臺灣彰化地方法院民事判決 103年度訴字第85號原 告 李 奕 慧訴訟代理人 朱 坤 棋 律師被 告 蔡 承 璋兼 上一 人訴訟代理人 施 淑 麗上列當事人間請求請求移轉房屋所有權等事件，本院於民國103年7月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告蔡承璋應將如附表所示房屋之應有部分4分之1移轉登記予原告。
被告蔡承璋、施淑麗應給付原告新台幣50萬元及自民國103年1月23日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
訴訟費用新台幣8,486元，由被告負擔。
本判決第2項於原告供擔保新台幣166,000元後，得假執行。但被告如以新台幣50萬元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
1.坐落彰化縣彰化市○○段1351、1351-4、1351-5、1351-6、1351-7地號等五筆土地，前均為原告與訴外人蔡弘毅、蔡弘願等三人共有，應有部分原告皆為598分之300，蔡弘毅、蔡弘願均各為598分之149。嗣三人協議按土地應有部分之比例即2：1：1 ，共同出資於每筆土地興建房屋各1棟（合計5棟，門牌號碼彰化縣彰化市○○街○○巷○○○○○○○○○○號），並按出資比例分配土地及房屋，即原告分得2又1/2戶，蔡弘毅、蔡弘願各分得1又1/4戶。其後房屋於93年12月興建完成，蔡弘毅分得1351-4地號及其上2113建號房屋（門牌號碼同上巷9 號），蔡弘願分得1351-5地號及其上2112建號房屋（門牌號碼同上巷7 號），原告分得1351-6、1351-7地號及其上2111、2110建號房屋（門牌號碼同上巷5號、3號，分別以原告及原告之子蔡孟勳名義登記）。而1351地號土地及其上2114建號房屋（門牌號碼同上巷11號，構造面積等如附表所示），原告本應分得2分之1，但僅土地部分按原告2分之1、蔡弘毅、蔡弘願各4分之1之約定為登記，房屋部分，原告應分得2分之1，則借用蔡弘毅、蔡弘願名義登記各4分之1，因此蔡弘毅、蔡弘願登記之應有部分各為2分之1。故雙方就原告應分得2114建號房屋4分1部分成立借名登記契約關係，其效力應類推適用性質相近之民法委任相關規定。現蔡弘毅已於100年1月13日死亡，其與原告就該房屋應有部分所成立之借名登記關係因而消滅，被告蔡承璋為其繼承人，並分割繼承而取得蔡弘毅就該房屋所遺之應有部分（土地部分則分割繼承登記為訴外人蔡依玲所有），原告自得依借名登記類推民法第541條、第550條及民法不當得利之規定，請求被告蔡承璋將該房屋之應有部分4分之1返還登記予原告。
2.另蔡弘願已於101年8月間將其所有前開1531地號土地應有部分4分之1及其上2114建號房屋應有部分4分之1售與原告，並將該房屋借名登記應有部分4分之1一併以買賣名義返還登記予原告（即原告此時就該土地登記之應有部分合計為4分之3，房屋部分則為2分之1）。原告為整合該房地所有權，乃於102年9月13日向訴外人蔡依玲及被告蔡承璋購買該土地之應有部分4分1及房屋之應有部分2分之1（買賣契約記載房屋之買賣權利範圍2分之1包含前開借名登記部分），總價新台幣(下同）220萬元，由被告施淑麗（即蔡依玲、蔡承璋之母）代理簽訂買賣契約，及代為收受原告所交付之面額50萬元之定金支票（發票人蔡弘謀、發票日102年9月14日、票號CK0000000號、付款人彰化商業銀行彰化分行）1紙，並已提示兌現。詎於簽訂買賣契約後，原告發現蔡依玲前經法院為監護宣告，乃無行為能力人，且其監護人即訴外人蔡佳倫聲請許可處分該土地業經本院102年度監宣字第208號民事裁定駁回，上開基地之買賣契約應為無效（民法第1101條第2項第1款參照）。被告施淑麗為無權代理人，依民法第110條 規定應負損害賠償責任。又因該基地買賣契約為無效，原告為整合房地之契約目的無法達成，原告與被告蔡承璋就房屋部分簽訂買賣契約之意思表示即屬錯誤，原告爰以103 年7月2日辯論意旨狀之送達，向被告蔡承璋撤銷該錯誤之意思表示。則被告蔡承璋及被告施淑麗受領前開定金，即均屬無法律上之原因而受利益。原告自得依民法第110條、第179條之規定，請求返還或賠償已收定金50萬元。
