臺灣彰化地方法院民事判決 103年度訴字第235號原 告 林金柱
葉銘仁上列二人共同訴訟代理人 沈泰基律師被 告 張昱沂訴訟代理人 張耀文
韓銘峰律師被 告 張長凱（原名張昱仁）上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於中華民國104年10月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告張昱沂應將坐落彰化縣彰化市○○段○○○○號土地上如彰化縣彰化地政事務所民國104年6月24日彰地二字第0000000000號函所附收件日期：104年6月16日、文號：彰土測字第166400號土地複丈成果圖所示編號C、D、E、F、G部分面積合計為577.2平方公尺的地上物拆除，及如彰化縣彰化地政事務所104年6月24日彰地二字第0000000000號函所附收件日期：104年6月16日、文號：彰土測字第166400號土地複丈成果圖所示編號B部分面積合計為531.75平方公尺的水泥空地剷除，並將其所占用坐落彰化縣彰化市○○段○○○○號土地（面積4327.1平方公尺）及同段000地號土地（面積3482.68平方公尺）返還予原告。
被告張長凱應將坐落彰化縣彰化市○○段○○○○號土地上如彰化縣彰化地政事務所民國104年6月24日彰地二字第0000000000號函所附收件日期：104年6月16日、文號：彰土測字第166400號土地複丈成果圖所示編號A部分面積合計為138.58平方公尺的地上物（門牌號碼為彰化縣彰化市○○路○段○○巷○號）拆除，並將前開地上物占用彰化縣彰化市○○段○○○○號土地部分（面積138.58平方公尺）返還予原告。
訴訟費用由被告張長凱負擔百分之二，被告張昱沂負擔百分之九十八。
本判決第一項於原告以新台幣貳百參拾肆萬貳仟玖佰參拾肆元為被告張昱沂供擔保後，得假執行。但被告張昱沂以新臺幣柒佰零貳萬捌仟捌佰零貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告張長凱以新臺幣拾貳萬肆仟柒佰貳拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。
三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款分別定有明文。原告提起本件民事訴訟，原本於耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第16條第1、2項、第17條第1項第4款，主張被告張昱沂就坐落彰化縣彰化市○○段000地號土地（承租面積4327.1平方公尺，下稱系爭000土地）及同段000地號土地（承租面積3482.68平方公尺，下稱系爭000土地）本有三七五耕地租賃契約存在（即彰化市公所2562號耕地租約，下稱系爭租約，於42年10月9日簽訂，並於48年6月1日至54年12月31日、54年6月1日至60年5月31日、60年6月1日至66年5月31日續訂租約、見本院卷㈠第8、41頁），並依民法租賃物返還請求權及所有物返還請求權，請求被告張昱沂拆屋還地，聲明求為：「㈠被告張昱沂應將系爭000土地上門牌號碼為彰化縣彰化市○○路○段○○巷○號之建物拆除，並將系爭000土地及000土地返還予原告。㈡訴訟費用由被告張昱沂負擔。㈢原告願供擔保請准宣告假執行。」等語（見本院卷第35頁）；復於103年12月10日以民事準備暨追加聲明狀具狀變更聲明：「㈠被告張昱沂應將坐落系爭000土地上門牌號碼為彰化市○○路○段○○巷○號之建物（面積以實測為準）拆除，並將系爭000及000土地返還予原告。㈡被告張長凱應將坐落系爭000土地上門牌號碼為彰化市○○路○段○○巷○號之建物（面積以實測為準）拆除，並將系爭000土地返還予原告。㈢訴訟費用由被告負擔。㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。」等語（見本院卷㈠第115頁）；再於103年12月16日以民事準備㈡暨更正追加聲明狀更正聲明：「㈠被告張昱沂應將坐落系爭000土地上如彰化縣彰化地政事務所（下稱彰化地政事務所）104年6月24日彰地二字第0000000000號函所附收件日期104年6月16日、文號彰土測字第166400號土地複丈成果圖（下稱系爭附圖）所示編號C、D、E、F、G部分面積合計為577.2平方公尺的地上物（下稱系爭一等地上物）拆除，及如系爭附圖所示編號B部分面積合計為531.75平方公尺的水泥空地（下稱系爭二水泥空地）剷除，並將系爭417及000地號之土地返還予原告。㈡被告張長凱應將坐落系爭000土地上如上系爭附圖所示編號A部分面積合計為138.58平方公尺的地上物（門牌號碼為彰化市○○路○段○○巷○號之建物，下稱系爭三地上物）拆除，並將系爭000土地返還予原告。㈢訴訟費用由被告負擔。㈣原告願供擔保，請准宣告假執行」等語；復於104年10月28日當庭以言詞更正訴之聲明：「㈠被告張昱沂應將系爭附圖所示系爭一等地上物拆除及系爭二水泥空地剷除，並將其所占用坐落系爭000地號土地及系爭000地號土地返還予原告。㈡被告張長凱應將系爭三地上物拆除，並將前開地上物占用系爭000土地部分返還予原告。㈢訴訟費用由被告負擔。㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。」等語（見本院卷㈡第10頁及該頁反面）。經核，原告所為與前揭規定並無不合，故應予准許，合先敘明。
乙、實體事項
壹、原告起訴主張：
