臺灣彰化地方法院民事判決 104年度訴字第156號原 告 賴樹旺訴訟代理人 蘇顯騰律師被 告 雷子瑋
雷吳美珠上二人共同訴訟代理人 陳銘傑律師
黃鼎鈞律師複代理人 邱珮綸上列當事人間請求辦理農舍法定空地解除套繪管制事件，本院於民國104年5月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴原係聲明：㈠被告雷吳美珠應將其所有坐落於彰化縣○○鄉○○○段○○○○○○○號面積1678.78平方公尺土地上如附圖一紅色所示面積約906.5412平方公尺之大型違章建物廠房（實際面積及位置以地政機關實測為準）拆除，並回復原狀；被告「雷子瑋」應於上開大型違章建物拆除之後，將上開土地回復作為農業使用。㈡被告二人應各自將原告所有坐落於彰化縣○○鄉○○○段○○○○○○號面積671.92平方公尺之土地如附圖二黃色所示位置面積162.48平方公尺部分之農舍法定空地套繪管制，依變更使用執照程序申請解除其套繪管制，或被告二人應共同將上開土地上之農舍法定空地套繪管制部分予以除去（即辦理解除套繪管制），並應辦理塗銷其套繪管制之註記登記。㈢第一、二項請求部分，原告願供擔保，請求准予宣告假執行。嗣於民國（下同）104年5月4日原告具狀將其聲明變更為：㈠被告雷吳美珠應將其所有坐落於彰化縣○○鄉○○○段○000 00地號面積1678.78平方公尺土地上如附圖一紅色所示面積約906.5412平方公尺之大型違章建物廠房（實際面積及位置以地政機關實測為準）拆除，並回復原狀；被告「雷吳美珠」應於上開大型違章建物拆除之後，將上開土地回復作為農業使用。㈡被告二人應各自將原告所有坐落於彰化縣○○鄉○○○段○○○○○○號面積671.92平方公尺之土地如附圖二黃色所示位置面積162.48平方公尺部分（具體位置以實測為準）之農舍法定空地套繪管制，依變更使用執照程序申請解除其套繪管制，或被告雷吳美珠應將上開土地上之農舍法定空地套繪管制部分予以除去（即辦理解除套繪管制），並應將上開第709-2地號土地登記簿上其他登記事項欄關於「權狀加註事項新金墩段第279建號之建築基地地號：新金墩段709 -1、709-2地號，已提供興建農舍，基地座落○○○鄉○○○段○○○○○○○號，合併自：0710-1地號，未經解除套繪管制，不得辦理分割」之註記登記部分，予以塗銷。另於104年5月5日當庭將假執行之聲請縮減成僅限第一項請求部分。經核，原告之變更，請求之基礎事實同一，符合前揭規定，應予准許。
貳、原告起訴主張：
一、緣原告賴樹旺於102年2月19日向第三人李吳珠美購買坐落彰化縣○○鄉○○○段○○○○○號、田、面積1750.69平方公尺、權利範圍全部，及同段第710-1地號、田、面積509.44平方公尺、權利範圍全部共兩筆土地，並於102年3月21日辦理所有權移轉登記完畢。而被告雷吳美珠亦於102年2月19日以其子即被告雷子瑋之名義向第三人李漢榆購買同段第709-1號、田、面積1750.69平方公尺、權利範圍全部，及同段第710地號、田、面積509.44平方公尺、權利範圍全部共兩筆土地。
二、又原告與被告雷子瑋（代理人雷良池）間於上述土地買賣之同日（102年2月19日）訂立第一份「協議書」，其中於第二條約定：「雙方約定乙方（即賴樹旺）所有709地號土地分割A地（六米道路）（如附圖之黃色部分）過戶於甲方（即雷子瑋），並與甲方709-1地號土地合併；甲方所有709-1地號土地分割B地（如附圖之紅色部分）過戶於乙方，並與乙方710-1地號土地合併。」、第三條約定：
「A、B二筆土地，甲乙雙方須共同履行，日後僅供道路使用，不得建築房屋、圍牆或堆放物品、停放車輛…等，雙方享有永久通行使用權，不得異議。」等語。
三、詎被告於上開協議書訂立之後，已發現：㈠如其所購買之709-1地號農地，於辦理所有權移轉登記之後，應受農業發展條例第18條第1項規定及農業用地興建農舍辦法第2條第2、3款規定之限制，即必須其戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均應滿二年者及申請興建農舍之該筆農業用地面積不得小於零點二五公頃者，始得申請興建農舍。㈡ 如其所購買之709-1地號農地，於辦理所有權移轉登記之前，先借用原地主之名義申請興建農舍者，依農業發展條例第18條第3項規定及農業用地興建農舍辦法第3條規定，不受農業發展條例第18條第1項規定及農業用地興建農舍辦法第2條第2、3款規定之限制等情，竟不顧其與原告已訂有上開分割交換土地之協議書之約定，拖延不履行分割交換土地之事宜，而先暗中借用前地主李漢榆之名義以其所有709-1地號土地全部（後該筆土地再分割新增709-2地號）於102年不詳日期向彰化縣花壇鄉公所申請興建自用農舍，獲彰化縣花壇鄉公所核發（102）花鄉建字第5347號自用農舍建造執照，於102年6月4日申報開工，於102年12月26日申報竣工，並於103年1月9日獲彰化縣花壇鄉公所核發（102）花鄉建字第19402號自用農舍使用執照。嗣再以申請變更起造人名義為被告雷吳美珠，並由被告雷吳美珠於103年2月25日申請辦理建物第一次登記○○○鄉○○○段第279建號），登記雷吳美珠為該農舍之所有權人。同一期間，李漢榆亦於103年2月6日將該第709-1地號土地辦理所有權移轉登記為雷吳美珠所有名義，及將該第710地號土地辦理所有權移轉登記為被告雷子瑋所有名義。而該709-1地號面積1750.69平方公尺土地，因已申請興建自用農舍，應受農業用地農舍興建辦法第9條第2項第3款（申請興建農舍之農業用地，其農舍用地面積不得超過該農業用地面積百分之十，扣除農舍用地面積後，供農業生產使用部分之農業經營用地應為完整區塊，且其面積不得低於該農業用地面積百分之九十）及第6款（同一筆農業用地僅能申請興建一棟農舍）規定之限制，故該709-1地號面積1750.69平方公尺土地全部乃受其申請興建該自用農舍之套繪管制（即農舍建築基地佔該筆土地面積之10%，另該筆土地之其他90%面積則為該農舍之法定空地面積，僅能作農業使用，且不得重複使用作為其他農舍之法定空地面積），在辦理「解除農地套繪管制」之前，依建築法第11條第3項（應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。）規定，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用。
四、又於立協議書之後，經原告多次催促被告雷子瑋儘快履約，被告雷子瑋竟藉故拖延不履行分割交換土地之事宜，經原告請教承辦代書後，始知該709-1地號面積1750.69平方公尺土地已遭被告使用前地主李漢榆名義申請興建自用農舍而受套繪管制並為套繪管制之註記登記（權狀加註事項建築基地地號：新金墩段709-1、709-2地號）。其後，原告乃積極促請被告辦理農地解除套繪管制及土地分割交換之事宜，被告雷吳美珠（甲方）始於103年5月7日與原告賴樹旺（乙方）訂立第二份「協議書」，其中第1條約定：「乙方與雷子瑋（即甲方子）於102年2月19日，及甲方與乙方於103年5月7日簽訂協議書在案，約定乙方所有彰化縣○○鄉○○○段○○○○號土地分割出709-3地號（六米道路）過戶予雷子瑋，並與雷子瑋（即甲方子）所有709-1地號土地合併；雷子瑋（即甲方子）所有709-1地號土地分割出709-2地號過戶予乙方，並與乙方所有710-1地號土地合併。」第2條約定：「依據前條之協議書，雙方協議分割、過戶、合併後，甲方承諾隨時無條件配合建築師辦理解除套繪事宜，甲方不得藉詞刁難或要求其他補償。」、第3條約定：「雙方約定所有辦理解除套繪費用雙方平均負擔。」等語。基此，被告雷吳美珠遲至103年5月22日始將其所有之709-1號面積1750.69平方公尺土地辦理分割登記，分割增加同段第709-2地號土地，面積162.48平方公尺（分割後之709-1地號土地面積減為1588.21平方公尺），並於同日將該709-2地號面積162.48平方公尺土地全部辦理所有權移轉登記予原告賴樹旺所有名義，原告於同日又將該709-2地號土地與原告所有710-1地號面積509.44平方公尺土地合併，合併後709-2地號為存續地號，面積增加為671.92平方公尺；同時，原告亦將所有709地號面積1750.69平方公尺土地，分割增加709-3地號面積90.57平方公尺土地（分割後之709地號土地面積減為1660.12平方公尺），並於同日將該第709-3地號面積90.57平方公尺土地全部辦理土地所有權移轉登記為被告雷吳美珠所有名義，被告雷吳美珠於同日又將該709-3地號土地與被告雷吳美珠所有分割後709-1地號面積1588.21 平方公尺土地合併，合併後709-1地號為存續地號，面積增加為167
8.78平方公尺。
五、詎被告雷吳美珠於辦理土地分割、交換及合併之後，卻仍拒不依約辦理該原告所有合併後709-2地號面積671.92平方公尺土地如附圖所示位置面積162.48平方公尺部分之解除套繪管制，並辦理塗銷其套繪管制之註記登記，反而更變本加厲地在其所有合併後709-1地號面積1678.78平方公尺之土地上加蓋大型違章建物廠房（面積約佔合法農舍用地以外農業用地面積之60%，折合906.5412平方公尺，計算式：1678.78×0.9×0.6＝906.5412，其實際面積依實測為準），經原告多次規勸其不要興建該大型違建物廠房，如要興建，亦須等到其履行辦理解除套繪管制之義務之後再興建，否則原告一定會檢舉拆除違建等語，但被告卻依然拒不依約履行其應辦理解除套繪管制之義務，執意繼續興建該大型違章建物廠房，目前已接近完工階段，案經原告於103年11月20日提出違章建築之檢舉，刻由彰化縣政府於103年11月24日以府建使字第0000000000A號函請花壇鄉公所查處中。基此，被告二人均拒不依約履行其應辦理解除套繪管制之義務，已構成違約事由，原告依約自有請求被告二人各自依約履行之權利；又被告雷吳美珠在其自己所有之農地上興建自有農舍，其建築基地之法定空地面積（作農業用地使用之面積）的套繪管制負擔竟延伸至原告所有之第709-2地號土地上，然原告依法並無承受該項套繪管制負擔之義務，而該套繪管制負擔之存在，已妨礙原告對自己所有第709-2地號土地之使用收益權，原告基於所有權妨害除去請求權，自有權請求被告雷吳美珠除去其侵害，解除該套繪管制並辦理塗銷其套繪管制之註記登記；又被告二人不僅各自違約不履行解除套繪管制之義務於先，被告雷吳美珠又不聽原告勸阻，執意在其自己所有之第709-1地號土地上興建大型違章建物廠房於後，造成該興建農舍之農業用地未維持農業使用，且因此使其農舍用地面積與農業用地面積比例不符合法令規定（法定建蔽率10%），依法不得解除套繪，而妨害原告使用自有第709-2地號土地之權利。故被告雷吳美珠就其行使權利，履行義務，顯未依誠實及信用方法，且其權利之行使（在被告雷吳美珠自有第709-1地號之農地上興建大型違章建物），顯然違反公共利益（違反申請興建農舍之農業用地，應維持作農業使用之管制，及違反法定建蔽率之管制），或以損害他人（使原告所有系爭第709-2地號土地之被套繪管制部分無法解除套繪管制而受到損害）為主要目的，其行為具有不法性，故被告雷吳美珠所為，顯有故意不法侵害原告之權利（即原告依約請求被告二人解除套繪管制之權利，或原告基於所有權妨礙除去請求權請求被告雷吳美珠除去該套繪管制之權利），構成侵權行為，應對原告應負拆除違章建築及回復原狀之損害賠償責任。
