臺灣彰化地方法院民事判決 104年度訴字第430號原 告 陳許素琴訴訟代理人 鍾傑名律師被 告 陳寶玉訴訟代理人 邱秀如
陳坤靖被 告 邱順涼被 告 邱木梓上一人訴訟代理人 邱胡秀花被 告 邱木川
邱縣意上一人訴訟代理人 陳櫻桃兼上共同訴訟代理人 邱金海上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國105年2月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落彰化縣○○鎮○○○段○○○○○號、面積1251.64平方公尺土地，其分割方法如附圖二所示：即編號乙部分、面積
546.16平方公尺，分由被告陳寶玉取得；編號丙部分、面積130.81平方公尺，分由被告邱木川、邱縣意按所有權應有部分各二分之一比例維持共有；編號丁部分、面積77.06平方公尺，分由被告邱順涼、邱木梓按所有權應有部各二分之一維持共有；編號甲部分、面積497.61平方公尺，分由被告邱金海取得。同時，兩造按附表一所示金額互為找補。
訴訟費用由兩造按附表二所示比例分擔。
事實及理由
一、本件原告主張以：
（一）坐落彰化縣○○鎮○○○段○○○○○號土地（使用分區：鄉村區乙種建築用地、面積1251.64平方公尺，下稱系爭土地），為兩造所分別共有，所有權應有部分如附表二所示。按各共有人得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約定有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。經查，系爭土地，各共有人並無不分割之約定，且依物之使用目的，亦無不能分割之情形，但原告迭次要求分割，均無結果，為使全體共有人於分割後能取得具有最大使用效益之土地，爰依法提起本件分割共有物訴訟。
（二）原告本提出如附圖二所示分割方案暨鑑價互為補償，嗣改提出並主張如附圖三（乙案）所示分割方案暨鑑價互為補償。另鈞院委請華聲科技不動產估價師事務所對本件之分割方案作出鑑價報告，查該鑑價方式對於系爭土地價格之評定，無非以比較法及成本開發法進行價格綜合評估，其中比較法之評估過程，係先擇定三個比較標的，並以比較法推估方案一編號丙土地之價格為每坪新台幣（下同）2萬6300元。該鑑價報告所擇定之三個比較標的，其資料來源均為不動產交易實價查詢服務網，而依鑑價報告附件四之勘估標的概略位置圖可知，比較標的一距離勘估標的（即系爭土地）之位置最近，比較標的二次之，比較標的三則是離勘估標的之位置最遠；另經查詢內政部不動產交易實價查詢服務網，比較標的一旁邊有一筆座落位置同為外三塊厝段271~300地號土地，土地使用分區同為鄉村區乙種建築用地之土地，每坪單價約5萬8000元，應較比較標的二與比較標的三，更適合列入比較法評估過程之參考；然而系爭鑑價報告，未將上開土地列為比較標的，反而將土地使用分區不同、距離勘估標的較遠、每坪土地單價僅2萬0013元之比較標的三，作為比較法評估之標準，且未於系爭估價報告敘明其理由。因此，系爭估價報告對系爭土地價格之評估，恐有低估之虞，若原告僅以價金補償，將遭受重大不利。
（三）就附圖二、三分割方案之比較說明如下：
1.附圖二編號甲部分亦為附圖三編號甲部分，該部分面積
496.86平方公尺，本係由原告之配偶建築房屋占有使用，此由編號甲部分496.86平方公尺，約僅較原告在系爭土地上應有部分100000分之38760換算之面積485.14平方公尺多出11.72平方公尺，即可知曉。另依鑑價報告，原告附圖三方案分得編號甲部分土地，仍需補償其他共有人計40萬6978元，因此由原告分得編號甲部分，應屬適當。又共有人邱木川、邱縣意、邱順涼及邱木梓等四人於附圖二、三方案之分配位置、面積均相同，故擇定何種分割方案，對渠等四人並無影響。
2.被告邱金海之房屋，係建築於相鄰之同段1121地號土地上，而非建築於系爭土地，其房屋之一角僅占用系爭土地
0.75平方公尺，可知被告邱金海並未實際占有使用系爭土地。而附圖三方案將編號庚部分、面積140.48平方公尺分配予被告邱金海，其地形尚屬方正，有利於被告邱金海建築使用。雖依附圖三方案，被告邱金海分配面積較其應有部分換算面積減少101.34平方公尺（計算式：242.57－
