臺灣彰化地方法院民事判決 103年度訴字第858號原 告 張家豐訴訟代理人 盧志科律師被 告 許義明訴訟代理人 楊錫楨律師複 代理 人 陳詠琪律師受 告知 人 彰化縣二水鄉農會法定代理人 蔡瑞祥受 告知 人 彰化縣大城鄉農會法定代理人 莊登讚代 理 人 許宗吉上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國104年5月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○號、面積1919.06平方公尺土地，如附圖二所示編號甲部分面積698.06平方公尺分歸被告取得；編號乙部分面積1221平方公尺分歸原告取得。
被告應補償原告新台幣壹拾伍萬貳仟壹佰壹拾玖元。
訴訟費用由被告負擔八百分二九一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、按應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分：一、權利人同意分割。二、權利人已參加共有物分割訴訟。三、權利人經共有人告知訴訟而未參加。前項但書情形，於以價金分配或以金錢補償者，準用第881條第1項、第2項或第899條第1項規定。訴訟之結果，於第三人有法律上利害關係者，法院得於第一審或第二審言詞辯論終結前相當時期，將訴訟事件及進行程度以書面通知該第三人；前項受通知人得於通知送達後5日內，為第242條第1項之請求；第1項受通知人得依第58條規定參加訴訟者，準用前條之規定，民法第824條之1第2、3項、民事訴訟法第67條之1分別定有明文。查原告、被告就其所有彰化縣○○鄉○○段○○○○○號土地之應有部分，分別於民國101年1月6日、96年11月5日設定最高限額新台幣（下同）260萬元、130萬元抵押權予彰化縣大城鄉農會、彰化縣二水鄉農會，本院爰依前開法律規定對抵押權人彰化縣大城鄉農會、彰化縣二水鄉農會行告知訴訟，合先敘明。
二、原告起訴主張：兩造共有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○號、面積1919.06平方公尺土地（下稱系爭土地），原告應有部分800分之509。系爭土地並無不能分割之事由，兩造間亦未訂有不分割之特約，而且就分割方法不能達成協議。爰依民法第823條第1項、第824條第2項規定，請求分割系爭土地等語，並聲明：
請依附圖一所示分割方案分割系爭土地。
三、原告對被告答辯之陳述：㈠按裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法
，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束。最高法院93年度台上字第1797號判決可茲參照。原告否認兩造前手有任何分管協議，即否認被告提出之土地權益證明書及聲明書為真正。縱有，原告並不知悉此情事，實則乃原告前手曾彩雲因被告父親許新芳未經其同意，執意於系爭土地北側搭建鐵皮屋，致系爭土地南側無出入通道，而迫於無奈將其應有部分出賣予原告，非如上開聲明書所載原告知悉所買土地係在南側云云。況且，共有土地之應有部分乃係潛在存在於該土地之每一點上，於分割前並無法特定位置，故此聲明書並不生拘束原告之效果。退萬步言之，縱認系爭土地有分管情事存在，然依上開最高法院判決意旨，定共有物分割方法亦不受該分管約定之拘束。
㈡查系爭土地呈南北長方形狀，北側臨南通路，為唯一出入之
道路，且原告應有部分遠大於被告，如依被告方案，除東側僅留5米道路外，原告分得之土地全未臨南通路，且呈刀狀而為不規則型，所留之道路僅供通行而無法作農業使用，大大減損原告分得土地之價值，顯然對原告不公平、合理，實無可採。而依原告方案，兩造分割後之土地均依其持份面積比例面臨南通路，可達到最有效經濟利用，且價值相當而無須互為補償，為兩造最公平、有利。又依華聲公司鑑定報告，竟僅認區分之土地區塊每平方公尺僅差異2、3百元不等，被告總計僅應補償原告152,119元，該鑑定顯然有失準確，補償金額明顯過低而不可採，此益可證明本件採原告提出之方案，兩造分得之土地價值相當而無須互為補償，最為可採等語。
四、被告則以：㈠系爭土地重測前為二水段313-2地號，原共有人李錦麟、李
