臺灣彰化地方法院民事判決 103年度重訴字第51號原 告 林建成被 告 呂玉珍上列當事人間確認優先承購權存在事件，本院於民國103年4月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告對於被告所有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○○○號土地應有部分各四分之三，於民國一百零二年十二月六日被告與訴外人吳榮森所訂買賣契約同一條件之優先承購權存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益，此有最高法院52年台上字第1240號判例可參。經查，原告主張就被告出賣被告所有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○○○號土地（下合稱系爭土地）應有部分各3/4，基於共有人地位有優先承購權存在，惟被告否認其權利，是兩造就優先承購權存在與否有所爭執，致原告該項權利在法律上之地位有不安之狀態，而原告此種不安狀態得以確認判決除去之，堪認原告有提起本件確認訴訟之法律上利益，合先敘明。
原告聲明：如主文第1項所示。陳述：
㈠系爭土地為兩造共有，原告應有部分各1/4，被告應有部分
各3/4。被告於民國102年12月6日與訴外人吳榮森訂立買賣契約，將系爭土地全部出賣予吳榮森，總價金新臺幣（下同）2,460萬元，惟被告與吳榮森竟否認原告之優先承購權，為此依土地法第34條之1規定，請求確認該項權利存在。
㈡原告就系爭土地之應有部分各為1/4，然被告依土地法第34
條之1第3項規定向法院提存之金額僅2,163,813元，不符買賣契約所約定應由原告取得之價金比例。
被告聲明：原告之訴駁回。陳述：
㈠被告係依土地法第34條之1第1項規定出賣系爭土地，而非依
同條第4項規定出賣，原告並無同條第4項規定之優先承購權。
㈡縱認共有人得依土地法第34條之1第1項主張優先承購權，然
被告於訂約磋商期間，與吳榮森之意思表示將趨於合致時，即以存證信函多次通知原告，復於訂約前，再度將被告與吳榮森約定於102年12月20日訂約之情事通知原告，原告消極不行使優先承購權，被告自應依買賣契約及誠實信用原則履行出賣人之義務，被告亦已將所得價金按原告之配偶與被告當初合資購買土地所約定之投資比例，向法院提存原告應得之價金2,163,813元，是原告已喪失其優先承購權。
兩造不爭執之事實：
㈠系爭土地為兩造共有，原告應有部分各1/4，被告應有部分各3/4（本院卷第59至64頁）。
㈡被告與吳榮森訂立買賣契約，將系爭土地全部出賣於吳榮森
，總價金為2,460萬元（本院卷第13至19頁）。㈢被告曾於102年12月6日發出存證信函通知原告，表明其將於
102年12月20日與吳榮森訂立買賣契約，原告得行使優先承購權等語；原告於102年12月14日發出存證信函通知被告，表明被告應提供買賣契約等文件，以決定是否行使優先承購權等語；被告再於102年12月17日發出存證信函通知原告，並添具買賣契約等文件，表明原告於102年12月14日發出之存證信函係於102年12月15日到達，請求被告確答是否行使優先承購權等語；原告再於102年12月20日發出存證信函通知被告，表明行使優先承購權等語（本院卷第6至11、65至66頁）。
㈣被告依土地法第34條之1第3項規定，於102年12月6日向法院提存買賣價金2,163,813元（本院卷第12、55頁）。
本件主要爭點：
㈠被告出賣系爭土地全部，原告得否行使優先承購權？㈡原告之優先承購權已否放棄？土地法第34條之1第1項、第2項、第4項規定「共有土地或建築
改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算」、「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之」、「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」。部分共有人依該條第1項，將共有土地之全部出賣於他人，他共有人得依同條第4項規定，對之主張優先承購權。蓋此種類型之出賣，就各該共有人言，仍為出賣其應有部分，不過對於未出賣之他共有人之應有部分，有權代為處分而已，並非以此剝奪他共有人優先承購之權利。經查：系爭土地為兩造共有，原告應有部分各1/4，被告應有部分各3/4，又被告與吳榮森訂立買賣契約，將系爭土地全部出賣於吳榮森，總價金為2,460萬元之事實，為被告所不爭，則依上開說明，原告得對被告主張優先承購權。是原告主張其對被告之應有部分得主張優先承購權，應屬有據；被告否認原告得主張該項權利，尚非可採。
關於共有人依土地法第34條之1第2項所為通知，其期限為何，
法無明文。惟土地法第104條第1項、第2項前段規定「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之」、「前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄」，內政部頒土地法第三十四條之一執行要點㈡亦謂「徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第一百零四條第二項規定，即他共有人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先購買權視為放棄。他共有人以書面為優先購買與否之表示者，以該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力」，則該期限應解為至少以10日為適當，如他共有人於接到書面通知後10日內表示優先承購，自難認其已放棄優先承購權。經查：兩造互發存證信函始末如事實及理由欄㈢所述之事實，為被告所不爭，而被告於102年12月6日發出之存證信函，因未敘明買賣條件或添具買賣契約，原告尚無從決定是否行使優先承購權，則該10日之期限無法因存證信函之到達予以起算；被告嗣於102年12月17日再發出存證信函，並添具買賣契約等文件，請求被告確答是否行使優先承購權，原告則於102年12月20日發出存證信函通知被告，表明行使優先承購權，且被告亦不爭執原告所為確答之通知已逾10日，自難認原告因逾10日未表明行使優先承購權而放棄該權利，換言之，原告之優先承購權依然存在。是原告主張其優先承購權存在，應屬有據；被告以其應依買賣契約及誠實信用原則履行出賣人之義務，並已將原應得之價金提存為由置辯，而否認原告該項權利，有違土地法前揭規定，尚非可採。綜上所述，原告對於被告所有系爭土地之應有部分有優先承買
權，從而原告請求確認該項權利存在，為有理由，應予准許。本件判決事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，不另論述。
據上論結，本件原告之訴為有理由，應依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 5 月 9 日
民事第一庭 法 官 廖政勝以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 103 年 5 月 9 日
書記官 陳美敏