臺灣彰化地方法院民事判決 104年度訴更(一)字第10號原 告 洪長谷訴訟代理人 許景鐿律師被 告 許朝淵
許朝棋許淑惠洪綉猜共同訴訟代理人 許智捷律師上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國104年12月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告承租原告所有坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○號土地、面積共一百一十二點九七平方公尺之土地租金，自民國一百零四年一月一日起，調整為每年新臺幣壹拾壹萬參仟肆佰肆拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔五分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)坐落於彰化縣○○鎮○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）原為原告之父洪燕山所有，至遲約於79年10月27日時，即由洪燕山出租予被告等人之被繼承人許委財使用，許委財於其上建有門牌號碼為彰化縣○○鎮○○路○○號房屋（下稱系爭房屋），嗣因洪燕山於83年12月31日死亡，其繼承人於85年8月15日簽訂「遺產分割協議書」，將系爭土地分配為原告所有，並於87年3月23日以分割共有物為原因，將系爭土地登記為原告所有。
(二)嗣因承租人許委財於90年5月28日死亡，被告等為其繼承人，是以上開租賃法律關係移存於兩造之間，系爭土地係位於彰化縣二林鎮之中心位置，周圍有警察局、巴士汽車車站，商家四處林立，居市○○段、及人潮匯集繁榮之地段等情，堪認昔日租金每年95,000元和市價行情相比顯已過低，爰依土地法第105條及97條規定請求調整租金。系爭土地之公告現值現為每平方公尺新臺幣（下同）49,070元，總面積為11
2.97平方公尺，合計總價值為5,543,438元，再以5,543,438元×10%，合計一年之租金為554,344元（計算式：5,543,438元×10%=554,344元，元以下四捨五入）。
(三)並聲明：⑴兩造間就坐落在彰化縣○○鎮○○段○○○○○號土地之租賃契約，年租金自104年1月1日起調整為554,344元；⑵訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
(一)兩造之被繼承人確實訂有不定期之基地租賃契約，惟土地法所規定申報總價係指「申報地價」之總價，並非公告現值，此按土地法第105條、第97條、第156條、第158條規定即可知，是以城市地方租用基地建築房屋之租金，以不超過土地申報總價年息百分之十為限，且所謂「申報總價」，依前開土地法第156條、第158條之申報地價之總價，並非公告現值。次參照最高法院43年台上字第392號判例意旨可知土地法第97條第1項所定，「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價額年息百分之十為限」，係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權。本件原告起訴主張依土地法第105條準用第97條之規定，以土地之申報總價年息百分之十計算，是依系爭土地之公告現值及總面積為申報總價，並以年息百分之十計算租金云云。然前開規定所謂之「土地申報總價」，承前所述，係指同法第156條、第158條之「申報地價」之總價，並非「公告現值」。且兩造間就系爭土地原每年繳納租金95,803元，現原告單方主張調漲租金為每年554,344元，驟然欲提高原租金近
六、七倍，殊與物價調漲幅度不符，允非有理。基上，依系爭土地之申報地價10,042元及土地總面積112.97平方公尺，換算申報總價後之年息百分之十，即每年租金113,444元（計算式：10,042元/平方公尺×112.97平方公尺×10%=113,444元），始稱允當，被告亦同意調整每年租金為該數額即113,444元。逾此範圍，參照前開判例意旨，係屬違反強制規定，允非適法有理。
(二)被告等4人之被繼承人許委財早年向原告之父洪燕山不定期承租系爭土地，以供自用居住建築使用，雙方並約定租金以當年度公告地價年息百分之6換算土地面積後計算租金（原基地租賃契約業不復覓得）。基此，兩造繼承後，仍續依該計算標準繳納租金，此有90年至103年度租金收據及原證1之存證信函可稽。故系爭土地之租金業隨每年公告地價而調整，原告無端訴請改依「公告現值」計算、調漲租金為每年554,344元，驟然提高原租金近六、七倍，殊與物價調漲幅度不符，並非有理。
(三)況系爭土地雖鄰近彰化縣二林鎮舊市區，但房屋均老舊、路面不寬，僅容兩車交會，發展受限，故二林鎮相關新設置之公共設施均外移，且因二林鎮以農業發展為主，人口老化、外移嚴重，雖系爭土地附近有早市傳統市場，每日早上十時過後，人群即逐步散去，逐時稀少、漸無人來往。且自被繼承人許委財承租系爭土地並建築房屋以來，即供被告等人供作住宅使用，因家境貧困，被告許朝淵始於門口販賣麵線糊，勉以糊口，維持自己及母親即被告洪綉猜之生活所需，此有系爭建物照片可稽。足見此建物為被告洪綉猜、許朝淵日常生活所居，且房屋老舊、破損，惟因家貧無力重新裝潢維修，且因地勢相較於所相鄰之道路偏低，逢雨必淹，經濟價值著實不高。
(四)茲陳報系爭土地之鄰地租金如下：
1.承租人劉添其向出租人洪文翊不定期承租彰化縣○○鎮○○段○○○○○○號之空地，並建築房屋即門牌編列彰化縣○○鎮○○路○○號之建物，每年租金109,175元。
2.承租人林村灑向出租人林洪秀霞、吳淑娟不定期承租彰化縣○○鎮○○段○○○○號之空地，並建築房屋即門牌編列彰化縣○○鎮○○路○○號之建物，每年租金各39,500元、39,088元即共78,588元。
