臺灣彰化地方法院民事判決 104年度訴字第1107號原 告 陳宏澤兼上一人訴訟代理人 陳宏煒兼上二人訴訟代理人 陳宏伯被 告 盧如霈上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國105年10月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地如附圖（即彰化縣員林地政事務所105年7月26日員土測字第1332號土地複丈成果圖）所示編號A、面積七四平方公尺；同段九三八地號土地如附圖所示編號B、面積四二九平方公尺；同段五四三地號土地如附圖所示編號C、面積三○三平方公尺，合計共八○六平方公尺之土地返還原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用，前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。查本件耕地租約之承租人即被告與出租人即原告間，因耕地租佃契約無效或終止租約之爭議，曾由原告陳宏伯、陳宏煒申請調解，先後經彰化縣永靖鄉公所（下稱永靖鄉公所）耕地租佃委員會調解，及彰化縣政府耕地租佃委員會調處，然均未成立，繼原告陳宏伯、陳宏煒不服調處，經彰化縣政府耕地租佃委員會移送本院處理，有彰化縣政府民國104年11月4日府地權字第1040379570號函及檢送之第17屆第76號租佃爭議調處不成立案全卷可憑。
次按耕地三七五減租條例第26條第1項規定租佃爭議事件須經調解、調處始得起訴，無非在於保持業主與佃農雙方情感，減少訟累。如出租人或承租人有數人，其中一人或部分人出席調解、調處程序，已為不同意之表示，縱令全體出席，調解、調處自亦無從成立，則為訴訟便宜起見，應認該租佃爭議事件已踐行調解、調處程序（最高法院89年度台上字第670號判決、72年度台上字第680號判決意旨可資參照）。查本件起訴前之調解、調處程序，出租人部分雖僅有陳宏伯、陳宏煒到場，尚有出租人陳宏澤因故未曾參與，未能成立調解、調處，揆諸前開實務見解，仍應認其已踐行調解、調處程序，核與上開規定並無不合，先予敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，或該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、5款定有明文。查原告主張本件耕地三七五租約，原出租人陳武雄業已死亡，而其繼承人為原告陳宏伯、陳宏煒及追加原告陳宏澤，而原告請求返還耕地之租佃爭議事件繫屬於本院時，未將追加原告陳宏澤列為原告，按本件訴訟標的對於原出租人陳武雄之全體繼承人有合一確定之必要，依前揭民事訴訟法之規定，追加陳宏澤為原告，有繼承系統表、上開繼承人之戶籍謄本可憑（見本院卷第119至125頁），經核並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
(一)坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○號土地（以下合稱系爭三筆土地、分稱系爭543地號、937地號、938地號土地）原為原告之被繼承人陳武雄所有，原告三人於83年1月20日因繼承而取得系爭三筆土地之所有權。原告之被繼承人陳武雄與被告訂有耕地三七五租約，雙方約定系爭543地號土地每年租額為稻谷354公斤、系爭937地號土地每年租額為稻谷30公斤、系爭938地號土地每年租額為稻谷184公斤，惟被告積欠租金已達2年之總額，且有非因不可抗力繼續一年不為耕作之事實，就積欠租金部分，原告曾於101年2月29日以台北榮星郵局第163號存證信函通知被告依耕地三七五減租條例第17條規定終止租約，該存證信函業經被告於同年3月1日收悉，惟被告收受上開信函後，仍拒不繳納租金，地租積欠達2年總額，原告遂依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款、第4款之規定，為終止系爭租約之意思表示。系爭租約既已合法終止，原告自得依民法第455條租賃物返還請求權及民法第767條物上請求權之規定，請求被告返還系爭三筆土地等情。並聲明：被告應無條件將系爭三筆土地返還予原告等語。
