臺灣彰化地方法院民事判決 103年度訴字第778號原 告 盧定墉訴訟代理人 謝秉錡律師被 告 蔡有明訴訟代理人 陳益軒律師複代理人 陳志隆律師
邵芳芳受告知人 安信建築經理股份有限公司法定代理人 高志尚上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國104年2月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣220萬元，及自民國103年8月6日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之55，餘由原告負擔。
本判決第1項於原告以新台幣733,000元供擔保後得假執行。但被告如以新台幣220萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告與被告於民國102年10月8日就彰化縣○○鄉○○段○○○○
○○號土地（下稱系爭土地）暨芳苑鄉廟後巷2-6號建物等不動產（下稱系爭不動產）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定總價金新台幣（下同）1,000萬元，分4期款繳付，前3期均為100萬元，第4期尾款為700萬元，且為求買賣契約順利履行，當時兩造一致同意向安信建築經理股份有限公司申請辦理「買賣價金履約保證」，原告依買賣契約約定按期繳納第1、2期之款項。
㈡被告於系爭契約所附現況說明書之第3項「土地、建物是否
有被他人佔用情形」係勾選否。惟經彰化縣二林地政事務所於102年12月5日鑑界，系爭土地遭他人在相鄰之同段385地號土地上興建神明廳占用達4至8坪之多，迄未拆除。依系爭買賣契約第7條第4項約定「買賣標的如有出租、被第三人佔用或有屬於非約定之物品留置者，蓋由賣方負責於點交前排除之。」，被告有給付未被他人占用土地之義務被告未依約履行之，原告依民法第264條第1項規定得拒絕自己給付。原告因被告隱匿此等重大責訊致蒙受損害，故中止給付第3、4期款項，詎被告於103年1月9日竟以原告未如期給付而解除買賣契約。惟系爭契約既約定被告應於點交前排除占有，可知被告負有排除他人占有之義務，經催告發生給付遲延之效力。原告於103年1月16日發函請求被告協商，被告不予理會，原告於103年4月22日再發函請求被告出面協商履行契約之事宜，被告亦不願履行，且於103年5月1日委任律師發函明示之。原告於103年6月3日委任律師發函再次要求被告履行契約，被告亦不予理會，原告只好於103年6月13日委任律師發函解除該不動產買賣契約。爰以本件起訴狀為解除契約之意思表示。兩造間之買賣契約既經解除，被告即有回復原狀之義務，為此請求被告返還價金200萬元。
㈢又依系爭契約第8條第1項約定「賣方（即被告）若未依本約
履行各項義務，每逾1日賣方應按買賣總價款萬分之3計算違約金予買方（自逾期日起至完成給付日止），該懲罰性違約金並應於買賣標的點交時完全給付，並應於買賣標的點交時完全給付；經買方書面通知限期催告仍不履行時，買方得解除本買賣合約，且賣方應將所收之款項加倍返還於買方作為違約賠償。．．．」。被告應給付之系爭土地部分被占用，被告並未如實告知，明顯違約，爰依上開約定，請求被告給付違約金200萬元。
㈣對被告抗辯所為之陳述：
1.被告解除契約於法不合。系爭契約第3條付款方式關於第3、4期價金雖有以號碼表示買方應於何時付款，然觀其繳款時間及說明欄之下方文字，顯與號碼不符。又本件原告之原意即是以文字為主，被告之原意係以號碼為主，顯見兩造就此部分並未合意，則依民法第4條之規定，應以文字為準。而觀其繳款時間及說明欄之下方文字，均未提及買方須於何年何月何日給付買賣價金予被告。故兩造約定之價金給付日期為不確定期限。而依民法第229條第2項前段、第254條等規定，及最高法院102年度台上字第2115號民事判決意旨，在給付無確定期限之情形，須契約當事人之一方經他方催告給付而不為給付，方屬遲延給付，此際須經他方當事人再定相當期限，催告其履行而不履行，他方始得解除其契約。被告於103年1月9日委託律師發函稱「於103年1月17日前盡速給付以遲延之第三期及第四期之價款，若盧定墉逾期仍未給付，本人（即被告）依約定解除兩造就系爭房地所簽訂之買賣契約．．．」。惟此僅使原告自受催告時起負遲延責任，被告欲解除契約仍須定相當期限催告原告履行，如原告仍未履行，始得解除契約，故被告未再定期限催告履行即於103年1月17日解除買賣契約，於法不合。
