臺灣彰化地方法院民事判決 104年度訴字第481號原 告 施関發訴訟代理人 楊振裕律師被 告 施関龍訴訟代理人 洪錫爵律師被 告 彰化縣政府法定代理人 魏明谷訴訟代理人 陳麗梅
謝熒書上列當事人間確認優先購買權存在等事件，本院於民國105年1月14日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、程序方面：
（一）按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。是法律關係之存在否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得依民事訴訟法第247條之規定提起確認之訴（最高法院52年台上字第1922號著有判例意旨參照）。本件原告投標參與彰化縣縣政府依地籍清理條例所為103年度第2批代為標售地籍清理未能釐清權屬土地案，於民國（下同）104年3月20日開標，由訴外人劉定坤以新臺幣（下同）3,688,000元得標坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），因彰化縣政府審認原告及被告施関龍就系爭土地均有優先購買權，致原告之承買人地位受有侵害之危險，核原告提起本件訴訟，與首揭規定並無不合。又因彰化縣政府函認被告施関龍亦有優先購買權存在，對原告之部分優先購買權有受侵害之危險，因而將彰化縣政府列為被告，應無當事人不適格之情，併予敘明。
（二）次按內政部101年7月25日台內地字第0000000000號函釋：「按直轄市、縣（市）主管機關依地籍清理條例第11條規定代為標售土地，經決標者，其買賣契約成立，倘得標人就本條例第12條規定優先購買權人主張優先購買權之存否有爭執者，因其屬私權爭執，應循民事訴訟程序提起訴訟，並以司法機關之終局判決為準。」。因兩造係對於系爭土地之優先購買權是否存在有所爭執，乃屬私權爭議，則被告施関龍抗辯應以行政訴訟救濟，容有誤認。
（三）按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但經被告同意或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款、第3款分別定有明文。原告起訴時訴之聲明為：⑴請求確認原告就被告彰化縣政府標售103年度第2批地籍清理土地清冊標號40所示之彰化縣○○鎮○○段○○○○號、面積74.67平方公尺、住宅區、權利範圍全部、原登記名義人施黃代良、標售底價1,164,852元、保證金117,000元、決標價格3,688,000元之土地全部之優先購買權存在。⑵請求確認被告施関龍就上開土地全部之優先購買權不存在。⑶訴訟費用由被告負擔。嗣於104年12月17日以民事言詞辯論意旨狀撤回第⑴項聲明，並經被告同意，揆諸上揭規定，應予准許。
二、原告起訴主張略以：
（一）被告彰化縣政府於103年12月19日至104年3月20日上午9時辦理「彰化縣政府代為標售103年度第2批地籍清理未能釐清權屬土地」（下稱系爭標售案）之作業，並訂於104年3月20日上午10時於被告彰化縣政府1樓第1會議室開標。系爭標售案之土地清冊中，標號40所示之彰化縣○○鎮○○段○○○○號、面積74.67平方公尺、住宅區、權利範圍全部、原登記名義人施黃代良之土地，其上有建物門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○○號房屋（下稱系爭房屋）。原告於64年退伍後即居住於系爭房屋，並自84年8月21日起設籍於該處，且其配偶吳麗珠於系爭房屋設立彰友文具行營業使用。依被告彰化縣政府代為標售系爭土地投標須知第15條及地籍清理條例第12條規定，原告對系爭土地全部應有優先承買權。詎系爭土地經以3,688,000元決標後，原告檢附洛津里長黃文秋出具之證明書，主張對系爭土地有優先購買權期間，被告施関龍亦檢附洛津里長黃文秋出具之證明書，主張其系爭土地有優先購買權，至被告彰化縣政府發函通知原告與被告施関龍均為同一順位優先購買權，要求原告與被告施関龍先行協議，惟無法達成協議。