六、為闡明上述請求，茲再詳細論述如下：
㈠ 原告得依契約之法律關係，請求被告二人辦理解除套繪管制：
⒈兩造間所訂兩份協議書之性質：
按互易，謂當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權者。關於互易契約，依民法第398條規定，準用民法關於買賣之規定。本件，依原告與被告雷子瑋於102年2月19日所訂立之第一份「協議書」，旨在約定雙方各分割出一部分土地互相交換，係當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權，應為互易契約甚明。又依原告與被告雷吳美珠於102年5月7日所訂立之第一份「協議書」，旨在約定雙方應履行第一份協議書所約定各分割出一部分土地互相交換之細節，及辦理系爭解除套繪管制事宜，應係在處理互易契約之履行及其瑕疵擔保之排除問題。
⒉被告二人依約負有履行辦理系爭解除套繪管制之義務：
按當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權者，準用關於買賣之規定，民法第398條定有明文。又物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。民法第354條第1項前段、第227條第1、2項、第213條第1項分別定有明文。本件：
⑴ 就第一份「協議書」部分：
依原告與被告雷子瑋於102年2月19日所訂立之第一份「協議書」，雖僅約定雙方各分割出一部分土地互相交換，而未敘及土地套繪管制之事由，但依互易契約準用賣賣契約之規定，被告雷子瑋負有交付無瑕疵之物給原告之義務，且其給付應合乎債務之本旨，但其所提出之分割交換之土地（分割前709-2地號面積162.48平方公尺），卻負有農地興建農舍之套繪管制，嗣該被分割交換之土地（分割前709-2地號）與原告所有710-1地號面積
509.44平方公尺土地合併成為一筆土地（合併後709-2地號面積671.92平方公尺）後，卻使原告所有之該合併後709-2地號面積671.92平方公尺之整筆土地全部，均受到農地興建農舍之套繪管制，並為套繪管制之註記登記，故被告雷子瑋所提出之不完全給付，已使原告之固有利益受到損害，依民法第227條第2項規定，應負損害賠償責任，故原告依民法第213條第1項規定，自得請求被告雷子瑋將系爭土地被套繪管制部分予以回復原狀，即依變更使用執照程序申請解除其套繪管制。
⑵ 就第二份協議書部分：
依原告與被告雷吳美珠於103年5月7日所訂立之第二份「協議書」，依其中第1條約定，被告雷吳美珠不僅承受其子雷子瑋與原告所訂第一份協議書之權利義務，且雙方應履行第一份協議書所約定各分割出一部分土地互相交換及合併等細節，及依其中第2條約定，被告雷吳美珠承諾於雙方協議分割、過戶、合併後，應隨時無條件配合建築師辦理解除套繪事宜，不得藉詞刁難或要求其他補償等情。基此，基於第二份協議書所約定之契約法律關係，原告亦得請求被告雷吳美珠將系爭土地被套繪管制部分，依變更使用執照程序申請解除其套繪管制。
⒊被告二人辦理系爭解除套繪管制事宜，並非因法律限制而給付不能：
⑴ 按「（第3項）本條例中華民國89年1月4日修正施行前
取得農業用地，且無自用農舍而需興建者，得依相關土地使用管制及建築法令規定，申請興建農舍。（第4項）本條例中華民國89年1月4日修正施行前共有耕地，而於本條例中華民國89年1月4日修正施行後分割為單獨所有，且無自用農舍而需興建者，亦同。（第5項）第1項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。」農業發展條例第18條第3、4、5項分別定有明文。又「依本條例第18條第4項規定申請興建農舍之申請人應為農民，且其資格應符合前條第1項第4款及第5款規定，其申請興建農舍，得依都市計畫法第85條授權訂定之施行細則與自治法規、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法、國家公園法及其他相關法令規定辦理。」農業用地興建農舍辦法第3條復定有明文。本件，被告雷子瑋向前地主李漢榆所購買之分割合併前之709-1地號面積1750.69平方公尺土地（嗣後登記為其母即被告雷吳美珠所有權人名義），係屬農業發展條例第18條第4項所定之農地，雖依農業用地興建農舍辦法第3條規定，其由前地主李漢榆以自己名義申請興建農舍，不受農地需0.25公頃以上之面積限制，且依農業發展條例第18條第5項規定，該農舍起造人李漢榆應為該農舍坐落土地之所有權人，且於辦理移轉時，應將其農舍與其坐落用地併同移轉給買受人雷子瑋所指定之登記名義人雷吳美珠所有權人名義，但已申請興建農舍之農業用地，仍應繼續受農業用地興建農舍之套繪管制，不得重複申請興建農舍。
⑵ 次按「（第1項）直轄市、縣（市）主管建築機關於核
發建造執照後，應造冊列管，同時將農舍坐落之地號及提供興建農舍之所有地號之清冊，送地政機關於土地登記簿上註記，並副知該府農業單位建檔列管。（第2項）已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。（第3項）已申請興建農舍領有使用執照之農業用地經套繪管制，除符合下列情形之一者外，不得解除：
一、農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。二、非屬農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。三、農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定，經依變更使用執照程序申請解除套繪管制後，該農業用地面積仍達零點二五公頃以上。（第4項）前項第三款農舍坐落該筆農業用地面積大於零點二五公頃，且二者面積比例符合法令規定，其餘超出規定比例部分之農業用地得免經其他土地所有權人之同意，逕依變更使用執照程序解除套繪管制。（第5項）第三項農業用地經解除套繪管制，或原領得之農舍建造執照已逾期失其效力經申請解除套繪管制者，直轄市、縣（市）管建築機關應將農舍坐落之地號、提供興建農舍之所有地號及解除套繪管制之所有地號清冊，囑託地政機關塗銷第一項之註記登記。」農業用地興建農舍辦法第12條訂有明文。基此，經被套繪管制之農地，非不可依變更使用執照程序解除套繪管制，但農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定，經依變更使用執照程序申請解除套繪管制後，該農業用地面積仍達零點二五公頃以上。至於農業發展條例修正前取得並提供興建之農業用地辦理解除套繪，該農業用地面積是否仍應達0.25公頃以上一案？依農委會之意見及內政部營建署103年2月11日召開研商農業用地興建農舍辦法第12條有關套繪管制執行程序會議紀錄之案由三之決議會議結論，採肯定見解。另外，有關農業發展條例89年修正前，依原「臺灣省申請自用農舍補充注意事項」規定以10公里範圍內未毗鄰農業用地合併檢討興建農舍之案件，其超出規定比例部分之農業用地辦理解除套繪，得否免經其他土地所有權人之同意1案？經內政部營建署103年2月11日召開研商農業用地興建農舍辦法第12條有關套繪管制執行程序會議紀錄之案由一之決議會議結論三：「本案原則上依擬辦一：「依本辦法第12條第3項及第4項規定意旨及本部上開99年9月21日、本署上開101年9月20日及102年12月12日函釋，有關本條例89年修正前，依原『臺灣省申請自用農舍補充注意事項』規定以10公里範圍內未毗鄰農業用地合併檢討興建農舍之案件辦理解除套繪，該農舍坐落之農業用地面積及其符合規定比例之多筆農業用地面積合計大於