(二)關於被告欠租部分，因被告的承租是繼承而來，實際上是原告盧如霈及盧守德、盧覺慈、盧妙學四人繼承，他們四人是把租金交給原告的叔叔陳正雄收取，盧守德從88年積欠、盧覺慈從94年積欠、盧妙學從95年積欠、盧如霈從98年開始欠租，原告曾於101年2月29日有發存證信函給被告，至少從101至104年在原告終止租約前被告都是不聞不問。被告一直不是逐年繳付租金，都是要原告叔叔登門催繳，原告叔叔覺得不勝其擾，沒有辦法再代收，所以後來就沒有再代收。被告曾說多次聯繫原告都不接聽電話，事實上原告都沒有接到被告的電話，所以被告所述並不實在。
(三)否認被告所述有於系爭三筆土地上種植樟樹、小葉欖仁、福木、雞蛋花、桂花等樹木。終止租約之前原告有去拍照，系爭三筆土地係荒草及雜木，原告有申請連續三年的空照圖，足以證明系爭三筆土地已經荒廢很久，被告提供的照片拍攝日期是104年9月7日，顯然是調解前才拍的，不可採信。
(四)系爭三筆土地之耕地三七五租約，只以被告盧如霈一人為承租人，依耕地三七五減租條例第6條規定，耕地租約應一律以書面為之，且原告詢問永靖鄉公所有關本件耕地租約承租人繼承登記變更之過程，鄉公所函覆稱：民國74年盧如霈因原承租人死亡申請繼承變更登記，原承租人之配偶及其他合法繼承人同意變更由盧如霈一人為承租人，並負擔租約所有權利義務。至於租金分別繳納之方式，是由承租人主動提出，經出租人合計總額如租約應繳地租租額無誤，基於鄉誼情感勉予同意，故原告認為本件租約承租人乃僅被告一人。
二、被告則以：
(一)伊於租約成立後之歷年租金皆依法繳納予原告之叔叔即訴外人陳正雄，已延續多年皆如此，嗣陳正雄因原告交代不要再收取被告所繳納之租金，其後訴外人陳正雄拒收租金，被告曾多次聯繫原告皆拒絕接聽電話，原告於101年寄出存證信函，被告思及祖父輩與原告祖父輩情份因緣，應不至於落到法律途徑，所以於收到存證信函後未立即將系爭三筆土地之租金提存法院，但因原告於104年8月份申請就租佃爭議調解，於104年8月8日永靖鄉公所租佃委員會調解時被告於現場要繳交租金，原告拒收，因而被告於104年9月23日將103年度以前之租金提存於臺灣台北地方法院提存所，被告並非蓄意積欠租金。之前付租金，一直都是陳正雄代收，嗣陳正雄拒收，所以後來就沒有付租金直到原告聲請調解。早期都是這樣付，沒有很硬性，原告不曾到被告家來催討租金，都是被告拿去陳正雄家付租金。
(二)否認有廢耕之事實，被告於系爭三筆土地是種植樹木，有樟樹、小葉欖仁、福木、雞蛋花、桂花等。種植這些是要賣錢，被告以前是公務員，退休後種植松樹柏樹等樹苗，系爭三筆土地上的樹木也是種植要來賣，伊兄弟四人都是種植樹苗在販賣，永靖鄉很多人都是以種植樹苗為生，被告於104年9月份間方將系爭三筆土地重新整理，是想要多種植一些較有銷路的樹種，之前有種樟樹，還有一些比較沒有銷路的雜樹。
(三)系爭三筆土地實際承租人除被告外，尚有盧守德、盧覺慈、盧妙學，但名義上由被告出名登記承租。早期被告祖父輩有四兄弟共同承作於系爭三筆土地上，惟以被告祖父盧連登出名登記承租，但實際上由被告祖父四兄弟共同承作，且有劃分各自耕作的位置，被告繼承盧連登實際承作之部分，即如附圖所示編號A、B、C合計共806平方公尺之位置，盧守德、盧覺慈及盧妙學三人各自繼承被告祖父其他三兄弟各自實際承作之部分，原告亦向被告等四人收取租金，且原告的存證信函催繳通知上就是寫原告與盧守德、盧覺慈、盧妙學四人的名字，足見系爭三筆土地租約之實際承租人確為被告盧守德、盧覺慈、盧妙學等四人（卷第71頁、第166頁、第203至204頁）。
(四)原告沒有在104年以前舊租約存續期間提出終止，在新契約開始後才提出終止，且原告並非出租人，出租人為陳武雄，原告應先做出租人變更後再向被告終止租約，其終止並非合法生效。因兩造係於104年1月1日訂定的新契約，舊的契約是在103年12月31日期滿，依民法第450條規定租賃關係屆滿時消滅，積欠租金的事實係在103年以前，原告並無對被告催告103年以後之租金，卻於104年新契約時提出本訴，從104年1月1日起算至起訴時尚未滿一年，並不符耕地三七五減租第17條第3項積欠地租長達2年以上之總額，且被告亦無非因不可抗力繼續一年不為耕作之事實，原告主張並無理由等語。並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
