民法第227條之2規定，請求鈞院酌定拆除系爭建物之履行期間，如本訴狀「備位聲明」第1項之請求；此外，因被告否認原告有取得拆卸系爭建物材料所有權之權利，則兩造就此建築材料所有權之歸屬有爭議，原告爰依民事訴訟法第247條第1項前段「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；」規定，併請求判決確認系爭建物經拆卸取下之一切建築材料所有權歸原告所有，如本訴狀「備位聲明」第2項之請求。
（五）並聲明：
1、先位之訴聲明：⑴被告陳帛姿應將坐落彰化縣○○鄉○○○段○○○號建物移轉所有權登記返還原告王彩雲。
⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。
⑶訴訟費用由被告負擔。
2、備位之訴聲明：⑴請裁判酌定被告陳帛姿應同意原告王彩雲拆除坐落彰化縣
○○鄉○○○段○○○號建物之履行期間，並容忍原告王彩雲為建物拆除行為。
⑵確認坐落彰化縣○○鄉○○○段○○○號建物，經拆除取下之一切建築材料均歸原告王彩雲所有。
⑶訴訟費用由被告負擔。
二、被告辯稱：
（一）先位訴訟部分：
1、按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。再按，主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立要件應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害。如受利益人係因其給付而得利時，所謂無法律上之原因，即指其給付欠缺給付之目的，故主張該項不當得利請求權存在之當事人，自應舉證證明其欠缺給付之目的，始符舉證責任分配之原則。又當事人就其提出之事實，應為真實及完全之陳述。且當事人對於其請求及抗辯所依據之原因事實，應為具體之陳述，以保護當事人之真正權利，此觀民事訴訟法第195條第1項之規定及其修正理由自明。惟當事人違反應為真實陳述義務者，並非因此而生舉證責任倒置或舉證責任轉換效果（最高法院99年台上字第2019號判決意旨參照）。原告謂之兩造雙方就系爭建物所簽訂之買賣契約之102年7月31之新約定內容，係遭被告詐欺而所為之意思表示，原告欲依民法第92條規定撤銷其所為之意思表示。惟依民事訴訟法第277條規定可知，原告應就被告如何詐欺原告簽訂雙方就系爭建物之買賣契約之新約定等情事，負舉證責任。然原告並未就此事盡舉證責任，係以雙方就系爭建物之買賣契約之新約定，並不因原告主張撤銷買賣意思表示而有所影響。
2、再者，依最高法院99年台上字第2019號判決認為主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立要件應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害。係以原告既未舉證被告如何詐欺原告簽訂雙方就系爭建物之買賣契約之新約定等情事，則雙方買賣契約之新約定即未遭撤銷，則被告仍有法律上之原因，而受有此系爭建物之利益，故原告爰依民法第179條規定請求被告返還系爭建物予原告，即無理由。
（二）備位訴訟部分：
1、按所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉，民法第765條定有明文。再按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民法第184條第1項定有明文。本件被告既依雙方就系爭建物所簽訂之買賣契約之102年7月31之新約定內容取得系爭建物之所有權，則被告即為此系爭建物之所有權人，被告自得依法排除他人就此系爭建物之干涉，且原告請求鈞院裁判酌定同意原告拆除系爭建物之履行其間，並容忍原告為建物拆除行為，乃係在侵害被告就此系爭建物之所有權，因此原告之主張無理由。
