臺灣彰化地方法院民事判決 103年度訴字第3號原 告 公業賴明法定代理人 賴禹門法定代理人 賴嘉勇訴訟代理人 楊玉珍律師訴訟代理人 石秋玲律師複代理人 杜逸新律師被 告 賴錩錦訴訟代理人 林世祿律師複代理人 江欣鞠被 告 賴泯豪
賴清鑂賴鴻展賴顯聰賴清津賴祥麟上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國104年5月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告賴錩錦應給付原告新臺幣八萬五千八百二十九元，被告賴鴻展應給付原告四千一百五十四元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔二十分之十九、被告賴錩錦負擔二十分之一。
本判決原告勝訴部分，於原告依次以新臺幣二萬八千六百零九元、新臺幣一千三百八十四元為被告賴錩錦、賴鴻展供擔保後，各得假執行。但被告賴錩錦以新臺幣八萬五千八百二十九元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序事項
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者；不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、7款分別定有明文。查本件原告起訴時，其訴之聲明原載「一、被告賴泯豪、賴清鑂、賴鴻展、賴顯聰、賴清津、賴錩錦、賴祥麟應將座落彰化縣○村鄉○○段○○○○號土地（地目：建，面積156.98平方公尺）上之地上物拆除、清除，並將土地返還予原告。二、被告賴錩錦應給付原告新台幣（下同）144,165元整暨自起訴狀繕本送達翌日起至給付之日止，按年息5%計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月給付原告2,403元。三、被告賴鴻展應給付原告3,183元整暨自起訴狀繕本送達翌日起至給付之日止，按年息5%計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月給付原告53元。四、原告願供擔保，請准宣告假執行。五、訴訟費用由被告負擔。（見本院卷第3頁）」，其間亦有為變更之行為，最後於103年10月6日以民事陳報暨言詞辯論意旨狀變更訴之聲明為：「一、被告賴錩錦應將如附圖所示A、B之地上物拆除清除並將土地返還予原告。被告賴錩錦應給付原告新台幣94,505元整，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開土地之日止，按月給付原告1,575元。二、被告賴泯豪、賴清鑂、賴鴻展、賴顯聰、賴清津、賴錩錦、賴祥麟應將如附圖所示C之地上物拆除清除並將土地返還予原告。被告賴錩錦、賴鴻展各應給付原告5,276元整並自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開土地之日止按月給付原告88元。三、被告賴錩錦應將如附圖所示D、E之地上物（門牌號碼彰化縣○村鄉○○村○○路○段○○號建物）騰空遷讓返還原告。被告賴錩錦應自102年12月23日起至返還上開土地之日止按月給付原告5,418元。四、原告願供擔保，請准宣告假執行。五、訴訟費用由被告負擔。（見本院卷第184至192頁）」，核上開原告所為訴之追加及變更，顯係基於同一基礎事實而主張，該訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於在同一程序得加以解決，避免重複審理，且不甚礙被告之防禦及訴訟終結，揆諸前開規定及說明，是其追加原告及變更聲明部分應予准許，合先敘明。
二、另本件被告賴泯豪、賴清鑂、賴鴻展、賴顯聰、賴清津、賴祥麟經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。
乙、實體事項
壹、原告起訴主張：