三、系爭三筆土地重劃前原為彰化縣○○鄉○○○段○○○○○○○○○○號土地，由原告之祖父陳作忠自38年起，與被告之祖父盧連登簽訂耕地租約，將彰化縣○○鄉○○○段○○○○號土地出租予盧連登，嗣出租人陳作忠死亡後，由陳武雄繼承而為出租人，承租人盧連登死亡後，被告於74年間單獨向永靖鄉公所申請租約變更登記為承租人。陳武雄於83年間死亡，系爭三筆土地由原告三人繼承，並於85年11月15日辦妥繼承登記。原告陳宏煒曾於101年2月29日以存證信函主張被告及訴外人盧守德、盧覺慈、盧妙學等四人，分別自98年、88年、94年、95年起即積欠租金，已逾2年總額，且有廢耕等違反耕地三七五減租條例第17條第1項第2、3款之情形。被告收受上開信函後，仍未繳納租金，經原告陳宏伯、陳宏煒於104年5月18日向永靖鄉公所申請調解後，於104年9月8日、104年10月30日進行調解、調處2次均不成立，而被告及訴外人盧守德、盧覺慈、盧妙學等四人，於104年9月23日、10月6日分別將103年以前及104年所積欠之租金，提存於本院提存所等情，有系爭三筆土地之土地登記第一類謄本（卷第11頁至第13頁）、耕地租約書（本院卷第27頁、第143頁）、101年2月29日臺北榮星郵局第163號存證信函及回執影本各1份（卷第48頁至第49頁）、提存書（卷第33至34頁）、彰化縣永靖鄉公所105年5月27日永鄉民字第1050007518號函所附系爭三筆土地耕地租約變更登記申請資料（本院卷第154至第158頁）等為證，並有彰化縣政府104年11月4日府地權字第1040379570號函附之第17屆第76號租佃爭議調解、調處不成立案全案卷宗在卷可證（本院卷第3至39頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、本院之判斷：本件原告主張被告為系爭三筆土地之承租人，積欠租金已達二年之租金總額，且廢耕已逾一年以上，是系爭三筆土地租約有得終止之情形，並業經原告終止租約等情。惟被告以前揭情詞置辯，是本件所應審究者厥為：(一)系爭三筆土地之承租人究為何人？(二)原告主張已依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款、第4款終止系爭三筆土地租約，有無理由？(三)原告得否依物上請求權規定請求返還系爭三筆土地？茲分述如下：
(一)系爭三筆土地之實際承租人究為何人？
1.原告主張其與被告間僅成立「單一」耕地租賃契約。被告則抗辯稱：早期系爭三筆土地雖以被告祖父盧連登出名登記承租，但實際上是由被告祖父四兄弟共同承作，且有劃分各自耕作的位置，被告繼承盧連登實際承作之部分，盧守德、盧覺慈及盧妙學三人各自繼承被告祖父其他三兄弟各自實際承作之部分，原告亦向被告等四人收取租金，故原告已各自與被告、盧守德、盧覺慈及盧妙學成立個別獨立之租賃關係等語。
2.按耕地三七五減租條例第6條第1項載「本條例施行後耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」云云，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效，最高法院51年台上字第2629號、79年度台上字第290號民事判例著有明文。又凡戶長出名承租之耕地，而由未分家之兄弟共同承耕，嗣後因分家關係，而將該租來之耕地分耕者，自應解為該戶長所訂租約，係自始以戶長資格代表未分家之兄弟全體所為之法律行為，其事後分耕，不僅與轉租情形有別，且應認為分耕人與出租人間，亦已發生租賃關係，無耕地三七五減租條例第16條所定轉租無效之適用（最高法院52年台上字第1014號判例意旨參照）。又兄弟因繼承而共同取得耕地承租權，嗣後如有將該耕地劃分範圍分開耕作，並向出租人個別繳租者，即應認其已個別與出租人發生獨立之耕地租賃關係。
3.經查，證人盧守德證稱：「盧連登是我叔公，我的祖父是盧連拔。…盧連登還在世時，我的祖父有一起耕種承租的土地，我的祖父也是實際承租土地的人，四房盧連登、盧連拔、盧妙學出一個名，四房各人做各人的，當時是用盧連登的名字去承租，但實際上是我們四房各人持份下去耕作，當時都是種水果植栽。租金也是各人算各人的，我的部份是繳120斤的稻穀再依當時稻穀的價錢去換算120斤的稻穀要繳多少錢。我耕作面積重劃後剩六犁多，但還是要繳120斤稻穀。