2、次按原訂買賣標的不含地上建物，經102年7月31之新約定重新協議後，雙方同意本件買賣應包括地上建物標示○○○鄉○○○○段20建號門牌號：彰化縣○○鄉○○街○○○巷○○弄○○號權利範圍全部；上揭建物移轉登記約定，買方無須增加付買賣價金，而賣方則無償移轉登記予買方，經賣方無異議同意屬實，兩造就系爭建物所簽訂之買賣契約之102年7月31之新約定第1、2點定有明文。查本件被告既依雙方就系爭建物所簽訂之買賣契約之102年7月31之新約定內容取得系爭建物之所有權，則被告即為此系爭建物之所有權人，則此系爭建物所有材料均屬被告所有，因此兩造就此系爭建物所有權歸屬之法律關係相當明確，而不致原告在私法上之地位有受侵害之危險，故原告主張系爭建物經拆除取下之建築材料為其所有，即無理由。
3、被告所期待者，充其量為前述102年7月31之新約定第4點所約定『4.買方同意上開房屋拆除前，僅供個人使用不得出租他人；將來如欲拆除時，應提早予一個月前通知賣方予一個月內負責拆除及地面清除乾淨完畢。5.前述拆除房屋事宜，完全由賣方自行出資出力或僱工拆除…；有關卸除下之一切材料盡歸賣方所有…。』即知悉，原告等之期待利益，係指【被告將來欲拆除為前提】，後原告除享受一切材料之利益外、並負有自行出資出力或僱工拆除之義務，故而並非原告可得自逕確認，因前提仍為被告欲拆除；若被告永不拆除，則原告難認有任何利益可供保護。
（三）本件兩造簽立買賣契約後，原告稱須約三個月時間給予其處理係爭鋼骨造鐵皮屋內之鐵件，故而於102年5月19日後分別○○○鄉○○○○段㈠80、82、84地號土地及㈡91、
92、93地號土地，經原告即出賣人同意以被告及買受人名義同時申請拆除執照（即本件系爭鐵皮屋建物之拆除）、建築執照，後經花壇鄉鄉公所於102年7月29日函文前述㈠、㈡之建照申請，因屬丙種建築用地，故應作報請縣政府會勘簡易水土保持核准後，再行申請。承前，實務上對於丙種建築用地，應先報請彰化縣政府建設處作水土保持會勘並經核准有證明後，始得再向彰化縣花壇鄉公所申請建築執照，故而如前述，經花壇鄉公所將原件退回。後因為本件於前述102年7月29日申請建照經退件，若經被告再作申請水土保持後、再申請建照核准經建築完畢取得建物使用執照（此時土地仍為原告所有），則將耗時半年以上，如於後之前述㈠80、82、84地號土地，於102年9月26日才經彰化縣政府函知於102年9月12號水土保持會勘，請申請人再補件云云，則時間上業經拖延，再而被告始於102年12月24日經彰化縣政府核發建築執照，核發建築執照後6個月內應動工建築，則時間上業經再拖延，則原告取得尾款價金，可能拖延近一年時間。
（四）再承上，且契約約定係土地移轉登記完畢始取得尾款等，故如前述取得尾款價金可能拖延1年，原告為了早點取得價金，故而於前述102年7月29日經申請拆除執照、建照經退件後，旋即約定如契約後之【102.07.31新約定】，目地即將土地(91.92.93地號土地)先行移轉後取得價金，然因為土地移轉，對於被告並無實益，因若建物無移轉者，而先行拆除或原告變賣拆除，則將來土地所有權人即被告所取得者為土地所有權人，土地上無建物。則被告欲就（
91、92、93地號土地）申請建築者，仍應取得土地前6M寬之90地號土地私設道路之共計19個所有權人之【土地使用同意書】，勢必面臨不可能任務。故而，前開新約定即約定合法鐵皮建物先行移轉，將來被告送申請建照時、同時申請拆除執照，一來可以拆除、並取得建築執照（依據彰化建建築管理自治條例第七條規定），而無須共計19個所有權人共有之私設道路土地使用同意書。後被告重新再送建築執照申請時，即無須再併送（91、92、93地號土地），而僅送80、82、84地號土地之建物執照，並將原本設計兩間房屋之建照，改為一間房屋。因此，對於前述91、92、93地號土地及90地號土地之買賣，除102.07.31新約定第6條之90地號土地（道路用地）之尾款50萬元於後處理外，其餘全數價金原告於102年8月26日收受完畢、並於102年8月20日被告取得土地及鐵皮建物之所有權狀。剩餘之90地號持分土地（道路用地），於80地號土地上建物建築後，103年5月8日取得所有權，原告於103年5月5日取得共計50萬元價金。