一、緣系爭000、000土地於重測前為坐落彰化市○○段000-00、000-00地號土地，系爭000、000土地原所有權人為訴外人張連福（於84年11月28日死亡），嗣由訴外人張淑仁、張陳幸、張弘謀、張滋欣、張必昌、張子儒及張洲源等7人（下稱張淑仁等7人）共同繼承，復經原告林金柱、葉銘仁（下稱原告）於101年11月8曰向張淑仁等7人購買系爭000、000、000等多筆土地並辦理登記，而原告林金柱、葉銘仁之應有部分各為3分之2、3分之1（見本院卷㈠第38至40頁）。又系爭000、000土地上有張連福與被告張昱沂於42年10月9日所簽訂系爭租約存在，被告張昱沂就系爭000、000土地所承租面積分別為4327.1平方公尺、3482.68平方公尺。
二、關於減租條例第16條之闡述，有最高法院56年台上字第1520號民事判例、70年台上字第4637號民事判例及80年台再字第15號民事判例、96年度台上字第2595號民事判決等判例（決）意旨可資參照（見本院卷㈠第116至該頁反面、第124頁及該頁反面）。本件被告張昱沂於系爭000土地興建系爭附圖所示編號E建物並供己身實際居住設籍使用，並非以耕作為目的或便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，顯非農舍。被告張昱沂復任由其弟即被告張長凱興建系爭附圖所示編號A地上物居住使用，且就被告張昱沂所承租系爭000土地上另有兩座廢棄雞舍，其他部分則任其荒蕪，被告張昱沂、張長凱（下稱被告2人）行為已屬擅自變更耕地之使用而違背耕地租用之本質，有不自任耕作、轉租或非因不可抗力繼續一年不為耕作等情事，並有彰化市公所拍攝違章建物照片、原告所拍攝照片及林務局95、98年及101年之航空照片可證（見本院卷㈠第14、118至121頁）。又上情有103年5月8日本院勘驗測量筆錄記載被告張昱沂自述：「門牌號碼彰化市○○路○段○○巷○號建物，是我弟弟張昱仁蓋的，現改名為張長凱。門牌號碼彰化市○○路○段○○巷○號建物及系爭000地號上的建物都是我蓋的」等語；及系爭附圖可證，是被告張昱沂既有違反減租條例第16條第1項規定「不自任耕作」或「轉租」之限制時，已符合減租條例第16條第2項所規定租約無效，無待另為終止表示，當然向後失其效力，且應依耕地三七五租約清理要點第6點第1款、第7點第2項及第9點第4款之事由，系爭租約既已於66年2月7日期滿，原承租人即被告張昱沂未申請續租，且繼續一年不為耕作，而出租人無不能自任耕作之情形，應准註銷、終止。原告爰依減租條例第16條第1、2項規定主張系爭租約無效，或依減租條例第17條第1項第4款規定終止系爭租約（以103年4月19日民事起訴狀送達為終止系爭租約之意思表示），再依民法租賃物返還請求權、所有物返還請求權規定，請求被告張昱沂拆屋還地。
三、參照最高法院43年台上字第868號民事判例意旨，被告張長凱未經原告同意，在系爭000土地上興建系爭附圖所示編號A部分建物居住使用即屬無權占有，原告自得依民法租賃物返還請求權、所有物返還請求權規定，請求被告張長凱拆屋還地（見本院卷㈠第117頁）。
四、並為訴之聲明：㈠被告張昱沂應將系爭附圖所示系爭一等地上物拆除及系爭二水泥空地剷除，並將其所占用坐落系爭000地號土地及系爭000地號土地返還予原告。㈡被告張長凱應將系爭三地上物拆除，並將前開地上物占用系爭000土地部分返還予原告。㈢訴訟費用由被告負擔。㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、原告對被告抗辯所為之陳述：
一、參酌系爭附圖及原告所檢附照片顯示，被告張昱沂所承租系爭000土地之鄰界ab線上置有數盆植栽造景、de線上則置有一排紅色鐵皮浪版作為隔牆，鄰接道路面則置有一形狀大小均一、排列一置之石垣，並種有一排修整整齊之矮樹欉，以防止他人得以直接探視或進入庭院；經由造景步入，為一設有現代鐵捲門及石砌燈柱之圍牆，為一具保全居家安全及兼顧出入行人汽車方便之現代隔離裝置；系爭附圖編號A建物為1層樓加強水泥磚造建物（非土瓦、磚瓦等簡易材料），面積為138.58平方公尺，外觀貼有白色磁磚、裝設有大落地窗及配有窗簾，於頂樓設有棚架及水塔，並有連接電線而得供電，門口外有庭院；系爭附圖編號E建物為二層樓水泥磚造建物，佔地面積為104.29平方公尺，裝設有大落地窗，門口貼有春聯及窗花，二樓則有彩簾及神明廳，頂樓有天線，並有連接電線而得供電，門口外有庭院；系爭附圖所示編號G為鐵皮架造平房，佔地面積為71.42平方公尺，置有防盜窗及大落地窗，門口貼有春聯及窗花；系爭附圖所示編號B則為一水泥空地，佔地面積共為531.75平方公尺，而作為連接各建物之用，未直接與被告張昱沂所種植之地點直接連接，是被告張昱沂於原告與張淑仁等7人簽訂土地買賣契約前，已有不自任耕作或轉租情形，系爭租約當然無效，被告張昱沂既非承租人，自屬無權占有系爭000、000土地（見本院卷㈠第204頁至第242頁反面）。換言之，被告張昱沂於系爭000土地上自行或容許他人建築房屋、架設鐵皮結構建物，及舖設水泥地，均非在供置放農具、便利耕作或以耕作為目的，應屬不自任耕作之情形，且將部分系爭000土地借予被告張長凱興建系爭附圖所示編號A建物使用，亦同屬任意將耕地借與他人使用，而屬不自任耕作。系爭000土地上之2棟平房（即編號A、E建物）已具供水、供電、宗教、娛樂等日常生活必需之功能，且與其他建物或設施為一富隱密性及防盜性之居住空間，顯係供承租人解決其實際日常居住為其利用方法，而已非純作為以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，堪認被告張昱沂所辯現場地上物均為低矮簡單之老舊或磚造建物，應屬不實。又最高法院95年度台上字第1666號判決之事實係將增建之適宜居住場所擴建於非耕作用田地之上，原耕地上仍保留農舍之原藐，自非本件被告張昱沂將整楝水泥磚造之建物興建於系爭000土地上所得比擬。