0.25公頃，其餘超出規定比例部分之農業用地得免經其他土地所有權人之同意，逕依變更使用執照程序解除套繪管制，且不論農舍坐落地號或提供興建農舍所有地號之土地所有權人，均得提出申請變更使用執照解除套繪管制。」辦理，請業務單位簽辦部令報部核定，部令內容應將本部法規委員會意見納入說明，併同陳報檢討修正或廢止本署前揭101年9月20日函。」等語。基此，本件，被告雷吳美珠以前地主李漢榆名義在分割合併前之709-1地號面積1750.69平方公尺土地上申請興建自有農舍（依法不受0.25公頃以上之限制），其法定建蔽率為10%（即法定建築基地面積175.069平方公尺），實際申請建築基地面積為131.7平方公尺（建蔽率為7.52% ），因此其申請辦理分割增加709-2地號面積162.48平方公尺土地，分割後之709-1地號土地面積雖減為1588.21平方公尺，仍符合法定建蔽率為10%之規定，故得為分割增加709-2地號平方公尺。又該分割後之709-1地號面積1588.21平方公尺土地，又與原告所分割交換之709-3地號面積90.57平方公尺土地合併，合併後之709-1地號面積1678.78平方公尺。若解除系爭土地面積面積162.48平方公尺之套繪管制，變更至合併後之709-1地號面積1678.78平方公尺土地上，因其實際申請建築基地面積為131.7平方公尺（建蔽率為7.52%），仍符合法定建蔽率為10%之規定，故依法仍得辦理申請解除系爭土地之套繪管制。但於合併後經依變更使用執照程序申請解除套繪管制後，該農業用地面積仍應達零點二五公頃以上。而該分割合併後709-1地號土地面積為1678.78平方公尺，該農業用地面積尚不足法定之0.25公頃以上（即2500平方公尺以上），因此，被告雷吳美珠必須將再與其自己所有或他人所有之相鄰農地合併，合併後面積達法定之0.25公頃以上者，即得依變更使用執照程序申請解除套繪管制。經查被告雷吳美珠所有毗鄰之第710地號面積509.44平方公尺土地，與該分割合併後709-1地號土地合併，但合併後面積僅為2188.22平方公尺，仍不足法定之0.25公頃以上）。因此，被告雷吳美珠需再取得自己所有10公里範圍內未毗鄰農業用地合併檢討興建農舍或他人所有毗鄰之土地（如第三人洪家富所有之711地號或原告所有之709地號土地），兩者合併後達法定之0.25公頃以上，即得依變更使用執照程序申請解除套繪管制。
⒋基上，被告雷子瑋或被告雷吳美珠依各自所簽訂協議書之
契約法律關係，均對原告負有依變更使用執照程序申請解除套繪管制之義務，且該項義務非屬法律上限制而給付不能之義務，原告自得依各該協議書所約定之契約法律關係，請求被告二人應各自將系爭土地如附圖所示面積162.48平方公尺之套繪管制部分，依變更使用執照程序申請解除其套繪管制。
㈡ 原告得依所有權妨害除去請求權之法律關係，請求被告雷吳美珠除去該項套繪管制（即辦理解除套繪管制），並應塗銷其套繪管制之註記登記：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。
⒉本件，兩造間依上引兩份協議書之法律關係，約定雙方各
將所有土地分割出一部分土地互相交換及合併，但在辦理分割交換及合併前，因被告雷吳美珠利用前地主李漢榆名義在分割前之原709-1地號土地申請興建自有農舍，於取得使用執照後，再辦理建築物之起造人名義變更及建物第一次登記（保存登記）及該第709-1地號土地移轉所有權登記為雷吳美珠所有權人名義。該分割前709-1地號土地因申請興建自有農舍之關係，依法應留設土地全部面積之90%作為法定空地面積，專作為農業使用之農地），不得重複使用（作為申請興建其他農舍之用），因而被套繪管制，此項土地套繪管制之負擔亦經由前手李漢榆移轉為由後手即被告雷吳美珠承受。嗣後經被告雷吳美珠將該原有之709-1地號土地辦理分割增加709-2地號面積162.48平方公尺土地，並基於互易交換之法律關係，將該709-2地號面積162.48平方公尺土地全部辦理所有權移轉登記為原告名義，原告再將該709-2地號面積162.48平方公尺土地與原告所有710-1地號面積509.44平方公尺土地合併，合併後709-2地號為存續地號，面積增加為671.92平方公尺，但上開第709-2地號土地登記簿上其他登記事項欄卻增加註記「權狀加註事項新金墩段第279建號之建築基地地號：新金墩段709-1、709-2地號，已提供興建農舍，基地座落○○○鄉○○○段○○○○○○○號，合併自：0710-1地號，未經解除套繪管制，不得辦理分割」等語。職是之故，原告所有分割合併後之709-2地號土地如附圖所示面積162.48 平方公尺部分，不僅被套繪管制（簡稱為「系爭土地被套繪管制部分」），且在未經解除套繪管制之前，該合併後第709-2地號土地全部，不得辦理分割。然被告雷吳美珠就原有709-1土地承受其前手李漢榆之套繪管制負擔，乃係基於契約之義務而來，而原告就系爭土地被套繪管制部分承受其前手即被告雷吳美珠之套繪管制負擔，但依兩份協議書約定之契約法律關係，原告並無承受該套繪管制負擔之義務，且被告二人依各自所簽訂協議書之法律關係，負有解除其套繪管制之義務，故被告雷吳美珠因申請興建自有農舍而使其所有分割交換前之第709-1地號土地農地受套繪管制，並於分割交換後將該套繪管制移轉給原告承受，甚至於合併後第709-2地號土地，不僅繼續受套繪管制，甚至整筆土地在未經解除套繪管制前，不得辦理分割，就此原告既均無承受之義務，故該項套繪管制之存在，若不予除去，將使原告所有合併後709-2地號面積167
8.78平方公尺土地，整筆土地全部均受到該套繪管制之限制，而無法再申請興建自有農舍（同一筆土地不得同時申請興建兩棟農舍），且在未經解除套繪管制前，不得辦理分割，顯然影響原告對於所有合併後709-2地號面積1678.78平方公尺土地整筆之使用收益及處分，故原告基於所有權妨害除去請求權之法律關係，自得請求被告雷吳美珠除去該系爭土地被套繪管制部分之套繪管制（即辦理解除套繪管制），並應辦理塗銷其套繪管制之註銷登記。
⒊基上，原告基於所有權妨害除去請求權之法律關係，自得
請求被告雷吳美珠除去該系爭土地被套繪管制部分之套繪管制，並應辦理塗銷其套繪管制之註銷登記。
㈢ 原告基於侵權行為之法律關係得請求被告雷吳美珠將在其所有709-1地號土地上之大型違章建物，予以拆除，並回復為農業使用：
⒈按「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主
要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」民法第148條定有明文。基此：
⑴ 權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人
因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。（最高法院71年台上字第737號判例參照，同院76年台上字第303號、89年台上字第855號、92年台上字第1446號、96年台上字第1526號、101年台上字第1106號民事裁判同旨）。
⑵ 又「權利濫用禁止原則不僅源自誠實信用原則，且亦須
受誠實信用原則之支配，在衡量權利人是否濫用其權利時，仍不能不顧及誠信原則之精神。故於具體案件，如當事人以權利人行使其權利有權利濫用及違反誠實信用原則為抗辯時，法院應就權利人有無權利濫用及違反誠信原則之情事均予調查審認，以求實質公平與妥當。」（最高法院100年台上字第463號民事裁判要旨參照）。
⑶ 又「按民法第148條第2項規定：行使權利，履行義務，
應依誠實及信用方法。此項誠實信用原則，乃法律倫理價值之最高表現，具有補充、驗證實證法之機能，更為法解釋之基準，旨在實踐法律關係上之公平妥當，應斟酌各該事件情形衡量當事人利益，具體實現正義。該項原則不僅於權利人直接實現權利內容的行為有其適用，即於整個法領域，無論公法、私法及訴訟法，對於一切權利亦均有適用之餘地，故該條項所稱之「行使權利」者，應涵攝訴訟行為在內。」（最高法院101年台簡上字第2號民事裁判要旨參照）。
⑷ 權利之行使，若專以損害他人為主要目的，或違反誠實
信用原則者，應認為具有不法性。此觀諸最高法院98年台上字第1648號民事判決意旨謂：「第三人依強制執行法第15條規定提起第三人異議之訴，係行使法律所賦予之訴訟權利，通常固欠缺不法性，且除有同法第18條所定停止執行之情形外，該第三人異議之訴之提起，原則上亦不致使執行債權人發生不利之影響，而無須對執行債權人負侵權行為之損害賠償責任。但強制執行開始後，若第三人出於阻止強制執行程序之進行，以加害於執行債權人之意圖，透過提起第三人異議之訴之手段，達其聲請停止強制執行之目的，而其行為已符合侵權行為之要件時，則其提起第三人異議之訴與聲請停止強制執行之行為，即均屬權利濫用而具有不法性，如因此致執行債權人受有損害，該債權人自得依侵權行為之相關規定，請求第三人賠償，始符第三人因提起第三人異議之訴而依法院裁定提供擔保，於聲請停止強制執行不當，致執行債權人受損害時，應以之賠償該債權人之立法原意。」等語自明。
⒉被告雷吳美珠在其所有709-1地號土地上興建大型違章建
物之行為，不僅違反誠信原則，且違反禁止權利濫用原則，具有不法性，而構成侵權行為事由：
⑴ 按「（第1項）因故意或過失，不法侵害他人之權利者
，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。（第2項）違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。」民法第184條定有明文。
⑵ 又按「（第3項）已申請興建農舍領有使用執照之農業
用地經套繪管制，除符合下列情形之一者外，不得解除：…三、農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定，經依變更使用執照程序申請解除套繪管制後，該農業用地面積仍達零點二五公頃以上。」農業用地興建農舍辦法第12條第3項第3款定有明文。又「依本辦法申請興建農舍之該農業用地應維持作農業使用，直轄市、縣（市）主管機關應將農舍及其農業用地造冊列管。直轄市、縣（市）政府或其他主管機關為加強興建農舍之農業用地稽查及取締，應邀集農業、建築管理、地政、都市計畫及相關單位等與農業專家組成稽查小組定期檢查；經檢查農業用地與農舍未依規定使用者，由原核定機關通知主管建築機關及區域計畫、都市計畫或國家公園主管機關依相關規定處理，並通知其限期改正，屆期不改正者，得廢止其許可。」同辦法第15條第1、2項復訂有明文。
⑶ 本件，被告雷吳美珠以前地主李漢榆名義在分割合併前
之709-1地號面積1750.69平方公尺土地上申請興建自有農舍，其法定建蔽率為10%（即法定建築基地面積175.069平方公尺），實際申請建築基地面積為131.7平方公尺（建蔽率為7.52%），該分割合併後709-1地號土地面積為1678.78平方公尺，該農業用地面積尚不足法定之