（五）並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.訴訟費用由原告負擔。3.如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）查原告主張被告與其配偶（夫）張家博二人前於102年4月間，以「承買人陳帛姿（即被告）、代理人張家博」之名義向原告夫妻分別購買土地（即以171萬5901元價金向原告陳漢章購買系爭同段93地號土地及同地段90地號私人道路持分土地，以724萬9594元價金向原告王彩雲購買同地段91、92地號土地及同地段90地號私人道路持分土地），又上揭91、92、93地號土地上，尚建有登記為原告王彩雲名義所有同地段20建號之鋼骨造一樓房屋系爭建物。被告之代理人張家博乃與原告等人約定買賣上揭土地不包括現有建物，原告自雙方簽訂買賣契約日起三個月內（即102年7月28日前），自行負擔費用僱請工人拆除出售地上之建物全部，嗣兩造再於102年7月31日簽立新約定條款，並將系爭建物於102年8月20日辦理移轉所有權登記予被告等情，業據原告提出照片、不動產買賣契約書、102.07.31新約定書定、物登記第二類謄本為證，被告對此亦未表示爭執，此部分堪信為真正。
（二）按解釋當事人立約之真意，除雙方中途有變更立約內容之同意，應從其變更以為解釋外，均以當事人立約當時之真意為準；而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。本件原告指稱係遭被告詐騙致陷於錯誤，才與被告簽立102.07.31之新約定，並配合辦理將系爭建物所有權移轉登記予被告云云。惟參諸兩造於102年4月27日所簽立之不動產買賣契約書，於該契約其他約定第一條中，本約定：「本約買賣未包含地上建物，有關現有建築之建物，賣方（即本件原告等人）同意自雙方簽訂買賣契約日起內三個月內（即民國102年07月28日前），自行負擔費用僱請工人拆除出售地上之建物全部，並完成清理開地上所有土石、磚塊及其他雜物，予地面乾淨點交。另該建物系合法申請建築之建物，如因拆除須向建築管理機關或地政機關申請拆除之手續時，亦應於該時間內完成所有手續，不得影響買方（即本件被告）權益」等語，可知兩造初始所訂定之不動產買賣契約，其買賣標的物並不涵蓋系爭建物，而應由原告負拆除責任，建物拆除後之建材歸原告所有。嗣因被告如以系爭91、92、93地號土地申請建築執照時，尚須取得同地段90地號部分土地作為道路使用，而該地共有人達19人，不易取得全體共有人同意，被告乃變通方案，改採原地拆除舊建物(建物滅失)並改建新建物之方式，此方法即無須另徵得前揭90地號土地共有人同意用路，故而兩造始於102年7月31日另訂新約定，由被告取得系爭建物所有權，原告則仍繼續無償使用系爭建物至102年12月31日止，系爭建物拆除後之一切材料歸原告所有，此觀之該新約定內容自明，並經證人王樁錫到庭證稱：「（問：後來為何變更契約內容？）答：是兩造雙方先協調好，才來找我，我是依照他們的意思擬契約內容，我也有先念給雙方聽，雙方也都沒有意見。（問：契約第4條的意思為何？）答：...是為了配合申請建築執照，所以先將房屋所有權移轉給買方，系爭土地是丙種建築用地，前方又有私設道路，要經過全體共有人同意才可以申請建造，所以建築師建議用該種方法。」等語屬實。復上情為兩造所不爭執，則兩造於102年7月31日簽立新約定之目的，確實係為使被告利於系爭91、92、93地號土地建蓋新建物而另行訂定，原告於締約當時即已知悉被告動機，故而將系爭建物移轉登記予被告名下（102.07.31新約定訂立後，前不動產買賣契約書中其他約定第一條,即因與新約定內容衝突而不再適用）。且觀諸該102.07.31新約定，內容固未明文記載被告應於何時讓原告拆除系爭建物，惟證人王樁錫於前揭證述中，曾證稱「（原告訴代問：買方有無承認要在102年12月31日之前讓賣方拆除建物？）答：沒有這樣明說，要看建築師的動作。（原告訴代問：在7月31日簽訂增訂條款時，賣方的代理人有無向你反應要有拆除的時間？）答：這是由仲介居中協調，才由我書面於文字，這應該要問仲介者。賣方當時是有說，我是回說，要看建築師那邊是否能快點申請。（原告訴代問：買方代理人有無回應或承諾？）答：他並沒有找我，是去找律師處理相關問題。（原告問：買方當時有無說建物於102年12月31日前清空？）答：之前有說過，可能會按照這個時間點處理。」等語以觀。兩造就系爭建物是否應於102年12月31日前拆除，尚未達成共識並明行諸於文字，原告自不能僅因被告至102年12月31日前，未同意原告拆除系爭建物，即謂受被告詐騙而陷於錯誤，並主張撤銷新約定之意思表示。故原告先位訴訟主張：被告應將系爭建物移轉登記返還予原告王彩雲云云，委無足採。