故被告張昱沂於系爭000土地興建專供人居住使用之建物，則自被告張昱沂實際設籍並實際居住其中之時點起；或於轉租（或提供）被告張長凱興建建物，自建物建築完成日之時點起；或提供其子即訴外人張耀文經營商業使用，自提供時起，均屬不自任耕作、轉租，違反減租條例第16條之規定，系爭租約應屬無效，當然向後失其效力，租賃關係因而消滅，縱當事人依減租條例第6條第1項、第20條規定續訂租約，亦不能使業已無效之系爭租約回復其效力。被告張昱沂於斯時起亦無減租條例第15條之優先購買權可資行使。故張淑仁等7人於101年間出賣與原告2人，亦無須通知被告張昱沂行使優先承買權，此有最高法院70年台上字第4637號民事判例、64年台上字第571號民事判例、56年台上字第1520號民事判例、69年度台上字第652號民事判決、96年度台上字第2595號民事判決可參（見本院卷㈠第125頁及該頁反面）。
二、系爭租約因被告張昱沂有違反減租條例第16條第1項行為，應使系爭租約「全部」無效：被告張昱沂承租系爭000、000土地，雖僅就系爭000土地部分不自任耕作，依減租條例第16條第2項規定，其系爭租約「全部」均歸於無效，此有最高法院46年台上字第57號民事判例、99年度台上字第339號民事判決、94年度台上字第600號民事判決意旨可參（見本院卷㈠第123頁反面及第124頁）。
三、復參酌最高法院80年台再字第15號民事判例、96年度台上字第2431號民事判決意旨，系爭租約至遲應於94年間，即當然向後失效而消滅：
㈠系爭附圖所示編號A、E地上物之門牌號碼乃於94年5月16日
經門牌整編後重新編定（見本院卷㈠第249、250頁）。又依彰化縣道路命名及門牌編定自治條例第9條規定：「建築物初次編定門牌，申請人應提憑建造執照或合法房屋證明辦理。建築物增、改建編定門牌，申請人應提憑經建築主管機關核准增、改建之證明文件辦理。」，是上開建物既於94年5月16日前已申請編定門牌，自於該日前已興建完成存在於系爭000地號土地，堪認於至少於94年5月16日前被告張昱沂已有不自任耕作或轉與他人使用之情形，故至少於94年5月16日前，系爭租約即已向後失其效力，租賃關係因而消滅。
㈡又縱張淑仁等7人曾續訂租約，惟仍不能使已無效之系爭租
約回復其效力，則舉重以明輕，則單純之告知行使優先承買權，更不得認得使無效系爭租約回復效力。況原告及張淑仁等7人通知被告張昱沂行使優先承買權，係為避免將來發生爭端時，承租人可能藉詞濫行主張，故雖知被告張昱沂已非承租人，仍再行通知，以決爭議。斷不能以此即推斷原告有承認無不自任耕作之情形（見本院卷㈠第243頁反面至第244頁）。
四、縱認被告張昱沂為承租人，仍因逾期未行使優先承買權，而不得再行對抗原告：
㈠依減租條例第15條規定，若經將買賣條件以通知予承租人知
悉，承租人未於期間內表示承受，即不得再主張優先權。而張淑仁等7人及原告所核發之存證信函，應屬與原告間意思表示合致之通知，此從查原證1之存證信函載有：「二、茲據當事人來所委稱：本人所有坐落彰化縣○○段000-00、000-00地號土地，…現有意以…9,534萬1,703元為處分行為，如台端認為有租約之權利，請台端於收文後15日內依法行使權利並一併與本人結清所有積欠之地租，否則無需理會本函…。」等語，實已諭有已訂立買賣契約並將遵守契約履行之意。且明載價金為95,341,703元，更足表明張淑仁等7人與他人間已有買賣價金之約定，縱該存證信函未載有買受人，惟買受人為何人，誠與承租人是否行使優先權不相關，是被告張昱沂抗辯原告以存證信函所為之書面通知，未將與買受人雙方合意之契約條件書面通知，應為詭辯。
㈡原證3之存證信函載有：「二、茲據當事人來所委稱：「本
人買受坐落彰化縣○○段000-00地號等土地，其中000-00、000-00地號土地有台端等人之耕地三七五租約存在，現通知台端上開土地之買賣價金為9,534萬1,703元，如台端有意願，請於收文後15日內依法行使承買權利，否則無需理會本函。」等語，其通知之內容與張淑仁等7人之存證信函內容均係針對系爭000、000土地，買賣價金均為95,341,703元，且均在告知被告張昱沂得行使優先承買之權利，且寄件地址均為台中市○○○路○段○○○號、前後封存證信函相矩不過二個餘月，應堪認後存證信函僅在重申被告張昱沂得以行使優先承買權之意，為就前存證信函之意思再予以重複補充，被告張昱沂主張張淑仁等7人未通知被告張昱沂經承諾之契約條件，顯屬誤解。
㈢張淑仁等7人因擔憂數筆土地條件優劣不同，而與原告約定
應同時買受作為契約條件，自應將土地之總價金通知承租人即可，應無分別計算之必要：
1.觀諸最高法院87年度台上字第2239號民事判決及100年度台再字第46號民事裁判意旨，足見優先權乃賦予權利人得就出賣人之出賣條件得以相同條件承受，並無更改其條件之權利。此於減租條例之優先權亦應同一解釋，故僅於減租條例之承租人得與他人以完全相同之條件予以承買或承典時，方具優先地位。倘原地主考量將數筆土地合併出賣，他人方有承諾之意願承受時，自應依出賣人之全部契約條件行使優先權，若認承租人得任意選擇數筆土地中之一部，而剩餘之土地買受人因此不願意承受，豈非強行逼迫出賣人再另尋賣家，實非合理。