2.原告從未與被告約定占用部分欲自行排除或暫緩排除。兩造簽訂系爭買賣契約前，仲介人員蔡政哲及徐銘駿帶看系爭不動產時，確有告知原告之妻江卉芝系爭土地部分遭他人占用，然其亦表示買賣契約簽訂時，賣方即被告將負責排除占用，原告之妻不疑有他。兩造於102年10月8日在仲介公司簽約時，皆未提到有關占用的部分。原告認為依契約約定，被告於買賣標的點交前被告會負責將被他人占用的部分排除，故於簽約時未表示被占用部分無須拆除或暫緩拆除。
3.兩造約定之違約金並未顯屬過高。系爭買賣契約係兩造基於自由意思及謹慎思考後所而訂立，均受契約條款之拘束，被告違反契約條款，原告自得依系爭契約第8條第1項（憲法所保障之契約自由）請求被告給付違約金200萬元。
㈤聲明：⑴被告應給付原告400萬元，及自訴狀送達對造翌日
起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑵如獲勝訴判決，願供擔保請宣告准予假執行。
二、被告答辯：㈠原告於買受系爭不動產前即對系爭土地有約4至5坪遭第三人
占用之事實知之甚詳，但因此部分遭占用之面積甚少，且實際位置係供道路對外通行之地，而原告買受系爭不動產之目的在於投資，並不影響其買入後之使用，因而當時即已言明就此部分不要求第三人拆屋還地。原告於第3期款時即未為給付價金。依系爭契約第3條第2款約定，有關原告給付第3期款之義務，係於土地增值稅單、契稅單核下之後，經辦理地政士通知日起3個工作日，即有義務將此部分之款項匯入履保公司所指定之帳戶，就此部分支付款時點而論，根本無涉產權是否有依約完整點交之時點，是原告謂係因被告之產權有不清楚之下，因而拒絕給付第3期款，顯與契約約定不符。尤其如確實原告係因此之故，因而拒絕交付第3期款，則殊無自始至終，未有主動向被告發函表示就此部分予以釐清之可能？反而係被告主動要求原告續為給付第3期款時，原告其後方以此點為其抗辯之理由，是就原告所為之抗辯時點而論，即有不符常理之處。原告係為避免其未按期繳款，恐遭被告另案請求受告知人給付被告沒收之價金（台北地方法院103年度訴字第1398號），而提起本件訴訟。
㈡原告所稱系爭土地有約4至5坪土地遭第三人占用部分，其於
簽約前即已知悉，且被告當時已明確表示若原告確實有要求就此部分予以拆除時，被告亦願配合辦理。而此部分之土地拆屋後，係供原告自己對外通行之道路使用，但原有道路即屬通行無礙，並無拆除之迫切需要。又該地並非屬於原告買進之後有供自己之花園或自己廣場之使用之處，且本件買賣之土地面積高達459.5坪，根本無差該約4至5坪之土地。再者，因此部分之土地當時係第三人供做祖先牌位之公廳使用，當時原告知悉上開事實之後，即明確表示就此部分之土地不用拆屋交原告使用之必要，並於系爭買賣契約再次明確表示不要求拆除，承辦之地政士涂詩旋因而未於買賣契約載明，蓋此原即買賣雙方於簽約之前，原即屬於無爭執之事項。至於不動產標的現況說明書上「3土地、建物現況是否有被他人占用情形？」勾選否，係因原告前已明確表示就此部分之土地不用拆屋交原告使用必要，並於簽約當時再次表明，方有此否之勾選，以免日後兩造就此部分產生爭議。倘若原告未有前開之明確表示，於其知悉系爭土地上於簽定系爭契約之前仍有4至5坪遭他人占用之情況下，原告豈有可能會同意、容任出賣人即被告就該欄位勾選否之選項，並於該說明書上簽章以表肯認之情，且若原告未有前開明確表示不用拆屋交原告使用等語，何以原告於知悉被告根本未有拆除該占用土地之房屋之情況下，仍依照系爭買賣契約書之約定，按時給付第1期款及第2期款，而係於遲延給付第3期款及第4期款後，經被告發函催告履行給付第3、4期款價金義務之後，方以爭執此遭占用之部分，如此豈不與常情相違？㈢兩造對於買賣價金第1至4期款約定分別於簽約當日即102年
10月8日、102年10月11日或之前、102年11月5日及102年11月28日給付，故兩造就價金給付係有約定期限，非不定期限。原告並未依約給付第3、4期款項，已陷於給付遲延，被告為求系爭契約履行，仍一再催促原告給付，原告均置之不理，被告方於103年1月9日委請律師寄發存證信函催告限期原告履行前開款項之給付義務，詎原告於收受律師函後，僅表示無從履行本件買賣契約，並詢問得否和解，經被告拒絕和解並強調應依照系爭買賣契約履行後，原告仍未給付遲延之款項，依民法第254條規定，被告自得解除契約。
㈣聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、爭點整理：㈠兩造不爭執之事實：
