臺灣彰化地方法院民事判決 103年度重訴字第120號原 告 宇瑞工業股份有限公司法定代理人 陳麥斯訴訟代理人 林輝明律師
陳振吉律師林民凱律師被 告 經濟部法定代理人 杜紫軍訴訟代理人 陳鴻謀律師上列當事人間請求確認租賃權存在等事件，本院於民國103年11月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一；三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。原告在民事起訴狀繕本送達後，於民國103年7月17日具狀變更備位聲明為請求被告給付原告1,051,610元，及其法定遲延利息，與其起訴時備位聲明請求被告給付原告4,252,502元，及其法定遲延利息等情，核為減縮應判決事項之聲明，且請求之基礎事實同一，合於前揭規定之意旨，應予准許。
二、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止。聲明承受訴訟應提出書狀於受訴法院，由法院送達他造，民事訴訟法第170條、第176條定有明文。經查，被告經濟部之法定代理人原為張家祝，嗣本件訴訟中變更為杜紫軍，有卷附經濟部103年8月15日經人字第00000000000號函可稽，被告經濟部並於103年10月15日提出書狀聲明承受訴訟，上開聲明承訴狀繕本亦已當庭交付原告收受，合於上開規定，亦應准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
（一）原告與被告簽訂租賃契約，承租被告所有彰濱工業區內土地即彰化縣○○鎮○○段 ○○○ ○號土地，租賃期：99 年1月28日至119年1月27日，共計20年。嗣因被告所屬彰濱工業區服務中心（下稱彰濱服務中心）主張原告有違反租賃契約之行為，乃以租賃契約第13條第1項第7款規定，以103年4月9日彰濱工字第0000000000號函決定自103年4月1日終止租約，並沒收擔保金新臺幣（下同）745,080元。
惟查被告所屬彰濱服務中心曾以102年1月21日彰濱工字第0000000000號函知原告，依據其決議事項同意調整原告建廠計畫延至103年7月完成建廠使用並正式營運生產。同時，原告業於103年1月28日與彰濱服務中心開會達成下列3點決議：一、因原告所營事業已有變更，原告應依規定填報變更設廠計畫書轉送工業局租售審查小組審查後始得辦理後續相關事宜。二、原告需於103年3月底前取得建照並申報開工。三、原告若未按依前二項辦理者，彰濱工業區服務中心將會逕行終止系爭租賃契約。就上開3點決議內容以觀，其已明顯和系爭租賃契約第13條第1項第7款原告須在102年1月28日前取得使用執照並開始營運等約定相抵觸，此無異表示彰濱工業區服務中心和原告透過103年1月29日會議中所達成之決議，合意對系爭租賃契約進行增補，同意將原有102年1月28日之期限予以展延，而不再適用系爭租賃契約第13條第1項第7款之原有約定。原告為執行雙方在103年1月28日會議中所達成之決議，除於103年2月7日將變更設廠計畫書送交彰濱工業區服務中心，並由彰濱工業區服務中心將上開計畫書轉送工業局進行審查外，且於同年3月11日取得彰化縣政府所核發之（103）府建管（建）字第0000000號建造執照，並經彰化縣政府核准開工在案，可見原告已確實履行雙方在103年1月28日會議中所達成之第一、二項決議，於此情形下，被告已無按第三項決議終止系爭租賃契約之餘地。故原告訴請確認終止租約不合法，原告仍享有租賃契約之權益。
（二）倘若法院認被告以原告未於102年1月28日前取得使照並開始營運為由終止系爭租賃契約於法有據者，然因為代表被告執行彰濱工業區內土地租售事宜之彰濱服務中心，明知原告確有未於102年1月28日前取得使照並開始營運之違約事實，卻仍於103年1月28日會議中要求原告需於103年底前取得建照並申報開工，否則將依約終止系爭租賃契約云云，此舉讓原告誤認原先102年1月28日之期限已獲被告同意展延至103年3月底，為了能完成彰濱工業區服務中心上開要求以避免系爭租賃契約被終止，於該次會議後，原告遂立即著手委請建築師、營造公司進行廠房修建，且為了申請建照之需求，以請專人進行地質鑽探、消防規劃，並請會計師事務所協助辦理公司地址變更登記等事宜，合計支出1,051,610元。然而縱使原告耗費上開費用達到彰濱工業區服務中心之要求，卻仍無法避免原告已逾期而遭被告終止系爭租賃關係之事實，故上開1,051,610元實係因被告所屬彰濱工業區服務中心不當指示所產生之損失，則被告自應就原告此部分之損失負侵權行為損害賠償責任。
