臺灣彰化地方法院民事判決 104年度訴字第425號原 告 黃秀春
黃萬發上二人共同訴訟代理人 練家雄律師
杜逸新律師被 告 劉如玉訴訟代理人 陳忠儀律師
廖慧儒律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國105年3月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應分別給付原告黃秀春新臺幣600,000元、給付黃萬發新臺幣183,000元，並自105年3月2日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔4分之3，餘由原告負擔。
原告如以新臺幣200,000元為被告黃秀春供擔保，及如以新臺幣61,000元為被告黃萬發供擔保，得假執行；但被告黃秀春如以新臺幣600,000元、被告黃萬發如以新臺幣183,000元為原告預供擔保，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項程序事項：訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一或不慎礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。本件原告起訴時之訴之聲明原為：「一、被告應給付原告黃秀春、黃萬發1,044,000元並自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息；二、訴訟費用由被告負擔；三、願供擔保請准宣告假執行。」，嗣於105年3月4日具狀變更為：「一、被告應給付原告黃秀春新臺幣80萬元，並自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、被告應給付原告新臺幣24萬4000元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。三、訴訟費用由被告負擔。四、願供擔保請准宣告假執行。」，原告上開變更，核屬就其主張聲明之減縮，其請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，合於首開法條規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：㈠兩造於民國103年5月27日簽立不動產買賣契約書，原告黃秀
春出售坐落彰化縣○○鎮鎮○段○○○○號土地應有部分1/360、同段386地號土地應有部分1/36、同段387地號土地應有部分5/360、同段473地號土地全部、同段478地號土地應有部分1/3等五筆土地予被告，土地價款總計新台幣（下同）400萬元；原告黃萬發出售同段105建號建物即門牌號碼：彰化縣○○鎮○○路○段○○巷○○○弄○○號房屋（坐落於原告黃秀前揭473地號土地）予被告，房屋價款為122萬元，系爭不動產買賣價金總計522萬元。兩造為擔保系爭契約之履行，於簽立系爭契約書之同時，與台中商業銀行股份有限公司（下稱台中商業銀行）簽立信託契約書，約定被告應將買賣價金存入台中商業銀行受託信託財產專戶（下稱信託專戶），由台中商業銀行保管，俟兩造履行系爭契約後，再指示台中商業銀行將價金移轉予原告；被告就其應給付之第一期簽約款1,044,000元，於103年5月27日以現金存入信託專戶。
㈡又系爭土地乃原告黃秀春繼承其父黃宗禮而來，因遭黃宗禮
之債權人國泰世華商業銀行對系爭土地為假扣押，故兩造於系爭契約之其他約定事項載明：「買賣雙方均同意以伍個月內時間，由賣方自行塗銷假扣，自塗銷假扣押後始進行報稅、移轉」，原告黃秀春於103年10月13日清償完畢，並經鈞院於103年10月20日囑託彰化縣員林地政事務所塗銷假扣押登記，原告黃秀春於假扣押登記塗銷後，委請本件買賣之仲介即中信房屋員林僑信加盟店告知被告，已辦妥假扣押塗銷登記，可將系爭不動產辦理移轉登記予被告，被告並應給付尾款。然被告卻遲遲未予回應，原告乃於103年12月12日委託達盛國際法律事務所林恩宇律師寄發律師函，催告被告應於文到15日內履行系爭契約並給付價金尾款，否則即依系爭契約第11條：「甲乙雙方應忠誠覆行本契約，甲方（即被告）如不依約交付殘餘價金，或因可歸責於甲方之事由致不能如期交付價金時，得由乙方（即原告）解除契約，所交定金及價金全數由乙方沒收」之規定，解除系爭契約。
㈢詎被告竟於103年12月12日寄發存信函略以：「…上開房屋
經由中信房屋代書黃鈺智代書送件各大銀行進行貸款，銀行告知上開房屋之路權瑕疵，皆不予進行貸款，最後送由一信銀行進行貸款，因上開房屋無路權，本因需求貸款420萬，最後只願放款300萬，該房屋顯然具有重大瑕疵，按民法第359條等相關規定，本人自可解除與台端間之買賣契約」云云，率爾空言以系爭土地有路權瑕疵、無法貸款為藉口，拒絕給付尾款，被告顯無意履行系爭契約，故原告委請林恩宇律師於102年12月22日寄發律師函予被告，依系爭契約第11條規定解除系爭契約並沒收第一期簽約款1,044,000元。準此，被告應給付原告二人違約金1,044,000元。
㈣對被告抗辯之陳述：
⒈被告雖辯稱系爭房地並非袋地等語，此非實在，本件被告是
委託泰京開發有限公司居間仲介系爭不動產買賣，由其業務員黃煌順、黃佳偉負責…本件兩造就系爭不動產買賣合意之內容，除系爭不動產買賣契約書記載之內容外，尚包含⑴原告提供系爭房地及381、386、387、478地號土地應有部分向金融機構辦理貸款，必須能取得買賣價金8成之金額作為支付買賣尾款；⑵原告需負責處理系爭476地號土地應有部分以供通行之路權，於原告為被告取得476地號土地應有部分之路權後，被告應將381、386、387地號土地之應有部分返還予原告。因此前揭二項必要條件之達成，為兩造合意之內容，應可解釋為系爭買賣契約附有解除條件，如無法達成時即為條件成就時，系爭買賣契約當然失其效力。
⒉被告雖又以其係因受詐騙「系爭不動產得貸得買賣價金8成
之金額以支付尾款」及「476地號應有部分之路權可以取得」等情，始與原告簽訂系爭買賣契約書。被告爰依民法第92條規定以本答辯狀繕本之送達作為撤銷系爭買賣契約之意思表示」云云，惟被告所辯並非事實，被告雖提出被證1斡旋書，經由被告委託之中信房屋員林僑信加盟店仲介劉銘仁告知原告：被告要求解決系爭476號路權云云，然系爭476地號土地上有既成道路，可通行至系爭房地，有原證九照片可稽，系爭房地並非袋地甚明，故該斡旋書之要求為原告拒絕。嗣後被告再向劉銘仁表示：仍希自行向系爭476地號土地地主購買持分，以免日後發生通行權爭議，故要求原告降低買賣價金五、六萬元做為補貼云云，仍為原告所拒絕，經仲介劉銘仁建議，由原告將相當於五、六萬元之系爭381、386、387地號土地持分移轉登記予被告，系爭房屋可經由前揭三筆土地通行至道路，不但可解決被告所稱系爭476地號土地通行權之爭議，原告亦無須降價補貼被告，此乃一舉二得，經兩造同意後，始會於103年5月27日簽立系爭不動產買賣契約。是被告辯稱：原告需負責為被告取得476地號土地應有部分之路權，被告應將381、386、387地號土地之應有部分返還予原告云云，均屬無稽。