一、原告所有坐落彰化縣○村鄉○○段000、000地號土地上，有被告賴錩錦無正當權源佔用上開土地如附圖所示A（面積41.42平方公尺）、如附圖所示B（面積34.81平方公尺）作為鐵皮工廠使用；被告賴泯豪、賴清鑂、賴鴻展、賴顯聰、賴清津、賴錩錦、賴祥麟7人（下稱被告賴泯豪等7人）共同出資搭建如附圖所示C（面積35.51平方公尺）作為公媽廳使用，對原告所有權造成不法侵害，此有土地登記第二類謄本、地籍圖謄本及現場照片3張附卷可稽（見本院卷第8至10頁、第34至35頁）。故原告爰依民法第767條第1項前段所有物返還請求權、第767條第1項中段除去妨害請求權、第184條第1項前段及第213條第1項規定，分別請求被告賴錩錦拆除鐵皮工廠（如附圖所示A、B）以回復土地原狀，並返還上開土地予原告；賴錩錦七人拆除公媽廳（如附圖所示C）以回復土地原狀，並返還上開土地予原告。
二、系爭000地號土地為原告所有，而彰化縣○村鄉○○村○○路○段○○號房屋（下稱系爭00號房屋）如附圖所示D、E，係訴外人賴振洽所興建，生前分歸長子賴清棠所有，嗣經被告賴泯豪繼承並讓與原告，此有被告賴泯豪出具之證明書、訴外人賴曾秀5人出具之證明書、賴曾秀及賴清津及賴顯聰及賴清鑂等4人出具之證明書（見本院卷第39頁、第106頁、129至132頁）可證，故系爭00號房屋為原告所有，僅因該建物未為保存登記而無法辦理所有權移轉登記，進而認原告取得該建物之事實上處分權。由於訴外人賴振洽為系爭00號房屋之原始起造人而享有所有權，惟其業已死亡而無法辦理建物第一次所有權登記，進而致被告賴泯豪無法將上開房屋所有權移轉登記予原告，從而原告依民法第242條及第767條第1項前段及中段規定代位行使訴外人賴振洽之所有人物上請求權，請求被告賴錩錦遷讓返還上開房屋。又原告與被告賴泯豪簽署同意書而給付50萬元並取得00號房屋，性質屬「買賣」，自被告賴泯豪處受讓系爭00號房屋之事實上處分權，而事實上處分權係類似所有權權能之集合，故原告亦主張類推適用民法第767條第1項前段及中段所有人物上請求權規定，請求被告賴錩錦遷讓返還上開房屋。再者，原告對系爭00號房屋有事實上管領力，為占有人，而被告賴錩錦侵奪並妨害原告對00號房屋之占有，故原告亦主張依民法第962條占有人物上請求權規定，請求被告賴錩錦遷讓返還上開房屋。
三、請求不當得利損害賠償部分：㈠被告賴錩錦部分：
⒈就佔用如附圖所示A：系爭000地號土地之地目為建地，102
年1月之申報地價每平方公尺2,815.2元，如附圖所示A部分，被告賴錩錦佔用面積41.42平方公尺，起訴前5年相當於租金之不當得利為58,303元、每月相當於租金之不當得利為972元。
⒉就佔用如附圖所示B、C：系爭000地號土地之地目為建地，
102年1月之申報地價每平方公尺2,080元，如附圖所示Ｂ部分，被告賴錩錦佔用面積為34.81平方公尺，起訴前5年相當於租金之不當得利為36,202元、每月相當於租金之不當得利為603元。另如附圖所示Ｃ部分，被告賴錩錦7人佔用面積為
35.51平方公尺，起訴前5年相當於租金之不當得利為5,276元、每月相當於租金之不當得利為88元。
⒊就佔用如附圖所示D、E：座落於原告所有之000地號土地，
地目為建地，位於大村都市計畫範圍內，屬城市地方，為商業用地，被告賴錩錦佔用面積為53.35平方公尺，102年1月之申報地價為每平方公尺2,815.2元。系爭00號房屋雖未經地政機關辦理房價估定，然參酌原告給付被告賴泯豪50萬元作為拆遷補償金，從而以50萬元作為房屋總價額，故系爭00號房屋之房地申報總價為650,191元。參以系爭00號房屋位於茄苳路1段上，鄰近000地號土地，同屬交通便利、生活機能良好、工商繁榮之地區，可得利用之經濟價值甚高，有土地使用分區證明、000地號土地登記謄本、Google地圖查詢結果、系爭000地號土地周邊生活機能圖可參（見本院卷第11至14頁），故以房地申報總價之年息10﹪作為計算標準，是被告賴錩錦應自102年12月23日起按月給付原告相當於租金之不當得利5,418元。
㈡被告賴鴻展部分：
系爭000地號土地之地目為建地，102年1月之申報地價每平方公尺2,080元，被告賴鴻展7人佔用面積為35.51平方公尺，起訴前5年相當於租金之不當得利為5,276元、每月相當於租金之不當得利為88元。綜上，被告賴鴻展應給付原告5,276元，並就佔用附圖所示Ｃ，按月給付原告88元。
四、對被告抗辯之陳述：㈠原告因欲出售名下土地而委託第三人賴恆雄、賴煥松協調處