（三）爰聲明：1、先位聲明：確認原告與被告所簽訂之彰化縣○○鎮○○段○○○號土地租質契約（租賃期間：民國99年1月28日至民國119年1月27日）有效存在；原告願供擔保請准予宣告假執行。2、備位聲明：被告應給付原告1,051,610元及自起訴狀繕本送達翌日起算至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；原告願供擔保請准予宣告假執行。
二、被告則以：
（一）原告未於簽訂租賃契約起1年6個月內取得建造執照並申報開工，亦未於簽訂租賃契約起3年內取得使用執照並開始營運，已違反土地租用契約書第13條「終止租約」第1項約定：乙方（即原告）如有下列情事之一者，甲方得終止租約收回土地：其中第5款約定：自簽訂租賃契約起1年6個月內未取得建造執照並申報開工者。第7款約定：自簽訂租賃契約起3年內未取得使用執照並開始營運者。本件兩造於99年1月28日簽訂土地租用契約書，依前揭約定原告應於簽訂租賃契約起1年6個月內（即100年7月27日前）取得建造執照並申報開工。此外，亦應自簽訂租賃契約起3年內（即102年1月27日前）取得使用執照並開始營運。
惟原告因公司內部股權轉讓，人事改組而延宕上述取得建造執照及使用執照之時程，已違反契約之約定，構成終止租約事由十分明確，被告自得依法終止租約。亦即，原告於103年5月20日以工文字第000001號函請被告所屬彰濱服務中心函轉被告同意暫緩租售彰○○○區○○段○○○號土地一案，被告已於103年6月4日以工地字第00000000000號函復原告謂「…因貴公司未於契約規定期限內取得使用執照並開始營運，故服務中心依租約規定於103年4月1日終止租約在案。爰有關貴公司請求暫緩租售旨土地一事歉難同意」，自屬有據。
（二）有關延展取得建造執造及使用執照之期間，均係涉及兩造間土地租賃契約內容之變更，須經契約當事人之被告同意方生效力，彰濱服務中心並無代理被告同意該契約內容變更之權限。又依103年1月28日會議紀錄陸、決議事項一、可知因原告改組後其所營事業有所不同，已明確告知原告應填報變更設廠計畫書轉送被告審查後始得辦理後續相關事宜。亦即，有關是否同意原告於所營事業變更後仍得租用系爭土地及是否同意變更契約內容延展原告取得建造執照及使用執造之時間，均須待被告審查同意後方可生效。益證彰濱服務中心並無代理被告為契約內容變更之權限。
（三）原告自99年1月28日簽訂系爭土地租賃契約後即一再延宕建廠進度，未依約於100年7月27日取得建造執照。期間，原告曾於100年7月25日以宇業字第0000000000號函請被告所屬彰濱工業區服務中心於100年7月25日以彰濱工字第0000000000號函函轉被告同意展延取得建造執照及申報開工日至100年10月27日。被告於接獲彰濱工業區服務中心函轉原告前述申請後，亦於100年8月2日以工地字第00000000000號函正本予彰濱工業區服務中心，並副本予原告公司同意原告之申請展延案。嗣原告於100年10月14日因自認仍未能於首度展延期限前之100年10月27日取得建造執照及申報開工，乃再度以宇業字第00000000 00號函請被告所屬彰濱服務中心於100年10月19日以彰濱工字第0000000000號函函轉被告同意再度展延取得建造執照及申報開工日至101年4月27日。被告於接獲彰濱服務中心前述函轉申請後，亦於100年10月27日以工地字第00000000000號函正本予彰濱服務中心，並副本予原告公司同意原告之申請展延案，足證原告明知有關延展取得建造執造之期間，係涉及兩造間土地契約內容之變更，須經被告核可同意始生效力，亦明知被告所屬彰濱服務中心並無代理被告同意該契約內容變更之權限。
（四）又不論是原告向彰濱服務中心所提出申請之「景觀管理審查」或「廢（污）水排水設計圖說審查」均係原告於103年1月28日會議前即已提出並由該中心依相關法規定予審查函復，且原告於103年1月28日和彰濱服務中心舉行協調會議前亦自承「…已委任建築師申辦建照、設計等事宜，需延後期限。」等情，益證有關原告委任建築師申辦建照、設計等事宜確係原告103年1月28日會議前即早已進行之事項，且係原告依約應履行之義務，彰濱服務中心只是配合原告之需要提出其申請建築執照所須之其他文件而已。
（五）綜上所述，系爭土地租賃契約既已合法終止，原告於本件之請求無論先位之訴或備位之訴均無理由等詞置辯，故聲明：原告之訴駁回。
三、法官協議兩造不爭執之事實如下：