⒊被告復辯稱兩造約定原告提供系爭房地辦理貸款，必須能取
得買賣價金8成之金額作為支付買賣尾款，故系爭買賣契約為附有解除條件，因系爭房屋之路權具瑕疵，僅有一銀行同意辦理貸款300萬元云云。然系爭房屋不僅有既成道路可供通行，原告並且移轉系爭381、386、387地號土地持分予被告，亦可經由該三筆土地通行至道路，故系爭房屋之路權並無瑕疵，是被告所稱：因路權具瑕疵，僅有一銀行同意辦理貸款300萬元云云等語，原告均否認之。又遍覽系爭買賣契約，並無約定系爭不動產必須貸款取得買賣價金8成之金額，否則買賣契約即為解除之約定，被告所述顯屬無稽。況買賣不動產實務，如遇有貸款成數不足之情況下，除非買賣契約另有約定，否則買方即應自行補足貸款不足之款項，是本件若果有貸款成數不足之情形，被告亦應自行補足，故被告未能將尾款付清，自屬違約甚明，原告自得請求違約金。再者，中央銀行為打壓投資客以貸款資金炒作房市，造成房價飆漲，近年來即要求銀行房屋貸款成數不得超過七成，故倘被告貸款未達八成，乃因中央銀行之政策所致，故被告所稱路權瑕疵未能貸款八成云云，均屬無稽。
⒋又被告之夫黃佳偉即為本件買方之仲介，對於不動產買賣甚
為熟稔，並居間本件買賣，參與系爭買賣契約之簽定，若果兩造真有「系爭不動產得貸得買賣價金8之成金額以支付尾款」、「476地號應有部分之路權可以取得」之約定，此為買賣契約至為重要之事項，黃佳偉身為不動產仲介，當會要求載明於買賣契約之中，然系爭買賣契約並無上開記載，適足以證明兩造根本並無此約定，被告辯稱因遭原告以上開條件詐欺始簽立系爭買賣契約云云，並非事實。
⒌被告雖辯以系爭381、386、387地號土地之出入口遭圍堵，
無法經由上開土地通行至道路，無法提供被告通聯至道路甚明，若兩造同意以上開三筆土地作為對外通聯之道路，以避免476地號土地路權爭議問題，則為何買賣契約之標的仍包含478地號土地云云等語，被告所辯洵無理由，茲因系爭381、386、387地號土地上之圍牆，係原告所搭建，以避免土地遭他人所侵占、使用，倘被告日後須被告利用系爭381、386、387地號土地，被告可拆除該圍牆以通行至道路，並無不能通行之情事；再者，若果系爭房地如被告所稱係袋地，無法經由476地號土地通行至道路，原告即須藉由前揭土地通行至道路，又豈可能在前揭土地搭建圍牆？反致自己無法通行？由此適足以證明系爭房地可經由476地號土地通行至道路，並非袋地，且無路權爭議。系爭房屋係座落於473地號土地，原告考量478地號因緊鄰473地號土地，若於出售系爭房屋後仍保留478地號土地之應有部分3分之1，並無實益，應一併出售，故原告早於103年5月5日委託中信房屋員林僑信加盟店出售系爭不動產時，委託出售之土地即包含478地號土地，根本與鄰地476地號土地無關，且476地號土地上有既成道路可供通行，原告又何須處理476地號土地？若果原告應處理476地號土地問題，此為重要事項，且原告之丈夫黃佳偉為本件買方仲介，當會要求載明於系爭買賣契約，但卻未記載於買賣契約之中，是被告辯稱：原告須負責處理476地號土地以供通行，故原告出售系爭不動產包含478地號土地云云，均屬無稽。
⒍被告答辯以締約當時因476地號土地路權問題尚未解決，且
473、381、387、478等四筆土地尚有抵押權之登記，是兩造將381、386、387、478地號土地之應有部分列入買賣契約之標的，均為提高被告辦理貸款能取得之款項，且系爭信託契約書附件二，就尾款約定「甲方同意以本案買賣標的向融資機構辦理之貸款全數匯入信託專戶由丙方控管」，故兩造就系爭買賣契約標的辦理貸款，須取得買賣價金8成之金額以支付尾款與被告已達成合意云云等語，然被告所辯均非事實，原告否認將381、386、387、478地號土地之應有部分列入買賣契約之標的，係為提高被告辦理貸款款項。系爭478地號土地係原告於委託出售之時，即已包含在內；381、386、387地號土地，係因被告表示要自行向476地號土地地主購買持分，以免日後發生通行權爭議，故要求原告降低售價五、六萬元，經仲介劉銘仁建議將相當於五、六萬元之381、386、387地號土地持分移轉登記予被告，系爭房屋可經由該三筆土地通行至道路，可解決被告所稱避免日後476地號土地通行權爭議，原告亦無須降低售價業如前述。況系爭信託契約書附件二所載：「甲方同意以本案買賣標的向融資機構辦理之貸款全數匯入信託專戶由丙方控管」，僅係約定被告向銀行貸得之全部款項，須匯入信託專戶，由台中商銀保管而已，被告以此主張兩造約定：「必須貸得買賣價金八成之金額作為支付尾款」云云，顯屬無據。且系爭買賣契約第4條後段載明：「倘因甲方個人因素無法貸足個人所需貸款時，應於完稅款時補（註：契約誤繕為「不」）足尾款之差額。」等語，可證兩造於買賣契約已約定貸款不足時，被告應自行補足尾款不足之差額甚明。因系爭買賣契約書之其他約定事項載明：「買賣雙方均同意以伍個月時間，由賣方自行塗銷假扣押，自塗銷假扣押後始進行報稅、移轉」，原告為塗銷381、387、473、478地號土地之假扣押登記，由原告黃秀春之妹先向親友借款280萬元，再借予原告黃秀春，清償上開土地所擔保之債務；又因簽立系爭買賣契約後，原告之仲介中信房屋員林僑信加盟店，即向原告收取仲介費208,800元（即買賣價金4%），被告嗣後卻違約不願給付尾款，致原告黃秀春因此揹負鉅額債務、利息，及仲介費之損失，被告竟仍一再狡稱：路權瑕疵無法貸款、貸款金額不足八成為買賣契約之解除條件云云，原告實難接受。
⒎被告辯以本件因系爭房地之路權瑕疵問題，被告無法貸得相
