臺灣彰化地方法院民事判決 104年度簡上字第88號上 訴 人 彰化縣政府法定代理人 魏明谷訴訟代理人 陳振吉律師複代理人 林輝明律師
林民凱律師視同上訴人 王永作被上訴人 詹世聰訴訟代理人 黃進祥律師
黃建雄律師蔡志宏律師上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，上訴人對於民國104年5月26日本院北斗簡易庭103年度斗簡字第258號第一審判決提起上訴，經本院於民國104年11月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人於原審及上訴時主張：
(一)被上訴人前向上訴人彰化縣政府承租其所有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○○號、面積0.1017公頃土地（下稱428之7地號土地），租期自民國99年1月1日起至104年12月31日止，並簽定彰化縣縣有耕地租賃契約。嗣於101年4月20日428之7地號土地因分割而增加同段428之1065地號土地（下稱428之1065地號土地），該地號土地於地籍圖重測後為彰化縣○○鄉○○○段○○○號土地（下稱21地號土地），而被上訴人所承租土地約有229.8平方公尺歸入21地號土地即如附圖所示編號Ａ部分土地（下稱系爭Ａ地）。上訴人彰化縣政府於101年9月10日將21地號土地放領予視同上訴人王永作，然21地號土地中系爭Ａ地為被上訴人所承租，且仍於租約期限內，故系爭Ａ地之所有權移轉登記不得對抗被上訴人。
(二)證人謝詹金蓮及詹林鶴於103年12月24日履勘現場時具結所為證稱，均足認被上訴人之父向訴外人詹鼠購買耕作系爭Ａ地之權利後，即持續耕作，再由被上訴人耕作，視同上訴人王永作從未耕作系爭Ａ地，此情亦為視同上訴人王永作所自認。況依國有耕地放租實施辦法第6條第1項規定，國有耕地放租對象及順序第一順位為中華民國82年7月21日前已實際耕作之現耕人或繼受其耕作之現耕人，並願繳清歷年使用補償金者。被上訴人及其父多年來持續耕作系爭Ａ地，視同上訴人王永作亦已自承其從未耕作系爭Ａ地，足證被上訴人已符合上開規定，而視同上訴人王永作不符合放租條件，是視同上訴人王永作承領範圍不應該包括系爭Ａ地。依國有耕地放領實施辦法第5條第1、2項規定，國有耕地放領對象主要已承租該國有耕地，且至上揭國有耕地放領實施辦法發布時仍繼續承租使用之農民或其直系血親卑親屬或家屬或繼承人，上訴人彰化縣政府已自承系爭Ａ地由被上訴人承租使用，視同上訴人王永作僅為部分放領，足認被上訴人方得為放領對象，上訴人彰化縣政府卻將系爭Ａ地放領予視同上訴人王永作，其程序違背上開規定甚明。
(三)21地號土地謄本所載登記原因雖為放領，惟依最高法院88年台上字2574號判決意旨可知，其性質實為買賣，被上訴人就系爭Ａ地，自得行使優先承買權，則上訴人間以放領為原因就系爭Ａ地所成立之物權行為，不得對抗被上訴人。
(四)被上訴人於428之7地號土地分割時，實有為反對之意見，當時有訴外人莊滄熒在場，嗣被上訴人與視同上訴人王永作亦因此產生糾紛，並於101年4月11日至現場履勘，然上訴人並未舉證被上訴人並未表示任何意見，亦無法舉證上訴人有對被上訴人為出賣之通知而被上訴人不表示意見，上訴人空言主張，依上揭實務見解，上訴人並未盡舉證責任。且依上訴人彰化縣政府所提103年7月29日府地用字第0000000000號函可知，視同上訴人王永作要求被上訴人歸還系爭Ａ地，然被上訴人表示反對，是上訴人彰化縣政府辯稱被上訴人始終未異議並不足採。基此，上訴人彰化縣政府應就其對被上訴人所為出賣通知而被上訴人不表示意見乙節，負舉證責任。況本件訴訟爭點為被上訴人可否主張優先承買權，而與428之7地號土地分割時被上訴人有無表示意見無關。