2.系爭000、000土地位於石牌里，土地幅原廣大，散落於整片山頭，兩筆土地部分面積條件差異甚大，有部分地勢平坦適宜耕作，有部分則有凹豁深坑，利用上較不便利；又地處市中心偏遠，當地無自來水源可直接連結，且道路不寬甚且崎嶇，故使用上需借用臨接土地以作整體利用，若非合併使用極度不便。張淑仁等7人因擔憂土地條件優劣不同，若非同時出售，則可能使土地條件不佳之部分乏人問津，則張淑仁等7人需繼續繳納高餘稅賦，又使土地閒置無法開發，方與原告約定系爭數筆土地一併出售，故數筆土地共同買受為該買賣契約之條件，張淑仁等7人於通知時自應就土地總計之價金為一併通知即可，自無分拆各筆土地承租範圍之必要。否則若承租人僅就條件較佳之承租土地行使優先購買權，則餘留條件不佳之承租土地將價值低落或無法處分，顯然反而有害於出賣人即張淑仁等7人之土地所有權自由處分收益權能。故應不容承租人得僅選擇其中一筆土地或其中部分之持分而決定是否行使優先承買權之餘地。足見張淑仁等7人以全部之價金就土地總價金一併通知並無不妥，被告主張前揭存證信函未以各別行使之範圍計算價金後通知，顯屬訛謬。
3.又該存證信函已載明出售之標的為張淑仁等7人所有坐落彰化縣快官段土地，出賣價金為兩筆土地共計95,341,703元，就買賣之必要之點已為通知，縱未就土地買賣契約一併附函予被告張昱沂知悉，仍已通知其將被告承租地號之土地出售之買賣條件，被告張昱沂雖稱未於存證信函內記載個別土地之售價，及載明契約細節，惟該揭細節本非原告與張淑仁等7人所約定，自無通知之必要（見本院卷㈠第244至247頁）。
五、另案臺灣臺中高等行政法院（下稱臺中高行法院）103年度訴字第7號判決（下稱另案行政訴訟判決），被告張昱沂並非該行政訴訟事件之原告，該案原告係系爭000、000土地其餘承租人（即訴外人張文毅等人）所提起，是另案行政訴訟判決效力並不及於被告張昱沂，況該另案行政訴訟判決業經張文毅等人於判決確定前撤回起訴，其判決已不復存在。該行政訴訟事件與本件民事訴訟事件審判程序迥異，爭執法律關係及當事人則均非相同，被告張昱沂援引該判決理由屬可議。
六、被告張昱沂抗辯行使優先承買權有違誠信原則：被告張昱沂業已受優先承買權通知，逾時不表示優先承買，依減租條例第15條第1項規定，應視為放棄，自後即不得再行主張及行使優先承買，現因臨訟始主張未受優先承買通知，有違誠信原則，茲敘明如下：
㈠系爭000、000土地之原地主張淑仁等7人係委託律品法律地
政聯合事務所於101年6月12日台中民權路郵局第2168號存證信函出賣通知被告，並於101年6月13日由被告張昱沂之配偶李美貴簽收，此有存證信函及中華郵政掛號郵件收件回執可證（見本院卷㈠第128至132頁）；原告復委託律品法律事務所於101年10月5日台中民權路郵局營收股第3214號存證信函買受通知被告，並於101年10月6日由被告張昱沂本人蓋章簽收，此有存證信函及中華郵政掛號郵件收件回執可證（見本院卷第133、134頁）；並有原訴訟代理人林伸全律師及卜家蓁共同簽立切結書切結擔保被告業已受優先承買權通知，逾時不表示優先承買，依法視為放棄優先購買權一事為真實，此有切結書（見本院卷㈠第135、136頁）可證。
㈡被告張昱沂除受優先承買權通知外，於另案行政訴訟判決起
訴前，張文毅等人曾邀集被告張昱沂同為該事件原告，惟被告張昱沂因故而未同為原告，此有張文毅等人聲明書可證（見本院卷㈠第137、138頁）。依情論之，顯然被告張昱沂應已知悉土地所有權人出賣基地及買受人並買賣條件，在相當期限內均得行使其權利，若長期不行使，不僅有悖於法之安定性，且如嗣後因面臨拆屋還地訴訟，復援引另案行政訴訟判決為權利主張，若仍許其行使優先購買權，即難謂與法律規定依同樣條件購買之本旨相符，與誠信原則有違（見本院卷㈠第123頁及該頁反面、第247至248頁）。
七、依據經濟部商業司訂定「商業登記申請辦法」第5條規定，請求向彰化縣政府建設處函詢關於「金昊五金企業社」之申請商號設計登記及其後變更登記檢附所有文件到院，足證被告張昱沂確有減租條例第16條所規定「不自任耕作」、「轉租」及第17條第1項第4款所規定「非因不可抗力繼續一年不為耕作」之情形。另請求函詢彰化縣政府地方稅務局，關於103年3月12日彰稅地字第0000000000號函補徵地價稅處分所憑文書資料（包括實勘紀錄）到院（見本院卷㈠第99至100頁）。
八、綜上，被告張昱沂現就系爭000、000土地之使用現況，已屬不自任耕作，使得系爭租約當然無效，自非減租條例所稱承租人，原告與被告張昱沂、張長凱之間既不存在租賃關係，被告張昱沂、張長凱應屬無權占有系爭000、000土地，則被告張昱沂、張長凱仍繼續占有系爭000、000土地且無合法權源，原告自得依民法第767條第1項所有物返還請求權及同法第455條租賃物返還請求權，請求被告張昱沂、張長凱拆除房屋、地上物或其他地上物，並將土地返還於原告（見本院卷㈠第248頁反面）。
叁、被告抗辯：
一、被告張昱沂部分：㈠系爭000、000土地是從42年的時候就開始承租，伊有在耕作
，並種植荔枝、少數龍眼及香蕉，但伊最近沒有種植（見本院卷㈠第34頁）。門牌號碼彰化市○○路○段○○巷○號建物（即系爭附圖所示編號A地上物），是伊弟弟即被告張長凱蓋的。同巷0號建物（即系爭附圖所示編號E地上物）及坐落系爭000土地上其他建物是伊蓋的（見本院卷㈠第51頁）。
㈡觀諸本院103年5月8日現場勘驗測量筆錄記載，被告張昱沂
就系爭000土地仍有種植果樹，顯足認被告張昱沂仍有耕作情事，原告未就被告張昱沂未繼續一年不為耕作乙情負舉證責任。又系爭附圖所示編號G部分實際上係做菜園使用，其餘部分則均係極為老舊之磚造建物，用途係供被告張昱沂置放農具、便利供耕作或以耕作為目的所建之建物，不足以證明被告張昱沂無自認耕作情形。且原告購買系爭000、000土地時，明知系爭000土地上興建前開建物，原告仍願意購買，自應概括承受前手張連福之權利，不得要求被告張昱沂拆除。再者，被告張昱沂所興建建物占用範圍僅有1247.53平方公尺，占系爭000、000土地範圍甚小，被告張昱沂就其餘農地均係作農作使用，並無未自任耕作情形，原告主張純屬無據（見本院卷㈠第78、79頁）。原告並未就「被告繼續一年不為耕作」之有利事實負舉證責任，原告自無從主張終止系爭租約。
㈢依據減租條例第15條第1項、第3項規定及最高法院52年台上