當於應付尾款之金額以支付尾款，解決系爭房地對外通聯之路權問題，應為原告契約義務之一，原告違反契約義務在先，其請求被告給付違約金並無理由云云，惟參照臺中高等行政法院90年度訴字第830號判決意旨可知本件不得違反供公眾通行之目的而為使用，則被告所購買之房屋係坐落於系爭473地號土地，並非476地號，雖476地號土地上有既成道路得對外通聯，但473地號土地為袋地，需經由478、476地號土地通行至道路」等語，已自認476地號土地上有既成道路存在，並可通行至道路，何來系爭房地有路權瑕疵？再者，依前揭判決意旨可證，既成道路並不以地目「道」為要件，故縱然476地號土地之地目為建地，仍不影響既成道路之成立，且所有權人之所有權因此受到限制，不能違反公眾通行之目的而為使用，是476地號土地之所有權人，自無可能阻擋被告通行476地號土地，被告辯稱日後通行須取得所有權人同意云云，顯屬無稽。此據證人劉銘仁證稱：「（問：請求提示原證九，系爭房屋是否可以從這條道路通行至道路？）這條路已經通行了20幾年了，隔壁的黃先生也是從這條路通行，而且第一銀行核准貸款300萬元也是以系爭房屋有通行15年以上的既成道路所以才予以核貸。」等語可證，且被告亦自承：第一銀行最後同意核貸，貸款最高額度為300萬元等語，顯可證476地號土地確屬既成道路，並無路權瑕疵，第一銀行才會願意核貸，否則若果有路權瑕疵，第一銀行應駁回貸款之申請，絕無可能核准貸款300萬元之多；況系爭房屋旁之彰化縣○○鎮○○路○段○○巷○○○弄○○號房屋係座落於479地號土地，亦係經由476地號土地上之既成道路，21號房屋所有權人於84年向台灣銀行申請貸款，並經台灣銀行核准，設定最高限額抵押480萬元，以銀行實際核貸金額為最高限額抵押之8成計算，貸款金額高達為384萬元，倘若有路權問題，台灣銀行豈敢核貸如此高之款項？⒏至於系爭房屋貸款金額不足8成，因兩造並未約定以此為解
除條件，且系爭買賣契約書第4條約定：「倘因甲方個人因素無法代足個人所需貸款時，應於完稅款時補足尾款之差額」等語，佐以證人劉銘仁證稱：「買方是四個投資客，因為其中一個投資客將資金投到別的地方，購買了永靖另一筆土地，所以資金不足，所以他們認為契約無法履行，這是買方的仲介跟我講的，買方仲介也是買方之一，是劉如玉的先生。系爭房地沒有路權的問題」、「（問：簽約當時雙方是否有約定如果貸不到8成的價金尾款，就要解除本件買賣？）沒有，在合約裡面也沒有寫，因為當初他們說他們自己有辦法貸。」，則貸款不足差額，本應由被告自行補足，被告對此難諉為不知，但因被告與其他合夥投資者，將資金用於投資其他不動產，無剩餘資金補足差額，故被告應負違約責任甚明，被告現以路權瑕疵為由，拒絕給付違約金云云，均屬卸責之詞，委無足採。且證人劉銘仁亦證稱：「（問：在簽系爭買賣契約當時有何人在場？）買方有三位，就是劉如玉、劉如玉的先生黃佳偉，還有一個是劉如玉先生的同事阿順」、「（問：雙方是否有約定要由賣方來負責取得476號土地的路權？）沒有。」等語，此亦足證兩造於訂立系爭買賣契約時，根本並未約定原告須解決476地號土地路權問題；再者，原告之夫黃佳偉為本件買方之仲介，又係專業投資客，於簽約時亦在場，對於買賣不動產相關權益事項，甚為熟稔，深知約定事項必須記載於契約內，若果有上開重要約定事項，豈可能不要求載明於系爭買賣契約內，以俾日後無法解決476地號土地路權時，得以解除系爭買賣契約？倘兩造果有約定原告解決476地號土地路權時，被告應返還381、
386、387地號土地之應有部分，此部分對於原告至為重要，原告焉有可能不記明於系爭買賣契約？由此適足以證明兩造間確無上開約定，系爭買賣契約因而未有記載。
⒐被告雖辯以系爭381、386、387地號土地有圍籬無法通行，
且並非原告單獨所有，係原告與訴外人所共有之土地，而共有人未得其他共有人同意無法占有使用共有土地，系爭三筆土地並非供通行之土地，仍須先取得全體共有人之同意，是路權問題仍存在，對被告而言並無保障；且系爭三筆土地現況雜草叢生，並非適於供通行之路地云云，惟據證人劉銘仁證稱：「（問：銷售委託書上只有委託銷售473、478兩筆土地，為何後來在系爭買賣契約書會多了381、386、387這三筆土地？）因為本來被告說要自行解決前面路權的問題，可能要花錢，因為是私人土地要買持分需要價金，所以希望賣方降價，賣方不同意，我就以折衷方式建議賣方以後面土地持分直接補償給買方，因為後面土地也有通行權，這點是買賣雙方都有同意。」、「（問：請求提示被證二，為何照片上會有圍籬阻礙通行？）圍起來的地方不是通行的地方，如果打通的話就可以直接走，但如果沒有打通是從旁邊的巷弄走。」、「（問：圍籬是何人所蓋？）住圍籬旁邊的人家所蓋，因為他有種一些植物怕人家踐踏，所以暫時圍起來，依照法規是不可以圍，因為這是共有土地，沒有分管。」、「（問：圍籬是否在簽約當時即存在？）是的。」、「（問：買方是否有看過？）有，我有帶他們去現場看。」等語，可見被告雖稱476地號土地有路權問題，但嗣後證人劉銘仁提議由原告移轉381、386、387地號土地部分持分予被告，原告無庸降低售價，若果日後476地號土地有路權爭議，可藉由該三筆土地通行至道路，且被告於訂立系爭買賣契約前，由證人劉銘仁帶其觀看該三筆土地之現況後，認該圍籬亦可拆除後通行，同意證人劉銘仁之提議，故於系爭買賣契約約定原告應移轉該三筆土地，可證被告於簽約當時，亦認劉銘仁之方案可行；然被告現卻翻異其詞，指稱該三筆土地無法通行云云，顯違誠信原則，更與事實不符。參照臺灣嘉義地方法院97年度朴簡字第157號判決意旨，該三筆土地雖屬共有，但被告於取得應有部分後，仍得就該三筆土地之全部，依其應有部分之比例而為使用、通行；至於被告所稱土地上雜草叢生，下雨泥濘不堪，無法通行云云，只要被告剪除雜草，並且舖設水泥、木板等，即可解決，根本無礙於通行甚明，是被告前揭所辯，洵無理由。
⒑被告辯以系爭房屋無法經由系爭381、386、387地號土地通
對外通聯，因上開三筆土地已遭圍阻，被告豈會於締約時明知無法經由系爭三筆土地通行仍購買之？兩造將系爭三筆土地納入買賣契約係為提高被告獲取貸款金額之意思；且系爭房屋因有系爭476地號土地路權問題，向大村農會貸款時無法獲貸，故系爭476地號土地是否為既成道路仍有爭議云云，惟被告於爭點整理狀已自承系爭476地號土地上有既成道路，且第一銀行就系爭房地亦同意核貸300萬元，系爭房地旁之21號房屋，亦僅能藉由系爭476地號土地出入，於84年時曾向台灣銀行貸款，足證該道路確為既成道路，並無路權問題，否則豈可能同意核貸？再者，證人黃煌順證稱：目前實際上並無人拿石頭或其他物品圍住476地號上的道路阻止通行等語，益徵該既成道路確可通行，並無路權問題。系爭
381、386、387地號土地係因被告希望原告降價5、6萬元，原告不同意，故證人劉銘仁建議原告將系爭381、386、387地號土地持分補償給被告，並可取得此部分土地之通行權，業經證人劉銘仁證述綦詳，根本並非用以提高貸款金額；況，原告移轉系爭381、386、387地號土地之持分，換算面積僅為6.67平方公尺、0.33平方公尺、3.28平方公尺，總計
10.27平方公尺，持分及面積均甚為微少，價值不高，銀行豈可能因此提高貸款金額？至於系爭381、386、387地號土地雖有圍籬圍住，然證人劉銘仁、黃煌順證稱：簽立系爭買賣契約前，被告曾看過系爭381、386、387地號土地之現況等語，且證人劉銘仁證稱：該圍籬係附近人家所蓋，暫時圍起來，依照法規是不可以圍，如果打通就可以走等語。足證被告於觀看該三筆土地之現況後，認該圍籬亦可拆除後通行，同意證人劉銘仁上開提議，故於系爭買賣契約約定原告應移轉該三筆土地，是被告前揭所辯均屬不實。
⒒至於證人黃煌順雖證稱：加入系爭381、386、387地號土地