（一）原告與被告於99年1月28日簽立本件彰濱工業區鹿港區土地租賃契約書。
（二）原告自簽訂租賃契約之日起1年6月內即100年7月27日前，未取得建築執照並申報開工，惟事後業經被告同意展延取得建築執照及申報開工期限至100年10月27日。
（三）原告於被告同意展延建築執照及申報開工期限至100年10月27日後，仍未能於期限內完成，復經被告同意展延取得建築執照及申報開工期限至101年4月27日。
（四）原告上開兩次延展係透過彰濱工業區服務中心函轉被告同意。
（五）原告自簽訂租賃契約之日起3年內即102年1月27日前，未取得使用執照並開始營運。
（六）原告與彰濱工業區服務中心人員曾於103年1月28日，就原告未於約定期限內取得建照並申報開工相關問題召開會議，並作成會議紀錄。
（七）原告於103年3月間業已取得建築執照。
（八）彰濱工業區服務中心於103年4月9日發函，以原告未自簽訂租賃契約之日起3年內取得使照並開始營運為由，自103年4月1日起終止租約。
四、法官協議兩造之爭點如下：
（一）原告與彰濱工業區服務中心人員於103年1月28日，所作成之決議事項是否可代表被告同意原告再次延展相關期限？
（二）彰濱工業區服務中心於103年4月9日發函，以原告未自簽訂租賃契約之日起3年內取得使照並開始營運為由，自103年4月1日起終止租約，是否合法？
五、得心證之理由：
（一）本件彰濱工業區鹿港區土地租賃契約書，係原告與被告於99年1月28日簽訂，當時契約之主體為原告與被告，惟被告當時以彰濱工業區服務中心為代理機關，有系爭土地租賃契約書附卷可查，則彰濱服務中心人員於103年1月28日，與原告所作成之決議事項，是否可代表被告同意原告再次延展相關期限？端視彰濱服務中心究竟僅是於99年1月28日代理被告簽約之代理機關，抑或日後均有權代理被告履行該租賃契約內容之代理機關。經查，經審閱上開土地租賃契約之內容，被告雖在首揭「立土地租賃契約人」欄及末頁「簽名」欄中，均以彰濱服務中心為代理機關，然契約內相關權利與義務之履行，顯然均以被告為契約之履行主體，而非代理機關得以代理為法律行為，此由該契約中無論就租金給付方式（第5條）、擔保金之返還（第6條第3項）、轉租之同意（第9條第3項）、終止契約（第13條）、地上物之處理（第14條）、未回復原狀違約金之賠償（第15條第3項）、契約處分之同意（第16條）、地上物移轉之同意（第17條）、通知之方式（第19條）等約定，均以被告（即契約內之甲方）為契約主體甚明。參以系爭契約第4條第4項載明：「乙方（即原告）於租期屆滿前，如要求提前終止租約，應於1個月前以書面通知經濟部工業局彰濱工業區服務中心（以下簡稱服務中心）轉甲方（即被告）備查，期間無論乙方是否已遷出，租金仍應計算至終止契約當月止…。」、第8條：「乙方依繳款通知繳清擔保金，並簽訂租賃契約辦理公證後，由服務中心以書面通知乙方訂期至現場點交土地，並確認租賃土地邊界及樁位點，乙方無故不到現場點交者，視同點交。」、第10條第3項：「…營建剩餘土石方之處理，以於本區土地內就地整平不外運為原則，乙方需先經本區服務中心同意，方得向主管機關申請營建剩餘土石方及土石方流向之證明文件。」等規定，兩造乃就彰濱服務中心得以處理之事項特別約定，是探求契約之真意，苟若被告有意以彰濱服務中心為日後履行契約之代理機關，實無特別言明彰濱服務中心僅得處理特定事項之必要。堪認彰濱服務中心僅是於99年1月28日代理被告簽約之代理機關，並非有權代理被告履行後續租賃契約內容之代理機關。
（二）又原告前於99年1月28日簽訂系爭土地租賃契約後，因故延宕建廠進度，未依約於簽訂租賃契約之日起1年6個月內即100年7月27日前取得建造執照，原告曾於100年7月25日以宇業字第0000000000號函請彰濱服務中心展延建造日期，經彰濱服務中心於100年7月25日以彰濱工字第0000000000號函函轉上開申請予被告，並將函文副本通知原告，而被告於接獲函文後，亦於100年8月2日以工地字第00000000000號函，以正本予彰濱服務中心，副本予原告之方式，函知同意原告之申請展延案。嗣原告於100年10月14日因自認仍未能於首度展延期限前之100年10月27日前取得建造執照及申報開工，乃再度以宇業字第0000000000號函請彰濱服務中心展延建造日期，經彰濱服務中心於100年10月19日以彰濱工字第0000000000號函函轉前開申請予轉被告，並將函文副本通知原告，而被告於接獲函文後，亦於100年10月27日以工地字第00000000000號函，以正本予彰濱服務中心，副本予原告之方式，函告同意原告再度展延取得建造執照及申報開工日至101年4月27日，有前開各次函文附卷可查（見本院卷第82至86頁），原告上開兩次延展均係透過彰濱服務中心函轉被告同意，並為兩造所不爭執。足證原告應清楚知悉有關延展取得建造執造之期間此等涉契約內容變更之事項，須經被告核可同意始生效力，亦當明瞭被告所屬彰濱服務中心並無代理被告同意該契約內容變更之權限。