1.原告於102年10月8日與被告約定簽訂系爭契約，向被告購買系爭不動產，約定價金1,000萬元，分4期給付，第1至3期各為100萬元、第4期為700萬元，原告已給付200萬元。
2.兩造於簽訂買賣契約前已知土地有被他人占用情形。
3.系爭土地經彰化縣二林地政事務所於102年12月5日鑑界，約有4至5坪遭他人占用。
4.被告於103年1月9日以原告未給付第3、4期價金為由通知原告解除契約。
5.原告於103年4月間、103年6月3日發函要求被告排除占用。㈡本件爭點：
1.原告於簽訂系爭契約時是否同意被告按現況交付。
2.兩造約定之價金給付日期是否為確定期限。
3.兩造各自解除契約有無理由。
4.兩造約定的違約金是否過高。
四、得心證之理由：㈠查原告主張其於102年10月8日與被告約定簽訂系爭契約，向
被告購買系爭不動產，原告已給付價金200萬元等事實，業據提出不動產買賣契約書、買賣價金履約保證申請書、不動產現況說明書等為證（見本院卷第6-10頁），且為被告所不爭執，應堪認為真實。
㈡關於兩造是否約定系爭土地按現況點交部分：
1.兩造對於系爭土地於買賣前已遭他人占用約4、5坪乙情並不爭執，並有原告所提照片可稽（見本院卷第12-16頁）。惟原告主張被告應依系爭契約第7條第4項約定，負責於點交前排除第三人之占用乙情，則為被告所否認，辯稱兩造係約定現況點交云云。
2.本件兩造簽約時有原告、買方之仲介人員徐世駿、賣方之仲介人員蔡政哲、賣方之代理人蔡玲玲及其友人蔡秀聰及代書涂詩旋到場，徐世駿並未參與簽約等情，業據證人徐世駿、蔡政哲、蔡玲玲、蔡秀聰等人證述在卷。而關於兩造是否約定按現況點交乙情，雖經證人蔡政哲證述：簽約時有告訴買賣雙方土地有被占用，越界部分屋主要求維持原狀不做處理，買方有同意，他們是在簽約時當面談等語（見本院卷第102-105頁）；證人蔡玲玲證述：伊有告知土地被占用，原告說沒關係，照原來使用，簽約時有告知現況交付，買方也同意等語（見本院卷第106頁背面-108頁）；及證人蔡秀聰證述：簽約時有談到土地有部分是別人的公廳，買方說沒關係，代書有問不拆除現況交付，是買方自己說不必紀錄等語（見本院卷第108-109頁）。然此與證人涂詩旋證述「（問：
簽約時有沒有談到土地有被其他人占用？）簽約時沒有鑑界，不知道有沒有被占用，只是契約內容有約定被占用要由地主排除。」、「（問：那時候有講到要按照現況點交嗎？）我不記得。」、「（問：簽約時你有沒有將契約書內容及權利義務講解給雙方聽？）有。」、「（問：你提到由賣方負排除責任時，賣方有沒有表示意見？）沒有。因為那時候沒有鑑界，不知道有沒有什麼狀況。」等語（見本院卷第126-128頁），已有不符。
3.又系爭契約所附不動產現況說明書項目3「土地、建物現況是否有被他人佔用情形」部分，現況係勾選否，備註說明並未勾選係現況點交、點交前排除、其他。而依證人蔡政哲證述：現況說明書係蔡玲玲勾選等語（見本院卷第105頁）；及證人蔡秀聰、蔡玲玲證述仲介人員有唸給蔡玲玲聽等語（見本院卷第153頁）。再系爭契約第7條第4項已記載「買賣標的如有出租、被第三人佔用或有屬於非約定之物品留置者，概由賣方負責於點交前排除之。點交時如有未搬離之物件，得由買方視同廢棄物處理，處理費用由賣方負擔。」甚明。且代書於簽約時有向買賣雙方說明不動產買賣契約之權利義務，亦經證人蔡政哲、涂詩旋、蔡秀聰、蔡玲玲證述無訛（見本院卷第104頁背面、127、151、152頁背面）。足認兩造於簽約時均知系爭契約內容及不動產現況說明書之勾選情形。衡諸常情，倘兩造係約定按現況點交，理應在不動產現況說明書勾選現況點交，或將契約第7條第4項刪除，或在第17條其他約定事項補充記載。則系爭契約及不動產現況說明書全無現況點交之相關記載，顯與常理有違。自不能僅憑與賣方有關之證人蔡政哲、蔡玲玲、蔡秀聰之證詞即認定兩造就系爭土地係約定按現況點交。故被告所辯原告同意按現況點交云云，尚無可採。
㈢關於系爭契約第3期、第4期價金是否為定期給付部分：
1.兩造對於原告未給付第3期、第4期價金並不爭執，原告主張該2期價金非屬定期給付，被告則抗辯係定期給付。