3.為此，依借名登記契約類推民法委任規定、不當得利及繼承之法律關係，請求被告蔡承璋將上開2114建號房屋之應有部分4分之1移轉登記予原告；依無權代理之損害賠償及不當得利之法律關係，請求被告蔡承璋、施淑麗給付50萬元及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息百分之５加給利息，並均願供擔保請准予宣告假執行。
二、被告則以：蔡弘毅生前自90年起即為洗腎患者，其與訴外人蔡弘謀（即原告之夫）、蔡弘願三兄弟就前開土地共同出資建造房屋後，按出資比例為分配，並無借名登記情形，所遺2114建號房屋應有部分2分之1，其所有權應全部歸蔡弘毅取得。另被告施淑麗代理簽訂前揭買賣契約，有經蔡佳玲之監護人蔡佳倫之授權。但簽約當時，由於不能確定契約書內所約定同段1351-8地號共有土地分割後，蔡承璋、蔡佳倫分得部分可否停進汽車，尚在猶豫時，土地代書林素燕親口說在印鑑證明蓋下去之前都可商量。由於受監護人蔡佳玲會有隨意躺在路上等不尋常舉動，如無停車位，實無法照料。但測量結果，蔡承璋、蔡佳倫分得部分無法停車。惟被告施淑麗要求該筆土地分割後面寬須足夠停車，卻遭原告拒絕。況經聲請許可處分蔡佳玲之財產，亦經本院家事法庭裁定駁回，原告請求返還定金，為無理由。如被告蔡承璋就2114建號房屋持分2分之1及蔡佳玲就1351地號持分4分之1，能與原告交換1351-8地號土地之持分，才願意退回上開定金等語，資為抗辯，並均聲明原告之訴駁回。
三、原告主張之前揭事實（除蔡弘毅與原告就合建後2114建號房屋之應有部分4分之1有無借名登記關係存在，及被告施淑麗是否為無權代理蔡依玲簽訂前揭買賣契約外），有原告所提土地及建物登記謄本、地籍圖謄本、不動產買賣契約書及彰化銀行歷史票據資料查詢等影本（本院卷第4~15頁）及被告所提本院102年度監宣字第208號聲請許可處分受監護人財產事件民事裁定(本院卷第110頁）為證，並經證人許萬冲（協助房屋之規劃設計）、辜福榮（實際負責房屋之承攬建造）、林素燕（代為辦理房地產權登記）具結證述屬實（本院卷第90～94頁），被告對此亦無爭執，此部分事實，堪信為真實。
四、兩造爭執事項及其判斷
㈠、蔡弘毅與原告就2114建號房屋之應有部分4分之1（下稱系爭房屋應有部分），有無借名登記契約關係？原告請求移轉登記有無理由？
1.原告主張其與蔡弘毅就系爭房屋應有部分有借名登記關係，雖為被告否認。惟此部分事實，業據證人許萬冲、辜福榮具結證述甚詳（本院卷第90～92頁），被告亦自陳當初蓋房屋時，蔡弘毅不讓施淑麗（配偶）與小孩子過問，因此不清楚，並對於證人許萬冲、辜福榮之證言表示沒有意見等詞（本院卷第92頁背面、第109頁背面)。原告主張其與蔡弘毅就系爭房屋應有部分有借名登記契約存在，堪信為真實。
2.按當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記者，係成立借名登記契約。其法律性質，與委任契約相類，如其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，本於契約自由原則，即生無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定。系爭房屋應有部分依合資建造房屋之約定，本應由原告分配取得，但借用蔡弘毅之名義為登記，顯係約定自己之財產以他方名義為登記，核其性質，係成立借名登記契約。茲蔡弘毅已於100年1月13日死亡，類推民法第550 條之規定，該借名契約因當事人之一方死亡而消滅，出名人自負有返還登記財產之義務。被告蔡承璋為出名人蔡弘毅之繼承人，並因分割繼承而取得系爭房屋應有部分，原告依繼承及借名登記契約（借名登記契約消滅後之返還借名登記請求權）之法律關係，請求被告蔡承璋將該房屋應有部分移轉登記予原告，於法即屬有據，應予准許。
