臺灣彰化地方法院民事判決 104年度訴字第1227號原 告 蔡宿娟
王湘淳謝秀貞共 同訴訟代理人 林見軍律師複代理人 楊小慧
黃綉惠被 告 劉淑玲上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國105年11月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告聲明請求：被告應將坐落彰化縣○○市○○○段○○○段00000地號土地（下稱系爭土地）上如彰化地政事務所民國（下同）97年6月17日彰土測字第1494號土地複丈成果圖所示編號A、B、C、D、E地上物（即同段7135建號建物，門牌號碼彰化市○○路○段○○○巷○○號，及其增建部分，下稱系爭建物）予以拆除，並將系爭土地交還予原告全體，並願供擔保，請准宣告假執行。係主張基於土地所有權及本於租賃關係擇一請求，陳稱略以：
（一）系爭土地為原告謝秀貞4分之1、王湘淳16分之1、蔡宿娟16分之11分別共有，系爭建物為被告拍賣取得。原告在97年間雖對被告提起拆屋還地之訴，但經本院97年度訴字第413號以「雙方間存有法定地上權」為由，判決駁回原告之訴。原告續乃求為給付租金之訴，終經台灣高等法院台中分院102年度上易字第39號達成和解，除應給付已屆期之租金外，自102年5月1日起，被告應按月給付新臺幣（下同）1183元租金予原告謝秀貞、3235元予蔡宿娟、296元予王湘淳。惟被告不知何故就102年9月後每月應付之租金卻遲不繳納，一直到104年9月底，原告不得已於104年10月19日以彰化光復路郵局第521號存證信函限期催繳，但被告仍不為所動。104年10月24日原告再以斗六西平路郵局第883號存證信函催促，時過限期被告依然分文未付。按「地上權人積欠地租達二年之總額，除另有習慣外，土地所有人得定相當期限催告地上權人支付地租，如地上權人於期限內不為支付，土地所有人得終止地上權。地上權經設定抵押權者，並應同時將該催告之事實通知抵押權人。地租之約定經登記者，地上權讓與時，前地上權人積欠之地租應併同計算。受讓人就前地上權人積欠之地租，應與讓與人連帶負清償責任。第1項終止，應向地上權人以意思表示為之。」，民法第836條定有明文，被告自102年9月1日至104年10月30日已積欠租金累計達2年以上，且經原告迭為催繳如上，被告仍不給付，原告遂於104年10月30日以彰化光復路郵局第547號存證信函對被告為終止兩造地上權之意思表示。從而，被告所有系爭建物即係無權占用原告系爭土地，原告自得依民法第767條第1項前段「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」及民法第455條前段，終止後回復原狀之規定主張求為拆屋還地以資排除侵害等語。
（二）被告抗辯系爭土地原告非所有權人部分，因原告並無認知系爭建物與系爭土地之應有部分於96年間經被告拍定時，系爭土地共有人王介男出名就系爭土地應有部分行使優先承買權係違法或無效，且借名登記屬於合法行為，爰信賴土地登記於王介男名下，進而再透過互易移轉土地所有權，基於土地法第43條規定，原告取得土地所有權應受到保護。縱王介男出名行使優先承買權依臺灣高等法院臺中分院104年度重上字第61號判決認定無效，然無權取得土地所有權，透過互易將土地移轉登記予原告，本質上應合於無權處分概念，互易過程中，系爭建物與系爭土地應有部分原所有人王榮彬均表示同意，故依民法第118條後段，原告也取得系爭土地所有權。上述原告與王介男間互易之有效與否，與王介男出名行使優先承買權有效與否，乃為個別獨立判斷之問題，不生相互影響等語。