(五)上訴人彰化縣政府辯稱視同上訴人王永作於65年間依法承租428之7地號土地並包括系爭Ａ地，故於92年將土地放領予上訴人王永作，並成立買賣契約云云，惟系爭Ａ地於50、60年代左右為小堤防（擋土牆），附近則為舊濁水溪容易淹水，上訴人縣府不可能將小提防（擋土牆）放租予視同上訴人王永作，則視同上訴人王永作事後承領範圍不應該包括系爭Ａ地。再者，系爭Ａ地於70年代左右因舊濁水溪整治完畢，該提防已無用處，故於拆除後由被上訴人開墾，並依國有耕地放租實施辦法第6條第1項第1款規定，承租428之7地號土地，是上訴人彰化縣政府上開所辯不足採信。
(六)上訴人主張欲調取被上訴人與視同上訴人王永作系爭土地之最早相關證明文件，鈞院並於104年7月28日發文要求被上訴人提出云云。惟上訴人調取上開文件理由為釐清被上訴人就系爭土地有無優先承買權，然有無優先承買權，應為被上訴人與上訴人彰化縣政府就系爭土地有無租約，租約範圍是否由上訴人放領予視同上訴人王永作，上訴人調取資料與被上訴人有無優先承買權無關。上訴人又主張上訴人於92年間已與視同上訴人王永作成立買賣關係，然被上訴人卻係於99年1月1日方與上訴人訂立租賃契約，既然被上訴人於上訴人與視同上訴人王永作成立買賣關係當時無租賃關係，被上訴人不得主張優先承買云云。惟視同上訴人王永作於原審103年12月24日現場履勘時，自承系爭A部分土地其從未耕種過，因此，92年視同上訴人申請承領範圍不包括系爭A地，而遲至101年系爭A地分割入428之1065地號土地，且於101年5月24日以放領為原因，於101年9月10日登記予視同上訴人王永作，則系爭A部分買賣契約應成立於101年5月24日，當時被上訴人已有承租系爭A部分土地，當可主張優先承買，退萬步言，依國有耕地放領實施辦法第10條規定，放領程序完必須於繳清全部價金後方完成，故於繳清全部價金後方有成立買賣關係，而視同上訴人係於101年5月24日繳清全部價金，故於系爭A地土地登記謄本方會記載「登記日期：101年9月10日、原因發生日期：民國101年5月24日」，故於繳清全部價金（101年5月24日）成立買賣關係當時，被上訴人就系爭A部分土地有承租權，當可主張優先承買，故縱使92年視同上訴人王永作申請承領之土地包括系爭A地，系爭A地成立買賣關係時間點亦為101年。至於上訴人雖引用行政院96年9月6日臺建字第0000000000號函釋表示公有平地耕地不再放領云云，然本案被上訴人並非主張放領，而是請求優先承買，上訴人引用之函釋，與本案無關。
(七)土地法104條第2項規定中所謂「出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者」，依最高法院97年台上字第2219號判決意旨，其真正含意係指「出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人」。是以被上訴人可以主張優先承買權之「判斷基準時」應為「物權移轉行為時」，而非「買賣契約成立時」，而上訴人將系爭A地所有權移轉予視同上訴人王永作依登記謄本所示為「101年9月10日」，當時兩造有租賃關係，故被上訴人應可主張優先承買。再按優先購買權人，於接到出賣人以與買賣契約同樣條件之通知後而於十日內，可主張優先承買權，而買賣契約上所約定之各項條件眾多，上訴人在可優先承買範圍，主張同樣價金及付款方法優先承買，尚難稱不符合「同樣條件」。是上訴人稱將系爭21地號含系爭A地整體一併放領予視同上訴人王永作，未就其餘表示優先承購，係因與「同樣條件」不符，況且系爭A部分土地確有瑕疵而錯誤放領，被上訴人亦不得主張優先承買云云，上訴人既主張不符合同樣條件，請提出相關實務見解，今空言主張，尚難可採。上訴人主張如鈞院認為被上訴人可優先承買，亦不得按放領價格承買，而應按彰化縣現有財產自治條例承買云云，惟被上訴人係依土地法第104條第2項、第107條主張優先承買權，價格算定當與視同上訴人王永作一致，方符合上開規定所稱「同樣條件」，上訴人主張應按彰化縣現有財產自治條例承買，違反土地法第107條之規定。