是否為提高買方可以貸得貸款的款項、原告委託的仲介劉銘仁向我表示系爭476地號土地路權沒有問題，可以由劉銘仁解決，也保證可以貸到總價的八成，無法貸到買賣價金八成的金額是因為路權的問題云云，證人黃煌順所述顯然不實，證人黃煌順竟攜帶原告之書狀出庭，並於回答問題時看書狀回答，經詢問其何以持有該書狀，證人黃煌順自承：是被告所交付，要針對證人劉銘仁證述之部分作說明云云。被告明知證人黃煌順身為本案之證人，復與被告之夫為同事，關係匪淺，其證詞之可信性已有疑慮，被告竟敢於開庭前交付書狀予證人黃煌順，並研究如何針對本案說明，足證其立場偏頗且所述內容諸多違反常情，復與證人劉銘仁所述不符，自屬迴護被告之詞，洵無足採。參以被告訴訟代理人詢問：系爭381、386、387地號土地列為買賣標的，是否為提高貸款金額？其先供稱：不是，是為了保證買方路權可以使用等語。經被告訴訟代理人再次詢問，才改稱：應該是云云。益徵證人黃煌順所供，係坦護被告之飾詞，並非事實。又系爭476地號土地上之道路為既成道路，本可通行，且證人劉銘仁建議移轉系爭381、386、387地號土地，讓被告取得該部分土地通行權，並經兩造同意，證人劉銘仁何須保證可解決476地號土地問題？況證人劉銘仁僅係賣方之仲介，並非契約當事人，何須自己擔負如此重之責任？若果證人劉銘仁有此承諾，何以嗣後卻係由被告自己出面與476地號土地所有權人接洽？證人黃煌順所述均與常情有違，顯屬無稽。縱證人劉銘仁有上開承諾，但其並非契約當事人，亦非原告之代理人，被告以此指摘原告，自屬無據。證人黃煌順雖稱：本件貸款不足八成，係因路權問題云云，然證人黃煌順亦認：銀行核貸金額高低，會考量房屋的屋齡或實際價值等語，則其所稱係因路權問題而貸不到八成，係個人臆測之詞，無足採信。另被告雖辯稱兩造有約定若貸款不足八成，得解除系爭買賣契約云云，然證人黃煌順證稱：「（問：在買賣房屋的時候，假如買方要跟銀行貸款來支付尾款的話，但擔心銀行核貸金額不夠的話，希望能夠解除買賣契約，會不會在買賣契約上特別去約定？）會約定，並且會寫在契約書上面。」、「（問：本件買賣契約書上面有無記載貸不到八成就能解除買賣契約的約定？）沒有。」、「（問：請求提示原證一買賣契約第四條，依這一條約定是否買方金額不足的話，應該自行補足差額？）是的。」等語，可證被告前揭辯解，不足憑採。
⒓原告黃秀春、黃萬發二人因被告未依約給付尾款，故原告二
人得依系爭買賣契約第11條規定沒收被告交付之定金104萬4000元；又因系爭買賣契約係分別由原告黃秀春以400萬元出售系爭土地予被告，原告黃萬發以122萬元出售系爭房屋予被告，共計522萬元，故原告二人得依民法第271條之規定以價金比例分配沒收之定金104萬4000元，即原告黃秀春得請求80萬元，原告黃萬發得請求24萬4000元。又系爭不動產買賣契約之兩造當事人均為個人，原告僅係與被告締約，出售系爭房地予被告之人，顯然並非消費者保護法所規定之企業經營者，故系爭不動產買賣契約自無適用消費者保護法第11條之1規定之可言。
㈤並聲明請求：⒈被告應給付原告黃秀春新臺幣80萬元，並自
起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒉被告應給付原告新臺幣24萬4000元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒊訴訟費用由被告負擔。⒋願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告主張系爭476地號土地上有既成道路，故系爭房地並非
袋地云云等語，惟查被告所購買之房屋係坐落於系爭473地號土地，並非476地號，雖476地號土地上有既成道路得對外通聯，但473地號土地為袋地，需經由478、476地號土地通行至道路，故476地號土地路權問題仍存在。
㈡原告主張其將相當於五、六萬之系爭381、386、387地號三
筆土地持分移轉登記予被告，被告得經由系爭三筆土地通行至道路，不但可解決被告所稱系爭476地號土地路權問題，原告亦無需降價補貼被告，經兩造同意後始簽立買賣契約，故系爭房屋之路權並無瑕疵，否認兩造有就「1、原告提供系爭房地及381、386、387、478地號土地應有部分向金融機構辦理貸款，必須能取得買賣價金8成之金額作為支付買賣尾款；2、原告需負責處理系爭476地號土地應有部分以供通行之路權，於原告為被告取得476地號土地應有部分之路權後，被告應將381、386、387地號土地之應有部分返還予原告。」二者條件達成合意云云。惟查行經系爭381、386、387地號土地之出入口遭圍堵，無法經由上開土地通行至道路，有被證二照片可稽。衡其常情，一般人購買房地不會捨棄寬廣之既成道路而購買狹窄之小路通行，況買賣磋商階段，現場查看系爭房地屋況時，381、386、387地號土地對外通聯之出入口已遭圍阻如照片所示，上開三筆土地無法提供被告通聯至道路甚明。次查，締約當時因476地號土地路權問題尚未解決，且系爭473、381、387、478等四筆土地存有抵押權之登記，是兩造將381、386、387、478地號土地之應有部分列入買賣契約之標的，均為提高被告辦理貸款能取得之款項，以支付買賣價金之尾款，故兩造對被告須以本件買賣契約之標的獲取足夠貸款金額以支付尾款一事確實達成合意。試想，若兩造同意以上開三筆土地作為對外通聯之道路，以避免476地號土地路權爭議問題，則為何買賣契約之標的仍包含478地號土地？如依原告所述，被告同意以上開三筆土地取代通行476地號土地上之既成道路，則何需向原告購買478地號土地？由買賣契約包含478地號可知，兩造就原告提供系爭房地及381、386、387、478地號土地應有部分，經被告向金融機構辦理貸款，必須取得買賣價金八成之金額以支付尾款，及原告須為被告處理476地號路權問題，於被告取得476地號路權後，再將系爭三筆土地之應有部分返還原告等情，確已達成合意。
㈢兩造就本件買賣價金之給付，約定以信託之方式為之，故於
簽立系爭買賣契約之同時，與台中商銀簽立信託契約書，由系爭信託契約書之附件二「信託財產明細及支付時間與方式表」以觀，其中關於尾款即交屋款417萬6000元之支付時間約定為「甲方同意以本案買賣標的向融資機構辦理之貸款全數匯入信託專戶由丙方控管。」，可見原告就被告以系爭買賣契約之標的辦理貸款，必須能取得買賣價金8成之金額以支付尾款與被告已達成合意。承上，系爭買賣契約書第二條僅記載第一期簽約款，103年5月27日，金額1,044,000元（即5,220,000元之20%），並無其他餘款支付日期之記載。參以上揭系爭信託契約書之附件二「信託財產明細及支付時間與方式表」關於尾款即交屋款417萬6000元之支付時間約定為「甲方同意以本案買賣標的向融資機構辦理之貸款全數匯入信託專戶由丙方控管」以觀，係以經被告以本案買賣標的向融資機構辦理之貸款，取得買賣價金八成之交屋款4,176,000元，始為應付款之時間。是以，原告依系爭買賣契約第11條：「甲乙雙方應忠誠履行本契約，甲方（即被告）如不依約交付殘餘價金，或因可歸責於甲方之事由致不能如期交付價金時，得由乙方（即原告）解除契約，所交定金及價金全數由乙方沒收，作為違約金」之規定，解除契約並請求第一期簽約款1,044,000元作為違約金云云，並無理由。