0.25公頃以上（即2500平方公尺以上），因此，被告雷吳美珠必須將再與其自己所有或他人所有之相鄰農地合併，合併後面積達法定之0.25公頃以上者，即得依變更使用執照程序申請解除套繪管制。經查被告雷吳美珠所有毗鄰之第710地號面積509.44平方公尺土地，與該分割合併後709-1地號土地合併，但合併後面積僅為2188.22平方公尺，仍不足法定之0.25公頃以上）。因此，被告雷吳美珠再取得自己所有10公里範圍內未毗鄰農業用地合併檢討興建農舍或他人所有毗鄰之土地（如第三人洪家富所有之711地號或原告所有之709地號土地），兩者合併後達法定之0.25公頃以上，即得依變更使用執照程序申請解除套繪管制。然被告雷吳美珠於103年下半年間又在該分割合併後之709-1地號面積1678.78平方公尺土地上興建大型違章建物，使該申請興建農舍之農業用地，未維持作農業使用地，顯已違反農業用地興建農舍辦法第15條第1項規定，且因此使其農舍用地面積與農業用地面積比例不符合法令規定（法定建蔽率10%），依同辦法第12條第3項規定，不得解除套繪。被告此舉，不僅違反雙方所訂協議書約定應辦理解除套繪管制之義務於先（損害原告個人利益），更違反申請興建農舍之農業用地，應維持作農業使用之管制，及違反農舍用地面積與農業用地面積比例符合法定建蔽率10%之管制（侵害公共利益），其行使權利，履行義務，顯未依誠實及信用方法，且其權利之行使（在被告雷吳美珠之709-1地號農地上興建大型違章建物廠房），顯然違反公共利益（違反申請興建農舍之農業用地，應維持作農業使用之管制，及違反農舍用地面積與農業用地面積比例符合法定建蔽率10％之管制），或以損害他人（使原告所有系爭土地套繪管制部分無法解除套繪管制而受到權利損害）為主要目的。故被告雷吳美珠故意興建大型違章建物之行為，顯已嚴重違反誠信原則，且構成權利濫用，其行為具有不法性，致生損害於原告之權利（即原告依約請求被告解除套繪管制之權利，或原告基於所有權妨礙除去請求權請求被告除去該項套繪管制之權利，均因該項大型違章建物之存在，違反申請興建農舍之農業用地，應維持作農業使用之管制，及違反農舍用地面積與農業用地面積比例符合法定建蔽率10%之管制，依法無法解除套繪管制，使原告之上開權利變成無法行使，或增加除去之困難），基此，被告雷吳美珠所為，顯已構成侵權行為，應對原告負侵權行為損害賠償責任。緩起訴還是認為被告有違法的問題，只是犯罪比較輕微，所以緩起訴。
⑷ 又「負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂
定外，應回復他方損害發生前之原狀。」民法第213 條第1項定有明文。基此，原告基於侵權行為損害賠償請求權之法律關係，自得請求被告雷吳美珠應將其所有坐落於彰化縣○○鄉○○○段○○○○○○○號面積1678.78平方公尺土地上之大型違章建物廠房（實際面積及位置以地政機關實測之位置及面積為準）拆除，並回復原狀；被告雷吳美珠應於上開大型違章建物拆除之後，將上開土地回復作為農業使用。
七、請求權基礎：
㈠ 訴之聲明第一項部分：原告係基於侵權行為損害賠償請求權之法律關係，而為請求，其詳如訴之聲明第一項所示。
㈡ 訴之聲明第二項部分：⒈原告係基於兩項協議書之契約關係所生之損害賠償回復原
狀請求權（對被告雷子瑋部分）及履行契約請求權（對被告雷吳美珠部分），請求被告二人各應將原告所有坐落於彰化縣○○鄉○○○段○○○○○○號面積671.92平方公尺之土地如附圖所示位置面積162.48平方公尺部分之農舍法定空地套繪管制，依變更使用執照程序申請解除其套繪管制。對被告雷子瑋是主張物之瑕疵擔保及不完全給付。被告雷吳美珠部分是請求履行契約，不包含瑕疵擔保及不完全給付。
⒉另原告亦得基於所有權妨害除去請求權之法律關係，請求
被告雷吳美珠應將上開農舍法定空地套繪管制，予以除去其套繪管制，並應塗銷其套繪管制之註記登記。其詳如訴之聲明第二項所示。民法第767條部分只對被告雷吳美珠主張。
八、關於原告對於被告以前地主名義申請興建農舍是否於訂約時知情部分：
㈠被告雷子瑋與前地主李漢榆於102年2月19日就709-1、710
地號土地訂立「不動產買賣契約」，與原告與前地主李吳珠美於102年2月19日就709、710-1地號土地訂立「不動產買賣契約」，固然係在同日經同仲介人介紹下簽訂，但被告並未交付其買賣契約給原告，原告對其內容細節並不知情。況當時兩造雙方於各自訂立不動產買賣契約之同時，並由被告雷子瑋與原告訂立第一份「協議書」，約定各就買賣標的物土地割出其中一部分交換合併，依原告之認知，被告應先依第一份協議書之約定內容，與原告進行土地之分割、交換及合併事宜，原告更不知被告在進行第709-1地號土地之分割、交換及合併之前，即先就該第709 -1地號土地以前地主李漢榆名義申請興建自用農舍，其農舍法定空地面積之套繪管制（應作農業使用且不得再重複使用作為申請興建農舍之用地），其效力會及於土地分割、交換及合併後之第709-2地號土地。至於被告與前地主李漢榆要如何辦理過戶及用前地主名義申請興建自用農舍等事項，則係被告自己之事務，非原告所關心之重點。
㈡ 關於原告對於被告以前地主名義申請興建農舍是否於訂約時知情乙節，應非本件所應審究之重點。本件應予審究之重點在於被告雷子瑋既與原告簽訂第一份協議書，自應負有依協議書之約定內容履行之義務，被告雷子瑋縱然與前地主約定要以前地主李漢榆名義申請興建農舍，亦不能影響其依第一份協議書所應履行之契約義務。
㈢ 觀之該第709-1地號土地，於分割交換前之面積為1759.69平方公尺，而再觀之被告李漢榆申請興建自用農舍之使用執照，其建築面積為131.7平方公尺（法定建蔽率10％，申請建蔽率7.52％）。因此，被告雷子瑋若先履行第一份協議書所約定之義務，而將該第709-1地號面積1759.69平方公尺先辦理分割第709-2地號面積162.48平方公尺，並與原告第709地號土地所分割之709-3地號面積90.57平方公尺進行交換，但該分割後第709-1地號面積1588.21平方公尺土地與其所交換取得之第709-3地號土地，暫時不辦理合併（按合併後應受興建農舍需0.25公頃以上之限制），則以該分割後第709-1地號面積1588.21平方公尺土地（仍不受興建農舍需0.25公頃之限制），其可供興建自用農舍之建築面積158.821平方公尺（法定建蔽率10％），仍足以供被告以李漢榆名義合法申請興建自用農舍（建築面積僅為131.7平方公尺，實際建蔽率為131.7/1588.21＝8.29％）。苟能如此辦理（先分割交換，後再申請興建農舍），則被告不僅能履行第一份協議書所負之義務，且能以前地主李漢榆名義合法申請興建自用農舍，又原告因交換所取得之第709-2地號面積162.48平方公尺土地，亦可不受該興建自用農舍之套繪管制。然被告雷子瑋竟不如此為之，反而採取損人利己之方式為之（即先申請興建自用農舍，後再辦理分割交換），其顯有可歸責事由，所生之不利益應自行承擔，而不應由原告承擔，且仍應對原告負履行契約之義務。
九、關於原告所購買之農地是否要興建自用農舍，乃屬原告對自有財產自由使用、收益及處分之權利，原告有權自主決定及自由規劃如何使用處分自己之財產，至於原告有無興建自用農舍之需求，則非被告所能置喙。
十、關於原告就本件有無保護之必要：㈠被告主張：原告所有第709地號面積1660平方公尺及第709
-2地號面積671.92平方公尺，合計2332.04平方公尺，不符農地申請興建自用農舍至少應有0.25公頃以上之要求，故縱令解除套繪管制，原告亦無法申請興建自用農舍，且依第一份協議書第3條約定，系爭套繪管制之土地面積162.48平方公尺，僅能作為道路通行使用，不得建築房屋、圍牆或堆放雜物、停方車輛...雙方擁有永久通行權，不得異議，故原告於本件訴請解除套繪管制，無保護之必要等語。
㈡惟查：
1、原告所有土地，○○○鄉○○○段第709、709-2地號兩筆土地外，並另有同段第787地號面積713平方公尺、同段第788地號面積5849.01平方公尺兩筆土地，該第787、788地號兩筆土地，與同段709-2地號土地，僅相隔一條水溝地（同段第701地號國有土地），基本上可合併使用。故依「臺灣省申請自用農舍補充注意事項」規定，未毗鄰農業用地，仍可合併使用申請興建自用農舍，故被告主張原告申請興建農舍之農業用地面積不足0.25公頃，無法申請興建自用農舍乙節，顯與客觀事證不符。
2、又所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。民法第765條定有明文。原告對自己所有之土地，除受法令限制外，有自由使用、收益、處分之權利，故原告有權自主決定及自由規劃如何使用處分自己之財產，至於原告是否要以之作為興建自用農舍或其他用途，原告有自由決定權，非被告所能置喙。又原告對所有之土地，依法既有自由使用、收益、處分，並排除他人干涉之權，則就系爭被套繪管制土地部分，係屬被告之個人因素所造成，並非原告之因素所造成，其套繪管制之存在，形成對原告所有土地之干涉，且依法被告非不能依申請變更使用執照之程序辦理解除套繪管制，原告自有權請求被告排除之或除去之。再者，原告縱然不將系爭被套繪管制土地作為申請興建自用農舍之法定空地面積之用途，亦仍可自由決定其使用方式及其他用途，則原告豈會無受保護之必要。
3、又依第一份協議書第3條固約定：「A、B二筆土地，甲乙雙方共同履行，日後僅供作道路使用，不得建築房屋、圍牆或堆放雜物、停方車輛...雙方擁有永久通行權，不得異議。」等情，然經探求當事人締約之真意，該系爭被套繪管制之土地，僅係原告要作為「道路通行使用」，其上面不得建築房屋、圍牆或堆放雜物、停方車輛等，並未限制原告不得作為自己申請興建自用農舍之法定空地面積之用（按法定空地面積在一定面積範圍內，亦可作道路使用，非必全部作為農業生產使用），亦未約定原告應提供該土地給被告作為申請興建自用農舍之法定空地面積，或原告應容忍被告將之作為其申請興建自用農舍之法定空地面積而受套繪之管制，足見原告並無提供該系爭被套繪管制之土地給被告使用作為申請興建自用農舍之法定空地面積之義務。況依被告之推理，若原告在自有系爭被套繪管制之土地上不得作為申請興建自用農舍之法定空地面積者，則何以被告並非所有權人，卻反而得將之作為其申請興建自用農舍之法定空地面積，足見被告所辯，並非可採。
、關於被告是否須負擔保責任部分：㈠被告主張：第一份協議書之內容，並無任何解除套繪之協