（二）被告彰化縣政府抗辯其非適格之當事人云云，惟被告彰化縣政府認定原告及被告施関龍就系爭土地為同一順位優先購買權人，即造成原告部分優先購買權受有侵害之危險，因此將彰化縣政府列為被告，與最高法院29年度上字第1483號、40年台上字第1827號、60年台上字第4816號判例意旨及最高法院100年度台上字第1698號判決要旨，並無不合。至被告施関龍抗辯應循行政程序救濟，惟依內政部101年7月25日台內地字第0000000000號函釋之意旨，足見兩造對於系爭土地之優先購買權存否有爭執，乃屬私權爭議，依法自應提起民事訴訟程序救確認，是其此部分所辯，尚無可採。
（三）查系爭土地上之系爭建物係由原告出資委託鹿港地區之營造廠商施做，此有原告支付之工程款支票可稽。又原告於系爭建物建造完成後即自84年間起設籍於該處，並在該處與配偶吳麗珠共同經營彰友文具行。此部分有原告所提戶籍謄本、彰化縣鹿港鎮戶政事務所門牌證明書、電費收據、台灣省彰化縣政府營利事業登記證可證外，且經本院勘驗屬實。而被告施関龍亦承認原告有出資興建系爭建物，且不否認系爭建物1樓係由原告及其配偶開文具店占用之事實。另證人施関勝亦證稱：「系爭建物是原告與被告一起蓋的。」等語。足見原告至少自84年間起即已在系爭土地上建造房屋使用迄今逾20年以上之久。是依被告彰化縣政府代為標售系爭土地投標須知第15條及地籍清理條例第12條規定，原告對系爭土地之全部應有優先購買權。
（四）至於，證人施関勝雖到庭證稱原告住在福興鄉，原告並未居住於系爭67號房屋云云。惟原告否認證人施関勝之證述。實者，原告白天均與配偶吳麗珠在系爭土地上之系爭建物經營文具店，實有占用之事實，而證人施関勝所述僅是晚上未在該處睡覺而已，並不影響原告出資興建之房屋已占用系爭土地至少已20年以上之久之事實，況原告與配偶吳麗珠在系爭建物共同經營之彰友文具行亦已長達20年以上。而地籍清理條例第12條第1項第4款並未明定須有權占有使得主張優先購買權。且參照地籍清理條例第12條第1項第1至3款之規定，係列舉有權占有之態樣，亦徵第4款不以有權占有為限。此觀地籍清理條例第12條之立法理由第2點，益徵占用未能釐清權屬土地而無同條例第1項第1至3款規定之人，只要合乎占有10年以上期間之要件，且在標售時仍繼續占用者，即具有優先購買權之資格。從而，原告出資建造之系爭建物既已占用長達20年以上之久，且原告與配偶吳麗珠共同經營之彰友文具行亦占用於系爭土地上長達20年以上，自不因原告晚上未在該處睡覺，而影響其占有已達10以上之要件。
（五）反觀，被告施関龍雖主張其共同出資建造系爭建物，但並未提出證據證明，自不能據此認定被告有共同占用之事實。況被告施関龍於本院訊問時供稱其現在沒有住在那邊，目前住在對面，則依被告所述，其並無占有達10年以上，且於標售時仍繼續占有系爭土地之事實，自不符地籍清理條例第12條第1項各款規定之優先購買權人之要件。且據證人施関勝稱被告91年去鶯歌做生意，當時是來來去去，再參被告訴訟代理人稱被告去做生意應該只有半年等語，足見被告施関龍縱曾占有或居住在該處，但非達10年以上不間斷之占有，依法應無優先購買權。
（六）被告主張其有一半產權，曾要求原告能多少補貼一點或向其承租，以減輕其貸款壓力，原告置之不理，因此拒繳原告擔任會首之會息予原告云云，並非事實，且此與本件系爭土地及房屋無關，自不能證明被告施関龍對系爭土地有優先購買權存在。
（七）聲明：⑴請求確認被告施関龍就被告彰化縣政府標售103年度第2批地籍清理土地清冊標號40所示之彰化縣○○鎮○○段○○○○號、面積74.67平方公尺、住宅區、權利範圍全部、原登記名義人施黃代良、標售底價新台幣1,164,852元、保證金新台幣117,000元、決標價格新台幣3,688,000元之土地全部之優先購買權不存在。⑵訴訟費用由被告負擔。
