臺灣彰化地方法院民事判決 103年度訴字第687號原 告 李東昇
李東興上二人共同訴訟代理人 周軒毅律師被 告 李世同
李逢春（原名李世仰）上列當事人間請求返還土地事件，本院於民國104年3月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告李世同及李逢春應將坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地上如附圖所示編號A部分面積三五點八○平方公尺、B部分面積四一點六三平方公尺建物全部拆除後，並將該部分土地騰空返還予原告李東昇及李東興。
被告李世同及李逢春應連帶給付原告李東昇及李東興新臺幣貳拾肆萬貳仟柒佰肆拾肆元，及自民國一百零三年七月二十日起至清償之日止按週年利率百分之五計算之利息；並應連帶給付原告李東昇及李東興新臺幣陸仟參佰貳拾玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告李世同及李逢春連帶負擔。
本判決第一項，原告以新臺幣玖拾萬捌仟伍佰元為被告預供擔保後得假執行。
本判決第二項，原告以新臺幣捌萬參仟元為被告預供擔保後得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。原告起訴聲明第1、2項原為「1.坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地上未辦保存登記之房屋（門牌號碼：彰化縣○○鄉○○街○○○ 號、360號），應歸原告李東昇、李東興公同共有。被告李世同、李逢春2人並應協同原告李東昇、李東興2人辦理前開未辦保存登記建物之稅籍納稅義務人變更名義為原告李東昇、李東興公同共有。2.被告李世同、李逢春2人應將彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地及坐落其上未辦保存登記之房屋（門牌號碼：彰化縣○○鄉○○街○○○號、360號），騰空遷讓返還予原告李東昇、李東興2人。」。後於民國103年9月4日具狀變更上開聲明為「被告李世同、李逢春2 人應將坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地上未辦保存登記（門牌號碼：彰化縣○○鄉○○街○○○號、360號）之地上建物暨其上雜項物全部拆除後（詳細面積位置以實測為準），並將該部分土地騰空返還予原告李東昇、李東興二人。」，再於104年3月19日具狀更正為「被告李世同、李逢春2人應將坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地上，如附圖（彰化縣彰化市地政事務所複丈日期104年2月9日土地複丈成果圖）所示編號A部分面積35.80平方公尺、B部分面積41.63平方公尺磚造平房暨其上雜項物全部拆除後，並將該部分土地騰空返還予原告李東昇、李東興2人。」，核其請求之基礎事實同一，揆諸前開規定，自應准許。
二、本件被告李世同、李逢春，經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）緣原告李東昇、李東興2人之父親李汝焜（已歿）將其所有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），出租予訴外人李春生，惟李春生於00年0月00日死亡，由其子即被告李世同、李逢春2人繼續承租，而因自83年6月起至87年12月31日止，被告2人共積欠4年7個月之租金，故雙方至花壇鄉調解委員會調解，並做成調解書，內容略以：被告2人同意於88年12月31日前給付新臺幣（下同）150,000元，餘款139,432元，則於89年12月31日前給付，並重新約定李汝焜將系爭土地續租予被告2人，起始日期88年1月1日，被告2人並同意不積欠租金（租金計算依申報地價乘上面積再乘以4%計算），以每年2期付款，若李世同、李逢春積欠任1期租金，同意無條件放棄該承租地上之地上物權，歸李汝焜所有等語。嗣出租人李汝焜過世後，前開土地租約由原告2人繼承，被告2人亦均將租金給付予原告2人，惟自98年7月1日至101年12月31日止，積欠租金共167,410元，被告李世同雖親筆撰寫承諾書承諾於102年9月30日前清償，惟迄今仍未給付，而加上102年1月1日至103年6月30日之租金75,334元（依102年申報地價13,860×面積90.59平方公尺×4%計算÷2期，每期25,111元），被告2人共積欠242,744元之租金，原告曾電話、親自登門請被告李世同給付積欠之租金，其雖屢次答應清償，惟最後均未給付，嗣原告於103年4月29日再次以寄發存證信函催告被告2人應給付積欠之租金，被告李世同亦電話告知會儘速給付，然上開2封存證信函竟因被告2人拒絕收受而遭退回，原告不得已，始提起本件訴訟。