（三）再細譯原告據以主張已獲彰濱服務中心同意展延取得建造並申報開工之103年1月28日會議紀錄，其中陸、決議事項其中第一、二點係載明：「一、宇瑞公司（即原告）說明公司改組後其所營事業有所不同，依規定應填報變更設廠計畫書轉送工業局租售審查小組審查後始得辦理後續相關事宜。二、宇瑞公司需於103年3月底前取得建照並申報開工，其取得使照並營運之期限將依彰化縣政府核發建照規定竣工期限另為要求。」等語（見本院卷第32頁），則由決議第一點解釋可知，原告須先依規定應填報變更設廠計畫書轉送工業局租售審查小組，經審查小組審查後始得辦理後續相關事宜，若決議第一點之條件未成就，原告自無從辦理後續相關事宜。查，本件之彰濱服務中心雖曾於103年2月21日以彰濱工字第0000000000號函函詢被告關於原告公司申請變更設廠計畫乙事，惟經被告於103年3月5日以工地字第00000000000號函，要求彰濱服務中心查明原告目前之設廠營運等情形，依土地租賃契約規定辦理等情，有被告上開函文在卷足憑（見本院卷第87頁），足認被告於接獲原告變更設廠計畫後，係要求彰濱服務中心回歸土地租賃契約處理，即被告並未同意原告之變更設廠計畫，原告自無從辦理後續事宜甚明。是上開決議第一點之條件既未成就，當無後續決議內容之適用。況彰濱服務中心並無代理被告決定、變更契約內容之權限，已如前述，原告上開主張，委無足採。
（四）依系爭土地租賃契約書第13條第1項第7款規定：乙方即原告自簽訂租賃契約之日起3年內未取得使用執照並開始營運者，甲方即被告得終止契約收回土地。而原告於前述兩次獲得被告同意展延期限後，事後確實未能再獲被告同意展延相關期限，則被告依上開租賃契約書第13條第1項第7款規定終止契約，於法並無不符，故本件被告以前開103年3月5日以工地字第00000000000號函指示彰濱服務中心依系爭租賃契約規定辦理，而使彰濱服務中心於103年4月9日發函，以原告未自簽訂租賃契約之日起3年內取得使照並開始營運為由，自103年4月1日起終止租約，自屬合法有據，系爭契約當已合法終止。
（五）至原告另主張彰濱服務中心於103年1月28日會議中要求原告需於103年底前取得建照並申報開工，否則將依約終止系爭租賃契約之決議，讓原告為避免系爭租賃契約被終止，因而支出相關費用共計1,051,610元。故上開費用實係因彰濱服務中心不當指示所產生之損失，則被告自應就原告此部分之損失負侵權行為損害賠償責任云云。然查，前開會議決議係要求原告須先依規定應填報變更設廠計畫書轉送工業局租售審查小組，經審查小組審查後始得辦理後續相關事宜，若決議第一點之條件未成就，原告自無從辦理後續相關事宜，已如前述，難謂彰濱服務中心有何不當指示致生原告損害之情事。況原告與彰濱服務中心於103年1月28日舉行協調會議，係因「…宇瑞公司前後2次來函說明因公司改組，已委任建築師申辦建照、設計等事宜，需延後期限。」之原因，有上開會議紀錄附卷可參，堪認有關原告委任建築師申辦建照、設計等事宜係原告103年1月28日會議前即早已進行之事項，且係原告依約應履行之義務，原告因而支出之相關費用，核與彰濱服務中心無關。
六、綜上所述，被告以原告未自簽訂租賃契約之日起3年內取得使照並開始營運為由，依系爭土地租賃契約書第13條第1項第7款規定，自103年4月1日起終止租約，於法並無不符，系爭契約當已合法終止，且彰濱服務中心亦無不當指示致生原告損害之情事，均已如前述。從而，原告先位聲明請求確認兩造所簽訂之彰化縣○○鎮○○段○○○號土地租質契約有效存在；備位聲明請求被告應給付原告1,051,610元及法定遲延利息，均無理由，不應准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果不生影響，爰毋庸一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 12 月 18 日
民事第二庭 法 官 李善植以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 12 月 18 日
書記官 游峻弦