字第3504號民事判例、49年台上字第2385號民事判例意旨，原告未依法取得系爭000、000土地之所有權，不得以所有權人身分向被告張昱沂主張終止系爭租約或拆屋還地，理由之敘述如下：
⒈原告於101年11月8日取得系爭000、000土地之登記時，原告
及張淑仁等7人未依減租條例第15條第1項規定，以書面將「經原告承諾之契約條件」通知承租人即被告張昱沂得行使優先承買權。
⒉參照前開最高法院49年台上字第2385號民事判例意旨，原告
及其前手所有權移轉行為不得對抗被告張昱沂，即物權移轉行為對被告張昱沂不生效力，原告主張應屬無稽，此從另案臺中高等行政法院103年度訴字第7號判決理由論述甚詳可資參照（見本院卷㈠第75、76頁）。
⒊原告雖以103年12月16日民事準備㈡暨更正追加聲明狀主張
已以存證信函踐行減租條例第15條第1項之程序，惟查：①原證1存證信函雖為張淑仁等7人委任他人所發，然該存證信函僅有說明「有意以9,534萬元為處分行為」等語，未將張淑仁等7人與原告雙方達成合意之契約條件，以書面通知。且被告張昱沂無從自該存證信函得知伊等雙方契約條件內容之優劣（如：系爭000、000土地各別之價金、可否分期付款、抵押權等負擔如何處理、對於既存之三七五租約兩造協議如何處理等），藉以決定是否行使優先承買權，參酌按最高法院52年度台上字第3504號判例要旨，自無從以該原證1之存證信函，率認本件已踐行減租條例第15條第1項之程序。
②原證3係原告委任他人所發，然原告僅係買受人而非出租人，核與減租條例第15條第1項規定之「出租人應將賣典條件以書面通知」要件不符，況該存證信函亦未將出租人張淑人等7人與原告間雙方達成合意之契約條件，以書面通知，故縱原告寄發存證信函，無從據以認定已踐行該條之程序。③原告雖提出原證5之切結書，然該觀諸該切結書之內容，核與減租條例第15條第1項「出租人應將賣典條件以書面通知承租人」之要件不符，自無從以該切結書，率認本件業以踐行優先承買權之書面通知程序。
㈣就另案行政訴訟判決事件理由論述敘明如下：
1.原告取得系爭000、000土地之所有權人登記違反減租條例第15條之規定，故系爭000、000土地其餘承租人即張文毅等人訴請塗銷所有權移轉登記之訴訟，業經臺中高等行政法院以另案行政訴訟判決承租人勝訴，即撤銷彰化地政事務所准予原告登記為系爭000、000土地所有權人之行政處分。
2.另案行政訴訟判決承租人勝訴之理由，係原告通知優先承買之存證信函並未區別系爭000、000土地承租人之不同，各就其得行使優先承受權部分之土地，載明其買賣條件之具體金額予以通知，則各承租人收受該存證信函後，顯無從據以行使其承受權利，自不能因其未依限回覆，原告取得系爭000、000土地所有權顯已違反減租條例第15條第1項規定，而撤銷彰化地政事務所准予原告登記為系爭000、000土地所有權人之行政處分。
⒊又原告及張淑仁等7人業經臺中高等行政法院依行政訴訟法
第42條規定裁定為參加人並參加另案行政訴訟事件，依行政訴訟法第47條規定，應受另案行政訴訟判決效力所拘束，不得再行主張已踐行優先承買權之通知程序云云。
⒋本件被告張昱沂並無違反減租條例第16條之情形，況依原告
所提出土地買賣契約，原告早已知悉系爭000、000土地上存有三七五租約，並以存證信函向被告張昱沂表示是否行使優先承買權，顯見原告亦認系爭租約有效，卻事後再主張系爭租約早已無效云云，顯屬權利濫用，要無可採。
㈤原告雖以原證6聲明書主張被告張昱沂知悉買賣條件，不行
使權利有違誠信原則云云，然被告張昱沂至今仍不知悉出租人張淑仁等7人與原告所訂立之買賣契約內容究竟為何，根本無從行使優先承買權。況縱被告張昱沂曾被詢及是否同為前述行政訴訟案件之原告，然依該訴訟及判決內容，亦無從得知原告等與張淑仁等7人之土地買賣契約內容究竟為何，是該聲明書不足以作為被告張昱沂知悉買賣條件之依據，被告張昱沂並無任何違反誠信原則之情。
㈥被告張昱沂為長男，被告張長凱為其胞弟，因系爭000、000
土地幅員廣大，被告張昱沂無法獨自耕作，故由被告張昱沂出名訂立系爭租約，並由被告二人共同耕作。本件經現場勘驗之結果，地上物均為低矮簡單之老舊或磚造建物，非高樓華廈，用途係供置放農具、便利耕作或以耕作為目的而設置，不足證明本件有不自任耕作之情形，揆諸最高法院95年度台上字第1666號裁判、最高法院89年度台上字第2760號裁判、最高法院69年台上字第2146號判例、最高法院52年台上字第1014號判例要旨，可認本件縱認被告張昱沂及張長凱有居住其中之情，亦係就近便利耕作，並無違反減租條例第16條規定情形。又原告主張張耀文所經營「金昊五金企業社」之地址設於該地，違反減租條例第16條規定云云，然查，張耀文並無實際於系爭000、000土地上從事營業，且該企業社自設立登記之102年8月7日起，至歇業之103年5月1日為止僅短短半年餘（見本院卷㈠第163頁），該企業社商號實未有任何實際經營之情，且本件經勘驗亦無任何經營五金商號或是設立招牌經營之情形，張耀文僅係為方便收受相關郵件，故業如前述填載該址（見本院卷㈠第159至160頁）。綜上所述，原告未踐行合法優先承買權通知程序，原告不得對抗被告張昱沂，且被告張昱沂並無任何違反減租條例第16條規定情形，系爭租約仍屬有效，原告以系爭000、000土地之所有權人及出租人身分主張拆屋還地云云，顯無理由。
㈦依原告所提出土地買賣契約，原告早已知悉系爭000、000土
地上有系爭租約存在，並以存證信函向被告張昱沂通知是否行使優先承買權（此部分非屬依法通知，已如前述，不生踐行優先承買權通知程序之效力），顯見原告亦承認系爭租約有效，事後再主張系爭租約早已無效云云，應屬權利濫用，要無可採（見本院卷㈠第269頁）。
㈧並為答辯聲明：1.原告之訴駁回。2.訴訟費用由原告負擔。