㈣原告雖陳稱系爭381、386、387地號土地上之圍牆係原告搭
建，以避免土地遭他人侵占、使用，倘被告日後須利用系爭
381、386、387地號土地，被告可拆除該圍牆以通行至道路，並無不能通行之情事；再者，若系爭房地果真為袋地，無法經由476地號土地通行至道路，原告即須藉由前揭土地通行至道路，又豈可能在前揭土地搭建圍牆？反致自己無法通行云云等語。惟查系爭381、386、387地號土地並非原告單獨所有，係原告與訴外人所共有之土地，且原告之應有部分就381、387地號土地僅360分之50、386地號土地僅12分之1，而共有人未得其他共有人同意，無法占有使用共有土地，且系爭三筆土地並非供通行之土地，仍須先取得全體共有人之同意，是路權問題仍存在，對被告而言並無保障，益證原告所述不實。按通行權，非以袋地與公路有聯絡為已足，尚須使其能為通常之使用（最高法院91年度台上字第1341號判決意旨參照）。系爭三筆土地之土地使用現況雜草叢生，若遇下雨則泥濘不堪，不僅車輛無法通行，甚且機車通行亦有困難，並非適於供通行之路地。原告陳稱倘476地號土地之路權有問題，被告得通行上開三筆土地顯為卸責之詞，且購買房屋土地自行居住者，何人願捨棄通行寬廣之水泥地而通行雜草叢生泥濘不堪之泥土地?㈤原告陳稱476地號土地上有既成道路可供通行，原告何須處
理476地號土地路權問題？若果原告應處理476地號土地問題，此為重要事項，…卻未記載於買賣契約之中，然476地號土地現為訴外人曹献仁等五人共有，原告並非共有人，使用分區○住○區○○○道路用地。本件被告購買系爭房地需經過476地號土地對外通聯，亦為原告所自承，被告勢必面對476地號土地共有人是否同意其通行之問題，僅因原告委託之仲介一再保證無路權問題，始未將476地號土地納入買賣契約，兩造於磋商階段因慮及路權問題，再將381、386、387地號土地納入買賣契約，並約定於原告為被告取得476地號土地之路權後，被告應將381、386、387地號土地之應有部分返還予原告，此亦為原告原僅委託仲介出售473、478地號土地，最後買賣契約之標的為381、386、387、478、473地號等五筆土地之原因。
㈥本件因系爭房地之路權瑕疵問題，被告無法貸得相當於應付
尾款之金額以支付尾款，且無論被告係經由476地號或381、
386、387地號土地通行對外聯絡，解決系爭房地對外通聯之路權問題，應為原告契約義務之一，原告違反契約義務在先，其請求被告給付違約金1,044,000元並無理由。按在債之關係上，除主給付義務外，尚有所謂之從給付義務，其發生原因除法律明定及當事人約定外，尚有基於「誠實信用原則及契約之補充解釋」而發生，如房屋之出賣人應交付辦理所有權移轉登記之文件；名馬之出賣人應交付血統証明書。從給付義務具補助主給付義務的功能，乃在確保債權人的利益能夠獲得最大的滿足。（參照王澤鑑，債法原理㈠債之發生基本理論，1999年增訂版，第40、41頁）。是解決系爭房地對外通聯路權問題、移轉無路權瑕疵之房地，應為原告契約義務（從給付義務）之一，係為支持、完全履行移轉系爭房地所有權之義務，若系爭房地經由476地號土地通行尚有問題，須向他人購買路權，且又無法經由381、386、387地號土地對外通行，將導致被告失去訂定買賣契約之目的，原告之給付違反誠實信用原則，是本件原告無法處理路權問題，違反契約義務在先，其請求被告給付違約金1,044,000元，顯無理由。
㈦由證人劉銘仁所證述，可證系爭房地仍有路權瑕疵，原告違
反給付義務在先，茲因被告無法經由381、386、387地號三筆土地對外通聯，系爭五筆土地使用現況如附圖所示（簡圖中所指編號即為照片編號，箭頭所指方向即為該編號照片之拍攝方向），證人雖謂被告得由系爭房屋座落之473地號土地經由系爭三筆土地對外通聯，惟查被告所處473地號土地靠近系爭三筆土地一側，現況除有其他建物占用無法通聯至系爭三筆土地外，得連接系爭三筆土地的唯一通道，即如被證2所示，其出口已遭圍阻。雖證人劉銘仁證述「圍起來的地方不是通行的地方，如果打通的話就可以直接走，但如果沒有打通是從旁邊的巷弄走。」惟圍起來的地方係被告由473地號土地通聯至系爭三筆土地必經之地，該土地使用現況亦不適於通行。是被告無法經由系爭三筆土地對外通聯，證人所述顯不實在。故系爭房地得否經由476地號土地對外通聯仍有爭議，關於476地號土地路權問題，證人劉銘仁於庭詢中亦證稱系爭房屋旁之21號房屋所有人曾向其表示欲向476地號土地所有權人購買持份，以解決通行無保障之問題。其亦亦證稱被告以系爭房地向大村農會貸款時無法獲貸乃因系爭房地有路權瑕疵所致，顯見476地號土地是否為既成道路仍屬爭議。兩造所簽訂之買賣契約書，雖未明文約定由賣方負責處理476地號土地路權問題，但兩造約定於賣方塗銷土地抵押權登記期間，原告仍應負責處理取得476地號土地應有部分以供通行路權，於取得476地號土地應有部分之路權後，被告應將381、386、387地號土地之應有部分返還予原告。再者，給付無路權瑕疵之房地為原告之契約義務（從給付義務），惟締約當時因原告委託之仲介向被告表示476地號土地有共有人願意出賣其應有部分，一再保證無路權問題，始未將476地號土地路權問題一併記載約明，豈料，嗣後經被告詢問476地號土地共有人均無人願意出賣應有部分，是路權瑕疵仍存在。關於證人劉銘仁證述「圍籬於簽約當時即存在」、「（問：買方是否有看過?）有，我有帶他們去現場看。」、「（問：在簽買賣契約當時有何人在場?）買方有三位，就是劉如玉、劉如玉的先生，還有一個劉如玉的同事阿順，…賣方就是黃秀春、陳得國、鄭代書在場。」云云，然：被告豈會於締約時明知無法經由系爭三筆土通行仍購買之？益證兩造將系爭三筆土地納入買賣契約係為提高被告獲取貸款金額之意思，且簽訂契約時買賣雙方均在場，賣方亦應知悉系爭三筆土地是否可供通行及買方欲提高貸款之情形。
㈧本件被告未支付尾款新台幣（下同）4,176,000元，係因原