議，且原告對於被告買受第709-1地號土地之目的係要作為興建農舍之目的知之甚明，而興建農舍勢必有建築基地之法定空地套繪管制之負擔，原告於簽訂第一份協議書時即知被告欲興建農舍後會有套繪管制，告被告無庸負擔保責任云云。惟查：
1、兩造簽訂第一份協議書之時，被告尚未以李漢榆名義申請興建自用農舍，該協議書所約定之分割交換之標的土地，尚未受套繪管制，何來任何解除套繪之協議？被告之主張，顯然有誤。
2、原告與被告雷子瑋之權利義務關係，純依第一份協議書約定之內容定之，與原告是否知悉被告雷子瑋買受第709-1地號土地之目的係要興建農舍乙情，完全無關。依該第一份協議書之約定內容，並無要求原告要忍受該興建農舍之法定空地面積之套繪管制，原告即無忍受之義務，反之，被告雷子瑋依該第一份協議書之約定內容（互易性質），並準用民法關於買賣之規定，即負有瑕疵擔保責任。
㈡被告又主張依第一份協議書第3條約定：「A、B二筆土地
，甲乙雙方共同履行，日後僅供作道路使用，不得建築房屋、圍牆或堆放雜物、停方車輛...雙方擁有永久通行權，不得異議。」等情，則既僅供作道路使用，縱有套繪管制，此對原告通行更無影響，亦非瑕疵云云。惟查：
1. 經探求當事人締約之真意，該系爭被套繪管制之土地，僅
係原告要作為「道路通行使用」，其上面不得建築房屋、圍牆或堆放雜物、停方車輛等，並未限制原告不得作為自己申請興建自用農舍之法定空地面積之用（按法定空地面積在一定面積範圍內，亦可作道路使用，非必全部作為農業生產使用），亦未約定原告應提供該土地給被告作為申請興建自用農舍之法定空地面積，或原告應容忍被告將之作為其申請興建自用農舍之法定空地面積而受套繪之管制，足見原告並無提供該系爭被套繪管制之土地給被告使用作為申請興建自用農舍之法定空地面積之義務。
2、被告所提供作為分割交換之土地，既受有套繪管制之負擔，而原告一第一份協議書之約定，並無承受或忍受之義務，則被告所提供之土地既受有套繪管制負擔之瑕疵，被告即應負瑕疵擔保責任。
㈢被告又主張依第二份協議書之約定，甲方承諾隨時無條件
配合建築師辦理解除套繪管制事宜，被告迄今均願意配合辦理，然因法令因素無法辦理云云，然被告所指乃空口白話，如其願意隨時無條件配合辦理，何以不顧原告之阻攔，還大肆興建大型違章建物？何以迄今無任何動作？故被告就此所辯，顯非可採。
、原告當初購買系爭土地亦要興建農舍，只是跟被告興建農舍的時間有先後而已。原告之前手李吳美珠所有的土地雖不適用89年的農業發展條例，而興建農舍應受0.25公頃之限制，但李吳美珠仍可興建，非無法興建。另請求被告雷吳美珠拆除違建之範圍，幾乎是全部，被告雷吳美珠合法部分僅有農舍，其在合法農舍後面蓋違建。709-1買賣後是登記為被告雷吳美珠，710地號還是登記為被告雷子瑋。被告雷子瑋負有解除套繪管制之義務，且旁邊有其710地號土地，可以提供給被告雷吳美珠來當農舍的法定空地。一開始是被告雷子瑋跟原告訂交換契約，後來發現709-1地號登記為被告雷吳美珠，所以才與被告雷吳美珠訂第二份的協議書。被告二人之契約關係，就標的物而言被告雷吳美珠應該是承受被告雷子瑋的義務，但這部分協議書沒有寫的很清楚。原告並不知道在交換之前被告就會去辦理申請農舍的事，縱然知道被告要興建農舍，但是也不知道交換的土地會被套繪管制。
、並聲明：
㈠ 被告雷吳美珠應將其所有坐落於彰化縣○○鄉○○○段○○○○○○○號面積1678.78平方公尺土地上如附圖一紅色所示面積約906.5412平方公尺之大型違章建物廠房（實際面積及位置以地政機關實測為準）拆除，並回復原狀；被告雷吳美珠應於上開大型違章建物拆除之後，將上開土地回復作為農業使用。
㈡ 被告二人應各自將原告所有坐落於彰化縣○○鄉○○○段○○○○○○號面積671.92平方公尺之土地如附圖二黃色所示位置面積162.48平方公尺部分（具體位置以實測為準）之農舍法定空地套繪管制，依變更使用執照程序申請解除其套繪管制，或被告雷吳美珠應將上開土地上之農舍法定空地套繪管制部分予以除去（即辦理解除套繪管制），並應將上開第709-2地號土地登記簿上其他登記事項欄關於「權狀加註事項新金墩段第279建號之建築基地地號：新金墩段709-1、709-2地號，已提供興建農舍，基地坐落○○○鄉○○○段○○○○○○○號，合併自：0710-1地號，未經解除套繪管制，不得辦理分割」之註記登記部分，予以塗銷。
㈢ 第一項請求部分，原告願供擔保，請求准予宣告假執行。
參、被告方面：
一、原告對於被告以前地主李漢榆之名義興建農舍於訂約時即已知情。原告指稱於協議書訂立之後發現所購買之709-1地號農地若於移轉登記後應受農業發展條例之限制無法興建農舍，遂於移轉登記前暗中借用前地主李漢榆之名義申請興建農舍，對此被告否認，原告所述與事實不符，僅陳述如下：
㈠ 原告及被告係透過同一仲介（陳建宗、李橋木）分別向李吳美珠及李漢榆購○○○鄉○○○段○○○○號、710-1地號及709-1地號、710地號，亦透過同一地政士於高權代書事務所於同一天即102年2月19日同時訂立買賣契約。而原告之前地主李吳美珠為被告之前地主李漢榆之弟媳，李漢榆因持有土地於農業發展條例89年修法之前，故不受農地需
0.25公頃之限制，得以其名義興建農舍，而李吳美珠因係農業發展條例89年修法後取得農地故其所有之○○○段000地號、710-1地號，需受0.25公頃之限制無法興建農舍，因被告購買土地係為興建農舍，故向李漢榆709-1地號、710地號土地，而於被告與李漢榆之買賣契約第22條其他約定事項第2項約定「申請農舍，以甲方名義申請…，俟取得使用執照，一併與出賣之土地移轉予甲方」，第4項約定「如申請農舍因法令無法核發，致雙方無法履行買賣契約時，雙方無條件解除契約，收受價金無條件返還承買人（即無違約責任）」，是由被告與前地主李漢榆之買賣契約內容可知，被告買受土地即為興建農舍，若無法興建農舍甚可無條件解除契約。
㈡ 另原告因無興建農舍之需求，故其向李吳美珠購買709地號、710-1地號土地，然因有通行之必要，故原被告於102年2月19日同時向前手訂立買賣契約時，原、被告並簽立協議書第二條約定需分割出道路供通行使用，分割後再與各自所買受之土地合併。原、被告各自買受土地均有各自之需求，被告係為興建農舍，原告因於內部有土地買受土地係欲與內部土地相連，故於被告買受後要求需提供道路供通行，而原告其與前手李吳美珠所訂立之買賣契約第22條其他約定事項更規定「○○○鄉○○○段○○○○○○號、710地號買賣不成立，本契約亦不成立，雙方無條件解除契約，收受價金無條件返還承買人（即無違約責任）」，亦即原告與前手李吳美珠所訂立之買賣契約成立與否，係以被告與李漢榆之買賣契約之成立為前提。綜上，原告與被告分別向前手買受土地，係由同一仲介、同一代書、同一天於高權代書事務所簽立、兩造更同時簽立協議書約定分割土地供道路所使用。
㈢ 而被告買賣契約之前提係已可興建農舍為前提，為興建農舍更約定以前地主名義申請，興建完成後方與土地一同移轉，若無法興建農舍，被告與前地主李漢榆之買賣契約即不成立。而原告與李吳美珠之買賣契約又以被告與李漢榆之買賣契約成立為前提，由此顯見兩造契約牽扯甚深。原告怎會不知被告欲以前地主名義興建農舍，故原告起訴狀稱被告暗中借用李漢榆名義興建農舍顯與事實不符。另原告又稱被告遲不履行分割交換土地之協議，此亦與事實不符，蓋由上揭契約內容所示，被告係待農舍興建完成方可取得土地所有權，故須待農舍興建完成取得土地後方可辦理分割，此原告知之甚明，何來不履行協議。
㈣ 原告表示對於被告以前地主名義申請興建農舍是否於訂約時知情乙節應非本件所審酌之重點云云。原告起訴主張被告係私下以以前地主名義申請興建農舍此與事實不符，而由被告先前所述，兩造同時向前地主購地，所各購買之土地面積相同（均分別為1750.09及509.44平方公尺）、價金相同（均為8,136,468元）、訂約日期，訂約地點均相同，亦均委託同一地政士辦理，原告與李吳美珠之買賣契約又以被告與李漢榆之買賣契約成立為前提，當日亦同時簽立協議書交換土地，交換土地之目的亦為兩造通行便利所設，兩造購買土地之用意目的兩造均知悉，原告早已知悉被告欲興建農舍，興建農舍本會有法定空地之問題，而原告僅為連接其內部土地通行之用，原告故均無異議，而兩造所購買之土地面積均相同，然交換合併分割後，被告土地亦少於原告（合併分割後原告為2332.04平方公尺被告為2188.22平方公尺），被告反居於劣勢，被告亦無異議，此即兩造分別向前地主購買土地即均各自有所用途，此為當時兩造所知悉。
㈤ 原告提出787地號、788地號土地主張為其所有而可依台灣省申請自用農舍補充注意事項規定，未比鄰之土地可合併使用申請興建農舍，此與現行法規規定不符，由原告所提更可證原告當初購買系爭土地而與被告協議交換為供道路通行之用，更可證明當初購地僅係為其內部787地號、788地號土地可對外通行，而非為興建農舍。從第一次的言詞辯論筆錄，原告表明要興建農舍，並表示有其他土地可以合併使用達0.25公頃，但現在反要被告去購買其他土地來合併達0.25公頃，與之前所述明顯矛盾。原告提出的土地依現行法令規定也無法合併達0.25公頃，所以原告系爭土地根本就不能興建農舍。
二、本件原告起訴無權利保護必要：
㈠ 原告訴之聲明第二項請求○○○鄉○○○段○○○○○○號土地如其起訴狀附圖二黃色所示位置面積162.48平方公尺之農舍法定空地套繪管制解除，此位置原告原目的係為通行之用，此由前揭所述，及兩造所簽立之102年2月19日協議書內容第3條規定「A、B二筆土地，甲乙雙方需共同履行，日後僅供作道路使用，不得建築房屋、圍牆或堆放物品、停放車輛…等，雙方享有永久通行使用權，不得異議」，是由協議之內容B部分之目的係為供道路通行使用。
㈡ 起訴狀附圖二黃色所示位置（即協議書之B部分）縱解除套繪，原告亦無法興建農舍由上揭所述，兩造一同向前向前地主李吳美珠及李漢榆購買土地時，僅被告欲興建農舍，故由被告向李漢榆購買可興建農舍之土地。原告當時並無意興建農舍方才向李吳美珠購買。今原告訴代於104年3月24日到庭陳述表明原告也是要興建農舍，然其興建農舍之前提誠如原告所述，亦即原告所有之面積需達0.25公頃（需受0.25公頃之限制），而以原告所有之709地號土地及709-2地號土地其面積總和亦遠低於0.25公頃，是縱起訴狀附圖二黃色所示位置（即協議書之B部分）縱解除套繪，因法令之限制原告亦無法興建農舍。原告訴代亦表明原告有其他筆土地可以合併使用達到0.25公頃，會再陳報證據，然被告前次庭後即依原告原證3之地籍圖謄本調閱原告土地鄰地之土地謄本，分別○○○鄉○○○段720、7