3.如受不利益之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行（見本院卷㈠第156頁）。
二、被告張長凱部分:不同意原告追加張長凱為被告，原告追加張長凱為被告與民事訴訟法第255條第1項規定不符。伊沒有跟原告訂立租賃契約，伊所興建系爭附圖所示編號A地上物是在69年、70年間蓋的，是伊母親同意伊蓋的。蓋房子時應該有經土地原地主所有權人同意興建。並為答辯聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
肆、本件不爭執及爭執事項各為何:
一、兩造不爭執事項:㈠被告張昱沂與原告間不爭執事項：
1.被告張昱沂於系爭附圖所示系爭一等地上物，面積合計為57
7.2平方公尺；另外如系爭附圖系爭二水泥空地，面積為531.75平方公尺。
2.系爭一等地上物及系爭二水泥空地之所有權人或其鋪設者均為被告張昱沂。
3.被告張昱沂與原告前前手張連福訂有系爭租約。
4.原告與張淑仁等7人於100年8月31日就彰化市○○段000之00、000之00、000之00等土地（整編後為彰化市○○段000、0
00、000土地）訂有土地買賣契約書，約定買賣價金共為9,600萬元整。
5.原告與張淑仁等7人於101年6月29日就上開土地買賣契約第三期款有所糾紛，而於本院做成調解筆錄。
6.被告張昱沂由其配偶李美貴於101年6月13日收受律品法律地政聯合事務所於同年6月12日以臺中民權路郵局所寄發2168號存證信函。另外被告張昱沂本人（或其配偶李美貴）於101年10月6日收受律品法律地政聯合事務所林伸全律師於同年10月5日以臺中民權路郵局所營收股3214號存證信函。
㈡被告張長凱與原告不爭執事項：
1.其於系爭附圖所示系爭三地上物之面積為138.58平方公尺。
2.系爭三地上物為被告張長凱所興建。
3.被告張長凱與原告或其前手之間並無訂立承租基地興建房屋之租賃契約存在。
二、兩造爭執事項:㈠原告與被告張昱沂之爭執事項：
1.被告張昱沂是否有違反減租條例第16條第1項所規定「不自任耕作」、「轉租」等情形？⒉原告與被告張昱沂間是否有系爭租約或其他三七五租約有效
存在？⒊原告所發前開優先承買權通知之存證信函效力為何？㈡原告與被告張長凱間爭執事項：
被告張長凱是否就系爭三地上物是否有合法使用權源？
伍、本院得心證之理由：
一、原告主張系爭000、000土地為原告所共有，原告林金柱、葉銘仁之應有部分比例各為3分之2、3分之1；且被告2人於系爭000土地上分別興建系爭一等地上物及鋪設系爭二水泥空地、系爭三地上物等情，為被告2人所不爭執，並有系爭000、000土地之土地登記第二類謄本（地號全部）影本、地籍圖、彰化市公所拍攝系爭附圖所示編號E建物照片1張、原告所拍攝照片8張在卷可證（見本院卷㈠第22頁反面右上方第一張、38至40、118至121頁）。復經本院於103年5月8日會同原告原訴訟代理人林伸全律師（已解除委任）及被告張昱沂暨彰化地政事務所承辦人員前往現場勘驗測量結果記載如下：「1.彰化縣彰化市○○段○○○○號土地上目前有種植荔枝及數棵龍眼、香蕉。2.彰化縣彰化市○○段○○○○號土地上有門牌號碼彰化市○○路○段○○巷○號之建物、彰化市○○路○段○○巷○號之建物及其他鐵皮搭蓋建物」等語，此有本院103年5月8日勘驗測量筆錄及略圖、彰化地政事務所103年6月13日彰地二字第0000000000號函所附收件日期：103年4月21日、文號：彰土測字第119600號土地複丈成果圖（見本院卷第60、127頁）附卷足參，堪信為真。
二、被告張昱沂有違反減租條例第16條第1項所規定「不自任耕作」情形：
㈠原告主張被告2人於系爭000土地上分別興建系爭一等地上物
及鋪設系爭二水泥空地、系爭三地上物，且均非以供置放農具、便利耕作或以耕作為目的，應屬不自任耕作之情形等語。被告張昱沂則抗辯稱：伊在系爭000土地上仍有種植果樹等作物，而系爭附圖所示編號G部分係作為菜園使用，其餘部分則均屬老舊磚造建物，用途係供置放農具、便利供耕作之用，此外，前開地上物所佔面積比例甚低，無原告所主張不自任耕作情形；又原告並未就此部分有利事實負舉證責任，自無從主張終止系爭租約；況且，原告購買系爭000、000土地時，明知系爭000土地上興建前開建物，仍願意購買，自應概括承受前手張連福之權利，不得要求被告張昱沂拆除等語資為抗辯。經查：
⒈按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1、2項分別定有明文。又所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租人以承租之土地建築房屋居住或其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條例第2項所定原訂租約無效之原因。所謂原訂租約無效，係指承租人違反不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言，最高法院分別以70年台上字第4637號、80年台再字第15號著有判例。
⒉查，參酌臺灣省彰化縣私有土地租約彰市第2562號記載，被