㈡、原告請求返還定金50萬元有無理由？
1.原告主張其就前開1531地號土地應有部分4分之1及2114建號房屋應有部分2分之1（含前開借名登記之應有部分4分之1），於102年9月13日與訴外人蔡佳玲及被告蔡承璋簽訂之不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），土地部分由被告施淑麗代理簽訂，但蔡佳玲業經法院為監護宣告，施淑麗為無權代理乙節，為被告施淑麗否認無代理權，並提出蔡佳玲之監護人蔡佳倫出具載有：「委任人蔡佳倫代理受監護人蔡依玲委任施淑麗全權處理座落彰化縣彰化市○○段○○○○○號土地買賣事宜」之委任書影本（本院卷第79頁）為證，原告對該委任書亦無爭執，顯見被告施淑麗以蔡佳玲之代理人名義，與原告簽訂系爭買賣契約，僅係漏未表明其法定代理人即監護人蔡佳倫而已，並非未經監護人蔡佳倫就此特定事項之委託授權，故被告施淑麗就上開土地買賣事宜，亦可認為係意定代理人。
2.惟監護人對於受監護人之財產，非為受監護人之利益，不得使用、代為或同意處分。監護人為代理受監護人購置或處分不動產之行為，非經法院許可，不生效力，民法第1101條第1項、第2項第1 款定有明文。此規定依同法第1113條，於成年人之監護準用之。另監護人對受監護宣告人之代理權，係基於法院之選定，屬於法定代理權性質，監護人僅限於監護權限內，始有代理權，如逾越其監護權限者，即屬無權代理行為。又因受監護人本人無從有效承認此項無權代理行為，該行為即應認為自始無效，其代理行為法律效果不能直接歸屬於受監護人本人。原告主張其為整合前開房地所有權之目的，向蔡佳玲及被告蔡承璋購買上開房地之應有部分，顯然係本於自己利害而為計算，則於受監護人蔡佳玲有何利益可言？其監護人蔡佳倫授權被告施淑麗代理與原告訂立系爭買賣契約，實際上係充分符合原告之利益，難謂係為受監護人蔡佳玲之利益而為之。況監護人蔡佳倫代理蔡佳玲處分前開土地應有部分，並未經法院許可，且依被告施淑麗之答辯意旨，亦無意願依系爭買賣契約之約定履行移轉登記，而係希望變更為以互易產權方式處理，亦可確定蔡佳玲之監護人蔡佳倫絕無可能補正法院許可上開土地應有部分處分之欠缺，此參被告所提前開本院102年度監宣字第208號民事裁定甚明〔該裁定係蔡佳倫聲請法院許可1351地號土地蔡佳玲之應有部分4分之1，與蔡承璋所有系爭房屋應有部分，與原告所有同段1351-8地號土地應有部分2分之1交換（互易），與系爭買賣契約不相同〕。綜此可見，被告施淑麗受蔡佳倫之委託，代理受監護人蔡佳玲處分前開1531地號土地應有部分而簽訂系爭買賣契約，不能認係為受監護人之利益而為之，且未經法院許可，自屬逾越監護權限之無權代理行為，依法無效，其法律效果不能直接歸屬於蔡佳玲本人。換言之，被告施淑麗代理收受前開買賣之定金，其利益仍歸於被告施淑麗，而不及於受監護人蔡佳玲。
3.另法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效，民法第111 條定有明文。此法條但書之規定，非謂凡遇可分給付之場合，均有其適用，尚須綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易習慣及其他具體情事，並本於誠信原則予以斟酌後，認為使其他部分發生效力，不違反雙方當事人之目的者，始足當之（最高法院75年台上字第1261號判例參照）。