(八)系爭Ａ地與被上訴人所使用同段428之596地號（重測後新下霸段24地號）土地相連，始可藉由系爭Ａ地與道路相連，被上訴人於系爭Ａ地填土、整地、接電等已使用20年，上訴人彰化縣政府竟將系爭Ａ地放領予視同上訴人王永作，致被上訴人多年心血白費，且通行困難。系爭Ａ地確為被上訴人承租範圍，被上訴人自得主張優先承買權，上訴人彰化縣政府於被上訴人支付放領價格新台幣（下同）49,050元後，將系爭Ａ地所有權移轉予被上訴人。
二、上訴人則以：
(一)上訴人彰化縣政府部分：⒈王永作承領縣有耕地，係依國有耕地放領實施辦法承領，上
訴人於92年間將428之7地號土地放領予王永作，約定地價款分15年期攤還，係屬部分放領，部分土地由被上訴人承租，然王永作於101年間提前將地價款繳清，上訴人遂以101年3月21日府地用字第0000000000號函通知被上訴人，載明於101年4月11日上午9時30分辦理428之7地號土地現場領勘分割，當時被上訴人並未表示意見，上訴人始依被上訴人及王永作之指界分割，並於101年8月辦理所有權移轉登記，是被告於放領土地程序上並無違誤。反觀被上訴人竟事後翻異其詞，主張未受通知云云．顯有違誠信原則，與事實不符。系爭Ａ地原係屬彰化縣有之特定農業區農牧用地，係縣有非公用不動產，被告將該部分土地放領予王永作，係依彰化縣縣有財產管理自治條例第48、49、50條等規定辦理，核無不當。倘若被上訴人對101年間現場領勘分割有異議，應即提出訴訟，俟上訴人釐清被上訴人與王永作間放領與放租之實際使用位置，再辦理所有權移轉，然被上訴人遲至103年間始提出本件訴訟，21地號土地已為私有土地，上訴人僅屬關係人，不應列為訴訟當事人。王永作於65年9月24日前即已承租土地，符合放領資格，則上訴人依國有耕地放領實施辦法第15條規定辨理所有權移轉，與優先承買權無關．除被上訴人所引用之法條不當外，上訴人確有以函通知被上訴人，是被上訴人主張無理由。
⒉於99年之前，被上訴人與上訴人間並未訂立租約，然被上訴
人卻已無權占用系爭A地耕作，縱令上訴人因此不得將系爭A地放租予王永作，亦不因此而使被上訴人對上訴人取得優先承買權：被上訴人於99年1月1日始與上訴人成立租賃契約，王永作則係於93年1月9日即與上訴人成立買賣關係，並繳清第一期放領地價款，上訴人則發給承領證書。被上訴人對系爭Ａ地於93年時，並無承租權，自無土地法第104條第1項、第107條第1項規定之優先承買權。
⒊王永作於92年間申請承領之系爭21地號土地含系爭A地，則
系爭A地成立買賣關係之時點即為93年，而非101年：王永作之父親即訴外人王連居於65年9月24日前即已向上訴人承租系爭428-7內地號並包括系爭A地，承租面積1230平方公尺，嗣因王連居因年邁缺乏耕作能力，而於81年間將其承租之範圍交由王永作接續耕作及向上訴人承租，又王永作因而符合國有耕地實施辦法第5條第1項、第2項之國有耕地放領資格，得向上訴人申請承領耕地。迄至92年間王永作向上訴人申請承領時，系爭428-7內地號並包括系爭A地為王永作承租中，依上開民法第153條第1項規定及最高法院50年台上字第443號判例之意旨，王永作於92年間申請承領系爭428-7地號並包括系爭A地，並經上訴人於93年1月7日核准並發給承領證書時，買賣契約即告成立。嗣於101年5月24日，因王永作提前繳清放領之地價款，上訴人始於101年間將王永作承領之部分自系爭428-7地號土地中領勘分割出系爭000-0000地號土地(重測後為系爭21地號土地)含系爭A部分土地。