告張昱沂就系爭000土地承租範圍之面積為3482.68平方公尺。雖佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的，然被告張昱沂所興建系爭一等地上物占用系爭000土地之面積共計為577.2平方公尺，而鋪設系爭二水泥空地則占用系爭000土地之面積共計為531.75平方公尺；又被告張長凱所興建系爭三地上物占用系爭000土地之面積為138.58平方公尺，合計為1,247.53平方公尺，亦有系爭附圖（見本院卷㈠第127頁）附卷可稽；而審酌系爭附圖及原告所檢附照片8張（見本院卷㈠第118至121頁），顯示被告2人使用系爭000土地上之系爭一等地上物、系爭三地上物之外觀，分別有盆栽造景、隔牆、矮樹欉、鐵捲門，且編號A、E等建物均為水泥磚造建物，裝設大落地窗、窗簾及彩簾等，而編號G建物則為鐵皮架造平房，裝設防盜窗、大落地窗等，堪認均非從事耕作之用（均供置放農具、便利耕作或以耕作為目的），足認被告張昱沂有未自任耕作情形，應屬違反減租條例第16條第1項應自任耕作之規定。至於被告張昱沂辯稱其等所興建地上物及水泥空地範圍僅有1,247.53平方公尺，占系爭000、000土地總範圍（合計59,333.18平方公尺）比例甚小，且就其餘農地均係作農作使用，並無未自認耕作情形云云，然本院審酌被告2人所興建前開地上物及水泥空地之面積總計為1,247.53平方公尺，顯非單純供置放農具、便利耕作之用，且前開地上物及水泥空地所使用位置均位處系爭000土地上，占用系爭租約所約定系爭000土地使用面積比例高達35.8﹪，顯已超出一般人合理放置農具使用等用途之範圍，是被告張昱沂上開所辯，實不足採信。
⒊又被告張長凱於104年10月28日本院言詞辯論期日業已自認
：「…我沒有跟原告二人訂立租賃契約，我的房子是在民國69年、70年間所蓋的，是我母親同意我蓋的。蓋房子時應該有經系爭土地原地主所有權人同意興建（庭呈共有承租土地分割契約書影本乙份，送予原告閱覽）。」等語（見本院卷㈡第10頁反面），堪認被告張長凱興建系爭附圖所示系爭三地上物之目的非供耕作之用。另參酌被告張長凱所提出「共有承租土地分割契約書」（見本院卷㈡第15至18頁），其約定之人分別為訴外人張秋霖、張秋永、張秋龍、張四春、張鏗仁：蘇有山、藍三男、林金、張林牡丹、張鎮洲及被告張昱沂等人，並無系爭000、000土地之原所有權人張連福參與約定，且該「共有承租土地分割契約書」（見本院卷㈡第15至18頁）約定時間為42年10月5日，除早於系爭租約簽訂時間（42年10月9日），更顯非被告張長凱所自認興建時間（69年或70年間），堪認張連福並未同意被告2人於系爭000土地上興建系爭附圖編號二所示A、C、D、E、F、G等地上物，從而，原告購買系爭000、000等土地時，自無被告張昱沂所辯稱原告應概括承受前手張連福之權利義務，不得要求拆屋還地云云。
⒋另被告張昱沂辯稱因系爭000、000土地面積幅員廣大，被告
張昱沂無法獨自耕作，故由被告張昱沂出名訂立系爭租約，並由被告2人共同耕作云云，然被告張長凱係於00年00月00日出生，而系爭租約則於42年10月9日所簽訂，顯無被告張昱沂所辯稱係系爭租約約定由其擔任登記名義人之情形，況且，如前所述，因被告2人所興建前開地上物及水泥空地等之目的，均非供放置農具等用途，被告張昱沂確有將系爭000土地中之部分面積變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，顯有未自任耕作之情事，應堪認定。是關於本件系爭租約是否由被告張昱沂出名訂立，或是否由被告張昱沂轉租予被告張長凱興建房屋，抑或有張耀文將其所經營「金昊五金企業社」設址系爭000土地上等情形，均無礙於本院對於被告張昱沂已有違反減租條例第16條第1項規定情形之認定，故不再一一就被告張昱沂是否有其他「轉租」情形加以認定說明，且就原告所聲請函調「金昊五金企業社」之申請商號登記及其後變更登記文件料暨103年3月12日彰稅地字第0000000000號函補徵地價稅處分所憑文書資料（包括實勘紀錄）等（見本院卷㈠第99至100頁），亦無調查必要，附此敘明。
三、原告又主張被告張昱沂有不自任耕作情形，依減租條例第16條第1項、第2項規定，系爭租約全部歸於無效等語。經查：
1.所謂原定租約無效，係以租約所訂之土地全部為準；如同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租約全部為無效，其未轉租他人或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據，出租人得就該未轉租或自任耕作部分之土地并請求收回（見最高法院73年度台上字第112號判決）；亦即承租人不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約亦屬無效；所謂無效，係當然無效，並不待出租人主張。故耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人嗣後繼續收租默示同意承租人使用未自任耕作土地，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力（見最高法院92年度台上字第2494號判決）。
2.承上所述，本院業已認定被告張昱沂已有違反減租條例第16條第1項規定情形，是原告主張被告張昱沂有不自任耕作之情，應屬可信。又查，系爭租約係於42年10月9日所簽訂，且於48年6月1日至54年12月31日、54年6月1日至60年5月31日、60年6月1日至66年5月31日分別續訂租約（見本院卷㈠第8、41頁），然自此之後，即未見有任何續訂租約文字等記載，有系爭租約之臺灣省彰化縣私有土地租約彰市字第2562號租約復卷可稽（見本院卷㈠第8頁）。且觀諸原告所檢附原證一存證信函（見本院卷㈠第128至130頁）記載：「…說明：…二、茲據當事人來所委稱：『本人所有坐落彰化縣○○段000-00、000-00地號土地，早年由先父張連福與台端等人訂有耕地三七五租約，台端等人從占用土地起至今，數十年來均未給付本人等任何租金，經本人再三催討，均未獲回應，實屬不該，甚至於92年3月間本人寄發存證信函催告時，台端等亦相應不理，實令人感嘆萬千，世間豈有占用他人土地而不付租金之理？…。」等語，足認系爭租約無效後，除兩造未另行成立新的租賃關係之合意外，原告或原告前手（或前前手）張淑仁等7人（或張連福）亦無嗣後繼續收租默示同意承租人即被告張昱沂使用未自任耕作土地，或於系爭租約屆滿後換訂租約情形發生。且因被告張昱沂違反減租條例第16條第1項之禁止規定在先，自從無主張原告違反誠信原則之情形，附此敘明。