三、被告方面：
（一）被告施関龍則略以：
1、查系爭土地原為訴外人施黃代良所有，因未辦理繼承登記，因而由彰化縣政府列冊代管。彰化縣政府於104年3月20日上午10時準時於其一樓第一會議室當眾公開將之標售，嗣雖由第三人得標，然兩造均依地籍清理條例第12條第1項第4款之規定，以系爭土地係本條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人之身分，檢具有關證明文件，主張有優先購買權。職是，本件被告就系爭土地之標售有優先購買權存在之資格，既係經縣府審核無訛後所准許在案，此有彰化縣政府104年4月16日府地籍字第0000000000號函可稽。是原告如否認彰化縣政府之上開認定，自應對之所為之上開處分，循行政之程序來救濟為是。從而，本件原告訴請確認被告之優先購買權不存在云云，似有違誤。
2、被告確實在系爭土地上之系爭房屋居住迄今至少達20年以上，此有附洛津里里長黃文秋出具之證明書。另由台灣電力公司電號00-00-0000-00-0、所有人施雄之電錶，該電錶係父親施雄申設，以前之供電係全家一起住在桂花巷21號之電力，目前則係被告施関龍系爭房屋三樓所使用，並由被告施関龍繳納及台灣自來水股份有限公司水號BZ000000000，亦係被告施関龍申請，並供系爭房屋使用等情觀之，亦可明瞭。
3、原門牌係桂花巷21號房屋與旁之門牌即彰化縣○○鎮○○里○○路○○號房屋坐落之基地，均係兩造之父親施雄興建與出資購買，先父過世後，門牌69號之房屋基地分歸大哥施娟寶與么弟施關勝二人，現該土地上之房屋係其等二人才出資興建，而原門牌係桂花巷21號房屋則由原告與被告施関龍共同分得，未分產前一家人都住在該戶內。嗣桂花巷道路整編後改為成功路並擴寬，原門牌係桂花巷21號房屋遭到拆除，兩造再共同出資興建系爭房屋，為二人所共有，而系爭房地之地價稅與房屋稅，一直以來，均由原告與被告平均分擔。被告因擁有一半產權，原告配偶吳麗珠於84年間以系爭房屋經營彰友文具行，被告施関龍曾要求原告多少補貼，以減輕貸款壓力，原告答應後置之不理，被告施関龍始拒絕繳納原告擔任會首之每期得標會息，原告即向鹿港調解委員會聲請調解。被告既於系爭房屋使用居住長達20餘年，且系爭房屋為兩造所興建，被告亦為系爭土地占有人。故被告施関龍符合彰化縣政府代為標售系爭土地投標須知第15條第1款之地籍清理條理第12條第1項第4款規定之占有人資格，而其於系爭投標案決標之10日內預繳相當於保證金之價款，向被告彰化縣政府主張優先購買權，並經以104年4月16日府地籍自第0000000000號函准許在案，則被告施関龍對系爭土地有優先購買權存在，無庸置疑。有其與原告均為同一順位，因無法達成協議範圍，依地籍清理未能釐清權屬土地代為標售法第13條第1項第2款規定按占有面積比例計算，被告施関龍得以占有系爭土地一半，主張有百分之50優先購買權。
4、原告雖提出支票為證，否認其前已自認被告施関龍有出資興建之事實，惟之票僅係個人資金進出，無法證明係出資興建系爭建物。至合會會款糾紛事件，係於92年聲請調解，距83年興建系爭房屋已有約10年，如何能連結到被告施関龍於10年即無錢興建系爭房屋。況原告既已自承系爭建物為兩造共同出資興建，依最高法院19年上字第2694號判例，被告施関龍無庸就出資興建系爭房屋乙事，負舉證之責。倘系爭房屋為原告獨立興建，自系爭建物完成後，被告施関龍與兒子即居住於3、4樓迄今，又設置3樓獨立電表、水表，且於3樓上有被告床鋪、衣物、電熱器等物品，原告迄今未向被告收租或請求遷讓，係因被告施関龍亦有一半產權。
5、聲明：⑴原告之訴駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。