2.查系爭契約第3條付款方式雖有記載第3、4期之付款日期為11月5日、11月28日。惟依該條繳款說明及時間欄及說明欄記載，第3期款為「㈠於土地增值稅、契稅單核下後，經承辦地政士通知日起三個工作日內，買方應將第三期款存匯入履保專戶，．．．」；第4期款為「㈠買方無須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款者，應於完稅前將尾款存匯入履保專戶。．．。」；而上開記載之日期11月5日、11月28日係由買賣雙方與代書計算作業時間所算出乙情，業經證人蔡政哲、蔡玲玲、蔡秀聰證述在卷（見本院卷第103頁背面、107頁背面、109頁），並經證人涂詩旋證述「日期是我先用草稿計算，雙方確認沒有問題我才寫上去。日期是算一般作業時間，經過雙方同意才決定，如果一方不同意，契約書就沒有辦法寫上去。」、「（問：就買賣價金付款方式，如果發生土地增值稅、契稅單在約定日期還沒有下來時，賣方要不要履行第三期義務？）一般我們會通知買方，如果買方願意繳就繳，如果一方沒有遵守就是違約，會盡量按契約約定日期履約。」等語（見本院卷第127頁）。堪認兩造約定第3、4期之買賣價金，係按代書之作業進度定出大致之日期，並經代書通知完成作業後付款，此與一般定期給付之情形有別，應不能認係定期給付。
㈣關於兩造各自解除契約有無理由部分：
1.按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付者，自受催告時起，負遲延責任。又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除契約，民法第229條第2項前段項、第254條分別定有明文。故在給付無確定期限之情形，須契約當事人之一方經他方催告給付而不為給付，方屬遲延給付，此際須經他方當事人再定相當期限，催告其履行而不履行，他方始得解除其契約（最高法院90年度台上字第2216號民事判決意旨參照）。
2.查被告係於103年1月9日發函主張原告未給付第3、4期價金，催告原告於103年1月17日給付，逾期即解除契約，並以該函為解除契約依契約之意思表示，此有原告所提銘法法律事務所函可稽（見本院卷第17頁）。惟系爭契約第3、4期價金非定期給付，已如前述，則依上開規定及說明，被告上開催告僅足令原告負遲延責任，不得以該催告函為解除契約之意思表示。是被告於原告給付遲延時，未再定期催告原告履行而不履行，即不能認其已合法解除契約。
3.原告主張其於103年4月間曾以存證信函催告被告於30日內排除第三人占有；又於103年6月3日以律師函催告被告7日內排除占有；並於103年6月18日發函解除契約乙情，業據其提出存證信函、律師函等為證（見本院卷第20-22頁）。查系爭土地部分為他人占用，兩造並未約定按現況點交，已如前述。則依系爭契約第7條第4款約定，被告應於點交前排除第三人之占有，其經原告催告後並未排除占有，已屬遲延給付，經原告定期催告後仍未履行，依系爭契約第8條第1項約定，原告自得解除契約。又原告以本件起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，而本件起訴狀繕本已於103年8月5日送達被告，堪認原告已解除系爭契約。系爭契約既經解除，原告依系爭契約第8條約定，請求被告返還價金200萬元，並給付違約金，應屬有據。
㈤按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第
252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號判例意旨參照）。查兩造間買賣之總價金為1,000萬元，原告僅給付200萬元價金，其除不能取得102年10月8日至103年8月5日之利息外，尚難認有何損害。則原告依系爭契約第8條約定，得請求被告給付200萬元違約金，顯然過高，本院斟酌後認為以減至20萬元為適當，超過上開金額之違約金請求，應屬無據。
㈥綜上所述，原告依系爭契約約定，請求被告給付220萬元，
及自起訴狀繕本送達翌日即103年8月6日起至清償日止，按年息百分5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分核無不合，爰分別酌定相當金額准許之。又原告其餘之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，毋庸逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 104 年 3 月 4 日
民事第二庭 法 官 羅秀緞以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 3 月 4 日
書記官 張良煜