⒊查被告張昱沂係於42年10月9日與張連福就系爭000、000土
地等2筆土地，簽訂單一耕地租約（即系爭租約），此有臺灣省彰化縣私有土地租約彰市字第2562號租約復卷可稽（見本院卷㈠第8頁）。且觀諸被告張長凱所提出「共有承租土地分割契約書」（見本院卷㈡第15至18頁），被告張昱沂與張秋霖等人約定之際，其等共有土地承租範圍係將彰化市○○段000-00、000-00、000-00等地號土地連結在一起互為約定，並無將各筆土地分別區分約定之情形，堪認被告張昱沂與張連福簽訂系爭租約之際，亦是將系爭000、000土地約定為合併出租。而其中系爭000土地部分，被告張昱沂並部分土地未自任耕作，復將部分土地轉交予被告張長凱使用，該系爭000土地之耕地租約即行無效，已如前述，則揆諸前揭說明，致使系爭租約全部無效，應無須另審酌系爭000土地之使用情形。
四、被告張昱沂就系爭000、000土地並無減租條例第15條第1項之優先承買權存在：
㈠按耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，耕地三七五減租條例第15條第1項前段定有明文。
㈡依前所述，被告張昱沂因未於系爭000、000土地上自任農業耕作，致違反減租條例第16條之規定，使得系爭租約無效。
基此，被告張昱沂既已喪失系爭土地承租人之身分，自無承租人之優先購買權存在。從而，本院自無庸再論述原證一至原證三存證信函（見本院卷㈠第128至134頁）之通知效力各為何，在此敘明。
五、被告2人於系爭000土地上分別興建系爭一等地上物及鋪設系爭二水泥空地、系爭三地上物之行為，並無正當權源存在：㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767第1項前段、第821條分別定有明文。查系爭租約既已歸於無效，被告張昱沂、張長凱等2人對系爭000、000土地已無合法占有權源，原告自得依上開民法之規定，請求被告張昱沂將系爭附圖所示系爭一等地上物拆除，及將系爭二水泥空地剷除，並將其所占用系爭000地號土地（面積432
7.1平方公尺）及系爭000地號土地（面積3482.68平方公尺）返還予原告；及請求被告張長凱將系爭附圖所示系爭三地上物拆除，並將前開地上物占用系爭000土地部分（面積
138.58平方公尺）返還予原告。㈡被告2人雖辯稱原告購買系爭000、000土地時，即已知悉有
前開地上物及水泥空地存在，卻仍願意購買，且於取得後濫行興訟，有違誠信原則，屬權利濫用云云，惟按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文。一般三七五租約均歷時甚長，且法律對承租人又有相當保護，地主不得任意收回土地，依此耕地須長期數十年提供承租人使用，耕地所有權人信賴承租人有為耕作之正當使用，而未時時至土地現場察看，乃致多年不知承租人有不自任耕作之情事，並未違背常理。本件被告2人所舉之證據不足證明前開地上物及水泥空地事先業經原地主同意而興建、鋪設，且縱經原地主事後同意，系爭租約仍因違反減租條例之禁止規定而無效，已如前述，遑論出租人僅係單純沈默或消極未行使權利，況按權利失效原則必以不違背法律之強制或禁止規定之前提下始有其適用（最高法院85年度台上字第2473號民事裁判意旨可資參照）。被告2人上開所辯，不啻架空耕地三七五減租條例第16條之立法目的與規範意旨，使之形同具文，放任被告2人不自任耕作之情形無限期繼續存在。本件既係被告張昱沂違反減租條例第16條第1項之禁止規定在先，肇致系爭租約無效之原因顯源於被告張昱沂自身之違法行為，系爭租約因而歸於無效，故原告依上開民法規定行使所有物返還請求權，本係權利之正當行使，亦符合減租條例之立法意旨，請求自屬正當，殊無權利之行使係以損害他人為主要目的而為權利濫用之情。
六、從而，原告求為判決如主文第1項、第2項所示，為有理由，均應予准許。
七、原告陳明就第一、二項之聲明願供擔保，聲請宣告假執行，經核，關於主文第一項原告勝訴部分，合於法律規定，爰依民事訴訟法第390條第2項規定，酌定相當之擔保金額准許之；而關於主文第二項原告勝訴部分，係命被告給付之金額未逾50萬元之判決，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，原告聲請供擔保宣告假執行，即無必要。本院併依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告張昱沂、張長凱如分別預供擔保後，得免為假執行。
陸、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與判決結果無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
柒、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、民事訴訟法第390條第2項、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 12 月 2 日
民事第四庭 法 官 郭玄義以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 2 日
書記官 陳文新