…我租金繳到88年，後來經濟不好沒有繳，到了90幾年的時候我交代盧如霈幫我繳，但是後來盧如霈跟我說對方不收，因為我們經濟不好，之前也曾經欠一兩年然後再去補繳。」等語（本院卷第215頁反面至第216頁）；證人盧妙學之子盧威庭證稱：「我的祖父是盧連邦，是盧連登的兄弟。…我祖父盧連邦有無實際在系爭三筆土地上耕作我不清楚，我只知道我父親盧妙學的部份而已，他是這三筆土地的承租人之一，因為我家有租約的影本。我父親有實際在土地上耕作，是種植水果植栽。我不清楚我父親生前繳納租金的情形，我父親耕作土地的範圍是在系爭937、938地號土地上，我只知道是六犁。租金以前是以稻穀105台斤，要折合當時稻穀的市價。」等語（本院卷第216頁反面至第217頁）；參以原告陳宏煒於101年2月29日通知有欠租及廢耕情形之存證信函，亦係寄發被告及盧守德、盧覺慈、盧妙學等四人，內容載明「本人…與盧如霈等人訂有三七五租約」，並告知其四人租金分別自98年、88年、94年、95年起即積欠，有原告所提存證信函及其回執影本在卷可證（本院卷第9至10頁），顯然原告陳宏煒於寄發上開存證信函時，亦認為系爭三筆土地之承租人為被告及盧守德、盧覺慈、盧妙學等四人。足見系爭三筆土地早期即係由被告祖父四兄弟劃分各自耕作的位置，並依各自耕作之面積繳納租金，雖以被告祖父盧連登出名登記為承租人，惟實際上應係原告等人之祖父陳作忠與被告祖父盧連登等四兄弟分別成立租約，嗣盧連登及其兄弟相繼死亡後，再分別由被告、盧守德、盧覺慈及盧妙學等四人各自繼承被告祖父及其他三兄弟各自實際承作之部分，縱盧連登等四兄弟形式上未分別與原告之祖父陳作忠訂立耕地租賃契約，甚至74年為繼承承租人變更登記時，猶未分別訂約，然揆諸前揭說明，仍應認被告就分耕如附圖所示編號A、B、C範圍之土地，乃係單獨與出租人即原告發生獨立之耕地租賃關係。原告主張租金分別繳納之方式，僅係應承租人之要求，經出租人合計總額如租約應繳地租租額無誤，基於鄉誼情感勉予同意，本件租約承租人乃僅被告一人云云，惟原告既係向被告及盧守德、盧覺慈、盧妙學等四人分別收取租金，此乃不爭，即已是認被告及訴外人盧守德、盧覺慈、盧妙學等四人間分耕之事實，且被告與盧守德、盧覺慈、盧妙學等四人之父、祖輩間早已分家各自獨立，而無家長、家屬間關係，應認原告已與被告及訴外人盧守德、盧覺慈、盧妙學等四人間各別成立租賃契約，原告前揭主張，不足為採。
(二)原告主張已依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款、第4款終止系爭三筆土地之租約，有無理由？
1.按耕地出租人以承租人地租積欠達2年之總額為原因終止租約，應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付，於往取債務，並須於催告期滿，至承租人之住所收取，承租人仍不為支付，出租人始得終止租約（最高法院86年台上字第3324號判例意旨可資參照）。次按支付租金之催告，係意思通知之一種，而意思通知在學理上屬準法律行為之一種，原則上類推適用有關法律行為之規定，故民法第258條第2項規定，於為支付租金之催告時，亦應予類推適用。從而催告支付租金之通知亦應由出租人向承租人為之，如出租人與承租人各有數人者，應由其全體向其全體為之，始生催告之效力（最高法院77年度台上字第1854號判決併同參照）。本件原告陳宏煒雖曾於101年2月29日寄發存證信函予被告，惟存證信函內容僅告知被告及訴外人盧守德、盧覺慈、盧妙學等人分別自98年、88年、94年、95年起即有積欠租金，且有廢耕之情形，並未定有相當期限催告承租人支付租金之意思，且僅以原告陳宏煒個人名義寄發存證信函，未曾以全體出租人之名義向承租人為合法催告繳付租金之通知，難謂原告已為合法之催告，況被告亦已於104年9月23日、10月6日將其自98年至103年、104年所積欠之租金提存於法院，是原告以被告積欠租金達2年之總額為由終止租約，尚非有據。
2.又按耕地租約在租佃期限未屆滿前，若有非因不可抗力繼續一年不為耕作時，出租人得予終止租約，耕地三七五減租條例第17條第1項第4款定有明文。又按耕地三七五減租條例第17條第1項第2、4款，於72年12月23日修正時，分將「承租人放棄耕作權時」及「承租人非因不可抗力繼續一年不為耕作時」，併列為出租人得終止租約之法定原因，乃參照當時土地法第114條第2款及第115條分別設有「承租人放棄其耕作權利時得終止之」、「承租人…非因不可抗力繼續一年不為耕作者，視為放棄耕作權利」之規範而為增訂。是該條例第17條第1項第4款所稱之「繼續一年不為耕作」者，係指承租人在主觀上已放棄耕作權之意思，且在客觀上繼續不從事耕作，任令承租耕地荒蕪廢耕之情形而言（最高法院97年度台上字第254號判決意旨參照）。又所謂不為耕作之土地範圍，不問其不為耕作者，係承租耕地之一部或全部，出租人均得依上開規定終止租約，收回全部耕地（最高法院84年台上字第1856號判例意旨、同院88年度台上字第731號判決意旨、同院82年度第11次民事庭會議決議結論參照）。
