臺灣彰化地方法院民事判決 103年度訴字第509號原 告 江海彪
江龍集江海岸江海泳共 同訴訟代理人 劉淑華律師
張溪霖被 告 祭祀公業法人彰化縣江慶陽堂法定代理人 江永義訴訟代理人 張崇哲律師複代理人 張仕融律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國103年10月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告等新台幣563萬5691元，及自民國103年5月9日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
原告等其餘之訴駁回。
本判決第一項，於原告等以新臺幣188萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告若以新台幣563萬5691元為原告等供擔保後，免為假執行。
原告等其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。經查，兩造就坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○號土地徵收之補償費爭議，於103年5月8日經彰化縣政府耕地租佃委員會調處，惟調處不成立，由彰化縣政府依前開規定逕行移送本院審理，有彰化縣政府103年5月16日函文、調處程序筆錄附卷可憑，是本件起訴，核與上揭之規定符合，合先敘明。
二、原告起訴主張：
（一）緣兩造就被告所有坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○號土地一筆，前訂有耕地三七五租約。嗣於民國98年間，員林鎮辦理辦理「184甲」市地重劃，於102年完成重劃土地分配，被告受分配於新的坐落三條段第728、740、747地號三筆土地（以下合稱系爭土地），使用分區均為住宅區。因整個重劃區內土地四周均設置鐵絲網圍籬，且有部分土地回填砂石，未設置農業灌溉水路，重劃後土地不適於耕作。被告迄今未曾點交土地給原告，故原告不知重劃後所受分配之土地實際位置，僅知道約略位於彰化縣○○鎮○○路○段「福懋加油站」附近。查系爭土地雖辦理市地重劃，但兩造並未終止租約，被告仍按租約於各期稻穀收成後，向原告收取各期租金，最後一次收取租金日期為103年7月12日。按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：一、承租人死亡而無繼承人時。二、承租人放棄耕作權時。三、地租積欠達兩年之總額時。四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時。五、經依法編定或變更為非耕地使用時。依前項第五款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：一、承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。二、尚未收穫農作物之價額。三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。耕地三七五減租條例第17條有明文規定。次按經重劃之土地，於重劃後第一次移轉時，其土地增值稅減徵百分之四十，土地稅法第39條第4項亦有明文規定。原告本期待於重劃後土地繼續耕作，但因系爭土地在租佃期限未屆滿前，經依法編定為住宅區用地，無法為耕地使用，原告自得終止耕地租約，並請求補償費。
（二）查系爭3筆土地，於被告終止租約當期之公告土地現值為新台幣（下同）6641萬7000元。又依土地稅法第31條第1項第2款「土地漲價總數額之計算，應自該土地所有權移轉或設定典權時，經核定之申報移轉現值中減除左列各項後之餘額，為漲價總數額：.....二、土地所有權人為改良土地已支付之全部費用，包括已繳納之工程收益費、土地重劃費用.....」，土地稅法第39條第4項「經重劃之土地，於重劃後第一次移轉時，其土地增值稅減徵百分之四十。」。經彰化縣地方稅務局員林分局103年10月3日彰稅員分三字第0000000000號函覆，重劃後系爭3筆土地增值稅合計為775萬6792元。另系爭土地依彰化縣政府103年9月3日府地價字第0000000000號函覆，本重劃區重劃完成日期為103年7月24日。原告於重劃完成前，仍按原訂租約繳納租金，重劃期間兩造均無終止租約，乃由原告於103年5月8日聲請耕地租佃委員會調處時，請求按耕地三七五減租條第17條第1項第5款規定終止租約，並請求出租人依同條第2項第3款規定，按終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一補償承租人。系爭土地103年當期土地現值為每平方公尺3萬元，土地增值稅為7,756,792元（三條段728、740、747地號三筆之合計)，減除後之餘額三分之一，即補償金額為1955萬3403元（計算式：三筆土地面積合計2213.9平方公尺，每平方公尺公告現值3萬元，合計現值6641萬7000元，扣除土地增值稅775萬6792元，再除以3＝00000000）。
（三）並聲明：1.被告應給付原告新台幣1955萬3,403元，及自民國103年5月9日（調處翌日）起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。2.訴訟費用由被告負擔。3.原告願意供擔保，請准予假執行之宣告。
三、被告則辯稱：