理土地上住戶搬遷及房屋拆除事宜，被告賴錩錦當時與原告之受任人賴煥松、賴恆雄簽署同意書，該同意書第4、5條並約定以50萬元作為其同意拆除其受訴外人賴振洽所分配房屋（即附圖所示A、B）之補償，惟因被告賴錩錦嗣後違約而向原告受任人賴恆雄明示拒絕拆除，故原告以存證信函通知被告賴錩錦已無權請求給付拆遷補償金50萬元，有台中法院郵局第3595號存證信函暨回執（見本院卷第107至109頁）可證。故被告賴錩錦無權請求拆遷補償費與兩造另案102年重訴字第90號「請求確認優先承買權存在等事件」勝敗訴無關，且縱被告賴錩錦曾對土地有優先承買權，亦無法作為其有權占有之依據，故被告賴錩錦上開辯稱，顯屬無據。又同意書有關補償金之約定，僅為和平且迅速處理土地上住戶搬遷及房屋拆除事宜，並未論及被告賴錩錦佔用原告土地有無正當權源，且原告從未表示不追究被告賴錩錦無權佔用原告土地之相關責任，是被告賴錩錦抗辯原告已拋棄不當得利云云，顯屬無據。
㈡被告抗辯略以：「有優先承買權在，原告即為有權占有，此
見85年台上字第389號判例即明」云云，惟觀諸上開判例要旨及全文內容，均與優先承買權無涉，被告據此主張有權占有云云，毫無理由。又原告依代位行使所有人物上請求權、類推適用行使所有人物上請求權及占有人物上返還請求權之法律關係，均得請求被告賴錩錦遷讓並返還上開房屋予原告，故被告賴錩錦抗辯賴泯豪僅繼承人云云，並無理由。
㈢稅籍有無變更僅涉及公法上納稅義務，並不影響原告私法上
權利之正當行使，故被告執稅籍資料作為抗辯，亦無理由。訴外人賴清棠之繼承人或因對法律並不嫻熟而未將系爭00號房屋納入訴外人賴清棠遺產申報範圍，然渠等確實將系爭00號房屋分歸被告賴泯豪占有使用，有訴外人賴曾秀5人出具之證明書可證。訴外人賴清棠之繼承人有無繳納系爭00號房屋之遺產稅，並無礙於原告請求被告賴錩錦自系爭00號房屋遷出並繳納相當於租金之不當得利，理由乃因遺產及贈與稅法第8條第1項前段僅規定不得分割遺產，非謂不得移轉事實上處分權及占有。系爭00號房屋係未保存登記建物，無一般不動產有登記之信賴外觀，僅能從占有人判斷所有權人。本件原告係善意第三人，無從知悉訴外人賴清棠之繼承人遺產申報情形，且系爭00號房屋於訴外人賴清棠死後即由被告賴泯豪占有及享有事實上處分權、拆遷補償金數額亦由被告賴泯豪與原告洽商、拆遷同意書亦係被告賴泯豪簽署，故縱使系爭00號房屋有遺產稅繳納問題，然原告善意信賴上述外觀，依類推適用民法第948條第1項及第801條動產善意受讓規定之結果，應認原告仍取得系爭00號房屋之事實上處分權與占有利益，故原告仍得請求被告賴錩錦自系爭00號房屋遷出並給付相當於租金之不當得利。
㈣被告抗辯略以：「A、B部分有同意書，C、D部分應比照辦理
」云云，惟被告賴錩錦因違約已不得請求附圖所示A、B之補償。而附圖所示C，由於被告賴錩錦先前曾有先同意拆遷嗣後卻反悔之先例，從而被告賴錩錦應先同意拆遷始得向原告請求補償金；而附圖所示D，被告賴錩錦並無任何權利，根本無權請求任何補償金。
㈤被告抗辯訴外人賴振洽遺產頂多分管、被告賴泯豪同意書僅
表示同意拆除，非讓與使用權或所有權云云，惟系爭00號房屋之補償金係由被告賴泯豪出面洽商，而被告賴清鑂、賴清津、賴錩錦3人則僅各就其分得房屋與原告商談補償金（其中被告賴清鑂、賴清津並已領訖），自始未提及系爭00號房屋。準此，足證訴外人賴振洽生前確實將系爭00號房屋分歸訴外人賴清棠個人所有，並無所謂分管情事，否則被告賴清鑂等三人與訴外人賴煥松洽談房屋拆遷補償金時，為何絲毫未提及系爭00號房屋？故被告賴錩錦抗辯僅分管云云，不足採信。又被告賴泯豪係將系爭00號房屋使用權及所有權讓與原告，觀之被告賴泯豪證明書載明：「該屋（含屋內遺留之物品）即歸公業賴明所有，公業賴明有權自由管理、使用、收益及處分該屋」等語可證，故被告賴錩錦抗辯僅同意拆除云云，並非事實。
㈥被告抗辯年息10%過高云云，惟被告賴錩錦等所佔用如附圖
所示A、B、C、D、E，位居交通便利、生活機能良好、工商繁榮之地區，故原告以年息10%計算相當於租金之不當得利，並未過高。
㈦被告抗辯地上物若為公同共有，不當得利怎能只找一人請求
云云，惟原告對被告賴錩錦之請求所涉地上物，僅公媽廳（佔用位置如附圖所示C）為被告賴錩錦七人公同共有，且原告僅請求被告賴錩錦給付7分之1相當於租金之不當得利；其餘如鐵皮工廠（佔用位置如附圖所示A、B）及系爭00號房屋（如附圖所示C、D）均係被告賴錩錦個人佔用，故被告賴錩錦應負全額相當於租金之不當得利。
㈧被告抗辯略以：「00號房屋之相當租金之計算不能以補償費