錦次郎訂有分管契約，約定系爭土地臨南通路之北側歸李錦麟分管，南側歸李錦次郎分管。之後，李錦麟將其持分出賣給被告祖父許金樑，李錦次郎持分則出賣給楊連方；許金樑亡故後，由被告父親許新芳繼承，且約於80年左右，在系爭土地北側之分管土地上興建鐵架建物（下稱系爭地上物），被告則於91年繼承為系爭土地共有人，並取得系爭地上物之所有權；另楊連方於79年間將其持分贈與配偶曾彩雲，曾彩雲再於100年11月25日將持分出賣給原告。原告亦知悉上開分管情形，此有50年11月10日土地權益證明書、103年8月30日聲明書、異動索引等件為證。在原告於100年11月25日登記為系爭土地共有人之前，亦自98年6月1日起與被告就系爭地上物訂有租賃契約，租期至107年12月31日止，此亦有租賃契約為證。
㈡基此，原告知悉系爭土地北側係由被告分管，系爭土地南側
則由原告分管，此分管契約之效力，當拘束兩造。雖共有物之分割，發生分管契約終止之效力，但基於系爭土地之向來分管、使用現狀及保存被告所有系爭地上物，並使兩造所分得之土地能呈現完整之四方形狀，以利於土地之使用，當由被告分得系爭土地之北側，南側則應分歸原告。復因實施區域計畫地區建築管理辦法第11條第2項第3款規定，使其分得土地臨接南通路之通路寬度為5公尺，以利原告未來可合法建築。
㈢而依原告所提出之分割方案，不僅與系爭土地向來之分管、
使用現狀不符，且將拆除被告所有大部分系爭地上物，並使被告所分得之土地過於狹長(深度為86公尺)而不利於土地之使用，當非適當之分割方法。
㈣原告雖否認系爭土地有分管之事實，然系爭土地臨南通路之
北側，確實由被告分管使用，南側方由原告使用，另原告於本件起訴前，方將其分管之位置地面填平，與被告分管使用之土地齊平，有卷附照片為證，均可證明原告明知分管之事實等語置辯，並聲明：請依附圖二所示分割方案分割系爭土地。
五、原告主張系爭土地為兩造所共有，應有部分比例為原告800分之509、被告800分之291，系爭土地並無因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割期限之情形，且兩造無法協議分割之事實，業據其提出土地登記謄本為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。是以原告依民法第823條第1項、第824條第2項之規定，請求分割系爭土地，於法有據，應予准許。
六、按共有人因共有物分割之方法不能協議決定，而提起分割共有物之訴，應由法院斟酌共有物之性質、共有人之意願、全體共有人之利益、經濟效用等因素，秉持公平原則，而為適當之分配。查被告主張系爭土地北側有被告所有之鐵架造建物，原告於取得系爭土地之應有部分前，即向被告承租使用迄今之事實，有原告提出之房屋租賃契約影本為證，並經本院履勘現場查明屬實，復為被告所不爭執，堪信為真實。是兩造向各該前手既係購買特定位置，並非單純購買應有部分，對現況已有認識，各自占用並無爭議，本院認兩造占用系爭土地之現實應予尊重。被告提出之分割方案，符合兩造之使用現狀，本院審酌兩造之利益、土地使用現況等一切情狀，認為以附圖二所示方案分割，應屬適當。爰諭知系爭土地之分割方法如主文第1項所示。至於原告主張之分割方案，分割線雖筆直，惟會拆毀被告所有地上建物之大部分，不利經濟效用，亦違系爭土地使用之現狀，故非可採。
七、又分割共有物之訴，以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。經查，系爭土地依附圖二所示方案分割結果，因兩造分得土地之實際價值，與其所應分配之價值，尚有差距，依上揭說明，自應依民法第824條第3項之規定，互為補償，始符公平。本件兩造應互為補償之金額，經本院送請華聲科技不動產估價師事務所鑑定結果，被告應補償原告152,119元，有估價報告書可稽，應屬適當可採。爰判決兩造間應相互補償之金額如主文第2項所示。
八、兩造曾將其所有系爭土地應有部分設定抵押權予彰化縣大城鄉農會、彰化縣二水鄉農會，而抵押權人受訴訟告知未聲明參加訴訟，則依民法第824條之1第2項規定，系爭土地上所設定之抵押權，應移存於抵押人即兩造各自分割所得之部分，併予敘明。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及舉證，經審酌與判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第80條之1。中 華 民 國 104 年 5 月 27 日
民事第四庭 法 官 施錫揮以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 5 月 27 日
書記官 黃明慧