惟王永作與上訴人間之買賣契約於93年間成立已如前所述，殊不以王永作是否已繳清全部價金為前提，倘王永作未依約繳清地價款，亦僅生違反買賣契約之效力而無法完成系爭21地號含系爭A地之放領程序，與上訴人及王永作間買賣契約之成立無關。從而，王永作於92年間申請承領21地號含系爭A地，則系爭A地成立買賣關係之時點即為93年上訴人發給王永作承領證書時，而非王永作於101年5月24日提前繳清全部價金時，被上訴人答辯稱「依國有耕地放領實施辦法第10條規定可知，放領程序完必須於繳清全部價金後方完成，故於繳清全部價金後方有成立買賣關係…」云云，顯係誤解民法上契約成立之要件，並無理由。而被上訴人辯以「依最高法院97年台上字第2219號判決意旨，其真正含意係指『出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人』。是以被上訴人可以主張優先承買權之「判斷基準時」應為『物權移轉行為時』，而非『買賣契約成立時』…」云云，須以被上訴人已具備優先承買權為前提，方有進一步討論「判斷基準時點」之實益，然本件被上訴人自始未取得系爭A地之優先承買權，尚無從援用前開實務見解。
⒋王永作向上訴人承領系爭21地號土地含系爭A地之時點為93
年，斯時被上訴人並未向上訴人承租任何土地，自無優先承買權可資主張：依最高法院44年台上字第700號民事判例，被上訴人辯稱，王永作於原審103年12月24日現場履勘時，自承未於系爭A地耕種過，故92年王永作申請承領範圍自不包括系爭A地云云，惟被上訴人之父詹春來向訴外人詹鼠購買耕作權後，迄至被上訴人於99年1月1日向上訴人承租系爭428-7地號土地之前，已於428-7地號土地含系爭A土地上耕作至少20多年，有103年12月24日之現場履勘筆錄證人詹謝金蓮及詹林鶴之證詞為證。惟被上訴人卻自始均未提出於99年1月1日前曾向上訴人承租系爭428-7地號含系爭A地之資料，或者被上訴人之父詹春來、及詹春來之前手詹鼠向上訴人合法承租使用系爭428-7地號含系爭A地之資料，被上訴人於99年1月1日前，顯係無權占用該地耕作，並無租用之事實，當無耕地優先承買權可茲主張。如被上訴人主張其於99年1月1日前為承租使用系爭428-7地號含系爭A地，依前開判例意旨，應就此一有利於己之事實負舉證責任。
⒌縱令鈞院認為上訴人於93年間將系爭A部分土地放領予王永
作之程序有瑕疵，惟被上訴人亦不符合行使優先承買權之要件，不得對上訴人主張優先承買：王永作雖於103年12月24日現場履勘時，自承並未於系爭A地上耕種過，然亦於筆錄中陳稱「沒有，是分割後開始種的，之前土地是訴外人的，是河川地，當初是縣府土地也沒辦法阻止對方使用。」、「我不清楚過程，當初是我父親買的，而且地是縣府的，那有權利，一定要向縣府承租才算。」而自21地號含系爭A地辦妥分割登記後，王永作即行開始耕作，顯見王永作於21地號含系爭A地辦妥分割登記前，無法於系爭A地上耕作，乃肇因於被上訴人之無權占用行為所致，非可歸責於王永作。縱令鈞院認為上訴人放領系爭A地時，因王永作未於其上自行耕種，而使得系爭A地之放領有瑕疵，惟上訴人確係將系爭21地號含系爭A部分土地整體一併放領予王永作，並未將21地號與系爭A地各自區分及分別訂定地價款。是被上訴人僅就其中系爭A地行使優先承買權，而未就系爭21地號其餘部分土地表示一併買受，顯與土地法第107條第1項之「同樣條件」優先承購(同樣條件訂立買賣契約之權)之要件不符，自非合法行使優先承買之權利，難認已生優先承買之效力。況土地法第107條第1項所規定之優先承購權乃物權之先買權，為形成權之一種。此形成權之行使，須以行使時所有人與第三人間之買賣契約有效存在為前提。倘若鈞院認為上訴人與王永作間就系爭A地之放領確有瑕疵而為錯誤放領，則就系爭A地之放領，無論因此一瑕疵而使其不成立或因之無效而不存在，依上說明，均無容被上訴人就系爭A地地行使優先承買權之餘地。被上訴人不符合行使優先承買權之要件，不得對上訴人主張優先承買。