計算，要向稅捐機關查詢其價值才合理」云云，惟按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，為土地法第97條第1項所明定。而該條所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。據原告所知目前地政機關尚未辦理系爭00號房屋之房價估定，而原告當初係給付被告賴泯豪50萬元而取得系爭00號房屋之所有權及處分權等權利，故原告以50萬元計算房屋價值，自屬有據。稅捐單位認系爭房屋標準現值僅3,500元，距離市場價值顯然過低，故不可採。
㈨被告抗辯略以：「賴振洽建屋及占有系爭土地係有權占有，
原管理人賴坤為賴振洽之父，故必經同意亦必會同意」云云，惟被告抗辯賴坤同意訴外人賴振洽建屋云云，僅屬推測之詞，不足採信。退步言，縱使訴外人賴坤同意訴外人賴振洽建屋，然按公業賴明規約書第6條第㈠項規定：「本公業之財產，管理人應以負責之精神妥善管理並規劃。」、同條第㈣項規定：「本公業土地之處分或設定負擔，應以全體派下員過半數以上之同意，授權管理人為之。」，可知訴外人賴坤雖為管理人，亦無權片面同意訴外人賴振洽占地建屋，故被告執此抗辯有權占有，並無理由。
五、並聲明：㈠被告賴錩錦應將如附圖所示A、B之地上物拆除，並將土地交
還原告。被告賴錩錦應給付原告新臺幣94,505元，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新臺幣1,575元。
㈡被告賴泯豪、賴清鑂、賴鴻展、賴顯聰、賴清津、賴錩錦、
賴祥麟應將如附圖所示C之地上物拆除，並將土地返還原告。被告賴錩錦、賴鴻展各應給付原告5,276元整，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開土地之日止，按月給付原告88元。
㈢被告賴錩錦應將如附圖所示D、E之地上物騰空遷讓返還原告
。被告賴錩錦應自民國102年12月23日起至返還上開土地之日止，按月給付原告5,418元。
㈣願供擔保，請准宣告假執行。
㈤訴訟費用由原告負擔。
貳、被告之答辯：
一、被告賴錩錦部分：㈠被告雖曾與原告對於系爭000、000地號土地之地上物簽署有
關拆除房屋及補償金事項之同意書，但於另案民事事件（102年重訴字第90號），被告主張對系爭000、000、000地號等土地有優先承買權已獲勝訴判決確定在案及103年度重訴字第6號確認優先承買權存在事件和解成立後，原告即悔約要求被告放棄優先承買權，才願補償。被告既有優先承買權存在，此見85年台上字第389號判例即明，被告則主張以買賣為有權占有權源，無不當得利。退言之，從上開同意書可知原告欲補償被告，即知其已有拋棄不當得利之意思。原告提出之複丈圖中編號A、B部份有同意書之約定，故主張同時履行補償即願拆除，而編號C、D即系爭00號房屋亦應比照補償。
㈡另原告提出與被告賴泯豪對於系爭000、000地號土地之地上
物所簽立之同意書內容可知，被告賴泯豪非轉讓所有權予原告，乃在同意拆除之事實上處分，而所有權內容非只有處分權，尚包括占有、使用、收益，故原告未取得所有權。且否認賴泯豪簽之同意書為買賣。又同意書亦自認為訴外人賴振洽所建，被告賴泯豪不過是一個繼承人而已，更非被告7人可擅動，因此原告如何取得所有權？尤其稅籍亦是訴外人賴振洽名義，即代表當初「分配」只是「分管」，並非分割，否則稅籍應變更為繼承人個人名義。 復依遺產稅法第8條規定及財政部中區國稅局員林稽徵所103年7月14日函附有關被繼承人賴清棠遺產稅免稅證明書中，繼承人申報遺產總額僅存款，並無系爭00號房屋，故可知系爭00號房屋於賴清棠之繼承人間並未達成分割遺產之協議。訴外人賴振洽遺產房屋並未分割，頂多是分管，各繼承人未取得所有權，更何況是原告。且訴外人賴振泯之同意書乃明白表示同意拆除，並非讓與使用權或所有權，即非買賣契約。尤其違反遺產稅法第8條，原告亦無法取得所有權，甚且「占有」不得交付。而且原告提之用以證明被告賴泯豪分歸系爭00號房屋之證明書，繼承人中僅有其中3人，其協議亦是無效。
㈢再者，系爭00號房屋乃由被告祖父即賴振洽建築及占有系爭
土地，公業原管理人賴坤必會同意其子賴振洽為建造，因此被告等現在占有建屋部份為有權占有。另被告賴泯豪於刑事案件中證稱其搬離前，被告賴錩錦即主張為祖父賴振洽所有，並經被告賴泯豪其同意才搬入云云，故被告非無權占有。㈣退步言之，縱有不當得利，系爭土地000地號、000地號上之