原告係為整合前開房地所有權之目的，而向同為共有人之蔡佳玲、蔡承璋購買其應有部分，以取得該房地之全部產權，而其約定之買賣總價，並未區分土地及建物之價格（至所稱「公定移轉契約書」買賣價格土地按公告現值、房屋按評定價格，係指用以申辦稅捐及移轉登記使用之「公契」，並非實際買賣價額），定金及其他各期價金之給付，也沒有因賣方出售者為土地持分或建物持分而有不同。明顯可見，系爭買賣契約之買賣標的雖包含土地及建物，但綜合雙方於買賣契約表現出來的真意，並無於一部分無效時，其他部分發生效力，不違反雙方當事人目的之情形。則依上開法條規定，系爭買賣契約因蔡佳玲出賣土地應有部分4分之1為無效，即應認為全部無效（即包含被告蔡承璋出賣房屋應有部分亦均為無效）。原告以錯誤為由撤銷此項意思表示，尚無必要。
4.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，為民法第179 條前段所規定。本件被告施淑麗代理蔡佳玲及被告蔡承璋與原告簽訂系爭買賣契約，並受領原告交付之50萬元定金支票，兌現得款，而該買賣契約為全部無效，被告施淑麗代理收受蔡佳玲部分定金之利益，仍歸屬於施淑麗，並不及於蔡佳玲，已如前述。則被告施淑麗及蔡承璋收受前開定金，即為無法律上原因而受利益，致原告受損害。原告依不當得利之法律關係，請求被告返還定金50萬元並自起訴狀繕本送達翌日即103年1月23日起，至清償日止，按年息百分之5計算利息，洵屬正當，應予准許。
五、綜上所述，原告依繼承及借名登記之法律關係，請求被告蔡承璋將系爭房屋應有部分移轉登記予原告；依不當得利之法律關係，請求被告蔡承璋、施淑麗返還定金50萬元及自起訴狀繕本送達翌日即103年1月23日起，至清償日止，按年息百分之５計算之利息，均屬正當，應予准許。至於被告以希望取得1351-8地號土地內足購停放汽車之空地，裨便利照顧受監護人蔡佳玲為由，願與原告交換房地持分（但原告已表示不同意），並非原告起訴主張之訴訟標的及原因事實，非本院所得裁判，亦不得作為返還前開定金之條件，附此敘明。
六、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，就請求返還50萬元本息部分，核無不合，應酌定相當擔保金額准許之。本院另依職權准被告預供擔保免為假執行。至於請求房屋應有部分移轉登記部分，為命被告為一定意思表示之判決，性質上不適宜假執行，原告該部分假執行之聲請，應予駁回。另原告於本件訴訟繳納裁判費6,830元、支付證人旅費1,656元，合計訴訟費用為8,486元，併依法命由被告負擔。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 7 月 16 日
民事第四庭
法 官 陳 瑞 水┌─────────────────────────────────────────┐│附表： 103年度訴字第85號 │├──┬────┬────┬──────┬──────┬────┬────┬────┤│ │ │ │主要用途、主│建 物 面 積 │附 屬 │ │ ││建號│建物門牌│基地坐落│ │ │ │權利範圍│備 考││ │ │ │要建材及層數│ (平方公尺) │建 物 │ │ │├──┼────┼────┼──────┼──────┼────┼────┼────┤│ │彰化縣彰│彰化縣彰│鋼筋混凝土造│1層 50.95│陽台 │ │原告請求││2114│化市長壽│化市中山│四層店舖、住│2層 49.29│ 27.07㎡│2分之1 │將應有部││ │街52巷11│段1351地│宅 │3層 47.99│雨遮 │ │分4分之1││ │號 │號 │ │4層 38.57│ 1.41㎡│ │移轉登記││ │ │ │ │總面積186.80│ │ │ │└──┴────┴────┴──────┴──────┴────┴────┴────┘以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 7 月 21 日
書記官 黃 明 慧