07、708、701、786地號，均非原告所有之土地，是以原告現所有709地號及709-2地號土地之比鄰土地並無法讓原告合併達0.25公頃，故因法令之限制原告根本無法興建農舍。被告雷吳美珠在系爭土地10公里範圍內並無其他土地。
㈢ 綜上，原告與被告一起買受土地時並無意興建農舍，而其起訴請求解除套繪之部分依兩造當初之協議係欲供通行之用，縱其現欲解除套繪，亦因法令之限制土地未達0.25公頃無法興建農舍，是原告起訴無權利保護必要。
三、對原告主張被告應辦理解除套繪之答辯：被告對於原告要求解除套繪之主張，被告無意見，亦願積極配合，此由兩造於103年5月7日訂立之第二份協議書第二條即明訂：依前條之協議書，雙方協議分割、過戶、合併後，甲方承諾隨時無條件配合建築師辦理解除套繪事宜，甲方不得藉詞刁難或要求其他補償，對此，被告迄今均願意依協議書之規定配合建築師辦理解除套繪事宜，然因法令規定，解除套繪後面積必須達0.25公頃才可為之，被告現今709-1、710兩筆土地合計亦未達0.25公頃，故無法辦理，合先敘明。
㈠ 原告主張依契約之法律關係請求被告辦理解除套繪：⒈102年2月19日簽立之協議書：
協議書內容並無任何解除套繪之協議，故原告主張依互易契約之規定準用買賣之規定，請求除去瑕疵，然查：
⑴ 按買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕
疵者，出賣人不負擔保之責。民法第374條第1項定有明文。當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權者，準用關於買賣之規定。民法第398條亦有明文。經查，原告與被告於102年2月19日簽立協議書，第二條要求被告將所有之709-1地號土地分割B地過戶予原告，被告依約履行。由上揭所述，兩造之買賣契約牽扯甚深，原告對於被告買受709-1地號土地之目的係為興建農舍知之甚明，而興建農舍勢必有建築基地之法定空地套繪管制之負擔，原告於於兩造簽立互易契約簽立時即知被告欲興建農舍後會有套繪管制，故被告無庸負擔保責任。
⑵ 再者，由102年2月19日協議書第3條規定「A、B二筆土
地，甲乙雙方需共同履行，日後僅供作道路使用，不得建築房屋、圍牆或堆放物品、停放車輛…等，雙方享有永久通行使用權，不得異議」，是由協議之內容，兩造互易標的之目的係為供道路通行使用，則既僅供道路使用，縱有套繪管制，此對原告之通行更無影響，亦非瑕疵。
⒉103年5月7日簽立之協議書:
103年5月7日兩造訂立第二份協議書，係因原告事後反悔表示其可連接內部土地可興建農舍，要求解除套繪，並表示其所找的建築師可辦理解除套繪，被告認若可協助當然樂意為之，故協議書第二條故明訂：依前條之協議書，雙方協議分割、過戶、合併後，甲方承諾隨時無條件配合建築師辦理解除套繪事宜，甲方不得藉詞刁難或要求其他補償。由上開文義係指被告無條件「配合」辦理，被告迄今均願協同辦理，然因法令因素無法為之，被告並非不願意配合。原告主張被告負有要去購買合併足額0.25公頃土地的義務，這從兩造所定的買賣契約或事後協議書的內容，都看不出來，被告有去購買其他的土地的義務。
3.對於原告主張是雷吳美珠是承受雷子瑋土地分割合併、交換的義務沒有意見。
㈡ 原告主張依民法767條所有權妨害除去請求權之規定請求除去套繪：
按權利之行使，不得違反公共利益或以損害他人為主要目的。行使權利，履行債務，應依誠實及信用方法。民法第148條定有明文。又權利之行使是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權力之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損害甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋，此有最高法院71年台上字第737號判例參照。本件原告訴請解除套繪此有違法令之規定實有害於公益，另如前揭所述，原告本無意興建農舍，系爭土地僅為供通行之用，事後又反悔主張解除套繪亦有違誠信。是本件原告起訴有違誠信原則，訴請解除套繪顯無理由。
四、原告主張侵權的部分：
㈠ 無法辦理解除套繪管制與違建無關：原告之請求權基礎為侵權行為損害賠償請求權，依原告所述所侵害之權利為原告依約請求被告解除套繪管制之權利或基於所有權妨礙除去請求權請求被告除去該套繪管制之權利。然被告對於協助原告解除套繪管制並無意見，亦願積極配合，而無法為解除套繪之主要原因為農業用地興建農舍辦法第12條第3項第3款規定：已申請興建農舍領有使用執照之農業用地經套繪管制，除符下列情形之一者外，不得解除：三、農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定，經依變更使用執照程序申請解除套繪管制後，該農業用地面積仍達0.25公頃以上。而被告所有之新金墩段709- 1地號土地面積為1678.78平方公尺【縱與雷子瑋同段710地號（509.44平方公尺）合併亦僅為2188.22平方公尺】，未達0.25公頃以上，故無法解除套繪，此與被告所興建之違章建築完全無涉。上揭無法解除套繪之原因由原告起訴狀附件欄證物五說明書後之以林子鈺名義函詢彰化縣政府、彰化縣彰化地政事務所，該行政機關回函表示需依農業用地興建農舍辦法第12條之規定辦理及向花壇鄉公所辦理可證。而被告亦曾向花壇鄉公所申請，鄉公所之回覆亦以：本案分割後分別未足0.25公頃，不得辦理解除套繪可證。
㈡本件誠如原告起訴狀所述，其對於被告之違建一再向主管
機關檢舉，被告因此違法建築法業經彰化地方法院檢察署為緩起訴處分，然違建之存在與本件無關，原告依侵權行為損害賠償請求權請求拆除於法無據。原告自始即知被告要興建農舍，被告怎會有故意或過失之問題。拆屋的部分，房子亦是在被告的土地上，我們認為原告主張拆屋於法不合。
五、並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決願供擔保請准宣告免予假執行。
肆、兩造不爭執之事項：
一、原告賴樹旺於102年2月19日向第三人李吳珠美購買坐落彰化縣○○鄉○○○段○○○○○號、田、面積1750.69平方公尺、權利範圍全部，及同段第710-1地號、田、面積509.44平方公尺、權利範圍全部共兩筆土地，並於102年3月21日辦理所有權移轉登記完畢。
二、被告雷吳美珠亦於同日即102年2月19日以其子即被告雷子瑋之名義向第三人李漢榆購買同段第709-1號、田、面積1750.69平方公尺、權利範圍全部，及同段第710地號、田、面積509.44平方公尺、權利範圍全部共兩筆土地。
三、原告及被告係透過同一仲介（陳建宗、李橋木）分別向李吳美珠及李漢榆購○○○鄉○○○段○○○○號、710-1地號及709-1地號、710地號，亦透過同一地政士於高權代書事務所於同一天即102年2月19日同時訂立買賣契約。
四、原告與被告雷子瑋（代理人雷良池）間於上述土地買賣之同日（102年2月19日）訂立第一份「協議書」(下稱甲協議書)，其中於第二條約定：「雙方約定乙方（即賴樹旺）所有709地號土地分割A地（六米道路）（如附圖之黃色部分）過戶於甲方（即雷子瑋），並與甲方709-1地號土地合併；甲方所有709-1地號土地分割B地（如附圖之紅色部分）過戶於乙方，並與乙方710-1地號土地合併。」、第三條約定：「A、B二筆土地，甲乙雙方須共同履行，日後僅供道路使用，不得建築房屋、圍牆或堆放物品、停放車輛…等，雙方享有永久通行使用權，不得異議。」
五、被告雷子瑋與李漢榆之買賣契約第22條其他約定事項第2項約定「申請農舍，以甲方(即李漢榆)名義申請…，俟取得使用執照，一併與出賣之土地移轉予甲方」，第4項約定「如申請農舍因法令無法核發，致雙方無法履行買賣契約時，雙方無條件解除契約，收受價金無條件返還承買人（即無違約責任）」。
六、原告其與前手李吳美珠所訂立之買賣契約第22條其他約定事項更規定「○○○鄉○○○段○○○○○○號、710地號買賣不成立，本契約亦不成立，雙方無條件解除契約，收受價金無條件返還承買人（即無違約責任）」，亦即原告與前手李吳美珠所訂立之買賣契約成立與否，係以被告與李漢榆之買賣契約之成立為前提。
七、被告借用前地主李漢榆之名義以其所有709-1地號土地全部（後該筆土地再分割新增709-2地號）於102年向彰化縣花壇鄉公所申請興建自用農舍，獲彰化縣花壇鄉公所核發
（102）花鄉建字第5347號自用農舍建造執照，於102年6月4日申報開工，於102年12月26日申報竣工，並於103年1月9日獲彰化縣花壇鄉公所核發（102）花鄉建字第19402號自用農舍使用執照，嗣再以申請變更起造人名義為被告雷吳美珠，並由被告雷吳美珠於103年2月25日申請辦理建物第一次登記○○○鄉○○○段第279建號），登記被告雷吳美珠為該農舍之所有權人。同一期間，李漢榆亦於103年2月6日將該第709-1地號土地辦理所有權移轉登記為被告雷吳美珠所有名義，及將該第710地號土地辦理所有權移轉登記為被告雷子瑋所有名義。
八、被告雷吳美珠（甲方）於103年5月7日與原告（乙方）訂立第二份「協議書」(下稱乙協議書)，其中第1條約定：
「乙方(即賴樹旺)與雷子瑋（即甲方子）於102年2月19日，約定乙方所有彰化縣○○鄉○○○段○○○○號土地分割出709-3地號（六米道路）過戶予雷子瑋，並與雷子瑋所有709- 1地號土地合併；雷子瑋所有709-1地號土地分割出709-2地號過戶予乙方，並與乙方所有710-1地號土地合併。」。