（二）查被告2人總共積欠242,744元之租金，而本件租約未有約定擔保之現金，另依每期租金（每6個月）25,111元計算，則被告2人確有租金給付遲延已逾2年租金總額及租期之情事，至為明確。本件原告2人業於103年4月29日以存證信函催告被告2人應於收受催告函後7日內給付積欠之租金，雖招領逾期退回，惟仍應生送達之效力，然為謹慎起見，原告復以本案民事起訴狀再次催告請被告2人於收受本起訴狀後7日內給付積欠租金之租金共242,744元，逾期仍未給付時，再為終止租約之意思表示。而本件民事起訴狀係於103年7月9日寄存送達，依民事訴訟法第138條第2項之規定，自寄存送達之日起，經10日發生效力，故起訴狀應於103年 7月19日發生效力，迄今顯已超過「收受本起訴狀後 7日內給付積欠之租金」之催告，是被告2人經以起訴狀限期催告後逾期猶未支付，原告自得依法終止契約，並以本民事準備二狀作為終止契約之意思表示，是原告主張其對被告之租約已終止一節，應屬有據。
（三）兩造間之租地建屋租約業經原告合法終止，而系爭140地號土地為原告所有，被告2人則為系爭地上物有事實上之處分權人，然被告2人已無正當權源，且未經原告同意，仍占有使用系爭土地，自屬無權占有，原告依民法第767條規定請求被告2人拆屋還地等語。並聲明︰1.被告李世同、李逢春2人應將坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地上，如附圖（彰化縣彰化市地政事務所複丈日期104年2月9日土地複丈成果圖）所示編號A部分面積35.80平方公尺、B部分面積41.63平方公尺磚造平房暨其上雜項物全部拆除後，並將該部分土地騰空返還予原告李東昇、李東興2人。2.被告李世同、李逢春2人應連帶給付原告李東昇、李東興2人242,744元，及自起訴狀送達翌日起至清償之日止按年息百分之五計算之利息；並應自103年7月1日起至返還前項土地之日止，按每半年連帶給付原告李東興、李東昇2人25,111之租金。3.原告願供擔保請准為假執行之宣告。
二、被告方面︰
（一）被告李世同辯稱：伊確有租地建屋，因經濟不好，積欠原告98年7月1日起至103年6月30日之租金，伊目前仍住在系爭土地上之建物，故不同意拆除等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
（二）被告李逢春未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、兩造不爭執事項︰
（一）原告之父親李汝焜將系爭土地租予被告李世同及李逢春，李汝焜過世後由原告繼承上開租賃契約關係。
（二）被告2人與原告之父李汝焜曾因積欠租金乙事，至彰化縣花壇鄉調解委員會調解，調解成立，調解內容第二點載明：「聲請人（即李汝焜）將該土地續出租予對造人（即李世同、李世仰，起始日期88年元月1日）對造人同意不積欠租金（租金計算依申報地價乘上面積再乘以4%計算），以每年2期付款，若對造人積欠任一期租金，同意無條件放棄該承租地之地上物權，歸聲請人所有。」等語。
（三）被告自98年7月1日起至103年6月30日之租金，共計積欠租金242,744元。
四、得心證之理由：
（一）按承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達2年之租額時，適用前項之規定。租用建築房屋之基地，承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2年以上時，得收回。民法第439條前段、第440條第1項、第4項、土地法第103條第4款分別定有明文。查，原告主張被告自98年7月1日起至101年12月31日止，積欠租金共計167,410元，並自102年1月1日起至103年6月30日止，積欠租金75,334元，被告總計積欠租金242,744元等情，有被告李世同簽具之承諾書附卷可稽（見本院卷第10頁），並為被告李世同所不爭執，堪信為真，原告請求被告2人給付自98年7月1日起至103年6月30日止，積欠之租金242,744元，為有理由。又依前揭被告2人與原告之父李汝焜於彰化縣花壇鄉調解委員會之調解書內容第二點，租金依申報地價乘上面積再乘以4%計算，以每年2期付款之約定等語，並參酌系爭土地於102年1月之申報地價為每平方公尺13,860元，此有系爭土地之土地登記第二類謄本附卷足憑（見本院卷第13頁），則系爭土地之每年租金應為50,223元（13,860×面積90.59平方公尺×4%計算，每年50,223元）。故以此基準計算，被告自98年7月1日起至103年6月30日止，總計積欠租金已達242,744元，被告遲付租金之總額，早已逾2年之租額，則原告依前開法條規定終止租約，自屬有據。再原告以本件民事起訴狀催告請被告2人於收受本起訴狀後7日內給付積欠租金共242,744元，逾期仍未給付時，將終止租約之意思表示，該起訴狀業於103年7月9日寄存送達予被告2人，於103年7月19日發生送達效力，惟被告2人經催告後逾期猶未支付，原告復於103年7月29日以民事準備二狀對被告2人再為終止租約之意思表示，該狀於103年8月5日寄存送達予被告2人，於103年8月15日發生送達效力，各有上開書狀暨本院送達證書在卷可稽，足認原告所為終止租約之意思表示，已合法送達於被告2人。