告有可歸責事由，被告得依法解除契約，因系爭房地具有路權瑕疵，兩造遂於買賣契約中加入381、386、387地號土地，乃為保證賣方將來通行路權無瑕疵，並提高貸款金額，依證人劉銘仁證言，原告知悉被告欲以系爭房地向銀行貸款之方式支付尾款（問：締約過程中被告或是被告委託的仲介有無跟你表示他們要用貸款的方式支付尾款？答：有。）。嗣後，承辦本件買賣之代書幫忙向銀行申貸亦無法獲貸，無法核貸的原因皆為系爭土地有通行權之瑕疵所致（問：你為何知道第一銀行審酌貸款時，有考慮系爭房地有通行15年以上的道路，所以才會核准貸款300萬元？答：因為銀行有通知我們代書說只能核貸300萬，我有問代書，大村農會沒有辦法核准是因為他們沒有把476地號上道路視為既成道路，第一銀行有視為既成道路核准300萬元，行員有通知代書，代書有問為什麼核准，行員跟代書講的，代書再跟我講的。）因給付無路權瑕疵之房地為原告之契約義務（從給付義務），締約當時因原告委託之仲介向被告表示476地號土地有共有人願意出賣其應有部分，一再保證無路權問題，又因原告委託之仲介公司與被告仲介公司係合作聯盟關係，被告委託之仲介黃煌順擔任仲介一職亦僅2、3個月，基於合作關係之信任，始未將476地號土地路權問題一併記載約明，豈料，嗣後經被告詢問476地號土地共有人均無人願意出賣應有部分，381、386、387地號土地事實上不適通行，是路權瑕疵仍存在。而原告就被告未給付尾款一事，亦有可歸責事由，被告可依系爭買賣契約第11條後段規定「乙方如不履行本契約時，得由甲方解除契約，乙方所沒收之定金及價金應於違約日起十日內加倍返還甲方，作為違約賠償金。」解除契約。
㈨退萬步言，如鈞院認被告就未能給付尾款亦有可歸責事由，
得由原告解除契約，則請求鈞院依職權酌減違約金。按「違約金本應推定為損害賠償之預約，與無償贈與契約不同。關於損害賠償之額數，在當事人間雖不妨於事前預為約定，而其所約定之額數，如果與實際損害顯相懸殊者，法院自得以當事人實際上所受損失為標準，酌予核減」；「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第251條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額」，最高法院19年上字第1554號判例、79年度台上字第1915號判例著有明文。原告主張被告已給付之第一期款即1,044,000元，全數沒收作為違約金，惟查，被告於給付第一期款後，乃親自及委由本件承辦代書致力於向銀行申貸，惟均未獲得相當於尾款之款項，被告並非惡意不給付尾款，實乃因係爭房地未能獲貸相當之款項，而就未能獲貸相當之款項，原告亦有可歸責事由，已如前述。且原告於本件買賣契約成立前並非自行居住於系爭房地，亦未將系爭房地出租他人，於兩造簽約、被告給付第一期款時，系爭房地尚有假扣押之登記，約於簽約五個月後，始塗銷假扣押登記，故原告所受損害應不及被告已給付之第一期款，爰請鈞院酌減違約金。綜上，原告違反契約義務在先，其請求被告給付違約金104萬4000元，顯無理由。縱認被告應給付違約金，亦請求鈞院依法酌減違約金等語置辯。
㈩並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉訴訟費用由原告負擔；⒊如受不利益判決，願供擔保免予假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠被告向原告黃秀春購買其所有坐落彰化縣○○鎮鎮○段○○○
○號土地應有部分1/360、386地號土地應有部分1/36、387地號土地應有部分5/360、473地號土地全部及478地號土地應有部分1/3，土地價款總計400萬元；向原告黃萬發購買同段105建號建物即門牌號碼：彰化縣○○鎮○○路○段○○巷○○○弄○○號房屋（坐落於系爭473地號土地上），房屋價款為122萬元，系爭房地買賣價金總計522萬元。
㈡兩造於簽立系爭買賣契約之同時，與台中商銀簽立信託契約
書，約定被告應將買賣價金存入台中商銀受託信託財產專戶，被告就其應給付之第一期簽約款1,044,000元，已於103年5月27日以現金存入信託專戶。
㈢系爭土地為原告黃秀春繼承父親黃宗禮之土地，因遭黃宗禮
之債權人國泰世華商業銀行假扣押，兩造於系爭買賣契約之其他約定事項載明：「買賣雙方均同意以伍個月內時間，由賣方自行塗銷假扣押，自塗銷假扣押後始進行報稅、移轉」。
㈣原告黃秀春於103年10月13日清償完畢，並經臺灣彰化地方
法院於103年10月20日囑託彰化縣員林地政事務所塗銷系爭土地假扣押登記。
㈤系爭買賣契約書第二條買賣價款支付方式，僅記載第一期簽
約款，103年5月27日，金額1,044,000元（即5,220,000元之20%），並無其他餘款支付日期、金額之記載。
㈥原告委託林恩宇律師於103年12月12日寄發律師函，催告被告於文到15日內履行系爭契約及給付其餘買賣價金。
㈦被告於103年12月12日寄發大村郵局115號存證信函予原告，
以路權有瑕疵無法取得所需貸款，系爭房屋有重大瑕疵為由，主張解除系爭買賣契約。
㈧原告委請林恩宇律師於103年12月22日寄發律師函予被告，表示解除系爭契約及並沒收第一期款1,044,000元。
四、兩造爭執事項：㈠系爭房地是否為袋地？被告得否經由系爭381、386、387地
號土地或476地號土地上對外通聯？476地號土地上是否有既成道路？系爭房地是否具有路權瑕疵？兩造訂立系爭契約時，系爭381、386、387地號土地通行至道路出入口是否已遭圍阻？兩造是否知悉此事？㈡兩造除系爭不動產買賣契約書記載之內容外，就「系爭不動
產必須得貸得買賣價金8成之金額做為支付尾款」、「系爭476地號應有部分之路權可以取得」是否達成合意？原告應有給付無路權瑕疵之房地之義務？且有約定上開內容不成就則契約失效之解除條件？㈢被告尚未給付買賣價金之尾款，原告是否有可歸責事由？原
告得否依系爭買賣契約第11條：「甲乙雙方應忠誠履行本契約，甲方（即被告）如不依約交付殘餘價金，或因可歸責於甲方之事由致不能如期交付價金時，得由乙方（即原告）解除契約，所交定金及價金全數由乙方沒收，作為違約金」之規定，解除契約並請求第一期簽約款1,044,000元做為違約金？
五、本院之判斷：㈠原告起訴主張：兩造於民國103年5月27日簽立不動產買賣契
約書，原告黃秀春出售系爭五筆土地予被告，土地價款總計4,000,000元；原告黃萬發出售系爭房屋予被告，房屋價款為1,220,000元，價金總計5,220,000元，被告並先給付1,044,000元之簽約款至信託帳戶，以作為定金。因系爭土地遭假扣押，故原告黃秀春於103年10月13日清償完畢，並經本院於103年10月20日囑託彰化縣員林地政事務所塗銷假扣押登記，原告黃秀春俟假扣押登記塗銷後，告知被告已辦妥假扣押塗銷登記，可將系爭不動產辦理移轉登記予被告，被告並應給付尾款，惟被告卻遲遲未予回應，原告遂依據系爭不動產買賣契約第11條約定解除契約，並請求沒收上開定金等語。被告則以：系爭房地為有路權瑕疵之袋地，本於系爭不動產買賣契約之從給付義務，原告應解決系爭房地之路權瑕疵，惟原告未能履行其義務，致無法向銀行申請被告購買系爭房地預期所需之4,000,000元貸款，兩造簽立之上開契約已因解除條件成就而解消，故原告無由依據上開契約沒收被告給付之定金等語。基於兩造上開主張及答辯，本院整理前揭兩造之爭執事項，並分論於下。