⒍行政院96年9月6日臺建字第0000000000號函釋已表示公有平
地耕地不再放領，故縱然鈞院認為被上訴人具有系爭A地之優先承買權，亦不得按放領價額之比例優先承買，而須依彰化縣縣有財產自治條例第48條、第49條及第50條之規定向上訴人購買，被上訴人主張以放領價額之比例優先承買系爭A地，亦非有理。
(二)視同上訴人王永作部分：上訴人於90年間開始向上訴人彰化縣政府承租土地，於92年間繳納公地放領貸款，對被上訴人承租土地部分不了解。系爭21地號土地係上訴人之父所留下，自65年起地租均係上訴人繳納，上訴人於90年間開始認領土地，並於90年間放領時，借錢買下系爭21地號土地。
三、本件原審對於被上訴人之請求，判決其全部勝訴，上訴人聲明不服，提起上訴，求為廢棄原判決，並駁回被上訴人在第一審之訴；被上訴人則聲明求為判決駁回上訴。
四、本件視同上訴人王永作之父王連居至少於53年間前即已向上訴人承租系爭428之7內地號土地，承租面積1230平方公尺，81年間因年紀老邁缺乏耕作能力，故由同一戶內共同生活之子即視同上訴人王永作為現耕人，此後即改由視同上訴人王永作承租428之7地號土地，92年間上訴人依國有耕地放領實施辦法第5條第1、2項規定，將428之7地號土地放領予視同上訴人王永作，約定地價款分15年期攤還，雙方於93年1月9日視同上訴人即與上訴人就428之7地號土地成立買賣關係，並繳清第一期放領地價款，上訴人則發給承領證書。於101年4月20日428之7地號土地因分割而增加428之1065地號土地，該地號土地於地籍圖重測後為21地號土地，仍屬於視同上訴人上開承領範圍，視同上訴人王永作於101年間提前將地價款繳清後登記取得所有權等情；被上訴人前向上訴人彰化縣政府承租其所有428之7地號土地之部分、面積0.1017公頃，供耕作使用，約定租期自99年1月1日起至104年12月31日止，嗣於101年4月20日428之7地號土地分割出428之1065地號土地，後428之1065地號土地因地籍圖重測，變更地號為21地號土地，而上訴人彰化縣政府於101年9月10日將428之1065地號土地全部（含系爭A地）放領予視同上訴人王永作等情，為兩造所不爭執，並有彰化縣公有耕地佃租征收底冊（五十三年一期）、彰化縣縣有耕地租賃契約等在卷可參。被上訴人則以上訴人彰化縣政府於101年5月24日未通知被上訴人是否行使優先承買權，竟一併放領予視同上訴人王永作，並於101年9月10日辦竣所有權移轉登記，被上訴人主張就系爭A地有優先承購權，則系爭Ａ地前開所有權移轉登記不得對抗被上訴人云云，並以前詞置辯，是本件爭點在於被上訴人得否就系爭A地行使優先承買權，經查：
(一)出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。第104條第2項之規定，於前項承買承典準用之，土地法第107條定有明文。本件認定耕地之承租人有無優先承買權、有無上開條文適用，首需先確定被上訴人承租之耕地範圍。查，被上訴人主張自99年間向上訴人彰化縣政府承租其所有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地，租期六年，並訂有彰化縣縣有耕地租賃契約，後因土地分割增加428之1065地號土地，該地號土地於地籍圖重測後為21地號土地，而被上訴人所承租土地約有229.8平方公尺歸入21地號土地即系爭Ａ地等語，惟依其與上訴人簽訂之前開彰化縣現有耕地地租賃契約所標示之租賃範圍僅記載為「溪州鄉下霸428-7內地號、地目田、承租面積0.1017