九、被告雷吳美珠（甲方）於103年5月7日又與原告（乙方）訂立第三份「協議書」(下稱丙協議書)，其中第1條約定：「乙方(即賴樹旺)與雷子瑋（即甲方子）於102年2月19日，及甲方與乙方於103年5月7日簽訂協議書在案，約定乙方所有彰化縣○○鄉○○○段○○○○號土地分割出709-3地號（六米道路）過戶予雷子瑋，並與雷子瑋所有709-1地號土地合併；雷子瑋所有709-1地號土地分割出709-2地號過戶予乙方，並與乙方所有710-1地號土地合併。」第2條約定：「依據前條之協議書，雙方協議分割、過戶、合併後，甲方承諾隨時無條件配合建築師辦理解除套繪事宜，甲方不得藉詞刁難或要求其他補償。」。
十、被告雷吳美珠於103年5月22日將其所有之709-1號面積175
0.69平方公尺土地辦理分割登記，分割增加同段第709-2地號土地，面積162.48平方公尺（分割後之709-1地號土地面積減為1588.21平方公尺），並於同日將該709-2地號面積162.48平方公尺土地全部辦理所有權移轉登記予原告賴樹旺所有名義，原告於同日又將該709-2地號土地與原告所有710-1地號面積509.44平方公尺土地合併，合併後709-2地號為存續地號，面積增加為671.92平方公尺；同時，原告亦將所有709地號面積1750.69平方公尺土地，分割增加709-3地號面積90.57平方公尺土地（分割後之709地號土地面積減為1660.12平方公尺），並於同日將該第709-3地號面積90.57平方公尺土地全部辦理土地所有權移轉登記為被告雷吳美珠所有名義，被告雷吳美珠於同日又將該709-3地號土地與被告雷吳美珠所有分割後709-1地號面積1588.21平方公尺土地合併，合併後709-1地號為存續地號，面積增加為1678.78平方公尺。原告所有系爭709-2土地因交換土地結果，目前遭註記套繪管制，不得另行興建農舍。
被告雷吳美珠有於其所有709-1地號土地上加蓋大型違章建物廠房。
李漢榆因持有土地於農業發展條例89年修法之前，故不受農地需0.25公頃之限制，得以其名義興建農舍，而李吳美珠因係農業發展條例89年修法後取得農地，故其所有之○○○段000地號、710-1地號，需受0.25公頃之限制無法興建農舍。
被告雷子瑋與原告簽訂交換契約後，其契約之義務後來由被告雷吳美珠承受。
伍、兩造之爭點：
一、被告雷子瑋須否負不完全給付及瑕疵擔保之責任而對原告負有解除土地套繪管制之義務？
二、原告請求被告依變更使用執照程序申請解除系爭709-2地號土地之套繪管制是否屬法律不能？
三、原告得否依民法第767條規定請求被告雷吳美珠解除土地套繪管制？
四、被告雷吳美珠於其所有709-1地號土地上加蓋大型違章建物廠房，對於原告是否構成侵權行為？原告得否據此請求被告雷吳美珠將該違章建物拆除？
陸、得心證之理由：
一、查如第肆點所示之項事實，有原告提出之原告與李吳美珠之不動產買賣契約書影本、支票影本、房地產權點交及補貼金額明細表影本、匯款通知單影本、土地登記謄本、土地異動索引、地籍圖、102年2月19日協議書(甲協議書)影本、自用農舍使用執照影本、使用執照申請書影本、建物登記謄本、103年5月7日協議書(乙、丙協議書)影本、照片、檢舉函等影本及被告提出之其與李漢榆不動產買賣契約書影本等為證，且為兩造所不爭執，堪信屬實。
二、被告雷子瑋不須負不完全給付及瑕疵擔保之責任：查本件原告與被告雷子瑋固於102年2月19日訂立第一份甲協議書，約定被告雷子瑋應將709-1地號土地分割一部分交換過戶予原告。然查兩造均不爭執被告雷子瑋購買709-1地號土地後，實際上係於103年2月6日將該第709-1地號土地登記予被告雷吳美珠，故原告與被告雷吳美珠於103年5月7日又與原告訂立第二份乙協議書，該乙協議書第一條則謂「乙方(即賴樹旺)與雷子瑋（即甲方子）於102年2月19日，約定乙方所有彰化縣○○鄉○○○段○○○○號土地分割出709-3地號（六米道路）過戶予雷子瑋，並與雷子瑋所有709-1地號土地合併；雷子瑋所有709-1地號土地分割出709-2地號過戶予乙方，並與乙方所有710-1地號土地合併。」，雖乙協議書未明文約定被告雷吳美珠與原告簽立第二份乙協議書後，原告與被告雷子瑋之第一份甲協議書應如何處理，惟被告雷子瑋買受709-1地號土地後登記予被告雷吳美珠，被告雷子瑋本身已非709-1地號土地之所有權人，實際上無法履行分割並與原告交換土地之義務，故原告與被告雷吳美珠始再簽訂第二份乙協議書，約定互相交換土地。且觀諸甲、乙二份協議書，均係針對相同地點約定互相交換土地，且乙協議書一開始即提到原告與被告雷子瑋於102年2月19日簽訂之甲協議書，顯見乙協議書之約定係承接甲協議書之約定而來，依民法第300條規定「第三人與債權人訂立契約承擔債務人之債務者，其債務於契約成立時，移轉於該第三人。」。故被告雷吳美珠原本係甲協議書之第三人，於取得709-1地號土地所有權後，再次跟債權人即原告針對同樣之同容訂立土地交換契約，顯有承擔原債務人雷子瑋債務之意思。而原告亦自認「一開始是被告雷子瑋跟原告訂交換契約，後來發現709-1地號登記為被告雷吳美珠，所以才與被告雷吳美珠訂第二份的協議書。被告二人之契約關係，就標的物而言被告雷吳美珠應該是承受被告雷子瑋的義務，但這部分協議書沒有寫的很清楚。」、「依原告與被告雷吳美珠於103年5月7日所訂立之第二份協議書，依其中第1條約定，被告雷吳美珠不僅承受其子雷子瑋與原告所訂第一份協議書之權利義務，且雙方應履行第一份協議書所約定各分割出一部分土地互相交換及合併等細節」等語，被告對此亦不爭執。故本院認被告雷子瑋對原告之債務於乙協議書簽訂時即已移轉予被告雷吳美珠，則被告雷子瑋對於原告而言已無履行交換土地之義務。且本件後來實際履行土地交換之人乃被告雷吳美珠，故被告雷子瑋已脫離原契約關係，對於原告而言根本無所謂應負不完全給付及瑕疵擔保之責任之問題。再者，被告雷吳美珠之農舍位於709-1地號土地上，而被告雷子瑋目前根本非709-1地號土地之所有權人，對於709-1地號土地根本無依變更使用執照程序申請解除套繪之權能，故原告依不完全給付及物之瑕疵擔保責任之法律關係請求被告雷子瑋應將原告所有坐落於彰化縣○○鄉○○○段○○○○○○號面積671.92平方公尺之土地如附圖二黃色所示位置面積162.48平方公尺部分（具體位置以實測為準）之農舍法定空地套繪管制，依變更使用執照程序申請解除其套繪管制，即屬無據，應予駁回。
三、原告依協議書請求被告依變更使用執照程序申請解除系爭709-2地號土地之套繪管制屬於法律不能：
㈠ 按「直轄市、縣（市）主管建築機關於核發建造執照後，應造冊列管，同時將農舍坐落之地號及提供興建農舍之所有地號之清冊，送地政機關於土地登記簿上註記，並副知該府農業單位建檔列管。已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。已申請興建農舍領有使用執照之農業用地經套繪管制，除符合下列情形之一者外，不得解除：
一、農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。二、非屬農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。三、農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定，經依變更使用執照程序申請解除套繪管制後，該農業用地面積仍達零點二五公頃以上。前項第三款農舍坐落該筆農業用地面積大於零點二五公頃，且二者面積比例符合法令規定，其餘超出規定比例部分之農業用地得免經其他土地所有權人之同意，逕依變更使用執照程序解除套繪管制。第三項農業用地經解除套繪管制，或原領得之農舍建造執照已逾期失其效力經申請解除套繪管制者，直轄市、縣（市）管建築機關應將農舍坐落之地號、提供興建農舍之所有地號及解除套繪管制之所有地號清冊，囑託地政機關塗銷第一項之註記登記。」農業用地興建農舍辦法第12條訂有明文。
㈡ 又農業發展條例修正前取得並提供興建之農業用地辦理解除套繪，該農業用地面積是否仍應達0.25公頃以上，依農委會之意見及內政部營建署103年2月11日召開研商農業用地興建農舍辦法第12條有關套繪管制執行程序會議紀錄之案由三之決議會議結論，採肯定見解。另外，有關農業發展條例89年修正前，依原「臺灣省申請自用農舍補充注意事項」規定以10公里範圍內未毗鄰農業用地合併檢討興建農舍之案件，其超出規定比例部分之農業用地辦理解除套繪，得否免經其他土地所有權人之同意1案？經內政部營建署103年2月11日召開研商農業用地興建農舍辦法第12條有關套繪管制執行程序會議紀錄之案由一之決議會議結論
三：「本案原則上依擬辦一：『依本辦法第12條第3項及第4項規定意旨及本部上開99年9月21日、本署上開101年9月20日及102年12月12日函釋，有關本條例89年修正前，依原臺灣省申請自用農舍補充注意事項規定以10公里範圍內未毗鄰農業用地合併檢討興建農舍之案件辦理解除套繪，該農舍坐落之農業用地面積及其符合規定比例之多筆農業用地面積合計大於0.25公頃，其餘超出規定比例部分之農業用地得免經其他土地所有權人之同意，逕依變更使用執照程序解除套繪管制，且不論農舍坐落地號或提供興建農舍所有地號之土地所有權人，均得提出申請變更使用執照解除套繪管制。』辦理，請業務單位簽辦部令報部核定，部令內容應將本部法規委員會意見納入說明，併同陳報檢討修正或廢止本署前揭101年9月20日函。」等語，此亦有原告提出之內政部營建署103年2月11日召開研商農業用地興建農舍辦法第12條有關套繪管制執行程序會議紀錄可參。
㈢ 基此，經被套繪管制之農地，非不可依變更使用執照程序解除套繪管制，但農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定，經依變更使用執照程序申請解除套繪管制後，該農業用地面積仍應達零點二五公頃以上。經查，本件原告自認「被告雷吳美珠與原告交換土地合併分割後，該