地上物即系爭00號房屋之申報地價並非固定不調整，原告以102年1月之申報地價計算前5年即98年以後之不當得利即有謬誤，且以年息10%計算亦太高。更何況地上物若為公同共有，不當得利怎能只找被告1人請求呢？其相當租金之計算亦不能以補償款計算之，因協議補償款考慮之因素甚多，如時間、訴訟花費等，計算不當得利基準應向稅捐機關查詢其價值才合理。
㈤另補充答辯：
⒈按被告買公業土地與地上物拆除之補償乃兩回事，因為公業
對於有地上物之派下均有補償，故怎能因被告買了土地即不能獲補償地上物呢？由訴外人賴煥松103年2月21日警訊筆錄記載可知公業補償地上物乃共識，並非選擇性補償，故被告依同意書要求補償有何不可？⒉另原告所提之台中法院郵局第3595號存證信函中之第6項即
明白表示訴外人賴恆雄二人乃其委任之人即代表原告簽立同意書，而同意書第2條亦表明為「受任者」，故怎能悔約呢？尤其被告從未拒絕拆除，反而因被告主張優先承買權，阻撓了原告管理人及仲介即訴外人賴恆雄等的一切計劃，故才受其等刁難要拋棄優先承買權，才願補償，尤其上述存證信函並無解除契約之意思表示，即只在第6項表示被告反悔云云。
⒊被告賴泯豪偵查中証稱，是要將家電給鄰居，並非給被告賴
錩錦，且說「他應該是用到拆除之前」，故非詞不達意或誤解，於鈞院供述應是受到壓力。
⒋訴外人賴煥松、賴恆雄於言詞辯論中證述其乃承包，故其每
坪可賣45,000元以上，因此才會要求被告拋棄優先承買權，且少補償一個人即可多賺，故訴外人賴煥松、賴恆雄之供詞不能率採，且優先承買權與補償乃兩回事，被告怎會「不敢領」呢？㈥並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。
二、被告賴泯豪到庭陳述稱同意原告之請求。
三、被告賴清鑂、賴鴻展、賴顯聰、賴清津、賴祥麟未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
叁、兩造不爭執事項：
一、坐落彰化縣○村鄉○○段000、000地號土地係原告所有。
二、如附圖所示A、B（鐵皮工廠）最初係訴外人賴振洽所興建，訴外人賴振洽生前分歸被告賴錩錦所有，目前由被告賴錩錦占有使用。
三、如附圖所示C（磚造公廳）最初係訴外人賴振洽所興建，由被告賴泯豪、賴清鑂、賴鴻展、賴顯聰、賴清津、賴錩錦、賴祥麟7人所有。
四、如附圖所示D、E（磚造鐵皮平房即系爭00號房屋）最初係訴外人賴振洽所興建，訴外人賴振洽生前分歸長子賴清棠所有並由賴清棠與其家人居住，嗣被告賴泯豪及母親賴曾秀於103年12月21日搬離，被告賴錩錦於103年12月23日搬入該屋迄今。
肆、兩造爭執事項：
一、被告賴錩錦等7人是否無權占有系爭地號000號及000號土地？
二、被告賴泯豪是否已將員林地政事務所土地複丈成果圖D、E部分之未保存登記建物之事實上處分權移轉予原告？原告是否有權請求被告賴錩錦將D、E部分遷空返還原告？
伍、得心證之理由：
一、原告起訴主張其係彰化縣○村鄉○○段000、000地號土地之所有權人，在如附圖（即彰化縣員林地政事務所收件日期103年2月10日、文號員土測字第202號土地複丈成果圖）所示面積上存有如附圖之建物等事實，業據提出土地登記第二類謄本、地籍圖（本院卷第8至9頁、第34至35頁）為證，且經本院會同原告之訴訟代理人及被告賴錩錦暨彰化縣員林地政事務所測量員到場勘測屬實，現該地部分為被告賴錩錦無權占用、部分為被告賴泯豪、賴清鑂、賴鴻展、賴顯聰、賴清津、賴錩錦、賴祥麟7人共同無權占用，爰依據物上請求權、侵權行為及不當得利之法律關係，請求如前揭訴之聲明所示。被告賴錩錦則辯稱：其占有系爭土地並非無權占有，伊有優先承買權經鈞院判決認定，且亦已行使優先承買權而與原告簽訂不動產買賣契約等語。則依據上揭兩造陳述，本件主要爭點在於：被告等人是否無權占有系爭土地？茲依序審酌如下。
二、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉，此觀民法第765條規定甚明。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度臺上字第1120號判決參照）。本件原告以無權占有為原因請求返還系爭土地，而被告則抗辯其並非無權占有，揆諸上開說明，自應由被告對其占用係有正當權源負舉證之責，否則即應為不利渠等之認定。