（二）按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條定有明文。又按建物之拆除，為事實上之處分行為，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限；請求拆屋返還土地之訴，除應以現占有該物之人為被告外，尚須現在占有該物之人有事實上之處分權，否則要不得本於物上請求權，對之請求拆屋並返還土地，最高法院102年度台上字第2053號判決及臺灣高等法院88年度上字第630號判決意旨參照。查原告之父李汝焜原將系爭土地出租予被告之父李春生，嗣李春生於00年0月00日死亡，由其子李世同、李世仰繼續承租，有上開彰化縣花壇鄉調解委員會調解書可查，而系爭土地其上現坐落門牌號碼為彰化縣○○鄉○○街○○○○○○○號之磚造建築（整編前之門牌為花壇街277、279號，下稱系爭建物），該建築為被告2人所共有，被告2人並設籍於其內，各有本院現場勘驗測量筆錄、彰化縣地方稅務局103年8月12日彰稅房字第1030017307號函暨檢附彰化縣○○鄉○○街○○○○○○○號房屋稅籍證明書及被告之戶籍謄本（見本院卷第77頁正、反面、第38至39頁反面、第23、24頁）附卷足憑，堪認坐落系爭土地上之系爭磚造建物為被告2人所有，被告2人對系爭建物有事實上之處分權，原告自得訴請被告2人拆除。
（三）綜上，被告2人自98年7月1日起至103年6月30日止，總計積欠租金達242,744元，原告請求被告2人給付上開租金，為有理由。又原告既已合法終止租約，被告2人已無占用系爭土地之合法權源，堪認原告主張被告所有之系爭建物乃無權占用系爭土地為真實。從而原告本於系爭土地之所有權，依民法第767條規定，請求被告將坐落系爭土地上之系爭建物，即如附圖所示編號A部分、面積35.80平方公尺及編號B部分、面積41.63平方公尺之建物拆除，並將部分土地返還原告，要屬有據，應予准許。
（四）至原告另主張被告2人應自103年7月1日起至返還前項土地之日止，按每半年連帶給付原告李東興、李東昇2人25,111之租金等語。惟查，本件原告於103年7月29日以民事準備二狀對被告2人為終止租約之意思表示，該狀於103年8月5日寄存送達予被告2人，於103年8月15日發生送達效力，已如前述，則原告合法終止租約後，自無法再依租賃之法律關係請求被告2人支付租金，原告僅得請求103年7月1日起至103年8月15日之租金，故原告得請求之租金為6,329元（50,223X46÷365＝6,329），逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
（五）末按數人負同一債務，而其給付不可分者，準用關於連帶債務之規定。民法第292條定有明文。本件被告2人即承租人向原告承租系爭土地之目的係作為基地使用，並在系爭土地上建有如附圖所示Ａ、Ｂ部分之建物，有如前述，自堪認被告2人係以共同租用基地建屋為目的而向原告承租系爭土地，系爭租約核屬基地租賃之性質。依被告2人前開共同租用基地建屋之目的以觀，核其給付性質係屬不可分之債務，依前開規定，被告自應連帶負履行系爭租約給付義務之責任。是原告請求被告2人連帶給付自98年7月1日起至103年6月30日止，積欠之租金242,744元，及自起訴狀送達翌日起至清償之日止按年息百分之5計算之利息；暨請求103年7月1日起至103年8月15日之租金6,329元，自屬有據。
五、綜上所述，原告基於租賃之法律關係，請求被告2人連帶給付自98年7月1日起至103年6月30日止，積欠之租金242,744元，及自起訴狀繕本送達翌日即103年7月20日起至清償之日止按年息百分之5計算之利息；暨請求103年7月1日起至103年8月15日之租金6,329元；並依民法767條之規定，請求被告將系爭土地上如附圖所示編號Ａ部分面積35.80平方公尺、編號Ｂ部分面積41.63平方公尺建物拆除，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，爰併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 104 年 4 月 1 日
民事第二庭 法 官 李善植以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 4 月 1 日
書記官 游峻弦