709 -1地號土地面積為1678.78平方公尺，該農業用地面積尚不足法定之0.25公頃以上（即2500平方公尺以上），因此，被告雷吳美珠必須將再與其自己所有或他人所有之相鄰農地合併，合併後面積達法定之0.25公頃以上者，始得依變更使用執照程序申請解除套繪管制。惟被告雷吳美珠毗鄰之第710地號面積509.44平方公尺土地，與該分割合併後709-1地號土地合併，但合併後面積僅為2188.22平方公尺，仍不足法定之0.25公頃以上）。因此，被告雷吳美珠需再取得自己所有10公里範圍內未毗鄰農業用地合併檢討興建農舍或他人所有毗鄰之土地（如第三人洪家富所有之711地號或原告所有之709地號土地），兩者合併後達法定之0.25公頃以上，始得依變更使用執照程序申請解除套繪管制」等語，足見被告雷吳美珠所有系爭709-1地號土地本身不足法定之0.25公頃以上，即便與其子雷子瑋所有毗鄰之第710地號面積509.44平方公尺土地合併，仍不足法定之0.25公頃以上，故以現狀而言，被告雷吳美珠根本無法向主管機關申請解除套繪管制。按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。附停止條件或始期之契約，於條件成就或期限屆至前，不能之情形已除去者，其契約為有效，民法第246條定有明文。查本件原告與被告雷吳美珠雖然訂有丙協議書，第2條約定：「依據前條之協議書，雙方協議分割、過戶、合併後，甲方承諾隨時無條件配合建築師辦理解除套繪事宜，甲方不得藉詞刁難或要求其他補償。」，然該條約定，以被告雷吳美珠所有系爭709-1地號及雷子瑋所有710地號土地之現狀而言，根本無法符合農業用地興建農舍辦法第12條第3項第3款農地解除套繪管制之規定，且原告與被告雷吳美珠並未約定被告雷吳美珠須再取得自己所有10公里範圍內未毗鄰農業用地或他人所有毗鄰之土地，兩者合併後達法定之0.25公頃以上之條件，故該條約定，屬法律不能，依民法第246條規定應屬無效。原告雖稱被告雷吳美珠可再取得自己所有10公里範圍內未毗鄰農業用地或他人所有毗鄰之土地，兩者合併後達法定之0.25公頃以上，即得依變更使用執照程序申請解除套繪管制云云，然契約之履行應以現狀觀之，且被告可否再取得10公里範圍內他人毗鄰之土地，涉及不確定因素，故原告以此稱此非法律不能，尚屬無據。再農地套繪管制之土地登記係由直轄市、縣（市）主管建築機關於核發建造執照後，同時將農舍坐落之地號及提供興建農舍之所有地號之清冊，送地政機關於土地登記簿上註記，故塗銷部分亦係符合解除套繪管制之規定後，由主管建築機關通知地政機關塗銷，該註記登記並非土地所有權人得自由處分之範圍，即土地所有權人並非欲塗銷即能塗銷。此外，系爭丙協議書第2條僅約定被告雷吳美珠承諾隨時無條件『配合』建築師辦理解除套繪事宜，並非約定由被告雷吳美珠須親自辦理解除套繪事宜，故被告雷吳美珠之義務亦僅止於在法令規範合法範圍內『配合』建築師辦理解除套繪事宜而已。綜上，原告與被告雷吳美珠訂立之丙協議書第2條約定既屬無效，且被告雷吳美珠對土地被註記套繪管制登記部分無自由處分之權能，又被告雷吳美珠並無親自辦理解除套繪事宜之義務，則原告依該丙協議書第2條約定，請求被告雷吳美珠應將原告所有系爭709-2土地依變更使用執照程序申請解除其套繪管制，或被告雷吳美珠應將上開土地上之農舍法定空地套繪管制部分予以除去（即辦理解除套繪管制），並將註記登記塗銷，即屬無據，應予駁回。
四、原告不得依民法第767條規定請求被告雷吳美珠解除土地套繪管制：
本件原告另依民法第767條規定請求被告雷吳美珠解除土地套繪管制，被告雷吳美珠則抗辯原告主張違反誠信原則。按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項中段定有明文。查原告所有系爭系爭709-2土地之所有會被註記套繪管制，仍因原告與被告雷吳美珠互相交換709-1地號部分土地後再合併所致，而被告雷吳美珠原本之709-1地號土地有被註記套繪管制，亦係因其於系爭709-1地號土地上蓋有合法農舍，依農業用地興建農舍辦法第12條第1、2項規定已興建農舍之農業用地必須為套繪管制。再被告雷吳美珠既合法向第三人李漢榆購買系爭709-1號土地，並以李漢榆名義興建農舍後，最後再由李漢榆將土地及農舍一併移轉登記予被告雷吳美珠，此均屬合法之行為。而被告雷吳美珠原本之709-1地號土地既有興建農舍，土地依法律規定一定會被套繪管制，原告若認會使自己土地被套繪管制，大可交換後不要與自己合併為同一筆或者不要跟被告交換土地，原告之土地會被套繪管制係因法律規定所致，並非被告本身有為何不當或無權之行為，導致原告之土地被套繪管制，故原告依民法第767條規定請求被告雷吳美珠應將原告所有系爭709-2土地依變更使用執照程序申請解除其套繪管制，或被告雷吳美珠應將上開土地上之農舍法定空地套繪管制部分予以除去（即辦理解除套繪管制），並將註記登記塗銷，亦屬無據，應予駁回。
五、被告雷吳美珠於其所有709-1地號土地上加蓋大型違章建物廠房，對於原告不構成侵權行為：
本件原告另依侵權行為之法律關係，請求被告雷吳美珠應將坐落709-1地號土地上之大型違章廠房拆除，並將土地回後作農業使用等語。被告雷吳美珠則抗辯其並無故意或過失等語。按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184條定有明文。查原告主張其被侵害之權利為原告依約請求被告二人解除套繪管制之權利，或原告基於所有權妨礙除去請求權請求被告雷吳美珠除去該套繪管制之權利，然查，原告依契約請求被告二人解除套繪管制之權利或原告基於所有權妨礙除去請求權請求被告雷吳美珠除去該套繪管制之權利均屬無據，已如前述，即無所謂被告雷吳美珠侵害原告上開權利實現之問題。再者，原告及被告雷子瑋乃係於102年2月19日同時經由同一仲介在同地向兩造前手訂立買賣契約時，同日原告、被告雷子瑋並簽立甲協議書約定需分割出道路供通行使用，分割後再與各自所買受之土地合併。又被告雷子瑋與李漢榆之買賣契約第22條其他約定事項第2項約定「申請農舍，以甲方(即李漢榆)名義申請…，俟取得使用執照，一併與出賣之土地移轉予甲方」，第4項約定「如申請農舍因法令無法核發，致雙方無法履行買賣契約時，雙方無條件解除契約，收受價金無條件返還承買人（即無違約責任）」。很顯然被告雷子瑋當初一開始購買農地之目的即係為了興建農舍，並且約定須待農舍興建完畢，李漢榆始能將土地及農舍一併移轉予被告雷子瑋(後來實際移轉予被告雷吳美珠)，而被告雷吳美珠係於103年2月25日始登記為該農舍之所有權人。同一期間，李漢榆亦於103年2月6日將該第709-1地號土地辦理所有權移轉登記為雷吳美珠所有名義，及將該第710地號土地辦理所有權移轉登記為被告雷子瑋所有名義。被告雷吳美珠於103年2月6日取得土地後，始可能與原告進行交換土地，難謂被告主觀上有何故意或過失可言。故原告謂被告竟不顧其與原告已訂有上開分割交換土地之協議書之約定，拖延不履行分割交換土地之事宜，而先暗中借用前地主李漢榆之名義以其所有709-1地號土地全部興建農舍云云，與事實不符，尚難採信。原告又謂被告苟能如此辦理（先分割交換，後再申請興建農舍），則被告不僅能履行第一份協議書所負之義務，且能以前地主李漢榆名義合法申請興建自用農舍，又原告因交換所取得之第709-2地號面積162.48平方公尺土地，亦可不受該興建自用農舍之套繪管制。然被告雷子瑋竟不如此為之云云，然查，被告雷子瑋或雷吳美珠若先行履行土地交換契約之內容，前提係彼等必須先取得709-1之土地所有權。惟按農業發展條例第18條第3項規定「本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前取得農業用地，且無自用農舍而需興建者，得依相關土地使用管制及建築法令規定，申請興建農舍。」，又同條第4項規定「第一項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。」。故若被告雷子瑋或雷吳美珠在未興建農舍前即先取得709-1之土地所有權，因屬89年1月4日以後取得，則彼等以後興建農舍將受土地面積須達0.25公頃之限制，然被告雷子瑋向李漢榆購買之709-1、710地號土地合計面積未超過0.25公頃，將造成不得興建農舍問題。若被告雷子瑋買受農地後，不得興建農舍，依其與李漢榆約定之買賣契約書第22條第4項約定「如申請農舍因法令無法核發，致雙方無法履行買賣契約時，雙方無條件解除契約，收受價金無條件返還承買人（即無違約責任）」。而原告與其與前手李吳美珠所訂立之買賣契約第22條其他約定事項又約定「○○○鄉○○○段○○○○○○號、710地號買賣不成立，本契約亦不成立，雙方無條件解除契約，收受價金無條件返還承買人（即無違約責任）」，則屆時將使原告之買賣契約效力一併受影響，根本不用談進一步交換土地之問題。且按原告如此主張，原告一開始即應先和李漢榆約定交換土地，始有先行履行交換而不會受套繪管制之問題，而非和被告雷子瑋訂立交換契約，故本院認原告此部分主張亦不足採。此外，原告之土地無法解除套繪管制，主要係因被告雷吳美珠所有系爭709-1地號土地即便與雷子瑋所有710地號土地合併仍無法達0.25公頃所致，此已為既定之事實，除非現況是被告二人之土地合併結果能達0.25公頃以上，否則被告雷吳美珠即便事後再於709-1地號土地上興建如附圖一之大型違章工廠，對於原告之土地無法解除套繪管制之情形不生影響。基於上開所述，被告雷吳美珠對於契約之履行既無故意或過失，且被告雷吳美珠興建如附圖一之大型違章工廠，與原告之土地無法解除套繪管制無因果關係，則原告依侵權行為之法律關係，起訴請求被告雷吳美珠應將其所有坐落於彰化縣○○鄉○○○段○○○○○○○號面積1678.78平方公尺土地上如附圖一紅色所示面積約906.5412平方公尺之大型違章建物廠房（實際面積及位置以地政機關實測為準）拆除，並回復原狀；被告雷吳美珠應於上開大型違章建物拆除之後，將上開土地回復作為農業使用，即屬無據，應予駁回。
六、綜上所述，原告之各項請求均屬無據而遭駁回，則其假執行之聲請則失所依據，應併予駁回。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後均與前揭判斷無違，毋庸再予一一論述，附此敘明。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 6 月 9 日
民事第一庭 法 官 詹秀錦以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 6 月 9 日
書記官 黃國源