0.75－140.48＝101.34），惟其減少部分仍受有90萬3334元之補償，是該方案對被告邱金海並無不利。而被告陳寶玉分得附圖三編號乙部分，該分得土地雖略呈倒Ｌ型，然此分割方案除保有通路外，亦未損及被告陳寶玉所有門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○段○○○號之房屋；且依附圖三方案，被告陳寶玉僅需補償72萬8151元，較附圖二方案需補償197萬9015元，減少達125萬864元，故分割方案二對被告陳寶玉較為有利。況上揭鑑價報告有低估情形，已如前述，而據該鑑價結果，附圖二方案之補償及受補金額介於218萬2689元至385萬1969元間；附圖三方案之補償及受補金額介於72萬8151元至90萬3334元間，顯然採取附圖三方案，各共有人間之找補金額相對降低，較不會因不動產估價事務所擇定比較標的不同，而使共有人間不公平分配之情形產生等語。並聲明：請准系爭土地依附圖三所示方案為裁判分割暨兼鑑價補償；訴訟費用，由兩造依應有部分比例分擔。
二、被告等人均稱：主張附圖二所示分割方案，並同意該方案之鑑價結果。蓋附圖三方案之鑑價補償金額，其他共有人無法接受。況且原告在系爭土地上並無任何建物，亦從未居住於該處，前與原告協談時，原告亦僅稱希望獲得金錢補償，未曾提及要分配土地。而被告等久居於此，上均有被告之建物，希望依現占有使用現況分割，變動性最少，系爭土地西南側之草地部分，分由被告邱金海取得，應補償金錢之被告等人，系爭土地非位於主要道路旁，認鑑價金額尚屬妥當，並無低估之情，不同意附圖三之方案等語。並聲明依附圖二所示分割方案為分割並兼鑑價補償等語。
三、得心證之理由：
（一）查兩造共有系爭土地，其使用地類為乙種建築用地，所有權應有部分如附表二所示，該土地未訂立不可分割特約，亦無物之使用目的而不能分割，惟兩造未能達成協議分割等情，業據原告提出地籍圖謄本、土地登記第二類謄本為證，並為被告等所不爭執，此部分堪信為真正。
（二）經查：
1.系爭土地略呈東西向長方形狀，其使用地類為乙種建築用地，地上有三棟建築物，門牌號碼分別○○○鎮○○路○段○○○巷○○號二層樓建物2棟（所有人為被告邱縣意、邱木川共有一棟，被告邱順涼、邱木梓共有一棟），以及同段596號三合院磚造平房建築物（所有人為被告陳寶玉），其中34號建物係由西側604巷道路，○○○鎮○○路○段進出，西南側現況為草地，原為三民社區槌球場；被告陳寶玉之三合院則由東南側巷道（無巷名，1119地號為水利地）○○○鎮○○路○段及民光路1段進出，南側尚有一鐵皮波浪板造建物（所有人為被告陳寶玉），此經本院會同彰化縣田中地政事務所派員前往勘測，製作勘驗筆錄及複丈成果圖（如附圖一所示），並有原告提出現場照片為憑。原告本來提出如附圖二所示分割方案，嗣另又提出並主張附圖三所示分割方案，被告等則主張附圖二之方案。比較該2分割方案，差異點在於：附圖三方案多割出編號庚部分之土地，原告主張把該部分土地分予被告邱金海，且全體共有人均能分得土地；附圖二方案則原告未分得土地，改予金錢受補償。惟附圖三方案，除使編號乙部分土地形狀變成倒Ｌ型，不利分得該部分土地之取得人即被告陳寶玉使用完整性外，依現況，被告陳寶玉於該編號乙部分土地上有三合院一棟，倘於該建物正前方又另割出一筆土地分予被告邱金海供日後建築使用，不啻喪失保留該三合院建物之用意，如被告邱金海將來在該分得之土地建蓋建物，因三合院正前方遭建物阻擋，僅留旁側微小缺口進出，日久亦可能造成該二土地所有人之間嫌隙；另庚部分土地南側同段1119地號土地，屬於財政部國有財產署所有之水利地，致無法指界建築，對被告邱金海而言，分得該部分土地亦將大幅減損其使用價值。是以，本院認為就系爭土地，應無需另分割出如附圖二所示編號庚部分土地，較為妥適並免日後困擾。
2.又本件附圖二、三分割方案均為原告所提出，原告曾當庭表示「2個方案均可，但如果二選一的話，比較希望方案二」（參本院105年1月7日言詞辯論筆錄）、「當初是因為陳寶玉說無法負擔太多的找補金額，所以原告才會再提出附圖三方案」（參本院105年2月1日言詞辯論筆錄）等語，以及觀諸原告對本件2方案之鑑價報告內容提出之質疑，可徵對原告而言，其考量點應係在於該2方案之鑑價找補金額認為偏低，與原先認知有所落差，故而主張欲分配土地。惟本院依兩造同意而委請華聲科技不動產估價師事務所就附圖二、三所示分割方案個別進行鑑價，據該事務所針對系爭土地進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的之最高最有效使用情況下，核估附圖二之分割方案，使系爭土地分割後總價值為9,938,001元，附圖三方案經分割後，土地總價值為9,535,841元，比較下，顯然附圖二方案較能創造更大土地利益。