（二）被告彰化縣政府則以：
1、原告請求確認被告施関龍對系爭土地之優先購買權不存在，係屬兩造之私權爭權，自應由當事人循訴訟途徑解決後，被告彰化縣政府再依判決確定結果，通知繳納價款並發給產權移轉證明書。是以，原告應對同主張有優先購買權之人即被告施関龍提起訴訟，方屬當事人適格，被告彰化縣政府應非適格之當事人，其遽以為被告提起本件之確認之訴，於法不合，應予駁回。
2、系爭標售案於104年3月20日開標後，被告彰化縣政府即以104年3月20日府地籍字第0000000000號公告開標結果，經原告及被告分別於104年3月20日、3月25日先後檢具相關證明文件，主張依地籍清理條例第12條第1項第4款規定優先購買。原告及被告施関發所提里長證明書，經鹿港鎮公所104年4月9日鹿鎮民字第0000000000號函附洛津里里長證明前開證明書確係其所核發，被告彰化縣政府即依代為標售辦法規定核定原告及被告施関龍均有優先購買權，並依地籍清理條例第13條規定以彰化縣政府104年4月16日府地籍字第0000000000號函通知原告及被告施関龍有優先購買權，僅因主張優先購買權人有2人以上，由彰化縣政府通知2人先行協議後，提出全體申請人購買權利範為協議書，是被告彰化縣政府依地籍清理相關法規辦理，於法並無違誤。
3、聲明：⑴原告之訴駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。
四、兩造不爭執事項：
（一）彰化縣政府於103年12月19日至104年3月20日上午9時辦理「彰化縣政府代為標售103年度第2批地籍清理未能釐清權屬土地」之作業，標號40為彰化縣○○鎮○○段○○○○號、面積74.67平方公尺、住宅區、權利範圍全部、原登記名義人施黃代良之土地，其上建物門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○○號房屋，於104年3月20日上午10時於被告彰化縣政府1樓第1會議室開標，由訴外人劉定坤以3,688,000元得標。
（二）原告與被告施関龍於決標後10日即104年3月20日、3月25日內向彰化縣政府主張為地籍清理條例第12條第1項第4款之系爭土地占有人，並向彰化縣政府為同一條件優先購買之意思表示，彰化縣政府依地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法認兩造均有優先購買權，於104年4月16日以府地籍字第0000000000號函通知原告、被告施関龍均有優先購買權，因主張優先購買權有2人以上，請其就購買權利範圍先行協議。
（三）系爭房屋原門牌號碼為○○里○○巷00號，於84年6月1日整編為洛津里○○路00號。
五、得心證之理由：
（一）本件原告主張其居住之系爭房屋位於系爭土地上，且系爭房屋為其所出資建造，並提出彰化縣鹿港鎮戶政事務所門牌證明書、104年1月電費收據及支票影本為證，惟被告施関龍以系爭房屋為其與原告共同出資建造，並以前揭情詞置辯。是兩造爭點為：被告施関龍就彰化縣政府標售之系爭土地是否為地籍清理條例第12條第1項第4款所規定「本條例施行前已占有達十年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人」之優先購買權人？