三、彰化縣○村鄉○○段000、000地號土地係原告公業賴明所有，則興建建物時自應獲該土地所有人即公業賴明派下員之同意，訴外人賴振洽未獲該土地所有權人同意擅自在該地興建前述建物（即附圖所示A、B作為鐵皮工廠使用、如附圖所示C作為公媽廳、如附圖所示D、E磚造鐵皮平房），自屬無權占用，縱訴外人賴振洽82年5月17日死亡後，分別由其繼承人即本件被告等繼承而占有前述建物，惟本件被告等並未提出證據證明其等自賴振恰死亡後即有占有之權源，雖被告賴錩錦以其基於優先承買權而對系爭土地之占有，應屬有權占有等語為辯，惟所稱優先承買權之權利行使並不以占有系爭土地為必要，故尚難作為有權占有之占有本權，被告等占有系爭土地均屬無權占有，則原告稱被告賴泯豪、賴清鑂、賴鴻展、賴顯聰、賴清津、賴錩錦、賴祥麟7人無正當權源占用上開土地，應可採信。
四、嗣本件原告與被告賴錩錦間另案就原告所有土地之確認優先承買權訴訟，業經本院以102年度重訴字第90號判決本件被告賴錩錦對包含系爭兩筆土地之原告所有9筆土地有優先承買權，兩造並於103年9月3日簽立不動產買賣契約書，由被告賴錩錦承買包含系爭兩筆土地之總計9筆土地，此並有前揭判決書（本院卷第90～96頁）及不動產買賣契約書（本院卷第236～239頁）在卷可證。按消滅時效完成，僅債務人取得拒絕履行之抗辯權，得執以拒絕給付而已，其原有之法律關係並不因而消滅。在土地買賣之情形，倘出賣人已交付土地與買受人，雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成，惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付，即具有正當權源，原出賣人自不得認係無權占有而請求返還（參照最高法院85年台上字第389號民事判例要旨）；又基於債之關係占有他人之物，包括買賣在內（王澤鑑，民法物權，第151頁，2009年7月出版）。上開判例及學說之意旨雖係針對債之關係成立後始取得之占有而言，惟解釋上，應認為包括原先無占有本權而嗣後取得占有權源之情況，例如：無權占有他人土地，嗣後承租或借用等情，買賣亦應無例外。既然被告賴錩錦嗣後業已向原告購得系爭2筆土地，應認為自簽立上開不動產買賣契約後，即於嗣後取得系爭兩筆土地之占有本權，並自103年9月3日起有權占有系爭2筆土地。
五、基於上開說明，本院就本件原告之各項聲明依序予以審酌：㈠有關附圖所示A、B之磚造鐵皮建物及編號C之磚造平房請求拆除還地及不當得利部分：
⒈承上述，被告賴錩錦自103年9月3日起已非無權占有系爭2筆
土地，則原告依據民法第767條第1項前段物上請求權、同法第184條第1項前段侵權行為及同法第213條第1項回復原狀等法律關係，請求被告賴錩錦拆除附圖所示A、B磚造鐵皮建物拆除，即無理由。又附圖所示C部分磚造平房之權利狀態應屬被告等人共有之物，前述具有占有權源之被告賴錩錦既為共有人之一，則在C部分磚造平房未分割前，被告賴錩錦之共有權利係抽象存在於共有物全部而無法析離，雖C部分磚造平房坐落於原告所有之系爭000地號土地上，仍應認為被告等人自被告賴錩錦購得系爭該筆土地後，此部分亦已非無權占有系爭000地號土地，故原告依據民法第767條第1項前段物上請求權、同法第184條第1項前段侵權行為及同法第213條第1項回復原狀等規定，請求被告等人拆除附圖所示編號C部分地上物，亦無理由。
⒉按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。」，民法第179條前段定有明文。無權占有他人房屋或土地，可能獲得相當於法定租金之利益，為社會通常之觀念。茲因被告等人無權占用系爭土地至103年9月2日止，無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致原告受損害，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告返還相當於租金之數額。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，租用基地建築房屋亦準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。租金之數額，尚須斟酌地理之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用之經濟價值及所受利益等項，並與鄰近租金相比較以為決定之。經查：
⑴被告等7人無權占有系爭土地，於系爭建物拆除並返還系爭