公頃」，因無附圖，承租範圍是否包含系爭A地已有不明確之情形，原審據證人謝詹金蓮及詹林鶴於現場履勘時證述系爭A地係由上訴人耕作，認定被上訴人承租範圍已包含系爭A地云云，然上開證言僅能證明被上訴人有在系爭A地耕作之事實，與系爭A地是否包含於前開彰化縣現有耕地地租賃契約所標示之租賃範圍內，係屬二事；況被上訴人於本院言詞辯論時自承：被上訴人的父親詹村來當時就在系爭土地上耕作，當時土地是一個土堤，根本就沒有任何放租行為，早期鄰近濁水溪，有些人民會自己去耕作，所以詹村來自己去耕作系爭土地，而之後一直使用，到他過世之後，就交給被上訴人等情，顯見被上訴人父親詹村來係無租賃下自行占有土地耕作，再轉交予被上訴人耕作，則被上訴人占用系爭現行耕地是否係因前揭租賃關係而來？又是否即為系A地？均非無疑，被上訴人復未舉證證明上情，是其主張系爭A地為其承租範圍，而有優先購買權，自非可採。
(二)又查視同上訴人王永作之父王連居於40年間前即已向上訴人承租系爭428之7內地號土地，承租面積1230平方公尺，其範圍即自西側地籍線往東1023平方公尺，即分割出之428之1065地號土地，又81年間王永作之父王連居因年紀老邁缺乏耕作能力，故由同一戶內共同生活之子即視同上訴人王永作為現耕人，此後即改由視同上訴人王永作承租428之7地號土地，92年間上訴人依國有耕地放領實施辦法第5條第1、2項規定，將428之7地號土地放領予視同王永作，約定地價款分15年期攤還，故於93年1月9日視同上訴人即與上訴人就428之7地號土地成立買賣關係，並繳清第一期放領地價款，上訴人則發給承領證書。嗣於101年4月20日428之7地號土地因分割而增加428之1065地號土地，該地號土地於地籍圖重測後為21地號土地，仍屬於視同上訴人上開承領範圍，視同上訴人王永作於101年間提前將地價款繳清後登記取得所有權，己如前述；而被上訴人復無法舉證證明其主張之現耕地（實係銜接視同上訴人王永作耕地依地籍線往東方向）確為系爭A地且為其承租範圍，且被上訴人亦無法証明前向上訴人彰化縣政府承租者確係系爭A地；而視同上訴人於93年取得承領證書時，上訴人與視同上訴人間之買賣關係已成立，其承租範圍自其父至視同上訴人亦始終為428之7地號土地，承租面積1230平方公尺，而被上訴人不僅占有耕作時範圍不確定，且其向上訴人彰化縣政府承租時範圍亦不能確定即為系爭A地，即被上訴人自無依土地法第104條第1項、第107條第1項規定之優先承買權。是被上訴人主張系爭A地於99年間起為其承租範圍，而有優先購買權，亦非可採。
(三)綜上，被上訴人並未舉證證明其承租範圍包含系爭A地，且縱有承租系爭A地，其承租權亦非早於93年即視同上訴人取得承領證書前等情，尚難認定被上訴人得就系爭A地行使優先承買權，從而，請求視同上訴人王永作應將系爭Ａ地於101年5月24日以放領為原因、於101年9月10日所為之所有權移轉登記予以塗銷；上訴人彰化縣政府應於被上訴人給付49,050元同時，將系爭Ａ地之所有權移轉登記予被上訴人，為無理由，不應准許。原審判命視同上訴人應塗銷所有權登記，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰將原判決廢棄，改判如主文第2項所示。
五、本件為判決基礎之事證已臻明確，本院經逐一斟酌兩造所提其餘攻擊、防禦及立證方法，均與上開論斷結果無礙，爰不再一一論述，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 12 月 8 日
民事第二庭 審判長法 官 黃倩玲
法 官 李善植法 官 姚銘鴻以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 104 年 12 月 8 日
書記官 郭佳雯