3.原告主張被告有繼續一年不為耕作之情事，為被告所否認，並以前詞置辯。惟查，據原告所提出之102年9月27日、103年10月16日之空照圖，系爭三筆土地上均為濃密之雜木所覆蓋，且該等雜木生長之位置並無變動，104年5月18日之空照圖，顯示系爭三筆土地仍為濃密之雜木覆蓋，較諸102年9月27日、103年10月16日之空照圖，非旦雜木生長之位置並無變動，且更為茂密，此有空照圖三紙在卷可證（本院卷第61至63頁），參照原告所提104年6月27日在系爭三筆土地所拍攝之照片（見本院卷第59頁及其反面），系爭三筆土地上雜草叢生，且部分草長過人，應非一朝一夕所能長成，顯見已荒廢相當時日；被告雖辯稱之前有在系爭土地上種樟樹及一些比較沒有銷路的雜樹云云，惟觀諸上開三紙空照圖，系爭三筆土地上之雜木係呈無秩序狀態且濃密生長，與之周圍其他有在耕作之土地相較，該等土地上之作物乃呈有秩序排列，且作物與作物間會有一定間距，與系爭三筆土地上植物生長之情形明顯不同，再參以被告所提104年9月7日、10月24日系爭三筆土地之現場照片（本院卷第28、39頁），以及原告所提104年10月18日系爭三筆土地之空照圖（本院卷第103頁），顯見被告於104年5月18日以後，104年9月7日前，已將系爭三筆土地（含被告分耕之範圍在內）重新整理，將其上之雜木及雜草全數移除，改種植桂花苗、龍眼苗等，益見104年5月18日前系爭三筆土地上之雜木，並非被告或其餘承租人所刻意種植，否則豈有於本件原告申請調處後，被告即立刻將土地上之雜草、雜木全數移除之理？堪認被告確有耕地三七五減租條例第17條第1項第4款繼續一年不為耕作之情事，且無證據證明其不為耕作有何不可抗力之因素存在，其上開所辯並不足採。綜上，被告既有耕地三七五減租條例第17條第1項第4款非因不可抗力繼續一年不為耕作之情事，則原告於105年3月30日當庭向被告為終止租約之意思表示（見本院卷第131頁反面），於被告所承租如附圖所示編號A、B、C之範圍內，於法並無不符。
4.又被告及訴外人盧守德、盧覺慈、盧妙學等四人既係各別與原告就系爭三筆土地成立租賃契約，且被告承租之位置為附圖所示編號A、B、C之範圍，業經認定如前，則原告僅對被告一人終止契約，請求返還系爭三筆土地全部，於超過附圖編號A、B、C所示位置、面積部分，因被告並非承租人，原告此部分之請求，顯無理由，不應准許。
五、從而，原告主張依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款終止其與被告間如附圖所示編號A、面積74平方公尺；編號B、面積429平方公尺；編號C、面積303平方公尺，合計共806平方公尺土地之耕地租賃契約，並依民法第767條第1項之規定，請求被告將上開土地返還予原告，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，因被告非承租人而無理由，應予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此敘明。
七、末按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。耕地三七五減租條例第26條第1項固有明文。然按民事訴訟法第77條之23規定訴訟費用尚包含其他進行訴訟之必要費用等，查原告為複丈被告失耕之範圍、面積等而支出土地測量費，即屬必要之訴訟費用，且因被告敗訴，因此，爰依民事訴訟法第79條規定，命被告全部負擔。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 10 月 26 日
民事第一庭 法 官 沙小雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 105 年 10 月 26 日
書記官 連彩婷