臺灣彰化地方法院民事判決 104年度訴字第1158號原 告 傅靜芳訴訟代理人 陳韓琳被 告 黃國楨上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國105年2月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落彰化縣彰化市○○段○○○○○○號土地上如附圖所示編號A部分，面積66.32平方公尺之3層加強磚造、1層鐵皮磚造建物拆除，並將該部分土地交還原告。
被告應自民國104年8月13日起至交還上揭土地之日止，按月給付原告新台幣肆佰參拾參元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、緣坐落於彰化縣彰化市○○段○○○○○○號土地(下稱系爭土地)為原告經法院拍賣程序合法取得彰化市○○段○○○○號土地之所有權後，再分割取得系爭土地所有權，並於民國（下同）104年8月12日完成分割登記。
二、被告所有之彰化市○○里○鄰○○○街○○巷○○○號之未保存登記建物（下稱系爭建物），如附圖所示編號A部分、面積66.32平方公尺之3層加強磚造、1層鐵皮磚造建物有違法占用原告系爭土地之情形，然被告就系爭土地無任何合法占有土地之權源，被告行為屬無權占有。
三、按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。」民法第767條第1項前段、中段定有明文。查本件被告占用系爭土地既屬無權占用，原告自得依民法第767條第1項前段、中段之規定，請求被告拆除占有系爭土地上之建物，並將系爭土地返還予原告。
四、查現行政府機關不動產交易核稅皆已推定實價登錄、實價課稅，故民事損害賠償亦應以實際損失（市價）為計算基準。復參酌同段594-13地號土地市場用地及坐落其上連棟之房屋（地址彰化市○○里○○○街○○巷○○號）之租賃契約書可知，該筆租賃土地面積為84.87平方公尺，每平方公尺公告現值8,700元，整筆土地公告現值為738,369元。
房屋現值依國稅局核定價值399,300元，房地整體總價為1,137,669元。租金為每月6,000元，按土地價值佔房地整體總價之比例，其土地租金為每月3,894元，故每平方公尺租金為每月46元。而被告所占用之系爭土地面積，如附圖所示為66.32平方公尺，以每平方公尺租金為46元計算，每月租金應為3050元。是以被告無權占用系爭土地，以致原告受有相當於租金之損害，依民法第179條及侵權行為規定，請求被告自原告取得系爭土地所有權翌日即104年8月13日起至被告返還占用土地為止，按月給付原告3050元。
五、綜上，原告體恤被告有支付120萬元價款購買房屋，故原告未向建築主管機關通報執行上述之違規行為，惟恐被告遭受建管機關巨額之罰款，強制斷水、斷電，強制拆遷及面臨徒刑拘役等，期望被告能暫有棲身之處。惟被告非但無視於法令之規定與原告之用心，故提起本訴實屬無奈，原告同意以公告現值加四成賣給被告。
六、聲明：㈠被告應將原告所有坐落於彰化縣彰化市○○段○○○○○○號土地，如附圖所示部分編號A部分，面積66.32平方公尺之3層加強磚造、1層鐵皮磚造建物拆除，將占用土地返還原告。㈡被告應自104年8月13日起至被告返還上開占用之土地為止，按月給付原告3050元。
參、被告則抗辯：不同意原告請求拆屋還地，被告當初購買系爭建物時，有看到建照被告才購買，當初買房子的時候有連土地買，買房子一定有買土地。被告也是受害者，房子沒有保存登記。被告願向原告買地，但原告出之價格被告無法購買。不同意原告訴之聲明第二項之請求，原告明知道被告住在那裡，還去買那個土地，土地的錢不是被告去借的。否認原告提出之租賃契約書，被告隔壁租金的行情沒有到6千元，隔壁的才4千元等語。並聲明：原告之訴駁回。
肆、得心證之理由：
一、原告主張其於104年8月12日因分割取得系爭594-5地號土地，被告所有如附圖所示編號A部分、面積66.32平方公尺之3層加強磚造、1層鐵皮磚造建物(門牌號碼彰化市○○里○鄰○○○街○○巷○○○號)無權占用原告系爭土地等情，業據原告提出土地登記謄本、地籍圖為證，且經本院會同兩造及彰化地政事務所測量員到場勘測屬實，並製有勘驗筆錄及如附圖所示之複丈成果圖可稽，被告對於上揭證物及其建物占用原告所有系爭土地之事實亦不爭執，惟否認係無權占用，抗辯被告當初購買系爭建物時，有看到建照被告才購買，且有連同土地一併購買等語。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由。查系爭594-5地號土地目前係登記於原告名下，被告抗辯伊當初買房子有連同土地一併購買部分，並未據被告提出任何證據以實其說。再被告雖有提出建造執照影本為證，然有建照僅能代表建物營造時，有向主管機關合法申請許可，但不能證明建物本身與使用土地之關係為何，此部分仍應由被告舉證以實其說，然被告對其所有建物有何占用原告土地之正當權源，並未舉證以實其說，被告之抗辯即不足採，原告之主張即堪採信。
二、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前及中段定有明文。查本件被告所有如附圖所示編號A部分面積66.32平方公尺之建物既無權占用原告所有系爭594-5地號土地，則原告依民法第767條第1項前段及中斷規定，請求被告應將彰化縣彰化市○○段○○○○○○號土地上如附圖所示編號A部分，面積66.32平方公尺之3層加強磚造、1層鐵皮磚造建物拆除，並將該部分土地交還原告，為有理由，應予准許。
三、按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第179條前段分定明文。又按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採（最高法院61年台上字第1695號判例可資參照）。本件被告無權占用系爭土地，自受有相當租金之不當得利。又按土地法第105條準用同法第97條第1項規定，城市地方土地之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。再基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院68年度台上字第3071號判例可資參照）。本件原告主張依其所提出之隔壁房屋租賃契約為參考，被告應自104年8月13日起至被告返還上開占用之土地為止，按月給付原告3050元。被告則否認原告提出之房屋租賃契約，抗辯隔壁之租金行情沒有那麼高等語。查原告提出之房屋租賃契約本質上係屬私文書，又為被告所否認，應由原告負舉證之責，然原告對該房屋租賃契約之真正未能另行舉證以實其說，則原告以該房屋租賃契約做為其計算相當於租金之不當得利基礎，即不足採。又查依原告提出之土地登記謄本，系爭土地屬特定目的事業用地(公共設施用地)，再其位於住宅巷弄內，附近並無商店等情，此亦有勘驗筆錄可稽，且為被告所不爭執。本院審酌系爭土地之位置，位於住宅巷弄內，附近並無商店，商業交易並不熱絡，認應以土地申報地價年息百分之七計算相當於租金之不當得利。又查，系爭土地102年之申報地價為每平方公尺1,120元，此有卷附土地登記謄本可參。故系爭土地依申報地價年息百分之7計算每月相當於租金之不當得利，應為433元(1120X66.32平方公尺X7%/12=433元，元以下四捨五入)。
四、綜上所述，原告本於民法第767條第1項規定及不當得利之法律關係，聲明請求㈠被告應將彰化縣彰化市○○段○○○○○○號土地上如附圖所示編號A部分，面積66.32平方公尺之3層加強磚造、1層鐵皮磚造建物拆除，並將該部分土地交還原告。㈡被告應自104年8月13日起至交還上揭土地之日止，按月給付原告433元，為有理由，應予准許。原告逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。
五、本件原告依不當得利請求部分既有理由，則原告依侵權行為請求被告按月給付金錢部分，則不再審酌，併此敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 105 年 3 月 8 日
民事第一庭 法 官 詹秀錦以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 3 月 8 日
書記官 莊何江