（一）查本件兩造耕地三七五減租條例之租約標的，即重劃前坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○號土地，後因「員林184甲」土地巿地重劃後受分配之土地，並非位於原土地位置上，係分○○○鎮○○段728、740及747地號三筆土地；且重劃時○○○鎮○○段○○○○○號土地即遭施工單位圍籬施工，重劃後重劃區內所有土地已無農業區，變更為住宅區、學校、公園、體育場及道路用地等，實際上原告等人已無法○○○鎮○○段○○○○○號土地耕作，堪認兩造間之耕地三七五減租條例之租約，於98年重劃時施工開始即已失可供耕作之租賃標的物，兩造間之租約自應於此時失其效力。
（二）按平均地權條例第63條規定：「出租之公、私有耕地因實施市地重劃，致不能達到原租賃之目的者，由直轄市或縣（市）政府逕為註銷其租約並通知當事人。依前項規定註銷租約者，承租人得依左列規定請求或領取補償：一、重劃後分配土地者，承租人得向出租人請求按重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一之補償。二、重劃後未受分配土地者，其應領之補償地價，由出租人領取三分之二，承租人領取三分之一。因重劃抵充為公共設施用地之公有出租農業用地，直轄市或縣（市）政府應逕為註銷租約，並按重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一補償承租人，所需費用列為重劃共同負擔。」。本件因巿地重劃分回之土地位置與原耕地位置不同，業如前述，據悉原耕地位置已遭列為公園預定地，即屬公共設施，依上開規定縣巿政府應逕註銷租約，職此，註銷租約顯係彰化縣政府應為之作為，行政機關縱然怠於為之，亦無所謂兩造終止租約之問題（僅應催促行政機關補正），補償之標準，自以按重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一補償承租人，始屬適法，此亦有彰化縣政府102年8月13日府地權字第0000000000號函可稽，依該函意旨，顯有註銷租約之意。
（三）另租賃之土地重劃施工無法耕作後，原告等人即不斷要求被告補償，或向被告法定代理人告知，或於每年農曆12月
7 日江氏宗親召開祭祀大會時於會中陳訴，縱認本件仍應有終止租約之意思表示，揆諸最高法院29年上字第1633號判例要旨：「撤銷法律行為之意思表示，法律上並未限定其表示方法，無論其為明示或默示，均可發生效力。」；另98年度台上字第633號判決要旨：「所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示」。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束，可資參照。本件亦可認兩造間，已因默示意思表示而生終止租約之效力。
（四）原告等人主張被告持續收取租金部分，原告等人既為祭祀公業祭祀公業江慶陽堂派下員，對祭祀公業章程中可接受派下員捐獻財物，當屬明知。本件兩造間既已無任何租約存在，原告提出之收據，性質上應屬對祭祀公業之捐贈；否則，亦屬民法第180條第3款規定之明知之非債清償。又本件原告等人請求補償事宜，因被告係祭祀公業，名下財產為全體派下員公同共有，原告等人亦為派下員之一，而系爭分配之土地，復經原告等於土地登記簿謄本註記有三七五租約，就補償事宜被告並無脫產可能性；如需補償，亦需待全體派下員開會決議拍賣名下財產後，始能優先清償補償金，原告等人其實亦無需經由法院判決，得自行動員派下員決議通過拍賣財產而取得補償。
（五）綜上所述，本件原告等人要求補償，應依平均地權條例第63條規定，按98年間之重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一之補償，並應依實際耕作面積即3754平方公尺補償。原告等人主張依103年5月8日之公告現值補償，實無理由。依被告主張之補償方式及鈞院查詢之土地增值稅金額7,493,926元計算，補償費為5,635,691元。計算方式如下：1.原面積3801平方公尺，租約面積3754平方公尺。2.98年7月29日當期公告現值每平公尺6500元。3.租約面積總價3754平方公尺×6500元=24,401,000元。4.扣除土地增稅後之1/3計算如下：【(00000000－0000000)/3=0000000】。並聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
四、得心證之理由：
（一）原告主張兩造曾就坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○號土地，訂有耕地三七五租約，嗣該地於98年間辦理市地重劃，於102年完成重劃土地分配，被告因而受分配三條段第
728、740、747地號等3筆土地（以下合稱系爭土地），使用分區均為住宅區等情，業據提出土地登記第二類謄本、彰化縣員林鎮公所書函、地籍圖、市地重劃出租耕地清冊影本為證，被告對此亦無爭執，此部分堪信為屬實。另原告主張上揭218地號土地進行土地重劃期間至重劃完成前，仍有按期向被告繳納耕地租金，嗣至103年5月8日，原告始向被告主張（聲請調解）終止租約意思表示，依該時公告土地現值為每平方公尺為3萬元，系爭3筆土地增值稅合計為7,756,792元，減除後之餘額三分之一即被告應補償原告19,553,403元等情。被告則否認之，並謂兩造耕地租約應於98年重劃時即已終止，補償費用之計算應以98年當時公告地價為計算依據等語置辯。故本案應予審酌者，即在於系爭補償費用之計算，究竟應以何時之公告現值為計算基準?