㈡兩造於103年5月27日簽訂系爭不動產買賣契約書交易系爭房
地，因系爭土地為原告黃秀春繼承父親黃宗禮之土地，因遭黃宗禮之債權人國泰世華商業銀行假扣押，兩造遂於系爭買賣契約之其他約定事項載明：「買賣雙方均同意以伍個月內時間，由賣方自行塗銷假扣押，自塗銷假扣押後始進行報稅、移轉」，俟原告黃秀春於103年10月13日清償完畢，並經本院於103年10月20日囑託彰化縣員林地政事務所塗銷系爭土地假扣押登記，復因系爭買賣契約書第二條買賣價款支付方式，僅記載第一期簽約款1,044,000元，並無其他餘款支付日期、金額之記載，原告遂委託林恩宇律師於103年12月12日寄發律師函，催告被告於文到15日內履行系爭契約及給付其餘買賣價金，被告即於103年12月12日寄發大村郵局115號存證信函予原告，以路權有瑕疵無法取得所需貸款，系爭房屋有重大瑕疵為由，主張解除系爭買賣契約，原告即委請林恩宇律師再於103年12月22日寄發律師函予被告，表示解除系爭契約及並沒收第一期款等情，業據原告提出不動產買賣契約書、土地建物登記謄本、信託契約書、本院民事執行處中華民國103年10月20日彰院恭87執全甲字第47號函、達盛國際法律事務所中華民國103年12月12日（103）達律字第0000000號函、大村郵局000115號存證信函及達盛國際國際法律事務所中華民國103年12月22日（103）達律字第0000000號函等證據為據（本院卷第8頁～第29頁），復為被告所不爭執，堪信為真實。
㈢茲有疑義者，乃系爭土地是否為袋地？如為袋地，是否具有
路權瑕疵？就此等疑問而言，依據卷附地籍圖謄本（本院卷第10頁反面）及原證九照片（本院卷第52頁）所示，足見系爭476地號土地上有既成道路存在，可由系爭房地通行至公路，足認系爭房地並非袋地。且土地交易雙方知悉交易標的為袋地之狀態，並進而決意買賣袋地，買受人當不得再以交易標的為袋地為由，向出賣人主張物之瑕疵擔保責任，自不待言。要言之，縱然系爭土地為袋地，如兩造交易當時對於系爭土地之性質、狀態或相關情況已有認知，亦不當然即可認為系爭土地具有瑕疵，更何況法律上更賦予袋地通行鄰地之權利，換言之，系爭土地之實際狀態與依系爭契約所約定性質之應有狀態，如無交易上之重要差異，則無論依據主觀瑕疵概念、客觀瑕疵概念或主觀結合客觀之瑕疵概念（概念說明，參閱黃立主編，民法債編各論--上，第63～64頁），均難以系爭土地屬袋地為由即遽論其存有瑕疵，更遑論前述系爭土地實際上確能透過既成道路通行至公路，則被告主張系爭土地為袋地而存有路權瑕疵等節，即無理由。
㈣雖被告提出泰易不動產買賣斡旋契約書（本院卷第43頁），
辯稱該契約書特別載明要約條件「476路權請屋主處理」等語，惟此契約為買方委託仲介洽談交易之委託事項，並不當然成為系爭不動產買賣契約之內容，且所載「476路權請屋主處理」等語尚非具體，其所謂「路權」究為何意，尚非明朗，自須透過解釋始得知悉兩造簽約時針對路權問題如何約定。就此而言，「路權」一語由目的觀之，似可解為「實際上可通行至公路之狀態」或「對得通行至公路之相關土地享有權利，以供貸款之用」等意義，觀之系爭不動產買賣契約書將員林市鎮○段○○○○○○○○○○○○○號土地，系爭房地並得藉此3筆土地連接公路等情，足知新增此3筆土地作為本件買賣交易之標的，其目的應係為處理路權問題，此亦應為兩造所不爭執，則新增此三筆土地作為交易標的，即屬兩造契約內容對於路權問題解決方式之合意，由此足知，上揭「路權」應係指前述「對得通行至公路之相關土地享有權利」之意，並於新增上揭3筆土地作為交易標的後，以具有路權之系爭房地向金融機構申請貸款，此亦可由被告自陳「經兩造合意將鎮興段381、386、387、478地號土地之應有部分列入買賣契約之標的，以系爭房地及381、386、387、478地號土地之路權向金融機構辦理貸款取得賣價金8成，作為支付買賣價金之尾款」等語益明（本院卷第38頁），則既然原告業已簽約同意將上揭新增之3筆土地出售以供被告申請貸款，被告自不得再以系爭房地未能貸得所需4,000,000元款項，即對系爭房地因原告提供之路權未符貸款條件之問題再為爭執。
㈤雖被告復辯稱：「...原告仍應負責處理取得476地號土地應
有部分以供通行路權...」等語（本院卷第38頁），惟本件交易既於取得476地號土地之前，已先向金融機構申請貸款，顯見上揭被告所指原告應取得476地號土地之路權，應非作為向金融機構申請貸款之用，而係為使被告取得實際通行之權利或利益，此由被告另辯稱：「...若系爭房地經由476地號土地通行尚有問題，須向他人購買路權...」等語亦明（本院卷第75頁～第76頁，然而，既然476地號土地上已有既成道路存在等情業於前述，則經由476地號土地通行現實上並未發生不得通行之問題，且證人黃煌順到庭亦證稱：「（問：系爭房屋實際上能不能行到道路？）目前看的到是有路可以走，實際上就隔壁21號沒有476地號土地持分的那一戶在走，但如果哪一天江玉女又拿一顆石頭圍住的話就不能走。」及「（問：目前實際上有無人拿石頭或其他物品圍住476地號上的道路阻止通行？）目前沒有。」等語（本院卷第100頁），足認現實上亦無不得通行476地號土地上既成道路之情況發生，故被告此部分所辯，亦無理由。
㈥再者，「為被告取得476地號土地」等語，並未載明於系爭
不動產買賣契約書中，是否屬於原告依約應負之給付義務，尚非無疑，且既然被告未能證明系爭土地具有何種路權瑕疵或對外聯絡問題，亦無從認原告尚未盡其契約義務。又證人黃煌順到庭另證稱：「（問：你剛剛又說是劉銘仁要去處理路權的問題，為何後來你們自己跑去處理？）劉銘仁一開始跟我們講說我們去問的話就買的到，劉銘仁有跟地主接觸過，所以跟我們說只要我們去買就可以買的到。」等語（本院卷第102頁），衡情如原告負有使被告取得476地號土地應有部分之義務，被告應係向原告提出履行義務之請求，而無需自行向地主洽購，復參酌證人劉銘仁到庭證稱：「（問：雙方是否有約定要由賣方來負責取得476號土地的路權？）沒有。」等語（本院卷第84頁），益證原告主張其並未負有使被告取得476地號土地之義務等情，堪信為真，則被告辯稱原告未能處理路權問題，未盡其契約上應負之從給付義務等語云云，亦為無理由。
㈦此外，證人即彰化第六信用合作社埔心分社放款主辦陳慶龍
到庭雖證稱：「（問：請證人說明未能獲致放款的原因為何？）主要通行的土地未有持分，有貸放的疑慮。」等語（本院卷第134頁反面），惟另證稱：「（問：如果有既成道路存在，但對既成道路沒有持分，是否會核貸？）這部分要送件之後才會准駁，如果有既成道路，我們會請申請人補既成道路證明。」及「（問：如果有既成道路，但沒有辦法證明，你們是否還會送件？）要看既成道路通行的時間多久，這部分送到上面去讓比較有經驗的經辦處理，初審部分沒有辦法處理，本件我不知道有既成道路，所以沒有請申請人補既成道路的證明。」等語（本院卷第136頁），足見證人並未考量系爭房地存有既成道路之事實，故而未將本件應送請複審之申貸案件送請複審，即率爾駁回被告貸款之申請，其證詞亦不足作為系爭房地有路權瑕疵之依據。