另據該事務所估價後，就附圖二方案兩造找補金額則如附表一所示。原告雖稱該鑑價報告引用比較標的不當，致低估系爭土地等語。惟不動產估價中採樣比較標的，並非僅就單一因素作為考量，比較標的之位置、大小、地形、使用目的等，均會影響市場之交易價格。且本案進行鑑價人員係估價師，其本於專業及實務經驗採樣最適切之3組作為比較標的，其均值已可大幅降低單一比較標的所可能造成之市場價格失真情形，該鑑價結果應可採認。原告雖未受分配土地，得分配補償金額385萬1969元，尚屬適宜。原告主張鑑價過低，尚不足採。
3.綜上，本院斟酌系爭土地形狀、分割後之整體價值、共有人意願、土地分割紛爭一次解決等情，認附圖二所示分割方案應較為可採，並經不動產估價師鑑價，各共有人間依附表一內容互為找補金額，判決如主文所示。
四、按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件係因分割共有物事件涉訟，被告等之行為，可認係按當時之訴訟程度為伸張或防禦權利所必要。故諭知由兩造按其原應有部分比例，分擔本件訴訟費用（含鑑價費用）。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第80條之1。中 華 民 國 105 年 2 月 15 日
民事第三庭 法 官 王鏡明以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 2 月 15 日
書記官 蕭美鈴附圖一：彰化縣田中地政事務所於102年5月29日複丈之土地複丈
成果圖（現況圖）附圖二：彰化縣田中地政事務所於104年8月13日複丈之土地複丈
成果圖（即原告初始提出之分割方案）附圖三：彰化縣田中地政事務所於104年10月29日複丈之土地複
丈成果圖（即原告嗣後提出並主張之分割方案，乙案）附表一：各共有人間應受補償金額表（新台幣:元）┌─────┬─────┬─────┬─────┬─────┐│ │ 邱順涼 │ 邱木梓 │ 陳許素琴│ 合 計 ││ │-187,782 │ -187,782 │-3,851,969│ │├─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤│ 邱金海 │ 96,953 │ 96,953 │ 1,988,783│2,182,689 ││+2,182,689│ │ │ │ │├─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤│ 陳寶玉 │ 87,905 │ 87,905 │ 1,803,205│1,979,015 ││+1,979,015│ │ │ │ │├─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤│ 邱木川 │ 1,462 │ 1,462 │ 29,991│ 32,915 ││ +32,915 │ │ │ │ │├─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤│ 邱縣意 │ 1,462 │ 1,462 │ 29,990│ 32,914 ││ +32,914 │ │ │ │ │├─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤│ 合 計 │ 187,782 │ 187,782│ 3,851,969│4,227,533 │├─────┴─────┴─────┴─────┴─────┤│"+"為分割價值大於持分價值，應付補償金額。 ││"-"為分割價值小於持分價值，應受補償金額。 │└─────────────────────────────┘附表二：共有人權利範圍暨訴訟費用負擔比例┌────┬──────┐│陳寶玉 │22480/100000│├────┼──────┤│邱順涼 │ 4845/100000│├────┼──────┤│邱木梓 │ 4845/100000│├────┼──────┤│邱木川 │ 4845/100000│├────┼──────┤│邱金海 │19380/100000│├────┼──────┤│邱縣意 │ 4845/100000│├────┼──────┤│陳許素琴│38760/10000 │└────┴──────┘