（二）按耕地租約在租佃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使用時，得予終止租約：而終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：一、承租人改良土地所支付之費用；但以未失效能部分之價值為限。二、尚未收穫農作物之價額。三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一，耕地三七五減租條例第17條第1項第5款、第2項定有明文。揆諸該條立法意旨係在於保護佃農，使其不至於因無耕地施作而致無法維持生計。又耕地三七五減租條例第一條規定：耕地之租佃依本條例之規定，本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定，則關於耕地經依法編定或變更為非耕地使用時，得終止租約，同條例第17條第1項第5款及第2項既已設有特別規定，自應優先適用。平均地權條例第63條及其施行細則第89條、第90條規定，亦非耕地三七五減租條例之特別規定，不因有該規定而排除後者之適用（參照最高法院94年度台上字第769號、91年度台上字第1064號裁判要旨）。故而耕地雖因重劃而遭變更為非耕地，惟事實上仍得進行耕作時，佃農之生計並不致受到影響，自無強制令其終止租約，甚至適用上揭規定之必要，此觀之最高法院91年度台上字第2628號裁判要旨，謂「...於不定期限耕地租佃關係存續中，所承租之耕地經依法編定為非耕地使用時，雖出租人得依耕地三七五減租條例第十七條第五款之規定，終止耕地租約，惟如出租人未依法終止耕地租約關係，原不定期限三七五耕地租佃關係，並不因出租耕地嗣後變更為非耕地而受影響；否則，耕地三七五減租條例第十七條第二項之規定，將成具文，難以符合其保障佃農之立法本旨。」等語自明。反面言之，倘耕地於重劃之始即已遭封閉、圍隔而事實上無法再為耕作，此時佃農將因無可耕作而有影響生計之虞，即得依上揭條例第17條第1項第5款、第2項規定終止租約，並據以請求補償費。承上所述，是否欲終止耕地租約，固然操之於當事人之考量（例如是否欲繼續進行耕作），惟補償費計算之基準，不應單純僅以是否終止租約為考量，在於該土地仍否供耕作使用，否則，如耕地因重劃而事實上無法進行耕作時，承租人並未終止租約意思表示，反而因認耕地日後將可能獲致更高之價值（例如：變更為都市計劃住宅區、商業區），刻意待土地公告現值較高之時，再予終止租約，不啻使維持佃農生計之規定，淪為投機之工具，更有違耕地三七五減租條例保護佃農之立法目的。況耕地經重劃後，所增加之價值（例如：旁開闢道路或增加公共設施等），並非導因於佃農之努力或付出，自無由應將土地增值之差額，強令提出部分補償予佃農之理。是以，符合耕地三七五減租條例第17條第1項第5款、第2項之情形，仍應就耕地何時達於事實上無法耕作之程度、終止租約之時間點合併審酌，要無單採意思表示終止租約之時點，作為計算土地補償費用基準依據之理。原告之主張，尚不可取。至於被告辯稱：需待全體派下員開會決議拍賣名下財產後，始能優先清償補償金，原告等人其實亦無需經由法院判決，得自行動員派下員決議通過拍賣財產而取得補償等情，惟事實上，兩造間就補償金多寡既有爭執，況被告並未提出清償準備之憑據，其此節所辯，不足為採。
（三）查彰化縣○○鎮○○段○○○○○號土地，於98年間辦理市地重劃之時，即遭施工單位設圍籬、施工，防阻旁人進入，事實上已達無法耕作之狀態。原告等既均居住於彰化縣○○鎮○○街，亦當知上開情狀。又該土地經重劃完成後，被告係分回原土地外之系爭土地，更徵當時系爭耕地租約已無法依其目的繼續維持，此情應為兩造所不爭執。亦即於98年耕地公告重劃且設置圍籬時，原告確已無法再繼續耕作218地號土地，並有符合耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定而得終止租約，以及向被告請求補償費用之情形。惟原告卻未為之，反而繼續繳納租金，被告公業亦未拒絕收受，嗣至103年5月8日於調處時，原告始行表示終止系爭租約。惟原告於98年至103年期間，既無耕作之事實，卻仍繼續繳納租金，其等欲待耕地重劃完成後，獲致更高價值時，再向被告請求補償費用之嫌，已違耕地三七五減租條例第17條第1項第5款、第2項規定保護佃農之目的，參諸上揭說明，本件補償費計算土地價值之基準，應以98年耕地遭違圍隔施工，已達事實上無法耕作之時點，以該時之土地公告現值，計算原告得請求補償費用之基準。又系爭耕地租約承租面積為3754平方公尺，該地於98年7月29日當期公告現值為每平公尺6,500元，總價值即為2440萬1000元，復該地增值稅為749萬3926元，亦有彰化縣地方稅務局員林分局103年10月3日彰稅員分三字第0000000000號函可稽。則原告等依耕地三七五減租條例第17條第2項規定，得請求之補償費應為5,635,691元【（00000000－0000000）÷3＝0000000】，及自本件請求日103年5月9日起至清償日止，按年息5%計算利息，為有理由，應予准許。原告等逾上開准許範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假假執行。就原告勝訴部分，查核無不合，爰各酌定相當之擔保金額，併宣告之；至於原告等其餘敗訴部分，其假執行之聲請，失所依附，不予准許。
六、本件係租佃爭議事件，依耕地三七五減租條例第26條第1項規定，免收裁判費。
中 華 民 國 103 年 11 月 13 日
民事第三庭 法 官 王鏡明以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 103 年 11 月 13 日
書記官 張清秀