㈧被告另辯稱：以系爭房地辦理貸款，如未能取得買賣價金八
成，系爭不動產買賣契約即因解除條件成就而解除（本院卷第40頁），惟此辯解核與系爭不動產買賣契約第四條後段約定：「倘因甲方個人因素無法代（應為「貸」）足個人所需貸款時，應於完稅款時不（應為「補」）足尾款之差額。」等意旨不符，亦與交易慣例相異，能否貸得所需款項為被告購買系爭房地應自行評估之風險，未能貸得價金八成之款項尚不得做為契約解除之依據。且證人黃煌順到庭證稱：「（問：在買賣房屋的時候，假如買方要跟銀行貸款來支付尾款的話，但擔心銀行核貸金額不夠的話，希望能夠解除買賣契約，會不會再買賣契約上特別去約定？）會約定，並且會寫在契約書上面。」及「（問：本件買賣契約書上面有無記載貸不到八成就能解除買賣契約的約定？）沒有，但因為他們的代書都是中信的，當初幫我們辦的都是中信的仲介，我們當時剛進去，基於信任，且比較不瞭解，中信的老闆跟我們的老闆是朋友，他們都說沒問題，基於信任，我們當時沒有寫這個約定，實際上也沒有講到這個約定，因為信任，認為不會有問題。」等語（本院卷第100頁），由此足知，系爭不動產買賣契約亦未約定無法貸得款項系爭契約即得解除，被告首揭辯解，亦無理由。綜上所陳，被告未能證明系爭房地有路權瑕疵或有何解除或撤銷系爭不動產買賣契約之權利，其主張因解除條件成就及依據民法第92條規定撤銷系爭不動產買賣契約等節，均難逕採，自無任何得作為被告拒付其餘價金之理由。
㈨系爭不動產買賣契約第11條約定：「甲乙雙方應忠誠履行本
契約，甲方如不依約交付殘餘價金，或因可歸責於甲方之事由致不能如期交付價金時，得由乙方解除契約，所交定金及價金全數由乙方沒收。」，被告因未能貸得所需款項，亦未依約補足不足差額，其迄未交付價金餘款，顯有可歸責事由，原告自得依據上開約定行使解除契約之權利。茲應再予檢討者，乃系爭不動產買賣契約已否經原告予以解除？就此，雖原告前主張：其委請林恩宇律師於103年12月22日寄發律師函予被告，表示解除系爭契約及並沒收第一期款1,044,000元等情，惟按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之。民法第258條第1、2項定有明文。本件契約之出賣人既為原告2人，依據上開規定，應由原告二人全體向被告為解除契約之意思表示，方合規定。惟依前開卷附律師函之記載（本院卷第28頁），僅載明林恩宇律師係接受黃秀春一人之委託，雖系爭契約係由原告黃秀春代理黃萬發簽立，惟仍無從遽論原告黃秀春有代理黃萬發解除系爭契約之權利，而難認本件有原告主張之「隱名代理」情況，原告黃秀春1人進而向被告為解除系爭契約之意思表示，核未符前揭民法第258條第2項規定意旨，自應認為該次原告黃秀春一人所行使之解除權，尚不生解除契約之效力。因此，原告2人另委請訴訟代理人於105年2月23日寄發存證信函，向被告表示「台端持至今日仍未給付尾款4,176,000元，請台端於本函到達七日內給付上開尾款，逾期不為給付，即以本函為解除系爭契約之意思表示...」等語，故系爭不動產買賣契約應係於105年3月2日因被告未依約付款而遭原告解除。
㈩至此，原告自得依據上揭不動產買賣契約第11條約定，向被
告主張沒收被告已付之價金。而被告業已於103年5月27日支付第一期簽約款1,044,000元支付，該筆款項如經原告沒收，即具違約金之性質。按約定之違約金過高者，法院得減至相當之金額，為民法第252條所明定。又違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（參照最高法院102年度台上字第1606號民事判決）。雖原告主張其為塗銷系爭土地設定之抵押權，向親友借貸2,800,000元，迄今已支付238,000元之利息，又須給付仲介費208,800元之仲介費等情，惟上開原告已付出之金額總計446,800元，尚不足說明原告所受損害已達1,044,000元之數額，且該數額已達系爭不動產買賣價金總額20%，顯有過高而應予酌減情況，復衡之原告未來尚須持續負擔借款利息，以及近年不動產交易陷於景氣日趨低迷之社會經濟情事，所導系爭房地再行之困難度日增情況，並參考內政部公告成屋買賣契約書範本第11條第3項所載：「買方逾期達五日仍未付清期款或已付之票據無法兌現時，買方應附加自應給付日起每日按萬分之二單利計算之遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催告後，自送達之次日起算逾七日仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金；惟所沒收之已付價款以不超過房地總價款百分之十五為限，賣方不得另請求損害賠償。」之意旨，本院認為上開違約金應酌減為房地總價之15%即783,000元，方為相當。
末按數人有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或
契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之，為民法第271條所明定。上開被告應給付予原告2人之違約金783,000元，係屬原告2人所有之同一可分債權，參酌原告主張系爭買賣契約係分別由原告黃秀春以4,000,000元出售系爭土地予被告，原告黃萬發以1,220,000元出售系爭房屋予被告，並主張以價金比例分配沒收之違約金等情，核與系爭買賣契約之意旨及2人因違約而分別受損之比例相符，故被告自應給付其中600,000元予原告黃秀春，以及應給付其餘183,000元予原告黃萬發。
六、綜上所述，原告基於系爭不動產買賣契約之法律關係，請求被告給付原告黃秀春60萬元，及給付原告黃萬發18萬3000元，洵屬有據，應予准許。原告其餘之請求，即屬無憑，應予駁回。
七、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分核無不合，爰分別酌定相當金額准許之。又原告其餘之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
八、本件判決事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，不另論述。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 8 日
民事第三庭 法 官 林于人以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 4 月 13 日
書記官 翁美珠