土地前，致原告受有相當於租金之利益，並使原告無法利用受有損害，至為顯然。依上規定及說明，原告分別請求被告賴錩錦、賴鴻展應給付起訴前5年依申報地價計算將當於租金之利益，應屬有據，至原告請求被告賴錩錦及賴鴻展按月給付拆還前之租金利益部分，則因被告賴錩錦嗣後購得系爭土地後已非無權占有，因此，此部分應計算至被告賴錩錦購買系爭土地之日前1日即103年9月2日為止，為有理由，逾此部分，即無依據。
⑵爰斟酌系爭土地位於○村鄉○○段，交通尚稱便利，惟依據
原告所提資料（本院卷第13、14頁），尚難證明系爭土地週遭之工商業繁榮並參酌被告利用系爭土地之經濟價值及所受利益、系爭000地號土地96年1月起之申報地價為每平方公尺2,617元、102年1月起之申報地價為每平方公尺2,815.2元、系爭000地號土地99年1月起之申報地價為每平方公尺1,920元及102年1月起之申報地價為每平方公尺2,080元等情，本院認原告主張按申報地價10％計算無權占有所受利益，尚嫌過高，而認為以102年1月起申報地價之7%計算較為適當。
⑶則按上開標準，被告賴錩錦單獨無權占用系爭土地如附圖所
示Ａ部分面積41.42平方公尺，所獲不當得利40,812元（2,8
15.2元×41.42平方公尺×7%×5年），及自103年1月21日起至103年9月2日日止，所獲不當得利為5,055元（2,815.2元×41.42平方公尺×7%12≒680，680×7＋680×13/30≒5,055，元以下四捨五入），總計為45,867元；如附圖所示Ｂ部分面積34.81平方公尺，所獲不當得利25,342元（2,080元×34.81平方公尺×7%×5年），及自103年1月21日起至103年9月2日止，所獲不當得利為3,137元（2,080元×34.81平方公尺×7%12≒422，422×7＋422×13/30≒3137，元以下四捨五入），總計為28,479元。如附圖所示Ｃ部分，被告賴錩錦7人共同無權占用面積35.51平方公尺，被告賴錩錦、被告賴鴻展單獨各所獲不當得利3,693元（2,080元×35.51平方公尺×1/7×7%×5年），及自103年1月21日起至103年9月2日止，所獲不當得利為461元（2,080元×35.51平方公尺×1/7×7%12≒62，62×7＋62×13/30≒461，元以下四捨五入），總計為4,154元。
⑷綜上所陳，上開被告賴錩錦無權占有附圖所示A、B及C等部
分地上物期間即自98年1月21日起至103年9月2日止，所獲取之不當得利共計為78,500元（計算式：45,867＋28,479＋4,154）；而被告賴鴻展無權占有附圖所示C部分地上物期間即自98年1月21日起至103年9月2日止，所獲取之不當得利為4,154元。原告此部分對於被告賴錩錦及賴鴻展之請求，於上開金額內均屬有據，逾此部分，尚屬無憑。
㈡原告請求被告賴錩錦遷讓附圖所示D、E磚造鐵皮建物及其不
當得利部分⒈按未辦保存登記建物之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為
不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該未辦保存登記建物之事實上處分權讓與受讓人。經查，訴外人賴振洽所興建之前揭建物，既未辦理建物第一次所有權登記，其所有權人恆為原始起造（建築）之人即賴振恰，其雖得為讓與或繼承之標的，然讓與人或繼承人所取得者，並非該不動產之「所有權」本身，而僅為該建物之「事實上之處分權」，則既稱「事實上處分權」，自非前揭列舉之不動產物權，即「事實上處分權」之本質，雖屬所有權權能之集合，得為讓與之標的，並具有財產權之性質，然其不能與「不動產物權」等同視之，既非「不動產物權」，自無民法第759條「非經登記，不得處分其『物權』」規定之適用。如附圖所示D、E（磚造鐵皮平房即系爭00號房屋）分配予訴外人賴清棠使用。而訴外人賴清棠於91年12月9日死亡後，由繼承人間為遺產分配決議分歸被告賴泯豪所有等情，有賴振洽、賴邱險、賴清棠等戶籍登記簿影本、賴振洽所製作之分配表、賴曾秀五人出具之證明書、賴曾秀及賴清津及賴顯聰及賴清鑂等4人出具之證明書（見本院卷第193至195頁、第37頁、第106頁、第129至132頁）在卷可參。
⒉系爭00號房屋之「事實上處分權」仍得為買賣之讓與行為，