(五)綜上，兩造間就系爭土地原每年約繳納租金95,803元，與鄰地租金相當，況被告業同意依系爭土地之申報地價10,042元及土地總面積112.97平方公尺，換算申報總價後之年息百分之十，即每年租金113,444元，此皆較鄰地租金為高，如逾此範圍，參照最高法院43年台上字第392號判例意旨，自屬違反強制規定，其請求為無理由等語置辯。
(六)並聲明：(1)原告之訴駁回。(2)訴訟費用由原告負擔。
三、原告主張系爭土地為原告之父洪燕山至遲約於79年10月27日時，即出租予被告等人之被繼承人許委財使用，惟未約定租賃期限，而屬不定期租賃契約，許委財於其上建有系爭房屋，嗣出租人洪燕山死亡後，系爭土地由原告繼承，而為現所有權人，承租人許委財死亡後，被告等人均為其繼承人，故系爭土地之租賃法律關係移存於兩造之間等情，除據原告提出系爭土地之土地登記第二類謄本（本院訴字卷第11頁）、遺產分割契約書（本院訴字卷第8至10頁）、存證信函（本院訴字卷第6至7頁）、許委財之繼承系統表（本院訴字卷第38頁）、除戶戶籍謄本（本院訴字卷第35頁）、被告等人之戶籍謄本（本院訴字卷第34至37頁）等附卷外，復據被告等所不爭執，堪信為真實。
四、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。而基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項。以故，倘以申報地價之一定比例定其租金額，而基地因工商繁榮，基地價值顯著提高，原約定之比例，顯不相當，而當事人對於調整租金額之計算比例又有爭執時，不定期租賃之出租人非不得依民法第442條規定，訴請法院調整計算租金之比例，以維公平（見最高法院87年度台上字第1133號判決意旨）。
次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；第97條第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之，土地法第97條第1項、第105條亦分別定有明文。該條項所謂土地價額，依同法施行法第25條規定，係指法定地價。所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價而言，並非指平均地權條例第46條所規定之土地公告現值（最高法院88年度台上第108號判決參照）。又租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第442條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡（最高法院81年台上第3062號、87年台上第1133號判例參照）。原告起訴主張本件租金應調整以系爭土地公告現值10%計算云云；被告則抗辯：本件應以系爭土地申報地價為準，並同意以年租金10%計算等語。本院查：
(一)系爭土地面積合計112.97平方公尺，104年當期之申報地價為每平方公尺10,042元；公告土地現值則為每平方公尺49,783元，有系爭土地之土地登記第二類謄本（見本院訴字卷第11頁）、地價第二類謄本（本院訴字卷第44頁）、彰化縣二林地政事務所104年10月29日二地三字第1040006657號函（本院訴更(一)卷第18頁）在卷可證。
(二)系爭房屋屬未登記建物，屋齡老舊，為2層樓木造建築，一層面積91.09平方公尺。系爭土地西側面臨新生路，往南可連接中山路，系爭房屋一樓西側為被告許朝淵開設小吃店，東側及二樓為被告許朝淵、洪綉猜居住使用，其兩側房屋亦均係由使用人租地建屋，供作店面使用。系爭土地位於二林鎮鬧區，附近商店林立，且有二林鎮公所、第二市場等情，亦經本院到場勘驗屬實，並有系爭土地、房屋之照片（本院訴字卷第55至59頁）、Google地圖（本院訴字卷第53、54頁）、勘驗測量筆錄（本院訴字卷第62頁）、地籍圖謄本（本院訴字卷第63頁）、彰化縣二林地政事務所土地複丈成果圖（本院訴字卷第65頁）在卷可證。
(三)又系爭土地南側同段1087-5地號土地承租人劉添其到庭證稱：已向出租人承租土地近20年，在其上蓋有門牌號碼為○○路00號之房屋，土地租金是每年109175元，一開始承租就是這個價格，沒有調漲過等語（見本院訴更(一)卷第36頁反面）；證人林陳素琴則證稱：伊先生林村灑有承○○○鎮○○段○○○○○號土地，並在其上蓋有門牌號碼為○○路00號房屋，該土地是從伊婆婆還在時承租到現在，已經好幾十年，土地地主有兩人，每年租金是給吳淑娟39088元、林洪綉霞19500元，故每年租金為58588元等語（見本院訴更(一)卷第37頁反面至第38頁）。
(四)本院審酌上情，被告亦願以系爭土地每年申報地價年息10%調整租金為每年113,444元（計算式：112.97平方公尺×10,042元×10%= 113,444元），調整後之租金並無明顯低於鄰地租金之情形。被告許朝淵雖於系爭房屋一樓西側臨新生路開設小吃店（見本院訴字卷第55頁上方照片），惟系爭房屋一樓東側及二樓均仍係供被告許朝淵及其母洪綉猜居住使用，故應仍有土地法第97條第1項限制房屋租金規定之適用，被告雖主張應以系爭土地之公告現值10%計算，調整後之租金為每年554,344元，惟依前揭說明，核與土地法第97條第1項所謂土地價額係指申報地價非公告現值之規定不合，不足採信。另參酌系爭土地如上所述土地之價值、基地之位置、工商業繁榮之程度、交通及生活之機能、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，認系爭土地之年租金，應調整為按申報地價年息百分之十計算為適當。
五、綜上所述，原告本於民法第442條規定，及繼承之法律關係，請求被告承租之系爭土地自104年1月1日起應調整為按當年度土地申報地價年息百分之十計算，即應增加為年租金合計113,444元，核屬有據，應予准許。逾此部分之請求，即屬無據，不應准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 105 年 1 月 6 日
民事第一庭 法 官 沙小雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 1 月 6 日
書記官 連彩婷