（三）被告辯稱原告阻撓埋設管線乙情，原告否認之，且被告已取得確定判決，得依法強制執行。又管線埋設問題是被告與其他土地所有人間之問題，與原告無關，原告並未允諾讓被告經由其他土地埋設管線，且被告亦曾提及並非因埋設管線問題才拒付租金。另原告陳情係基於土地權益產生的概念，因當初於台中高分院是指基地（系爭土地）範圍，於基地範圍內，原告並未阻撓，線路經過其他地方、路徑，應由被告自行解決等語。
二、被告聲明請求駁回原告之訴，如受不利判決願供擔保，請准宣告免假執行，抗辯略以：系爭土地（應有部分4分之2）及系爭建物為被告於本院95年度執字第5224號強制執行中拍得，但系爭土地（應有部分4分之2）拍定時，訴外人即當時土地共有人王介男聲請優先承買，嗣移轉由原告取得，惟此優先承買無效，已經臺灣高等法院臺中分院104年度重上字第61號判決確定，系爭土地應為被告所有，且因其權屬爭議，亦現訴請本院104年度訴字第409號確認買賣關係不存在等事件審理中，故原告並非土地所有權人，不得請求拆屋還地。
又原告多方阻撓被告就系爭建物安設水電，致系爭建物無法正常使用，已侵害被告對於系爭建物所有權之圓滿狀態。被告基於上述爭議，對原告前述104年10月19日催繳租金之存證信函，以104年10月22日彰化光復路郵局第526號存證信函回復載明因有前述爭議，故原告請求給付租金，尚非有理等語。嗣為免爭議，亦已暫付原告存證信函所述至104年10月1日前之租金共153,820元匯至原告蔡宿娟帳戶，並於104年11月9日以存證信函及匯款單通知原告，非如原告所述分文未付。且期間原告蔡宿娟故意不提供完整匯款帳號，致使被告多次無法順利匯款，經溝通後才得以匯入。原告顯有權利濫用、違背誠信之嫌。至被告於臺中高分院102年度上易字第39號給付租金事件訴訟中與原告達成和解願給付租金，係因當時不知道原告應非地主，且該和解筆錄內容有不得阻撓被告埋設管線，此亦經本院100年度彰簡字第329號判決確定在案。詎原告拒絕被告使用舊有管線，被告請台電設計牽線施工，需經水利地，亦已得水利會同意，但被告更與相鄰地主或住戶向台電陳情抗議，阻撓施工。原告違約阻撓台電施工，也不同意照舊管線復電，致系爭建物沒水沒電無法入住，被告遂未依和解筆錄給付租金等語。
三、得心證之理由：
（一）原告主張如上之兩造於臺中高分院102年度上易字第39號給付租金事件中和解成立，因系爭建物占用系爭土地，被告應給付筆錄內容之租金，惟被告自102年9月1日至104年10月30日已積欠租金累計達2年以上，且經原告迭為催繳，被告仍不給付，原告遂於104年10月30日以彰化光復路郵局第547號存證信函對被告為終止兩造地上權之意思表示等情，被告未予爭執，並有相符之和解筆錄及存證信函影本等附卷可稽，自堪信屬真實。
（二）原告主張被告累計欠租達2年總額，並經原告如上述催告及終止租約，系爭建物即係無權占用系爭土地，爰依民法第767條第1項前段、民法第455條前段，請求被告應拆屋還地部分。被告否認，並抗辯如上，意指原告非土地所有權人，且被告前已應拍賣買得系爭土地應有部分4分之2，此外，被告拍賣取得之系爭建物，亦因原告阻撓無水電，原告有權利濫用、違背誠信之嫌，不得請求被告拆屋還地等語。經查，訴外人即原告蔡宿娟之配偶王榮彬所有之系爭土地應有部分4分之2及其上系爭建物，經本院執行處95年度執字第5224號強制執行拍賣程序，由被告拍定，其中系爭建物於96年8月1日已由執行法院核發不動產權利移轉證書予被告，並經被告登記為所有權人。惟系爭土地應有部分4分之2，原告蔡宿娟、王湘淳卻脫法借用訴外人即系爭土地共有人王介男名義向執行法院行使優先承買權，嗣再與王介男本有之應有部分4分之1，移轉登記予原告蔡宿娟取得16分之11、王湘淳取得16分之1。系爭土地另4分之1則為原告謝秀貞所有等情，已經本院調閱相關之97年度訴字第413號、102年度重訴字第84號與臺中高分院104年度重上易字第61號事件之案卷核實有案，並有相符之土地登記謄本、前述判決書影本等在卷可佐。從而，被告抗辯系爭土地之權屬尚有爭議部分，除原告謝秀貞之應有部分並無疑義外，餘應堪採取。