（二）按「依前條規定代為標售之土地，其優先購買權人及優先順序如下：一、地上權人、典權人、永佃權人。二、基地或耕地承租人。三、共有土地之他共有人。四、本條例施行（97年7月1日施行）前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人。」，地籍清理條例第12條第1項定有明文。又該條立法理由「二、依前條規定代為標售之土地，因所有權人不明，土地被占用或供他人使用之情形普遍，為解決問題，爰於第1項第4款規定合乎一定期間要件之占有人得主張優先購買權。」記載甚明，可見該條款之目的係為解決代為標售土地之所有權人不明之情形，並使長期占用使用該系爭標售土地之人，具有優先承買權，而安定社會秩序及使法律關係單純化，是依上開條例之文義，須符合地籍清理條例第12條第1項第4款所規定之於本條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人要件。惟地籍清理條例之立法意旨係為健全地籍管理，確保土地權利，促進土地利用，其地籍清理之對象為日據時期會社或組合名義登記之土地清理、神明會名義登記之土地清理、所有權以外土地權利之清理、限制登記及土地權利不詳之清理、寺廟或宗教團體土地之清理，而
系爭土地如係就未辦理繼承登記之土地、建物，則應依土地法第73條之1之規定，以及「逾期未辦繼承登記土地及建築改良物標售作業要點」之規定，予以清理、公告、標售，其性質、標的，而決定何人有優先購買權，此與地籍清理條例所規範者不同，此有台灣高等法院台中分院104年度上自第25號民事判決可參，原告又無合法佔用該土地之權源，其主張優先購買權云云，尚非可採。
（三）次按證明應證事實之證據資料，並不以可直接單獨證明之直接證據為限。凡先綜合其他情狀，證明某事實，再由某事實為推理的證明應證事實，該證明某事實之間接證據，自包括在內。經查，原告及被告施関龍均稱系爭房屋為其於83年間共同出資建造（104年6月22日勘驗筆測量筆錄），嗣後原告提出支票影本否認被告施関龍有共同出資建造系爭房屋。惟按民事訴訟法第279條第3項規定，自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之。則原告既稱系爭房屋為兩造所共同出資興建，其嗣後提出支票影本，主張系爭房屋為其單獨出資建造，縱該支票得證明其有支出系爭房屋之工程款，仍不能據此否認被告亦為系爭房屋之共同出資人。且據證人施關勝證述系爭房屋為原告與被告施関龍所共同出資建造，雖為原告所否認，惟施關勝為兩造之兄弟，應無偏頗於一人之必要，應值採信。再據被告彰化縣政府所提台灣自來水股份有限公司103年12月水費通知及收據，其上記載收件地址、收件人為「鹿港鎮○○里○○巷00號」、「施関龍」，又用水地址亦與收件地址相同。另彰化縣鹿港鎮戶政事務所104年3月2日門牌證明書，其上記載「○○里○○巷00號84年6月1日整編門牌為洛津里○○路00號，上給施関龍收訖」云云，勘認被告施関龍自84年起即占有系爭房屋。是被告施関龍辯稱其依地籍清理條例第12條第1項第4款規定，對於彰化縣政府代為標售之系爭土地有優先購買權，應屬有據。
（四）原告另主張被告未居住於系爭土地上，故不符占有之要件等語。惟依地籍條例第12條規定要件及立法理由，係為使長期占用使用該系爭標售土地之人，具有優先承買權，而安定社會秩序及使法律關係單純化。上開規定之占有不以居住於系爭土地為必要，倘以其建物或地上物或承租耕地而占有系爭土地，亦屬之。從而，系爭房屋既為原告及被告施関龍所共同出資建造，即可認其等對於系爭土地均有占有之事實存在。
（五）綜上所述，原告既非合法占有系爭土地，應無優先購買權。綜認有優先購買權，惟被告施関龍與原告共同出資建造之系爭房屋占有系爭土地，且均於84年6月1日前即占有系爭土地（即地籍清理條理施行前占有達10年以上），至彰化縣政府標售系爭土地時仍繼續為系爭土地之占有人，符合地籍清理條例第12條第1項第4款所規定之優先承買權人之要件，原告提起本訴請求確認被告施関龍對彰化縣政府標售系爭土地之優先購買權不存在，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 1 月 28 日
民事第一庭 法 官 施坤樹以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 2 月 5 日
書記官 黃鏽金