（三）另按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（參照最高法院96年度台上字第286號裁判要旨）。據上情所述，兩造原簽訂之不動產買賣契約書中，並未包含系爭建物，嗣因為了使被告利於新建築即解決90地號土地共有人同意用路問題，乃另訂新約定，由原告將系爭建物所有權無償移轉登記予被告，原告則取得系爭建物日後拆除後一切材料之所有權（負有拆除建物義務），該新約定被告無償取得系爭建物，未使原告王彩雲獲致相對應之利益，自有探求兩造當時訂立新約定時之目的及真意，參諸證人王樁錫前揭證述內容，可知原告簽立新約定之目的，除為使被告便於91、92、93地號土地申請建築執照外，更係因相信被告能於102年12月31日前取得該土地建築執照，故而與被告於同年7月31日訂立新約定，依此解釋，尚符合一般社會之理性客觀認知及經驗法則。倘如被告所辯稱，其取得系爭建物所有權後，何時可拆除建物，完全取決於被告意願（內心上無從得知），被告亦有可能考量周邊他人建案而無限期推延；甚至轉手出售等情。則該建物延後越久拆除，因該建物鐵骨架造材質（建築完成日期96年9月13日)拆卸後之折舊價格更低，甚至相當時日後，即完全無價值。縱然原告能因簽訂新約定，而得提早領取買賣價金尾款，卻必須捨棄拆卸建物建材利益（原告出售訴外人四十萬元)，殊難想像原告何以願以此條件與被告簽訂新約定，對原告亦屬不公。況原告與被告訂立新約定後，旋即於102年11月10日與訴外人就系爭建物拆卸後建材另訂買賣契約，更徵兩造就系爭建物拆除期間，並非全然未訂期限或僅係由被告單方決定日期。是以，探求兩造訂立新約定之真意及目的，應可知悉被告於取得系爭建物所有權後，即負有盡速申請核發建築執照之義務，並待建築執照核發後，即應同意原告拆除系爭建物。被告辯稱：原告等之期待利益，係指【被告將來欲拆除為前提】，原告等僅有期待權，所辯不可採。
（四）綜上所述，兩造於102年7月31日簽訂新約定之目的，係為使被告便於申請並取得系爭91、92、93地號土地之建築執照，而原告因認被告申請建照時間不致拖延過久而簽定該新約定，故新約定雖未明文系爭建物拆除期限，惟探求雙方當事人真意，自不能認為原告係受被告詐騙始將系爭建物所有權移轉登記予被告，故原告先位訴訟聲明暨假執行聲請均無理由，應予駁回。而被告於取得系爭建物所有權後，即應負有儘速申請建照核發之義務，不得持觀望、自身商業利益考量而不為。原告當得就該有價值系爭建物處分獲利。然判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間，民事訴訟法第396條第1項前段定有明文。查本件系爭91、92、93地號土地係屬山坡地保育區，於申請建築執照核發前，尚須於該地先施作簡易水土保持設施，此有被告提出就同地段80、82、84地號土地申請建築執照時，彰化縣花壇鄉公所函覆被告之函文在卷可稽。審酌被告工程施作、送件，至建築執照准予核發而得使原告拆除系爭建物並取得拆卸後建材期間，酌定被告履行期間為六個月，並判決如主文所示。
四、據上論結，本件原告等先位之訴為無理由；備位之訴為有理由，爰依民事訴訟法第78條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 6 月 19 日
民事第一庭 法 官 王鏡明以上正本係照與原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 6 月 19 日
書記官 陳佳宏