（三）承上，系爭土地部分權屬雖有爭議，惟迄容無損前述兩造成立之和解效力。且按和解屬契約性質，契約之履行除主要義務外，尚有附隨之義務，就兩造前述和解內容，系爭建物使用系爭土地應付租金，則被告租用系爭土地主要目的即為使用系爭建物無疑，又房屋建物之正常住用，水電係屬必要之設施，兩造前述和解內容雖未明載原告應協力此水電設施，但系爭建物原有水電，係於本院95年度執字第5224號強制執行事件拍賣程序中經前屋主即原告蔡宿娟之配偶王榮彬予以停掉，被告應拍賣取得系爭建物後，為不能利用原管線恢復水電，亦曾訴請本院100年度彰簡字第329號事件，於100年11月29日判決略示「被告對系爭土地之如該判決附圖部分有管線安設權及原告應容忍並禁止妨礙原告於該範圍內為安設管線或予以阻撓等行為」之內容，有判決資料附卷可佐。被告並特於前述成立和解前之台中高分院102年度上易字第39號準備程序中，表明希望將來水電還有其他管線設施之設置，如在行政程序方面有需原告配合的地方，原告應該同意配合，原告蔡宿娟代理全體原告亦陳稱，同意配合之語，有筆錄影本在卷可稽。乃系爭建物為安設新管線必經附近之水利地始得接系爭土地，被告已申請台灣電力公司安排及取得水利會同意途經之水利地可予以埋管施工，詎原告蔡宿娟於103年7月15日具名共同向台灣電力公司提出陳情書，並於103年7月17日為陳情書之代表出席反對施工，有臺灣省彰化農田水利會函、台灣電力公司出席會議情形報告表、陳情書等影本在卷可佐，堪認原告有阻撓管線埋設，致系爭建物不足為一般住用之行為。雖於原告前述和解契約之主給付義務即提供土地難認未履行，但於圓滿系爭建物之供一般住用，應認有附隨義務之違反。惟原告此部分附隨義務之違反，被告亦難資為其有應按期履行給付租金之契約主給付義務之同時履行抗辯之事由。
（四）惟按「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法」，民法第148條第2項定有明文。且被告亦同詞抗辯原告本件之終止租約係有違背誠信之嫌。經本院審酌全案卷如上之情節，並衡量被告除於104年10月22日覆知原告因有爭議，認原告請求租金尚非有理等語外，嗣亦於104年11月9日補足匯付至104年10月1日前之租金共153,820元，有匯款單影本在卷可證，與系爭建物於96年間拍定之金額為2,273,300元，有不動產權利移轉證書影本附於前揭本院97年度訴字第413號民事案卷內可據等原告與被告之利益，自堪允認被告此部分之抗辯可採，故104年10月30日原告所為表示終止租約之行為係不符合誠實及信用方法，從而，本院認定兩造對於系爭建物與系爭土地之契約關係仍有效存在，系爭建物占用系爭土地自非無權占有。
綜上，系爭建物既有權占用系爭土地，則原告主張依民法第767條、第455條請求被告應拆屋還地即無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請自失所附驪，應併予駁回。
結論：原告之訴無理由，併依民事訴訟法第78條，第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 12 月 7 日
民事第二庭 法 官 洪榮謙原告得上訴。
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 12 月 8 日
書記官 黃當易