故被告賴泯豪於101年8月31日與原告委任之訴外人賴煥松、賴恆雄簽署同意書，於獲得補償金50萬元後搬離系爭00號房屋，並由原告之委任人負責地上房屋拆除事宜，顯見原告自此時起即就系爭00號房屋取得管理、使用、收益及處分等事實上處分權能，難認因未能為移轉登記行為而不生效力。再者，於本院104年4月20日言詞辯論期日，證人即被告賴泯豪到庭證稱：「（法官問：你是否知道後來賴錩錦會去使用D、E的磚造鐵皮建物？）賴錩錦有跟我提過說他要去用，我說這個東西已經是公業的了。」、「（法官問：這個證明書是否就是表示你對於編號D、E的磚造鐵皮建物的權利移轉給公業？是的。」等語（本院卷第245頁反面），可徵被告賴泯豪確實已將系爭00號房屋之「事實上處分權」讓與原告，是被告賴錩錦主張系爭00號房屋乃經被告賴泯豪同意才搬入，非無權占有，要與事實相違，委無可採。
⒊末按未辦保存登記之不動產雖經實務肯認有事實上處分權，
然事實上處分權究非所有權，自不得適用或類推適用所有權之物上請求權規定（參照最高法院95年度台上字第94號判決及100年度台上字第1275號判決意旨），是以原告以其對於附圖所示編號D、E磚造鐵皮建物具事實上處分權為由，類推適用民法第767條規定，請求被告賴錩錦騰空遷出並返還上開鐵皮磚造建物，即無理由。
⒋至被告賴錩錦無權占有附圖所示D、E部分鐵皮建物及土地，
亦屬無法律上原因之不當得利，就此原告主張系爭房地之申報總價為650,191元（計算式：50萬《即補償金》＋2815.2元×53.35平方公尺），並應以房地總價年息10%作為被告賴錩錦不當得利之計算標準。惟系爭鐵皮磚造建物係訴外人賴振恰所建已於前述，年代久遠，衡情經折舊後其殘餘價值所剩無幾，要無可能較所坐落範圍之土地申報地價為高，則原告以補償金之金額作為系爭磚造鐵皮建物價額之依據，竟仍高於坐落範圍之土地申報地價逾3倍，並非無疑，從而，本件即無證據足以認定附圖所示D、E所示磚造鐵皮建物之價值，本院自無從認定被告賴錩錦占用此部分鐵皮建物所獲取之不當得利價額，依據舉證責任分配原則，此部分自應為原告不利之認定。
⒌故被告賴錩錦占有附圖所示D、E部分磚造鐵皮建物及坐落土
地之不當得利，應僅能依據如附圖編號所示D部分建物坐落土地範圍之申報地價予以計算（附圖所示E部分係坐落於彰化縣○村鄉○○段○○○○○○號土地上，原告並未主張被告賴錩錦無權占有該筆土地，被告賴錩錦占有E部分土地自不再請求不當得利範圍），本院斟酌系爭土地位於○村鄉○○段，交通尚稱便利，惟依據原告所提資料（本院卷第13、14頁），尚難證明系爭土地週遭之工商業繁榮，並參酌被告利用系爭土地之經濟價值及所受利益、系爭000地號土地96年1月起之申報地價為每平方公尺2,617元及102年1月起之申報地價為每平方公尺2,815.2元等情，本院認原告主張按102年1月起申報地價10％計算無權占有所受利益，尚嫌過高，而認為以申報地價之7%計算較為適當。則按上開標準，被告賴錩錦自102年12月23日起至103年9月2日止單獨無權占用附圖編號D部分土地，其面積為53.35平方公尺，所獲不當得利為7,329元（2,815.2元×53.35平方公尺×7%÷12≒876，876×8＋876×11/30＝7,329），原告此部分對於被告賴錩錦之請求，於上開金額內應屬有據，逾此部分，尚屬無憑。
㈢準此以言，被告賴錩錦應返還原告之不當得利價額總計為85
,829元，而被告賴鴻展應返還之金額則為4,154元，逾上開金額原告請求之部分，即無理由，應予駁回。
六、綜上所述，原告依據民法第179條前段規定，即本於所有人返還不當得利之法律關係，請求判決如主文第一至六項（起訴狀繕本送達被告之翌日為103年1月21日）所示，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件原告陳明願供擔保聲請假執行，依民事訴訴法第390條第2項規定，本院酌定相當擔保額，准予宣告假執行，並依被告之聲請宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
八、本件判決事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第85條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 5 月 29 日
民事第三庭 法 官 林于人以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 6 月 1 日
書記官 吳曉玟